Luận án tiến sĩ PHÂN TÍCH các yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ VĨNH LONG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG

HUỲNH DUY KHOA

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ NGÀNH: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRƯƠNG ĐÔNG LỘC

Vĩnh Long, 2016


2

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi thực hiện, các số liệu và kết quả
nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố ở công trình nghiên cứu khác. Các
trích dẫn và số liệu tham khảo từ tài liệu khác được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Huỳnh Duy Khoa


3

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn
tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Cửu Long. Cảm ơn
các anh chị tại Văn phòng công chứng Thanh Thanh, văn phòng công chứng Phương
Anh, Sở Tài Nguyên và Môi Trường Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long đã
cung cấp số liệu để tôi thực hiện nghiên cứu.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến thầy PGS.TS Trương Đông Lộc là người
đã trực tiếp hướng dẫn tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Vĩnh Long, ngày tháng năm 2016
Tác giả

Huỳnh Duy Khoa

MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC BẢNG
ST
Tên bảng
T
2.1 Bảng diễn giải các biến độc lập
3. Quy hoạch các nhóm đất đến năm 2020 của Thành phố Vĩnh
Long
1
4.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn

Tra
ng
27
34

44

4.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí

45

4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất

46

4.4 Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

48

4.5 Kết quả phân tích hồi quy từ mô hình

48

DANH MỤC HÌNH


Số
hiêu
2.1

Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

21

2.2

Mô hình nghiên cứu

27

3.1

Bản đồ Thành phố Vĩnh Long

31

Tên hình

Trang


6

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Ngày nay cùng với
sự gia tăng dân số nhanh chóng cùng với sự phát triển kinh tế làm cho nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng. Đất đai trở nên khan hiếm nên đòi hỏi con người phải có
biện pháp sử dụng phù hợp.
Thành phố Vĩnh Long là một đô thị loại III bao gồm 7 phường và 4 xã trực
thuộc. Thời gian qua, thành phố đã tập trung đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội tạo động lực phát triển, hướng tới đô thị loại II trong tương lai.
Thành phố có sự tập trung đầu tư vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, đường giao

thông.. .Các trục đường chủ yếu đã hình thành như: tuyến tránh Quốc lộ 1A qua
Vĩnh Long, kè Cổ Chiên qua Phường 2, Phường 9 và xã Tân Ngãi, các trục đường
nội ô như đường Võ Văn Kiệt, Trần Đại Nghĩa, Bạch Đàn và đường giao thông các
xã. Trước nhu đó thì Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có những chính
sách quản lý các hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp
quyền sử dụng đất....Nhiệm vụ quản lý đất đai của thành phố trong giai đoạn hiện
nay khá quan trọng ảnh hưởng đến quá trình phát triển của thành phố. Để tạo cơ sở
nhằm thực hiện chính sách quản lý đất đai hiệu quả phục vụ công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, tính thuế, cho thuê đất.. .Việc xác định giá đất là việc làm hết sức
quan trọng.
Việc tính thuế phi nông nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục đích
sử dụng đất, thuế trước bạ, giá cho thuê đất dựa trên bảng giá đất do Uỷ ban nhân
dân tỉnh quy định. Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp hơn giá thực tế sẽ
làm thất thu thuế rất lớn. Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng là giá thực tế
trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp đồng
giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy


7

định thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất các bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá Uỷ ban
nhân dân tỉnh (thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập
cá nhân. Vì vậy, cần có một cơ sở để biết được yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ đó
có thể tham chiếu và điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng nguồn thu
cho ngân sách nhà nước.
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch của các
chủ thể khá hạn chế, do đó các nhà đầu tư rất cần cơ sở khoa học để tham khảo và ra

quyết định. Khi các doanh nghiệp khi quyết định đầu tư tại địa phương nào thì một
trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các
doanh nghiệp chính là giá đất để làm mặt bằng. Do đó, việc ban hành một giá đất
thích hợp và nắm được sự tác động của các yếu tố khác đến giá đất cũng là điều kiện
để thu hút đầu tư.
Trên thực tế tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long việc xác định khung giá mức giá
đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường thực tế gây
khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất của nhà nước và thất thu thuế, phí và lệ
phí. Sự chênh lệch này do nhiều nguyên nhân: chính sách quy hoạch cơ sở hạ tầng,
tâm lý người dân, sự biến động kinh tế, đặc điểm cụ thể vị trí, hình dáng, lợi thế kinh
doanh, môi trường, an ninh trật tự. Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh đều khảo
sát tính toán và ban hành khung giá đất để kịp thời cập nhật giá thị trường, nhưng
việc xác định giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ mang tính chất tổng thể cho từng
khu vực mà không xác định chi tiết dẫn đến sự chênh lệch so với giá thị trường. Do
đó việc xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cần thiết. Vì
những lý do nêu trên tôi chọn đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long” để làm đề tài nghiên cứu luận văn cao học.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1

Mục tiêu chung

Mục tiêu chung của đề tài là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở (thổ


8

cư) trên địa bàn TP. Vĩnh Long, trên cơ sở đó đề xuất một số chính sách liên quan
đến định giá đất trên địa bàn.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể

-

Phân tích thực trạng việc định giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long;

-

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long;

-

Đề xuất một số chính sách liên quan đến việc định giá đất trên địa bàn Thành
phố Vĩnh Long.

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1

Phạm vi về thời gian

Giai đoạn nghiên cứu của đề tài này là từ năm 2012 đến năm 2014.
1.3.2

Phạm vi về không gian

Địa bàn nghiên cứu của đề tài này là 4 xã và 7 phường thuộc Thành phố Vĩnh
Long.
1.3.3

Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn Thành phố Vĩnh Long. Giá đất ở được đề cập trong luận văn là đất ở đô thị
và đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố.
1.4 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN
Luận văn được cấu trúc thành 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Giới thiệu
Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long
Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long
Chương 5: Kết luận và kiến nghị


CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1.
2.1.1.
2.1.1.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN
Tổng quan về đất đai
Khái niệm đất đai

Đất đai là một khái niệm để chỉ một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, nó bao
gồm tập hợp những yếu tố theo chiều thẳng đứng: lớp đất phủ trên bề mặt, mặt nước,
hệ động thực vật trong lòng đất, trong nước, bầu khí quyển, khoáng sản trong lòng
đất và hệ thống cơ sở hạ tầng con người để lại trong quá trình cải tạo và sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất
đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan

trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay !”.
2.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
-

Vị trí cố định: mỗi thửa đất đều có vị trí riêng biệt và duy nhất nên con người
không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan. Do đó, khi sử dụng đất con người
phải lệ thuộc vào tính chất này, có nghĩa là phải sử dụng tại chỗ tuỳ theo tính
chất của từng thửa đất. Vì mỗi thửa đất có vị trí cố định khác nhau nên khả
năng sử dụng vào mục đích khác nhau và giá trị mỗi thửa cũng khác nhau

-

Giới hạn về diện tích: Đất đai được hình thành trải qua hàng triệu năm vận
động của địa chất do đó diện tích của nó là không thể thay đổi được. Con
người có thể cải tạo được tính chất đất, cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không
thể làm tăng hay giảm diện tích đất theo chủ quan của mình

-

Tính lâu bền: Đất đai có độ bền vĩnh cửu, khi sử dụng đất do con người có thể
làm giảm hoặc tăng độ màu mỡ của đất hay độ ổn định của đất. Tuy nhiên,
không thể làm hao mòn được bản chất của nó. Do đó để khai thác sử dụng đất
hiệu quả con người phải có kế hoạch sử dụng hợp lý và bảo vệ đất đai.

-

Chất lượng đất khác nhau: Do mỗi thửa đất có vị trí địa lý khác nhau nên chịu

sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố tự nhiên như khí hậu, nhiệt độ, độ ẩm, lượng
mưa hay các yếu tố tự nhiên của đất như địa chất, thực bì, thổ nhưỡng...). Do
đó mỗi thửa đất có chất lượng khác nhau.
2.1.2. Thị trường đất đai
2.1.2.1.

Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là nơi gặp gỡ và giao dịch giữa người
mua và người bán. Thị trường đất đai được suy rộng từ khái niệm thị trường, là nơi
giao dịch mà đối tượng giao dịch của nó là đất đai. Thị trường đất đai có thể được
hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa
các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong
một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
2.1.2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
-

Chủ thể thị trường: là những pháp nhân hoặc cá nhân có quyền và lợi ích độc
lập, có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai, có quyền quyết định cách sử dụng,
chuyển nhượng hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

-

Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
qua thị trường, trong thị trường đất đai ở Việt Nam do luật đất đai quy định
đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên không cá nhân nào

có quyền sỏ hữu mà chỉ có quyền sử dụng, do đó khách thể thị trường chính
là quyền sử dụng đất.

-

Giới trung gian thị trường: là các cá nhân hoặc tổ chức trung gian để làm cầu
nối liên kết giữa các chủ thể thị trường. Họ nắm được nhiều thông tin trên thị
trường đất đai và sử dụng thông tin này để cung cấp cho các chủ thể thị

trường.
Làm cho thị trường đất đai diễn ra trôi chảy hơn.
2.I.2.3.

Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai

Ở nước ta hiện nay đang xây dựng và phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường định hướng XNCH. Thị trường đất đai cũng chịu tác động của cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, thị trường đất đai có những nét đặc trưng khác biệt so với các thị


trường hàng hoá thông thường khác:
a. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá
Cùng với trình độ phát triển sản xuất hàng hoá, nhu cầu sử dụng hàng hoá của
con người, nhu cầu khai thác và sử dụng đất tăng thêm và đất đai ngày càng trở nên
khan hiếm, đất đai trở thành đối tượng được thương mại hoá. Vì vậy trình độ sản
xuất hàng hoá phát triển đã làm thay đổi quan hệ về ruộng đất, xuất hiện thị trường
đất đai
b. Chế độ sở hữu ruộng đất
Chế độ sở hữu ruộng đất ra đời từ rất lâu và phát triển từng bước trong quá
trình lịch sử. Từ chế độ sở hữu công về ruộng đất ở chế độ Công xã nguyên thuỷ đến

sở hữu tư nhân trong chế độ phong kiến và tư bản chủ nghĩa. Trong thời kỳ đầu chế
độ tư bản, sự tích tụ tư bản diễn ra bằng việc tước đoạt ruộng đất của nông dân để
thành lập trang trại quy mô lớn, nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê dẫn
đến sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đời.
c. Cầu về đất đai
Cung đất đai là bất biến, cầu đất đai khả biến do con người phát sinh thêm nhu
cầu trong quá trình sản xuất. Nhu cầu của con người về đất đai để làm tư liệu sản
xuất và xây dựng nhà ở. Thị trường thông thường chịu tác động của quy luật cung
cầu, nhưng xét thị trường đất đai thì cung đất không thay đổi, nếu có thì cũng chỉ là
chuyển mục đích sử dụng tuỳ vào chính sách quản lý của nhà nước. Do đó lượng cầu
quyết định giá trị của đất đai
2.I.2.4.
Đặc trưng chung của thị trường đất đai
a. Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Theo lý thuyết kinh tế học thì thị trường hoàn hảo là thị trường mà ở đó người
mua và người bán nắm được đầy đủ thông tin cần thiết và trao đổi là tự nguyện giữa
người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên tham gia không bị ép
buộc, giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi của tài sản giống nhau thị
giống nhau. Do đó, trên thị trường hoàn hảo thì hàng hoá trao đổi phải thuần nhất.
Tuy nhiên, do yếu tố đặc trưng của thị trường đất đai mỗi thửa đất có vị trí và điều
kiện khác nhau và là duy nhất không có sự giống nhau tuyệt đối. Bên cạnh đó, các
chủ thể tham gia thị trường này là không nhiều như thị trường hàng hoá thông


thường và chỉ nắm thông tin rất ít. Cung thị trường là bất biến nhưng cầu thì không
ổn định. Do đó, việc giao dịch đất đai chịu sự ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu tố chủ
quan của các chủ thể tham gia thị trường.
b. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, con người không thể tự sản xuất ra được
như các loại tài sản khác, nó được hình thành tự nhiên trải qua hàng triệu năm. Do

đó lượng cung là không thay đổi. Lượng cầu thì liên tục tăng do quá trình phát triển
nền kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải sử dụng đất đai để làm tư liệu sản xuất. Bên cạnh
đó áp lực gia tăng dân số làm nhu cầu về chỗ ở tăng cao. Đất đai ngày càng khan
hiếm. Thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, và yếu tố đầu cơ trong
thị trường này là rất nhiều.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, vì
vậy thị trường đất đai là thị trường quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình kiến
trúc trên đất. Nhà nước giữ vai trò định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quy hoạch sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó nhà nước nắm quyền điều tiết khả năng cung
của thị trường đất đai.
c. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn
Thị trường đất đai mang tính chất cạnh tranh không hoàn toàn khác với các thị
trường cạnh tranh ở nhiều mặt như sau:
-

Hàng hoá trong thị trường đất đai là độc nhất, mỗi thửa đất có đặc điểm đặc
trưng duy nhất không có sự thống nhất hoàn toàn, ít nhất là về vị trí. Do đó,
hàng hoá này không thể thay thế cho nhau.

-

Trong thị trường đất đai, mỗi mảnh đất là duy nhất nên có thể khi giao dịch
người mua hoặc người bán sẽ bị ép buộc của bên còn lại do người mua rất cần
mua hoặc người bán rất cần bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan,
trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá
bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường để họ đạt được ý nguyện của mình.
Trong thị trường cạnh tranh hoàn toàn, không có một ai có thể tác động làm
thay đổi đến giá thị trường do số lượng người tham gia rất lớn và hàng hoá rất
nhiều có thể thay thế cho nhau, nên thị trường vận động theo quy luật chung.

-

Thị trường cạnh tranh là thị trường không bị sự cản trở hoặc kích động do chủ
quan của con người. Tuy nhiên, thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi những
quy định của pháp luật và Nhà nước như: qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và
các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất...

-

Trong thị trường cạnh tranh thì người mua và người bán đều có kiến thức và
thông tin đầy đủ về thị trường. Còn trên thị trường đất đai, người mua và
người bán không nhận được thông tin đầy đủ và chính xác, đa phần bị ảnh

hưởng bởi các yếu tố đầu cơ.
d. Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Như đã phân tích ở trên, thị trường đất đai gắn liền với nền kinh tế, do đó khi
nền kinh tế tăng trưởng thì nhu cầu sử dụng càng cao và thị trường đất đai dễ bị
nóng lên và ngược lại kinh tế suy thoái thị trường đất đai sẽ bị đóng băng. Ngoài ra
thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm với các yếu tố chính trị, văn hoá, xã hội. Các
yếu tố như biến động chính trị, chính sách, pháp luật, an ninh quốc phòng, văn hoá
xã hội... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường đất đai.
2.1.3. Tổng quan về giá đất
2.1.3.1.

Khái niệm giá đất

Giá cả đất đai là sự phản ánh bằng tiền đối với các khoản lợi thu được hoặc các
khoản phải trả khi sử dụng đất đai. Giá cả đất đai cao hay thấp là do khả năng thu lợi

của nó nhiều hay ít trong khoảng thời gian nhất định. Ở nước ta giá đất là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nói cách khác chính là giá trị hiện hành của các khoản
lợi ích thu được trong một khoản thời gian nhất định được chi trả một lần.
Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất ”
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003, Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi


thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003, quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất... Đây là giá trị giao dịch dân sự, nó biểu hiện số tiền mà

người mua và người bán tự thoả thuận với nhau để giao dịch chuyển nhượng tại thời
điểm nhất định gọi là giá đất thị trường. Giá đất chịu tác động của quy luật cung cầu
và quy luật cạnh tranh.
2.I.3.2.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
a. Nhân tố thông thường
- Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính là những chính sách của nhà nước
để quản lý và điều tiết giá đất nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội và điều tiết
kinh tế vĩ mô theo định hướng của nhà nước trong từng thời kỳ.
+ Các chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất... Chế
độ về đất ảnh hưởng trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở
nước ta hiện nay, đất đai được phép chuyển nhượng tự do theo thị trường do đó giá
đất được vận động theo quy luật chung của thị trường.
+ Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền
thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh


của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy
trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất,
giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc
tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất
hợp lý.
+ Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ
dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh
đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh, đất nông
nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn.
+ Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, chính sách nới lỏng
hay thắt chặt quản lý đối với giá đất đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng hoặc giảm
của giá đất.
+ Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá

đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và
ngược lại
+ Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng. Việc nâng
cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở
hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhau
làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư.
- Nhân tố nhân khẩu
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tỷ lệ thuận với nhu cầu về đất, vì thế
mật độ nhân khẩu tăng lên thì nhu cầu tăng lên làm cho giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của
nhân khẩu. Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì môi trường an ninh trật tự tốt,
tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xu
hướng cao hơn những khu khác.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi về phương thức sinh hoạt,
tầng lớp dân số trẻ có xu hướng sống độc lập gia đình nhỏ một hai thế hệ, do đó nhu
cầu nhà ở tăng lên, kéo theo giá đất cũng tăng lên.
- Nhân tố xã hội
+ Tình trạng chính trị: Chính trị ổn định của một quốc gia hoặc một khu vực sẽ


làm con người yên tâm khi sinh sống và đầu tư sản xuất. Lòng tin của nhà đầu tư
được tăng lên làm cho giá đất tăng lên. Và ngược lại nếu chính trị kém ổn định thì
giá đất có xu hướng giảm xuống.
+ An ninh trật tự: Một khu vực an ninh trật tự tốt sẽ góp phần thu hút được
nhiều người có ý định sinh sống và đầu tư tại đó. Do nhu cầu tăng lên dẫn đến giá
đất cũng được tăng theo.
+ Đầu cơ nhà đất: Đây là hành vi mua đất để chờ đến giá tăng sẽ bán để thu
lợi. Thực sự họ không có nhu cầu sử dụng thửa đất nhưng mua để tìm cơ hội bán lại
cho người có nhu cầu với giá cao hơn. Trong thị trường đất đai, nhân tố đầu cơ có
tác động khá lớn đối với giá đất.

+ Đô thị hóa: Nền kinh tế ngày càng phát triển tốc độ đô thị hoá càng diễn ra
nhanh chóng. Và theo đó thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho đô thị hoá càng
tăng nhanh, trong khi diện tích đất không đổi. Do đó đô thị hoá là một nhân tố tác
động làm tăng giá đất.
- Nhân tố quốc tế
+ Kinh tế thế giới: Ngày nay các quốc gia đều đang trên đà hội nhập và phát
triển đa phương. Việt Nam cũng không ngoại lệ, nền kinh tế Việt Nam cũng chịu sự
tác động của tình hình kinh tế thế giới. Và tình trạng biến động kinh tế cũng làm ảh
hưởng đến sự tăng giảm của giá
+ Chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia chi phối về mọi
mặt, trong đó có quan hệ kinh tế, giữa hai đất nước có mối quan hệ tốt đẹp, hợp tác
mở rộng phát triển kinh tế thì làm cho nền kinh tế thông thương, các nhà đầu tư
ngoài nước yên tâm tham gia đầu tư, nhu cầu đất tăng thì làm cho giá đất tăng.
Ngược lại nếu chính trị không ổn định các quốc gia xung đột, thì nhu cầu mở rộng
đầu tư xuống thấp, giá đất có xu hướng giảm.
- Nhân tố kinh tế
+ Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân phản ánh mức độ phát triển
kinh tế của đất nước. Khi thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền
tệ lành mạnh, kinh tế phát triển, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng nhu cầu về đất và giá
đất tỷ lệ thuận với tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và đầu tư có mối quan hệ tỷ lệ thuận
với nhau. Dự trữ tăng thì mới có đủ tiền để đầu tư, đối với tài sản nhà đất thì giá trị


tương đối cao nên khi muốn mua tài sản này thường phải có thời gian tích góp dự trữ
tư bản. Do đó, dữ trữ và đầu tư có mối quan hệ mật thiết và ảnh hưởng tỷ lệ thuận
với giá đất.
+ Tình hình chính và tiền tệ: thể hiện rõ ở yếu tố lượng cung cấp tiền mặt nếu
lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường,
tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Nhu cầu đầu tư nhà đất cũng tăng theo.

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập càng cao thì nhu cầu
càng tăng trong đó có nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Nhu cầu mua nhà ở để cải
thiện chất lượng và diện tích nhà hoặc nhu cầu mua nhà riêng. Điều này cũng làm
tăng giá đất.
+ Biến động vật giá: Biến động vật giá cũng bao gồm cả biến động giá cả đất
đai, giống như các loại hàng hoá thông thường khác, giá cả nhà đất cũng nằm trong
sự vận động chung của biến động giá cả.
+ Mức lãi suất: Giá trị nhà đất thường lớn, tiền sử dụng để giao dịch nhà đất có
liên quan đến nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn. Lãi suất cũng là một trong những
chi phí sử dụng vốn. Lãi suất càng cao thì người dân sẽ cân nhắc kỹ khi đầu tư vào
tài sản lớn.
b. Nhân tố khu vực
-

Vị trí
Vị trí khu đất là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thửa đất. Nó phản

ánh vị trí kinh tế của thửa đất, cự ly từ thửa đất đến trung tâm thành phố, trung tâm
thương mại hay các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, công viên...hay
các trung tâm hành chính.
- Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông là các yếu tố ảnh hưởng đến việc đi lại và vận chuyển
hàng hoá đến khu đất như: loại đường (đường nhựa, đường đất, đường xi măng..), độ
rộng mặt đường, trọng tải cho phép, mật độ giao thông, tình trạng giao thông, chất
lượng đường sá...
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng trong khu vực ảnh hưởng đến giá trị thửa đất là những kết cấu


phục vụ cho những nhu cầu của thửa đất như: hệ thống cấp thoát nước, điện, điện

thoại, mạng internet, truyền hình cáp, trường học, nhà trẻ, bệnh viện trong khu vực.
-

Điều kiện môi trường
Điều kiện môi trường bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Môi

trường tự nhiên bao gồm các yếu tố như: không khí, hướng gió, tiếng ồn, độ ô
nhiễm, địa chất... Môi trường xã hội bao gồm: trình độ, nghề nghiệp, nhận thức và
mức thu nhập của dân cư xung quanh khu vực
- Quy hoạch đô thị
Tình hình quy hoạch đô thị cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá đất do tính chất sử
dụng đất tại khu vực, chế độ hạn chế sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chế độ quản
lý sử dụng đất.
c. Nhân tố cá biệt
-

Diện tích
Diện tích thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng, diện tích quá lớn hoặc

quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và khả năng tài chính của chủ thể sử
dụng đất. Do đó nó ảnh hưởng đến giá trị thửa đất.
- Chiều rộng
Chiều rộng chỉ mặt tiền của thửa đất, nếu mặt tiền quá hẹp thì ảnh hưởng đến
tiện ích của thửa đất, nhất là các thửa đất sử dụng mục đích kinh doanh và thương
mại. Do đó chiều rộng cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất.
- Chiều sâu
Chiều sâu thửa đất cũng ảnh hưởng đến tiện ích của thửa đất và đương nhiên
giá trị của nó cũng tỷ lệ thuận với tiện ích sử dụng. Có nghĩa là nếu thửa đất có chiều
sâu quá nhiều hay quá ít so với mặt đường đều có ảnh hưởng không tốt đối với giá
trị thửa đất.

- Hình dáng
Một thửa đất được cho là có hình dáng đẹp thường cân đối theo hình chữ nhật,
hình vuông hoặc theo phong thuỷ là hình thang có cạnh sau lớn hơn vừa phải so với
cạnh trước. Mọi hình dáng khác đều gây khó khăn trong quá trình xây dựng công
trình hay khai thác thửa đất.
- Vị trí đất


Vị trí cụ thể của thửa đất, nếu nằm ở đầu đường hay vị trí 2 mặt tiền tại ngã ba
ngã tư sẽ có giá cao hơn so với các vị trí khác, thửa đất cách xa bao nhiêu so với các
trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, bệnh viện, trường học, công viên...
2.I.3.3. Các nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Sử dụng có hiệu quả là việc sử dụng thửa đất hợp lý về mặt pháp lý để mang
lại hiệu quả cao nhất. Vì đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, mục đích sử dụng
khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người sử dụng đất, hơn nữa người
sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng. Một
thửa đất đang sử dụng thực tế không hẳn là đang sử dụng hiệu quả nhất.
b. Nguyên tắc thay thế
Trong nền kinh tế thị trường thì giá cả đất đai vận động theo quy luật của thị
trường, trường hợp hai hoặc nhiều thửa đất có thể thay thế cho nhau trong quá trình
sử dụng thì giá cả của nó chịu sự tác động qua lại lẫn nhau. Khi hai thửa đất có cùng
mức hữu dụng như nhau thì tài sản nào có giá chào bán thấp hơn sẽ được ưu tiên bán
trước. Giới hạn giá của tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một hàng
hoá thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ làm ảnh hưởng đến sự
thay thế. Nếu có đầy đủ thông tin, và thị trường giao dịch khách quan thì người mua
không bao giờ trả giá cao hơn chi phí mua một thửa đất khác tại cùng một thời điểm.
c. Nguyên tắc dự báo
Giá đất sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ những thay đổi của chu kỳ kinh tế và
chính sách quản lý của nhà nước về đất đai và bất động sản. Do đó khi định giá đất

cần quan tâm và dự báo được những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất
cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất
động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản
d. Nguyên tắc cung - cầu
Giá cả của bất kỳ một hàng hoá nào trong nền kinh tế thị trường đều chịu sự
tác động của quy luật cung - cầu. Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nhưng cũng
không nằm ngoài quy luật này, tuy nhiên do lượng cung đất gần như là bất biến nên
giá cả đất đai chủ yếu bị tác động bởi sức cầu của thị trường.
e. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai


Giá trị của thửa đất là giá trị quyền sử dụng đất, hay nói cách khác là những lợi
ích mà thửa đất mang lại trong thời gian sử dụng thửa đất đó. Vì vậy, giá trị của thửa
đất có thể dựa trên những triển vọng tương lai và lợi ích dự kiến mà thửa đất đó
mang lại trong tương lai. Dựa vào những số liệu về khoản lợi trong quá khứ để làm
cơ sở tính toán và xác định mức lợi ích trong tương lai.
f. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của thửa đất được tính bằng thu nhập của các bộ phận đóng góp vào
tổng thu nhập của thửa đất đó. Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng
thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành: đất
đai và vật kiến trúc... Nguyên tắc này là cơ bản khi xem xét đầu tư bổ sung vào tài
sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
g. Nguyên tắc phù hợp
Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa hợp
với môi trường xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trường xung quanh
thì phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất
đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã
được sử dụng có hiệu quả nhất hay không. Cho nên khi định giá đất, nhất thiết phải
phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh phán đoán
xem có hòa hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi và

giá cả của thửa đất đó.
h. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Do đất đai có tính chất đặc thù về vị trí nên cơ bản không có mảnh đất nào
hoàn toàn giống nhau. Do đó, không thể so sánh giá bán của một thửa đất một cách
tuyệt đối. Vì vậy khi định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất
và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng
đất có hiệu quả.
2.I.3.4.
Các phương pháp định giá đất
a. Phương pháp thu nhập
•

Khái niệm
Theo Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà: “Phương pháp thu nhập là một trong những

phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến
hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập
khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một


loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm
về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong
tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá”
• Cơ sở của phương pháp thu nhập
Giá trị của thửa đất được tính toán bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi
ích thu được từ việc sử dụng thửa đất đó trong tương lai, trong điều kiện giả thiết thu
nhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập trong tương lai là cố định
• Các bước tiến hành
-

Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu
tố liên quan tác động đến doanh thu.

-

Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải
nộp,...) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.

-

Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh
hàng năm.

-

Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự
giao dịch trên thị trường.
- Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản.
• Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập

1. Thu nhập từ đất đai hàng năm cố định
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm cố định, tỷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai
không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vĩnh viễn thì công thức tính toán giá
cả đất đai là:

_ CL

p =-

r

Trong đó: P - Giá cả đất đai
a - Thu nhập của đất đai r Tỷ suất hoàn vốn đất đai
2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do các yếu tố sản


xuất thay đổi làm cho giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Bên cạnh
đó lãi suất cũng biến đổi theo thời gian. Giá đất được tính theo công thức:
p=ỵ

ÕTĨỹ

(t=lc

°

Trong đó: P là giá cả của đất đai
P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t t
là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
3. Xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định Công thức dùng để
xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định m năm, với lãi suất i%
trên 1 năm, tức là yếu tố lãi theo giá trị hiện tại của một đồng một năm
(PVIFA) trong m năm với lãi suất i% / một năm, có dạng như sau:

Trong đó: PVIFA giá trị hiện tại của một đồng một năm
i là lãi suất ngân hàng bình quân một năm m
là số năm cho thuê theo thời hạn

•

Ứng dụng trong thực tiễn
Phương pháp này xác định giá đất dựa trên thu nhập tạo ra từ việc khai thác sử

dụng đất do đó chỉ được áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu
nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
•

Ưu nhược điểm

-

Ưu điểm
+ Đơn giản, dễ sử dụng.
+ Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.

-

Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu

tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân
b. Phương pháp so sánh trực tiếp


•

Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất bằng cách dựa

vào giá trị của những thửa đất có đặc điểm tương đồng. Phương pháp này ứng dụng
nguyên tắc thay thế. Thửa đất cần định giá được đối chiếu so sánh với giá của các
thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn
cứ vào giá cả các thửa đất đã thu thập được để tính toán và điều chỉnh cho phù hợp
với các giao dịch đất đai đó.
• Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận, có
nghĩa là trong một thị trường những hàng hoá có cùng công dụng thì phải có cùng
mức giá, các hàng hoá này tồn tại trong mối quan hệ thay thế cho nhau.


r Giá

trị Thửa

đất định giá

Hình 2.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

• Các bước tiến hành
-

Thu thập thông tin thửa đất hiện tại cần định giá và các thửa đất tương đồng
đã được giao dịch trong thời gian gần nhất.

-

Kiểm tra độ tin cậy của thông tin và loại bỏ những thửa đất so sánh được bán
trong điều kiện bất thường (người mua bị ép buộc mua, người bán bị ép buộc
bán, người thân với nhau, tẩu tán tài sản...), lựa chọn các mẫu tài sản thích

hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái.

-

Phân tích các yếu tố khác biệt và tính toán, hiệu chỉnh giá thửa đất được bán
để được giá tương đồng với tài sản cần định giá dựa vào các yếu tố khác biệt:
hiệu chỉnh tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và
hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử

-

dụng...
Ước tính giá trị thửa đất định giá.
• Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp
- Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của

các giao dịch mua bán trên thị trường
• Ứng dụng trong thực tiễn


-

Áp dụng đối với những thửa đất có tính đồng nhất cao và có thể dễ dàng thu

•

thập thông tin từ những thửa đất tương đồng.
Ưu nhược điểm

-

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.

-

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do
tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được
một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản

định giá.
c. Phương pháp thặng dư
•

Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của tài bằng cách căn

cứ vào tổng các giá trị ước tính thu được của tài sản trong tương lai trừ đi các chi phí
đầu tư phát sinh để tạo ra khoản thu nhập trong tương lai đó.
• Cơ sở của phương pháp thặng dư
-

Phương pháp thặng dư được dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính lợi ích
trong tương lai, có nghĩa là giá trị của thửa đất có thể tính toán được khi thửa

•

đất này có tiềm năng phát triển và sinh lợi.
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư

-

Lập dự án khả thi để sử dụng thửa đất một cách hiệu quả và hợp pháp để tạo
ra giá trị cao nhất cho dự án.

-

Tính tổng doanh thu phát triển của dự án và chiết khấu giá trị về hiện hành tại
thời điểm cần định giá.

-

Tính tổng chi phí phát sinh để phát triển của dự án và tạo ra doanh thu tại
bước 2 và chiết khấu giá trị về hiện hành tại thời điểm cần định giá..

-

Xác định khoản chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3 chính

•

là mức giá thửa đất cần thẩm định.
Công thức tính toán của phương pháp thặng dư
V = DT - CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,