Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thi hành tại quận long biên, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.03 MB, 119 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
--------------------
NGUYỄN THỊ HOA
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
--------------------
NGUYỄN THỊ HOA
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Pháp luật kinh tế, định hƣớng Ứng dụng
Mã số: 60.38.01.07
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trần Quang Huy
HÀ NỘI - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
đƣợc trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.
Tác giả Luận văn
Nguyễn Thị Hoa
LỜI CẢM ƠN
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành
nhất tới toàn thể gia đình, các thầy cô giáo khoa Pháp luật kinh tế, khoa Sau đại học,
tổ bộ môn Luật đất đai, các phòng ban của Ủy ban nhân dân quận Long Biên, bạn
bè đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn tốt
nghiệp này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời tri ân, cảm kích đến thầy giáo, tiến sỹ Trần Quang
Huy, phó hiệu trƣởng nhà trƣờng, ngƣời đã tận tình giúp đỡ và trực tiếp hƣớng dẫn
tôi trong suốt thời gian hoàn thành luận văn.
Mặc dù đã rất nỗ lực, song do còn hạn chế về kinh nghiệm, kiến thức của bản
thân nên chuyên đề của tôi không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận
đƣợc sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các bạn để làm phong phú hơn nữa nội
dung về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện trên địa bàn
cả nƣớc.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hoa
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu
GCN
Chú giải
Giấy chứng nhận
HTX
QSDĐ
Hợp tác xã
Quyền sử dụng đất
QSHN
SDĐ
Quyền sở hữu nhà
Sử dụng đất
TTHC
UBND
Thủ tục hành chính
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Hình 1: Sơ đồ, vị trí quận Long Biên .....................................................................30
Hình 2: Cơ cấu đất đai năm 2016 quận Long Biên .................................................36
Hình 3: Tiến độ cấp GCN của quận Long Biên giai đoạn 2014- 2016....................41
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 quận Long Biên....................................35
Bảng 2: Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2014 - 2016.........................36
Bảng 3: Tiến độ và kết quả cấp GCN lần đầu qua các năm 2014-2016 ...................41
Bảng 4: Kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu của các đơn vị trên địa bàn quận
Long Biên qua các năm 2014-2016 ..........................................................................42
Bảng 5: Kết quả cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 61/NĐ-CP, nay là Nghị định
99/NĐ-CP trên địa bàn quận Long Biên qua các năm 2014-2016 ...........................43
Bảng 6: Tổng hợp quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc thuộc thẩm quyền của ủy ban
nhân dân quận Long Biên xét cấp Giấy chứng nhận tính đến tháng 2/2017 ............44
Bảng 7: Tổng hợp các vƣớng mắc liên quan đến cấp Giấy chứng nhận ..................45
trên địa bàn quận Long Biên còn tồn đọng đến năm 2016 ......................................45
Bảng 8: Tổng hợp các vƣớng mắc cụ thể liên quan đến số GCN chƣa cấp, chƣa trả
công dân trên địa bàn quận Long Biên còn tồn đọng đến hết năm 2016 ..................46
Bảng 9: Tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên tính đến ngày
28/2/2017 ...................................................................................................................48
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................3
3. Mục đích nghiên cứu ...............................................................................................4
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................4
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu...........................................................................................5
4.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................5
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.........................................................................................5
5.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu .................................................................5
5.2. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp .........................................................................5
5.3. Phƣơng pháp phân tích, so sánh ...........................................................................5
6. Những đóng góp của luận văn ................................................................................5
7. Kết cấu luận văn ......................................................................................................6
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ...............................................7
1.1. Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................................7
1.1.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất .............................................................................................7
1.1.2. Hình thức, nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .........................................................................8
1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất .........................................................................9
1.1.4. Mục đích, yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...........................................................12
1.2. Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ...........................................................................................13
1.2.1. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ảnh hƣởng đến thực tiễn thi hành tại cấp quận/ huyện..............................................13
1.2.2. Các nguyên tắc và đối tƣợng đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................15
1.2.3. Cơ quan quản lý cấp Giấy chứng nhận, thẩm quyền, trình tự và nội dung cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất .......................................................................................................................17
1.2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...........................................................19
1.2.5. Vấn đề công nhận hạn mức đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................20
1.2.6. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trong trƣờng hợp đất có vƣờn ao theo quy định tại khoản 4,
Điều 103 Luật Đất đai 2013 ......................................................................................21
1.2.7. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trong trƣờng hợp chia tách thửa đất........................................22
1.2.8. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ................................................23
1.2.9. Nghĩa vụ tài chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ..............................................................................25
Kết luận chƣơng 1 .....................................................................................................28
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI ............................................................................................................................29
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Long Biên.....................................29
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................29
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................31
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận .....................33
2.2. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên ...............34
2.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của quận Long Biên ..................................................34
2.2.2. Khái quát tình hình sử dụng đất của quận Long Biên .....................................35
2.3. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên ..37
2.3.1. Tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ..............................................................................37
2.3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của quận Long Biên [] ......................................................40
2.3.3. Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên ...............................49
Kết luận Chƣơng 2 ....................................................................................................60
Chƣơng 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ
GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN ........................................61
3.1. Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất từ thực tiễn thi hành tại quận Long Biên ...............................................61
3.2. Giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên ..62
3.2.1. Phƣơng hƣớng, mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên .................62
3.2.2. Giải pháp về tổ chức, quản lý, tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về đất
đai ..............................................................................................................................64
KẾT LUẬN ...............................................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................73
PHỤ LỤC ..................................................................................................................77
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng
cho con ngƣời, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống. Đất là tƣ liệu sản
xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cƣ, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng, nhƣng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nƣớc có một hệ thống quản lý và
sử dụng đất có hiệu quả. Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa cùng với tiến trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trƣờng ngày
một sâu rộng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Sự phát triển này đã hình
thành thị trƣờng đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trƣờng xã hội chủ nghĩa,
từng bƣớc đồng bộ với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Điều này
đòi hỏi công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai phải có sự đồng bộ, phù hợp với nhu
cầu, đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức
trong quá trình sử dụng đất cũng nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai thực
hiện một cách có hiệu quả.
Ghi nhận các quy định của Hiến pháp 1980 về chế độ quản lý đất đai, Hiến
pháp nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Điều 17 đã quy định
"Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở
vùng biển, thềm lục đại và rừng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ...
đều thuộc sở hữu toàn dân". Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc
giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân
có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc
chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định của pháp luật.
Tiếp tục cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987
quy định bẩy nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, trong đó có nhiệm vụ cấp
đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "Việc quản lý Nhà nƣớc
về đất đai bao gồm:..5. Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..." (Điều 9);
Kế thừa Luật đất đai 1987 về bẩy nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai,
Luật Đất đai 1993, Điều 13: "Việc quản lý Nhà nƣớc về đất đai bao gồm: 5. Đăng
ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống
kê kiểm kê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
2
Luật Đất đai 2003 đã phát triển các quy định của Luật Đất đai 1993 thành
mƣời ba nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, trong đó có nhiệm vụ cấp đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 đã kế thừa và cụ thể hóa toàn bộ việc quản lý Nhà nƣớc
về đất đai thành mƣời lăm nội dung, đặc biệt Khoản 7 Điều 22 ghi nhận việc:
"Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan
trọng của quản lý nhà nƣớc về đất đai. Việc đăng ký đất đai có ý nghĩa: các quyền
về đất đai đƣợc bảo đảm bởi nhà nƣớc, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là một công cụ hữu hiệu để bảo vệ lợi ích nhà nƣớc, lợi ích cộng đồng cũng
nhƣ lợi ích của ngƣời sử dụng đất. Hơn nữa, đăng ký quyền sử dụng đất còn ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất, xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
Hệ thống văn phòng đăng ký đất đai đƣợc thiết lập khi Luật đất đai 2003 có
hiệu lực song song với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "một cửa",
"một cửa liên thông" cho thấy sự nỗ lực của các cấp có thẩm quyền trong việc đơn
giản hóa thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ
chức, công dân.
Mặt khác, trong thời gian qua, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã có những thay đổi theo hƣớng hợp lý hơn về công tác này nhƣ: thống
nhất cấp một giấy cho cả đất, nhà và tài sản trên đất, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trong trƣờng hợp quyền sử dụng đất là tài sản vợ chồng, tài sản đồng
quyền sở hữu và sử dụng, đất vƣờn ao liền kề với đất ở, nghĩa vụ tài chính khi cấp
giấy, trình tự, thủ tục hành chính khi cấp giấy...
Thêm vào đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn
còn nhiều hạn chế, vƣớng mắc. Điều này dẫn đến hiệu quả cấp giấy đối với một số
loại đất nhƣ đất ở, đất vƣờn ao trong thửa đất có nhà ở còn thấp, gây thất thoát
cho ngân sách nhà nƣớc, thủ tục hành chính còn kéo dài... gây phiền hà cho ngƣời
dân khi giao dịch.
Long Biên là quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội đƣợc thành lập theo
Nghị định 132/2004/NĐ-CP ngày 01/01/2004 của Chính phủ. Với lợi thế về vị trí địa
3
lý, điều kiện tự nhiên, quận Long Biên đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển
kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thƣơng mại, công nghiệp của quận phát triển
mạnh. Mô hình sản xuất nông nghiệp đơn thuần đã dần đƣợc chuyển dịch theo hƣớng
nông nghiệp kết hợp khai thác dịch vụ sinh thái.
Quận Long Biên có một vị trí chiến lƣợc rất quan trọng về chính trị, kinh tế, văn
hoá xã hội của Hà Nội và đất nƣớc. Từ khi đƣợc thành lập và đi vào hoạt động đến
nay, Long Biên đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã
hội, an ninh quốc phòng đƣợc củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng đƣợc
cải thiện về chất và lƣợng, các thủ tục hành chính dần đƣợc cải cách để đáp ứng nhu
cầu của nhân dân.
Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà
nƣớc theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất
ngày càng tăng. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng
đất của mình và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tiếp tục đƣợc coi trọng, cấp bách để các cấp
uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói chung cũng nhƣ quận Long Biên nói
riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế đó, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất từ thực tiễn thi hành tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội” là cần
thiết và có ý nghĩa thực tiễn đối với công tác quản lý đất đai, góp phần cải cách
thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nƣớc về
đăng ký đất đai, giải quyết đƣợc những hạn chế, khó khăn trong công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai
trên địa bàn quận Long Biên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, đã có một số nghiên cứu có liên
quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nhƣ:
Tác giả Bùi Thanh Hƣơng (Khóa luận tốt nghiệp 2015- Đại học Luật Hà Nội):
"Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thực trạng và hƣớng hoàn
thiện";
Tác giả Phùng Ngọc Huyền (Khóa luận tốt nghiệp 2015- Đại học Luật Hà
Nội): " Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở- Thực trạng và hƣớng
4
hoàn thiện";
Tác giả Nguyễn Thanh An (Khóa luận tốt nghiệp 2015- Đại học Luật Hà Nội):
" Thực trạng pháp luật về thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ";
Tác giả Nguyễn Thúy Ngân (Khóa luận tốt nghiệp 2016- Đại học Luật Hà Nội):
" Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân";
Tác giả Nguyễn Hữu Đính (Luận văn thạc sỹ luật học 2016- Học viện Khoa học
xã hội): " Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành
tại quận 12, thành phố Hồ Chí Minh".
Tác giả Nguyễn Thị Quỳnh Trang (Luận văn thạc sỹ 2016, chuyên ngành Luật
kinh tế, Viện Đại học Mở Hà Nội): “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ
thực tiễn tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
Về cơ bản các công trình nghiên cứu trên đã đề cập đến một số vấn đề lý luận
về công tác quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận, đƣa ra đƣợc một số thực trạng
trong quá trình cấp Giấy chứng nhận ở nƣớc ta hiện nay và đề xuất một số giải pháp
nâng cao chất lƣợng cấp Giấy chứng nhận nói chung. Tuy nhiên, các công trình này
nghiên cứu ở phạm vi rất rộng (cả nƣớc, công tác quản lý đất đai, công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung của các cấp), chƣa có công trình nào đi sâu
nghiên cứu, khảo sát thực trạng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn quận Long Biên,
thành phố Hà Nội.
Trong hoạt động nghiên cứu khoa học của trƣờng Đại học Luật Hà Nội, đây là
lần đầu tiên thực hiện đề tài đi sâu nghiên cứu lĩnh vực này kể từ khi Luật Đất đai
2013 có hiệu lực đồng thời là những luận văn đầu tiên thuộc chuyên ngành pháp luật
kinh tế theo định hƣớng ứng dụng của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội.
3. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi tắt là
Giấy chứng nhận) trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội để chỉ ra những khó
khăn, vƣớng mắc, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy
chứng nhận lần đầu.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
5
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đánh giá về việc thực hiện pháp luật trong công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 20142016. Một số nội dung số liệu cập nhật đến hết quý II/2017.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: trong địa giới hành chính của quận Long Biên.
Phạm vi thời gian: nghiên cứu đƣợc thực hiện trên các nguồn số liệu đƣợc tổng
hợp từ năm 2014 đến hết quý II/2017 của quận Long Biên. Số liệu điều tra thực tế
đƣợc tiến hành năm 2016 và các giải pháp sẽ áp dụng tới năm 2020.
Phạm vi về nội dung: đề tài tập trung làm rõ quy trình, tổ chức thực hiện, kết
quả, khó khăn, vƣớng mắc và những yếu tố ảnh hƣởng, các giải pháp hoàn thiện, nâng
cao kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam (thuộc thẩm của ủy ban nhân dân cấp quận huyện).
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Xuyên suốt quá trình hoàn thiện luận văn là phƣơng pháp nghiên cứu khoa học
của chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác- Lênin. Ngoài ra, phƣơng pháp luận nghiên cứu
còn sử dụng:
5.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu
Phƣơng pháp điều tra, thu thấp số liệu thứ cấp: thu thập, xử lý số liệu có sẵn tại
các phòng ban (Phòng tài nguyên môi trƣờng, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục
thống kê,...).
Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: đƣợc thu thập qua phƣơng pháp
điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực tế. Khảo sát thực tế nhằm kiểm chứng thông tin
thu thập đƣợc từ điều tra nội nghiệp, phỏng vấn trực tiếp các cán bộ làm công tác quản
lý đất đai và các hộ gia đình, cá nhân đƣợc cấp Giấy chứng nhận.
5.2. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp
Số liệu sau khi thu thập đƣợc tiến hành thống kê và tổng hợp một cách khoa học
theo những luận điểm cần đánh giá để nắm bắt đƣợc tổng quan thực trạng công tác cấp
Giấy chứng nhận.
5.3. Phƣơng pháp phân tích, so sánh
Số liệu tổng hợp đƣợc tiến hành phân tích, đánh giá, rút ra các kết luận.
6. Những đóng góp của luận văn
6
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc
thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện.
Đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Phân tích các yếu tố ảnh
hƣởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn quận Long Biên, thành
phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả việc cấp Giấy chứng nhận lần
đầu trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong thời gian tới.
Là một công chức trực tiếp làm công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải
quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai, học viên cam kết đƣa ra những số liệu trung
thực, phản ánh chính xác công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu và những khó khăn,
vƣớng mắc thực tế cũng nhƣ đề xuất giải pháp có tính khả thi hiện nay. Chính vì vậy,
khi hoàn thành, luận văn sẽ là một nguồn tài liệu tham khảo đáng tin cậy không chỉ
trong lĩnh vực khoa học pháp lý mà còn là kênh thông tin đối chiếu của những cán bộ
trực tiếp làm công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai cũng nhƣ công dân khi tiến hành
giao dịch.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài những nội dung về: lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục,
danh mục các bảng biểu, mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc kết cấu
làm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận và pháp luật về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và thực tiễn thi hành tại
quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận và giải pháp nhằm
đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn quận Long Biên.
7
PHẦN NỘI DUNG
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
(QSDĐ) cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận
(GCN) cho các chủ sử dụng đất (SDĐ). Đây chính là cơ sở để chủ SDĐ đƣợc công
nhận, đƣợc bảo hộ quyền lợi hợp pháp đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ
đối với Nhà nƣớc.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai. Quyền sở hữu nhà (QSHN) ở cũng
nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền
sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và
quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn,
để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có đầy đủ các quyền đó. Nhà nƣớc
công nhận QSHN ở bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ),
QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. GCN là chứng thƣ có tính
pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là
căn cứ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013, GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận QSDĐ, QSHN ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có QSDĐ, QSHN ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất. Đây là khái niệm mở rộng về GCNQSDĐ, nó khái quát
đƣợc việc cấp GCN trong công tác quản lý đất đai. Nhà và đất có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nƣớc ta tiến hành cấp đồng thời GCNQSDĐ ở
và QSHN ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc
biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
GCN giúp cho ngƣời SDĐ, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các
quyền của ngƣời SDĐ, QSHN ở nhƣ chuyển nhƣợng nhà đất, cho thuê, cho thuê lại,
8
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ và sở hữu nhà để vay vốn đầu tƣ kinh
doanh sản xuất ...[1] một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng nhƣ thực hiện
đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.
1.1.2. Hình thức, nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tƣ số
23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về
GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất:
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo một mẫu thống nhất và
đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh
sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích
thƣớc 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung chính sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận ; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận ;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận;
mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" nhƣ
trang 4 của Giấy chứng nhận;
[1] Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
9
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ do Văn
phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự
in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác
nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất
1.1.3.1. Vai trò của cấp Giấy chứng nhận
GCN là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến
từng thửa đất, chủ SDĐ. Luật Đất đai năm 2013 quy định mƣời lăm nội dung quản lý
Nhà nƣớc về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp GCN. Đây thực chất là
thủ tục hành chính (TTHC) nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt
chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng SDĐ, là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ
diện tích đất đai và ngƣời sử dụng, quản lý đất đúng mục đích, đúng pháp luật. Thông
qua việc đăng ký, cấp GCN, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời SDĐ, căn cứ
để chủ SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc
biến động về đất đai, SDĐ hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất
cho ngƣời SDĐ theo quy định của Luật này". GCN là giấy tờ hợp pháp để ngƣời SDĐ
đƣợc thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có GCN (Điều 188) trừ trƣờng
hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trƣờng hợp qui định tại khoản 3
Điều 186.
GCN là điều kiện tiên quyết để ngƣời SDĐ đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất đai,
tài sản có trên đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích khác (Điều 75 Luật
Đất đai năm 2013).
GCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ
thống tòa án nhân dân với ủy ban nhân dân (UBND).
1.1.3.2. Ý nghĩa của cấp Giấy chứng nhận
Việc cấp GCN với mục đích để Nhà nƣớc tiến hành các biện pháp quản lý Nhà
nƣớc đối với đất đai, để ngƣời SDĐ yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng
thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau. Thông
10
qua việc cấp GCN để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của
quốc gia.
1.1.3.3. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận với các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai
QSDĐ, QSHN ở là tài sản của ngƣời SDĐ, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất. Khi đăng ký đất đai, ngƣời SDĐ, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất đƣợc Nhà nƣớc cấp GCN, bảo hộ, đƣợc tham gia vào thị trƣờng bất động sản
chính thức. Do đó đăng ký đất đai, QSHN ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong
quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở...
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do
nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai
đăng ký, cấp GCN:
Kê khai đăng ký cấp GCN là một nội dung quan trọng hàng đầu có quan hệ hữu
cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà
nƣớc về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp GCN sẽ thiết lập hệ thống hồ sơ về nhà đất với
đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung
quản lý khác của quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở, ngƣợc lại hệ thống hồ sơ này
lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn. Cụ thể:
Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý SDĐ và sở
hữu nhà giúp cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp GCN thực hiện đúng đối tƣợng,
đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ SDĐ và sở hữu nhà. Ngƣợc lại, những
phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp GCN sẽ là cơ sở để yêu cầu việc
điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù
hợp với yêu cầu thực tế.
Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng
thực tế để phục vụ kê khai đăng ký cấp GCN. Ngƣợc lại, quá trình kê khai đăng ký cấp
GCN sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời
điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát
triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ và phát triển nhà là căn cứ
khoa học định hƣớng cho việc giao đất, cấp GCN, đảm bảo SDĐ ổn định hợp lý. Qua
11
công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch SDĐ để dựa vào đó
ngƣời quản lý biết đƣợc nơi nào đƣợc phép cấp GCN, nơi nào không đƣợc cấp, nhà ở
đƣợc xây dựng nhƣ thế nào là phù hợp quy hoạch.
Ngƣợc lại, thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có thể
kiểm kê tình hình SDĐ và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập
quy hoạch SDĐ dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát
triển nhà trong tƣơng lai sát với nhu cầu thực tế.
Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan có thẩm quyền quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở là cao nhất để xác định
nguồn gốc hợp pháp của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp GCN. Tuy
nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nƣớc ta nhân dân tự ý SDĐ và xây dựng nhà ở khi chƣa
đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trƣớc mà không có giấy
tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử để lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký
SDĐ và sở hữu nhà ở, Nhà nƣớc đối chiếu với quy hoạch SDĐ và phát triển nhà hiện
có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì đƣợc Nhà nƣớc tiến hành giao đất, công
nhận QSDĐ, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất
đai của Nhà nƣớc chƣa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn
chiếm trái phép mà Nhà nƣớc không quản lý đƣợc.
Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá
nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của ngƣời SDĐ, sở hữu nhà trƣớc
và sau khi kê khai đăng ký và cấp GCN, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi
và trách nhiệm về tài chính của ngƣời SDĐ, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng nhƣ
tiền bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc
phát triển cơ sở hạ tầng nhƣ làm đƣờng, xây dựng cầu … hay lấy đất cho mục đích an
ninh quốc phòng ...
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình
thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp GCN, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp
có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tƣợng đăng ký, kiểm tra
thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại vƣớng mắc trong công tác xét duyệt cấp
GCN. Ngƣợc lại khi đã kê khai đăng ký và cấp GCN sẽ tạo lập đƣợc hệ thống sổ sách
12
hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát
sinh sau này một cách nhanh hơn, chặt chẽ hơn [2].
1.1.4. Mục đích, yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.4.1. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận
Cấp GCN là kết thúc quá trình đăng ký QSDĐ hợp pháp nhằm:
Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp
của ngƣời SDĐ, QSHN ở hợp pháp của ngƣời sở hữu nhà ở cũng nhƣ thực hiện các
chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
Đảm bảo quyền lợi cho chủ SDĐ hợp pháp, đồng thời ngƣời SDĐ phải thực
hiện nghĩa vụ của mình theo quy định.
Thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho công tác
quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đồng thời giúp cho ngƣời SDĐ có GCN phản ánh đúng
hiện trạng quản lý SDĐ, để họ thực hiện các quyền luật định.
Góp phần làm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng
QSDĐ, thị trƣờng nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc
theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa.
1.1.4.2. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận
Luật đất đai 2013 quy định yêu cầu trong thực hiện cấp GCN:
Đối với ngƣời SDĐ và sở hữu nhà: phải kê khai đầy đủ, trung thực về nguồn
gốc, thời điểm SDĐ, các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan đến SDĐ,
các loại hóa đơn, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính gốc để làm thủ tục cấp GCN.
Kê khai đăng ký tất cả các loại đất có trong địa giới hành chính xã, kể cả các trƣờng
hợp trƣớc đây chƣa đƣợc cấp GCN do không kê khai đăng ký, không có mặt ở nhà tại
thời điểm kê khai đăng ký hoặc thất lạc hồ sơ trong quá trình kê khai đăng ký, hoặc
quá trình tổ chức kê khai đăng ký sót,…
Đối với Nhà nƣớc: cấp đúng thẩm quyền, kịp thời, chính xác và ghi đầy đủ nội
dung ràng buộc của ngƣời SDĐ, ngƣời sở hữu nhà ở, đảm bảo công bằng, minh bạch.
Các cơ quan liên quan phải phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ thông tin phục vụ việc cấp
GCN theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên môi trƣờng có thẩm quyền, cụ thể:
[2] Bùi Thị Thúy Hƣờng (2015), Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học,
Đại học khoa học tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội, tr.13.
13
UBND xã phải chủ động phối hợp với các ban ngành có liên quan, huy động cả
hệ thống chính trị tại địa phƣơng để triển khai thực hiện công tác kê khai đăng ký, xác
nhận đúng nguồn gốc, thời điểm SDĐ, hiện trạng SDĐ, diện tích tăng thêm (do cơi
nới lấn chiếm, nhận QSDĐ ở), việc hoàn thành hay không hoàn thành nghĩa vụ tài
chính của từng chủ SDĐ.
Phòng Tài nguyên môi trƣờng phối hợp với Văn phòng đăng ký QSDĐ tổ chức
hƣớng dẫn nghiệp vụ cho UBND xã/ phƣờng để thực hiện, chủ trì kiểm tra hồ sơ trƣớc
khi trình phê duyệt cấp GCN.
Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm chỉnh lý bổ sung bản đồ, hồ sơ đối
với các thửa đất có biến động, tiếp nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định và xử lý các nội
dung theo đúng quy định. Tổ chức lập hồ sơ địa chính sau khi hoàn thành công tác kê
khai đăng ký.
Phòng tài chính kế hoạch tham mƣu cho UBND quận/ huyện về kinh phí triển
khai thực hiện.
Chi cục thuế nhà nƣớc quận/ huyện phối hợp với phòng tài nguyên môi trƣờng
và Văn phòng đăng ký QSDĐ trong việc thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài
chính.
UBND xã/ phƣờng căn cứ vào kế hoạch của cấp trên, triển khai thực hiện hoàn
thành nội dung kê khai, đăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp GCN theo
đúng quy định.
1.2. Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ảnh hưởng đến thực tiễn thi hành tại cấp quận/ huyện.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 có mƣời bốn chƣơng với
212 điều, tăng bẩy chƣơng và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết đƣợc những tồn tại,
hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Đây là đạo luật quan
trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nƣớc, thu hút đƣợc sự
quan tâm rộng rãi của nhân dân. Trong đó, có những điểm mới đặc biệt chú ý là những
quy định về cấp GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất liên quan trực
tiếp đến thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Luật bổ sung quy định về:
14
Các trƣờng hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động: thực hiện đối với mọi
trƣờng hợp SDĐ (kể cả không đủ điều kiện cấp GCN) hay đƣợc giao quản lý đất và tài
sản gắn liền với đất để “ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, QSHN ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà
không phải “ghi nhận QSDĐ hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời
SDĐ” nhƣ trƣớc đây.
Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tƣợng SDĐ tại Điều 5 hay đƣợc giao
đất để quản lý tại Điều 8. Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu. Cấp GCN (Khoản 5): là theo nhu cầu của ngƣời SDĐ, chủ sử
hữu tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện quy định;
Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký đất đai điện tử: hồ sơ địa chính
dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị nhƣ trên giấy (Khoản 2
Điều 95 và Điều 96).
Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95): đƣợc ghi vào
Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ); đƣợc cấp GCN
nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện quy định. Trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp GCN
thì ngƣời đang SSĐ đƣợc tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nƣớc có quyết định xử lý
theo quy định;
Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với ngƣời SDĐ (Khoản 6
Điều 95): Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trƣờng hợp: cho thuê, thế chấp,
chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử
dụng hạn chế thửa đất liền kề. Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến
động); trƣờng hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 7 Điều 95). Quy
định thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này
là cơ sở để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời đăng ký (để bảo hộ khi có bên
thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…).
Bổ sung quy định trƣờng hợp QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của nhiều ngƣời thì cấp mỗi ngƣời một GCN, hoặc cấp chung một
GCN và trao cho ngƣời đại diện. Tuy nhiên, GCN phải ghi đầy đủ tên của những
ngƣời đó.
Trƣờng hợp QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung
của vợ chồng thì GCN ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trƣờng hợp vợ, chồng có
15
thỏa thuận ghi tên một ngƣời). Nếu GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì
đƣợc cấp đổi sang GCN mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trƣờng hợp SDĐ đƣợc cấp
GCN; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đang SDĐ có và không có
các giấy tờ về QSDĐ. Mặc dù Luật mới quy định “cấp GCN QSDĐ, QSHN ở và tài
sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất” nhƣng nếu ngƣời SDĐ đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì
đƣợc cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể các trƣờng hợp đính chính, thu hồi GCN
(Điều 106): Đối với các trƣờng hợp đính chính: có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ
pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của ngƣời đƣợc cấp GCN; sai sót thông tin về thửa
đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ đăng ký đã xét duyệt.
Đối với các trƣờng hợp thu hồi GCN: Nhà nƣớc thu hồi đất; cấp đổi GCN; đăng
ký biến động đất mà phải cấp mới GCN; cấp không đúng thẩm quyền, không đủ điều
kiện, không đúng đối tƣợng, vị trí, diện tích đất, mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử
dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quy định cơ quan thẩm quyền đính chính, thu hồi là cơ quan thẩm quyền cấp
GCN. Bổ sung quy định không thu hồi GCN đã cấp trái pháp luật trong trƣờng hợp
ngƣời đƣợc cấp GCN đó đã thực hiện chuyển quyền theo quy định của pháp luật về đất
đai.
Đó là những điểm mới của Luật Đất đai 2013 về cấp GCN. Trên cơ sở nắm
vững những nội dung này, cán bộ thực hiện công tác cấp GCN trên địa bàn quận/
huyện sẽ có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo chính xác, đúng pháp luật.
1.2.2. Các nguyên tắc và đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1. Các nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Với vai trò là ngƣời đại diện cho chủ sở hữu chung, nhƣng nhà nƣớc không trực
tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền SDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài và gọi là ngƣời SDĐ. Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho ngƣời
SDĐ trong quá trình sử dụng, nhà nƣớc tiến hành cấp GCN. Đây là một hoạt động
quan trọng nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc về đất đai, vì vậy, Điều 98
Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết nguyên tắc cấp GCN nhƣ sau:
16
GCN đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời SDĐ đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một
GCN chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều ngƣời chung QSDĐ, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung QSDĐ,
ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01
GCN; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và
trao cho ngƣời đại diện.
Ngƣời SDĐ, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận GCN
sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời SDĐ, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không
thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa
vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận GCN
ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trƣờng hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một ngƣời.
Trƣờng hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã
cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ
và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà ranh giới
thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ
về QSDĐ, không có tranh chấp với những ngƣời SDĐ liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
GCN diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời SDĐ không phải
nộp tiền SDĐ đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện
tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) đƣợc
xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013.
Ngoài ra, GCN đƣợc cấp cho ngƣời đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp GCN, trừ trƣờng hợp không phải nộp hoặc đƣợc
17
miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê đất
thì GCN đƣợc cấp sau khi ngƣời SDĐ đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.2.2.2. Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Ngƣời đang SDĐ có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các Điều 100, 101
và 102 của Luật đất đai 2013;
Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành;
Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng cho
QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ;
Ngƣời nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ;
Ngƣời đƣợc SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
Ngƣời trúng đấu giá QSDĐ;
Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Ngƣời SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
Ngƣời SDĐ tách thửa, hợp thửa;
Nhóm ngƣời SDĐ hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức SDĐ
chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có;
Ngƣời SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất [3].
1.2.3. Cơ quan quản lý cấp Giấy chứng nhận, thẩm quyền, trình tự và nội dung
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.2.3.1. Cơ quan quản lý cấp Giấy chứng nhận
Hoạt động đăng ký và Thống kê đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và môi trƣờng có
trách nhiệm quản lý việc phát hành GCN.
[3] Điều 99, Luật Đất đai 2013.
