Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

TRẦN THỊ KIM CHI

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH
MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 60340102

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 03 năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

TRẦN THỊ KIM CHI

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH
MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 60340102
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN NGỌC DƯƠNG

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 03 năm 2017


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học :TS. NGUYỄN NGỌC DƯƠNG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm 2017
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

TT
1
2
3
4
5

Họ và tên
GS.TS. Võ Thanh Thu
TS. Lê Quang Hùng
TS. Phạm Phi Yên
PGS. TS. Hoàng Đức
Phan Thị Minh Châu

Chức danh Hội đồng
Chủ tịch
Phản biện 1
Phản biện 2
Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP.HCM
PHÒNG QLKH - ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: TRẦN THỊ KIM CHI

Giới tính: Nữ

Ngày,tháng, năm sinh: 26/07/1990

Nơi sinh: Gia Lai

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh.........................................MSHV:

I- TÊN ĐỀ TÀI:
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH.

II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người
thu nhập thấp tại quận 2.
Phân tích các số liệu đo lường để tìm ra mức độ tác động của các nhân tố ảnh
hưởng đến ý định mua chung cư thu dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của
người dân TP. Hồ Chí Minh.
Từ kết quả phân tích, đề xuất các kiến nghị cho chủ đầu tư tham gia vào
phân khúc thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Quận 2 TP. Hồ Chí Minh hiện nay.
III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: Ngày tháng năm 2016
IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: Ngày 25 tháng 2 năm 2017
V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. NGUYỄN NGỌC DƯƠNG
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý
ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI
QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” là công trình
nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu đề tài này thu thập và sử dụng một cách trung thực. Kết quả nghiên

cứu được trình bày trong luận văn này không sao chép của bất cứ luận văn nào và
cũng chưa được trình bày hay công bố bất cứ công trình nghiên cứu nào khác trước
đây.
Học viên thực hiện Luận văn

Trần Thị Kim Chi


ii

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên cho tôi xin gửi lời cảm ơn đến Trường Đại học Công Nghệ Thành
Phố Hồ Chí Minh, Phòng Quản lý khoa học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức
quý báu để tôi có thể hoàn thành luận văn này.
Tiếp theo tôi xin bày tỏ lòng cám ơn chân thành sâu sắc nhất đến Thầy giáo
TS. Nguyễn Ngọc Dương, người hướng dẫn khoa học của luận văn, đã tận tình
hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này. Thầy đã tận tình động viên
hướng dẫn tôi từ định hướng đến chi tiết để tháo gỡ những khó khăn trong quá trình
nghiên cứu, từ cách viết, cách trình bày, cách thu thập, phân tích và xử lý số liệu.
Ngoài ra, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các cô, chú, anh, chị, em và bạn bè
đã giúp tôi trả lời bảng câu hỏi khảo sát và gia đình đã tạo điều kiện về vật chất và
tinh thần để tôi thực hiện nghiên cứu này. Tôi cũng muốn gửi lời cảm ơn chân thành
đến những đồng nghiệp của tôi tại Công ty CP Phát triển Bất Động Sản Sunny
World đã chia sẻ thông tin và đóng góp ý kiến để Luận văn hoàn chỉnh hơn.
Trân trọng!

Trần Thị Kim Chi


iii

TÓM TẮT
Nghiên cứu này được thực hiện nhằm: (1) Xác định các nhân tố ảnh hưởng
đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người
dân TP. Hồ Chí Minh; (2) Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố trên đến ý
định mua hàng của khách hàng, kiểm tra xem có sự khác biệt về ý định mua hàng
theo các yếu tố cá nhân (tuổi, giới tính, trình độ học vấn, nơi sinh sống và làm việc,
nghề nghiệp); (3) Những giải pháp nhằm nâng cao sức bán của chủ đầu tư và sức
mua của khách hàng.
Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm điều chỉnh, bổ sung biến quan sát
cho các thang đo. Nghiên cứu định lượng thực hiện thông qua phiếu khảo sát ý kiến
gửi đến khách hàng để xây dựng mô hình nghiên cứu và kiểm định thang đo.
Phần mềm phân tích thống kê SPSS 20.0, excel.. được sử dụng để phân tích
dữ liệu. Kết quả phân tích nhân tố đã đưa ra mô hình các nhân tố tác động đến ý
định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2, Tp.HCM bao gồm 4
yếu tố so với 7 yếu tố ban đầu: Uy tín - chất lượng, Thu nhập, Môi trường sống, Giá
cả và Đặc điểm cá nhân. Các nhân tố này đều ảnh hưởng ý định mua hàng của
khách hàng. Kết quả hồi quy cho thấy yếu tố Giá cả có tác động mạnh nhất đến ý
định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp (0.423) và Uy tín có tác
động thấp nhất (0.121). Kết quả kiểm định cũng cho thấy không có sự khác biệt
giữa các yếu tố cá nhân ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ dành cho người thu nhập
thấp của người dân quận 2 cụ thể là các yếu tố về Độ tuổi, Trình độ học vấn, Nghề
nghiệp, Tình trạng hôn nhân, Địa bàn sinh sống và làm việc, và Giới tính.
Về mặt thực tiễn, nghiên cứu giúp cho các chủ đầu tư thấy được những yếu
tố và mức độ tác động của nó đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu
nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh , từ đó đưa ra các giải pháp
cần thiết, kịp thời và phù hợp để nâng cao hiệu quả kinh doanh để phục vụ cho
công ty trong thời kỳ hội nhập và cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp.

iv

ABSTRACT
This study was conducted to: (1) Identify the factors that affect the decision
to buy apartment for low income citizens in D.2 of HCMC; (2) Measure the impact
of these factors on the purchase decision, check if have any difference in purchasing
decisions by personal factors (age, gender, education level, working place and
living place, career); (3) Solutions to enhance the selling ability of the investor and
the purchasing power of customers.
Qualitative research was conducted to adjust and add the observation
variables for maesuring scales. Quantitative research was conducted by getting
customers’ answers for the questionnaire to build research model and validation of
measuring scales. SPSS 20.0 and excel software was used to analyze the data. The
results of factors analysis suggests the model of the factors affecting the low income
customers’ purchase decision of apartments. The model consists of 4 factors
comape to the 7 original factors: Prestige - quality, income, living environment,
price and personality.
All of these factors affect customers' purchase decisions. The regression
results show that price factor has the strongest impact on the purchase decision of
apartment for low income people (0.423) while prestige factor has the weakest
impact (0.161). The testing results also show that there is no difference between the
individual factors (age, education level, career, marital status, working place and
living place) affecting purchase decisions of customer.
In practice, the research helsp investors to know these factors and their
impacts on the low income customers’ purchase decision of apartment in D.2, thus
provide essential, timely and proper solutions to improve company’s business
performance to compete with other in the very competitive environment of a lot of
companies.

v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
ABSTRACT .............................................................................................................. iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ.....................................................................................x
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ..................................................................1
1.1.

Sự cần thiết của đề tài ....................................................................................1

1.2.

Mục tiêu đề tài nghiên cứu ............................................................................2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3

1.4.

Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu ..............................................................3

1.5.

Kết cấu của đề tài...........................................................................................4

1.6.

Giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu...........................................................4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ........................6
2.1.

Khái quát về lĩnh vực nghiên cứu ..................................................................6

2.1.1. Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp. Hồ Chí Minh......................................6
2.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh ........................7
2.2.

Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu ......................................8

2.2.1. Hành vi tiêu dùng ....................................................................................8
2.2.2. Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng......................................12
2.2.3. Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hàng của người tiêu
dùng
2.3.

...............................................................................................................13

Một số nghiên cứu trong và ngoài nước ......................................................17

2.3.1. Nghiên cứu trong nước .........................................................................17
2.3.2. Nghiên cứu nước ngoài .........................................................................18
2.4.

Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn ...................................21

2.4.1. Các giả thuyết .......................................................................................21


vi
2.4.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất .................................................................24
2.4.3. Quan điểm về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp .............................25
2.4.4. Quan điểm về đối tượng thu nhập thấp ...................................................28
2.4.5. Kinh nghiệm về nhà ở cho người thu nhập thấp của một số nước trên thế
giới ....................................................................................................................29
2.5. Thực trạng thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh ......31
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ............................................................................................36
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................37
3.1. Quy trình nghiên cứu ......................................................................................37
3.2. Nghiên cứu định tính ......................................................................................38
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu định tính .................................................................38
3.2.2. Kết quả nghiên cứu định tính ..................................................................39
3.2.2.1. Kết quả thảo luận nhóm .................................................................39
3.2.2.2. Kết quả phát triển thang đo ..............................................................42
3.2.2.3. Kết quả phỏng vấn sâu .....................................................................42
3.3. Nghiên cứu định lượng ...................................................................................43
3.3.1. Thiết kế mẫu nghiên cứu .........................................................................43
3.3.2. Thu thập thông tin mẫu nghiên cứu ........................................................43
3.3.3. Phương pháp phân tích dữ liệu nghiên cứu.............................................44
3.3.3.1. Đánh giá thang đo ..........................................................................44
3.3.3.2. Phân tích hồi qui...............................................................................45
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ............................................................................................47
CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................48

4.1 Đánh giá thang đo ............................................................................................48
4.1.1 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư
(UT) ...................................................................................................................49
4.1.2 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập (TN0029 .....................50
4.1.3 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường (MT) .......................50
4.1.4 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả (GC) ................................51
4.1.5 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí (VT) ..................................51


vii
4.1.6 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị (CT) ...........52
4.1.7 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội (XH) .........52
4.1.8 Kết luận ....................................................................................................53
4.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành
cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh . .................53
4.2.1 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ 1 ...........................................54
4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 14) ........................58
4.2.3 Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường .........................60
4.3 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến ..................................................61
4.3.1 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1 .................................61
4.3.1.1 Mô hình lần 1 ....................................................................................61
4.3.2 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 .................................62
4.3.2.1 Mô hình lần 2 ....................................................................................62
4.3.2.2 Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy .............................................63
4.3.3 Đánh giá mức độ quan trọng của các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí
Minh. .................................................................................................................67
4.3.3.2 Kết quả thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP.Hồ Chí Minh ..69
4.3.3.3. Kiểm định giả thuyết H8 ...................................................................71

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ........................................................................................74
CHƯƠNG 5: CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ ..................................................................75
5.1 Tóm tắt kết quả nghiên cứu .............................................................................75
5.2. Đề xuất các hàm ý quản trị .............................................................................78
5.2.1. Đề xuất với chủ đầu tư ............................................................................78
5.2.2. Kiến nghị với cơ quan ban ngành liên quan............................................81
5.3. Kết luận ...........................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................87
PHỤ LỤC ..................................................................................................................89


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. ANOVA (Analysis Variance): Phân tích phương sai
2. CT: Yếu tố hoạt động chiêu thị
3. GC: Yếu tố giá cả
4. MT: Yếu tố môi trường sống
5. TN: Yếu tố thu nhập
6. UT: Yếu tố uy tín, chất lượng của chủ đầu tư
7. VT: Yếu tố vị trí
8. XH: Yếu tố xã hội
9. EFA (Exporatory Factors Analysis): Phân tích yếu tố khám phá
10. HOREA: Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
11. UBND: Ủy ban nhân dân
12. QĐ: Quyết định
13. BXD: Bộ xây dựng
14. UNDP: Chương trình Phát triển của Liên hợp quốc
15. HDB: Ủy ban phát triển nhà ở Singapore
16. LHQ: Liên Hiệp Quốc

17. KMO: Hệ số Kaiser – Mayer Olkin
18. Sig. (Observed significance level): Mức ý nghĩa quan sát
19. SPSS (Statistical Package for the Social Sciences): Phần mềm toán thống kê cho
khoa học xã hội
20. Tp. HCM: thành phố Hồ Chí Minh
21. VIF (Variance Inflation Factor): Hệ số phóng đại phương sai


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 2.1. Dự báo nguồn cung mới của thị trường bất động sản Tp. HCM năm 2017
........................................................................................................................................ 34
Biểu đồ 2.2. Thị phần thị trường căn hộ bình dân Tp. Hồ Chí Minh năm 2016........... 35

Bảng 2.1. Bảng thống kê các nghiên cứu trong nước……………………………18
Bảng 2.2. Bảng thống kê các nghiên cứu ngoài nước……………………………20
Bảng 4.1: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư .. 49
Bảng 4.2: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập .......................................... 50
Bảng 4.3: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường ...................................... 50
Bảng 4.4: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả ............................................... 51
Bảng 4.5: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí................................................. 51
Bảng 4.6: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị .......................... 52
Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội ........................ 52
Bảng 4.8: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất..................... 54
Bảng 4.9: Bảng phương sai trích lần thứ nhất ............................................................... 55
Bảng 4.10: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất ............................................... 56
Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối ......................... 58
Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần cuối .................................................................... 58
Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối ..................................................... 59

Bảng 4.14:Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần 1 ... 62
Bảng 4.15: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2.... 65
Bảng 4.16: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2 ...... 66
Bảng 4.17: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter ..... 66
Bảng 4.18: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố uy tín, chất lượng ............ 69
Bảng 4.19 Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố thu nhập ........................... 70
Bảng 4.20: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố môi trường ...................... 70
Bảng 4.21: Kết quả đánh giá nhân tố ảnh hưởng qua yếu tố giá cả ............................... 71


x

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975)..........................9
Hình 2.2. Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB) .................10
Hình 2.3. Mô hình hành vi người tiêu dùng ..............................................................11
Hình 2.4: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi ..................................13
Hình 2.5: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh
...................................................................................................................................25
Hình 3.1: Qui trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh. .............37
Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề xuất về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua
chung cư thu nhập thấp của người dân Tp. Hồ Chí Minh tại Quận 2 (hiệu chỉnh). .41
Hình 4.1. Mô hình ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2
của người dân Tp.Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 1) . .................................................60
Hình 4.2: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi qui ......................63
Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa .............................................64
Hình 4.4: Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa .........................................64
Hình 4.5: Mô hình lý thuyết chính thức về ý định mua chung cư dành cho người

thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 2) ...........68
Hình 5.1: Mô hình nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung
cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân Tp.Hồ Chí Minh (cuối
cùng). .........................................................................................................................76


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1.1.

Sự cần thiết của đề tài
Là một đất nước đang phát triển với dân số khoảng 90 triệu người, Việt Nam

đang phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của
người dân về nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, y tế, giáo dục và môi trường... Với dân
số đô thị hiện chiếm khoảng gần 31,5 triệu người và tăng trưởng dân số đô thị dự
kiến hàng năm vào khoảng 950-1200 nghìn người trong thập niên tới, vấn đề nhà
ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết,
đặc biệt là tại các thành phố lớn.
“Nhà ở” là nhu cầu cần thiết trong đời sống con người: “An cư” thì mới “Lạc
nghiệp”. Chưa bao giờ vấn đề nhà ở lại được quan tâm như hiện nay khi mà lượng
người đổ về các thành phố lớn làm ăn, sinh sống ngày một đông. Quỹ đất không
phát triển nhưng dân số ngày một gia tăng kéo theo giá nhà đất không ngừng tăng
lên đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.
Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, nền kinh tế nước ta
đang có những chuyển biến tích cực, kèm theo sự gia tăng mức sống của người
dân. Quá trình đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người
nghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp đang
phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và

hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở
của mình.
Theo nghiên cứu về thị trường nhà ở của Bộ Xây dựng cho thấy, trong số
những người có nhu cầu về nhà ở có đến 80% người dân không đủ khả năng tự
mình chi trả theo cơ chế thị trường. Đây chính là lý do khiến các dự án nhà ở xã
hội được quan tâm hơn bao giờ hết.
Thời gian vừa qua, thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hướng tới phục
vụ các đối tượng có thu nhập cao, đặc biệt kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài
được tham gia đầu tư bất động sản, hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại cao cấp để kinh doanh, tình trạng đầu cơ về nhà ở làm


2

cho giá nhà được đẩy lên rất cao càng làm cho người thu nhập thấp khó có điều
kiện giải quyết nhu cầu về nhà ở, chỗ ở kể cả thuê nhà nếu chỉ dựa vào nguồn thu
nhập hạn hẹp của bản thân và gia đình mà không có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của
Nhà nước.
Mặc dù trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương,
chính sách tạo điều kiện cho người dân mua và xây dựng nhà ở (gói 30.000 tỷ của
Thủ Tướng Chính Phủ từ 2013 và kết thúc cuối 2016, vay vốn ưu đãi với lãi suất
4,8% từ Ngân hàng chính sách xã hội năm 2016,…) nhưng việc chăm lo, tạo điều
kiện cho người thu nhập thấp để họ có chỗ ở ổn định phù hợp vẫn là vấn đề nan
giải. Nhất là khi đất nước đang chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước.
Có thể nói nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh càng trở nên bức bách, rất cần có sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước để
đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thực hiện chức năng chăm lo,
cải thiện chỗ ở cho mọi tầng lớp nhân dân của Nhà nước xã hội chủ nghĩa.
Xuất phát từ vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định chọn đề tài “Các yếu

tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại
quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh” làm luận văn tốt nghiệp.
1.2.

Mục tiêu đề tài nghiên cứu
a. Mục tiêu tổng quát
Các nhân tố khách quan, chủ quan tác động đến ý định mua căn hộ chung

cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
b. Mục tiêu cụ thể
- Xác định các nhân tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho
người thu nhập thấp của người dân Tp. Hồ Chí Minh tại Quận 2.
- Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến ý định mua căn hộ
chung cư thu nhập thấp của người dân. Khảo sát, đánh giá và kiểm định thực
nghiệm mô hình nghiên cứu hành vi mua của khách hàng.
- Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua hàng của


3

khách hàng.
- Từ kết quả nghiên cứu đề xuất các hàm ý nhằm thúc đẩy sự phát triển thị
trường bất động sản (phân khúc thu nhập thấp) tại địa bàn Quận 2, Tp. HCM nói
riêng và có thể tham khảo cho cả nước.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến đến ý định mua căn hộ

chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí
Minh.
- Đối tượng khảo sát: Là những khách hàng đang có ý định mua chung cư
dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 thành phố Hồ Chí Minh.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
-

Về không gian: phạm vi nghiên cứu đề tài này chỉ giới hạn tại Quận 2 và

các Quận lân cận Quận 2: Quận Bình Thạnh, Quận Thủ Đức, Gò Vấp, Quận 9 Tp.
Hồ Chí Minh.
-

Về thời gian: số liệu thu thập từ các báo cáo của các chủ đầu tư căn hộ thu

nhập thấp tại Quận 2 và các quận lân cận, các kênh bất động sản CBRE,
SAVILLS giai đoạn 2014-2016 kết hợp tác giả đi khảo sát thực tế từ tháng 8 đến
tháng 10 năm 2016.
1.4.

Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu
- Luận văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, điều tra xã hội

học, mô hình hóa trên nguyên tắc gắn lý luận với thực tiễn.
- Đề tài sử dụng cả 2 phương pháp định tính và định lượng.
Nghiên cứu sơ bộ định tính: Nghiên cứu định tính thường được dùng tìm
hiểu sâu về thái độ và hành vi khách hàng (Lee, 1999). Vì vậy nghiên cứu này sử
dụng bước nghiên cứu định tính thông qua thảo luận với các chuyên gia trong
ngành và một số khách hàng thu nhập thấp đang có nhu cầu mua chung cư thu
nhập thấp tại Quận 2. Mục đích của nghiên cứu này là khám phá các nhân tố tác

động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người


4

dân TP. Hồ Chí Minh. Từ đó, nghiên cứu xây dựng bảng câu hỏi thăm dò ý kiến
của khách hàng, làm cơ sở cho thu thập số liệu nghiên cứu định lượng tiếp theo.
Nghiên cứu định lượng: dùng kỹ thuật thu thập thông tin trực tiếp bằng
cách phỏng vấn 300 người dân sinh sống tại tại Quận 2, Quận Bình Thạnh, Quận
Thủ Đức, Quận 9 Tp. Hồ Chí Minh thông qua bảng câu hỏi khảo sát, cách lấy mẫu
là chọn mẫu thuận tiện phi xác suất thuộc đối tượng khảo sát của đề tài nghiên
cứu.
- Dữ liệu thu được sẽ được xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS 20.0
- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.
- Phân tích nhân tố khám phá (EFA).
- Phân tích hồi quy tuyến tính, qua đó xác định mức độ tác động của các
yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận
2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
1.5.

Kết cấu của đề tài
Luận văn cấu trúc thành 5 chương bao gồm:
- Chương 1: Tổng quan về nghiên cứu: Giới thiệu tổng quan về nghiên cứu.
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu: Trình bày cơ sở lý

thuyết liên quan đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận
2 của người dân TP. Hồ Chí Minh .
- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp nghiên cứu,
quy trình nghiên cứu để kiểm địn thang đo bằng Cronbach’S alpha, EFA,
Regression…

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu: Trình bày phương pháp phân tích, kết quả
nghiên cứu.
- Chương 5: Các hàm ý quản trị: Tóm tắt những kết quả chính của nghiên
cứu, khả năng ứng dụng, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.
1.6.

Giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu sẽ cho thấy được những những yếu tố nào là yếu tố mà

khách hàng quan tâm nhiều nhất và mức độ quan trọng của các yếu tố đó đối với


5

khách hàng ra sao khi họ có ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp
tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
Kết quả có thể giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn về khách hàng mục tiêu của
mình để từ đó lên ý tưởng thiết kế xây dựng và bán hàng tốt hơn. Bên cạnh đó
nghiên cứu cũng góp phần giúp các cơ quan chức năng hiểu hơn về nhu cầu thực
tế của người dân mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 để từ đó
ban hành cơ chế quản lý thị trường đạt hiệu quả hơn.


6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ
HÌNH NGHIÊN CỨU
Chương 1 đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Chương 2 nhằm mục
đích giới thiệu cơ sở lý thuyết về sự lựa chọn và các nhân tố ảnh hưởng đến ý định
mua chung cư thu nhập thấp của người dân. Từ đó nghiên cứu đưa ra các thành

phần trong mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho
người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
2.1.

Khái quát về lĩnh vực nghiên cứu

2.1.1. Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp. Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị, trung tâm tài chính lớn nhất của cả nước;
nơi tập trung đầy đủ các Ngân hàng, các công ty tài chính, chứng khoán, các tập
đoàn đa quốc gia.... Cùng với tốc độ phát triển nhanh của kinh tế, quy mô đô thị
cũng được mở rộng. Nhiều khu đô thị mới hình thành, các dự án cao ốc văn
phòng, nhà ở cao cấp được xây dựng rầm rập. Thành phố ngày càng khang trang
và hiện đại hơn. Với diện tích tự nhiên chiếm 2.095 km2, năm 2016 mật độ dân số
trung bình là 4.022 người/km2, thu nhập bình quân đầu người khoảng 5.428 USD.
Dân số năm 2016 ở Tp.HCM khoảng 8,43 triệu người (có hộ khẩu thường trú)
(Cục Thống kê Tp.HCM, 2016); tổng toàn TP khoảng 13 triệu người. Từ năm
1999 – 2005, các quận huyện ngoại thành như Quận 12, Thủ Đức, Bình Tân,… có
tỷ lệ tăng trưởng dân số cao nhất Tp.HCM. Nguyên nhân chính là cơ hội việc làm
và thu nhập đối với những người lao động, đặc biệt là lao động không có kỹ năng.
Tuy nhiên, mảnh đất này cũng sẽ tiêu tốn số tiền không hề nhỏ do chi phí sống đắt
đỏ. Điều kiện nơi ở đối với lao động di cư có trình độ cao, có thu nhập cao thì nhà
ở ổn định. Song đa số người lao động đều phải ở nhà trọ, nhà thuê với chất lượng
thấp kém, không đảm bảo vệ sinh, ánh sáng, an ninh trật tự kém…
Trước là sóng nhập cư ồ ạt, dân số của Tp.HCM tăng nhanh. Theo đó, thị
trường nhà ở cũng phát triển rất nhanh, số lượng và chất lượng nhà ở gia tăng
đáng kể. Ban đầu, những người dân nhập cư tìm thấy nơi trú ngụ trong các khu


7

nhà ở cho thuê tạm bợ với giá rẻ có thể chấp nhận được. Đây là giải pháp tình thế
để đối phó về chỗ ở và giá cả nhà ở. Phát triển tự phát và lấn chiếm đất bất hợp
pháp gây khó khăn trong quản lý đô thị, công tác quy hoạch và phát triển các khu
tái định cư. Tuy nhiên, trong suốt hơn hai thập kỷ qua, Chính phủ đã ban hành
nhiều chính sách, tạo ra những thay đổi đáng kể về chính sách nhà ở, đặc biệt là
nhà ở đô thị như khuyến khích tư nhân phát triển nhà ở; nhà ở cho thuê; phát hành
chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, ...
Giá cả của thị trường nhà đất cũng tác động mạnh đến sự phát triển của đô
thị. Nhu cầu của người dân về xây dựng nhà ở cùng với sự thoái thác của Nhà
nước như là người cung cấp nhà ở hay trợ cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp
đã làm gia tăng sự bùng nổ nhà ở tại các đô thị Việt Nam, đặt biệt là Tp.HCM. Thị
trường hóa đã dẫn đến sự đa dạng sản phẩm nhà ở với chất lượng, quy mô và giá
cả. Với chính sách đất đai không rõ ràng, kinh tế tăng trưởng nhanh, đặc biệt là
khu vực tư nhân, thu nhập được nâng cao đã làm gia tăng nhu cầu bất động sản
không chỉ cho mục đích nhà ở mà còn để kinh doanh.
Hơn nữa, phát triển thị trường tín dụng bất động sản cũng đã hỗ trợ tích cực
cho sự phát triển nhu cầu thị trường nhà ở. Thị trường bất động sản đạt đến đỉnh
điểm vào năm 2003, và sau đó năm 2007, thời điểm Việt Nam gia nhập tổ chức
WTO và đầu cơ tài chính đóng vai trò quyết định. Kết quả là bùng nổ quá mức thị
trường bất động sản, và Việt Nam (đặc biệt là Hà Nội và Tp.HCM) là một trong
những nơi có giá nhà ở cao nhất trên thế giới.
2.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh
Quận 2 được thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 trên cơ sở tách ra từ 05 xã
Bình Trưng, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, An Khánh, An Phú thuộc huyện Thủ Đức
theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ. Quận 2 nằm ở phía
Đông của thành phố Hồ Chí Minh, trên tả ngạn sông Sài Gòn. Tổng diện tích tự
nhiên của quận 2 là 5.017 ha. Ngày 27/5/2005 UBND TP đã kí quyết định số
6566/ QĐ- UBND về phê duyệt chi tiết quy hoạch chung xây dựng khu đô thị mới
thủ thiêm 1/5000 và điều chỉnh quy hoạch chi tiết Trung tâm khu đô thị mới thủ

8

thiêm tỉ lệ 1/2000. Quy hoạch phát triển.
Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và thành phố
Hồ Chí Minh, quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của thành phố sau
này, đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về
đường bộ, đường xe lửa, đường thuỷ nối liền thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh:
Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu. Quận có tiềm năng về quỹ đất xây
dựng, mật độ dân số còn thưa thớt, được bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi
trường còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của mình.
Khi trung tâm hành chính, tài chính và kinh tế ở quận 1 đã thật sự quá tải và
không còn khả năng để mở rộng do quỹ đất hạn hẹp, thêm vào đó là chi phí đầu tư
quá cao. UBND thành phố đã tìm phương án di dời một phần các trung tâm này
qua một địa bàn khác và Quận 2 chính là sự lựa chọn ưu việt. Nhờ vào vị trí địa lý
thuận lợi và quỹ đất sạch còn nhiều nên Quận 2 đã trở thành trung tâm hành chính,
tài chính, kinh tế mở rộng của thành phố, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài
nước trong tương lai. Chính vì vậy số lượng dân cư sẽ ngày một tăng trong tương
lai kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân viên chức, người lao động, người
nhập cư, người thu nhập thấp trên địa bàn là rất lớn.
2.2.

Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu

2.2.1. Hành vi tiêu dùng
Từ thập niên 60 của thế kỷ XX đã có nhiều công trình nghiên cứu ý định
hành vi của người tiêu dùng. Các lý thuyết này đã được chứng minh thực nghiệm
ở nhiều nơi trên thế giới. Dưới đây là các lý thuyết tiêu biểu.

9



Mô hình hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action –TRA)
Niềm tin đối với các
thuộc tính của sản
phẩm

Thái độ

Đo lường niềm tin đối
với những thuộc tính
của sản phẩm
Niềm tin đối với
những người ảnh
hưởng sẽ nghĩ rằng tôi
nên hay không nên sử
Sự thúc đẩy làm theo
ý muốn của người ảnh
hưởng

Ý định
hành vi

Hành vi
thực sự

Chuẩn
chủ quan

Hình 2.1. Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975)
Thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action) được Ajzen &
Fishbein xây dựng từ cuối thập niên 60 của thế kỷ XX và được mở rộng trong thập
niên 70. Theo TRA, ý định hành vi (Behavior Intention) là yếu tố quan trọng nhất
dự đoán hành vi tiêu dùng. Ý định hành vi bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố: thái độ và
chuẩn chủ quan. Trong mô hình TRA, thái độ được đo lường bằng nhận thức về
các thuộc tính của sản phẩm. Người tiêu dùng sẽ chú ý đến những thuộc tính mang
lại các ích lợi cần thiết và có mức độ quan trọng khác nhau. Nếu biết trọng số của
các thuộc tính đó thì có thể dự đoán gần kết quả lựa chọn của người tiêu dùng.
Yếu tố chuẩn chủ quan có thể được đo lường thông qua những người có liên
quan đến người tiêu dùng (như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,…); những người
này thích hay không thích họ mua. Mức độ tác động của yếu tố chuẩn chủ quan
đến xu hướng mua của người tiêu dùng phụ thuộc: (1) mức độ ủng hộ/phản đối
đối với việc mua của người tiêu dùng và (2) động cơ của người tiêu dùng làm theo
mong muốn của những người có ảnh hưởng. Mức độ ảnh hưởng của những người


10

có liên quan đến xu hướng hành vi của người tiêu dùng và động cơ thúc đẩy người
tiêu dùng làm theo những người có liên quan là hai yếu tố cơ bản để đánh giá
chuẩn chủ quan. Mức độ thân thiết của những người có liên quan càng mạnh đối
với người tiêu dùng thì sự ảnh hưởng càng lớn tới quyết định chọn mua của họ.
Niềm tin của người tiêu dùng vào những người có liên quan càng lớn thì xu hướng
chọn mua của họ cũng bị ảnh hưởng càng lớn. Ý định mua của người tiêu dùng sẽ
bị tác động bởi những người này với những mức độ ảnh hưởng mạnh yếu khác
nhau.
Tóm lại mô hình thuyết hành động hợp lý TRA là một mô hình dự báo về ý
định hành vi, xem ý định chính là phần tiếp nối giữa thái độ và hành vi. Ý định

của cá nhân để thực hiện hành vi bị tác động bởi 2 yếu tố là thái độ và chuẩn chủ
quan. Thái độ đối với một hành động là chúng ta cảm thấy như thế nào khi làm
một việc gì đó. Chuẩn chủ quan được xem như là những ảnh hưởng của môi
trường xã hội lên hành vi của cá nhân.
Ý định là một chỉ số thể hiện sự sẵn sàng của một người để thực hiện những
hành vi nhất định.


Mô hình hành động có kế hoạch

Thái độ
Chuẩn chủ quan

Ý định
hành vi

Hành vi
thực sự

Nhận thức kiểm soát
hành vi
Hình 2.2. Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB)
Thuyết hành vi dự định (TPB) (Ajzen, 1991), được phát triển từ lý thuyết
hành động hợp lý (TRA; Ajzen & Fishbein, 1975), giả định rằng một hành vi có
thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện hành vi đó.
Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh hưởng


11

đến hành vi, và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng để
thực hiện hành vi đó (Ajzen, 1991).
Xu hướng hành vi lại là một hàm của ba nhân tố. Thứ nhất, các thái độ được
khái niệm như là đánh giá tích cực hay tiêu cực về hành vi thực hiện. Nhân tố thứ
hai là ảnh hưởng xã hội mà đề cập đến sức ép xã hội được cảm nhận để thực hiện
hay không thực hiện hành vi đó. Cuối cùng, thuyết hành vi dự định TPB (Theory
of Planned Behaviour) được Ajzen xây dựng bằng cách bổ sung thêm yếu tố kiểm
soát hành vi cảm nhận vào mô hình TRA. Thành phần kiểm soát hành vi cảm nhận
phản ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi; điều này phụ thuộc
vào sự sẵn có của các nguồn lực và các cơ hội để thực hiện hành vi. Ajzen đề nghị
rằng nhân tố kiểm soát hành vi tác động trực tiếp đến xu hướng thực hiện hành vi,
và nếu đương sự chính xác trong cảm nhận về mức độ kiểm soát của mình, thì
kiểm soát hành vi còn dự báo cả hành vi.


Mô hình hành vi người tiêu dùng

Kích thích
Marketing

- Sản phẩm
- Giá
- Địa điểm
- Chiêu thị

Kích thích
Khác

- Kinh tế
- Công

nghệ
- Chính trị
- Văn hóa

Đặc điểm
người mua

-

Văn hóa
Xã hội
Tâm lý
Cá tính

Quá trình
ra quyết
đị h
- Nhận
thức vấn
đề
- Tìm
kiếm
thông tin
- Đánh giá
- Quyết
định

Quyết định của
người mua
- Chọn sản

phẩm
- Chọn công ty
- Chọn đơn vị
phân phối
- Định thời
gian
- Định số
lượng

Hình 2.3. Mô hình hành vi người tiêu dùng
(Nguồn: Philip Kotler (2001), Quản trị Marketing, Nxb. Thống kê, tr.198)
Hành vi người tiêu dùng là những phản ứng của khách hàng dưới tác động
của những kích thích bên ngoài và quá trình tâm lý bên trong diễn ra thông qua
quá trình quyết định lựa chọn hàng hóa, dịch vụ..

Thông qua nghiên cứu