Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện bình chánh với ứng dụng mô phỏng monte carlo áp dụng cho dự án “z”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THU

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI
ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO
ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z”

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã số ngành: 60580208

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THU

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI
ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO
ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z”
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã số ngành: 60580208
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :PGS.TS: NGUYỄN THỐNG

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 3 năm 2017


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày 03 tháng 5 năm 2017
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
TT

Họ và tên

Chức danh
Hội đồng
Chủ tịch

1

PGS. TS. Phạm Hồng Luân

2

TS. Đinh Công Tịnh

Phản biện 1

3

TS. Trần Quang Phú

Phản biện 2

4

TS. Nguyễn Quốc Định

Ủy viên

5

TS. Nguyễn Việt Tuấn

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa
chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS. TS . PHẠM HỒNG LUÂN


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 13/07/1980

Nơi sinh: Tp.HCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật Xây dựng Công trình Dân dụng và Công nghiệp
MSHV: 1441870044
I. Tên đề tài:
Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh
với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho dự án “Z”
II. Nhiệm vụ và nội dung:
1. Nhiệm vụ:
Mục tiêu của việc nghiên cứu là Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã
hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Nghiên cứu áp
dụng cho dự án “Z” nhằm tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính của các dự án
nhà ở xã hội ở huyện Bình Chánh.
Qua phân tích sẽ xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và
xác xuất xảy ra của các nhân tố bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Và từ
đó mà có các kiến nghị, đề xuất để nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển xây dựng
nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh.
Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:
- Phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình
Chánh.

- Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính của các dự án nhà
ở xã hội tại huyện Bình Chánh.
- Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phương
pháp mô phỏng Monter Carlo, từ đó dự báo xu hướng tác động của chi phí và doanh
thu đến các chỉ số tài chính của dự án.


- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển nhà
ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh.
2. Nội dung:
Nội dung nghiên cứu gồm các vấn đề chủ yếu như sau:
Thu thập thông tin:
Thông tin về các dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh được thu thập
qua các số liệu của chủ đầu tư, đơn vị thi công và các đơn vị tư vấn. Ngoài ra, các
thông tin về rủi ro tài chính của các dự án nhà ở xã hội cũng được xem xét từ các
nguồn của báo đài, các tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó.
Xây dựng mô hình khảo sát:
Từ việc nghiên cứu cơ sở lý luận, xây dựng mô hình khảo sát dựa trên nội
dung phân tích tài chính của dự án. Nội dung phần này nhằm tìm hiểu xác định các
vấn đề sau:
- Các yếu tố gây nên rủi ro tài chính cho các dự án khu nhà ở xã hội trên địa
bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro tài chính cho dự án đầu tư xây
dựng công trình nhà ở xã hội, áp dụng cho dự án “Z”.
Phân tích và mô phỏng:
Phương pháp mô phỏng Monter Carlo được áp dụng cho những hệ thống mà
các thành phần của chúng có biểu thị ngẫu nhiên và đây cũng là một công cụ để
phân tích các hiện tượng có chứa yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm rút ra lời
giải gần đúng. Đây còn được gọi là phương pháp thử nghiệm thống kê. Mô phỏng
Monter Carlo thường được sử dụng khi thực hiện các thí nghiệm hoặc các phương

pháp tính toán bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thể
thực hiện được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công
cụ toán học phức tạp. Thực chất của phương pháp mô phỏng Monter Carlo là việc
lựa chọn một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có của các biến ngẫu nhiên đầu vào
(Risk Variables) để có một kết quả thực nghiệm của đại lượng tổng hợp cần phân
tích. Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực
nghiệm. Cuối cùng xử lý thống kê để có các đặc trưng thống kê của đại lượng tổng
hợp đó.
- Kết luận:


Rút ra các kết luận, dự báo từ kết quả mô phỏng Monter Carlo khi phân tích
hiệu quả tài chính của Dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh.
III. Ngày giao nhiệm vụ:

4/2016

IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ:

3/2017

V. Cán bộ hướng dẫn:

PGS. TS. NGUYỄN THỐNG

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

PGS. TS. NGUYỄN THỐNG

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, tài liệu
và kết luận nêu trong Luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ công trình nào khác và các thông tin trích dẫn trong Luận văn cũng đã được chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả

NGUYỄN NGỌC THU


ii

LỜI CẢM ƠN
Đề tài này đã được thực hiện trong hơn một năm qua. Trong quá trình khảo
sát và mô phỏng dữ liệu, nếu không có sự giúp đỡ trực tiếp hoặc gián tiếp của các
thầy, các bạn trong trường thì không thể có được kết quả này.
Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các thầy dạy các môn của lớp 14SXD21,
nhờ các thầy đã trang bị cho kiến thức nền đã giúp em thuận lợi hơn cho việc thực
hiện đề tài Thạc sĩ.
Rất cảm ơn các bạn cùng lớp đã chia sẻ, trao đổi, phản biện trong quá trình
làm bài, nhờ đó giúp cho nội dung phân tích được tốt hơn.
Đặc biệt, luận văn này không thể thực hiện được nếu thiếu sự hướng dẫn trực
tiếp của Thầy PGS-TS Nguyễn Thống. Cảm ơn thầy với lòng nhiệt tình, đã truyền
đạt những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích để em hoàn thành bài luận văn này.
Tác giả cũng rất mong sự góp ý chân thành của các thành viên Hội đồng
khoa học để Luận văn này có thể được hiệu chỉnh hoàn thiện hơn.

TP. HCM, ngày 28 tháng 3 năm 2017

NGUYỄN NGỌC THU


iii

TÓM TẮT
Đề tài có hai nội dung chính. Thứ nhất, Phân tích hiệu quả tài chính của dự
án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh. Thứ hai, với kết quả phân tích đó, đồng thời
xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte Carlo nhằm dự báo các chỉ
số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR.
Bài viết còn xem xét đến độ nhạy của các yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án. Tất
cả các phân tích đều thực hiện ở quan điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư.
Kết quả phân tích cho thấy rằng, Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện
Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qua các giá trị dòng tiền thuần chiết khấu
rủi ro NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé. Điều này cũng phù hợp vì các dự
án Nhà ở xã hội mang ý nghĩa lớn hơn là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội. Thứ
hai, khi thực hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phương án vay vốn (theo quan điểm
chủ đầu tư) sẽ có lợi hơn vì được vay ưu đãi với lãi suất thấp. Thứ ba, qua kết quả
mô phỏng Monte Carlo thì cả hai giá trị trung bình NPV và IRR đều âm. Xác suất
đạt giá trị lớn hơn 0 chỉ dưới 30%. Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu
quả tài chính Nhà ở xã hội rất thấp. Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy
những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đơn giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu
tư và tiếp theo là giá mặt bằng thương mại. Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng
kể.


iv

ABSTRACT
Project is related to two main topics. Firstly, the analysis of the financial
performance of social housing projects in Binh Chanh district. Secondly, the results
of that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo
simulations to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV
return rate of internal capital IRR . The article also considers the sensitivity of the
risk factors to the efficiency of the project. All analyzes were conducted in the
investor perspective and total investment.
The analytical results show that, firstly, the financial performance of the
social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow
NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little. This is also
suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and
social benefits. Secondly, the implementation of the project should be selected the
social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial
for preferential loans at low interest rates. Thirdly, the results of Monte Carlo
simulations, both the average value and IRR, NPV were negative. The probability
of a value greater than 0 to reach just under 30%. This reinforces the assessment
that the financial performance of the social housing project was very low. Finally,
through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR
is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of
commercial premises. Other factors are not significantly affected.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii

ABSTRACT .............................................................................................................. iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU .........................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề: .......................................................................................................1
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu: ............................................................................5
1.3. Mục tiêu nghiên cứu: .......................................................................................8
1.3.1. Mục tiêu tổng quát..................................................................................8
1.3.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................8
1.4. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng: ................................................9
1.4.1 Quy trình nghiên cứu...............................................................................9
1.4.1.1. Phân tích rủi ro ................................................................................9
1.4.1.2. Định lượng rủi ro ..........................................................................10
1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro .........................................................10
1.4.2. Thu thập dữ liệu ...................................................................................10
1.4.3. Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball) ......................11
1.5. Phạm vi nghiên cứu:.......................................................................................13
1.6. Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu: ...............................................................13
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................14
2.1 Tổng quan: ......................................................................................................14
2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: ........................................................14
2.1.2. Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội .........................................................14
2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ...............................14
2.1.3. Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. ...............19
2.1.3.1. Giá trị tương đương (Equivalent Worth) ..........................................19


vi

2.1.3.2. Suất thu lợi (Rate of return) .............................................................21
2.1.3.3. Tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) ......................................21
2.1.3.4. Thời gian hoàn vốn (PP) ..................................................................22
2.2. Tình hình nghiên cứu hiện tại: .......................................................................23
CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI CHÍNH DỰ ÁN
...................................................................................................................................29
3.1. Cơ sở lý thuyết : .............................................................................................29
3.1.1. Khái niệm về rủi ro...............................................................................29
3.1.2. Phân loại rủi ro .....................................................................................29
3.1.3. Quản lý rủi ro .......................................................................................30
3.1.4. Phân tích dự án có xét đến rủi ro..........................................................33
3.1.4.1. Phân tích độ nhạy ..........................................................................33
3.1.4.2. Phân tích tình huống .....................................................................34
3.2. Mô phỏng Monte Carlo: ..........................................................................34
3.3. Các quan điểm phân tích: ...............................................................................38
3.3.1. Phân tích kinh tế - xã hội......................................................................38
3.3.2. Phân tích tài chính ................................................................................39
CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ..............................41
4.1 Thông tin chung về dự án: ..............................................................................41
4.2. Phân tích tài chính dự án: ...............................................................................43
4.2.1. Phân tích tài chính dự án chưa xét tới yếu tố rủi ro .............................43
4.2.1.1. Chi phí xây dựng ...........................................................................43
4.2.1.2. Tổng mức đầu tư ...........................................................................44
4.2.1.3. Kế hoạch vay vốn ..........................................................................45
4.2.1.4. Phân kỳ đầu tư xây dựng...............................................................47
4.2.1.5. Kế hoạch kinh doanh.....................................................................49
4.2.1.6. Cân đối nguồn vốn ........................................................................51
4.2.1.7. Doanh thu ......................................................................................52
4.2.1.8. Dòng tiền .......................................................................................55
4.2.1.9. Phân tích lãi lỗ...............................................................................60

vii

4.2.1.10. Các chỉ số tài chính .....................................................................64
4.2.1.11. Nhận xét ......................................................................................64
4.2.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân
phối..........................................................................................................................65
4.2.3. Kết quả mô phỏng Monte Carlo ...........................................................75
4.2.3.1. Xác suất của dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro .................76
4.2.3.2. Xác suất của Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) ...................................81
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................88
5.1. Các kết luận được rút ra sau khi phân tích .....................................................88
5.2. Kiến nghị, đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự
án nhà ở xã hội. .....................................................................................................89
5.2.1. Cần tiếp tục thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội. .89
5.2.2.Cần tiếp tục thực hiện lãi suất ưu đãi nhà ở xã hội. .........................................89
5.2.3. Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các
doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội .....................90
5.3. Những hạn chế của luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo. ..................91
5.3.1. Những hạn chế của luận văn ................................................................91
5.3.2. Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo ............................................................92
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................93


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.2 - Chi phí đầu tư dự án ................................................................................43
Bảng 4.3 - Tổng mức đầu tư .....................................................................................44

Bảng 4.5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng .........................................................................47
Bảng 4.6 - Phương thức thanh toán căn hộ giá rẻ .....................................................49
Bảng 4.7 - Phương thức thanh toán khi mua Mặt bằng Thương mại .......................49
Bảng 4.8 - Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp .................................................50
Bảng 4.9 - Cân đối nguồn vốn ..................................................................................51
Bảng 4.10 - Doanh thu ..............................................................................................52
Bảng 4.11 - Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư ...................................................55
Bảng 4.12 - Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư ..................................................58
Bảng 4.13 - Lãi lỗ theo quan điểm chủ đầu tư ..........................................................60
Bảng 4.14 - Lãi lỗ theo quan điểm tổng đầu tư .........................................................62
Bảng 4.15 - Chỉ số tài chính theo quan điểm chủ đầu tư ..........................................64
Bảng 4.16 - Chỉ số tài chính theo quan điểm tổng đầu tư .........................................64


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu .................................................................................9
Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo ............................................................... 11
Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất .............................................................. 12
Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro......................................................................... 25
Hình 3.1 - Sơ đồ mô phỏng Monte Carlo.................................................................. 35
Hình 4.1 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro ....................... 66
Hình 4.2 - Tỷ lệ khảo sát Suất đầu tư ......................................................................... 66
Hình 4.3 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................. 67
Hình 4.4 - Tỷ lệ khảo sát Lãi suất vay ....................................................................... 68
Hình 4.5 - Phân phối xác suất Lãi vay ngân hàng ...................................................... 69
Hình 4.6 - Tỷ lệ khảo sát Giá bán căn hộ ................................................................... 70
Hình 4.7 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội ............................................. 71
Hình 4.8 - Tỷ lệ khảo sát Mặt bằng thương mại ........................................................ 72

Hình 4.9 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thương mại ........................................... 72
Hình 4.10 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí quản lý doanh nghiệp ......................................... 73
Hình 4.11 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý doanh nghiệp .................................. 74
Hình 4.12 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí phục vụ bán hàng ................................................ 74
Hình 4.13 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng .......................................... 75
Hình 4.14 - Thực hiện mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal Ball ........................... 76
Hình 4.15 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte Carlo .................... 77
Hình 4.16 - Tỷ lệ phần trăm NPV ............................................................................. 78
Hình 4.17 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm chủ đầu tư............................. 78
Hình 4.18 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm tổng đầu tư ........................... 79
Hình 4.19 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm chủ đầu tư ............................. 79
Hình 4.20 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm tổng đầu tư ............................ 80
Hình 4.21 - Độ nhạy NPV theo quan điểm chủ đầu tư ............................................. 80
Hình 4.22 - Độ nhạy NPV theo quan điểm tổng đầu tư ............................................ 81
Hình 4.23 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo ..................... 82


x

Hình 4.24 - Tỷ lệ phần trăm IRR .............................................................................. 83
Hình 4.25 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................. 83
Hình 4.26 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm tổng đầu tư............................. 84
Hình 4.27 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................. 84
Hình 4.28 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm tổng đầu tư ............................. 85
Hình 4.29 - Độ nhạy IRR theo quan điểm chủ đầu tư .............................................. 85
Hình 4.30 - Độ nhạy IRR theo quan điểm tổng đầu tư ............................................. 86


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1. Đặt vấn đề:
Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể
với tốc độ tăng trưởng tương đối cao. Trong đó, xây dựng là một trong những ngành
công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Ngoài
nhiệm vụ tạo ra cơ sở vật chất, phục vụ cho nhu cầu phát triển của con người, ngành
xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ quan của đất nước và là một trong những
yếu tố đánh giá sự phồn vinh của xã hội.
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao, tỉ trọng của ngành xây
dựng trong nền kinh tế cũng tăng lên theo từng năm. Cùng với sự ổn định về chính
trị và xã hội, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và từng bước tạo được uy
tín với các nước trên thế giới. Ngành xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có
vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những
kết quả đạt được, cũng còn có nhiều dự án chưa đạt hiệu quả về mặt tài chính cũng
như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát lãng
phí vốn ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gian hoàn thành đưa công tình vào sử
dựng, còn chưa chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu ra sản phẩm dẫn đến tình trạng
công trình xây dựng kém chất lượng, thời gian thi công kéo dài so với tiến độ đã đề
ra, gây thiệt hại kinh tế và thời gian cho các bên. Mỗi năm tổng vốn đầu tư toàn xã
hội cho ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ, cụ thể: Tính chung trong giai đoạn
2001 - 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23%
tổng vốn đầu tư toàn xã hội; trong giai đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉ
đồng, khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội.
Giai đoạn 2011 - 2015 là một giai đoạn khó khăn của ngành xây dựng do ảnh
hưởng của suy giảm kinh tế trước đó. Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sách
can thiệp kịp thời giúp ngành xây dựng phát triển ổn định. Hiệu quả công tác quản
lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qua có sự đóng góp từ các chính
sách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng. Hệ thống này ngày càng được hoàn

2

thiện và củng cố, là một trong những nhân tố quan trọng góp phần đưa tốc độ tăng
trưởng của ngành tăng 11,2% trong năm trước, cao nhất trong 5 năm qua.
Công tác phát triển nhà ở trong giai đoạn này cũng đã có bước chuyển biến
quan trọng, từ quan điểm, cách tiếp cận cho đến các giải pháp thực thi. “An cư, lạc
nghiệp” luôn được gắn liền với tâm tư tình cảm của người Việt Nam. Việc phát
triển nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia được đẩy mạnh đã góp
phần từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng người dân có khó
khăn về nhà ở. Diện tích nhà ở cả nước tăng nhanh theo từng năm, diện tích bình
quân nhà ở toàn quốc tăng từ 17,5 m2 sàn/người năm 2010 lên khoảng 20,9 m2
sàn/người năm 2014 (tăng 1,3 m2 sàn/người so với năm 2013); đến cuối năm 2016
là 22,8 m2 sàn/người; năm 2017 Bộ Xây dựng đặt mục tiêu nâng diện tích bình quân
nhà ở toàn quốc lên 23,4 m2 sàn/người. Các chương trình phát triển nhà ở xã hội
trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện chỗ ở cho hàng
trăm ngàn hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách
an sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trung
ương, chính quyền các địa phương và các tầng lớp dân cư trong cả nước. Chất
lượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân;
nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị
xuống cấp, hư hỏng. Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp
phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị.
Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xây
dựng, từ năm 2009 đến nay cả nước đã đưa vào sử dụng 3,7 triệu m2 nhà ở xã hội
(71.150 căn hộ) tại khu vực đô thị và khu công nghiệp góp phần giải quyết chỗ ở
cho gần 500.000 công nhân và người có thu nhập thấp. Tổng mức đầu tư cho các dự
án nói trên khoảng 25.900 tỷ đồng (97 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 82 dự án
nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp). Hiện các địa phương đang tiếp tục triển
khai 191 dự án (70 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 121 dự án nhà ở xã hội cho
người có thu nhập thấp) với quy mô xây dựng 163.800 căn hộ, tổng mức đầu tư

khoảng 71.800 tỷ đồng.


3

Đối với chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công, báo cáo của các địa
phương cho biết, đến hết tháng 11/2016 đã hoàn thành hỗ trợ cho 91.302 hộ (51.064
hộ xây mới, 40.238 hộ sửa chữa, cải tạo); hiện đang tiếp tục thực hiện hỗ trợ cho
khoảng 6.800 hộ. Tổng nguồn kinh phí đã chi ra từ ngân sách là 2.500 tỷ đồng.
Riêng kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị
quyết số 02 năm 2013, tính đến ngày 31/10/2016 đã ký hợp đồng cam kết cho vay
là 32.841 tỷ đồng và đã giải ngân 28.588,7 tỷ đồng (đạt 87,05%). Trong đó đã ký
hợp đồng cam kết cho vay 56.181 hộ, với số tiền là 27.480 tỷ đồng, đã giải ngân
cho 56.181 hộ với số tiền là 23.226 tỷ đồng (đạt 84,52% cam kết cho vay); đã cam
kết cho vay 51 dự án và đã giải ngân với số tiền là 5.361 tỷ đồng.
Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hỗ trợ thị trường và đầu tư, Bộ Xây
dựng đã chủ trì, phối hợp với các địa phương rà soát, đánh giá toàn diện tình hình
các dự án phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ
khó khăn và đã được đưa vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính
phủ. Nghị quyết 02 năm 2013 được coi là bài thuốc hữu hiệu, đáp ứng nguyện vọng
người dân cũng như phía kinh tế thị trường, tuy nhiên vướng mắc về thủ tục từ phía
các ngân hàng lại là lực cản lớn nhất, khiến tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ này bị
chậm. Từ đó, ngày 21/8/2014 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số
61/NQ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ; đồng thời
Bộ Xây dựng cũng ban hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn chi tiết việc chuyển
đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cũng như các điều kiện và thủ
tục để doanh nghiệp được vay đầu tư và người dân vay để thuê, mua nhà ở xã hội,
nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
Để chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp, Chính phủ đã có nhiều
ưu đãi để phát triển loại hình dự án nhà ở xã hội. Về các văn bản pháp qui để thi

hành dự án nhà ở xã hội có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm
2013 của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, và Thông tư
08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 23 tháng 5 năm 2014 để hướng
dẫn Nghị định trên. Hiện nay, văn bản mới đã thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-


4

CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội của
Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015. Văn bản này đã thể hiện mối quan
tâm cao hơn nữa của Chính phủ đối với người lao động có thu nhập thấp và nghĩa
vụ trách nhiệm của các nhà đầu tư. Cụ thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về
Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự
án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án
đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án
đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng
- kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy
hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án
quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã
đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".
Trong khi đó tại điều 6 về xác định Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với
các khu công nghiệp có ghi "(1) Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn
hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp
kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng
và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao
động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được
lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực
hiện dự án. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh

doanh hạ tầng khu công nghiệp đó. (2) Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành
mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều
chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận
việc triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích


5

từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương." Điều này
cho thấy công tác xây dựng Nhà ở xã hội cũng là một nhiệm vụ, là nghĩa vụ của nhà
đầu tư trong công cuộc xây dựng phát triển kinh tế đất nước.
Tóm lại, cùng với quá trình phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa đang
diễn ra mạnh mẽ, việc phát triển nhà ở xã hội mang tính tất yếu, quốc gia nào không
phát triển và quản lý nhà ở xã hội hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng thiết hụt nhà ở với
mức độ lớn. Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam cũng được coi là một trong
những chương trình phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của quốc gia, được Đảng
và Nhà nước quan tâm, chú trọng. Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ
XII của Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016 – 2020 cần phải “thực hiện tốt các
chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân ở
vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn, phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên”.
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu:
Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đã đạt được nhiều kết quả. Tuy nhiên,
việc phát triển nhà ở xã hội ở nước ta cũng còn nhiều khó khăn.
Báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng cho thấy: trong vòng 5 năm 2011 – 2016
trên cả nước hoàn thành việc đầu tư xây dựng 58 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần
30.000 căn hộ. Hiện có 110 dự án nhà ở xã hội đang tiếp tục triển khai với quy mô

xây dựng khoảng 70.000 căn, đồng nghĩa với đạt mục tiêu một triệu căn trong năm
2020 là rất khó khăn và thị trường sẽ còn thiếu nguồn của phân khúc này.
Về kết quả thực hiện, nhìn chung các cấp chính quyền địa phương, các tổ
chức, cá nhân, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu đã tích cực tham
gia và thực hiện tốt, có hiệu quả việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân
trong thời gian qua.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, những kết quả đạt được, vẫn còn
nhiều tồn tại hạn chế như:
- Chưa đạt yêu cầu, chỉ tiêu theo quy định tại Chiến lược phát triển nhà ở
quốc gia đến năm 2020.


6

- Hiện vẫn còn rất nhiều hộ nghèo, công nhân khu công nghiệp có khó khăn
về nhà ở, thiếu diện tích, điều kiện vệ sinh môi trường, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội không đảm bảo.
- Chưa huy động được nguồn lực xã hội để chăm lo, giải quyết vấn đề nhà ở
xã hội, nhà ở cho công nhân.
Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27/2/2017 đã tổ chức cuộc Hội thảo
“Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” và đã có
nhiều báo cáo tham luận về vấn đề nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu
phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, qua khảo sát được thực hiện vào tháng 10/2016,
tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; khoảng 81.000 hộ
cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức,
viên chức nhà nước tại Thành phố thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở,
cần khoảng 80.000 căn hộ. Theo kế hoạch từ nay đến năm 2020 Thành phố sẽ phát
triển 39 dự án với quy mô 49.000 căn hộ, dự kiến đến năm 2020 có 30.000 căn hoàn
thành đưa vào sử dụng, trong đó có 20% dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù
đắp chi phí.

Còn theo Báo điện tử Vietnamnet ngày 22/02/2017, Hiệp hội Bất động sản
Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) vừa đưa ra dự báo nhu cầu nhà ở giá rẻ trên địa
bàn Thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng một triệu căn. Theo
HOREA: “Hiện nay, quy mô dân số Thành phố Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13
triệu người (trong lúc số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,3 triệu người). Trong
đó, có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; có hơn 400.000 sinh
viên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới”. Trong tổng số hơn 402.000
công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của
Thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) đang phải thuê phòng trọ, nhà
trọ. Do vậy, theo Hiệp hội, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trên địa bàn Thành
phố là rất lớn và cần sớm được giải quyết.
Việc phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua đã đạt
được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập chủ yếu như


7

sau:
- Nguồn vốn cho kế hoạch vay mua nhà ở xã hội thay thế gói 30.000 tỷ đồng
vẫn chưa được triển khai. Việc chậm bố trí nguồn vốn hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã
hội đã làm ảnh hưởng tới việc mua nhà của người dân cũng như quá trình tiêu thụ
sản phẩm của các chủ đầu tư. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng chính thức kết thúc cho
vay vào ngày 31/3/2016 đồng thời sẽ kết thúc giải ngân vào ngày 31/12/2016 thì
đầu tháng 6/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1013/QĐ-TTg
quy định mức lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội mới sẽ là 4,8% năm tại Ngân
hàng Chính sách xã hội và sẽ áp dụng đến hết ngày 31/12/2016. Ngân hàng Nhà
nước sau đó cũng đã có công văn hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay vốn ưu đãi
thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2016 thì
người dân vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước.
- Quy trình làm thủ tục hành chính còn rườm rà, nhiều cửa khiến không ít

doanh nghiệp lao đao vì bị ngâm tới 02 năm, thậm chí 07 năm mới được chấp thuận
(phản ảnh của các doanh nghiệp tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương
mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” ngày 27/02/2017).
- Thiếu quỹ đất sạch và các khu vực địa điểm cụ thể để có thể triển khai thực
hiện các dự án nhà ở xã hội.
- Giá thành sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội nhìn chung còn cao, chưa phù hợp
với sức mua của người dân, đặc biệt đối với nhu cầu nhà ở xã hội cho người nghèo.
- Bình Chánh là một trong những huyện có ngành công nghiệp đang trên đà
phát triển, lao động ngoài khu vực tập trung về do đó nhu cầu nhà ở lớn, một số dự
án nhà ở xã hội đã được quy hoạch nhưng vấn đề triển khai thực hiện và đi vào sử
dụng còn chậm trễ, các vấn đề an sinh xã hội phục vụ đời sống của công nhân ở các
khu công nghiệp phát triển chưa cao. Rõ ràng là khi đáp ứng được nhu cầu nhà ở
cho các cán bộ công nhân viên, công nhân, sinh viên,... những người mà số đông là
dân nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống, họ gắn bó với công việc hơn.
Tuy nhiên do các đối tượng thuộc diện ưu đãi được mua nhà ở xã hội thường
có thu nhập thấp, mức tích lũy không cao, trong khi đó mức giá bán căn hộ nhà ở xã


8

hội thường bị khống chế thấp do vấn đề an sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính
cần được xem xét kỹ, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn để họ mạnh dạn góp
tay cùng với Nhà nước thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, góp phần
phát triển kinh tế xã hội cho địa phương.
Vì vậy đề tài Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện
Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho Dự án ”Z” là một
nghiên cứu cần thiết, với kỳ vọng có thể giúp cho các nhà đầu tư có thể dự báo khái
quát được hiệu quả tài chính trong việc thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn
huyện Bình Chánh.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu:

1.3.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu của luận văn “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã
hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho Dự án
“Z” là tìm hiểu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chi phí đầu vào để thực hiện dự án
như suất đầu tư xây dựng, lãi suất vay, giá bán,... tác động đến các chỉ số tài chính
IRR, NPV; và từ đó mà đề xuất một số giải pháp để phát triển nhà ở xã hội.
1.3.2. Mục tiêu cụ thể
Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong luận
văn này gồm:
- Xác định các thông số Dự án.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính của dự án.
- Phân tích tài chính dự án.
- Xác định xu hướng ảnh hưởng của các loại chi phí, doanh thu với các chỉ số
tài chính bằng phần mềm Crystal Ball với kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo.
- Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro.
- Đề xuất các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội.


9

1.4. Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng:
1.4.1 Quy trình nghiên cứu
Tham khảo tạp
chí, sách, các
nghiên cứu và
dự án tương tự,
trong và ngoài
nước

Đặt vấn đề

Xác định đề tài nghiên cứu

Thu thập dữ liệu từ
chủ đầu tư dự án
Nhà ở xã hội ở
Bình Chánh

Phân tích tài chính dự án
Nhà ở xã hội trên

Mô phỏng rủi ro định lượng
(Mô phỏng Monte-Carlo)

Kết luận & Kiến nghị
Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu
Trong phân tích và quản lý rủi ro trải qua các quá trình chính: phân tích nhận
dạng rủi ro, đánh giá xếp hạng rủi ro, phân tích rủi ro, điều chỉnh kế hoạch phù hợp
với rủi ro, giám sát và kiểm soát rủi ro.
1.4.1.1. Phân tích rủi ro
Trước hết chúng ta phải nghiên cứu các tài liệu từ các dự án nhà ở xã hội tại
huyện Bình Chánh để tìm hiểu những rủi ro đã xảy ra đối với các dự án trên, từ đó