Pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN DUY NGUYÊN

ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN DUY NGUYÊN
ĐỀ TÀI
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số

: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng
theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Nguyên


MỤC LỤC

Trang
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI

10

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM

1.1. Lý luận về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động

10

sản ở Việt Nam
1.2. Lý luận pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh

20

bất động sản ở Việt Nam
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI

32

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Thực trạng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh

32

doanh bất động sản
2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất đối với các dự

40

án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT

66

ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất đối với các dự

66

án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thi hành tại thành phố
Hà Nội
3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thu hồi đất

67

đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội
KẾT LUẬN

73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

76

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

KDBĐS

: Kinh doanh bất động sản

TN&MT

: Tài nguyên và môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
1.1. Đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một loại hình đầu tư, kinh
doanh phổ biến trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, giống như
các loại hình đầu tư, kinh doanh khác; đầu tư KDBĐS bao giờ cũng đi kèm với rủi
ro. Điều này có nghĩa là không phải bất cứ dự án đầu tư KDBĐS nào; chủ đầu tư bỏ
vốn kinh doanh cũng đều thu được lợi nhuận mà có nhiều trường hợp dự án đầu tư
KDBĐS triển khai trên thực tế bị thua lỗ dẫn đến phá sản hoặc không tiếp tục thực
hiện được. Để giải quyết hậu quả này, pháp luật cho phép chủ đầu tư dự án KDBĐS
được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư mới. Trong

trường hợp việc chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS không thực hiện được hoặc
chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai như để dự án đình trệ kéo dài quá thời hạn
mà pháp luật quy định, sử dụng đất không đúng quy hoạch, không đúng mục đích,
chủ đầu tư không thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước như nợ tiền thuê đất, tiền
sử dụng đất… buộc Nhà nước phải thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư khác. Việc
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được thực hiện theo các quy định về
thu hồi đất của Luật đất đai năm 2013. Do những đặc điểm của dự án đầu tư
KDBĐS mà việc thu hồi đất đối với các dự án này cũng có một số khác biệt và chịu
sự điều chỉnh của Luật KDBĐS năm 2014. Hay nói cách khác, việc thu hồi đất đối
với các dự án đầu tư KDBĐS chịu sự điều chỉnh của các đạo luật gồm Luật đất đai,
Luật KDBĐS, Luật đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật trên. Việc thực
hiện các văn bản pháp luật về vấn đề này trên thực tế khó tránh khỏi những vướng
mắc, bất cập; do chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa nội dung của một số quy định
hoặc cơ chế phối, kết hợp trong tổ chức triển khai thi hành chưa hợp lý, chặt chẽ
v.v... Hơn nữa, xét dưới góc độ học thuật, thời gian qua đã có nhiều công trình
nghiên cứu, luận án tiến sĩ luật học, luận văn thạc sĩ luật học… nghiên cứu về thu
hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất song dường như


2

vẫn còn ít công trình nghiên cứu chuyên sâu có hệ thống, toàn diện vấn đề pháp luật về
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS.
1.2. Hà Nội là Thủ đô và là một trong hai trung tâm thương mại, văn hóa,
xã hội, giáo dục và du lịch lớn nhất nước ta. Với bề dày truyền thống lịch sử, văn
hóa hơn 1.000 văn hiến, Hà Nội là nơi thu hút các nhân tài trên khắp mọi miền đất
nước về học tập, nghiên cứu, lập nghiệp và định cư. Điều này làm nảy sinh nhu cầu
về nhà ở, đất ở và là điều kiện cho hoạt động đầu tư KDBĐS hình thành, phát triển.
Loại hình đầu tư, kinh doanh này phát triển rất sôi động với nhiều phân khúc thị
trường nhà ở cung cấp sản phẩm, hàng hóa bất động sản (BĐS) phong phú, đa dạng.

Tuy nhiên, thời gian qua do sự phát triển đầu tư KDBĐS "quá nóng", ồ ạt cộng với
giá nhà ở, đất ở tại Hà Nội quá cao so với các địa phương khác và so với khả năng
tài chính của đại đa số người lao động, công chức, viên chức nhà nước v.v... dẫn
đến nguồn cung về BĐS vượt quá nhu cầu về BĐS của xã hội. Hậu quả là nhiều dự
án đầu tư KDBĐS tạm dừng triển khai hoặc triển khai dở dang hay chủ đầu tư bao
chiếm đất đai nhưng không triển khai thực hiện dự án… Theo số liệu thống kê của
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội có đến hàng trăm dự án đầu tư
KDBĐS tại Hà Nội ở trong tình trạng "đắp chiếu" kéo dài từ năm này qua năm
khác, gây lãng phí hàng ngàn ha đất; trong khi đó, có hàng trăm hộ gia đình, cá
nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất gây ra sự bức xúc, bất ổn trong xã hội.
Theo điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 những trường hợp này nằm
vào diện Nhà nước phải thu hồi đất. Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội đã
ban hành văn bản chỉ đạo Sở TN&MT cùng các sở, ngành có liên quan phối hợp với
UBND các quận, huyện, thị xã nơi có dự án đầu tư KDBĐS vi phạm pháp luật đất
đai thực hiện việc thu hồi đất. Tuy nhiên, tính đến nay số dự án đầu tư KDBĐS bị
thu hồi đất chiếm số lượng không nhiều và tình trạng này chưa được cải thiện so với
trước đây. Vậy đâu là nguyên nhân và giải pháp nào để thực thi có hiệu quả việc thu
hồi đất đối với dự án đầu tư KDBĐS nhằm lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý


3

nhà nước về đất đai trên địa bàn Hà Nội. Điều này rất cần có sự nghiên cứu, đánh
giá để đưa ra giải pháp hữu hiệu.
Với những lý do cơ bản trên đây, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật về thu
hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành
tại thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về thu hồi đất nói chung và pháp luật về thu
hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS nói riêng thu hút sự quan tâm của giới luật

học nước ta. Đã có một số công trình liên quan đến đề tài luận văn được công bố mà
tiêu biểu là các công trình cụ thể sau:
Thứ nhất, nhóm các công trình liên quan đến pháp luật về đầu tư KDBĐS.
Nhóm này bao gồm một số công trình tiêu biểu như: i) Vũ Anh (2012), Pháp luật về
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, luận án
tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội; ii) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang
Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà
Nội; iii) Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Trường
Đại học Luật Hà Nội; iv) Đặng Hoàng Mai (chủ biên) (2016), Pháp luật về kinh
doanh bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội; v) Lê Thùy Dương (2011), Hoàn thiện
pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện
nay, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; vi) Đặng Anh Quân
(2014), Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh
doanh bất động sản tại Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4; vii) Nguyễn
Quang Tuyến (2010), Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam dưới khía
cạnh hoạt động đầu tư nước ngoài, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 9; viii) Nguyễn
Thị Hương (2012), Pháp luật về huy động vốn của nhà đầu tư trong hoạt động kinh
doanh bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v...


4

Thứ hai, nhóm các công trình liên quan đến pháp luật về thu hồi đất. Nhóm
này bao gồm một số công trình tiêu biểu như: i) Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Pháp
luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội; ii) Phạm thu Thủy (2014), Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật
Hà Nội; iii) Nguyễn Duy Thạch (2008), Tìm hiểu pháp luật về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng của Hà Nội, luận

văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Hoàng Thị Nga
(2009), Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất,
luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Chí Mỳ
và Hoàng uân Nghĩa (đồng chủ biên) (2009), ậu giải ph ng mặt ằng ở à Nội Vấn đề và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Vấn
đề thu hồi đất và ồi thường khi thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi, ổ
sung), Tạp chí Luật học, số 12; vii) Nguyễn Quang Tuyến (2008), Bình luận các
quy định về thu hồi đất và ồi thường khi thu hồi đất trong Dự thảo Luật đất đai
(sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12; viii) Nguyễn Quang Tuyến (2009),
Vấn đề l luận ung quanh khái niệm ồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí
Luật học, số 01; ix) Đặng Đức Long (2009), Giải ài toán lợi ích kinh tế giữa a
chủ thể: Nhà nước, người c đất ị thu hồi và chủ đầu tư khi ị thu hồi đất, Tạp chí
Tài nguyên và Môi trường, số 5; x) Lê Ngọc Thạnh (2009), Một số

kiến hoàn

thiện pháp luật về ồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi
trường, số 6; xi) Trần Quang Huy (2010), hính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất, Tạp chí Luật học, số 10;
Các công trình nghiên cứu trên đây đã đạt được một số kết quả thể hiện trên
hai khía cạnh cơ bản sau đây:
- Phân tích những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật đầu tư KDBĐS (bao
gồm phân tích khái niệm, đặc điểm của đầu tư KDBĐS; mục đích, ý nghĩa, các
nguyên tắc và nội dung và yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động đầu


5

tư KDBĐS v.v...); đánh giá thực trạng pháp luật đầu tư KDBĐS và thực tiễn thi
hành; đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.
- Phân tích những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về thu hồi đất và bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (bao gồm phân tích khái niệm,
đặc điểm của thu hồi đất, của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; mục đích, ý nghĩa, các
nguyên tắc, nội dung và yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động thu hồi
đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư v.v...); đánh giá thực trạng pháp luật về Nhà
nước thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất và thực
tiễn thi hành; đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp
luật này.
Tuy nhiên, dường như chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu có hệ
thống, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội và dựa trên
những sửa đổi, bổ sung của Luật đất đai năm 2013, Luật KDBĐS năm 2014, Luật
đầu tư năm 2015. Đây là lý do cơ bản để tác giả tiếp tục nghiên cứu, đánh giá pháp
luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và thực tiễn thi hành tại thành
phố Hà Nội trên cơ sở kế thừa, phát triển những kết quả nghiên cứu của các công
trình khoa học có liên quan đã được công bố thời gian qua.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đề xuất các giải pháp dựa
trên luận cứ khoa học nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất đối với các
dự án đầu tư KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau đây:
- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận pháp
luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS thông qua việc nghiên cứu các
nội dung cơ bản sau: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư KDBĐS;


6

ii) Phân tích ý nghĩa của dự án đầu tư KDBĐS; iii) Phân tích khái niệm, đặc điểm
của thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS; iv) Luận giải sự cần thiết của việc
ban hành pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS; v) Phân tích
khái niệm, đặc điểm của pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS;
vi) Đánh giá lịch sử phát triển của pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
KDBĐS; vii) Phân tích, đánh giá các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến pháp luật về thu
hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS.
- Đánh giá thực trạng nội dung pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS và thực tiễn thi hành chế định pháp luật này nhằm nhận diện những
kết quả, những hạn chế vướng mắc cũng như nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc.
- Đưa ra định hướng, giải pháp tiếp tục hoàn thiện hoàn thiện pháp luật về
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành
phố Hà Nội.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Khi nghiên cứu đề tài này, luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước.
- Nội dung các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành về thu hồi đất.
- Nội dung các quy định của Luật KDBĐS năm 2014, Luật đầu tư năm
2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến thu hồi đất đối với dự án đầu
tư KDBĐS.
- Tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất đối với dự án đầu tư
KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài "Pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội" có phạm vi nghiên cứu khá

7

rộng. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn
giới hạn phạm vi ở những vấn đề cụ thể sau đây:
Thứ nhất, giới hạn về nội dung.
Một là, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định về thu hồi đất
đối với dự án đầu tư KDBĐS của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành và một số quy định có liên quan của Luật đầu tư năm 2015, Luật KDBĐS
năm 2014.
Hai là, theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất trong các trường
hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai; thu
hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy
cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65). Tuy nhiên,
trong khuôn khổ của bản luận văn thạc sĩ này, tác giả đi sâu nghiên cứu các quy
định về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS do chủ đầu tư vi phạm pháp
luật đất đai.
Thứ hai, giới hạn về không gian. Luận văn giới hạn phạm vi, không gian
nghiên cứu ở thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
KDBĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mác – Lê nin về
duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể
sau đây:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp lập luận lô
gic v.v... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1 những vấn đề lý luận pháp luật về
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS ở nước ta.

8

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận,
phương pháp đối chiếu v.v... được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2 thực trạng
pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và thực tiễn thi hành tại
thành phố Hà Nội.
iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải v.v...
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3 giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi
đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố
Hà Nội.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn được nghiên cứu thành công sẽ có một số đóng góp cho khoa học
pháp lý trên các khía cạnh cơ bản sau:
- Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện những vấn đề lý
luận pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS ở nước ta.
- Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS và đánh giá thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội nhằm nhận
diện những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của hạn chế,
yếu kém.
- Luận văn đưa ra một số giải pháp cơ bản góp phần hoàn thiện pháp luật về
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành
phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
hương 1: Tổng quan pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam.
hương 2: Thực trạng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội.

hương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội.


9


10

Chương 1
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1. LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
i) Khái niệm dự án
Trong lĩnh vực kinh tế nói chung và trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng, thuật
ngữ dự án được sử dụng rất phổ biến. ét trong lĩnh vực pháp luật, thuật ngữ dự án
được sử dụng khá phổ biến trong nội dung của các đạo luật như Luật đầu tư, Luật
doanh nghiệp, Luật KDBĐS và Luật xây dựng v.v...; ví dụ: dự án đầu tư, dự án xây
dựng nhà ở, dự án KDBĐS… Có khá nhiều định nghĩa không giống nhau về dự án
trong các lĩnh vực khác nhau như dự án đầu tư nước ngoài, dự án đầu tư xây dựng,
dự án nghiên cứu sản xuất vắc xin, dự án nuôi trồng thủy sản, dự án xây dựng nhà
máy thủy điện v.v... Vậy dự án là gì?
Theo Wikipedia:
Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được

thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã
được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những
mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án
hướng tới. Thực chất, dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và
chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu
nhất định trong một thời gian nhất định. Dự án bao gồm dự án đầu tư và
dự án hỗ trợ kỹ thuật [34].


11

Theo Luật đầu tư năm 2014: "Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung
hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định" [6, khoản 2 Điều 3].
Theo Luật xây dựng năm 2014:
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa
chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất
lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác
định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện
thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu
tư xây dựng [7, khoản 15 Điều 3].
Mặc dù có nhiều cách định nghĩa khác nhau về từng loại dự án song xét ở
mức độ chung nhất, dự án có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, dự án có tính mục tiêu. Đặc điểm này thể hiện: i) Dự án bao giờ
cũng có một hoặc một số mục tiêu rõ ràng. Ví dụ: Dự án đầu tư thì mục tiêu của nó
là nhà đầu tư đầu tư vốn vào một lĩnh vực cụ thể nào đó như dự án đầu tư xây dựng
nhà máy thép, dự án xây dựng nhà ở xã hội v.v...; ii) Định hướng mục tiêu luôn được
duy trì trong suốt dự án có nghĩa là mục tiêu mà nhà đầu tư theo đuổi không thay đổi

trong suốt quá trình thực hiện dự án. Chỉ trong những trường hợp rất đặc biệt, bất khả
kháng thì mục tiêu của dự án mới được điều chỉnh, thay đổi. Bởi lẽ, việc thay đổi mục
tiêu dự án sẽ làm thiệt hại cho nhà đầu tư về thời gian, công sức, vốn và các chi phí
khác bỏ ra rất lớn; iii) Sản phẩm cuối cùng luôn được đánh giá xem có phù hợp, có
đạt được mục tiêu không. Sản phẩm cuối cùng là kết quả, "đầu ra" của dự án. Nó là
thước đo để đánh giá việc thực hiện dự án có đạt được mục tiêu đã đề ra hay không
và có phù hợp với tôn chỉ, mục đích mà nhà đầu tư dự án theo đuổi hay không.
Hai là, dự án xác định các hạn định rõ ràng. Đặc điểm này thể hiện: i) Lịch
biểu của dự án được xác định từ trước. Có nghĩa là để thực hiện dự án, nhà đầu tư


12

phải thực hiện công tác chuẩn bị dự án; trong đó xác định rõ mục tiêu, tổng vốn đầu
tư, nội dung, kế hoạch và các bước tổ chức triển khai, quản lý dự án, tiến độ thực
hiện dự án…; ii) Dự án có ngày bắt đầu thực hiện và ngày kết thúc cụ thể; iii) Các
mốc thực hiện dự án được theo dõi và đem ra đánh giá. Các mốc này nằm trong tiến
độ thực hiện dự án. Nó là cái đích cần đạt được khi kết thúc mỗi giai đoạn của dự án
và được đem đối chiếu với việc triển khai thực hiện để đánh giá tiến độ thực hiện;
trên cơ sở đó, nhà đầu tư đưa ra giải pháp để thúc đẩy quá trình thực hiện nhằm đảm
bảo tiến độ đề ra.
Ba là, dự án được giới hạn trên các khía cạnh: i) Giới hạn về nguồn lực.
Mỗi dự án có một giới hạn nguồn lực nhất định để hoàn thành. Nguồn lực sử dụng
cho dự án bao gồm nguồn lực về vốn, nguồn lực về máy móc, trang thiết bị, công
nghệ kỹ thuật, con người; nguồn lực về thời gian… ii) Giới hạn về kinh phí. Mọi dự
án trước khi triển khai thực hiện đều có tổng mức đầu tư. Đây là số vốn dự kiến mà
chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án; iii) Giới hạn về thời gian. Việc xác định
thời gian dự kiến thực hiện dự án sẽ giúp chủ đầu tư chuẩn bị các điều kiện cần thiết
để trong khoảng thời gian này sẽ phải đạt được mục đích mà dự án đề ra. Giới hạn
về thời gian còn là một tiêu chí để đánh giá hiệu quả thực hiện dự án.

ii) Quan niệm dự án đầu tư kinh doanh ất động sản
Để tìm hiểu về dự án đầu tư KDBĐS thì trước hết chúng ta cần hiểu như thế
nào là đầu tư KDBĐS. Theo Luật KDBĐS năm 2014:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động
xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất
động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản
hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi [5, khoản 1 Điều 3].
Như vậy, pháp luật nước ta quan niệm KDBĐS bao gồm hai nhóm: một là,
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán,
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh lợi;


13

hai là, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn
BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Trong khuôn khổ luận văn này, tác
giả chỉ nghiên cứu về dự án đầu tư KDBĐS là dự án đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Bởi lẽ, chỉ nhóm dự án đầu tư
KDBĐS này mới cần đất thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng
để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích
sinh lợi. Từ đó mới đặt vấn đề thu hồi đất đối với dự án đầu tư KDBĐS khi chủ đầu
tư vi phạm pháp luật đất đai.
Bên cạnh các đặc điểm chung của dự án, dự án đầu tư KDBĐS còn có một
số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:
Một là, dự án đầu tư KDBĐS là dự án đầu tư trong lĩnh vực BĐS thông qua
việc chủ đầu tư bỏ vốn thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh
lợi. Điều này có nghĩa là dự án đầu tư KDBĐS là các dự án mà chủ đầu tư bỏ vốn

tạo lập BĐS hàng hóa sau đó bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua BĐS nhằm mục đích sinh lợi và các dự án mà chủ đầu tư bỏ vốn mua, nhận
chuyển nhượng BĐS có sẵn hoặc BĐS hình thành trong tương lai để bán, chuyển
nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh lợi.
Hai là, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng được pháp luật cho
phép thực hiện dự án đầu tư KDBĐS mà chỉ tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện sau
đây mới được thực hiện nhóm dự án này; cụ thể:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn
pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động
sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh
nghiệp [5, khoản 1 Điều 10].


14

Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân muốn thực hiện dự án đầu tư KDBĐS
phải có năng lực tài chính nhất định nhằm chứng minh khả năng tài chính để triển
khai dự án đầu tư KDBĐS; tránh tình trạng "chạy dự án" sau đó chuyển nhượng
kiếm lời hoặc lập "dự án ma" thực hiện việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Ba là, dự án đầu tư KDBĐS là dự án thuộc lĩnh vực chuyên môn sâu nên
đòi hỏi chủ đầu tư không chỉ có năng lực tài chính mà còn có đội ngũ chuyên gia,
công nhân, kiến trúc sư về thiết kế, thi công, giám sát công trình; hệ thống máy móc
công trình, trang thiết bị chuyên dụng trong lĩnh vực xây dựng; các chuyên gia tư
vấn về thị trường BĐS v.v... Vì vậy, trên thực tế, có chủ đầu tư chỉ có năng lực về
tài chính mà không có đội ngũ chuyên gia, nhân lực có trình độ chuyên môn; hệ
thống máy móc, trang thiết bị kỹ thuật về xây dựng v.v... Nên họ phải thuê đội ngũ
kiến trúc sư, chuyên gia tư vấn, khảo sát, giám sát thi công và thuê đơn vị thi công
xây dựng để thực hiện dự án đầu tư KDBĐS.

1.1.1.2. Khái niệm về thu hồi đất
Thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS là một dạng cụ thể của thu hồi
đất. Do đó, muốn hiểu như thế nào là thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS
thì chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm về thu hồi đất nói chung. Khái
niệm thu hồi đất được giới khoa học pháp lý nước ta nghiên cứu, tìm hiểu dưới khía
cạnh học thuật.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Thu hồi: Lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp
phát ra hoặc bị người khác lấy" [13, tr 759].
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn
năm 2006: "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai" [13, tr. 725]. Tác giả cho rằng định
nghĩa này chưa hợp lý, vì nó chưa lột tả được bản chất của việc Nhà nước thu hồi
đất. Như chúng ta đã biết, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà


15

giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
nhằm khuyến khích họ gắn bó chặt chẽ, lâu dài với đất đai và trên cơ sở đó, người
sử dụng đất mới yên tâm đầu tư lâu dài vào đất đai. Do vậy, không phải ngẫu nhiên
mà Nhà nước lại thu hồi đất của người sử dụng. Nhà nước chỉ thu hồi đất đã giao,
cho thuê cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi cần sử dụng đất cho nhu cầu của xã
hội hoặc thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, người sử dụng
đất tự nguyện trả lại đất được giao v.v...
Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Thu hồi đất
là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một
quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý
hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất" [12, tr. 141].

Theo Luật đất đai năm 2013: "Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết
định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc
thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai" [4, khoản 11 Điều 3].
Tìm hiểu khái niệm về thu hồi đất, tác giả rút ra một số đặc điểm cơ bản về
thu hồi đất như sau:
Thứ nhất, thu hồi đất là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Theo khoản 4 Điều 13 Luật đất đai năm 2013
thì một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai là quyền quyết định thu
hồi đất, trưng dụng đất. Như chúng ta đã biết, Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 53). Cụ thể hóa quy
định này của Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 ghi nhận các quyền năng
cụ thể của quyền đại diện chủ sở hữu đất đai; trong đó có quyền thu hồi đất.
Thứ hai, việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước
(hay còn gọi là quyền lực công hoặc công quyền). Điều này có nghĩa là: một là,
không phải bất cứ cơ quan Nhà nước nào cũng có thẩm quyền thu hồi đất mà chỉ
các cơ quan Nhà nước quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013 mới có thẩm
quyền thu hồi đất; hai là, việc thu hồi đất phải tuân theo các quy định của pháp luật


16

đất đai về căn cứ, thẩm quyền, các trường hợp thu hồi đất và trình tự, thủ tục thu hồi
đất.
Thứ a, thu hồi đất là hành vi pháp lý đơn phương của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền làm chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(gọi chung là người sử dụng đất). Điều này có nghĩa là sau khi cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền ra quyết định hành chính về thu hồi đất thì xét trên phương diện
pháp lý, kể từ thời điểm đó người sử dụng đất không còn quyền sử dụng đối với
mảnh đất thu hồi và cũng kể từ thời điểm này, mảnh đất mà người sử dụng đất bị
thu hồi thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Vì vậy, có

quan điểm cho rằng thu hồi đất chính là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao, cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê sử dụng ổn định lâu dài. Đây chính là quan điểm
được ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 thể hiện tại khoản 5 Điều 4 về giải
thích thuật ngữ thu hồi đất.
Thứ tư, đối với các trường hợp thu hồi đất không do lỗi của người sử dụng
đất gây ra bao gồm thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong trường hợp này, việc thu hồi đất không phải là
chế tài áp dụng đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai do người sử dụng đất gây
ra mà xuất phát từ nhu cầu khách quan của xã hội (sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng) đã gây
thiệt hại cho người sử dụng đất hoặc bị mất chỗ ở, nên họ được bồi thường, hỗ trợ,
tái định để nhanh chóng vượt qua khó khăn, ổn định đời sống và sản xuất.
1.1.2. Quan niệm về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản
Hoạt động thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được thực hiện
khá phổ biến trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng đất không đúng quy định tại
Điều 64 Luật đất đai năm 2013. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 không đưa ra
một giải thích chính thức thế nào là thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS.


17

Do vậy dựa trên khái niệm chung về thu hồi đất, theo tác giả, quan niệm về thu hồi
đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được hiểu như sau: Thu hồi đất đối với các
dự án đầu tư KDBĐS là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trong lĩnh vực
KDBĐS hoặc thu lại đất của người sử dụng đất là chủ đầu tư KDBĐS vi phạm
pháp luật về đất đai.
Ngoài các đặc điểm chung của thu hồi đất thì thu hồi đất đối với các dự án

đầu tư KDBĐS còn có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
Một là, đối tượng và phạm vi thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS
hẹp hơn so với thu hồi đất nói chung. Trong trường hợp này, đối tượng thu hồi đất
là các dự án đầu tư KDBĐS của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.
Hai là, thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS không chỉ tuân theo
các quy định về thu hồi đất của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành mà còn thực hiện đúng các quy định của Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp và
Luật KDBĐS.
Ba là, thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS là giải pháp cuối cùng
được thực hiện sau khi chủ đầu tư cạn kiệt hoặc không còn vốn để thực hiện dự án
đầu tư KDBĐS.
Bốn là, trên thực tế, phần lớn các trường hợp thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS là do chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai. Có nghĩa là thu hồi đất
là chế tài mà Nhà nước thực hiện đối với chủ đầu tư KDBĐS có hành vi vi phạm
pháp luật đất đai. Vì vậy, trong các trường hợp thu hồi đất này nhà đầu tư không
được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả tiền sử dụng đất, trừ trường
hợp do bất khả kháng.
1.1.3. Ý nghĩa của việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản


18

Nghiên cứu về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS, tác giả nhận
thấy việc làm này mang lại một số ý nghĩa cơ bản sau đây:
Một là, thu hồi đất nói chung và thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS
nói riêng thể hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước.
Như phần trên đã đề cập, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà

giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (trong đó có chủ đầu tư dự án
KDBĐS) sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước không mất đi vai trò là người đại diện chủ
sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bởi lẽ, khi cần thiết sử dụng đất cho mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hay do người
sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai … thì Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất. Điều
này được ghi nhận tại Điều 13 Luật đất đai năm 2013; theo đó, một trong những quyền
của đại diện chủ sở hữu về đất đai là quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
Hai là, thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS thể hiện sự công bằng
xã hội và đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật trong sử dụng đất thực hiện dự
án đầu tư KDBĐS.
Như chúng ta đã biết, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý
giá không do con người tạo ra nhưng lại bị giới hạn bởi không gian, diện tích. Việc
chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư KDBĐS nhưng lại
vi phạm pháp luật đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, không sử dụng
đất, để hoang hóa đất đai v.v... Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không tuân thủ các
quy định của pháp luật về nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong khi đó, các tổ
chức, cá nhân khác có nhu cầu đầu tư KDBĐS lại không có đất hoặc thiếu đất để
thực hiện dự án. Vì vậy, việc Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
KDBĐS vi phạm pháp luật đất đai để giao, cho thuê lại đối với chủ đầu tư khác có
nhu cầu và điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả hơn không
chỉ góp phần điều tiết đất đai cho các nhu cầu xã hội, đảm bảo sự công bằng trong
sử dụng đất mà còn đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Bởi lẽ, trong trường


19

hợp này, thu hồi đất là chế tài mà Nhà nước áp dụng đối với hành vi vi phạm pháp
luật đất đai của chủ đầu tư dự án KDBĐS. Nó không chỉ có tác dụng giáo dục đối
với chủ đầu tư có hành vi vi phạm mà còn là bài học để răn đe các chủ đầu tư khác
phải tuân thủ pháp luật đất đai trong hoạt động đầu tư KDBĐS.

Ba là, thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS góp phần vào việc nâng
cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đồng thời, đảm bảo đất đai sử dụng đúng
mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế.
Trong hoạt động đầu tư KDBĐS, sử dụng đất không đúng mục đích hoặc
nhận đất không sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất đai v.v.. là những hành vi vi
phạm pháp luật đất đai. Những hành vi này bị xử lý theo quy định của pháp luật
bằng một trong những biện pháp là Nhà nước thu hồi đất. Thông qua việc thu hồi
đất, Nhà nước xử lý và loại bỏ các chủ sử dụng đất không thực hiện đúng pháp luật
đất đai; ngăn chặn và xử lý việc sử dụng đất sai mục đích, lãng phí, kém hiệu quả...
Điều này góp phần vào việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đồng
thời, đảm bảo đất đai sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế.
Bốn là, thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS thể hiện sự cạnh tranh
khốc liệt, những thách thức mà chủ đầu tư KDBĐS phải đối mặt và là minh chứng
về sự rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở nước ta.
Kinh doanh đi liền với rủi ro. Điều này không phải là ngoại lệ trong lĩnh
vực đầu tư KDBĐS. Do BĐS là tài sản có giá trị lớn nên rủi ro trong lĩnh vực đầu tư
KDBĐS lại càng lớn hơn so với nhiều loại hình đầu tư kinh doanh khác. Trong hoạt
động đầu tư KDBĐS không phải chủ đầu tư nào bỏ vốn đầu tư cũng thu được lợi
nhuận và thành công trên thương trường. Bên cạnh các chủ đầu tư thu được lợi
nhuận, thành công trong lĩnh vực đầu tư KDBĐS cũng có không ít các chủ đầu tư
làm ăn thua lỗ, phá sản dẫn đến các dự án BĐS không triển khai được hoặc triển
khai dở dang v.v... Hậu quả là buộc Nhà nước phải thu hồi lại đất đã giao hoặc cho
chủ đầu tư thuê để thực hiện các dự án đầu tư KDBĐS. Thông qua việc Nhà nước
thu hồi đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS là một minh chứng cho thấy sự cạnh


20

tranh khốc liệt, những thách thức mà chủ đầu tư KDBĐS phải đối mặt và nhận diện
rõ hơn về sự rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở nước ta.

1.2. LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có nhiều lợi ích khác nhau
(lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng xã hội, lợi ích của tập thể, lợi ích của
cá nhân, lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư...), các lợi ích này tồn tại đan xen
trong sự khác biệt, mâu thuẫn và thậm chí đối lập nhau. Để xác lập một trật tự ổn
định trong sự thống nhất cùng tồn tại với sự dung hòa giữa các nhóm lợi ích thì
pháp luật được sử dụng như một "đại lượng công bằng" điều chỉnh những yếu tố
không "công bằng" trong xã hội. Hay nói cách khác, để bảo đảm duy trì sự ổn định
"chung sống hòa bình" giữa các nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội, Nhà nước đã
sử dụng pháp luật để điều chỉnh hành vi của những nhóm lợi ích khác nhau dựa trên
một thiết chế công bằng chung. Thu hồi đất nói chung và thu hồi đất đối với các dự
án đầu tư KDBĐS nói riêng cũng không nằm ngoài xu thế này. Pháp luật về thu hồi
đất đối với các dự án đầu tư KDBĐS được xây dựng và ban hành. Hay nói cách
khác, sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thu hồi đất đối với các dự án
đầu tư KDBĐS được lý giải bởi các căn cứ chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, pháp luật là phương thức đảm bảo sự công bằng trong hoạt động
đầu tư KDBĐS. Các nhà lý luận kinh điển của chủ nghĩa Mác – Lê nin cho rằng
pháp luật là sản phẩm do con người làm ra và mang ý chí chủ quan của giai cấp
thống trị; bởi lẽ, pháp luật là phương thức để Nhà nước quản lý xã hội. Dẫu vậy,
pháp luật còn phản ánh ý nguyện, nhu cầu, đòi hỏi của đại đa số nhân dân. Thực
tiễn thi hành pháp luật đã chứng minh rằng nếu pháp luật chỉ là sản phẩm của giai
cấp thống trị, phục vụ lợi ích của giai cấp thống trị thì các quy định của nó không
được nhân dân tự giác chấp hành và không đi vào cuộc sống. Chỉ khi trong bản thân