ĐẦU tư xây NHÀ CHO THUÊ tại QUẬN LONG BIÊN – hà nội

ĐẦU TƯ XÂY NHÀ CHO THUÊ TẠI QUẬN LONG BIÊN – HÀ NỘI
Lời mở đầu
Hiện nay dân số Hà Nội vẫn đã và đang tăng lên rất nhanh, phần lớn do tình trạng lao
động nhập cư vào Hà nội từ các tỉnh lân cận để sinh sống và làm việc. Hiện tại, Quận
Long Biên – Hà Nội có rất nhiều dự án đã đi vào hoạt động và vấn đề luôn nhức nhối và
cao điểm là tình trạng nhà ở cho công nhân, người đi làm tại đây. Giá nhà đất hiện nay
tại Hà Nội là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, nhất là những người
công nhân và người làm thuê, do đó thuê nhà ở là giải pháp mà hầu như họ sẽ thực hiện
khi di chuyển đến Hà Nội làm việc và sinh sống. Dưới con mắt của nhà đầu tư, thị
trường nhà ở cho thuê là thị trường có thể đầu tư có lãi, lợi nhuận cao, chi phí đầu tư
không cao và ít rủi ro.
I. Mô tả dự án
1- Tổng quan về dự án:
Hiện nay, chủ đầu tư đang có 01 mảnh đất thổ cư được thừa kế. mảnh đất rộng 300m2
với kích thước là 15x20, hình đất vuông vắn. Lô đất có 02 mặt thoáng, đường vào khu
đất 01 đường rộng 4,5m2, 01 đường rộng 2,5m2, ô tô con có thể vào tận nơi và đi ra
đường khác, vị trí đắc địa nằm trong khu dân cư thổ cư đông đúc. Gần trạm xá, trường
học…Chủ lô đất có 02 lựa chọn:
a.
Một là: Bán mảnh đất với giá 40 triệu/ 01m 2 thu về 12 tỷ đồng để gửi ngân hàng
lấy lãi tiết kiệm hàng năm, lãi suất 9%/01 năm.
b. Hai là: Đầu tư xây dựng nhà chung cư mini để cho thuê. Sau 10 năm, chủ đầu tư
có thể bán tài sản với giá 50 triệu/01m2 hoặc tiếp tục kinh doanh thêm.
Dự án đầu tư nhà cho thuê là một chung cư mini gồm 10 tầng, nằm trên khu đất rộng
300m2. Tòa nhà gồm 01 tầng hầm để xe, tầng 01 giành cho thuê kiot bán hàng hoặc đầu
tư các hạng mục kinh doanh phục vụ đời sống cho các hộ sống trong ngôi nhà và 09
tầng để ở. Vị trí lô đất nằm tại phường Long Biên, Hà Nội, gần chân cầu Vĩnh Tuy, Khu
công nghiệp Sài Đồng, cách Hồ Gươm chỉ 7,5km. Lô đất không nằm trong quy hoạch,
đã được cấp Giấy phép sử dụng đất vĩnh viễn, được phép xây dựng cao tầng. Hình ảnh
(xem phụ lục 1,2).
Hiện tại, quận Long Biên có khoảng 60 công ty, nhà máy đang hoạt động trong các khu

công nghiệp Sài Đồng A, Sài Đồng B, KCN Long Biên, Đài Tư, ngoài ra còn có các
Page 1 of 18


công ty như Công ty may 10, may Đức Giang… số lượng công nhân và cán bộ nhân
viên hiện đang làm việc rơi vào khoảng 20,000 ngàn người.
2- Mô tả chi tiết dự án xây nhà chung cư mini cho thuê
a. Thiết kế ngôi nhà:
Ngôi nhà được thiết kế 10 tầng + 01 tầng hầm. Trong đó:
 Nhà có 02 tháng máy và 01 cầu thang bộ. Tổng diện tích cầu thang và sảnh đi lại
mỗi tầng là 60m2 trong đó 20m2 cho cầu thang bộ, 8m2 cho tháng máy và 32m2 cho
sảnh đi lại
 Tầng hầm được dùng để để xe.
 Tầng 01:
o 02 phòng nhỏ, mỗi phòng rộng 15m2 khép kín giành cho nhân viên bảo vệ và


b.
a.
b.

phục vụ quản lý ngôi nhà.
o 01 phòng 50m2 phục vụ dịch vụ tập thể hình và sức khỏe, thẩm mỹ.
o 01 siêu thị mini kinh doanh hàng hóa dịch vụ rộng 70m2.
o 01 phòng rộng 80m2 dành cho kinh doanh café, đồ ăn sáng, cơm…
Tầng 02 đến tầng 7, mỗi tầng thiết kế 12 phòng, mỗi phòng rộng 20m2
Tầng 08 đến tầng 10 mỗi tầng thiết kế 6 phòng, mỗi phòng 40m2
Các dịch vụ kinh doanh.
Cho thuê phòng với 02 loại phòng là 20m2 và 40m2
Siêu thị mini kinh doanh mặt hàng tiêu dùng như: rau quả tươi, bánh kẹo, đồ uống,

c.
d.
II.
1a.

thuốc lá, đồ ăn, sữa cho trẻ em, các mặt hàng tiêu dùng gia đình…
Dịch vụ café, giải khát, cơm và đồ ăn nhanh
Dịch vụ tập thể hình thẩm mỹ
Tính toán các chỉ tiêu tài chính. (Đơn vị: ngàn đồng)
Chi phí thực hiện dự án
Chi phí xây dựng cơ bản: Tòa nhà 10 tầng và 1 tầng hầm. Diện tích xây dựng là



3,300m2
STT
Loại chi phí
1. Chi phí thiết kế
2. Chi phí xây dựng
Tổng

Đơn giá Số lượng
100
3300
4500
3300

Thành tiền
330,000

13,200,000
13,530,000

Đơn giá Số lượng
200
10
40
10

Thành tiền
2,000
400
2,400

b. Chi phí cho tầng hầm:
STT
Loại chi phí
3. Thiết bị phòng cháy chữa cháy
4. Đèn điện
Tổng

Page 2 of 18


c. Chi phí cho tầng 1
STT
1.
2.
3.
4.

5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.

Loại chi phí
Siêu thị Mini
Kệ bán hàng siêu thị
Bàn bán hàng và thiết bị
Điều hòa
Quạt to
Đèn điện
Thiết bị phòng cháy
Phòng thể dục
Máy chạy cho phòng thể dục

Dụng cụ Tập thể dục
Điều hòa
Đèn điện
Quạt to
Thiết bị phòng cháy
Cửa hàng ăn
Bàn ghế nhựa cho nhà ăn
Bếp nấu cho nhà ăn
Nồi niêu, bát đĩa cho nhà ăn
Hệ thống đèn điện
Điều hòa
Quạt to
Thiết bị phòng cháy
Phòng nhân viên
Quạt nhỏ
Máy nóng lạnh
Đèn điện
Thiết bị vệ sinh
Tổng

Đơn giá

Số lượng

800
5,000
6,000
500
100
300

6
2
2
2
5
4

5,000
4,000
6,000
100
500
300

3
4
2
5
2
4

500
5,000
50
100
6,000
500
300

10
2
500
60
2
2
4

200
1,750
100
1,000

2
2
2
2

Đơn giá
1,750
1,000
60
60
60
300

Số lượng
72
72
72

12
6
5

Thành tiền
29,500
4,800
10,000
12,000
1,000
500
1,200
45,700
15,000
16,000
12,000
500
1,000
1,200
54,800
5,000
10,000
25,000
600
12,000
1,000
1,200
6,100
400
3,500

200
2,000
136,100

d. Chi phí cho tầng 2 đến tầng 7:
STT
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Loại chi phí
Máy nóng lạnh
Thiết bị vệ sinh
Đèn điện trong nhà
Đèn điện hành lang
Đèn điện cầu thang
Thiết bị phòng cháy

Page 3 of 18

Thành tiền
126,000
72,000
4,320
720
360
1,500

Tổng

204,900

e. Chi phí cho tầng 8 đến tầng 10
STT
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Loại chi phí
Đơn giá
Số lượng
Thành tiền
Máy nóng lạnh
2,250
18
40,500
Thiết bị vệ sinh
1,000
18
18,000
Đèn điện trong nhà
60
36

2,160
Đèn điện hành lang
60
18
1,080
Đèn điện cầu thang
60
6
360
Thiết bị phòng cháy
300
5
1,500
Tổng
63,600
f. Chi phí khấu hao tài sản cố định, Chi phí lãi vay.
Từ các số liệu trên, giả định chi phí xây dựng cơ bản khấu hao 10 năm, các thiết bị
và công cụ dụng cụ khấu hao 05 năm. Sau 05 năm, các trang thiết bị sẽ được thay
mới hoàn toàn. ta có bảng tổng hợp chi phí đầu tư ban đầu như sau:
STT
1.
2.

Loại chi phí

Thành tiền

Chi phí xây dựng cơ bản
Chi phí đầu tư thiết bị, tài sản

13,530,000

cố định và công cụ dụng cụ
Chi phí cho tầng hầm
Chi phí cho tầng 1
Chi phí cho tầng 2 đến 7
Chi phí cho tầng 8 đến 10
Tổng

72,000
2,400
136,100
204,900
63,600

Số lần
đầu tư
01
02
02
02

Tổng
13,530,000
144,000
4,800
272,000
409,800
127,200
14,488,000

Trong đó,chi phí xây dựng cơ bản sẽ được khấu hao trong 10 năm. Trang thiết bị đươc
khấu hao trong 05 năm, sau 05 năm thiết bị được mua mới thay thế hoàn toàn. Ta có
bảng trích khấu hao như sau:
Năm Chi phí xây dựng cơ bản Chi phí thiết bị, CCDC
1
1,353,000
95,800
2
1,353,000
95,800
3
1,353,000
95,800
4
1,353,000
95,800
5
1,353,000
95,800
6
1,353,000
95,800
Page 4 of 18

Tổng khấu hao năm
1,448,800
1,448,800
1,448,800
1,448,800

1,448,800
1,448,800


7
8
9
10

1,353,000
1,353,000
1,353,000
1,353,000

95,800
95,800
95,800
95,800

1,448,800
1,448,800
1,448,800
1,448,800

Vốn kinh doanh huy động từ 02 nguồn: Vốn tự có và vốn vay từ ngân hàng. Trong đó
(đơn vị: ngàn đồng):
 Vốn tự có: 8,000,000 được huy động từ vốn góp của các cổ đông. Vốn góp này đến từ
04 thành viên, trong đó mỗi người là 2,000,000.
 Vốn vay từ ngân hàng: 7,000,000.
Giả định: Lãi suất ngân hàng cho vay hiện nay cho xây, sửa nhà là 12%/01 năm. Phương

án vay trong 05 năm, lãi suất cố định trong 05 năm. Mỗi năm, tiền lãi ngân hàng phải trả
là 2,543,375 (tương đương 211,947/ 01 tháng)
Bảng chi phí lãi vay theo năm
Năm
1
2
3
4
5

Lãi vay
2,543,375
2,543,375
2,543,375
2,543,375
2,543,375

2- Tính toán doanh thu – chi phí của hoạt động kinh doanh (Đơn vị: ngàn đồng)
a. Doanh thu – chi phí hoạt động thuê nhà
Các giả định:
 Sau khi nghiên cứu thị trường hiện nay, quyết định giá cho thuê 01 phòng chung
cư mini 20m2 tại phường Long Biên là 2,500/ 01 tháng. Giá cho thuê phòng
40m2 là 5,000/ 01 tháng. Tổng doanh thu thuê nhà 01 tháng là 270,000.
 Giả định thiết bị đầu tư cố định được khấu hao đều trong 05 năm. Các thiết bị
nhỏ như bóng điện, thiết bị vệ sinh hộ thuê nhà tự sửa chữa thay thế khi hỏng
hóc. Do đó, khấu hao đều cho 01 năm tổng các thiết bị từ tầng 2 đến tầng 10 là:
53,700/ 01 năm.
 Tiền điện, nước sinh hoạt các hộ tự trả theo đơn giá nhà nước do đó không tính
vào bảng doanh thu – chi phí này.
 Ta có doanh thu hàng tháng từ hoạt động cho thuê nhà như sau:

STT

Hạng mục

Tháng
Page 5 of 18

Số tiền

Thành Tiền


1.

Tiền thuê tầng 2 – tầng 7

12

180,000

2,160,000

2.

Tiền thuê tầng 8 - tầng
10

12

90,000

1,080,000

Giá vốn hàng bán

12

0

0

Chi phí bán hàng

12

0

0

Chênh lệch

3,240,000

b. Doanh thu từ hoạt động siêu thị.
Các giả định:
 Mỗi ngày siêu thị bán được 10,000 tiền hàng. 01 tháng là 300,000
 Siêu thị tốn 150,000 tiền mua hàng hóa 01 tháng.
 Trả lương nhân viên: 06 người (Gồm 02 nhân viên tính tiền, 03 nhân viên bán
hàng và 01 bảo vệ): 30,000
 Chi phí chung bao gồm: Điện, nước sinh hoạt: 5,000

Ta có bảng doanh thu – chi phí theo năm hạng mục siêu thị mini như sau:
STT Hạng mục
1. Doanh thu

Tháng

Doanh thu
Thành Tiền
12
300,000
3,600,000

2.

Giá vốn hàng bán

12

150,000

2,100,000

3.

Chi phí bán hàng

12

35,000

420,000

Chênh lệch (1-2-3)

1,380,000

c. Bảng kết quả kinh doanh dịch vụ tập thể dục thẩm mỹ
Các giả định:
 Phòng thể dục thu hút được 100 người tập thường xuyên 01 tháng. Mỗi người
đóng 400/ 01 tháng. Doanh thu là 40,000/ 01 tháng
 Chi phí điện nước sinh hoạt: 3,000 /01 tháng
 Lương cho 02 nhân viên: 10,000/ 01 tháng
STT Hạng mục
1. Doanh thu theo tháng
2.

Số lượng

Đơn giá
100

Giá vốn hàng bán

0
Page 6 of 18

Thành Tiền
400
40,000
0

0


3.

Chi phí bán hàng

13,000

4.

Tổng doanh thu theo năm

480,000

5.

Tổng chi phí tính theo năm

81,000

6.

Chênh lệch (=4-5)

324,000

d. Bảng doanh thu chi phí hoạt động kinh doanh cửa hàng ăn:
Các giả định:

 Cửa hàng ăn phục vụ 100 lượt khách 01/ngày cho cả 03 buổi: Sáng, trưa và tối.
Trung bình mỗi lượt khách tiêu 30 cho 01 suất ăn. Doanh thu 01 tháng là 90,000
 Cửa hàng mua 30,000 tiền hàng mỗi tháng tương đương 360,000/01 năm
 Chi phí cho 04 nhân viên bao gồm 02 bếp và 02 nhân viên phục vụ là 20,000/01
tháng tương đương 240,000/01 năm
 Chi phí điện nước kinh doanh là 3,000/01 tháng (36,000/ 01 năm)
STT Hạng mục
1. Doanh thu

Tháng

Số tiền
12

Theo năm
90,000
1,080,000

2.

Giá vốn hàng bán

12

30,000

360,000

3.

Chi phí bán hàng

12

23,000

276,000

4.

Chênh lệch (=1-2-3)

444,000

e. Chi hoạt động quản lý
Các giả định:
 Chi lương cho nhân viên phục vụ quản lý bao gồm: 02 trực ban, 02 trông xe tầng
hầm, 02 nhân viên phục vụ: 24,000/01 tháng
 Chi sinh hoạt phí cho dịch vụ điện, nước, vệ sinh, truyền hình cáp…

Page 7 of 18


STT
Hạng mục
1- Chi lương
2-

Chi sinh hoạt

3-

Tổng chi hoạt động quản lý

Tháng
12

Số tiền
24,000

Theo năm
288,000

12

5,000

60,000
348,000

f. Từ các số liệu trên, ta có bảng tổng hợp doanh thu – chi phí hoạt động kinh
doanh theo năm trong 05 năm đầu như sau:
STT
1

2

3

Hạng mục

Thành tiền

Doanh thu

8,400,000

Thu từ hoạt động cho thuê nhà

3,240,000

Thu từ hoạt động kinh doanh siêu thị

3,600,000

Thu từ hoạt động kinh doanh phòng tập

480,000

Thu từ hoạt động kinh doanh nhà ăn

1,080,000

Chi phí năm

7,004,175

Chi khấu hao tài sản cố định

1,448,800

Chi lãi vay

2,543,375

Chi giá vốn hàng bán

2,160,000

Chi phí bán hàng

852,000

Chi hoạt động quản lý

348,000

Chênh lệch doanh thu – chi phí

1,047,825

Trong 05 năm tiếp theo của dự án, chi phí lãi vay đã trả hết, chỉ còn các chi phí hoạt
động kinh doanh và chi phí khấu hao tài sản cố định.
STT Hạng mục

Thành tiền

1

Doanh thu năm

8,400,000

2

Chi phí năm

4,808,800
Page 8 of 18


3

Chênh lệch doanh thu – chi phí

3,591,200

III. Tính toán các chỉ tiêu tài chính.
1- Báo cáo quản trị hoạt động kinh doanh năm thứ nhất:
STT

HẠNG MỤC

Ghi chú

1.

Doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ

2.

Các khoản giảm trừ doanh thu

3.

Doanh thu thuần về bán hàng
và cung cấp dịch vụ (03 = 01 02)

4.

Giá vốn hàng bán

6.

Lợi nhuận gộp về bán hàng và
cung cấp dịch vụ (5 = 3 - 4)
Doanh thu hoạt động tài chính

7.

Chi phí tài chính

5.

8.

- Trong đó: Chi phí lãi vay

9.

Chi phí bán hàng

10.

Chi phí quản lý doanh nghiệp

11.

Khấu hao tài sản cố định

12.

Lợi nhuận thuần từ hoạt động
kinh doanh
{12 = 5 + (6 7) - (9 + 10) -11}

13.

Thu nhập khác

14.

Chi phí khác

15.

Lợi nhuận khác (15= 13 - 14)

16.

Tổng lợi nhuận kế toán trước
thuế
(16 = 12 + 15)

Năm 1
8,400,0
00
8,400,0
00
2,160,0
00
6,240,0
00
2,543,3
75
2,543,3
75
852,0
00
348,0
00
1,448,8
00
1,047,8
25
-

Page 9 of 18

1,047,8
25


17.

Chi phí thuế TNDN hiện hành

18.

Chi phí thuế TNDN hoãn lại

19.

Lợi nhuận sau thuế thu nhập
doanh nghiệp (19 = 16 – 17 18)

20.

Lợi nhuận chia cổ đông

21.
22.

261,9
56
785,8
69
30%

Lợi nhuận giữ lại tái đầu tư
Lợi nhuận bổ sung vốn lưu
động ròng

Page 10 of 18

40%
30%

235,7
61
314,3
48
235,7
61


2- Báo cáo quản trị kết quả kinh doanh 10 năm.
Các giả định:
 Lãi suất ngân hàng được giữ nguyên trong 05 năm là 12%
 Lợi nhuận chia cho các cổ đông là 30%, lợi nhuận giữ lại tái đầu tư trong các năm tiếp theo được đưa vào hoạt
động gửi tiết kiệm dài hạn với lãi suất 7%/ 1 năm, phần này sẽ không tính vào hoạt động sản xuất kinh doanh của
năm tiếp theo. 30% còn lại sẽ được bổ sung vào vốn lưu động ròng.
 Thời điểm cuối năm kể từ năm thứ 10, gốc và lãi tiết kiệm đáo hạn được đưa thẳng vào lợi nhuận của toàn bộ dự án
Báo cáo quản trị kết quả hoạt động kinh doanh theo các năm.
STT

HẠNG MỤC

1.

Doanh thu bán hàng và
cung cấp dịch vụ

2.

Các khoản giảm trừ
doanh thu

3.

4.

5.

6.
7.

Ghi
chú

Năm 1
8,400,0
00
-

Năm 2
8,400,0
00
-

Năm 3
8,400,0
00

Năm 4
8,400,0
00

-

-

Năm 5
8,400,0
00
-

Năm 6
8,400,0
00
-

Năm 7
8,400,0
00
-

Năm 8
8,400,0

00

-

Năm 9
8,400,0
00
-

Năm 10
8,400,
000
-

Doanh thu thuần về bán
hàng và cung cấp dịch
vụ (03 = 01 - 02)

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,0
00

8,400,
000

Giá vốn hàng bán

2,160,0
00

2,160,0
01

2,160,0
02

2,160,0

03

2,160,0
04

2,160,0
05

2,160,0
06

2,160,0
07

2,160,0
08

2,160,
009

6,240,00
0

6,239,99
9

6,239,99
8

6,239,99

7

6,239,99
6

6,239,99
5

6,239,99
4

6,239,99
3

6,239,99
2

6,239,99
1

Lợi nhuận gộp về bán
hàng và cung cấp dịch
vụ (5 = 3 - 4)
Doanh thu hoạt động tài
chính
Chi phí tài chính

2,543,3
75

2,543,3
75

2,543,3
75

2,543,3
75

Page 11 of 18

2,543,3
75

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


8.
9.
10.
11.

12.

13.
14.
15.

16.

- Trong đó: Chi phí lãi
vay

2,543,3
75

2,543,3
75

2,543,3
75

2,543,3
75

2,543,3
75

Chi phí bán hàng

852,0
00

852,0
00

852,0
00

852,0
00

Chi phí quản lý doanh
nghiệp

348,0
00

348,0
00

348,0

00

Khấu hao tài sản cố định

1,448,8
00

1,448,8
00

Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh
{12
= 5 + (6 - 7) - (9 + 10)
-11}

1,047,8
25

1,047,8
24

Thu nhập khác
Chi phí khác
Lợi nhuận khác (15= 13
- 14)
Tổng lợi nhuận kế toán
trước thuế
(16 = 12
+ 15)

17.

Chi phí thuế TNDN hiện
hành

VI.30

18.

Chi phí thuế TNDN
hoãn lại

VI.30

19.

Lợi nhuận sau thuế thu
nhập doanh nghiệp (19
= 16 – 17 - 18)

-

-

-

-

-

852,0
00

852,0
00

852,0
00

852,0
00

852,0
00

852,
000

348,0
00

348,0
00

348,0
00

348,0
00

348,0
00

348,0
00

348,
000

1,448,8
00

1,448,8
00

1,448,8
00

1,448,8
00

1,448,8
00

1,448,8
00

1,448,8
00

1,448,
800

1,047,8
23

1,047,8
22

1,047,8
21

3,591,1
95

3,591,1
95

3,591,1
95

3,591,1
95

3,591,
195

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1,047,82
5

1,047,82
4

1,047,82
4

1,047,82
4

1,047,82
4

3,591,19
6

3,591,19
6

3,591,19
6

3,591,19
6

3,591,19
6

261,95
6

261,95
6

261,95
6

261,95
6

261,95
6

897,79
9

897,79
9

897,79
9

897,79
9

897,7
99

785,86
9

785,86
9

785,86
9

785,86
9

Page 12 of 18

785,86
9

2,693,39
6

2,693,39
6

2,693,39
6

2,693,39
6

2,693,39
6

20.
21.
22.

Lợi nhuận chia cổ đông

30%

235,761

235,761

235,761

235,761

235,761

808,019

808,019

808,019

808,019

808,019

Lợi nhuận giữ lại tái đầu

tư

40%

314,3
48

314,3
48

314,3
48

314,3
48

314,3
48

1,077,3
59

1,077,3
58

1,077,3
58

1,077,3
58

1,077,
358

Lợi nhuận bổ sung vốn
lưu động ròng

30%

235,7
61

235,7
61

235,7
61

235,7
61

235,7
61

808,0
19

808,0
19

808,0
19

808,0
19

808,
019

Bảng tính lãi tiết kiệm khoản đầu tư lợi nhuận giữ lại
Năm
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Số dư đầu
314,348
650,699
1,010,596
1,395,685
2,570,741
3,828,052
5,173,374

6,612,869
8,153,128

Lãi suất
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%

Page 13 of 18

Số dư cuối
336,352
696,248
1,081,337
1,493,383
2,750,693
4,096,015
5,535,510
7,075,769
8,723,847


3- Tính dòng tiền dự án

Với thuế TNDN hiện tại là 25%
Ta có trong 05 năm đầu OCF = 785,869 + 1,448,800*25% = 1,148,069
Trong 05 năm tiếp theo OCF = 2,693,369 + 1,448,800*25% = 3,055,596
Cuối năm thứ 10, bán toàn bộ ngôi nhà với giá 50,000/ 01m2 thu về 15,000,000. Đồng
thời có đáo hạn sổ tiết kiệm nhận gốc và lãi tiết kiệm là: 8,723,847
Năm

Dòng tiền hoạt động SXKD

Dòng tiền từ hoạt

0
1,148,069
1,148,069
1,148,069
1,148,069
1,148,069
3,055,596
3,055,596
3,055,596
3,055,596
3,055,596

động đầu tư
-14,009,000
0
0
0
0
-479,000

0
0
0
0
23,244,847

Năm 0
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
Năm 9
Năm 10

Tổng dòng tiền
0
1,148,069
1,148,069
1,148,069
1,148,069
669,069
3,055,596
3,055,596
3,055,596
3,055,596
26,300,443

4- Các chỉ số tài chính ra quyết định:
a. NPV = 3,207,153.71 >0
b. IRR = 15%> 12%
c. ROE:
 Trong 05 năm đầu ROE = 785,869/ 7,009,000 = 11.21%

 Trong 05 năm tiếp theo ROE = 2,693,396/ 7,009,000 = 38.43%
d. ROE:
 Trong 05 năm đầu ROE = 785,869/7,009,000 = 5.61%

 Trong 05 năm tiếp theo ROE = 2,693,396/ 7,009,000 = 19.22%
IV.

Đánh giá dự án (Đơn vị: ngàn đồng)

Dựa vào kết quả đạt được ta thấy NPV>0 và chỉ số IRR>12%. Điều này cho thấy dự án
là khả thi và có thể đầu tư.
Page 14 of 18


Chỉ số ROE cho thấy mức lợi nhuận 11% và tăng lên 38,43% sau khi trả hết lãi vay
ngân hàng. Đây là mức lợi nhuận khá cao cho thấy việc bỏ ra 01 đồng vốn, sẽ thu về
0.11 đồng trong 05 năm đầu và 0,3843 đồng cho 05 năm tiếp theo.
Xét trên một khía cạnh khác. Nếu so sánh với việc bán tài sản ngay thời điểm hiện tại và
đem gửi tiết kiệm lấy lãi ngân hàng ta có:
Tiền lãi = 12,000,000*(1+12%)10 = 23,605,816
Dự án đem về mức lợi nhuận cuối là: 26,779,443, chênh lệch là 2,694,627. Giá trị bán
tài sản sau 10 năm là 15,000,000. Thực tế, với tốc độ phát triển hiện nay của thành phố
Hà Nội, giá trị ngôi nhà sau 10 năm nữa còn cao hơn rất nhiều, do đó chênh lệch sẽ càng

lớn hơn. Lợi thế của chủ đầu tư là không phải bỏ tiền để đầu tư mua mảnh đất do được
thừa kế, chi phí ban đầu nhỏ hơn.
Sau 10 năm, thay vì bán căn nhà, chủ đầu tư vẫn có thể tiếp tục kinh doanh. Việc kinh
doanh lúc này chủ đầu tư không phải chịu lãi vay nên nhận được ROE là 38,43%. Trong
20 năm, giả sử chủ đầu tư có giữ lại ngôi nhà để sinh sống và không bán thì khi đó gốc
lãi tiết kiệm nhận được là: 31,951,509. NPV= 1,227,860.35 và IRR = 13%. Phương án
vẫn hoàn toàn khả thi.
Phương án trên chưa đề cập đển lợi nhuận mà các cổ đông được chia sau mỗi năm
(30%). Nếu số tiền không được chia mà giữ lại để tái đầu tư tiết kiệm. Khi đó, sau 10
năm, gốc và lãi tiết kiệm sẽ là 14,129,260, lợi nhuận sẽ tăng thêm 5,405,413 so với
phương án chia lãi 30% mà bài viết đang đề cập. Tức là ngoài lợi nhuận vào dự án trong
bài này, các cổ đông sẽ có thêm tổng cộng 5,405,413 nếu đem số tiền được chia đi gửi
tiết kiệm.
Theo các kết quả tính toán có thể thấy dự án hoàn toàn khả thi và nên đầu tư vào việc
xây dựng nhà cho thuê thay vì việc bán tài sản để lấy tiền gửi tiết kiệm. Trong khuôn
khổ bài viết, chưa tính toán được chính xác các hạng mục chi phí khác phát sinh trong
quá trình triển khai và chưa dự phòng các rủi ro khác. Mặc dù chi phí phát sinh chắc
chắc không đáng kể so với tổng chi phí đầu tư (Chi phí xây dựng cơ bản chiếm đến trên
90% tổng mức đầu tư ban đầu), tuy nhiên khi triển khai chính thức dự án, cần phải tính
chi tiết hơn các chi phí phát sinh và lập một quỹ dự phòng các tình huống rủi ro xảy ra.
Page 15 of 18


Đồng thời cần phải rất sát sao với các hạng mục kinh doanh và có thể thay thế các hạng
mục khi có dấu hiệu kinh doanh bất lợi.
Tài liệu tham khảo
1. Slide bài giảng của PGS.TS Nguyễn Văn Định
2. Sách Phân tích và đầu tư Chứng khoán – PGS.TS Bùi Kim Yến – ĐH Kinh tế TP
HCM.
3. Website: www.tailieu.vn ; www.giaiphapexcel.com; www.saga.vn

Page 16 of 18


Phụ lục 01: Hình ảnh lô đất đầu tư

Page 17 of 18


Phụ lục 02: Vị trí lô đất trên bản đồ và khoảng cách đến Hồ Gươm

Page 18 of 18