Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị thực trạng và giải pháp

LỜI NÓI ĐẦU
Ở

là mét nhu cầu thiết yếu của con người để sống, tồn tại và phát

triển.Như Anghen đã nói: “ Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và
mặc rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...”.Trong các
thời kỳ khác nhau, tâm lý của người Việt Nam chóng ta vẫn duy trì quan
điểm: có “an cư” mới “lạc nghiệp”, phải có chỗ ở thì mới có thể làm việc, xây
dựng sự nghiệp, định cư lâu dài. Điều đó cũng gắn liền với sự hình thành và
phát triển của các cộng đồng dân cư, thôn xóm, làng mạc và các đô thị.. Do
đó nhà ở không chỉ là tài sản co giá trị lớn đối với mỗi gia đình mà nó còn
phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi dân téc, mỗi quốc gia.
Bước vào thời kỳ đổi mới nền kinh tế nước ta phát triển khá mạnh.Các đô thị
hiện có phát triển cả về chiều sâu lẫn quy mô, đồng thời hình thành nhiều đô
thị mới.Bắt đầu có sự tăng dân số cơ học tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị
lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh..Điều này làm nóng thêm nhu cầu về nhà ở
mà vốn dĩ đã rất bức xúc.”Đất chật người đông”, giá đất đội lên cao làm cho
nhiều người phải khèn khó về vấn đề nhà ở.. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn
trong khi vẫn còn nhiều nhóm người có thu nhập thấp, mức tiết kiệm từ 7% 10%. Do vậy mà họ thường ở những căn nhà tạm không đảm bảo vệ sinh,
mức độ an toàn. Nó ảnh hưởng xấu tới mỹ quan đô thị và góp phần làm giảm
tốc độ đô thị hoá và công nghiệp hoá hiện đại hoá đát nước .
Trong những năm gần đây nhà nước ta đã có những chính sách tập trung
vào phát triển và tăng quỹ nhà ở cho người đô thị, đặc biệt là nhóm người có
thu nhập thấp. Nhiều công trình dự án đã được đưa vào thực hiện nhất là nhà
chung cư, phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở của nhân dân đô thị làm
thay đổi bộ mặt đô thị phản ánh một cách thiết thực các chính sách của đảng
và nhà nước ta.
Bên cạch đó người chưa có nhà ở hoặc nhà ở không đảm bảo các công
dụng thông thường chiếm tỷ lệ khá lớn nó là vấn đề bức bách trong các đô thị
lớn của nước ta. Chính vì lẽ đó mà cần phải đi sâu vào nghiên cứu : “Vấn đề

nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị : thực trạng và giải pháp” để đưa
ra các biện pháp hữu hiệu giải quyết nhà ở cho họ, đảm bảo sự công bằng
trong xã hội góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá và công nghiệp hoá hiện
đại hoá đát nước.
Nội dung nghiên cứu bao gồm:
Chương I - Cơ sở lý luận về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị
1- Khái niệm về người có thu nhập thấp
2- Đặc điểm nhà ở của người có thu nhập thấp
3- Khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập thấp
4- Chính sách của nhà nước để khuyến khích phát triển quỹ nhà ở
cho người có thu nhập thấp tại các đô thị .
Chương II - Hiện trạng giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
các đô thị
1- Hiện trạng nhà ở của người có thu nhập thấp
2- Hiện trạng quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại các đô
thị ở nước ta.
3- Đánh giá khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập thấp
4- Nhận xét chung
Chương III - Giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô
thị Việt Nam
1- Chiến lược phát triển nhà ở của nước ta đến năm 2010
2- Các giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô
thị


Nội dung
CHƯƠNG I – CỞ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ

1- Khái niệm về người có thu nhập thấp tại đô thị
Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “người có thu nhập
thấp”.Tuỳ thuộc vào đối tượng hàng hoá tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà
có quan điểm khác nhau về thu nhập. Trong quan hệ mua bán hàng hoá thông
thường có thể họ là người có thu nhập trung bình, thậm chí là khá nhưng
trong quan hệ mua bán trao đổi hàng hoá đặc biệt - nhà đất thì họ lại là nhóm
có thu nhập thấp. Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về người có
thu nhập thấp.
Theo cách hiểu thông thường, người có thu nhập thấp là những người có
mức lương tương đối ổn định nhưng mức độ tiệm cận dưới mức thu nhập
trung bình của người dân đô thị bao gồm cả những người nghèo đói.
Theo quyết định của bộ lao động – thương binh xã hội năm 2001, người
nghèo trung bình tại đô thị là 150.000 đ/người – tháng. Các tỉnh thành phố có
GĐP cao và tỷ lệ người nghèo thấp hơn mức trung bình thì ngưỡng nghèo có
thể cao hơn. Năm 2000, tại TPHCM ngưỡng nghèo là 250.000 đ/người –
tháng.
Theo kết quả điều tra của tổng cục thống kê về mức sống hộ gia đình năm
1999 tại các đô thị mức thu nhập của 20% số hộ cao nhất là 1960.800 đ/người
– tháng.
Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, khái
niệm người có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng
nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để
tự cải thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay
dài hạn với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng.
Theo số liệu điều tra năm 2000. Tại TPHCM, mức thu nhập thấp là
250.000 đ - 1triệu đồng/người - tháng, tức là từ 1.25 5tr đồng/hộ.Tại TP. Hà


Nội là 220.000đ  900.000đ/người/tháng, tức là 1,1  4,5tr/hộ/tháng.Với mức
thu nhập như vậy thì các hộ hầu như không có khả năng tích lũy để đầu tư cải

thiện nhà ở.Theo tính toán, số hộ này chiếm tới 50% số hộ tại đô thị.Đây là
một con số tương đối lớn, rơi vào các nhóm người sau:
-

Các công chức, viên chức nhà nước

-

Cán bé y tế, giáo viên phổ thông và một bộ phận các giảng viên trường

ĐH, CĐ
-

Quân đội, sỹ quan, công an

-

Công nhân các nhà máy, công ty

-

Dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị
2- Đặc điểm nhà ở của người có thu nhập thấp
Với mức thu nhập thấp thì việc chi tiêu cho các hàng hoá thông thường

trở nên khó khăn.Thậm chí nhiều người, nhiều hộ còn không đủ ăn, huống chi
đến việc dành tiền để mua sắm, đầu tư, nâng cấp, cải tạo nhà ở.Vì vậy,nhà ở
của nhóm người này thường có một số đặc điểm sau:
+ Diện tích trên đầu người thấp.Tuy có tăng lên so với thời kỳ bao cấp nhưng
vẫn thuộc loại thấp so với mức trung bình của xã hội và một số nước trên thế

giới.Bình quân diện tích sàn từ 4 6 m2/người. Tại Hà Nội là 4,7m 2/người, tại
TP.HCM là 6,3 m2/người.Trong khi đó ở Trung Quốc là 1012 m2/người, Thái
Lan là 1113 m2/người, Nga là1820 m2/người, Đức là 40 m2/người....
+ Về mặt kiến trúc:
- Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra
kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ.. Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ
bởi các vật liệu kém chất lượng nên hình thức kiến trúc rất nghèo nàn, đơn sơ
như chính cuộc sống của họ.. Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả các loại vật
liệu có thể như tre, nứa, cót Ðp, lá dừa nước, giấy dầu.. thậm chí là cả những
phế liệu thải ra từ sản phẩm công nghiệp. Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi
nhà chủ yếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm và tận dụng lại.


- Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn
cơ chế bao cấp thì họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân
phối. Nay đã xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc
hậu. Do đó nhìn chung hình thức kiến trúc nhà ở của người nghèo có giá trị
thẩm mỹ thấp. Màu sắc tại các khu ở đơn điệu có phần ảm đạm bởi màu sắc
của các vật liệu phế thải và tái chế
+ Về mặt không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà:
Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch, thậm trí là cơi lới, lấn
chiếm vô tổ chức.Do vậy nhà ở đối với người thu nhập thấp thường thuộc
diện giải toả. Nhà ở là nơi nghỉ ngơi tái sản xuất sức lao động. Bên cạnh đó
nó có ý nghĩa tâm lý xã hội phong tục tập quán dân téc. Nhưng nhà ở cho
người có thu nhập thấp tại các đô thị thì những chức năng đó mới chỉ ở mức
độ tối thiểu. Các không gian trong nhà thường được sử dụng đa chức năng .
Chỗ tiếp khách cũng là chỗ ngủ, nghỉ ngơi của thành viên trong hé khi bị
đau,ốm bệnh tật. Vì không có không gian riêng, các căn hộ gần như không có
không gian phụ như bếp nấu ăn, phòng ăn, phòng tắm, nhà vệ sinh..
+ Về mặt môi trường :

Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch kể cả các công trình công cộng. Hệ
thống cấp nước không đến được các hộ dân, cống thoát nước lé thiên, hệ
thống điện quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường của người dân
kém nên ngày càng dẫn đến môi trường sống trong các khu này trở lên ô
nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép. Trong quá trình ở hầu như rất Ýt, thậm
chí không đầu tư cải tạo, sửa chữa nên đã xuống cấp một cách nhanh chóng.
Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh, không chỉ vấn đề ở mà còn
những sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống của họ như : y tế, giáo dục, vệ
sinh môi trường…. Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà Nước ta không
có những chính sách hỗ trợ, giúp đỡ họ. Đây là một trong những vấn đề bức
xúc mà bất cứ một xã hội chủ nghĩa nào cũng cần phải nhanh chóng giải
quyết , đảm bảo công bằng trong xã hội theo đúng bản chất của nó.


Ngoài ra còn một số đặc điểm khác về nhà ở của người có thu nhập thấp, các
đặc điểm này sẽ được làm rõ hơn trong phần “ thực trạng nhà ở của người có
thu nhập thấp ’’.
3- Khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập thấp
Người thu nhập thấp , tiền dành cho tiết kiệm cũng không phải là nhiều ,
thậm chí là không có. Với mức tiết kiệm khoảng 7 % đến 10% thu nhập hàng
tháng thì đến bao giê họ mới có một lượng tiền đủ lớn để mua nhà ở, giả dụ
nhà nước không có chính sách hỗ trợ . Đấy còn chưa kể đến yếu tố trượt giá
của đồng tiền theo thời gian .
Người thu nhập thấp có mức thu nhập tiền còn dưới mức thu nhập trung bình
của xã hội , bao gồm :
+ Cán bộ công nhân viên chức nhà nước thuộc các thành phần kinh tế .
+ Những người được hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
+ Sinh viên các trường đại học, cao đẳng .
+ Những hộ nghèo khác .
Cuộc sống nghèo nàn làm nảy sinh một loạt các vấn đề như: y tế , giáo dục,

vệ sinh , môi trường…Nghèo thì lắm bệnh, con cái không được giáo dục tốt
dẫn đến không có công việc ổn định hoặc ổn định nhưng thu nhập không
cao.Người nghèo dường như cũng bị rơi vào cái “vòng luẩn quẩn” của sự
nghèo khó, không chỉ về nhà ở mà còn các cái tiêu dùng khác trong cuộc
sống.


Thu nhập thấp

-Tình trạng nhà ở thấp kém
- Công việc không ổn định
Tích luỹ thấp
- ...

- Mức tiết kiệm dành cho đầu tư, cải
thiện nhà ở thấp
- Điều kiện giáo dục không tốt
- ...

Sơ đồ:“ Vòng luẩn quẩn” của sự nghèo đói, trong đó có “nghèo” về nhà ở

Do đó cần phải có một cú huých để phá vỡ cái “vòng luẩn quẩn” này,
không ai khác chính là Nhà nước.
Sự khác biệt rất lớn cả về giá cả và giá trị sử dụng giữa hàng hoá đặc biệt
– nhà ở với các hàng hoá thông thường dẫn đến sự khác biệt lớn lao trong
việc tiêu dùng giữa hai loại hàng hoá này ở cùng một mức thu nhập.Ta hãy
xem đồ thị về mức tiết kiệm dành cho việc cải tạo, nâng cấp hoặc mua đối với
2 loại hàng hoá này khi thu nhập tăng lên.

Nhìn vào đồ thị ta thấy:
- Đối với hàng hoá thông thường, khi thu nhập bắt đầu tăng thì mức thu
tiết kiệm để dành cho việc chi tiêu hàng hoá cũng tăng. Khi họ trở nên giàu có
thì mức chi tiêu cho hàng hoá này giảm vì nó trở nên dư thừa.
- Đối với hàng hoá đặc biệt – nhà ở: Nó có giá trị lớn, muốn đầu tư cải
tạo nâng cấp phải có một khoản tiền lớn.Khi mức thu nhập ở dưới mức trung
bình, mức tiết kiệm không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và đến khi thu nhập
cao thì họ mới có tiền để đầu tư, nâng cấp hay xây mới.
Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không được cải thiện thì nhưng
người này sẽ khó có khả năng tiếp cận được nhà ở với các tiện nghi thông


thường hay hiện đại.Để giả quyết vấn đề này Nhà nước cần phải có chính
sách khuyến khích hỗ trợ.
4 – Chính sách của Nhà nước để phát triển quỹ nhà ở cho người có
thu nhập thấp tại các đô thị
Nhà nước ta là nhà nước do dân và vì dân, do vậy mọi đường lối chính sách
của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống Êm no, hạnh
phóc cho nhân dân.Xoá bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng líp dân
cư trong xã hội, trong đó là các nhóm dân cư có thu nhập thấp và vấn đề nhà ở
đối với họ.Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các
thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích, ưu đãi đối với các doanh nghiệp,
các tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành nhà để các đối tượng có thu
nhập thấp có nhiều khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở.Thể
hiện các đường lối chính sách này, cụ thể là Nghị định số71/2001/NĐ - CP
ngày 15/10/2001 của Chính phủ về việc ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán
và cho thuê.Các đối tượng được bán và cho thuê là:
- Các đối tượng được hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước.
- Cán bộ, công nhân viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế.

- Sinh viên các trường đại học, cao đẳng.
- Ngoài ra con ưu đãi đối với công dân Việt Nam, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, người nước ngoài định cư ở Việt Nam
Chóng ta huy động nguồn nội lực là chủ yếu, tranh thủ sự đầu tư, góp
vốn từ các tổ chức nước ngoài vào trong nước trong lĩnh vực phát triển cơ sở
hạ tầng nói chung và nhà ở nói riêng.Nhà nước khuyến khích tạo điều kiện ưu
đãi đối với các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài về thủ tục đầu tư và xây dựng, về vốn ưu đãi, về thuế, tiền sử dụng
đất, thuế thu nhập doanh nghiệp …Cụ thể:
- Về thủ tục đầu tư và xây dựng:


Hiện nay, các thủ tục đầu tư và xây dựng ở nước ta còn rườm rà làm
mất thời gian cũng như làm hao tổn nguồn nhân lực của các doanh nghiệp,
các nhà đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của họ.Vì vậy cần tạo ra cơ
chế “thoáng”, cơ chế “một cửa”, loại bỏ những thủ tục không cần thiết.Điều 7
Nghị định số 71/2001/NĐCP ngày15/10/2001 quy định: “Đối với những khu
vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu
đãi chỉ cần lập một bước báo cáo nghiên cứu khả thi. Trong trường hợp khu
vực dự án có quy hoạch chung nhưng chưa có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu
tư được phép lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt đồng thời với báo cáo
nghiên cứu khả thi” hoặc “ Các công trình có thiết kế kỹ thuật được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn cấp giấy phép xây dùng ”
- Về huy động vốn va ưu đãi trong đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử
dụng đất:
Khi tham gia đầu tư xây dựng các dự án, vốn là yếu tố cơ bản chi phối toàn
bộ quá trình hoạt động đầu tư xây dựng của nhà đầu tư. Vốn được sử dụng
trong việc thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình và
các hạng mục công trình …Nhà nước cho phép và tạo điều kiện để các chủ

đầu tư dự án được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu về nhà ở. Được phép vay vốn của các tổ chức tín dụng theo quy định của
pháp luật. Nhà nước xem xét cho vay từ quỹ đầu tư phát triển hoặc được bảo
lãnh tín dụng (Điều 10 – NĐ số 71/2001/NĐ - CP). Đền bù giải phóng mặt
bằng là một trong những vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp. Mức đền bù
được gọi là thoả đáng không phải là nhỏ. Nhà nước cần hỗ trợ bằng nguồn
vốn ngân sách nhà nước để giảm bớt gánh nặng cho các doanh nghiệp. Chủ
đầu tư được giao đất phải nép tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về đất
thì số tiền sử dụng đất phải nép được trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt hại về
đất của dự án.Trong trường hợp doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về
vốn thì được nhà nước tạo điều kiện cho vay vốn để thực hiện đền bù, giải
phóng mặt bằng ( Điều 8 - NĐ số 71/2001/NĐ - CP ).


Miễn giảm tiền sử dụng đất khi xây dựng các dự án nhà chung cư cao
tầng, các dự án nhà ở trên các địa bàn có điều kiện kinh tế –xã hội khó khăn.
Cho phép các doanh nghiệp, chủ đầu tư chậm nép tiền sử dụng đất.Nhà nước
có vai trò to lớn trong việc hỗ trợ vốn đối với các chủ dự án đầu tư trong xây
dựng các công trình, các hạng mục công trình. Nhà nước đầu tư từ ngân sách
để xây dựng các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật.Nếu nhà
nước chưa cân đối kịp thì các doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể huy động các
nguồn vốn hợp pháp, các nguồn vốn này sẽ được trừ khi các doanh nghiệp,
chủ đầu tư phải nép các khoản vào ngân sách nhà nước theo quy định.
- Về thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp:
Khi tham gia các chương trình hỗ trợ, phát triển mang tính chất chính
trị – xã hội thì Nhà nước phải đứng ra gánh chịu các thiệt thòi hoạt động với ý
nghĩa phóc lợi, là một tổ chức hoạt động vì lợi Ých công cộng không vì mục
tiêu lợi nhuận. Do vậy trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhà nước, có nhiều
chính sách khuyến khích các doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia. Mét trong
những chính sách đó là giảm thuế xuất, thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể

Điều 14 – NĐ sè 71/2001/NĐ - CP ) quy định: “ thuế suất 15% đối với nhà
chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác trên địa bàn có điều kiện kinh tế xã
hội đặc biệt khó khăn; thuế suất 20% đối với các nhà chung cư cao tầng và
các loại nhà ở khác tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn; thuế suất
25% đối với nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại các địa bàn còn
lại” .
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ mang
tính chất chính trị xã hội mà nó còn là một nghĩa cử phản ánh đúng bản chất
của một nước XHCN. Trong nhóm người có thu nhập thấp không chỉ là
những cán bộ công nhân viên chức, sinh viên các trường đại học cao đẳng mà
trong số đó không Ýt là các hộ thương binh liệt sĩ, những người có công với
cách mạng. Theo đó TPHCM đã có chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23-42003 về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
Chỉ thị tiếp tục phát triển trên cơ sở Nghị Định 71 / CP .


Nhìn chung để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp cần
có sự quan tâm phối hợp của các ngành chức năng mà chính phủ là “đầu tàu “
trong việc thu hót và phát triển các nguồn vốn trong xã hội .
Tăng nguồn cung nhà ở , đồng thời có những chính sách tác động làm
cho cầu tiếp cận với nguồn cung tốt hơn . Thị trường nhà ở là một trong
những bộ phận cấu thành thị trường bất động sản . Trong điều kiện bình
thường hiện nay cầu nhà ở rất lớn so với cung .Nhưng xét trên một khía cạnh
khác ,cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp thì lại không lớn vì thu nhập của
họ không có khả năng chi trả cho những hàng hoá - nhà ở mà họ cần. Đó mới
chỉ là nhu cầu khó được thực hiện trên thị trường .Với lÝ do đó Nhà nước có
những chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các khu
nhà ở cho người có thu nhập thấp ,đặc biệt là các dự án nhà chung cư cao
tầng nhằm sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả.Hỗ trợ các đối tượng
có thu nhập thấp trong việc mua nhà để ở , kể cả các nhà lưu trú cho công
nhân trong các khu công nghiệp , khu chế xuất, kí túc xá cho sinh viên . Cần

đề xuất chọn một số dù án thích hợp để yêu cầu xây dưng một tỷ lệ nhà
chung cư để nhà nước mua lại hoặc diện nhà bán trả góp và nhà cho thuê đối
với hộ có thu nhập thấp ; người có thu nhập thấp được mua nhà trả góp ,căn
hộ trong thời gian từ 10- 15 năm ; khi xét duyệt các quy hoạch và các dự án
đầu tư phát triển các khu công nghiệp , khu chế xuất , đồng thời phải xét đến
quy hoạch , kế hoạch phát triển đồng bộ các khu dân cư đô thị ,nhà lưu trú
cho công nhân …( chỉ thị số 07/2003/CT- UB ngày 23-4-2003 của UBND
Thành Phố Hồ Chí Minh)


CHƯƠNG II – HIỆN TRẠNG, GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA.
1. Hiện trạng nhà ở của người có thu nhập thấp tại các đô thị.
Thu nhập biểu hiện lợi Ých vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia
đình khi tham gia lao động.Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó
quyết định lợi Ých tinh thần của họ. Mọi tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ thông
thường hay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng. Thu nhập
cao thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con
người, ngược lại thu nhập thấp kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo
dục đào tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao,
nghiên cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở.Nó không chỉ
là những nhu cầu tối thiểu của bất kì một con người nào ở bất kì một nhà
nước nào mà ngày càng trở nên quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai
đoạn. Và mức tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.
Hàng hoá- nhà ở- là một hàng hoá cao cấp đôi khi cũng trở thành tâm
điểm “ ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với
nhóm người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “
ước mơ cao sang”. Đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp tại các đô thị.
Do vậy hiện trạng nhà ở của những nhóm người này như sau:
- Nhà ở của người thu nhập thấp có diện tích chật hẹp, chất lượng thấp

kém, chủ yếu là nhà bán kiên cố và nhà tạm. Theo kết quả điều tra khảo sát tại
thành phố Hồ Chí Minh:
+ Nhà kiên cố 8%
+ Nhà bán kiên cố 22%
+ Nhà tạm 37,1%
+ Dưới mức tạm 32,9%
Diện tích trên một hộ thấp. Theo kết quả điều tra dân số năm 1999: hộ
có diện tích dưới 36m2 chiếm 34,26%, trong đó số hộ có diện tích dưới 15 m 2
chiếm 3,4%


Kết quả điều tra xã hội ở 2 phường Tân Mai và Bạch Đằng – Thành
phố Hà Nội tháng 4 và tháng 5/2001. Diện tích sử dụng dưới 35 m 2 chiếm
45,5%. Diện tích sử dụng từ 45-49 m2 chiếm 30,5%. Diện tích sàn bình quân
trên một người thấp từ 4- 6 m2/ người . Tại thành phố Hà Nội 4,7 m 2/ người,
trong đó gần 30% dân số có diện tích sàn nhà ở nhỏ hơn 3 m 2/ người. Thành
phố Hồ Chí Minh 6,3 m2/người trong đó hơn 35% dân số có diện tích sàn nhỏ
hơn 4 m2/người. Với diện tích này đều thấp hơn so với các nước trong khu
vực và các nước trên thế giới. Chẳng hạn Trung Quốc là 10 12 m2/người,
Thái Lan là 1113 m2/người, Nga là1820 m2/người, Đức là 40 m2/người…
- Diện tích chặt hẹp nên thường được sử dụng đa năng phòng khách
cũng là phòng ngủ, không có bếp hoặc phòng vệ sinh riêng. Không gian
chiếm dụng đã nghèo, hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật phục vô sinh hoạt cũng
chẳng khá hơn. Nói chung với những hộ có thu nhập thấp cái gì cũng nghèo
nàn như chính cuộc sống của họ vậy.
- Hệ thống giao thông nội bộ trong các nhóm nhà vẫn chiếm tỉ lệ cao về
đường tạm. Như bến Chương Dương phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1
TPHCM, đường nội bộ chiếm tới 50% là đường trải đá không phủ líp nhựa
đường hay bê tông.
- Diện tích dùng trong sinh hoạt cũng mang tính chất tạm. Các hộ thường

câu móc, nối từ các hộ bên ngoài và thường quá tải. Hiện tượng câu móc điện
ở các khu của người nghèo và thu nhập thấp thường xuyên xảy ra sự cố về
điện rất nguy hiểm, không an toàn trong sử dụng và các thiết bị dùng trong
nhà .
Do các hộ không có công tơ tính điện theo thống kê nhóm nhà ở bên
Chương Dương, Nguyễn Thái Bình có tới 52,38% số họ không có công tơ,
An khánh – quận 2- TPHCM 58,82%
- Hệ thống cấp thoát nước chủ yếu vẫn là lé thiên. Nước sinh hoạt đó được
thải trực tiếp ra các con sông, không có hệ thống xử lý thường xuyên bốc mùi
ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường sinh thái tỉ lệ hộ được sử dụng nước


sạch thấp . Do không có đường dẫn về tận nơi hộ ở nên nhiều hộ đã phải mua
lại với giá cao từ các hộ khác nên đa phần là sử dụng nước ngầm từ các giếng
khoan dân dụng có mức độ an toàn vệ sinh thấp.
- Đối với người có thu nhập thấp, việc mua nhà hoặc xây mới là rất khó
khăn, thậm chí việc tu sửa bảo dưỡng, nâng cấp dường như cũng bị “sao
nhãng”.Hiện nạy chỉ riêng tại TP. Hồ Chí Minh có hơn 100.000 căn nhà tạm,
hàng chục căn nhà ổ chuột, lụp xụp trên kênh rạch.Trong tổng số gần 224
triệu m2 nhà ở đô thị hiện nay, có hàng chục triệu m 2 nhà cần bảo dưỡng, sửa
chữa và hơn 2 triệu m2 hư háng nặng cần dỡ bỏ để xây dựng mới.
Tại các đô thị vừa và nhỏ, nhà ở hầu hết do người dân tự xây dựng, không
có sự giám sát, kiểm tra của các cơ quan nhà nước.Ở một số thành phố, thị xã
thuộc các tỉnh hầu như chưa phát triển nhà theo dự án, các khối nhà chung cư
tuy đã được hình thành song còn Ýt.ViÖc phát triển nhà tự phát không theo
quy hoạch, không đảm bảo đồng bộ về cơ sở hạ tầng đã ảnh hưởng đến cảnh
quan và kiến trúc đô thị.
Thực trạng nhà ở, môi trường ở và đặc điểm kinh tế – xã hội của đối tượng
có thu nhập thấp tại các đô thị ngày càng trở nên bức xúc và gia tăng theo
hướng tương phản với sự phát triẻn của đô thị .

2. Hiện trạng quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mỗi người ,mỗi gia đình và toàn
xã hội .Nhiều năm qua Đảng và Nhà nước đã cố gắng quan tâm tào điều kiện
ăn ở cho nhân dân ,đặc biệt là cán bộ công nhân viên chức nhà nước và
những người có công với cách mạng.
Bước sang cơ chế thị trường Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp
lệnh liên quan đến nhà ở với mục tiêu khuyến khích các tổ chức, cá nhân ,các
doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở .Điều đó đã làm cho quỹ nhà ở tăng
lên rõ rệt .Từ năm 1991- 2000 ,cả nước tăng từ 600 triệu lên trên 700 triệu m 2
.Diện tích bình quân cũng tăng lên từ 6,7 m2 lên 7,5m2 .
Tuy nhiên ,bên cạnh đó còn bộc lé nhiều yếu kém cần khắc phục .Tuy quỹ
nhà đã tăng nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội.Tốc


độ tăng dân số cả mặt tự nhiên lẫn cơ học ,đặc biệt là quá trình đô thị hoá
diễn ra mạnh khiến cho vấn đề nhà ở trở nên bức xúc .Nhà ở dành cho người
có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức ,dẫn đến sự phân hoá ngày
càng lớn giữa hộ giàu và hộ nghèo .Điều này tất yếu dẫn đến việc cơi lới lấn
chiếm không gian một cách vô tổ chức ,bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác và
ảm đạm biểu hiện từ các căn nhà của nhóm người có thu nhập thấp. Xét trên
tổng thể , nhà ở của cả nước còn trong tình trạng kém .Nhà kiên cố mới
chiếm 13.06% ; nhà bán kiên cố 49,87%; nhà tạm 37,05% . Trong đó ,một số
vùng có tỷ lệ nhà tạm cao như :Đồng bằng sông Cửu Long74,48% ; Tây Bắc
55,4% ; Tây Nguyên 47,72% ; Đông Bắc 37,23%; Đông Nam Bé 33,05%;
Duyên hải Nam Trung Bé 30,61%….
Tại TP . Hồ Chí Minh ,nhà kiên cố 8%; nhà bán kiên cố 22%; nhà tạm
37,1%; nhà dưới mức tạm 32,9%. Theo kết quả khảo sát năm 2000,dọc theo
các tuyến kênh rạch ở TP.Hồ Chí Minh trong 18 quận nội thành vẫn còn đến
gần 100.000 ngôi nhà ổ chuột , lụp sụp ,chiếm khoảng 10% tổng số căn nhà là
nơi cư trú của 400.000 dân nằm rải rác ở 188 khu vực khác nhau.

Tại TP.Hà Nội có khoảng 12triệu m2trong tổng số 81triệu m2nhà của cả
nước .Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước khoảng 5triệu m 2 .Trong đó ngành
địa chính nhà đất quản lí cho thuê 2triệu m2 ,còn lại 3 triệu m2 do các cơ quan
chủ quản .Nhà ở tư nhân 7 triệu m2 . Tuy nhiên giải quyết nhà ở cho hàng
chục vạn gia đình nhưng cũng chỉ giải quyết được 30% nhà ở cho cán bộ
công nhân viên chức nhà nước .Diện tích bình quân có xu hướng giảm từ
6,5m2/người năm 1955 xuống còn 5,3 m2/người năm 1994.
Sau khi nhà nước xoá bỏ cơ chế bao cấp nhà theo Quyết định số 188/TTg
năm 1992 của Chính Phủ ,đại bộ phận cán bộ công nhân viên chức và các hộ
có thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn . Nhưng đồng thời Nhà nước đã có
nhiều chính sách để phát triển nhà ở ,từ năm 1996 đến năm 2000 tổng số m 2
được đầu tư xây dựng mới tại Hà Nội là hơn 1,5 triệu m 2.Quỹ nhà thuộc các
dự án đầu tư của các doanh nghiệp ,nhà đầu tư hiện còn khá nhiều .Trong thị
trường bất động sản ,nhiều quan điểm cho rằng cầu rất lớn so với cung nhưng


thực tế lại không hẳn như vậy .Tuy đất có giới hạn nhà ở ,các công trình trên
đất có thể tăng lên rất lớn nhưng do giới hạn về mức thu nhập nên nhu cầu ở
rất lớn lại không trở thành cầu được hay cầu chưa gặp cung . Nhiều nhà đầu
tư sau khi xây dựng nhà ở nhưng vẫn chưa bán được ,đang tích cực tìm kiếm
thị trường để tiêu thụ .Đó là một thực tế bất hợp lí ,trong khi nhà ở vẫn còn
nhiều nhưng người dân phải chịu đựng sống trong các căn nhà lụp sụp ,ổ
chuột ….
Như vậy quỹ nhà ở dành cho ngườ có thu nhập thấp không phải là Ýt .Vấn
đề là cần phải điều hoà mối quan hệ giữa cung và cầu .Đặc biệt là nhu cầu –
những người thu nhập thấp ,phải có chính sách giúp đỡ họ có khả năng tiếp
cận nhà ở một cách dễ dàng nhất. Đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp
xây dựng ,phát triển nhà ,đầu tư không vì mục tiêu lợi nhuận là chính .Như
thế mới có thể giải quyết được sự bất hợp lí nêu trên.
3. Đánh giá khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập thấp.

Đất nước ta đã chuyển sang cơ chế thị trường có điều tiết của nhà nước
theo định hướng xã hội chủ nghĩa .Ngoài những kết quả đạt được thì nó bộc
lé không Ýt những mặt trái của nó .Trên phương diện vấn đề nghiên cứu ,đó
là khoảng cách giàu nghèo gia tăng một cách trầm trọng .Rút ngắn khoảng
cách ,hỗ trợ giúp đỡ người nghèo ,người có thu nhập thấp không chỉ là vấn đề
kinh tế mà còn mang tính chất chính trị –xã hội ,đạo lí của người Việt Nam.
Như trước đã trình bày ,thu nhập thấp kéo theo hàng loạt các vấn đề ,trong
đó có vấn đề nhà ở.Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước có nhiều chính
sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp, các nhà đầu tư tham gia xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.Đồng thời quan tâm đến mức thu nhập
của những người nghèo, người có thu nhập thấp. Điều đó đã giải quyết phần
nào nhà ở cho họ, đảm bảo đời sống ổn định, công bằng xã hội, bộ mặt đô thị
văn minh hơn. Tuy nhiên, hiện nay tỷ lệ hộ nghèo, người có thu nhập thấp
chưa có nhà ở kiên cố hoặc bán kiên cố vẫn chiếm tỷ lệ cao. Khả năng cải
thiện nhà ở của người thu nhập thấp là rất hạn hẹp.


Điều này bắt nguồn từ lượng tiền thu nhập thấp nên tỷ lệ tích luỹ thấp,
thường từ 7- 10%, trong khi tài sản – nhà đất có giá trị rất lớn.Ta hãy xem xét
số liệu của Tổng cục thống kê năm 1999 về mức độ đầu tư nhà ở và tài sản cố
định trong năm một hộ theo 5 nhóm (mỗi nhóm 20%)
Nhóm thu
nhập
Nhóm 1
Nhóm 2
Nhóm 3
Nhóm 4
Nhóm 5

Thu nhập

mỗi hộ
5.820,00
10.884,00
14.630,40
19.137,84
45.582,24

Tích luỹ nhà ở và
tài sản cố định
620,02
975,41
1.475,22
2.704,78
6.059,12

Trong đó : nhà ở
Số lượng
523,76
796,70
1.209,88
2.052,68
4.650,89

% của thu nhập
9,0
7,0
8,0
11,0
10,2

Nhìn vào bảng thống kê ta thấy mức độ tích luỹ để cải thiện hoặc xây mới
nhà ở là rất thấp. Người thu nhập thấp muốn cải thiện nhà ở thì tỷ lệ tích luỹ
phải vào khoảng 25% thu nhập. Điều này là rất khó khăn nên khả năng tiếp
cận nhà ở đối với họ còn “xa” quá.
Mặt khác hiện nay Nhà nước chưa có chính sách cụ thể về đất đai và đầu
tư cơ sở hạ tầng hỗ trợ người thu nhập thấp.Chính sách quản lý đất đai có thể
nói là chưa phù hợp, điều này thực tế đã chứng minh.Giá đất tại các đô thị của
ta rất cao, vào loại cao nhất so với các nước trên thế giới. Vì vậy thị trường
quyền sử dụng đất gần như là độc quyền của nhóm thu nhập cao. Người thu
nhập thấp không thể tham gia thị trường này được bởi sự eo hẹp về tài chính..
Đối với các doanh nghiệp, công ty xây dựng và phát triển nhà ở, Nhà nước
đã có những chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng bằng các hình thức
như: miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ về vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng …
nhưng giá nhà vẫn rất cao, rất cao so với thu nhập thấp. Theo một số văn bản
của TP. Hà Nội, người có thu nhập bình quân đầu người không quá 500.000 đ/
tháng. Số tiền này chắc rất vất vả mới có được,làm gì dám nghĩ đến chuyện
mua nhà dù với giá không tính tiền sử dụng đất hoặc cho trả chậm tới hàng
chục năm. Với cán bộ công nhân viên, khả năng tích luỹ cho nhà ở vẫn chủ
yếu từ thu nhập chính là tiền lương.Theo kết quả điều tra, tích luỹ từ lương


dành cho nhà ở như sau: Ở Hà Nội là 1.992.804đồng/hộ/năm, ở TP. Hồ Chí
Minh là 3.666.590 đồng/hộ/năm, ở Đà Nẵng là 3.106.352 đồng/ hộ/năm…Với
số tiền tích luỹ như vậy, trong khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường cộng với giá xây dựng nhà như hiện nay vào khoảng 2,5triệu /m 2
với tiêu chuẩn diện tích sử dụng tối thiểu là 50m 2 /hé thì cho dù dành dụm cả
đời cũng khó có thể xây dựng nhà ở cho mình .
Trong những năm vừa qua ,hầu như chỉ có nhà cho người giàu và tầng líp
khá giả trong xã hội, còn đại bộ phận những người làm công ăn lương ,những
người có thu nhập thấp không có khả năng tự cải thiện nhà ở .Cơ chế thị

trường làm cho ý nghĩa kinh tế lấn át ý nghĩa xã hội .Xu thế xây dựng nhà ở
đắt tiền ,tiện nghi hiện đại phục vụ cho tầng líp giàu có ngày càng phát
triển .Sự chăm lo nhà ở cho các đối tượng là cán bộ ,công nhân viên chức ,lực
lượng vũ trang và người có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức
.Vấn đề đặt ra là cần phải huy động các nguồn vốn trong xã hội,các thành
phần kinh tế mà ở đây nhà nước giữ vai trò chủ đạo để thành lập lên các quỹ
nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thuê hoặc mua trả góp .Điều này là rất
cần thiết và cấp bách nhằm giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho người có
thu nhập thấp và góp phần phát triển thị trường bất động sản.
4. Nhận xét chung.
Từ đầu những năm 90, Nhà nước đã ban hành nhiều pháp lệnh về nhà ở
nhằm khuyến khích các tổ chức cá nhân tham gia xây dưng nhà ở và khẳng
định quyền sở hữu chính đáng về nhà ở của mọi thành viên trong xã hội .Thực
hiện xoá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở ,cơ chế xin cho ,thay vào đó là việc nhà
nước giao đất cho các đối tượng tự xây dựng ,chuyển hoạt động cho thuê sang
phương thức kinh doanh .Điều này giúp cho công dân có thể huy động vốn
vào xây dựng nhà ở , khắc phục tình trạng trông chờ ỷ lại vào sự phân phối
nhà ở của nhà nước .Chính sách khuyến khích xây dựng ,phát triển nhà ở theo
dự án để thực hiện đồng bộ hạ tầng kĩ thuật với hạ tầng xã hội được triển khai
ở nhiều địa phương đã khẳng định tính ưu việt của nó về mặt kinh tế xã hội
,cảnh quan ,môi trường đô thị .


Nhờ có chính sách phát triển đúng đắn mà từ năm 1991- 2000 ,diện tích
nhà ở của cả nước tăng từ 629 triệu lên 700triệu m 2 ,riêng khu vực đô thị tăng
50 triệu m2 .Trong đó ,diện tích do dân tự xây dựng chiếm 75%,còn lại do các
doanh nghiệp tự xây dưng .Nâng tổng số hộ gia đình có nhà ở từ 91% vào
năm 1990 lên 99,93% vào năm 1999 ,diện tích nhà ở bình quân đầu người tại
đô thị tăng từ 6,7m2 lên 7,5m2 .Theo kết quả điều tra nhà ở năm 1999: Diện
tích nhà ở của một hộ gia đình co diện tích trên 60 m 2 chiếm 24,2% ,từ 4959m2chiếm 13,1% ,từ 37- 48 m2chiếm 24,6% ,từ25- 36 m2 chiếm 15,7%,

tõ15-24m2 chiếm 10,1% ,dưới 15 m2 chỉ còn 2,2%.
Tuy nhiên ,bên cạnh những thành tựu đạt được trong lĩnh vực nhà ở trong
những năm qua bộc lé không Ýt những tồn tại ,yếu kém .Quỹ nhà tuy có tăng
lên nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở toàn xã hội .Đặc biệt với xu
hướng đô thị hoá làm cho tốc độ tăng dân số ngày một mạnh khiến vấn đề giải
quyết tại đô thị vẫn hết sức bức xúc.Số nhà ở được xây dựng chủ yếu vẫn
phục vụ cho đối tượng có thu nhập cao.Nhà ở dành cho cán bộ, công nhân
viên chức, sinh viên các trường Đại học, Cao đẳng và những người nghèo
chưa được quan tâm đúng mức.Tình hình này tất yếu dẫn đến sự cơi lới vô tổ
chức, lấn chiếm không gian trái phép….
Trong những diện những người nghèo thuộc cán bộ công nhân viên chức thì
có tới 31% người có thu nhập thấp chưa có nhà ở, phải ở nhà ở tạm cuộc sống
gia đình và việc học tập của con cái gặp nhiều khó khăn ; 4% phải thuê nhà
của tư nhân với chất lượng không đảm bảo ;19%thuê nhà chung cư của Nhà
nước đã qua nhiều năm sử dụng, đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm
trọng; 14,6% mua nhà của Nhà nước được phân phối từ trước nên chất lượng
cũng kém; 31,4% là tự xây dựng nhà riêng. Cán bộ, công nhân viên chức Nhà
nước được hưởng lương từ ngân sách với mức lương cơ bản không có thu
nhập ngoài, đấy còn chưa kể xu hướng sự tăng lương của nhóm thu nhập này
“chạy theo” sù gia tăng giá của hàng hoá tiêu dùng.Vì vậy họ không có khả
năng tích luỹ.


Hiện nay cả nước có khoảng 30% sè sinh viên tập trung dài hạn ở nội
trú.Nhưng thực tế bình quân diện tích trên một sinh viên còn rất thấp, từ 1,5 –
2 m2/1 sinh viên. Gần đây nhiều trường Đại học, Cao đẳng đã xây dựng thêm
khu ký túc, làng sinh viên nhưng với số lượng vẫn còn khiêm tốn, kinh phí
xây dựng vẫn còn hạn hẹp, giá cho thuê cao.Các khu ký túc xá kiên cố lại
được xây dựng cách đây 2 – 3 chục năm nên đang bị xuống cấp và hư háng,
mái bị ngấm nước, tường thấm dột, nền bị nứt, bung loang lổ…Trước tình

hình đó, nhiều sinh viên phải thuê nhà ở ngoại trú gây khó khăn cho nhà
trường và chính quyền trong việc quản lý sinh viên, trật tự xã hội.
Trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, các khu công
nghiệp, khu chế xuất mọc lên một cách nhanh chóng và giải quyết nhà ở cho
công nhân lao động ngoại tỉnh làm việc tại KCN, KCX cũng là một trong
những vấn đề bức xúc hiện nay.Ở hầu hết các KCN, KCX đều thiếu nhà ở cho
công nhân nên phải thuê nhà ở của các hộ dân gần đó. Trong điều kiện khó
khăn họ phải sống chật trội, điều kiện ăn ở không tốt, mất vệ sinh.Tính đến
thời điểm cuối năm 2002 cả nước đã có 73 KCN với diện tích tự nhiên là
13.309 hecta.Tổng số công nhân lao động trong các KCN là 264.400 người
chưa tính tới hàng vạn các lao động khác làm dịch vụ. Theo kế hoạch đến
năm 2010 tổng số KCN, KCX là 96 khu, thu hót khoảng 80 vạn lao động.Tuy
nhiên, cho đến năm 2003, sè KCN đã có quyết định thành lập lên tới 101 khu.
Theo số liệu thông kê cho thấy, các KCN mới giải quyết được khoảng 25%
tổng số công nhân lao động, số còn lại phải thuê nhà tạm để ở.Trong đó còn
nhiều vấn đề đặt ra khi sè lao động là nữ chiếm tỷ lệ khá và phần lớn xuất
thân từ nông thôn chỉ quen trong điều kiện sản xuất nông nghiệp. Tại KCN
Thăng Long có tới 86% sè lao động xuất thân từ nông thôn nên khi chuyển
sang cuộc sống dân cư công nghiệp đòi hỏi sự thay đổi về không gian ở đáp
ứng sự chuyển đổi này.Số lao động nữ chiếm73% trong đó độ tuổi công nhân
còn rất trẻ, tuổi từ 18 – 30 chiếm 89%, chủ yếu sống độc thân chiếm 84%, với
độ tuổi này cần phải có biện pháp đảm bảo chỗ ở cho họ vừa tiện trong sinh
hoạt hàng ngày, vừa đảm bảo mức độ an toàn.


Nhà nước có nhiều biện pháp để khắc phục những khó khăn trong việc
giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng xem ra vẫn chưa có hiệu
quả cao. Có thể do một số nguyên nhân sau đây:
- Thiếu cơ chế quản lí trong lĩnh vực xây dựng nhà ở cho nhóm đối
tượng có thu nhập thấp Muốn khuyến khích các doang nghiệp ,tổ chức đầu tư

xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng các thủ tục trong việc cấp
giấy phép xây dựng ,thủ tục giao đất, cho thuê đất còn rườm rà, mất thời
gian ,làm tiến độ thi công chậm lại ,ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của các
doanh nghiệp . Các chính sách như thuế ,hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng mới dừng ở “tiếng nói” chung chung ,chưa cụ thể trong việc thực hiện
.Chưa điều tra sâu rộng về mặt xã hội đối với nhóm đối tượng có thu nhập
thấp , xác định chưa chính xác mức thu nhập thấp và sự quản lí lỏng lẻo làm
cho các đối tượng có thu nhập “không thấp” được ưu đãi như đối tượng có thu
nhập thấp .Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra một cách
nghiêm trọng.
- Các văn bản ,quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn xây dựng nhà ở cho
nhóm đối tượng có thu nhập thấp chưa được ban hành nên trong thiết kế vẫn
theo tiêu chuẩn chung ,dẫn đến giá thành cao hoặc thiết kế chưa hợp lí với
nhu cầu sử dụng, mức giá cao người nghèo chưa có đủ tiền mua .Nên có một
tình trạng bất hợp lí là quỹ nhà thì vẫn còn nhưng lại không đáp ứng cho
người có thu nhập thấp . Có nhiều quan điểm cho rằng nhà ở thiếu thốn trầm
trọng nên chỉ những người có tiền mới mua được . Như thế thì chưa đủ cơ sở .
- Các chính quyền ở các đô thị chỉ trú trọng đến giải pháp nhà chung
cư cao tầng ,cho đố là biện pháp tối ưu để gải quyết các vấn đề nhà ở hiện
nay, giải quyết sự bất hợp lí “đất trật người đông”. Nhưng thực tế cho thấy đó
chưa phải là biện pháp tối ưu . Do phải giải quyết quá nhiều các khâu kĩ thuật
nên mức giá cao .Hiện nay nhà chung cư bán khoảng 500 triệu ,lại còn trong
khi ở phải đóng 150.000đ tiền cho các chi phí dịch vụ như :gửi xe,đổ rác
,thang may…Chính điều đó làm giảm đi tính hấp dẫn của nhà chung cư cao
tầng.


- Và có thể nguyên nhân này mang ý nghĩa sâu xa đối với vấn đề nhà ở
cho người có thu nhập thấp .Đó là việc nhà nước chưa quan tâm đúng mức tới
mức lương mà nhóm đối tượng này được hưởng từ ngân sách nhà nước ,còn

các đối tượng khác thì chưa biết họ kiếm sống bằng cách gì ? nghề gì? mức
thu nhạp ra sao ? giá nhà và loại nhà như thế nào ? Quy nhà ở hiện nay nói là
do nhà nước quản lí và quy định mức giá nhưng thực tế giá nhà nước đưa ra
vẫn phụ thuộc vào các đơn vị kinh doanh . Các đơn vị kinh doanh lại quá
quan tâm đến lợi nhuận còn việc giải quyết các vấn đề xã hội đối với họ
dường như không nghe thấy .Các chính sách về vốn ,tín dụng hỗ trợ người có
thu nhập thấp chưa sâu rộng trong tâng líp nhân dân.
Trên đây là những nhận xét, đánh giá chung về các thành tựu và những hạn
chế trong lĩnh vực nhà ở nói chung và cho người có thu nhập thấp nói riêng.
Từ đó có những biện pháp hữu hiệu giải quyết những tồn đọng ,những khó
khăn về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị , góp phần phát triển
kinh tế văn minh đô thị nói riêng và cả nước nói chung.


CHƯƠNGIII: GIẢI PHÁP CẢI THIỆN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU
NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ.
1.Chiến lược phát triển nhà ở nước ta đến năm 2020.
Chưa có một chiến lược xuyên suốt và nhất quán trong vấn đề nhà ở cho
người có thu nhập thấp cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà ở cho
người thu nhập thấp hiện nay. Ngày 06/5 /2004 Thủ tướng chính phủ ra quyết
định số 76/2004/QĐ- TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm
2020,nhằm mục tiêu “ thúc đẩy quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
(bao gồm cán bé , viên chức nhà nước, người lao động trong các khu công
nghiệp, sinh viên các trường đại học , cao đẳng ,trung học chuyên nghiệp và
các đối tượng chính sách khác ) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể
của từng đối tượng ; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng
bào dân téc thiểu số ,các hộ gia đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên
bị thiên tai ….”.
Theo dự báo, hiện nay phải giải quyết nhà ở cho khoảng 3 triệu hộ thu
nhập thấp . Tính đến năm 2010 sẽ có khoảng 3,15 triệu hộ và đến năm 2020 la

4,2 triệu hộ thu nhập thấp . Năm 2000 nhu cầu về diện tích mỗi hộ trung bình
là 40 m2 năm 2010 la 50m2 và năm 2020 là 60m2.Để có thể đạt được mục tiêu
đó, QĐ số 76/2004/QĐ - TTg đã có nhiều nội dung chủ yếu trong định
hướng.Theo đó vấn đề phát triển nhà ở đô thị có những nội dung sau:
- Phát triển nhà ở đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng ở và phát triển đô
thị bền vững.
- Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác
nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện
thu nhập của các tầng líp dân cư.Khuyến khích phát triển nhà chung cư, phù
hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị, góp phần tăng quỹ nhà ở ,tiết


kiệm đất đai,tạo nếp sống văn minh đô thị . Hạn chế tiến tới chấm dứt việc
giao đất lẻ cho các hộ gia đình ,cá nhân tự xây dựng nhà ở.
- Chính quyền các cấp phải quản lí việc xây dựng ,cải tạo nhà ở riêng lẻ
tại khu vực đô thị theo đúng quy định về quy hoạch ,kiến tróc , tiêu chuẩn ,
cảnh quan môi trường và các quy định khác của pháp luật.
- Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả
dần , cho thuê , mua đối với các hộ có thuộc diện chính sách có khả năng
trong việc cải tạo nhà ở.
- Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư , phát triển nhà ở
đô thị theo quy định của pháp luật.
- Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15
m2 sàn vào năm 2010và 20 m2 sàn vào năm 2020 , chất lượng nhà ở đô thị đạt
tiêu chuẩn quốc gia.
Để đạt được các mục tiêu đó , cần những giải pháp cụ thể tạo điều kiện để
các hộ gia đình thuộc diện chính sách tại các khu vực đô thị , công nhân lao
động tại các KCN , sinh viên các trường đại học , cao đẳng ,trung học chuyên

nghiệp cải thiện nhà ở:
- Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách thông qua việc
khai thác quỹ đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự
án có sử dụng đất để tạo vốn phục vụ nhu cầu quỹ nhà tái định cư quỹ nhà ở
xã hội.
- Ban hành cơ chế chính sách cụ thể nhằm phát triển và quản lí có hiệu
quả nhà ở xã hội .
- Xóc tiến thành lập quỹ phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu tái định cư
nhà ở xã hội . Sắp xếp kiện toàn mô hình tổ chức thực hiện nhiệm vụ đầu tư
xây dựng, khai thác, quản lí quỹ nhà ở xã hội .
- Tổ chức công tác điều tra, đánh giá và xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở
của người lao động làm việc tại các KCN tập trung , nhu cầu nhà ở của sinh
viên các trường đại học , cao dẳng , trung học chuyên nghiệp trên từng địa