Đồ án vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở việt nam và giải pháp

Phần mở đầu
Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát
triển kinh tế- xã hội, nó là t liệu sản xuất đặc biệt, là yếu
tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện
tích có hạn, hiện nay trong quá trình công nghiệp hoáhiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra mạnh các đô
thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển
kinh tế đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng
tăng do nhu cầu về: xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân c
đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công nghiệp ...Việc sử
dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu
cầu hàng đầu, vì vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị
là việc cấp thiết phải thực hiện. Hơn thế nữa, qui hoạch tại
các khu vực cũ của đô thị thông qua hoạt động phá bỏ, di
chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng
văn minh- hiện đại văn hoá mang đậm bản sắc dân tộc,
đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu quả.
Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của
xã hội, vì vậy qui hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp
cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị đi vào nề nếp,
qui hoạch đề ra những phơng án, mô hình...đợc thực hiện
trong tơng lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có

1


hiệu quả phát triển một cách cân đối phù hợp với sự phát
triển của đất nớc cả trong trớc mắt và lâu dài.
Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất
ở đô thị việt nam và giải pháp

Đợc sự chỉ bảo hớng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn
Thầy giáo bộ môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án
này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy !

Phần I
Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng
đất đai đô thị .
I. Khái niệm và phân loại đất đô thị.

1. Khái niệm:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là t liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu đất đai
dân c xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp
ngày 17/8/1994 của chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất
đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn đợc xây dựng
nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh

2


doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc
phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã
đã đợc quy hoạch do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê
duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và đợc sử
dụng nh đất đô thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì

đất đô thị bao gồm nội thành, nội thị một cách hữu cơ về
chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian qui hoạch đô
thị, các vùng đất sẽ đợc đô thị hoá nằm trong phạm vi ranh
giới qui hoạch xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt.
Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại
và phát triển của loài ngời. Cùng với các điều kiện tự nhiênkinh tế- xã hội khác đất đai là một trong những cơ sở quan
trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nớc nhằm
khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh
tế- xã hội của mỗi vùng đất nớc.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất
nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp,
thơng nghiệp, giao thông, văn hoáTheo hình thức phát
triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất
cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô
thị là để gia tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị
. Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành trng dụng
đất, chuyển phơng hớng sử dụng đất từ đất nông lâm

3


nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là,
tiến hành đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để
chuyển đất nông lâm trở thành đất đô thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đờng chủ
yếu khác để tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội
dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá bỏ, di
chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung,

tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui
hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất đai nhất định để
phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và mục
đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lới đờng
xá, phân chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề
ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối với các công trình
xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, t liệu sản xuất
gắn với hoạt động của con ngời nhng đất đô thị có những
đặc trng chủ yếu để phân biệt với các loại đất khác:
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp
đợc trang bị cơ

sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục

đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và
dự án đầu t đợc phê duyệt.

4


- Khi ngời sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục
đích sử dụng đang sử dụng thì phải đợc UBND tỉnh
thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị
trí có đặc thù riêng

không giống với bất kì vị trí

nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá
trị cao hơn so với các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ
tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong những năm gần
đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về cơ học) cầu
tăng nhanh nhng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng
đất một cách khoa học của nhà nớc, bởi vì khi thực hiện
qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu cầu sử
dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải
quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất
để sử dụng một cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao
hiệu quả.
1.2 Phân loại:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88
CP qui định về đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai.
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu thì đất đô thị đợc phân thành các loại sau :

5


Đất nông ng nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi
trồng thuỷ sản, khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây
cảnh, các phố vờn, . . .
Đất chuyên dùng: Xây dựng trờng học, bệnh viện các
cônh trình văn hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vợc

hành chính, cơ sổ sản xuất kinh doanh, trung tâm thơng
mại . . .
Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng
nhà, các trơng trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo
quy định về thiết kế và xây dựng nhà ở.
Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đờng
giao thông, nhà ga, bến bãi, đờng dây điện, thông tin liên
lạc, công trình cấp thoát nớc.
Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ
quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất cha đợc sử dụng là đất đợc quy hoạch để phát
triển đô thị nhng cha sử dụng.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị
ngời ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để
tính quy mô diện tích mỗi loại theo các tiêu chuẩn thiết kế
sau :
Diện tích
Cơ cấu
bình
quân
Các loại đất
(%)
(m2/ngời)
Đất công nghiệp, tiểu thủ

10 12

công nghiệp

6

10 12


Đất kho tàng

23

23

Đất các khu ở

40 50

46 50

35

35

Đất cây xanh

15-22

15-22

Đất giao thông

10-13

12-14

80-100

100

Đất trung tâm đô thị khu
đô thị

Tổng cộng đất có chức
năng đô thị

1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng
đô thị đất đô thị bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu
nhà ở, các khu trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh,
giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu
công nghiệp kho tàng, các trung tâm chuyên nghành, an
ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất
khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng
đất tuỳ theo mục đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu
để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử
dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết

khách quan và là một đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc là ngời đại diện
7


quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để
tránh sử dụng tuỳ tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và
sự phát triển đô thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng
đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ và hàng năm.
- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho
các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục
đích. đồng thời làm cơ sở cho việc tính giá thuê đất kể
cả cho ngời nớc ngoài thuê.
- Là một phơng pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý
đất đô thị một cách khoa học và chặt chẽ.
2. Vai trò của đất đô thị:
Theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành
phần có sự quản lý của nhà nớc và sự nghiệp công nghiệp
hoá- hiện đại hoá đất nớc thì các đô thị sẽ trong thành các
trung tâm công nghiệp, thơng mại và các loại dịch vụ khác,
là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa
các vùng các địa phơng trong cả nớc. Đất đai là nền tảng
của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động
của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò chung của đất
đai nhng khi đợc qui định là đô thị thì giá trị của nó đợc
tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống
và bên cạnh đó cầu đô thị có xu hớng ngày càng tăng do
qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình đô thị

8


hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có
vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội. Ngoài ra
đất đô thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản
xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm t vấn, cửa hàng
dịch vụ ...Với vai trò là t liệu sản xuất không thể thiếu đợc,
đất luôn có mặt trong các ý tởng kinh doanh của mọi nhà
kinh doanh.
II. Qui hoạch đô thị.

1. Khái niệm
Qui hoạch chung xây dựng đô thị còn đợc gọi là qui
hoạch tổng thể xây dựng đô thị. Nó xác định phơng hớng
nhiệm vụ cải tạo và xây dựng đô thị về phát triển không
gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trờng sống thích hợp.
2.Vai trò của qui hoạch đô thị trong nền kinh tế
thị trờng.
Vai trò của công tác qui hoạch xây dựng đô thị đối với
sự nghiệp CNH-HĐH đất nớc. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ:
Phát huy vai trò của trung tâm hành chính, kinh tế, văn
hoá, trên toàn vùng và địa phơng, đi nhanh trong quá
trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi
đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai
nông nghiệp hiện đại ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lới
đô thị với một số ít thành phố lớn, nhiều thành phố vừa và
nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở miền
núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô

thị hoá nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công

9


nghiệp và dân c vào các đô thị lớn. Khắc phục tình trạng
ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trờng.
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trờng chức năng nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần đợc mở rộng:
+ qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không
gian kiến trúc làm cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử
dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo xây dựng đô
thị mới.
+ qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực
hiện mà còn hớng dẫn đầu t phát triển đô thị trên cơ sở
phản ánh đúng chính xác kinh tế xã hội và xu hớng phát
triển thực tế.
+ qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống
cơ chế bảo đảm cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý
tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng, trên cơ sở thơng
mại hoá các dịch vụ này.
+ qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử
dụng, điều chỉnh, mua bán và đầu t phát triển đất đai
cho mọi mục đích xây dựng đô thị.
Nh vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức
năng tạo lập không gian kiến trúc chỉ là một chức năng
mang tính vật thể. Còn những chức năng khác mang tính
kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng phi vật thể
này mới là linh hồn quyết định chiều hớng phát triển đô
thị mà kiến trúc là hình thái biểu hiện bên ngoài.

10


3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong
nền kinh tế thị trờng.
Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong
nền kinh tế thị trờng khác hẳn với nền tảng của phơng
pháp làm qui hoạch theo kiểu cũ (của Liên Xô) trớc đây:
+ Vốn đầu t cho phát triển đô thị không chỉ của nhà
nớc mà còn của nhiều thành phần kinh tế khác, đặc biệt là
của t nhân. Với đờng lối mở cửa và hội nhập quốc tế thì
vốn của t nhân nớc ngoài sẽ chiếm tỉ trọng rất lớn vốn của t
nhân trong nớc cũng ngày càng tăng.
+ Luật đất đai cho phép t nhân đợc mua bán chuyển
nhợng quyền sử dụng đất và nhà nớc không còn là chủ đất
duy nhất trong đô thị nh trớc đây.
+ Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức
thực hiện thi công xây dựng đô thị cũng không phải chỉ
do những doanh nghiệp nhà nớc đảm nhận mà khu vực t
nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động
hơn.
* Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì
công tác qui hoạch xây dựng đô thị càng đóng vai trò
quan trọng, bởi lẽ công tác qui hoạch bao giờ cũng đi trớc
một bớc, nó hoạch định chiến lợc phát triển không gian kinh
tế của một địa phơng, một vùng và nó vẽ lên bức tranh
toàn cảnh cho đất nớc. Phát triển đô thị ở nớc ta hiện nay
là một trong những vấn đề trọng tâm quyết định sự đi
lên của đất nớc. Vì vậy, vấn đề đặt ra cho công tác qui
11

hoạch xây dựng đô thị là phải có chiến lợc khung quốc gia
về đô thị, phải xây dựng luật lệ để tạo cho các đô thị và
khu dân c thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc thực
hiện quá trình công tác kế hoạch hoá bắt đầu từ chiến lợc
đến qui hoạch, rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5 năm và hàng
năm.
III. Cơ sở qui hoạch sử dụng đất đô thị .

1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp
đất đai đô thị, là hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ
thuật, là các phơng án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài
nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới
của con ngời, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lợc phát triển
kinh tế xã hội của đất nớc.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức
sử dụng đất đô thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ
suất sinh sản đất và hiệu suất lao động. Vì vậy tổ chức
sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui
hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này,
nhiệm vụ chủ yếu của việc sử dụng đất đô thị là phân
phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết cấu sử dụng
đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô
thị.

12

Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch
tổng thể sử dụng đất đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng
đất đô thị của các doanh nghiệp và các đơn vị sự
nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phơng hớng
vầ khung cơ bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch
chi tiết là bộ phận cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng
thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ thể của việc sử
dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử
dụng đất của các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là
cơ sở vi mô cuẩ qui hoạch tổng thể của sử dụng đất đô
thị.
1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị .
Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác
định về mật độ thì dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều
lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm cho cung cầu mất
cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân c, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng
là thành phần không thể thiếu, không thể thay thế.Trong
quá trình phát triển kinh tế hiên nay vấn đề sử dụng đất
đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết kiệm
không làm tổn hại đến môi trờng, đi đúng hớng phù hợp với
sự phát triển kinh tế- xã hội của đô thị. Từ những lí do trên,
cho thấy vần đề qui hoạch sử dụng đất đô thị mang ý
nghĩa cấp thiết không thể thiếu trong quá trình phát triển
kinh tế xã hội .

13

1.3 Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng qui
hoạch sử dụng đất đô thị
Nguyên tắc phân công khu vực: căn cứ vào tính chất
tự nhiên và vị trí địa lí cuẩ khoảnh đất để phơng hớng
và phơng thức sử dụng mỗi khoảnh đất đó, đảm bảo phát
huy u thế tuyệt đối và tơng đối của nó nhằm nâng cao
hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất đô thị.
Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực: trong một thời kì
nhất định, qui mô sử dụng đất đô thị cần duy trì tỉ lệ
hợp lí với sự phát triển kinh tế và nhân khẩu của đô thị
đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng đất
đô thị.
Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây
dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm
bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng hiệu quả sinh thái và
hiệu quẩ xã hội.
1.4 Vai trò.
Theo điều2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày
17/8/1994:
Đô thị phải đợc xây dựng phát triển theo qui hoạch và
các qui định cuẩ pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu
chính tri- kinh tế- xã hội và an ninh quốc phòng.
Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui
hoạch xây dựng đô thị kế hoạch sử dụng đất đai đợc cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.

14


Tầm quan trọng của công tác qui hoạch đợc thể hiện rõ

trong việc phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu
trong quản lí về đất đai và nhà ở của đất nớc.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ
ở giai đoạn trớc mắt mà cả lâu dài, là định hớng việc sử
dụng đất trên địa bàn lãnh thổ, tránh tình trạng chồng
chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp lí
cho công tác quản lí nhà nớc về đất đai, làm cơ sở tién
hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát triển kinh tế- xã
hội của đất nớc.
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng
đất đai đô thị tốt nhất với đồ án qui hoạch sử dụng
đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử
dụng đất đai vầ nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh
tế phù hợp với chiến lợc phát triển và đợc xã hội chấp nhận.
Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất nh tái
định c, phân phối đất đai để làm giảm sự không công
bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai đô thị.
Mục tiêu khác phải tăng cơng tham gia của dân trong
việc quyết định qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó
có thể thực hiện ở từng giai đoạn khác nhau của quá trình
qui hoạch.

15


Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những
mâu thuẫn đất đai bằng việc công khai các quyết định

sử dụng đất đai đô thị.
2.2 Căn cứ
Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định
những đối tợng cần nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và
hiêu quả quyết định đến mọi hoạt động kinh tế- kĩ thuật
và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất.
* Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi
trơng xung quanh:
-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố
tác động trực tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch
đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của vùng trong qui hoạch
phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị
chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí
hiệu quả nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình,
địa chất, thuỷ văn, ...)
Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng
pháp lí và đời sống hiện tại của dân c. Khi qui hoạch do
tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi nhất định về vị
trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hởng đến đời sống
dân c.
Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nớc ta có
khoảng 600 đô thị trong đó có 4 đô thị trực thuộc trung ơng, 84 thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh và trên 500 thị

16


trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha
chiếm 0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ
0,2% (S=63300) và dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4%
diện tích đất tự nhiên của cả nớc. Cần phải bố trí diện tích

nh thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp xếp
đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế
xã hội trớc mắt và lâu dài.
Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm
đánh giá tình trạng thực tế của những chơng trình, cơ sở
vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải tạo, sửa chữa
hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng.
Tình hình dân c và tốc độ tăng trởng dân số ảnh hởng rất nhiều đến qui hoạch đô thị vì dân c đô thị là
đối tợng sử dụng đất nhiều nhất. Ngoài xây dựng nhà ở,
đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao
thông giải trí ... phục vụ đời sống dân c.
* Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội .
- Kinh tế và tăng trởng kinh tế là động lực thúc đẩy
quá trình đô thị hoá dựa vào chiến lợc phát triển kinh tế xã
hội an ninh quốc phòng của đất nớc trong từng thời kì để
lập nên những vùng dành cho công nghiệp, thơng mại dịch
vụ, khu chế suất ...Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng
hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ đợc trật tự xã
hội, an ninh quốc gia.

17


- Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của
đô thị nói riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá,
lịch sử tôn giáo phản ảnh đời sống nhân dân đô thị. Việc
qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao phù hợp
với nhu cầu văn hoá tín ngỡng của dân c và có thể qui hoạch
ngành dịch vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá
này. Phải căn cứ vào yêu cầu bảo vệ môi trờng, yêu cầu bảo

vệ tôn tạo di tích lịch sử văn hoá danh lam thắng cảnh.
* Mục tiêu của đồ án là căn cứ quan trọng nhất trong
quá trình qui hoạch sử dụng đất nhằm làm rõ đợc những
chức năng cơ bản của các ô đất đến cấp đơn vị ở, phù hợp
với các dự báo của tổng thể cho khu vực.
- Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng
trong đô thị là một căn cứ không thể thiếu.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch
tổng thể phát triển đô thị nó quyết định mục tiêu, phơng hớng cơ bản của việc sử dụng đất đô thị và qui hoạch
chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng
thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
- Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất
kì trớc nó cũng ảnh hởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau.
Từ đây rút ra đợc những kinh nghiệm quí báu để làm qui
hoạch, hơn nữa lại nắm đợc hiện trạng nên việc qui hoạch
đợc thực hiện rễ dàng hơn.

18


2.3 Nhiệm vụ của qui hoạch chi tiết sử dụng đất
Bố cục các khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất: các
loại đất , thông qua việc xác định hìng thức phân bố, vị
trí, danh giới từng khu đất hoặc lô đất theo tính chất,
chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất
xây dựng nhà ở, công trình công cộng, khu cây xanh, đờng giao thông.
3. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đô thị.
3.1 Việc khoanh định các loại đất đợc thực hiện
nh sau :
Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố

cấu thành và ảnh hởng quyết định đến mọi hoạt động
kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên khu đất. Điều tra
những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là yêu cầu
không thể thiếu đợc của qui hoạch chi tiết. việc chuẩn bị
kĩ thuật thông tin về khu đất là cơ sở của toàn bộ mọi giải
pháp qui hoạch đợc nghiên cứu. Công tác này bao gồm điều
tra các yếu tố mang tính qui mô vùng liên quan đến khu
đất, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, kĩ thuật, dân c, xã
hội...có ảnh hởng quyết định đến việc khai thác, sử dụng
đất khu vực dự kiến qui hoạch:
- Điều kiện tự nhiên của khu vực: khí hậu, địa hình,
thời tiết, địa chất, thuỷ văn, những đặc trng của cảnh
quan khu vực...
- Các điều kiện hiện trạng về sử dụng đất đợc đánh
giá với các vấn đề: qui hoạch sử dụng các khu đất, lô đất và
qui mô, diện tích khu đất cần thống kê, xác định qui mô,
tính chất, tỉ lệ và tơng quan giữa các loại đất trên.
- Hiện trạng về dân c, xã hội để nhằm xác định hớng
qui hoạch và đầu t công trình trong khu đất qui hoạch,
cần nghiên cứu về chủ thể sử dụng, điều kiện sống, làm
19


việc trong các công trình sẽ đợc xây dựng trên kkhu đất
về: số ngời c trú, cơ cấu hộ, số lao động, cơ cấu dân c và
tình hình đời sống kinh tế của dân c (mức sống, thu
nhập bình quân, khả năng tìm việc làm...).
- Ngoài ra cần nghiên cứu thêm về hiện trạng các loại
hình sở hữu sử dụng đất đai, các bất động sản và khả
năng chuyển quyền sử dụng đất, nhà, bất động sản đó.

Nghiên cứu hệ thống dịch vụ có trong khu đất (văn hoá,
giáo dục, y tế, du lịch, công trình thơng mại, dịch vụ,...).
Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp những yếu
tố trên nhằm đấnh giá tiềm năng đất đai tạo cơ sở để xác
định những phơng án, giải pháp kỹ thuật đúng đắn tạo
ra hiệu quả của đồ án qui hoạch.
Xác định phơng hớng, mục tiêu sử dụng đất trong thời
hạn qui hoạch: Xác định chức năng sử dụng đất (khu vực
xây dựng, khu vực cấm xây dựng), giữ nguyên chức năng
xây dựng, đất cần thay đổi chức năng sử dụng, dất phát
triển mở rộng, khu đất cần phá rỡ các công trình kiến trúc
đã có, đất các công trình cải tạo và bảo tồn.
* Phân bố quĩ đất cho các nhu cầu về:
- Các công trình sản xuất: công nghiệp nặng, công
nghiệp chế biến, thủ công nghiệp...
- Đất dành cho các công rình công cộng: dịch vụ thơng mại, giáo dục, y tế, hành chính...
- Đất nhà ở: nhà chung c, biệt thự, nhà ở theo lô, ghép
hộ,....
- Đất công trình hạ tầng kĩ thuật: giao thông, điện, nớc,..
- Đất xây dựng các công trình đặc biệt: quân sự,
ngoại giao, tín ngỡng,...
- Ngoài ra còn chú ý đến đất dự trữ phát triển, đất
nông-lâm-ngh nghiệp, đất hoang hoá không xây dựng đợc.

20


Đề suất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất
và bảo vệ môi trờng sinh thái. Đây là một nội dung quan
trọng để nhằm đa qui hoạch vào thực tiễn một cách có

hiệu quả nhất, vừa bảo vệ cải tạo đợc đất lại vừa bảo vệ đợc môi trờng sinh thái.
3.2 Trong thời kì nếu có sự thay đổi về mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội thì điều chỉnh việc khoanh định
các loại đất cho phù hợp.
Khi đã có sự thay đổi quá lớn không còn phu hợp với
thực tế về tính kinh tế-xã hội-kĩ thuật thì việc điều
chỉnh lại việc khoanh định các loại đất là một việc làm tất
yếu cần thực hiện ngay.
3.3 Sau khi điều chỉnh việc khoanh định các loại
đất cho phù hợp thì nhà qui hoạch phải đa ra các giải pháp
tiếp theo thực hiện phần qui hoạch sử dụng đất để cho
công tác qui hoạch đợc liên tục đảm bảo sự phát triển bền
vững của đô thị.
4. Các bớc tiến hành xây dựng qui hoạch :
Bớc :Thu thập các yêu cầu qui hoạch về: thực trạng về
quĩ đất của khu vực hoặc đô thị cần qui hoạch, điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất, qua
đó đánh giá đợc tiềm năng của đất đai. Phân tích các
thông tin nhận đợc từ đó kết hợp với mục tiêu phát triển kinh
tế-xã hội khu vực đô thị, phơng hớng sử dụng đất trong
thời hạn qui hoạch những thông tin về u tiên khi qui hoạch
mà cơ quan nhà nớc cung cấp đa ra yêu cầu trớc khi qui
hoạch.
Bớc 2: Bằng kiến thức chuyên môn phân tích các
thông số trên dựa vào các điều kiện này đề xuất các biện
pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trờng
sinh thái sao cho hợp lý nhất và hiệu quả nhất. Đa ra những
yếu tố của bản dự án cho khu vực đô thị:
21

+ Một phác thảo sơ đồ quy hoạch.
+ Một chơng trình tổng quát cho việc thực thi phơng
án.
+ Một lịch trình tiến độ của các công đoạn chủ yếu.
+ Một ớc lợng tổng thể về văn hoá- xã hội, trong đó nói
rõ đối với từng nhóm dân c liên quan, những thuận lợi có
thể đợc hởng và những bất lợi có thể phải chịu.
+ Một bản dự toán chính xác các phơng tiện vật chất,
tài chính và nhân lực sẽ cần phải huy động, bởi vì dự toán
này có thể sai khác nhiều tuỳ theo từng khu vực đô thị, tự
mình thực hiện các công trình này hay thuê ngời khác.
+ Một bản kết toán ớc lợng vê tài chính giúp ta; một
mặt là những điều kiện có thể đợc tiến hành, và mặt
khác thấy rõ đâu là những hệ quả tơng lai đối với nguồn
thu, chi của các đơn vị hành chính địa phơng và của các
cơ quan công cộng liên quan.
Bớc 3: Các phơng án đa ra thảo luận và đi đến lựa
chọn. ở đây các chuyên gia và cán bộ có hiểu biết về quy
hoạch cùng tham gia lựa chọn từ những phơng án đã đa ra.
Đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất đợc lập ở hai mức
độ khác nhau:
+ Đối với khu đất có diện tích trên 200 ha, áp dụng
bản đồ tỷ lệ 1/2000 đến 1/5000 nhằm cụ thể hoá và làm
chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung xây dựng
đô thị về quản lý sử dụng đất đai. Việc cải tạo và xây
dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, định hớng về kiến
trúc và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên cho mỗi khu đất có
quy mô 4 20 ha.
+ Đối với khu đất từ 20 đến 200 ha, áp dụng bẩn đồ

1/1000 đến 1/2000 nhằm cụ thể hoá làm chính xác quy
định của đồ án quy hoạch chung và đồ án chi tiết sử dụng
đất có liên quan, đồng thời xác định rõ mục tiêu, chế độ
quản lý sử đụng đất các yêu cầu về bố cục quy hoạch-kiến
trúc, các cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, về
22


sinh môi trờng... cho từng khu đất dành để xây dựng các
cụm công trình hoặc công trình.
+ Đồ án quy hoạch chia lô: đợc lập cho khu đất có
diện tích dới 20 ha trên bản đồ địa chính và bản đồ địa
hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500, nhằm quy định chế độ
quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạo hoặc xây
dựng các công trình tại từng lô đất. ( các bản đồ đất sử
dụng để lập các đồ án quy hoạch chi tiết phải đảm bảo rõ
ràng, chính xác phản ánh nội dung cập nhật về địa hình
và thực trạng khu đất).
Bớc 4: Khi đã có đợc phơng án quy hoạch, cơ quan chức
năng phải đa đồ án ra lấy ý kiến của cộng đồng. Cộng
đồng nhân dân tham gia góp ý kiến thêm vào đồ án quy
hoạch để hoàn thiện đồ án, đi sát với thực tế hơn, thông
qua cộng đồng việc thực thi quy hoạch sẽ đợc dễ dàng hơn.
Bớc 5: thẩm định lại đồ án để khẳng định tính kinh
tế-kỹ thuật-xã hội của đồ án. Trình tự và thủ tục thẩm tra
phê duyệt gồm:
+ Nộp hồ sơ trình duyệt tại cơ quan thẩm tra.
+ Xin thẩm vấn ý kiến các cơ quan hoặc đơn vị tổ
chức có liên quan.
+ Cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kiểm tra và

lập báo cáo thẩm định.
+ Tổ chức hội nghị thẩm định.
+ Ra thông báo ý kiến kết luận của Chủ tịch Hội đồng
thẩm tra.
+ Hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có).
+ Trình cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ra quyết
định phê duyệt.
Bớc 6: Các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt
đồ án đã đợc lựa chọn từ các chuyên gia. Hồ sơ xét duyệt
gồm:
+ Tờ trình của UBND và Nghị quyết của HĐND cùng
cấp thông qua về quy hoạch sử dụng đất đai.
23


+ Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đai.
+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai, bản đồ quy
hoạch sử dụng đất đai và các bản đồ chuyên đề khác.
Bớc 7: Thực hiện quy hoạch: phơng hớng mục tiêu sử
dụng đất, phân bố quỹ đất cho các nhu cầu, các giải pháp
để thực hiện quy hoạch ở trên đem triển khai và thực tiễn.
Bớc 8: Trong quá trình thức hiện quy hoạch đợc duyệt,
cần phải theo dõi cập nhật quá trình diễn biến để có
quyết định điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Nhiệm
vụ tổ chức thực hiện và theo dõi quy hoạch gồm:
+ Điều tra thu thập các thông tin, tài liệu phân tích sử
lý để rút ra khuynh hớng phát triển.
+ Theo dõi các dự án đầu t xây dựng theo quy hoạch
và các điều chỉnh cục bộ nếu có.
+ Tổng hợp xây dựng nhiệm vụ điều chỉnh thiết kế

quy hoạch, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy
hoạch xem xét quyết định.
+ Lập hồ sơ quy hoạch điều chỉnh.
+ Trình duyệt quy hoạch lên cơ quan có thẩm quyền
để quyết định.

24


Phần II
thực trạng quy hoạch sử dụng đất đô thị
I. Cơ sở pháp lý:

Những văn bản pháp qui về công tác qui hoạch sử dụng
đất đô thị.
Đất đai là vấn đề rất lớn, rất quan trọng không những
trong kinh tế mà còn cả trong chính trị, xã hội. Đảng và nhà
nớc luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, đã đề ra chủ chơng chính sách liên tục đổi mới và hoàn thiện chính sách
pháp luật về đất đai nhằm giải quyết những vấn đề do
thực tiễn đặt ra và làm cho hiệu quả sử dụng đất ngày
càng cao, công tác quản lý nhà nớc về đất đai ngày càng
đợc tăng cờng.
Qui hoạch sử dụng đất đai nói chung đã đợc pháp luật
ghi nhận là một chế độ quản lí sử dụng đất đai, đã nhận
ra đợc vai trò quan trọng của các đô thị trong toàn bộ đời
sống kinh tế chính trị văn hoá của đất nớc.
- Luật đất đai mới năm 1993 đã qui định về qui hoạch
sử dụng đất đai thể hiện nguyên tắc nhà nớc thống nhất
quản lí toàn bộ đất đai theo qui hoạch và theo pháp luật:
+ Điều13 xác định việc lập quy hoạch sử dụng đất

đai là một nghĩa vụ của nhà nớc.
+ Điều16, 17, 18 quy định về cơ chế xét duyệt
qui hoạch sử dụng đất và nội dung qui hoạch sử dụng đất .

25