Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đoan hùng, tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––––––

ĐINH QUANG CHIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI
ĐOẠN 2011-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––––––

ĐINH QUANG CHIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI
ĐOẠN 2011-2014

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Đinh Quang Chiến xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu
dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy là trung thực, khách quan
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn
đã được cảm ơn, Tất cả các thông tn trích dẫn trong Luận văn đã được ghi
rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 12 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Quang Chiến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gia học tập tại trường và làm đề tài nghiên cứu tại cơ sở tôi
đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài
Nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự giúp đỡ và tạo điều kiện
của ban lãnh đạo và các cán bộ chuyên môn ở huyện Đoan Hùng - Tỉnh Phú
Thọ đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nghiên cứu của mình.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng
viên của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dậy,
giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là sự hướng dẫn, chỉ
bảo tận tình của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tếp giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn
này.
Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên
quý báu trong suốc quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành
tới những tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương
trình học tập.
Thái Nguyên, ngày 12 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Quang Chiến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

3

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................ iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................ vii
Danh mục các bảng ......................................................................................viii
Danh mục các hình ......................................................................................... ix
MỞ

ĐẦU

.......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................
2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Đất đai, bất động sản ..................................................................................
4
1.1.1. Đất đai ............................................................................................. 4
1.1.2. Bất động sản .................................................................................... 6
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ....................................................................
7
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản ................................... 7
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ............................................. 10
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .......................................... 11

1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.................................................... 13
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ......................... 13
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ...................... 18
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất.................................................................................................... 21
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với


4

cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương..............................
24
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ...............
24
1.4.1. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ................................... 24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

1.4.2. Trung Quốc ................................................................................... 26
1.5. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ......................................................................................... 29
1.5.1. Tình hình thành lập của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất trên phạm vi cả nước .........................................................................
29
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..........
29

1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....... 30
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....
31
1.5.5. Tình hình hoạt động của của VPĐKQSDĐ .................................. 31
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ........... 33
1.6. Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Phú Thọ ........................................................................................................... 35
1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ................................................................. 36
1.6.3. Về nguồn nhân lực, phượng tiện, trang thiết bị của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất..................................................................... 36
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội củă huyện Đoan Hùng, tỉnh
Phú Thọ.................................................................................................... 37
2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Đoan Hùng.............................................................................. 37
2.2.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt dộng của Văn
phòng đăng ký quyền sủ dụng đất...........................................................
38


5

2.3. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................
38
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát .....................................................
38

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu............................................ 39
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan ............................. 39
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ....
40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................ 44
3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng........................... 50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................. 53
3.2.3. Thị trường Bất động sản và thị trường bất động sản tại địa phương
........ 54
3.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..........
54
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....... 55
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .....
57
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.... 60
3.4. Nghiên cứu một số một số yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .................................... 78
3.4.1. Trình độ của người dân ................................................................. 78
3.4.2. Nhu cầu của người dân.................................................................. 78
3.4.3. Chính sách pháp luật đất đai ......................................................... 79

3.4.4. Chức năng, nhiệm vụ .................................................................... 79
3.4.5. Tổ chức, cơ chế hoạt động ............................................................ 81
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................. 81
3.5.1. Giải quyết về chính sách pháp luật ............................................... 81
3.5.2. Giải pháp về tổ chức ..................................................................... 82
3.5.3. Giải pháp về nhân lực ................................................................... 82


7

3.5.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ..................................
83
3.5.6. Giải pháp cơ chế............................................................................ 83
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 84
1. Kết luận ....................................................................................................... 84
2. Đề nghị ........................................................................................................ 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 86

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


vii
CNTH ĐK

: Công nghệ tin học

ĐKĐĐ

: Đăng ký

GCN

: Đăng ký đất đai

HSĐK

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Hồ sơ đăng ký

UBND

: Quyền sử dụng đất

TN&MT

: Ủy ban nhân dân

TN&MT

: Tài Nguyên và Môi Trường

TN&BVMT

: Tài nguyên-Môi trường

VPĐK

: Tài nguyên và bảo vệ môi trường
: Văn phòng đăng ký

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp ................................................ 29
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước ........................................ 30
Bảng 1.3. Nguồn nhân lực của VPĐK tỉnh Phú Thọ năm 2014 ..................... 36
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng,

tỉnh Phú Thọ.................................................................................... 45
Bảng 3.2: Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp.............................................. 46
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng
năm 2013......................................................................................... 51
Bảng 3.4. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký QSDĐ ........................... 57
Bảng 3.5. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đoan Hùng ....... 61
Bảng 3.6. Tình hình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế
QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ Đoan Hùng ....................... 62
Bảng 3.7. Tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ
của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng ........................ 63
Bảng 3.8. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xoá thế chấp QSDĐ của
văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ.......... 64
Bảng 3.10. Chỉnh lý biến động QSDĐ sau khi thực hiện chuyển nhượng,
cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia
đình,
cá nhân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ ....................................... 67
Bảng 3.11. Chỉnh lý biến động do đăng ký và xoá thế chấp QSDĐ của
các hộ gia đình, cá nhân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ ............. 69
Bảng 3.12. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Đoan Hùng .................. 71
Bảng 3.13. Mức độ ứng dụng Công nghệ tin học của cán bộ văn phòng
đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng ................................................. 72
Bảng 3.14. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................... 73
Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .............................. 74
Bảng 3.16. Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn ......................... 75
Bảng 3.17. Trình độ của các hộ được điều tra ................................................ 78


9

Bảng 3.18. Nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính của các hộ ........................

79
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam..................................... 24
Hình 1.2. Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Phú Thọ......... 35
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Đoan Hùng .............................................. 41
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng ........... 53
Hình 3.3. Quy trình đăng ký cấp GCN lần đầu............................................... 59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản suất đặc
biệt, là tài sản nguồn lực to lớn của đất nước. Đất đai còn là không gian sống

thiêng liêng và bất khả xâm phạm của mỗi cá nhân và của cả cộng đồng.
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chỉ rõ:
“Đất đai, tài nguyên nước khoáng sản, nguồn lợi ven biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [20].
Như vậy đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật. việc khai thác,
sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực để
phát triển kinh tế xã hội củng cố quốc phòng và an ninh của đất nước.
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai 2013 ra đời cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có
nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan
đến lĩnh vực đất đai. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực
hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho các tổ chức, cá
nhân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn còn tồn tại những vấn đề bức xúc đối với
người sử dụng đất. Điều đó đặt ra các vấn đề cho các cơ quan chức năng có
thẩm quyền nghiên cứu và khắc phục trong thời gian tới.
Huyện Đoan Hùng là một huyện miền núi nằm ở phía Bắc của tỉnh Phú
Thọ gồm 28 đơn vị hành chính xã, thị trấn. Tổng diện tích tự nhiên của huyện
30261,34 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho phát
triển kinh tế - xã hội của huyện. Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn
huyện trong những năm qua đã đạt một số kết quả nhất địn h đặc biệt là
khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập. Tuy nhiên,
trong quá


trình hoạt động Văn phòng còn gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng,
trình độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được
yêu cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt

động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện là cần thiết,
góp phần không nhỏ trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ
giai đoạn 2011-2014” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất
các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký
đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Cung cấp cái nhìn tổng quan về hệ thống đăng ký đất đai và hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đồng thời đánh giá thực trạng hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú
Thọ qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục têu chung của Luận văn, các mục têu cụ thể cần đạt
được như sau:
- Đưa ra khái niệm, cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai và bấ
động sản.
- Khái quát về chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.


- Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Đoan Hùng.
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trong phạm vi nghiên cứu.

- Thông qua việc nghiên cứu vai trò nhiệm vụ và thực tiễn hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, đề xuất các
kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà thiên nhiên ưu đãi
trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của con người luôn gắn
liền với đất đai.
Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất
đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã
xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá
trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và
bảo vệ phù hợp. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ
được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển
các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con
người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao
động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự
nhiên mà đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực
cho sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc
gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ
quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm
vùng đất, vùng nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền

hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là cơ sở vật chất để một
quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước
trong cộng đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế
nhất định. Bảo


vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù
nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi
đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có
thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của Nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình
chính trị xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp
không những đảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều
kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng
rộng khắp của mình, vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi Nhà
nước trong từng thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước
cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh
thần của con người. Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu,
địa hình, điều kiền tự nhiên...góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con
người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các
châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương trong một
quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tính kinh tế,
chính trị đến văn hóa, tnh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và
không thể thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tnh cộng
đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi
hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống
quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của

nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền
vững của xã hội hiện tại và trong tương lai.
Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể
thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của
nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên


đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như
một vật thể


sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động
vật...do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát
triển, thoái hoá và già cỗi. Tuỳ thuộc vào thái độ của con người đối với đất
mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc
ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng như
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi vật
mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “ Đất là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tnh sinh quyển
ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái
đất, các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối
và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt
trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con
người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong

quá khứ và hiện tại tạo ra”[5].
1.1.2.
sản

Bất

động

Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.[16]
Theo các quy định về bất động sản thì bất động sản bao gồm đất
đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến


trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: tính cá biệt và khan hiếm; tính
bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau; tính thích ứng …Cụ thể: