Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG
ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------

LÊ THỊ HỒNG TRANG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG
ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------

LÊ THỊ HỒNG TRANG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH
TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.
HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHAN ĐÌNH
NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày 25 tháng 09 năm 2016.
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
Họ và tên

Chức danh Hội đồng

1

PGS. TS Lê Quốc Hội

Chủ tịch

2

TS. Trần Văn Tùng

Phản biện 1

3

TS. Phan Thị Hằng Nga

Phản biện 2

4

TS. Hà Huy Tuấn

Ủy viên

5

TS. Nguyễn Quyết Thắng

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã
được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016


NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên

: LÊ THỊ HỒNG TRANG

Giới tính : Nữ

Ngày, tháng, năm sinh : 23/08/1990

Nơi sinh : Tiền Giang

Chuyên ngành

MSHV

: Kế toán

: 1441850078

I- Tên đề tài:
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
II- Nhiệm vụ và nội dung:
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ lý luận về thị trường bất động sản và giá căn hộ
chung cư tại TP.HCM. Tổng quan mô hình lý thuyết và nhận diện các yếu tố
ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
2. Phân tích thực trạng thị trường giá căn hộ, luận giải thông qua xây dựng một
mô hình phù hợp hình biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá căn hộ chung cư.
3. Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá căn hộ tại Thành
phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
III- Ngày giao nhiệm vụ

: 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ

: 22/07/2016

V- Cán bộ hướng dẫn

: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký)

(Họ tên và chữ
ký)


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại
Thàn phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác và được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang


ii

LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công Nghệ TP.
HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình học tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS Phan Đình Nguyên,
Thầy đã trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận
này.
Em xin cảm ơn đến Ban giám hiệu và quý Thầy, Cô Hội đồng khoa học –
Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP. HCM đã tạo môi trường
học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các
kiến thức quý báu đến học viên.
Cuối cùng xin cảm ơn Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều
kiện để giúp tôi hoàn thành khóa học.
TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang


3

TÓM TẮT
Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của
người mua căn hộ chung cư. Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic và thuyết Vị thế
- Chất lượng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP. HCM. Trong

nghiên cứu này, tác giả xây dựng bảng câu hỏi thu thập dữ liệu căn hộ, bảng hỏi ý
kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Tác giả thực hiện lấy ngẫu nhiên 57
chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức
với 827 mẫu và đạt yêu cầu phân tích thống kê.
Từ đó tác giả nhận diện ra 38 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư.
Tác giả vận dụng mô hình ước lượng OLS và xử lý bằng Stata để phân tích các yếu
tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chng cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
2

Kết quả phân tích hồi quy cho biết có 26 biến có ý nghĩa thống kê và có R =
0.9438 cho biết các biến trong mô hình có ảnh hưởng tới 94,38% sự thay đổi của
biến phụ thuộc và biến chất lượng thang máy có ảnh hưởng cao nhất đến giá căn
hộ chung cư với 6,74% và biến tổng diện tích khu chung cư có ảnh hưởng thấp
nhất đến giá căn hộ chiếm 0,000402%.
Từ khóa: Biến động giá bất động sản, giá căn hộ-hedonic.


4

ABSTRACT
Research content of this thesis is put under the perspective of
apartment buyers. Research using hedonic models and theories Position - Quality
to determine the factors affecting the price of apartments in the city. HCM. In this
study, the authors

built

a

questionnaire

to

collect

data

apartments,

questionnaires expert opinion in the field of real estate. Author done randomly
apartment 57 in the area of District 2, 7, 8, 9, 12, Binh Thanh, Binh Tan, Thu Duc
with 827 qualified samples and statistical analysis.
Since then authors identify 38 factors that affect the price of apartments. The
authors apply the model estimated using Stata OLS and process to analyze
the factors affecting the price of apartments chng residence in Ho Chi Minh City.
Results of regression analysis, said there are 26 variables that have a
2

statistically significant and R = 0.9438 shows the variables in the model affects
94.38% change of the dependent variable and the variable quality elevator
the highest impact on the price of apartments to 6.74% and the total area of
variable affecting condominium apartment prices lower to 0.000402% occupied..
Keywords: Movements in property prices, apartment-hedonic price.


5

MỤC LỤC
LỜI

CAM

ĐOAN

.....................................................................................................i

LỜI

CẢM

ƠN.......................................................................................................... ii TÓM
TẮT .............................................................................................................. iii
ABSTRACT ............................................................................................................
iv

MỤC

LỤC................................................................................................................v
DANH

MỤC

BẢNG

...............................................................................................ix

DANH

MỤC

HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ................................................................x PHẦN MỞ
ĐẦU ......................................................................................................1
1.1.Tính
cấp
thiết
tài.......................................................................................1

của

đề

1.2.Mục
tiêu
nghiên
............................................................................................1

cứu

1.2.1.Mục
tiêu
quát............................................................................................1

tổng

1.2.2.Mục
tiêu
cụ
.................................................................................................2

thể

1.2.3.Câu
hỏi
cứu...........................................................................................2

nghiên

1.3.Đối
tượng
và
phạm
.......................................................................2

vi

nghiên

cứu

1.3.1.Đối
tượng
nghiên
.......................................................................................2

cứu

1.3.2.Phạm
vi
nghiên
..........................................................................................2

cứu

1.4.Phương
pháp
nghiên
.....................................................................................2

cứu

1.5.Ý nghĩa khoa học của đề tài.................................................................................3
1.6.Kết cấu của luận văn ...........................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ........................................................5
1.1.Các công trình nghiên
tài.................................5

cứu

trong

nước

liên

quan

đến

đề

6

1.2.Các công trình
................................7

nghiên

cứu

ngoài

nước

liên

quan

đến

đề

tài

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT .....................................................................11
2.1.Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS ....................................................11
2.1.1.Khái
niệm
bất
..................................................................................11

động

2.1.2.Đặc
điểm
của
bất
.............................................................................12

sản

động

sản

2.1.3.Thị
trường
bất
sản..................................................................................13
2.1.4.Quá trình hình
sản.............................14

thành

và

phát

2.2.Khái
quát

về
nhà
chung
....................................................15

triển
cư,

thị
căn

động
trường
hộ

bất
chung

động
cư

2.2.1.Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 ............................15


7

2.2.2.Định nghĩa “chung cư” tại Singapore .............................................................16
2.2.3.Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam..............................................................17
2.2.4.Vai trò của của căn hộ chung cư.....................................................................17
2.2.5.Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư ......................................................18

2.2.6.Phân loại căn hộ, nhà chung cư hiện nay ........................................................19
2.2.7.Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư .........................................21
2.3.Giá căn hộ hay giá nhà chung cư .......................................................................23
2.3.1.Đặc điểm của giá căn hộ chung cư .................................................................24
2.3.2.Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư
..................25
2.3.3.Phương pháp tính chỉ số giá căn hộ chung cư.................................................27
2.4.Vị thế - chất lượng và mô hình định giá Hedonic trong nghiên cứu giá căn hộ
chung cư
..................................................................................................................30
2.4.1.Lý thuyết vị thế - chất lượng ..........................................................................30
2.4.2.Mô hình định giá Hedonic ..............................................................................31
2.5.Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM............34
2.5.1.Nhóm các đặc điểm tác động đến căn
hộ........................................................34
2.5.2.Nhóm các đặc điểm của người mua căn hộ ....................................................38
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ........................................................................................39
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................40
3.1.Quy trình nghiên cứu .........................................................................................40
3.2.Dữ liệu nghiên cứu ............................................................................................42
3.3.Mô hình nghiên cứu và các kiểm định...............................................................42
3.3.1.Giả thuyết nghiên cứu.....................................................................................52
3.3.2.Các kiểm định trong mô hình .........................................................................54
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ........................................................................................56
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................57
4.1.Thực trạng về biến động giá bất động sản căn hộ chung cư tại Tp.HCM ..........57
4.1.1.Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại Tp.HCM ........................................57


8

4.1.2.Nhìn toàn cảnh thị trường mua bán căn hộ tại TP. HCM trong 6 tháng đầu
năm 2016 như sau
...................................................................................................63
4.1.3. Thị trường căn hộ và tiềm ẩn yếu tố bất ổn ................................................63


vii

4.1.4.Triển vọng thị trường bất động sản căn hộ chung cư năm 2016
.....................64
4.1.5.Kết quả thu thập dữ liệu .................................................................................65
4.2.Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu .......................................................................70
4.3.Phân tích tương quan
.........................................................................................75
4.3.Kết quả mô hình nghiên cứu theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) .77
4.4.Kiểm định các giả thuyết hồi quy ......................................................................81
4.4.1.Kiểm định đa cộng tuyến................................................................................81
4.4.2.Kiểm định tự tương quan................................................................................83
4.4.3.Kiểm định phương sai thay đổi.......................................................................83
4.4.4.Tổng hợp kết quả kiểm định ...........................................................................84
4.4.5.Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo white
...................................85
4.4.6.Ý nghĩa của một số hệ số hồi quy ...................................................................90
TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ......................................................................................101
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................103
5.1.Nhóm giải pháp và kiến nghị ổn định giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.........103
5.1.1.Đối với các yếu tố trong nghiên cứu ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại
TP.Hồ Chí Minh ....................................................................................................103
5.1.2.Một số giải pháp và kiến nghị chung cho thị trường BĐS nhằm ổn định giá

căn hộ chung cư tại TP. HCM như sau ..................................................................113
5.2.Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo
..........................................115
5.2.1.Hạn chế của đề tài ........................................................................................115
5.2.2.Hướng nghiên cứu tiếp theo
.........................................................................116
KẾT LUẬN
..........................................................................................................117
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................118


8

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BXD

Bộ xây dựng

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TT

Thông tư

KCTP

Khoảng cách thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

OLS

Phương pháp bình phương bé nhất

VARIABLE

Tên biến


9

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Bảng tóm tắt các biến nghiên cứu trước được chọn trong mô hình
.........42
Bảng 3.2. Bảng diễn giải biến trong mô hình nghiên cứu........................................47
Bảng 4.1. Bảng tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án
...........................................66
Bảng 4.2. Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát
...............................................71
Bảng 4.3. Bảng thống kê các quận trong mẫu nghiên cứu.......................................72
Bảng 4.4. Bảng thống kê mô tả các biến trong mô hình ..........................................73
Bảng 4.5. Bảng ma trận phân tích tương quan giữa các biến nghiên cứu

................76
Bảng 4.6. Bảng kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS ...................77
Bảng 4.7. Bảng kết quả kiểm định đa cộng tuyến....................................................81
Bảng 4.8. Bảng kiểm định phương sai thay đổi theo White ....................................84
Bảng 4.9. Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo
White...........................85


10

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 2.1. Các phân khúc của thị trường bất động sản
.............................................27
Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu
.....................................................40
Biểu đồ 3.2. Hoạt động thị trường căn hộ quý
2/2016.............................................58
Biểu đồ 3.3. Chỉ số giá nhà ở theo quý tại TP. HCM ..............................................59
Biểu đồ 3.4. Nguồn cung chào bán mới ra thị trường..............................................60
Biểu đồ 3.5. Số căn hộ bán được, mở bán mới trong quý 2/2016
............................60
Biểu đồ 3.6. Loại căn hộ chào bán ra thị trường
......................................................61
Biểu đồ 3.7. Lượng giao dịch Bất động sản (giao dịch) ..........................................62
Biểu đồ 3.8. Số căn hộ được bán toàn thị trường TP.HCM .....................................63
Biểu đồ 3.9: Biểu đồ hình cột đơn giá trung bình căn hộ khảo sát ..........................69


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong
những loại hình BĐS chủ yếu giao dịch trên thị trường là căn hộ chung cư. Với điều
kiện nền kinh tế đang phát triển như hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn
trong khi quỹ đất lại hạn chế đặc biệt là trên địa bàn các thành phố.Và đây là vấn đề
nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân nên việc giải quyết
vấn đề về nhà ở là một trong những vấn đề cần thiết và cấp bách. Theo thống
kê của Bộ Xây dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếm
một tỉ lệ đáng kể trong cơ cấu về diện tích nhà ở.
Hiện nay rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng các tòa nhà chung cư cao
tầng hiện đại. Xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở
tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh,
hiện đại.
Đối với người dân, việc sở hữu một căn hộ chung cư đang là xu hướng lựa
chọn hàng đầu bởi những lý do thiết thực như vừa túi tiền, phù hợp với lối
sống hiện đại, an ninh đảm bảo. Một môi trường sống hiện đại, không gian thoáng
mát lại yên tĩnh, dịch vụ vệ sinh, an ninh luôn được đảm bảo chính là các nhân tố
thu hút người dân lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” của mình.
Nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với khả năng
tài chính lại đáp ứng được các nhu cầu sống thiết yếu thay vì lựa chọn một ngôi
nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người
dân hay không còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó. Giá bán lại bị
nhiều yếu tố như: diện tích căn hộ, tầng, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài
chi phối với mức độ khác nhau.
Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá căn hộ chung cư tại TP.HCM” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát

2

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP. HCM và đề
xuất các giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại TP. HCM.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
-

Xây dựng mô phù hợp biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá căn hộ chung cư tại TP. HCM.

-

Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần ổn định giá và phát triển bền
vững của thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM.

1.2.3. Câu hỏi nghiên cứu
- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM?
- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá giao dịch của căn hộ chung cư tại
TP.HCM như thế nào?
-

Từ nghiên cứu này, cần có giải pháp gì để ổn định giá và phát triển bền vững thị
trường căn hộ chung cư tại TP. HCM trong thời gian tới để người dân có cơ hội
mua căn hộ?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đối
với những người đã từng mua căn hộ chung cư tại TP. HCM.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Giới hạn nghiên cứu của đề tài là giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
-

Phạm vi không gian: đề tài thực hiện nghiên cứu khảo sát 827 mẫu căn
hộ chung cư trên địa bàn 08 quận gồm các quận gần trung tâm thành phố và
các quận xa trung tâm thành phố. Cụ thể là quận: 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh,
Thủ Đức và quận Bình Tân. Lý do chọn các quận vùng trung tâm và cả vùng
ven thành phố là vì muốn tạo tính đồng đều cho việc chọn mẫu.

- Phạm vi thời gian: khảo sát từ tháng 01/2016 đến tháng 06/2016.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Dựa vào mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu của đề tài, tác giả dự kiến


3

sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
1. Phương pháp định tính được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn sâu

7 chuyên gia về BĐS, hiện đang giữ chức vụ quan trọng trong các công
ty BĐS hoặc công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh và kết hợp
với dùng bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp những người đã từng cũng như
chuẩn bị mua căn hộ chung cư tại TP.HCM.
2.

Phương pháp nghiên cứu định lượng: mô hình hóa mối quan hệ giữa
các biến, thực hiện phân tích hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình

quân bé nhất (OLS) để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động
giá căn hộ chung cư.
Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành

Stata để thực hiện hồi quy phân tích dữ liệu khảo sát. Thông qua kết quả có được
tác giả phân tích, kiểm định sau đó thảo luận và đưa ra các yếu tố tác động nhiều
nhất đến giá căn hộ đồng thời đề xuất các giải pháp để phát triển bền vững thị
trường này.
1.5. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài nghiên cứu là một tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến
giá căn hộ trên địa bàn TP.HCM để có thể chọn cho mình một căn hộ ưng ý.
Đồng thời giúp các nhà đầu tư, các nhà quản lý và doanh nghiệp có thêm một
căn cứ khoa học về công tác định giá căn hộ chung cư để ra quyết định quản lý và
kinh doanh, sao cho sản phẩm căn hộ đưa ra thị trường được tiếp cận một cách tốt
nhất cho người dân.
Luận văn đã hệ thống hoá khung lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến
giá căn hộ chung cư tại TP. HCM. Đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường,
khảo sát thực tế trên địa bàn khu vực mà đề tài quan tâm.
Luận văn đã sử dụng phương pháp định tính và định lượng nhằm lượng
hóa các yếu tố.
1.6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm có 5 chương:
Chương 1. Tổng quan nghiên cứu


4

Chương 2. Cơ sở lý thuyết
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
Chương 4. Kết quả nghiên cứu

Chương 5. Giải pháp và kiến nghị


5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài
(1). Hoàng Văn Cường & ctg

[2]

tổng kết kinh nghiệm của một số nước về phát

triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động
sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2006; đề ra một số giải pháp định hướng
phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình biến
động giá bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
[8]

(2). Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013) nghiên cứu các vấn đề lý luận và nghiên
cứu trong lĩnh vực tài chính. Tác giả đã điều tra thí điểm 351 BĐS giao dịch trên thị
trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh. Tác giả đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá
căn hộ dựa trên lý thuyết Vị thế - Chất lượng với các nhân tố Diện tích của BĐS,
Chiều rộng đường, Vị trí của BĐS, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố
(KCTP). Giải thích được rằng ta thấy những quận trung tâm thành phố “vị thế”
chiếm tỷ trọng cao như: tại Quận 1 “vị thế” chiếm 73%; những Quận xa trung tâm
“vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 3 là 70%, Bình Thạnh 63%, Gò Vấp 54%. “Vị thế”
giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần.
(3). Nguyến Quốc Nghi và và các cộng sự (2012)

[9]

nghiên cứu về xác định

các nhân tố ảnh hưởng tới giá cho thuê bất động sản tại Cần Thơ. Với quy mô
mẫu
210 quan sát nghiên cứu đã xác định các nhân tố quyết định giá cho thuê bao gồm
diện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và giá cho thuê
trước đây.
(4). Nguyễn Ngọc Vinh (2012)

[4]

nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị

BĐS. Các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: Vị trí, yếu tố vật chất,
yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phi bất động sản. Trong đó nhóm vị trí
bao gồm 6 yếu tố: hạ tầng (hệ thống thoát nước, chất lượng vệ sinh khu vực, công
cộng trường học, công cộng công viên), an ninh, môi trường, giao thông, cảnh
quan, phong thủy); Nhóm yếu tố vật chất: hình dáng, kích thướt, kiến trúc, xây
dựng; Nhóm yếu tố kinh tế: lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản;
Nhóm tình trạng sử dụng bao gồm: chức năng sử dụng, trang trí nội thất; Nhóm
các yếu tố


6

phi BĐS bao gồm: các động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình. Nghiên cứu
đi đến kết luận cả 18 yếu tố đưa ra đều tác động đến giá trị của BĐS. Trong đó
nhóm yếu tố vị trí thông thường có tác động mạnh nhất. Đồng thời tác giả cũng

nghiên cứu yếu tố chất lượng thang máy cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ.
(5). Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013)

[11]

, nghiên cứu này tác giả

đã tìm ra yếu tố an ninh khu vực có tác động đến giá căn hộ theo chiều hướng tích
cực.
(6). Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)

[16]

sử dụng mô ình Hedonic và

thuyết vị thế - chất lượng nghiên cứu 160 mẫu căn hộ tại thị trường Tp.HCM. Tác
giả đã xác định các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá bất động sản là vị trí của bất
động sản đó, diện tích, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm thành phố và
khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường là các nhân tố ảnh hưởng đến giá
BĐS. Trong đó vị trí tọa lạc của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất. Giá BĐS tọa lạc trong
hẻm thấp hơn giá BĐS tọa lạc trên mặt tiền đường; trung bình BĐS nằm sâu trong
hẻm thêm 1 mét thì giá trị giao dịch giảm 0,14%. Bên canh đó, khoảng cách từ
BĐS đến trung tâm thành phố tỷ lệ nghịch với giá của BĐS vì BĐS ở vị trí càng xa
trung tâm, giá trị được giao dịch càng giảm. Hai nhân tố diện tích căn hộ và tổng
diện tích BĐS tỷ lệ thuận với giá BĐS mặc dù hệ số ảnh hưởng không lớn.
(7). Trần Thanh Hùng (2008)

[15]

trong nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Vị thế -

chất lượng, nghiên cứu chỉ ra rằng tổng diện tích bất động sản là yếu tố ảnh hưởng
đến giá bất động sản.
(8). Nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng

[17]

đánh giá những khó khăn của

thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả
của nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng
thời luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất
động sản, từ đó đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động
sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất động
sản và chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa biến giá bất động sản và các biến số khác
của nền kinh tế.


7

1.2. Các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài
[18]

(1). Asabere và Huffman (1995)

sử dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các

yếu tố tác động đến giá căn hộ và cho rằng các yếu tố bên ngoài cũng có tác động
đến giá của bất động sản. Nghiên cứu của Asabere và Huffman (1995) tập trung vào
yếu tố kích cỡ đường phố lân cận cũng như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trục

đường chính. Các tác giả thu thập dữ liệu của 408 căn hộ gần hai trục đường
chính là Broad Street và Market Street ở Philadephia được rao bán giai đoạn
04/1980 đến
07/1991.
Dựa theo tiêu chuẩn của mô hình Hedonic, Asabere và Huffman đưa ra
mô hình gồm các biến như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trục đường Broad
Street/Market Street, nghịch đảo khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến khu trung tâm
Philadephia, tổng số tầng của tòa nhà căn hộ, tỷ số diện tích tòa nhà căn hộ
trên tổng diện tích xây dựng của tòa nhà, diện tích của căn hộ, quy mô của tòa
nhà có căn hộ.
Kết quả từ bảng hồi quy trong bài nghiên cứu của Asabere và Huffman cho
thấy rằng, hầu hết các biến đều có ý nghĩa thống kê, khoảng cách từ căn hộ đến các
trục đường chính Broad Street và Market Street cũng như khoảng cách đến
trung tâm Philadephia đều có tác động âm đến căn hộ. Ngoài ra, Asabere và
Huffman còn phát hiện ra rằng, trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2% trên mỗi Block
nhà tính từ trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street.
(2). Anderson (2001)

[19]

nghiên cứu khoảng cách đến công viên, sân golf, hồ

bơi cũng ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà chung cư.
[20]

(3). Anderson và West (2006)

đã nghiên cứu kết hợp yếu tố ô nhiễm

tiếng ồn và ô nhiễm không khí hay mức độ hài lòng của khách hàng đối với thảm

thực vật xung quanh tòa nhà chung cư và từ đó tác động đến giá.
(4). Bullard, 1996
1999

[49]

2003

[21]

; Irwin, 2002

[34]

[23]

; Brown và Charles, 1998

[22]

; Johnston và các cộng sự, 2002

; Spahr và Sunderman,

[35]

; Boris và các cộng sự,

nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong

cảnh, gần sông, suối, nhiều cây xanh.


8

(5). Cebula (2009)

[24]

nghiên cứu mô hình định giá Hedonic áp dụng cho thị

trường nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia. Những phát hiện chính của nghiên
cứu này là giá bán thực tế của nhà ở trong giai đoạn 2000-2005 có ảnh hưởng tích
cực bởi: số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lò sưởi, diện tích không gian sống, số
tầng của căn nhà, hồ bơi, khoảng cách từ nhà tới công viên hoặc quảng trường.
Ngoài ra, nghiên cứu còn chỉ ra giá bán nhà ở Savannah còn chịu ảnh hưởng bởi
yếu tố mùa của cung và cầu nhà ở, cụ thể là giá bán nhà có xu hướng cao hơn vào
tháng năm và tháng bảy.
(6). Hughes và Sirmans (1993)

[32]

về giá nhà tại Mỹ, nghiên cứu tác giả cho

thấy yếu tố diện tích và tổng số phòng của căn hộ cũng ảnh hưởng đến giá căn
hộ.
(7). Kain và Quigley (1970)

[39]

phát hiện ra rằng chất lượng các dịch vụ nhà ở,

số phòng, số lượng phòng tắm và diện tích sàn có ảnh hưởng đến giá nhà trong mô
hình bán logarit. Nghiên cứu này cũng vao gồm các biến khoảng cách đến các khu
vực trung tâm nhưng không có ý nghĩa thống kê.
(8). Morancho (2003)

[41]

sử dụng mô hình Hedonic để nghiên cứu mối quan hệ

giữa giá nhà và khu vực cây xanh đô thị (công viên, cây xanh). Nghiên cứu quan sát
810 nhà ở tại thành phố Castellón (Tây Ban Nha), kết quả cho thấy ngoài những
biến có ảnh hưởng chính đến giá nhà ở như diện tích nhà, kích thước của ban công,
số phòng tắm, số tuổi (năm xây dựng), thang máy và một nhà kho nhỏ thì khu
vực đô thị xanh (công viện, cây xanh) cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá. Cụ thể,
cứ xa khu vực đô thị xanh 100m thì giá nhà lại giảm 300.000 Pesetas (đơn vị tiền tệ
Tây Ban Nha – khoảng 1800 Euro).
(9). Selim (2008)

[51]

sử dụng mô hình tuyến tính Hedonic để nghiên cứu những

nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ, mô hình như sau:
LnP = bx + u
Phân tích dựa trên số liệu khảo sát toàn quốc năm 2004, cỡ mẫu trong
mô hình là 5741 mẫu phân tích bao gồm 46 biến, có các biến sau: đặc điểm về
vị trí, loại nhà, tuổi xây dựng, loại xây dựng, hệ thống khí đốt, số phòng, diện
tích và nhiều đặc điểm cấu trúc khác như hồ bơi, hệ thống thoát nước, thang

máy, … Kết