Giao dịch tư lợi trong luật đất đai

KHOA LUẬT

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
BÀI TẬP NHÓM LUẬT ĐẤT ĐAI
Chủ đề :

“Giao dịch tư lợi trong Đất đai”

Giảng viên

:

Doãn Hồng Nhung

Nhóm sinh viên thực hiện

:

Nhóm 10 – K53B
1. Nguyễn Thị Ánh
2. Phạm Văn Duẩn
3. Nguyễn Thị Thu Hà
4. Văn Thị Hậu
5. Hồ Thị Huệ
6. Lâm Thị Huyền Nhung
7. Nguyễn Thị Oanh
8. Mai Lương Sơn
9. Phạm Thị Tân

1

I. KHÁI QUÁT CHUNG
1. Giao dịch tư lợi là gì ?
Giao dịch tư lợi trong đất đai là gì? Thật ra có rất nhiều cách hiểu khác
nhau về nó và cũng chưa có 1 định nghĩa thật sự chính xác cho hoạt động này.
Nhưng thông qua cụm từ “tư lợi” chúng ta có thể hiểu rõ được phần nào bản
chất của hoạt động giao dịch này.
“Tư lợi” có thể hiểu là các giao dịch “tư” với “công”. “Tư” ở đây có thể
được hiểu là các “tổ chức, cá nhân” được “Nhà nước” [công] giao cho quyền sử
dụng đất. Đây có thể hiểu là giao dịch về đất đai giữa người dân và Nhà nước.
Như chúng ta đã biết. Đất đai là sở hữu toàn dân [điều 17 Hiến pháp 1992
và điều 5 Luật Đất đai 2003] được nhà nước thống nhất quản lý [điều 200 Bộ
luật Dân sự 2005] và các tổ chức, cá nhân được nhà nước trao quyền sử dụng
đất. Qua việc trao quyền này, người sử dụng đất không chỉ được khai thác các
lợi ích từ đất mà còn được quyền chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các giao
dịch về dân sự và kinh tế liên quan tới đất đai. Có thể nói Nhà nước đã trao cho
người sử dụng đất quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất mà mình được
sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định.
Tuy nhiên, ngoài việc thực hiện các giao dịch giữa các tổ chức, cá nhân
với nhau trong việc chuyển quyền sử dụng đất khi không có nhu cầu hoặc
không có điều kiện sử dụng thì các tổ chức, cá nhân còn thực hiện các giao dịch
về đất đai với Nhà nước. Đó là việc khi Nhà nước vì một mục tiêu chung thu
hồi quyền sử dụng đất đã giao cho tổ chức, cá nhân nào đó và bồi thường cho
họ về việc họ bị thu hồi quyền sử dụng đất cũng như các tài sản khác gắn với
đất đai, đó là việc khi Nhà nước giao đất cho các cá nhân, tổ chức nào đó do
nhu cầu của chính bản thân họ để phục vụ cho mục đích sinh sống, sản xuất
kinh doanh… hoặc là khi cá nhân, tổ chức nào đó được hưởng những lợi ích
nhất định khi Nhà nước xây dựng lên các kế hoạch sử dụng đất đai.
Từ những điều trên ta có thể hiểu “Giao dịch tư lợi” trong đất đai như sau
:

2


“Giao dịch tư lợi trong đất đai là hoạt động giao dịch về đất đai giữa các
tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với Nhà nước trong
những trường hợp cụ thể”
2. Các hình thức của Giao dịch tư lợi
Như sự phân tích ở trên, ta thấy rằng “Giao dịch tư lợi” về đất đai chính
là giao dịch đất đai giữa những tổ chức, cá nhân với Nhà nước. Điều này làm
cho ta thấy rõ tính chất bất đối xứng của các giao dịch tư lợi về đất đai. Người
dân chỉ có thể phục tùng các quyết định của Nhà nước mà không thể có sự lựa
chọn khác.
Do đó, trong giao dịch đất đai, người ta chia giao dịch tư lợi thành các
hình thức sau :
-Bồi thường
-Thu hồi
-Giao đất
-Kế hoạch
-Quy hoạch
-Tái định cư
-Thuê đất
Đây là 7 hình thức của giao dịch tư lợi trong đất đai. Bốn trong các hình
thức này sẽ được làm rõ hơn trong phần tiếp theo của bài.

II. NỘI DUNG
1. Kế hoạch
1.1. Khái quát
a. Kế hoạch sử dụng đất là gì?
* Khái niệm :
Kế hoạch đất đai là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất

theo quy hoạch.

3


* Mục tiêu :
Việc lập kế hoạch sử dụng đất giúp Nhà nước lựa chọn được phương án sử
dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế- xã hội, môi trường- sinh thái, an
ninh- quốc phòng.
* Ý nghĩa của việc lập kế hoạch sử dụng đất:
- Đây là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống nhất
- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
- Thông qua kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước sử dụng quyền định đoạt với
đất đai.
* Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất :
Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất đai là những phương hướng chỉ đạo,
cơ sở chủ yếu để dựa vào đó pháp luật điều chỉnh những quy định về lập kế
hoạch sử dụng đất.
Các nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 21 Luật
Đất đai 2003. Qua 8 nguyên tắc này ta có thể thấy, việc lập kế hoạch sử dụng
đất phải phù hợp với chiến lược tổng thể phát triển kinh tế xã hội của quốc gia,
phải có sự thống nhất giữa quy hoạch của cấp trên và cấp dưới, phải hướng quá
trình sử dụng đất theo tiêu chí tiết kiệm và có hiệu quả, đảm bảo việc khai thác
nguồn tài nguyên đất hợp lý, bảo vệ môi trường…
* Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất :
Điều 22 – Luật Đất đai 2003
1, Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết
định, xét duyệt;
2, Kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội năm năm và hàng năm của Nhà
nước;

4


3, Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư;
4, Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của kỳ trước;
5, Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất;
b. Nội dung của kế hoạch sử dụng đất
Cùng với việc xác định các mục tiêu của việc lập quy hoạch sử dụng đất,
việc chi tiết hóa nó cũng được thể hiện rất rõ bằng các nội dung cụ thể của kế
hoạch sử dụng đất. Thông qua việc phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế
hoạch sử dụng đất trong từng kỳ, Nhà nước sẽ thấy được những điểm tích cực
và những mặt hạn chế để có những đổi mới phù hợp trong các giai đoạn tiếp
theo. Tiếp đến, các kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất, kế hoạch chuyển
diện tích đất, kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất cũng là các nội dung
cơ bản được đặt ra trong kế hoạch sử dụng đất nhằm phục vụ cho các mục tiêu
phát triển kinh tế và xây dựng hạ tầng xã hội.
c. Kỳ kế hoạch sử dụng đất
Kỳ kế hoạch sử dụng đất là lượng thời gian vật chất mà mỗi cấp chính
quyền từ trung ương đến từng địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến
chi tiết để thực hiện nội dung kế hoạch sử dụng đất. Theo Khoản 2 Điều 24, kỳ
kế hoạch sử dụng đất của cả nước , tỉnh thành phố trực thuộc trung ương,
huyện, quận,thị xã thành phố thuộc tỉnh , xã phường thị trấn là năm năm.
Khoảng thời gian này ứng với chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong một
chu kỳ năm năm.
d. Lập kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền xét duyệt và điều chỉnh kế
hoạch sử dụng đất quy định tại các Điều 25 và 26 Luật đất đai 2003.

5

1.2. Thực trạng của việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất và các giải
pháp:
Việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian qua đã
có nhiều tiến bộ góp phần vào sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Đất đai
ngày càng được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, phát huy nguồn lực trong phát
triển kinh tế xã hội, khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, khai thác tiềm
năng của đất. Hiệu quả sử dụng đất đã góp phần quan trọng vào nguồn thu ngân
sách để phục vụ đầu tư, tăng trường kinh tế xã hội của tỉnh. Công tác quản lý
nhà nước về đất đai có những bước phát triển đáng kể, từng bước đi vào nề nếp,
ổn định. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quan tâm, đến
nay đã cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
nông thôn, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, ổn định đời sống.
Công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế họach sử dụng đất 3 cấp đã hoàn
thành, là công cụ hữu hiệu để quản lý nhà nước về đất đai, phân bổ quỹ đất cho
nhu cầu phát triển của các ngành kinh tế là căn cứ pháp lý cho công tác giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và tạo nguồn thu
cho ngân sách địa phương. Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất được thực hiện kịp thời, đúng quy định, góp phần đáp ứng
nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng.
Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý và sử dụng đất còn có
những hạn chế và tồn tại, như: Chất lượng một số quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất chưa cao, dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển chưa sát
với thực tế, thiếu đồng bộ giữa quy họach sử dụng đất với các quy hoạch
chuyên ngành khác dẫn đến tình trạng vừa thiếu quỹ đất phải bổ sung, nhưng
cũng còn nhiều dự án chậm triển khai, do vậy phải điều chỉnh nhiều lần. Một số
địa phương chưa thực hiện công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đúng quy
định, dẫn đến người sử dụng đất thiếu thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, không an tâm. Hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất nông nghiệp

còn thầp, đất đô thị chưa được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đất dân cư nông thôn
6


chưa được quy hoạch chặt chẽ, hạ tầng kỹ thuật còn yếu kém. Tình trạng buông
lỏng quản lý đất đai còn diễn ra khá phổ biến, sử dụng đất sai mục đích, chuyển
quyền sử dụng đất trái pháp luật chưa xử lý dứt điểm.Tính khả thi của phương
án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cao, quy hoạch sử dụng đất giữa các
cấp còn có nơi chưa thống nhất, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch
chuyên ngành khác còn chồng chéo, tình trạng các dự án đã ghi trong quy
hoạch, kế hoạch nhưng chậm triển khai còn gây nhiều bức xúc trong nhân dân.
Tình trạng tự ý chuyển mục đích không đúng với quy hoạch, xây dựng công
trình trái phép vẫn diễn ra và có xu hướng ngày càng tăng. Nguyên nhân của
những tồn tại nêu trên chủ yếu do chưa thực hiện được việc dự báo nhu cầu sử
dụng đất cho các ngành kinh tế trong một thời gian dài, làm ảnh hưởng tới tính
khả thi của dự án quy hoạch. Việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp cũng như
các quy hoạch chuyên ngành khác chưa đồng bộ, việc cập nhật các quy hoạch
chuyên ngành khác vào quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện thường xuyên.
Nội dung và phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất cũng còn một số hạn chế,
công tác quản lý đất đai của các phường, xã, thị trấn còn lỏng lẻo.
Để khắc phục được những hạn chế trên ta phải thực hiện một số giải pháp
sau :
* Các giải pháp về quản lý hành chính :
- Ban hành các văn bản quy định về việc lập,quản lý quy hoạch kế hoạch
sử dụng đất. Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất đối với những dự án, công
trình không đăng ký trong kỳ kế hoạch (ngoại trừ các công trình mang tính cấp
bách vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng). Ban hành một số văn bản quy định
riêng đối với từng vùng, từng khu vực đã được xác định mục đích theo hướng
mở rộng, nhằm thu hút đầu tư: Khu vực dịch vụ kinh doanh, khu công nghiệp,
chợ và trung tâm hành chính các xã….

- Nâng cao tính khả thi của quy hoạch kế hoạch bằng các biện pháp hành
chính. Quy định về chế độ thông tin, công bố quy hoạch theo tính chất của từng
loại quy hoạch, đảm bảo được tính minh bạch trong việc công khai quy hoạch
7


kế hoạch để mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào việc thực hiện các mục
tiêu trong kế hoạch.
- Tăng cường việc kiểm tra tình hình thực hiện quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất của cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất công. Có biện pháp xử lý
cụ thể đối với các trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụng
đất sai mục đích khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Nghiên cứu xây dựng các tổ chức hiệp hội nghề nghiệp, các hiệp hội
cung ứng giống cây trồng, hiệp hội sản xuất chuyên canh cây ăn quả, lúa xuất
khẩu... Qua đó tạo điều kiện cho người dân đầu tư phát triển, đồng thời cũng
góp phần nâng cao tính khả thi của quy hoạch.
- Tiếp tục nghiên cứu cải tiến quy trình thực hiện thủ tục hành chính theo
hướng đơn giản hoá, hiệu quả cho các thủ tục: chuyển mục đích sử dụng đất,
thuê đất, giao cấp đất, thẩm định các dự án sử dụng đất…
* Các giải pháp về kinh tế :
- Có chính sách ưu đãi trong đầu tư đối với những hạng mục công trình có
khả năng thực hiện dưới hình thức xã hội hoá (khu đô thị mới, trung tâm hành
chính, chợ đầu mối, các trục giao thông nội ) thịCần thực hiện lập quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với các phân khu chức năng các quy hoạch đô thị, trung
tâm hành chính xã... tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia. Cần chú trọng
tìm kiếm và mời gọi nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
- Thực hiện chính sách đổi đất tạo vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, thông
qua các biện pháp : Chuyển đổi vị trí của các trụ sở cơ quan hành chính có lợi
thế, tiềm năng về kinh doanh dịch vụ và thương mại, phát triển đô thị; Khai
thác hiệu quả về mặt vị trí thuận lợi, về dịch vụ thương mại, công nghiệp, các

khu dân cư đô thị…đối với khu vực ven trục giao thông, các trung tâm hành
chính xã, thị trấn và các chợ đầu mối…
- Chỉ đạo UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương , huyện, thị
căn cứ vào các mục tiêu của kế hoạch tiến hành xây dựng các phương án đầu tư
8


bằng nhiều hình thức để người dân, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cùng thực
hiện.
- Về vốn đầu tư, ngoài nguồn vốn từ ngân sách , Nhà nước sẽ tiếp tục
tuyên truyền vận động nhân dân hiến đất để xây dựng các công trình dự án
phục vụ cho mục đích công công, dân sinh và an ninh quốc phòng như : Giáo
dục, y tế, giao thông nông thôn, thủy lợi nội đồng…trên cơ sở phát huy truyền
thống, tích cực của quần chúng nhân dân. Đồng thời, phải có biện pháp ưu đãi
thiết thực đối với nhân dân khi hiến đất ; có kế hoạch bố trí vốn từ ngân sách
Nhà nước để chỉnh lý biến động đất đai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận... Huy
động các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển thông qua chính sách
khuyến khích đầu tư.
* Các giải pháp về kỹ thuật :
- Chỉ đạo các ngành, các cấp rà soát danh mục các công trình dự án mang
tính trọng điểm có ý nghĩa là đòn bẩy phát triển kinh tế xã hội của từng vùng,
từng địa phương đã được đăng ký trong kỳ kế hoạch để tiến hành xây dựng quy
hoạch chi tiết và xem xét thực hiện việc khảo sát đo đạc, cắm mốc và đền bù
thu hồi đất theo từng dự án, công trình, nhằm khắc phục tình trạng triển khai
chậm do ách tắc bởi công tác bồi hoàn.
- UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, thị và UBND
các xã, phường, thị trấn, các ban ngành có liên quan rà soát danh mục các công
trình, phân loại cụ thể từng mục đích sử dụng đất trong kỳ kế hoạch, xác định
cụ thể đối tượng đầu tư nhằm chủ động trong việc mời gọi vốn đầu tư. Trong
đó, cần lưu ý đến mục tiêu thực hiện việc đầu tư theo hình thức xã hội hoá đối

với những công trình mang tính chất đòn bẩy như : Công trình giao thông,
Trung tâm chợ và phố chợ.
- Giao trách nhiệm cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thường xuyên tổ
chức tập huấn chuyên môn về công tác quản lý và thực hiện quy hoạch đối với
cán bộ cấp cơ sở và UBND các xã phường để nâng cao năng lực quản lý. Đồng
9


thời giúp cán bộ cơ sở có nhận thức chính xác hơn về mục đích và vai trò của
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong quản lý đất đai và nên hiểu quy hoạch kế
hoạch là một công cụ quản lý nhà nước.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định kỳ làm việc với các
ngành và UBND các huyện, thị xã để rà soát đối chiếu các công trình dự án nào
không khả thi do thiếu vốn cần phải hủy bỏ hoặc điều chỉnh ngay trong năm.
- Các Bộ, Sở ban ngành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
huyện, thị phối hợp chặt chẽ trong việc xây dựng kế hoạch thực hiện ngân sách
cho các hạng mục công trình đầu tư theo đúng tiến độ đã đăng ký trong kỳ kế
hoạch đã được phê duyệt.
- Trên cơ sở đánh giá về mặt lợi thế của từng vùng, từng khu vực, UBND
các cấp căn cứ vào mục tiêu quy hoạch kế hoạch để xây dựng các dự án phát
triển sản xuất chi tiết như : Dự án phát triển vùng cây ăn trái đặc sản, dự án
phát triển vùng rau màu thực phẩm...
- Tăng cường đầu tư vào lĩnh vực công nghệ sinh học, ứng dụng tiến bộ kỹ
thuật trong các lĩnh vực: cung ứng giống trong nông nghiệp, thâm canh cây
trồng-vật nuôi, áp dụng kỹ thuật tiên tiến trong việc cải tạo đất, nghiên cứu đưa
ra hệ thống canh tác điển hình như luân canh lúa-màu, lúa kết hợp thủy sản, sử
dụng phân hữu cơ, phân vi lượng,…
- Đối với sản xuất tiểu thủ công nghiệp cần nghiên cứu có kế hoạch đầu tư
phát triển các mô hình làng nghề truyền thống, hình thành các hợp tác xã để
củng cố thương hiệu riêng cho các sản phẩm mang tính đặc thù của từng tỉnh,

thành phố. Đồng thời Nhà nước sẽ nghiên cứu thị trường, thực trạng môi
trường đầu tư trên địa bàn Tỉnh để đề ra các chính sách hợp lý trong việc thu
hút đầu tư cho các hoạt động ứng dụng công nghệ tiên tiến vào sản xuất.
- Tăng cường quản lý việc thực hiện đánh giá tác động môi trường đối với
các dự án đầu tư trên địa bàn từng Tỉnh, thành phố, thường xuyên kiểm tra

10


giám sát hoạt động bảo vệ môi trường của các cơ sở sản xuất kinh doanh, nhằm
góp phần bảo vệ môi trường sinh thái.
2. Giao đất
2.1. Khái niệm
Giao đất với ý nghĩa là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, là hoạt
động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và
quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư
sử dụng đất [ Giáo trình luật đất đai – Đại học Luật Hà Nội, tr 123.]
Giao đất cũng được quy định trong luật của nhà nước cụ thể: Khoản 1 điều
4 luật đất đai quy định: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ
thể, bao gồm những quy định chung về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan.
Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất
phải tuân thủ một cách triệt để các căn cứ, trình tự, thủ tục.. về giao đất. Những
quy định về thẩm quyền cụ thể nahwmf giới hạn phạm vi, các quyền hạn về
giao đất, với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý không
phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, làm
cho các cơ quan thấy được trách nhiemj của mình trong việc giao đất. [Sách
giáo trình luật đất đai- đại học luật Hà Nội, tr 123].
Như vậy có thể nói giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho

dân với mục đích hợp lý và cần thiết,dựa trên những yêu cầu chính đáng của
người dân. Đây là một hoạt động hợp pháp mà cả nhà nước và người dân đều
có lợi, nhà nước có thể thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của mình còn người
dân có vốn đất để sử dụng vào những công việc cần thiết trong cuộc sống của
mình. Bên cạnh những nhu cầu chính đáng và mặc dù việc giao đất đã được
quy định rất chặt chẽ và cụ thể nhưng cũng không ít cá nhân lợi dụng việc giao
đất để mưu lợi cá nhân, họ biến những hoạt động giao đất hợp pháp thành nơi

11


kinh doanh thu lợi của mình, lợi dụng những nhu cầu chính đáng của người
khác để trục lợi cho riêng mình.
2.2. Nội dung
a. Các căn cứ để giao đất.
Điều 31 luật đất đai 2003 quy định:
“ Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất bao gồm:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt;
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Với căn cứ thứ hai cần xác định:
- Nhu cầu thể hiện ở những dự án nào?
- Nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất của những chủ thể
đang sử dụng đất thì cần thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đó
k?
Vì vậy các loại dự án cần phân biệt thành :
- Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
Đối với dự án này cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư trực tiếp thẩm định
nhu cầu sử dụng đất.
- Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn của ngân sách nhà
nước hoặc không phải dự án có vón đầu tư nước ngoài thì phải có văn bằng
thẩm định nhu cầu sử dụng đất của sở tài nguyên môi trường nơi có dự án.
- Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương xét duyệt.
12


Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trong đơn yêu cẩu giao đất
phải có xác nhận của ủy ban nhân dân xã phường về nhu cầu sử dụng đât. [sách
giáo trình luật đất đai - đại học luật Hà Nội, tr 124, 125].
Như vậy việc xác định căn cứ sử dụng đất lả một yếu tố quan trọng giúp
cho việc giao đất được rõ ràng, minh bạch và hợp lý.Tránh được tình trạng giao
đất một cách tùy tiện bừa bãi.
Ngoài ra luật còn quy định việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có
người sử dụng cho người khác.
Điều 32 luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng
cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.”
b. Các hình thức giao đất
* Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Điều 33 luật đất đai 2003 quy định:
“Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định
tại Điều 70 của Luật này;

2. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm
về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
3. Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự
án của Nhà nước;
5. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp
tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

13


6. Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ
sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này;
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục
đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
7. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này.”
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Điều 34 luật đất đai quy định : “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh;
6. Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các
dự án đầu tư.
Như vậy có thể thấy rõ luật đã quy định rõ ràng về những đối tượng được
giao đất không thu tiền và những trường hợp giao đất có thu tiền.
c. Thẩm quyền giao đất
14


Thẩm quyền giao đất được quy định tại điều 37 của luật đất đai 2003
- Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương có quyền giao đất
trong trường hợp:
+) Giao đất cho tổ chức trong nước, giao đất với cơ sở tôn giáo trên cơ sở
công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất
+) Giao đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đàu tư vào Việt
Nam.
- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có quyền
giao đất với cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư.
Cần lưu ý rằng những cơ quan có thẩm quyền giao đất kể trên không
được ủy quyền khi giao đất.
d. Thủ tục giao đất:
Khi một cá nhân, tổ chức, hộ gia đình muốn được giao đất cần thực hiện
theo trình tự sau:
Bước 1 - Cá nhân, tổ chức chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp

luật.
Bước 2 - Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường
Bước 3 - Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và kiểm tra tính pháp lý
của hồ sơ:
•Nếu

hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy hẹn cho người nộp.

•Nếu

hồ sơ không hợp lệ thì hướng dẫn cá nhân, tổ chức hoàn thiện hồ sơ

theo quy định.
Bước 4 - Sở Tài nguyên và Môi trường giải quyết và chuyển kết quả đến
Văn phòng UBND tỉnh.
Bước 5 - Văn phòng UBND tỉnh tiếp nhận hồ sơ, chuyển đến người có
thẩm quyền giải quyết và trả kết quả về Sở Tài nguyên và Môi trường
Bước 6 - Cá nhân, tổ chức nhận kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường
15


[www.vinhphuc.gov.vn, cập nhật 23/11/2009]
Hồ sơ xin giao đất gồm:
a)

Đơn xin giao đất, ( có mẫu)

b)

Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc bản sao giấy chứng nhận đầu tư có

chứng thực của UBND cấp xã (hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theo
quy định của Luật Công chứng năm 2006) và dự án đầu tư của tổ chức theo quy
định của pháp luật về đầu tư; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sử
dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước
ngoài thì phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở TN&MT
theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 30 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
hoặc Văn bản chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh trong đó có xác định rõ địa
điểm, nhu cầu SDĐ của dự án;
c)

Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép

kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp SDĐ vào mục đích sản
xuất gạch ngói, làm đồ gốm và vật liệu xây dựng thông thường phải có quyết
định hoặc đăng ký kinh doanh (sản xuất gạch ngói) hoặc dự án đầu tư được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
d) Văn bản xác nhận của Sở TN&MT về việc chấp hành pháp luật về đất
đai đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó. Hoặc
Bản kê khai về tất cả diện tích đất, tình trạng SDĐ đã được Nhà nước giao, cho
thuê trước đó và tự nhận xét về việc chấp hành pháp luật đất đai trong quá trình
thực hiện từng dự án theo mẫu kèm theo quy trình này [www.binhthuan.gov.vn
cập nhật: 24/11/2010, 10:16:22].
2.3. Thực trạng & giải pháp
a. Thực trạng
Vấn đề giao đất hiện nay đang là một trong những vấn đề nhạy cảm của
luật đất đai, tồn tại nhiều khúc mắc cần tháo gỡ.
16

* Sai sót trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sự việc này phát sinh một phần từ sai sót của cơ quan có thẩm quyền,
như : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai sót về tên chủ sử dụng, sơ đồ
thửa đất, diện tích… Có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng. Các cơ
quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dân
hiểu lý do tại sao không cấp giấy.
* Quá trình giải quyết việc giao đất còn nhiều khó khăn
Khó khăn trong giao đất một phần xuất phát từ các cán bộ của cơ quan có
thẩm quyền. Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm, sách nhiễu, gây phiền hà,
khó khăn cho người sử dụng đất. Điển hình như vụ ông Bùi Đình Sệnh, địa chỉ:
số nhà 22 A ngõ 304 Hồ Tùng Mậu, tổ 12, Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội khiếu
nại hành vi không nhận hồ sơ của cán bộ công chức tiếp nhận hồ sơ xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [www.dantri.com.vn, cập nhật 29/11/2010,
20:05].
Hay việc người dân không chấp nhận phần đất được giao như ở Hà Giang.
Sau khi lập xong hồ sơ giao đất & tiến hành giao đất thì nhiều hộ dân không
chịu nhận phần đất của mình với nhiều lí do. [www.monre.gov.vn, cập nhật
29/11/2010, 21:00].
* Rắc rối quy hoạch giao đất
Giao đất theo quy hoạch là một trong những nội dung quan trọng của giao
đất. Nhưng thực trạng ở Việt Nam hiện nay, việc giao đất theo quy hoạch còn
gặp rất nhiều rắc rối.
Việc quản lí đất đai theo qui hoạch càng có vai trò quan trọng để hoạch
định sự phát triển không gian kinh tế của từng khu vực cụ thể, làm tiền đề cho
các dự án đầu tư, phát triển kinh tế. “Ông Nguyễn Tấn Vạn phát biểu “Qui
17


hoạch xây dựng đã làm được nhiều việc, nhưng nhìn chung chất lượng còn yếu,

chưa bám sát nhu cầu phát triển của thị trường và thiếu sự tham gia giám sát
của dân cư”. Đại biểu Quốc hội Nguyễn Viết Chức lại cho rằng “Qui hoạch thì
quá tốt rồi, nhưng qui hoạch mà “treo” thì còn “ác” hơn là không qui hoạch, vì
nó khiến người dân sống bất an, đi không được, ở không xong”. Quy hoạch
“treo” nên các nhà đầu tư, nhà thầu không được giao đất đúng thời hạn, gây ảnh
hưởng lớn tới các dự án.
Hết quy hoạch “treo” lại tới việc quy hoạch chồng chất. Từ đầu năm đến
nay [theo www.monre.gov.vn cập nhật 05/08/2010, 14:40], UBND tỉnh Quảng
Trị đã ban hành một số văn bản về việc thu hồi đất để giao cho các nhà đầu tư
thực hiện dự án trong vùng Quy hoạch chung xây dựng khu Dịch vụ - Du lịch
dọc tuyến đường ven biển Cửa Tùng - Cửa Việt. Quy hoạch này được UBND
tỉnh Quảng Trị phê duyệt tại Quyết định số 79/2006/QĐ-UBND ngày
23/11/2006. Nghịch lý, quy hoạch đó của tỉnh lại chồng lên quy hoạch thăm dò,
khai thác, chế biến và sử dụng quặng titan giai đoạn 2007 - 2015, định hướng
đến năm 2015 đã được Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng phê duyệt.
Việc tỉnh Quảng Trị ban hành những văn bản trên đã ảnh hưởng nghiêm trọng
đến các doanh nghiệp đang khai thác khoáng sản trong vùng quy hoạch của
Chính phủ, đã được Bộ TN&MT cấp phép. Quy hoạch của tỉnh chồng lên quy
hoạch của Chính phủ, nên việc giao đất là không thể thực thi.
* Các hành vi không chuẩn mực của cán bộ, cơ quan chức năng có thẩm
quyền :
Thực tế hiện nay có rất nhiều vụ tố cáo liên quan tới việc cán bộ lạm dụng
quyền hạn, chức vụ & các chương trình, dự án lớn về giao đất để bao chiếm
ruộng đất, chia chác đất đai, nhất là đối với chương trình trồng rừng, các dự án
phát triển khu dân cư, các dự án tái định cư.
b. Giải pháp
18


Tăng cường công tác xây dựng, tuyên truyền pháp luật :

- Thường xuyên rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra các văn bản quy phạm
pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát
hiện các quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung và
hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp
luật có liên quan.
- Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật đất đai hiện hành, khắc phục những
vướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu
hồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài
hoà về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
- Tăng cường, đổi mới công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật
sao cho thiết thực, hiệu quả, có trọng tâm, trọng điểm.
Hoàn thiện công tác tổ chức – cán bộ :
- Cần tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo, củng cố lại công tác quản lý và sử
dụng đất đai từ trung ương đến địa phương; tập trung đào tạo, bồi dưỡng
chuyên sâu về kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp, đồng thời chú trọng hơn đến
công tác rèn luyện phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công
tác quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
Thắt chặt kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm :
- Cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai,
phát hiện, chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm, xử lý nghiêm minh
các trường hợp vi phạm;
- Nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của
nhân dân liên quan đến đất đai; đồng thời đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm
tra, giám sát trách nhiệm giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của các cơ quan có
thẩm quyền.
3. Thu hồi
19


3.1. Khái niệm

Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý chấm dứt quan hệ pháp luật về đất
đai. Hình thức pháp lý này là là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Một cách khái quát nhất có thể
đưa ra khái niệm về thu hồi đất như sau:
Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước,
của xã hội hoặc xử lí hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người
sử dụng đất.
3.2. Nội dung
a. Các trường hợp bị thu hồi đất
* Thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước
Nhà nước với tư cách là chủ thể lớn nhất trong quan hệ đất đai. Trong quá
trình phát triển của đất nước, Nhà nước có vai trò quan trọng nhất trong việc
xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ lợi ích của toàn xã hội. Vì vậy, các cá nhân
tổ chức trong xã hội phải chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước.
Việc thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong hai trường hợp:
+ Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công
cộng, và lợi ích quốc gia:
Xuất phát từ lợi ích Nhà nước , mọi người sử dụng đất phải chấp hành
quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ chế thực hiện thủ tục hành
chính trong trường hợp này là:
-Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất:
-Nhà nước thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc nhu cầu đầu tư phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
Trình tự thu hồi phải đảm bảo từng bước sau:
20

-Trước khi thu hồi đất , chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và
180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải
thong báo cho người có thẩm quyền biết.
-Thông báo thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi
thường , giải phóng mặt bằng , tái định cư.
+ Nhà nước sử dụng đất vào mục tiêu phát triển kinh tế đế xây dựng các
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Theo khoản 1 điêù 40 Luật đất đai, Nhà nước quy định việc thu hồi đất
cho mục đích đầu tư phát triển kinh tế và khu công nghệ cao. Quy trình thủ tục
thu hồi đất cho mục đích sử dụng này tương tự việc thu hồi đất giải phóng mặt
trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục đích an ninh
quốc phòng.
Tuy nhiên nó có một số điểm mới về dự án sản xuất kinh doanh mà phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đươc phê duyệt thì nhà đâù tư không
nhất thiết phải thực hiện quy trình hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại hoặc nhận góp vốn với cá nhân khác.
* Nhà nước thu hồi đất vì lí do đương nhiên
Các trường hợp này không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước cũng không
do người sử dụng đất mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơn thuần là vì lí do
đương nhiên dẫn tới việc thu hồi đất. Các trường hợp đó là:
-Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho
thuê đất thu tiền thuê hằng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm
hoặc không còn nhu cầu sử dụng;
-Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
-Đất được nhà nước cho thuê, giao có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết hạn sử dụng đất.

21

* Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
Trong quá trình sử dụng đất, người sử đụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm
pháp luật đất đai. Các vi phạm này dẫn đến hậu quả pháp lí là nhà nước thu hồi
đất với một biện pháp chế tài nhằm tước đi quyền sử dụng đất của người vi
phạm. Các trường hợp này gồm:
-Người sử dụng đất không đúng mục đích, không hiệu quả;
-Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
-Đất bị lấn chiếm;
-Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
-Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong 12 tháng liền, đất
trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừng không
được sử dụng trong 24 tháng;
-Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ 24 tháng liền so với tiến
độ trong dự án đầu tư.
b. Các quy định về bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất
* Bồi thường
+ Điều kiện để được bồi thường:
Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong những
trường hợp cụ thể được quy định tại điều 50 Luật Đất đai:
-Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp, có một trong các loại giấy
tờ được quy định tại khoản 1 điều 50 Luật Đất đai, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
-Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 điều 50 Luật Đất đai mà trên giấy tờ có ghi tên người khác,
22

kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực
hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, được Ủy
ban nhân dân xã phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất
-Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất

.

+ Những trường hợp không được bồi thường:
- Người sử dụng đất vì các lí do đương nhiên bị thu hồi.
- Người sử dụng đất bị thu hồi đất vì vi phạm pháp luật đất đai
- Những trường hợp bị thu hồi đất vì đất được sử dụng vào các mục đích
công cộng, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng, đất được Nhà nước
giao cso thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các
khoản tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
+ Nguyên tắc bồi thường cho người bị thu hồi đất:
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì bồi thường bằng giá trị quyền
sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Bồi thường bằng tái định cư:

23


Đối với những người được bồi thường bằng đất tái định cư, Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư
trước khi thu hồi đất. Điều kiện sống ở nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất
tối thiểu có khả năng phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nếu không có đất
thực hiện tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và
được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với khu vực đô thị,
bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử
dụng bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì được bồi thường phần chênh
lệch.
Đối với người bị thu hồi đất mà không còn đất trực tiếp sản xuất thì ngoài
việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn
định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới.
c. Thẩm quyền thu hồi đất:
Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại điều 44 Luật Đất đai năm 2003.
Theo đó:
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân
dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu
hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
tại Việt Nam.
Một điều quan trọng là các cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất không được
ủy quyền. Như vậy cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất cấp trên không được ủy

quyền cho cơ quan cấp dưới. Việc thu hồi đất gắn liền với trách nhiệm trực tiếp
của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất.
24


3.3. Thực trạng và giải pháp
a. Thực trạng
Thứ nhất, một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay về việc thu hồi đất
chính là việc bồi thường cho những người bị thu hồi đất. Đã có rất nhiều dự án
thu hồi đất, sau đó gây ra tình trạng khiếu kiện kéo dài. Những nguyên nhân
chính của tình trạng này bao gồm:
* Chưa có dự án tái định cư đã ra quyết định thu hồi đất:
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất trong khi chưa
có dự án tái định cư sử dụng vốn đất vào mục đích cụ thể làm cho lãng phí vốn
đất. Chính sự bất hợp lí này mà nhiều dự án đưa ra rồi dậm chân tại chỗ hoặc
sự khiếu kiện triền mien của người dân mà chưa có hồi kết.
Dự án Đắk Nur (Đăk Nông) với 40 ha đất được thu hồi, hơn 200 hộ dân
phải di dời. Mặc dù sau 6 năm triển khai dự án, người dân vẫn không chịu bàn
giao đất và khiếu kiện kéo dài.
* Giá đất tái định cư quá cao
Theo luật đất đai, người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Thu nhiên
việc bồi thường bằng giá trị quyền sử sụng đất trong thực tế rất phức tạp.
Quay trở lại dự án Đắk Nur (Đăk Nông), mức đền bù giải phóng mặt bằng
mà người dân nhận được là 13500 đồng một mét vuông, tuy nhiên sau khi san
nền, giá đất đã lên đến 600000 đồng một mét vuông. Với mức giá được đền bù
và mức giá đất hiện tại, người dân sẽ gặp nhất nhiều khó khăn trong việc duy trì
cuộc sống, huống chi là mua đất để ổn định cuộc sống cho gia đình họ. Điều

này được giải thích là do đất thu hồi ban đầu của người dân là đất nông nghiệp
nên được áp dụng mức giá đền bù theo giá đất nông nghiệp thời điểm đó,
nhưng khi chuyển thành dự án tái định cư có đầu tư hạ tầng thì giá đất sẽ đội
lên.
25