Đánh giá thực trạng việc thực hiện cơ chế một cửa trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thị xã chí linh, tỉnh hải dương

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

Nguyễn Thanh Tâm

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CƠ CHẾ MỘT CỬA
TRONG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI THỊ
XÃ CHÍ LINH, TỈNH HẢI DƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------------------

Nguyễn Thanh Tâm

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CƠ CHẾ MỘT CỬA
TRONG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI THỊ
XÃ CHÍ LINH, TỈNH HẢI DƢƠNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. PHẠM QUANG TUẤN

TS. NGUYỄN ĐẮC NHẪN

Hà Nội – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Tâm


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cám ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Địa lý
của trƣờng Đại học Khoa học Tƣ̣ nhiên - Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i . Với sự chỉ bảo
của các thầy, các cô đã giúp tôi rất nhiều trong việc học tập và nghiên cứu của mình.
Sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và nhà trƣờng đã tạo điều kiện
thuận lợi cho cá nhân tôi có đƣợc nhiều kiến thức thực tế về chuyên ngành quản lý
đất đai.
Đặc biệt em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đếngiáo viên hƣớng dẫn
khoa họcTS. Nguyễn Đắc Nhẫn ngƣời đã hƣớng dẫn tôi tận tình trong suốt thời gian

nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Chí Linh, Phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng thị xã Chí Linh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã
Chí Linh, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, phƣờng thuộc thị xã Chí
Linhđã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi thu thập các thông tin, điều tra thực tế
tại địa phƣơng và hoàn thành luận văn của mình.
Trong quá trình thực hiện luận văn, không tránh khỏi những sai sót, mong
thầy cô và các bạn góp ý để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Tâm



MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................................... 3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện ...................................................................................... 4
CHƢƠNG 1. NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GCN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT .......................................................................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................ 5
1.1.1. Đăng ký đất đai và nội dung của đăng ký đất đai ............................................ 5
1.1.2 GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7
1.1.3 Quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất ..........................................................................................................11
1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số nƣớc trên
thế giới .......................................................................................................................14
1.2.1 Đăng ký đất đai tại Mỹ..................................................................................... 14
1.2.2 Đăng ký đất đai tại Pháp .................................................................................. 15
1.2.3 Đăng ký đất đai tại Đức ................................................................................... 15
1.2.4 Đăng ký đất đai tại Thái Lan ............................................................................ 16
1.2.5 Nhận xét .......................................................................................................... 16
1.3. Tổng quan về công tác đăng ký đấ t đai và cấp GCN từ Luật đất đai 2003 đến
nay .............................................................................................................................17
1.4 Cơ sở pháp lý đăng ký đất đai, cấp GCN theo quy định Luật đất đai năm 2013 19
1.3 Quy trình và nội dung thực hiện cơ chế ”một cửa” trong đăng ký đất đai vàcấp
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........20
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THỰC HIỆN CƠ CHẾ
”MỘT CỬA” TRONG ĐĂNG KÝ ĐÂT ĐAI, CẤP GCN CỦA THỊ XÃ CHÍ
LINH, TỈNH HẢI DƢƠNG ......................................................................................30
2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Chí Linh, tỉnh Hải
Dƣơng. .......................................................................................................................30
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30
2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội.................................................................................... 34


2.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại địa bàn ................................. 38
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Chí Linh .................................. 38
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Chí Linh năm 2015 ......................................... 44
2.3 Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN theo cơ chế ”một cửa” tại địa bàn
................................................................................................................................... 47
2.4. Đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong đăng ký cấp giấy chứng
nhận của bộ phận “một cửa” .....................................................................................58
2.5. Những tác động của việc thực hiện cơ chế ”một cửa” trong đăng ký đất đai, cấp

GCN QSDĐ đến kinh tế - xã hội của thị xã Chí Linh ..............................................60
2.5.1 Tác động tích cực ............................................................................................. 60
2.5.2 Tác động tiêu cực ............................................................................................. 62
2.5.3 Nhận xét ........................................................................................................... 62
2.6 Những thuận lợi và khó khăn của việc thực hiện cơ chế ”một cửa” trong đăng ký
đất đai, cấp GCN ....................................................................................................... 63
2.6.1 Những thuận lợi của việc thực hiện cơ chế ”một cửa” trong đăng ký đất đai,
cấp GCN ....................................................................................................................64
2.6.2 Những khó khăn, nguyên nhân của việc thực hiện cơ chế ”một cửa” trong
đăng ký đất đai, cấp GCN .........................................................................................64
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN
CƠ CHẾ ”MỘT CỬA” TRONG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GCN TẠI ĐỊA BÀN
...................................................................................................................................66
3.1 Giải pháp cải cách thủ tục hành chính và hoàn thiện cơ chế ”một cửa” ............. 66
3.2 Giải pháp đầu tƣ .................................................................................................. 67
3.2.1 Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức nghề nghiệp cán bộ .. 67
3.2.2 Áp dụng khoa học công nghệ ........................................................................... 68
3.2.3 Giải pháp tuyên truyển phổ biến chính sách pháp luật ................................... 69
3.3. Giải pháp tổ chức thực hiện ............................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 72
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 72
KIẾN NGHỊ .............................................................................................................. 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 77


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2 1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Chí Linh năm 2015 ................45
Bảng 2 2Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trƣớc khi có bộ phận “một cửa” ................................54
Bảng 2 3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất sau khi có bộ phận “một cửa” ..............................56
Bảng 2 4Thực trạng giải quyết các thủ tục hành chính trong đăng ký cấp giấy chứng
nhận trƣớc và sau khi thành lập bộ phận “một cửa” ..........................................58
Bảng 2 5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của bộ phận “một cửa”.........................................61


DANH MỤC HÌNH
Hình 1 1 Mẫu các trang trong giấy chứng nhận ..........................................................8
Hình 1 2 Sơ đồ quy trình thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN đối với hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất ...................................................................................22
Hình 2 1 Sơ đồ vị trí địa lý thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dƣơng. ..................................30
Hình 2 2Cơ cấu diện tích đất đai của thị xã Chí Linh năm 2015 ...............................46
Hình 2 3 Biểu đồ thể hiện tình hình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trƣớc và sau khi
có bộ phận một cửa tại thị xã Chí Linh (%). .....................................................57


DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ tiệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nƣớc. Việc quản lý đất đai chặt chẽ nhằm
sử dụng có hiệu quả là rất cần thiết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý cao nhất, xác lập
quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với nhà nƣớc. Công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận là nội dung vô cùng quan trọng trong công tác quản lý đất
đai. Tuy vậy, nƣớc ta thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN từ năm 1989 nhƣng cho
đến nay vẫn chƣa hoàn thành cấp GCN lần đầu. Một trong những nguyên nhân chủ
yếu dẫn đến đăng ký đất đai, cấp GCN bị chậm là do thủ tục hành chính còn rƣờm
rà, nhiều khâu.
Do vậy, xuất phát từ thực tiễn, cần có biện pháp cải cách hành chính, Chính
phủ ban hành Quy chế thực hiện “cơ chế một cửa” và “cơ chế một cửa liên thông”
tại cơ quan hành chính nhà nƣớc ở địa phƣơng (kèm theo Quyết định 09/2015/QĐ –
TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tƣớng chính phủ)[6]. Giải quyết các thủ tục hành
chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai ở nƣớc ta đã đƣợc quy định theo
nguyên tắc “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục đƣợc
rút gọn.
Thị xã Chí Linh nằm ở phía đông bắc tỉnh Hải Dƣơng có tổng diện tích đất tự
nhiên toàn thị xã là 28.291,6 ha, bao gồm 20 đơn vị hành chính (8 phƣờng và 12
xã). UBND thị xã đã có nhiều biện pháp cải cách thủ tục hành chính, song hiệu quả
đạt đƣợc chƣa cao. Trƣớc những khó khăn trên, Bộ phận “một cửa” của UBND thị
xã Chí Linh đã ra đời.

Việc cải cách thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế “một cửa” đã góp phần
nâng cao chất lƣợng, hiệu quả hoạt động của bộ máy hành chính nhà nƣớc, phân
định rõ trách nhiệm giữa các cấp chính quyền, khắc phục tình trạng đùn đẩy công
việc giữa các bộ phận, thúc đẩy việc thực hiện cơ chế dân chủ ở cơ sở.

1


Yêu cầu của quá trình giải quyết thủ tục hành chính đảm bảo nguyên tắc đơn
giản, công khai, đúng luật, thống nhất, nhanh chóng, đúng thời gian, thuận tiện,
giảm phiền hà cho nhân dân. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, hiệu quả hoạt động của bộ
phận “một cửa” ở thị xã còn hạn chế nhƣ thời gian thực hiện kéo dài, nội dung thực
hiện chƣa đúng cơ chế “một cửa”... đặc biệt là các vấn đề liên quan đến quản lý đất
đai nói chung và đăng ký đất, cấp GCN nói riêng.
Vì vậy, nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng việc thực hiện cơ chế một
cửa trong đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại thị xã Chí Linh, tỉnh Hải
Dương” nhằm thể hiện đƣợc hiệu quả, thực trạng việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtthông qua cơ chế
”một cửa”là cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá đƣợc thực trạng công tác thực hiện cơ chế “một cửa” trong đăng ký
đất đai, cấp GCN tại thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dƣơng nhằm tìm ra những mặt tích
cực và những vấn đề còn tồn tại, nguyên nhân.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế và giải quyết những vấn đề còn tồn tại
nhằm nâng cao hiệu quả của việc thực hiện cơ chế “một cửa” trong đăng ký đất đai,
cấp GCN tại thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dƣơng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến hƣớng nghiên cứu của

luận văn.
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng
đất theo cơ chế ”một cửa” trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dƣơng.
- Nghiên cứu đề xuất giải pháp, nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ phận
”một cửa” góp phần thực hiện hoàn thành đề án ”một cửa liên thông” trên địa bàn

2


thị xã.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: thị xã Chí Linh
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu:
+ Thu thập các văn bản pháp luật, tài liệu căn cứ pháp luật của Trung ƣơng
(Quyết định 09/2015/QĐ – TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tƣớng chính phủ)[6] và
địa phƣơng (Quyết định số 2546/QĐ - UBND ngày 06/10/2015 của UBND tỉnh về
việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài nguyên và môi trƣờng thuộc thẩm
quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, UBND cấp huyện, UBND cấp
xã trên địa bàn tỉnh)[24]liên quan đến việc thực hiện cơ chế ”một cửa” và giải quyết
các thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai, cấp GCN
+ Thu thập tài liệu, tƣ liệu từ báo cáo, tổng kết trên địa bàn thị xã về thực hiện
cơ chế ”một cửa” trong đăng ký đất đai, cấp GCN.
- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của cộng đồng:
Thực hiện điều tra theo mẫu phiếu điều tra soạn sẵn nhằm thu thập tình hình
thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo cơ chế
“một cửa”. Các hộ đƣợc chọn là ngẫu nhiên.Các tiêu chí điều tra gồm: thông tin
chung về ngƣời sử dụng đất; tình hình sử dụng đất của hộ; tình hình thực hiện
quyền sử dụng đất của hộ; đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền sử dụng đất theo cơ chế “một cửa” (thời gian thực hiện và thái độ phục vụ

của cán bộ tiếp nhận hồ sơ). Số lƣợng phiếu điều tra là 100 phiếu.
- Phương pháp thống kê:Hệ thống hóa các số liệu thống kê kiểm kê đất đai,
các tài liệu về tình hình sử dụng và quản lý đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã
hội, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.Từ tài liệu, số liệu thu thập đƣợc tiến
hành tổng hợp thành các bảng biểu số liệu bằng phần mềm Excel, Word để phục vụ
cho mục đích nghiên cứu.

3


- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đƣa ra đánh giá về
mặt tích cực, vấn đề còn tồn tại của việc thực hiện cơ chế ”một cửa” trong đăng ký
đất đai, cấp GCN tại thị xã Chí Linh. Từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
của việc thực hiện.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công
trình nghiên cứu liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hƣớng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai,...
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy định đăng ký đất đai, cấp GCN và
thực hiện cơ chế “một cửa”
- Luật Đất đai năm 2013[21]
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tƣ của của Bộ, ngành và các văn bản
của địa phƣơng về hƣớng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Nghị quyết số 09/2015/QĐ- TTg ngày 25/03/2015của Thủ tƣớng chính phủ
ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” và cơ chế “một cửa liên thông”[6].
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN của bộ
phận “một cửa” của thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dƣơng.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển

kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trƣờng và quản lý đất đai tại địa phƣơng.
- Một số tƣ liệu ghi chép thực tế về hồ sơ đƣợc tiếp nhận và giải quyết thủ tục
hành chính trong đăng ký đất đai, cấp GCN tại bộ phận “một cửa” tại địa phƣơng.

4


CHƢƠNG 1. NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GCN QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đăng ký đất đai và nội dung của đăng ký đất đai
1. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng nhằm thiết lập
hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật; cấp
GCN cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật. Theo quy định tại Điều 95 Mục 1, Luật đất đai 2013đăng ký đất đai, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc chia làm 2 loại:
- Đăng ký đất đai ban đầu: Là đăng ký thực hiện với các trƣờng hợp đƣợc Nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất, ngƣời sử dụng đất đang sử dụng đất mà chƣa đƣợc cấp
GCN.
- Đăng ký biến động đất đai: Đƣợc thực hiện với ngƣời sử dụng đất đã đƣợc
cấp GCN mà có biến động về quyền sử dụng đất với các trƣờng hợp: chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn; đƣợc phép đổi tên; thay đổi
hình dạng, kích thƣớc thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử
dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngƣợc lại.
* Điểm khác biệt giữa đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu với đăng ký biến
động:
- Quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu, cơ quan nhà nƣớc có thẩm

quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của
pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác
định rõ diện tích đƣợc quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho
thuê).

5


- Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đƣợc ghi vào hồ sơ địa chính
và cấp GCN cho ngƣời sử dụng đủ điều kiện.
- Đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định
của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định đổi tên tổ chức
hay cá nhân, biên bản hiện trƣờng sạt lở đất). Trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý
hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận
cũ và cấp giấy chứng nhận mới.
2. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
c) Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
3. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
b) Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc

6


giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất.
1.1.2 GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
1.1.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.1.2.2. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

7


Mẫu GCN quy định tại Điều 3 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT[14] về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất, GCN gồm những nội dung chính sau:

Hình 1 1Mẫu các trang trong giấy chứng nhận
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ

8


cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận;
1.1.2.3. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Những trƣờng hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc quy định tại Điều 99, 100,
101, 102 của Luật đất đai 2013[21]bao gồm:
Ngƣời sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Quyết định giao đất, hợp
đồng thuê đất, các giấy tờ về quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cấp qua các thời kỳ
lịch sử khác nhau và chƣa bị trƣng thu chuyển sang sở hữu toàn dân.
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trƣớc ngày Luật đất đai năm 2013[21]
có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có
hộ khẩu thƣờng trú tại địa phƣơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay đƣợc UBND cấp xã nơi có đất
xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì đƣợc cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất”.
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 01 tháng 7 năm
2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì đƣợc cấp GCN”.
1.1.2.4. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 98 Luâ ̣t đấ t đai 2013[21]: “Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời

9


có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất theo thƣ̉a . Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông
nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã,
phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận chung cho các
thửa đó”.
Thửa đất có nhiều ngƣời sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất thì có Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho từng ngƣời sử dụng đất, từng chủ
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp không phải
nộp hoặc đƣợc miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; trƣờng hợp Nhà
nƣớc cho thuê đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp sau khi ngƣời sử dụng đất đã ký
hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.1.2.5 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp GCN thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai
2013[21]:
- “UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ
chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao”.
- “UBND cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cùng
cấp cấp GCN”.
- “UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử

dụng đất ở tại Việt Nam”.

10


- “Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
1.1.3 Quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
* Đối với lần đầu
- Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ởtheo Mẫu số 04a/ĐK.
ban hành kèm theo Thông tƣ 24/2014/TT- BTNMT[15].
- 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất
đai.
- 01 trong các giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP[7] đối với trƣờng hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất.
Trƣờng hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải
có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trƣờng hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã
xây dựng).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm
nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Trƣờng hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải
có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc
xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích

thƣớc phần diện tích thửa đất mà ngƣời sử dụng thửa đất liền kề đƣợc quyền sử
dụng hạn chế.

11


* Trƣờng hợp cấp GCN cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, mua nhà ở,
công trình xây dựng của tổ chức đầu tƣ xây dựng
Chủ đầu tƣ dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp GCN
thay cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc
cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ởtheo Mẫu số 04a/ĐK.
ban hành kèm theo Thông tƣ 24/2014/TT- BTNMT[15].
- Hợp đồng về chuyển nhƣợng QSDĐ, mua bán nhà ở, công trình xây dựng
theo quy định pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
* Hình thức nộp hồ sơ:
- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp
luật về công chứng, chứng thực.
- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm
tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
Trƣờng hợp nộp bản sao thì khi nhận GCN, ngƣời đƣợc cấp GCN phải nộp
bản chính các giấy tờ về QSDĐ cho cơ quan trao GCN để chuyển lƣu trữ theo quy
định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tƣ,
quyết định đầu tƣ, giấy phép đầu tƣ, giấy chứng nhận đầu tƣ.
- Nộp bản chính giấy tờ.
Tƣơng ứng với các hình thức nộp hồ sơ này, khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục, thì ngƣời nộp hồ sơ
cũng đƣợc lựa chọn một trong các hình thức nêu trên.

* Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

12


Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014[7].
“Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của
ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng
nhận
1. Đối với địa phƣơng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cấp Giấy chứng
nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng, trong các trƣờng hợp sau:
a) Khi ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
2. Đối với địa phƣơng chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các
trƣờng hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện nhƣ sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

13


dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về các trƣờng hợp cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay
đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp”.
Tạicơ quan tiếp nhận hồ sơ thì không đƣợc yêu cầu ngƣời sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài giấy tờ phải nộp theo
quy định.
Bên cạnh công tác lập hồ sơ thì việc hoàn thành các khoản tiền, lệ phí khi làm
thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở giúp hồ sơ đƣợc hoàn chỉnh gồm:
- Tiền sử dụng đất: tùy trƣờng hợp mà phải nộp tiền sử dụng đất:
Việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP[8].
- Lệ phí trƣớc bạ đƣợc tính nhƣ sau:
Số tiền lệ phí trƣớc bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trƣớc bạ
(đồng) X Mức thu lệ phí trƣớc bạ theo tỷ lệ (%).
Mức thu lệ phí trƣớc bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất là 0.5%.
Giá trị tài sản tính lệ phí trƣớc bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
Ngoài ra còn có: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử
dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nƣớc trên thế giới
1.2.1 Đăng ký đất đai tại Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính.

14