Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại quận ba đình, thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật h
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (834.45 KB, 94 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYỄN ĐỨC THỊNH
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN BA ĐÌNH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYỄN ĐỨC THỊNH
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN BA ĐÌNH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Trần Quang Huy
HÀ NỘI - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
NGUYỄN ĐỨC THỊNH
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT
CHỮ VIẾT TẮT
Ý NGHĨA
1
GCN
Giấy chứng nhận
2
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
4
QSH
Quyền sở hữu
5
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
6
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1
Hiện trạng các loại hình sử dụng đất năm 2015
51
Bảng 2.2
Kết quả cấp GCNQSDĐ từ 2011 - 2013
54
Bẳng 2.3
Kết quả cấp GCNQSDĐ từ 2014 - 2016
55
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................ 2
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu................................................ 4
4. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ................................................... 5
7. Bố cục của luận văn ........................................................................................ 5
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN. .................................................... 7
1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất. .......................................... 7
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ................................................................ 7
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất .......................................................... 9
1.2. Các vấn đề lý luận về pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ....................................... 10
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................... 10
1.2.2. Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ..................................................................... 13
1.2.2.1. Đối với Nhà nước ............................................................................. 13
1.2.2.2. Ý nghĩa đối với người sử dụng đất. .................................................. 16
1.2.3. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. ......................................................................................................... 17
1.2.4. Lược sử hình thành và phát triển của Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. .................................................................................................................. 19
1.2.5. Các tiêu chí cần đáp ứng của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 23
KẾT LUẬN CHƯƠNG I .................................................................................. 27
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI QUẬN BA ĐÌNH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................. 28
2.1. Nội dung pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 28
2.1.1. Các nguyên tắc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 28
2.1.2. Đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................... 32
2.1.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................ 39
2.1.4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 41
2.1.5. Nghĩa vụ tài chính ................................................................................ 45
2.1.5.1. Lệ phí trước bạ .................................................................................. 46
2.1.5.2. Lệ phí địa chính: ............................................................................... 46
2.1.5.3. Tiền sử dụng đất ............................................................................... 47
2.1.5.4. Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất) ........................................................................................................ 48
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Ba Đình ............ 49
2.2.1. Điều kiện tự nhiên của quận Ba Đình .................................................. 49
2.2.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất của quận Ba Đình ........................................ 53
2.2.2.1. Từ năm 2011 - 2013 (trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực) ....... 53
2.2.2.2. Từ năm 2014 - 2016 (Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực).......... 54
2.2.3. Công tác chỉ đạo, điều hành của UBND thành phố Hà Nội và UBND
quận Ba Đình. ................................................................................................ 56
2.2.4. Những khó khăn cùng nguyên nhân mà quận Ba Đình phải đối mặt
trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ..................................................................... 58
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................. 67
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN BA ĐÌNH. ............................................................................. 68
3.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai trong lĩnh vực cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất......................................................................................................... 68
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ........ 72
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................................. 79
PHẦN KẾT LUẬN ............................................................................................. 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý song lại không trực tiếp chiếm hữu, sử
dụng mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là hoạt
động có ý nghĩa rất lớn đối với không chỉ người sử dụng đất mà còn với cả các
cơ quan quản lý nhà nước.
Nếu như đối với người sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ
sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử
dụng đất của mình, thì với cơ quan quản lý nhà nước, công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất giúp cho Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình
khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc đề ra các chính sách về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà
phát triển. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải
quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Mặt khác, thông qua
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai
trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu
được nguồn tài chính lớn. Do đó, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân là thước đo trình độ quản lý đất
đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả.
Vì vậy, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn là một "điểm
nóng" được chính quyền các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm.
Ba Đình là một trong bốn quận nội thành cũ được thành lập đầu tiên của
Thủ đô Hà Nội, hiện gồm 14 đơn vị hành chính phường trực thuộc với mật độ
dân cư đông đúc, di nhập từ nhiều nơi khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nhà ở
để lại nhiều phức tạp do đất đai chủ yếu nằm xen kẹt trong các khu tập thể, nằm
2
trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử,... khó xác định chính xác được nguồn
gốc. Do vậy, Ba Đình được coi là một trong những quận phát sinh nhiều vướng
mắc và tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
Thủ đô. Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và vận dụng Luật đất đai năm 2013
trên địa bàn quận Ba Đình trong việc giải quyết các vấn đề liên quan tới công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được giải quyết hiệu quả và triệt
để thì Ba Đình sẽ trở thành điểm sáng để các quận huyện khác tham khảo và học
tập.
Để có cái nhìn sâu sắc hơn cả về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng về việc
quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất
đai 2013, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện hơn nhằm đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Pháp
luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện
tại quận Ba Đình, thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
vấn đề pháp lý cơ bản và quan trọng, không thể thiếu trong Giáo trình Luật đất
đai của các trường đại học về ngành luật. Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp
lí, vấn đề này dành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều các khía
cạnh khác nhau. Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách
chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn
(2011), Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Chính
trị quốc gia, Hà Nội; Ths. Phạm Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, Tạp chí luật học, (3);
Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng Văn Ngân (2008),
“Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (4),
tr.25-27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả
3
tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp
luật, tr.50-53;; TS. Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện
hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”, Tạp chí luật học,
(8); Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các
giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, trưrờng Đại học
Luật, Hà Nội; Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ,
trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai
theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học, khoa
luật, Đại học Lund, Thụy Điển và trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh,
Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội,…
Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại
những thành quả nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành,
tuy nhiên, xét dưới góc độ nào đó những nghiên cứu này vẫn mang đậm tính lý
thuyết, lý luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định
Luật đất đai năm 2003. Đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 mới được
thông qua đã khắc phục cơ bản những tồn tại của Luật đất đai năm 2003 và hiện
được đưa vào áp dụng, cần thiết có một công trình nghiên cứu xem xét các vấn
đề pháp lý dưới góc độ thực tiễn thi hành pháp luật của một địa phương cụ thể về
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn biến trên thực tế, để qua
đó cung cấp những thông tin và xu hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề
này. Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình
nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ
thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ
ra những điểm mới, những điểm đã đạt được và những điểm hạn chế, bất cập
phát sinh trong quá trình thực thi Luật đất đai năm 2013. Từ đó, đề ra những giải
4
pháp, kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trong thời gian tới.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Ba
Đình, thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (kể từ
đây nói ngắn gọn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đối với hộ gia đình, cá
nhân tại Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
4. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Đánh giá các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Chỉ ra những điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 về vấn đề cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Từ đó làm rõ những hạn
chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận
văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
5
Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp
được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chương 1);
Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá,
phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tổng hợp được sử dụng để
nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam và thực tiễn thi hành tại quận Ba Đình, thành phố Hà Nội (Chương 2);
Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp…
được sử dụng để nghiên cứu về các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp
luật và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật tại quận Ba
Đình
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam; thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội;
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
6
Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Ba Đình, thành phố
Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Ba Đình.
7
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN.
1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai nước ta thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư
cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm
vi toàn quốc, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất theo luật định. Tuy
nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác
những thuộc tính của đất mà thông qua quyền định đoạt, giao đất thuộc quyền sở
hữu của mình cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới nhiều hình thức
khác nhau và thừa nhận các hành vi chuyển quyền sử dụng đất. Khi giao đất cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất
khác nhau mà Nhà nước cho họ được hưởng quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối
với Nhà nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được hình thành từ mối
quan hệ này.
Như vậy, chúng ta có thể khẳng định quyền sử dụng đất của người sử
dụng là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai; chế định
quyền sử dụng đất được xây dựng trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai nhằm củng cố và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. Khi Nhà
nước trao quyền sử dụng đất của mình cho người sử dụng thì quyền sử dụng đất
là một hình thức thực hiện quyền của chủ sở hữu. Chỉ có điều, quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai thuộc về một chủ thể duy nhất, còn người sử dụng đất lại
thuộc về tất cả các thành viên trong xã hội. Để đảm bảo sự công bằng cho tất cả
các chủ thể sử dụng đất, để duy trì quyền sở hữu của mình; bằng pháp luật, Nhà
nước quy định cụ thể các căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy
8
định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố
cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật đất đai cũng dành hẳn 1 chương để
quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm các quyền và
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ cụ thể của từng
nhóm chủ thể sử dụng đất đồng thời giao cho các cơ quan nhà nước kiểm tra
giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tổng hợp toàn bộ các
quy phạm pháp luật nêu trên tạo nên chế định luật về quyền sử dụng đất.
Xét dưới góc độ là một quyền năng của người sử dụng trong việc khai
thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất
định, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách báo pháp lý định nghĩa như sau:
- Theo Từ điển Luật học (2006) do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp)
biên soạn thì: Quyền sử dụng đất là "quyền của các chủ thể được khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,... từ những chủ thể
khác có quyền sử dụng đất.”1
- Theo Giáo trình Luật đất đai của trường Đại học Luật Hà Nội: "Quyền sử
dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền
sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại
lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.2
Như vậy, xét ở dưới góc độ này thì tác giả xin đưa ra khái niệm về quyền
sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là những quyền năng của chủ thể với tư
cách là người sử dụng đất để có thể khai thác các thuộc tính của đất đai nhằm
đem lại lợi ích nhất định cho mình, những quyền đó được pháp luật thừa nhận và
bảo đảm thực hiện.
1
Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý (2006): Từ điển Luật học, Nxb. Tư pháp & Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà
Nội
2
Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.
9
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông
thường. Quyền sử dụng thông thường theo định của Bộ luật Dân sự (Điều 189
BLDS năm 2015) là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Ở đây quyền sử dụng đất đã vượt qua khỏi khuôn khổ của việc khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự
trên thị trường; được sử dụng nó như một loại tài sản đảm bảo trong các quan hệ
thế chấp, bảo lãnh, vay vốn tại ngân hàng; các tổ chức tín dụng; được sử dụng
làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. QSDĐ mang
những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất,quyền sử dụng đất là một loại tài sản, được định giá và được
phép chuyển đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của
nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, do
pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất như quyền
tặng cho, quyền thừa kế, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh,
góp vốn,... nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành
một quyền năng tương đối độc lập với quyền sở hữu.
Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa 2 loại quyền này bởi
giữa chúng có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa. Cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu còn quyền sử dụng đất chỉ là quyền
phái sinh, xuât hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép
chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ là loại quyền không
trọn vẹn, không đầy đủ, thể hiện trên các mặt sau:
10
Một là,người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Hai là, không phải bất kỳ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng
có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ba là,quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể
hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát
sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ
bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện
chủ sở hữu đối với đất được giao. Ví dụ, sau khi làm xong các thủ tục pháp luật
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất
phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được
tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất. Nếu như làm trái quy định này được coi
là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và có thể sẽ bị thu hồi đất.
1.2. Các vấn đề lý luận về pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành thì Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất bắt đầu được sử dụng phổ biến trong đời sống pháp luật của
nước ta. Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện
trong Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013.
Theo Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn
năm 2006 thì: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất".
11
Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường đại học Luật Hà Nội
xuất bản năm 1999 thì nhìn nhận GCNQSDĐ là một loại chứng thư pháp lý đầy
đủ xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
So với khái niệm GCNQSDĐ được quy định tại khoản 20, Điều 4 Luật đất
đai 2003 trước đây: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" thì Luật đất đai 2013 đã có những sửa
đổi, bổ sung và đã đưa ra một điều khoản có tính bao quát, đầy đủ hơn. Theo đó,
thuật ngữ GCNQSDĐ đã được gọi bằng thuật ngữ khác là "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất",
đồng thời khẳng định GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất. GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì
vậy Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của nó, hay nói cách khác, chính Nhà nước
thừa nhận tính hợp pháp của GCNQSDĐ. Điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước
thừa nhận các các quyền năng của người sử dụng đất đối với mảnh đất do mình
là chủ sử dụng hợp pháp và đối với các tài sản gắn liền với đất do mình là chủ sở
hữu.
Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 khẳng định: Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của tổ chức có quyền sử dụng đất.
Về cơ bản, định nghĩa trên đã thể hiện được giá trị pháp lý của
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
với người sử dụng đất. Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai
và bên kia là các tổ chức, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất
Từ định nghĩa trên, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang
một số đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại chứng thư pháp lý.
12
Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm
bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hoá) có giá trị pháp lí.
Từ đó có thể hiểu “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một loại giấy tờ pháp
lý thể hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử
dụng đất của cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền. Đồng thời, cũng thể
hiện quyền tài sản của người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất đó. Nói cách
khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người
sử dụng thực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ. Pháp luật trao cho họ rất
nhiều quyền, trong đó có các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê,
cho thuê lại,… Thậm chí, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền
có thể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để
làm thủ tục thế chấp, vay vốn ngân hàng
Thứ hai, GCNQSDĐ là sự xác nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước cho
người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Người có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận và bảo
hộ.Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của Nhà nước phải được thể hiện
dưới hình thức nhất định. Hình thức này phải đảm bảo tính thuận lợi cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa phải thuận tiện cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất. Chính vì vậy, GCNQSDĐ là một hình thức thể hiện phù
hợp nhất trong việc Nhà nước xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng.
Thứ ba, GCNQSDĐ được cấp theo mẫu thống nhất đối với mọi loại đất.
GCNQSDĐ là hình thức thể hiện việc Nhà nước công nhận một chủ thể
nào đó có quyền sử dụng đối với một loại diện tích đất nằm ở một vị trí nào đối
đối với các thông tin về chủ sử dụng, ranh giới mảnh đất, loại đất, hạng đất, mục
đích sử dụng đất cũng như các hoạt động giao dịch, biến động liên quan đến thửa
đất đó,... Ngoài ra, GCNQSDĐ cũng là một công cụ giúp Nhà nước quản lý tốt
quỹ đất của mình. Do đó, để việc quản lý đất đai được diễn ra một cách dễ dàng
13
nhanh chóng và hiệu quả thì GCNQSDĐ phải được cấp theo một mẫu chung
thống nhất trên phạm vi cả nước. Tránh tình trạng tồn tại nhiều loại mẫu giấy tờ
khác nhau gây khó khăn trong việc quản lý.
Thứ tư, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp
vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai. Hay nói cách khác hoạt động cấp
GCNQSDĐ có mối quan hệ nhân quả với công tác đăng ký đất đai. Để có thể
cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có quyền
thẩm tra hồ sơ, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện
tích đất; mục đích sử dụng đất, ranh giới sử dụng, vị trí thửa đất,... nhằm đảm
bảo sự chính xác khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử
dụng khác. Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ thông tin về thửa đất thì mới có
cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằm xác định tính
hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể. Vì vậy, nếu muốn làm tốt công
tác cấp GCNQSDĐ thì trước hết cần phải đảm bảo quy trình đăng ký đất đai diễn
ra nhanh chóng, thuận tiện, hiệu quả.
1.2.2. Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.1. Đối với Nhà nước
Thứ nhất, GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước bảo vệ chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai cũng như thực hiện chức năng quản lý của mình đối với đất đai.
Đặc thù của Việt Nam đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất
đai, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ những thửa đất đó mà giao cho
cáctổ chức, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất, dưới các hình thức: giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho việc quản lý đất
đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó
có quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ mà họ phải thực
hiện khi tham gia quan hệ đất đai. Theo những văn bản này thì một trong những
quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
14
là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chính là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về
đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là
một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Ý nghĩa này được thể hiện dưới nhiều góc độ khác nhau. Như chúng ta đã
biết, cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây
dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhà
nước với đất đai và GCNQSDĐ sẽ giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện trạng,
nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất. Bên cạnh đó, hoạt
động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê đất đai diễn ra một
cách thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian. Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước
có thể từng bước hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai.
Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dõi và kiểm soát
được thị trường giao dịch bất động sản
Hiện nay, khi đất đai ngày càng có giá thì các giao dịch đất đai cũng diễn
ra ngày càng nhộn nhịp, sôi động hơn. Thực tế có sự tồn tại hai loại giao dịch:
giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp, ví dụ như: chuyển nhượng QSDĐ
không làm thủ tục nhằm mục đích trốn thuế, chuyển nhượng QSDĐ không đủ
điều kiện cấp GCN, buôn bán QSDĐ kiếm lời,... Các giao dịch ngầm đó đã tạo
nên những cơn sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến sự tích tụ đất
đai và phân hóa giàu nghèo trong xã hội. Vì vậy, cần phải có sự quản lý và điều
tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai ngầm vào sự
kiểm soát của pháp luật. Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ
kiểm soát được các giao dịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất. Hơn nữa cấp
GCNQSDĐ được xem như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an
toàn pháp lý cho cả 2 phía: Nhà nước với Người sử dụng đất và giữa những
người sử dụng đất với nhau.
Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước, đặc biệt là ngân sách địa phương.
15
Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách. Có thể
khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tin
phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân,
tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, lệ phí địa chính,... Đây là một khoản thu
không nhỏ cho ngân sách nhà nước trong khi hàng năm Nhà nước phải chi ra
một khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai. Quy định cụ
thể về cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tư
cho đất.
Thứ tư, GCNQSDĐ là cơ sở để cơ quan nhà nước xử lý các vi phạm, khiếu
nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai, góp phần phòng ngừa ngăn chặn các hành vi
vi phạm pháp luật đất đai.
Dựa trên các thông tin trong GCNQSDĐ, thì cơ quan nhà nước sẽ xác
định được cụ thể các biến động về thửa đất, các hoạt động của người sử dụng đất
như: các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất; đất có bị sử
dụng sai mục đích, sai diện tích hay không,... để từ đó căn cứ vào tính chất, mức
độ vi phạm mà cơ quan nhà nước có thể đưa ra các chế tài xử phạt, đồng thời
ngăn ngừa các hành vi vi phạm, góp phần đảm bảo tài nguyên đất được sử dụng
đúng mục đích.
Ngoài ra, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và UBND. Nếu người sử dụng đất có
GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về đất đai quy định tại khoản 1 và
2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ
thuộc về Tòa án nhân dân. Còn nếu họ không có các giấy tờ đó thì thẩm quyền
giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hành chính là UBND. Phân định thẩm
quyền như trên đã tránh được hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm giữa UBND và
Tòa án, đồng thời cũng tránh được sự chồng chéo về thẩm quyền giữa các cơ
quan nhà nước cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
16
1.2.2.2. Ý nghĩa đối với người sử dụng đất.
Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ là bảo đảm tính pháp lý của Nhà nước để
người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất.
Thời gian trước đây, khi nền kinh tế nước ta còn là nền kinh tế tập trung,
quan liêu bao cấp Trong một thời gian dài, nền kinh tế nước ta được quản lý bởi
cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu, bao cấp thì đất đai cũng không được
thừa nhận giá trị của mình. Kể từ khi bắt đầu Đổi mới, chuyển dịch sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai mới được trả lại những
giá trị ban đầu vốn có của nó. Để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao
động và làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai thì Nhà
nước phải có cơ chế pháp lý bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất có thể yên tâm rằng việc sử
dụng đất của mình là hợp pháp và được pháp luật thừa nhận, bảo đảm.
Ngoài ra khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tức là khi quyền sử
dụng đất bị thu hồi thì GCNQSDĐ sẽ là một trong những điều kiện quan trọng
để NSDĐ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người không có GCNQSDĐ khi
Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh
tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không được bồi thường mà chỉ có thể
được xem xét hỗ trợ một phần thiệt hại. Nhờ đó mà khắc phục được tình trạng
đền bù không thỏa đáng, cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân,
giảm thất thoát lãng phí cho ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện
đầy đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định.
Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có thể thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất,... khi đạt được những
điều kiện nhất định. Và một trong những điều kiện đó là người sử dụng đất phải
có GCNQSDĐ. Cũng giống như đối với các tài sản khác, một người chỉ có thể
17
thực hiện đầy đủ quyền sở hữu của mình khi họ là chủ sở hữu hợp pháp hoặc
được chủ sở hữu ủy quyền, do đó, NSDĐ chỉ thực hiện đầy đủ các quyền sử
dụng đất của mình khi họ là người chủ hợp pháp và GCNQSDĐ chính là chứng
thư pháp lý khẳng định điều đó.
Như vậy, chỉ có người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện
các giao dịch về quyền sử dụng đất. Điều này là hợp lý, bởi lẽ, đất sử dụng hợp
pháp có nghĩa là có đầy đủ, rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, mục đích
sử dụng và chủ sử dụng đất,... thì mới có thể được mang đi trao đổi trên thị
trường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng
do họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho chủ sử dụng đất. Tuy nhiên do
việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ rất phức tạp cộng với việc
cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa hoàn thiện, đầy đủ nên trên thực tế việc
xác định tính hợp pháp của NSD đất là khá khó khăn. Nay với việc NSD đất
được Nhà nước cấp GCNQSDĐ sẽ là cơ sở pháp lý để xác định người sử dụng
đất hợp pháp.
Thứ ba, GCNQSDĐ là một trong những cơ sở để người sử dụng đất tự
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Theo Điều 166, Luật đất đai 2013 thì một trong những quyền chung của
NSDĐ là được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình. Điều này có nghĩa là NSDĐ hợp pháp bị người khác
xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp thì có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện
yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ. Tuy nhiên, họ phải chứng
minh trước cơ quan nhà nước rằng mình là người sử dụng đất hợp pháp. Cơ sở
pháp lý của việc này chính là khi Nhà nước cấp cho họ GCNQSDĐ.
1.2.3. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một bộ phận của pháp luật đất đai. Nó bao
gồm các quy phạm pháp luật đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa
