Nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận bắc từ liêm, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN HÀ NỘI
------------------------------

Nguyễn Ngọc Anh

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI –Năm 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------------

Nguyễn Ngọc Anh

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƯ

HÀ NỘI – NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả

Nguyễn Ngọc Anh


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trường Đại học
Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn
tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Thái Thị Quỳnh Nhƣ, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và
Môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm, Phòng Thống
kê quận Bắc Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận
Bắc Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu,
tư liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người

thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
Tác giả

Nguyễn Ngọc Anh


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP

Bộ tư pháp

CS

Cộng sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NN

Nông nghiệp

NXB

Nhà xuất bản

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TM - DV

Thương mại dịch vụ

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

TTQSDĐ

Thị trường quyền sử dụng đất

UBND

UBND

DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm năm 2016. ...................... 59
Hình 2.1. Cơ cấu sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm 2016 ..................................... 60
Bảng 2. 2. Tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai
đoạn 2014 – 1/6/2017 ......................................................................................... 65
Bảng 2.3 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất ... 67
Bảng 2.4. Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSD đất tại 3 phường của quận
............................................................................................................................ 71
Bảng 2.5. Kết quả điều tra về nguồn thông tin để cung cầu gặp nhau ............... 72
Bảng 2.6. Địa điểm giao dịch chuyển nhượng QSD đất .................................... 74
Bảng 2.7. Thời gian thanh toán .......................................................................... 75
Bảng 2.8. Tình hình thừa kế QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn
2014 – 1/6/2017 .................................................................................................. 77
Bảng 2.9: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất .... 78
Bảng 2.10: Tình hình cho tặng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn
2014 – 1/6/2017 .................................................................................................. 82
Bảng 2.11: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiệnquyền tặng cho QSD đất . 83
Bảng 2.12. Tình hình thế chấp QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn
2014 – 1/6/2017 .................................................................................................. 86
Bảng 2.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiệnquyền thế chấp bằng giá trị
QSD đất .............................................................................................................. 88
Bảng 2.14. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ ............................. 90
Bảng 2.15. Ý kiến người dân về các loại phí, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất91
Bảng 2.16. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch .......... 92


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... 3
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. 5

DANH MỤC BẢNG, BIỂU .................................................................................. 6
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 5
1.1

Những căn cứ pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất .......................... 5

1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu ............................................................................. 5
1.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ...................................................................10
1.1.3. Căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất ...............................................................13
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới ........................ 17
1.2.1 Nhóm các nước phát triển ...................................................................................17
1.2.2. Ở một số nước khu vực ......................................................................................21
1.2. 3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước .................................25
1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam27
1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền sử dụng đất ..........................................27
1.3.2 Thực trạng viêc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .....33
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội ................39
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................................. 40
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................40
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................................45
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã- hội.....................................50
2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất ............................................................... 52
2.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm .........52
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm .......................................................58
2.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ
Liêm ...............................................................................................................................62
2.3 Kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ................................ 64

2.3.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................64
2.3.2. Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ..............................................75
2.3.3. Tình hình thực hiện cho tặng quyền sử dụng đất.............................................81
2.3.4. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất .............................................85
2.3.5. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ.89
2.4 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ....... 94
2.4.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm ............................................................................94
2.4.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá
nhân tại quận Bắc Từ Liêm ..........................................................................................95
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC
HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊNĐỊA BÀN QUẬN
BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......................................................... 99
3.1 Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật ................................................... 99

3.1.1 Làm rõ các quy định của pháp luật về TTQSDĐ .............................................99
3.1.2 Giải pháp về chính sách tạo ra nguồn cung hàng hoá QSDĐ ......................100
3.1.3 Hoàn thiện công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt .......................100
3.2 Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... 101

3.2.1 Nhóm giải pháp về tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất.....102
3.2.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ..102
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 106


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất chính
không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp, là

một bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia,
là nơi trên đó, con người xây dựng nhà cửa, các công trình kiến trúc…; là nơi diễn
ra các hoạt động văn hóa; là nơi phân bổ các vùng kinh tế, các khu dân cư; là thành
quả cách mạng của cả dân tộc; là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi
trường, duy trì sự sống của con người và sinh vật. C.Mác đã khái quát vai trò kinh
tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Đất
đai có vai trò quan trọng như vậy, nên Đảng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến
vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại
bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị
trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng
nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn
tăng lên.
Theo Hiến pháp năm 1992 và 2013, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai
năm 2013 đều xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu”, do đó đất đai là tài sản của toàn dân trong đó Nhà nước là đại diện và thực
hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Vấn đề được đặt ra là cần phân định quyền và
nghĩa vụ của “người chủ sở hữu” và “người đại diện”. Tuy nhiên chúng ta cần
nhấn mạnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai nhưng Nhà nước lại không
trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền này cho các đối tượng sử dụng đất và đồng
nghĩa với việc này là người sử dụng đất được trao một số quyền nhất định.
Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về
việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23

1


phường thuộc thành phố Hà Nội, kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Bắc Từ Liêm
với 13 phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Quận Bắc Từ Liêm là

quận nằm ở phía Tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và
giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội, tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ đất nông
nghiệp bị thu hẹp thu hút nhiều dân cư về sinh sống, hạ tầng đô thị bước đầu được
cải thiện.Cùng với tốc độ đô thị hoá là những bất cập trong công tác quản lý hành
chính, nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng
trên địa bàn. Đồng thời việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp
luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn
còn rất nhiều bất cập.
Từ những lý do thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu,
đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (hộ
gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Phân tích những bất cập vànguyên nhân trong việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách về các quyền của người sử dụng đất.
- Thu thập, tài liệu số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Điều tra, khảo sát về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

2


4. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Một số phường trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành
phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Đề tài chỉ nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) đã đăng ký biến động tại cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp)trên địa bàn quận Bắc
Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn từ ngày 01/4/2014 – 2017 và theo các quy
định có liên quan đến nội dung nghiên cứu tại Luật Đất đai 2013.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Điều tra điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất; tình
hình quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
+ phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập số liệu thông qua người sử
dụng ở địa phương (hộ gia đình, cá nhân) các phường trên địa bàn nghiên cứu.
+ phương pháp thu thập tài liệu số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu ở Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội- Chi nhánh quận Bắc Từ Liêm.
- Phương pháp chọn mẫu: Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình
hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ
Liêm
Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, cụ thể:
- Phường Cổ Nhuế 1: đây là phường có tốc độ đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh cơ
sở hạ tầng và là nơi tập trung nhiều dự án nhà ở.
- Phường Phú Diễn: là phường gần vị trí trung tâm của quận, nơi diễn ra quá trình
đô thị hóa sớm và mạnh.
- Phường Thụy Phương: là phường tiếp giáp với ngoại thành Hà Nội, nơi có tốc độ
đô thị hóa chậm hơn so với các phường trong quận.
Mỗi phường chọn 1 – 2 tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia
giao dịch các QSD đất.

3

Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân
đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSD đất.
Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tương tự nhau được lựa
chọn theo phương pháp ngẫu nhiên.
- Phương pháp thống kê phân tích: Trên cơ sở các tài liệu địa chính, số liệu
khác có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thu thập
được, tiến hành tổng hợp và phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết
minh.
6. Cấu trúc luận văn
Bao gồm các phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, cấu trúc luận văn gồm 3
chương chính sau:
Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng trên địa bàn
quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

4


Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Những căn cứ pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất
1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu
1.1.1.1Quyền sở hữu
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của

quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng
chủ)[4].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân[4].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:


Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;


Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn

trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [4].
Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm:

5

-

Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước),

-

Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng),

-

Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).

Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ
xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng
hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế
độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất
định [15].
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ
chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về quan hệ
đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu
về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai làm hoàn toàn thay
đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản
xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai
thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội
loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất.
Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân
cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc
quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở

hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”. Theo luận điểm này của Các Mác,
nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013),
Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,... thuộc sở hữu toàn dân”, đồng
thời quy định: “... Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng
và hưởng kết quả lao động của mình...” (Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy
định “Đất đai... đều thuộc sở hữu toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất
cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài... được chuyển QSD đất...”. Tiếp

6


đó,Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Theo đó, chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai quy định nhà nước là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền có tính
độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền
kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra
trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế,
phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai,
vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất
được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước
ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều
này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích
được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất (bao
gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng QSD đất) nên QSD đất trở thành một loại quyền

tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự
khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự
khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
-

Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là

quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
hay công nhận QSD đất;
-

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất

là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều

7


4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng
như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó
là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.1.2Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai

cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của
cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu
nhất định [3].
Điều 19 Hiến pháp năm 1980, điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật
Đất đai năm 1993, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định: Toàn bộ vốn đất nằm
trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai đã ra đời.
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở
hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không
thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình,
chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân
và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp
nhân dân lao động.
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2013 đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”,
“Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư cách là đại

8


diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất

đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở
là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động
vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát,
đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa
chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử
dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm
kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm
hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất
nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những
trường hợp cụ thể này, QSD đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử dụng
đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn [2].
Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất,
cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển quyền sử dụng đất...Nhà nước không mất đi
quyền sử dụng khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong
phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi
không gian, thời gian và mục đích sử dụng [2].
Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các

9


Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế
độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung

có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2].
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là toàn bộ
đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực
hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức,
cá nhân nào khác. Với tư các là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các
quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan
hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của
chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
- Định giá đất.
1.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSD đất, quyền được pháp
luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai
thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể
và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSD đất được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất ?.

10

Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng
mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài”. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền
sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người
sử dụng [11].
Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai
năm 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu”. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở
hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”. Vậy quyền sử
dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được
hiểu trên hai phương diện:
- Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền
năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích
của đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi
nhận và bảo vệ.
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của
pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các
quyền: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất”, cụ thể:
- Chuyển đổi QSD đất: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những
trường hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn)
đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ

11


chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm
phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng. Những
người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSD đất là không có mục đích thương mại [6].
- Chuyển nhượng QSD đất: là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép. Đặc
thù của việc chuyển nhượng QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp
không được chuyển QSD đất; mọi cuộc chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [6].
- Cho, tặng, thừa kế QSD đất: là hành vi chuyển QSD đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền cho người chuyển QSD đất
nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân
công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ
dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
- Cho thuê QSD đất: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong
trường hợp người có QSD đất không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để
sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSD đất cho thuê theo thỏa thuận giữa
bên cho thuê và bên thuê QSD đất.
- Cho thuê lại QSD đất: Cho thuê lại QSD đất được thực hiện trong
trường hợp người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây

dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng…. Cho các tổ chức, cá
nhân thuê lại QSD đất trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất;

12


Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá
QSD đất cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên cho thuê lại QSD đất.
- Thế chấp QSD đất: là một hình thức chuyển QSD đất (không đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm
bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được,
người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSD đất. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [8].
- Góp vốn bằng giá trị QSD đất: là hành vi mà người có QSD đất có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất hợp pháp của người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất

được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị
quyền sử dụng đất [13].
1.1.3. Căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất
a. Các văn bản Luật do Quốc hội ban hành
- Luật Đất đai 2003số13/2003/QH11 ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành

13


kể từ ngày 01/07/2004.
- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005, có hiệu lực kể từ ngày
01/01/2006.
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/7/2007.
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2009.
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều
126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6 /2009, có hiệu lực từ
ngày 01/9/2009.
- Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, có hiệu lực kể từ
ngày 01/7/2014.
- Hiến pháp năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015.
- Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20/6/2014, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/01/2015.
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày
01/01/2017.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử

phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

14


- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 cuả Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 cuả Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
c. Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND TP Hà
Nội về việc ban hành Quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

15


cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà
Nội ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển
mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư
(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà Nội
ban hành Quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân
nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố
được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp GCN,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng

đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất
vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công)
sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 22/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố
được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất,
hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được
phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 94/2014/QĐ- UBND ngày 24/12/2014 của UBND thành phố
Hà Nội về việc sửa dổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo
Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 37/2015/QĐ- UBND ngày 18/12/2015 của UBND thành

16


phố Hà Nội ban hành Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, công nhận quyền sử dụng đất; cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và
đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 12/2017/QĐ- UBND ngày 31/03/2017 của UBND thành
phố Hà Nội về ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp GCN, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử
dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội.

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1 Nhóm các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất
khác.
a. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

17