Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG

“CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh
Doanh Mã số ngành: 60340102

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm
2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG

“CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh
Doanh Mã số ngành: 60340102

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH
NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm
2015


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
TÓM TẮT ................................................................................................................... iii
ABSTRACT

................................................................................................................

.iv

MỤC

LỤC.....................................................................................................................v
DANH

MỤC

VIẾT

TẮT

.............................................................................................vi DANH MỤC BẢNG
.................................................................................................. vii DANH MỤC HÌNH
.................................................................................................. viii CHƯƠNG 1 :
TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .....................................1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2 Mục đích nghiên cứu ......................................................................................3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................3
1.4 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................3
1.5 Kết cấu nội dung nghiên cứu ..........................................................................4
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .....................................................................................6
CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU....................7
2.1 Khái quát về căn hộ chung cư.........................................................................7
2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư ....................................................................7


v

2.1.2 Đặc điểm căn hộ chung cư .....................................................................9
2.1.3 Phân loại căn hộ chung cư....................................................................11
2.1.4 Hiện trang căn hộ chung cư tại Tp.HCM .............................................13
2.2 Hành vi quyết định mua của khách hàng ......................................................19
2.2.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng..................................................................19
2.2.2 Các dạng hành vi mua sắm...................................................................21
2.2.2.1 Hành vi mua phức tạp ...............................................................22
2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa .................................................................22
2.2.2.3 Hành vi mua tìm kiếm sự đa dạng ............................................23
2.2.2.4 Hành vi mua thông thường .......................................................23
2.2.3 Giai đoạn quyết định mua ....................................................................24
2.2.3.1 Nhận biết nhu cầu .....................................................................24
2.2.3.2 Tìm kiếm thông tin....................................................................25

2.2.3.3 Đánh giá lựa chọn .....................................................................26
2.2.3.4 Quyết định mua .........................................................................27
2.2.3.5 Cân nhắc sau khi mua ...............................................................28
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư .......................29
2.3.1 Yếu tố đặc điểm....................................................................................30
2.3.2 Yếu tố vị trí ..........................................................................................31


v

2.3.3 Yếu tố không gian ................................................................................32
2.3.4 Yếu tố môi trường ................................................................................33
2.3.5 Yếu tố tài chính ....................................................................................35
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................................36
CHƯƠNG 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................37
3.1 Thiết kế nghiên cứu ......................................................................................37
3.2 Nghiên cứu định tính ....................................................................................38
3.3 Nghiên cứu định lượng .................................................................................39
3.3.1 Mục đích và phương pháp ....................................................................39
3.3.2 Mẫu khảo sát ........................................................................................39
3.3.3 Qui trình nghiên cứu ............................................................................40
3.3.4 Mô hình nghiên cứu .............................................................................42
3.3.5 Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu ..............................................44
3.4 Xây dựng thang đo........................................................................................46
3.4.1 Thang đo các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ ..................46
3.4.1.1 Thang đo mức cảm nhận đặc điểm của căn hộ .........................46
3.4.1.2 Thang đo mức cảm nhận vị trí của căn hộ ................................47
3.4.1.3 Thang đo mức cảm nhận không gian của căn hộ......................48
3.4.1.4 Thang đo mức cảm nhận môi trường của căn hộ......................49

v

3.4.1.5 Thang đo mức cảm nhận về tài chính .......................................50
3.4.2 Thang đo quyết định mua căn hộ chung cư .........................................51
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ...................................................................................53
CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................54
4.1 Thống kê mẫu khảo sát .................................................................................54
4.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo Cronbach’s Alpha ...................................57
4.2.1 Têu chuẩn đánh giá ..............................................................................57
4.2.2 Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha ...................................................57
4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA .................................................................61
4.3.1 Tiêu chuẩn đánh giá .............................................................................61
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá cho thang đo các yếu tố tác động đến quyết
định mua căn hộ chung cư.............................................................................62
4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA đối với biến phụ thuộc ...................68
4.3.4 Điều chỉnh thang đo của các giả thuyết ...............................................70
4.4 Phân tích hồi quy tuyến tính .........................................................................73
4.4.1 Phân tích tương quan............................................................................73
4.4.2 Phân tích hồi quy..................................................................................75
4.4.3 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy ........................................79
4.5 Kiểm định các giả thuyết ..............................................................................80


v

4.5.1 Kiểm định các giả thuyết......................................................................80
4.5.2 Mô hình nghiên cứu chính thức ...........................................................81
4.6 Phân tích sự khác biệt của các nhân tố theo các đặc điểm cá nhân..............82
4.6.1 Giới tính ..............................................................................................83

4.6.2 Nhóm tuổi ...........................................................................................84
4.6.3 Tình trạng hôn nhân ............................................................................85
4.6.4 Trình độ học vấn .................................................................................86
4.6.5 Nghề nghiệp ........................................................................................88
4.6.6 Thu nhập .............................................................................................89
4.7 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết .....................................................91
4.7.1 Giả định về liên hệ tuyến tính và phương sai thay đổi.........................91
4.7.2 Giả định về phân phối chuẩn của phần dư ...........................................91
4.7.3 Giả định không có mối tương quan giữa các biến độc lập...................91
4.7.4 Phân tích đánh giá của khách hàng về các yếu tố tác động đến quyết định
mua căn hộ chung cư .....................................................................................92
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ...................................................................................94
CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................95
5.1 Kết luận .........................................................................................................95
5.1.1 Kết quả nghiên cứu ...............................................................................95


v

5.1.2 Kết luận nghiên cứu ..............................................................................96
5.2 Kiến nghị đề tài nghiên cứu ..........................................................................98
5.2.1 Về lý thuyết ..........................................................................................98
5.2.2 Về thực tiễn ..........................................................................................99
5.3 Kiến nghị với nhà quản trị và Chính phủ....................................................100
5.3.1 Với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ....................100
5.3.2 Với Chính phủ ....................................................................................101
5.4 Giới hạn nghiên cứu và hướng nghiên cứu tương lai .................................102
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................103

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi , Nguyễn Thị Ngọc Vương là học viên Lớp Cao Học, khóa 13SQT 11 Xin
cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong
Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả là do Tôi trực tiếp thu thập, thống kê và xử
lý. Các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc trích dẫn.

Tp.HCM, ngày 20 tháng 01 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn
(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thị Ngọc Vương


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám Hiệu
Trường Đại Học Công Nghiệp ( HUTECH ) tại Tp.HCM. Phòng sau Đại Học , khoa
Quản Trị Kinh Doanh. Đã tạo cơ hội cho Tôi hoàn tất chương trình sau Đại Học, khóa
13SQT11 – năm 2014.
Hơn nữa, Tôi trân trọng và cảm ơn tấm lòng yêu mến đến Thầy giáo hướng dẫn
– Phó Giáo Sư Tiến Sĩ – Phan Đình Nguyên, là người đã giúp đỡ, tận tình và hướng
dẫn Tôi hoàn thành bài luận văn này trong suốt thời gian qua.
Tôi hết lòng cảm ơn đến các Bạn đồng nghiệp và Bạn học nhóm, đã giúp Tôi
hoàn tất các việc khảo sát , phỏng vấn và thu thập xử lý thông tin.
Tp.HCM, ngày 20 tháng 01 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn

(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thị Ngọc Vương


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1 : Tiến trình thực hiện nghiên cứu
Bảng 3.2 : Thang đo 1 – đặc điểm căn hộ chung cư
Bảng 3.3 : Thang đo 2 – vị trí căn hộ chung cư
Bảng 3.4 : Thang đo 3 – không gian căn hộ chung cư
Bảng 3.5 : Thang đo 4 – môi trường xung quanh căn hộ chung cư
Bảng 3.6 : Thang đo 5 – tài chính căn hộ chung cư
Bảng 3.7 : Thang đo 6 – quyết định mua căn hộ chung cư
Bảng 4.1 : Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát
Bảng 4.2 : Tổng hợp kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha
Bảng 4.3 : Tổng hợp kết quả kiểm định của thang đo
Bảng 4.4 : Kết quả phân tích nhân tố EFA của thang đo các yếu tố tác động
Bảng 4.5 : Kết quả phân tích nhân tố EFA của thang đo quyết định mua căn hộ
Bảng 4.6 : Kết quả phân tích nhân tố EFA đã hiệu chỉnh thang đo
Bảng 4.7 : Kết quả phân tích tương quan giữa các biến
Bảng 4.8 : Chi tiêu đánh giá độ phù hợp của mô hình
Bảng 4.9 : Mô hình hồi quy
Bảng 4.10 : Kết quả phân tích hồi quy
Bảng 4.11 : Kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu
Bảng 4.12 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo giới tính


vii

Bảng 4.13 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo nhóm tuổi
Bảng 4.14 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo tình trạng hôn nhân
Bảng 4.15 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo trình độ học vấn
Bảng 4.16 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo nghề nghiệp
Bảng 4.17 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo thu nhập


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 : Hành vi của người tiêu dùng
Hình 2.2 : Các dạng hành vi của người tiêu dùng
Hình 2.3 : Giai đoạn quyết định mua của người tiêu dùng
Hình 2.4 : Các yếu tố can thiệp giữa ý định mua và quyết định mua
Hình 3.1 : Qui trình nghiên cứu
Hình 3.2 : Mô hình nghiên cứu
Hình 4.1 : Mô hình nghiên cứu điều chỉnh về các yếu tố tác động đến quyết định mua
căn hộ chung cư.
Hình 4.2 : Mô hình nghiên cứu chính thức


vi

DANH MỤC VIẾT TẮT
EFA : Exploratory Factor Analysis ( Phương pháp phân tích nhân tố khám phá )
MLR : Multiple Linear Regressions ( Phân tích hồi quy bội )
KMO : Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy ( Chỉ số dùng )
SPSS : Statistical Package for the Social Sciences ( Chương trình máy tính phục vụ
công tác thống kê )

HUD : Housing and Urban Development Corporation ( Tổng công ty đầu tư phát triển
nhà và đô thị )
CBRE : Công Ty CB Richard Ellis Việt Nam
TT : Thông Tư
BXD : Bộ Xây Dựng
BĐS : Bất động sản
UBND : Ủy Ban Nhân Dân
VNREA : Viet Nam National Real Estate Association ( Hiệp hội bất động sản Việt
nam )
GDP : Gross Domestic Product ( Tổng sản phẩm nội địa )
HOREA : Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh


iv

ABSTRACT
The main purpose of the study is to investigate the effecting of key factors on housing
purchase decision of customers in Ho Chi Minh City. First, a model which is proposed
based on analyzing of previous literature. Then the model is tested on a pilot test which
is conducted of a small real estate professional group and another group of 20
respondents, and on a larger survey of 450 samples.
The study finds out a strong positive relationship between top two factors,
including “living space”, “distance” and customers’ housing purchase decision. The
three weaker positive relationship factors are “feature”, “finance” and “environment”
to housing decision makers. It is also found that there is no difference in decision
making of customers according to different demographics consisting of gender, age,
marital status, monthly income and education level.
Key works: real estate, purchase factors, Ho Chi Minh city in Vietnam

iii

TÓM TẮT
Thị trường mua bán “ Nhà ở “ trong những năm gần đây điễn ra hết sức sôi
động, một trong những đối tượng hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ
chung cư. Do mức sống của người dân tăng lên rõ rệt thì nhu cầu về nhà ở ngày càng
tăng cao đã đạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ
hơn bao giờ hết. Do những đối tượng đặc thù là những căn hộ chung cư, một loại tài
sản đặc biệt khi khách hàng có sự cân nhắc trước khi quyết định. Minh họa rõ nhất về
điều này chính là đề tài nghiên cứu sau đây.
Mục tiêu nghiên cứu này là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định
của khách hàng mua căn hộ chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu này
được tiến hành theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và
định lượng, được tiến hành qua 4 bước sau:
( 1 ) Xây dựng mô hình nghiên cứu, từ việc nghiên cứu lý thuyết hành vi người
tiêu dùng đến giai đoạn quyết định mua, tác giả đề xuất các giả thuyết nghiên cứu và từ
đó xây dựng mô hình nghiên cứu.
( 2 ) Đề xuất mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo, mô hình nghiên cứu
cần được hiệu chỉnh cho phù hợp với khảo sát khách hàng tại Tp.HCM của thị trường
Việt Nam tương ứng với thang đo khái niệm.
( 3 ) Phân tích kết quả nghiên cứu dựa theo khảo sát thực tế thông qua 3
phương pháp như sau: đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám
phá EFA, phân tích hồi quy tuyến tính để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết
định mua căn hộ chung cư của khách hàng trong nghiên cứu.
( 4 ) Dựa vào kết quả nghiên cứu cần đề xuất hàm ý với chủ đầu tư, doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản và với Chính phủ cho việc hiệu chỉnh cho phù hợp các
yếu tố tác động đến quyết định của người mua để từ đó hoàn thiện hơn về lĩnh vực kinh


iii

doanh bất động sản là việc cung cấp những căn hộ chung cư an tâm cho người dân
trong bối cảnh Việt Nam và các nước đang phát triển.
Việc kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư có tồn tại hay
không phụ thuộc vào việc điều chỉnh sản phẩm căn hộ cho phù hợp thị trường và làm
cho khách hàng nhanh chóng chuộng sản phẩm này. Đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại Tp.HCM” được hình
thành từ ý tưởng trên. Nghiên cứu này được tiến hành khảo sát ý kiến đánh giá của
những đối tượng có ý định mua căn hộ để từ đó xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ đó.


1

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam đang có chuyển biến tích cực từ sau khi đổi mới. Kinh tế
phát triển, kèm theo sự gia tăng mức sống của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn
như: Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh hiện nay, thì nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.
Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành và nhanh chóng phát triển cung cấp hàng
loạt các sản phẩm cho người dân.
“ Nhà ở” là nhu cầu cần thiết trong đời sống con người “An cư” thì mới “Lạc
nghiệp”. Trong thời đại ngày nay, khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu này lại càng trở
nên cấp thiết hơn bao giờ hết, đặc biệt là những khu ở đông dân cư và có kinh tế phát
triển như Thành Phố Hồ Chí Minh.
Quỹ đất không phát triển nhưng dân số ngày một gia tăng, nên tập trung phát
triển quỹ nhà ở theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Chính vì thế, nhà “ Chung

cư” ra đời từ đó, sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến
trúc công trình và chất lượng dịch vụ - quản lý của mỗi khu chung cư. Tính độc lập và
riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của tòa nhà,
những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá
trị riêng biệt của nhà chung cư.
Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng
đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng, đặc biệt là
giới trẻ có xu hướng sinh sống trong các khu căn hộ. Các chung cư và các tòa nhà cao
tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng
cũng ngày một gia tăng.


2

Ta có thể thấy từ giữa tháng 10/2007 người dân chen nhau mua căn hộ cao cấp
có giá 200.000 USD tại khu Vista, quận 2. Bất chấp mức giá cao nhất, hình ảnh được
mô tả trên các tờ báo là chen lấn, giành chỗ, xếp hàng đặt mua từ sáng sớm. Tương tự
The Vista, có 1.000 người đóng tiền đầu tiên sẽ được chọn tham gia bốc thăm mua 350
căn hộ Sky Garden 3 của công ty Phú Mỹ Hưng. Dự kiến đợt bốc thăm diễn ra ngày
4/11/2007. Tuy nhiên, do nhu cầu quá lớn nên dù đã đóng tiền “thành ý” nhiều khả
năng vẫn không tranh được vào top 1.000 khách hàng. Đại diện công ty Phú Mỹ Hưng
cho biết số khách hàng còn lại, nếu có nhu cầu thì có thể đăng ký mua căn hộ đợt 2 vào
tháng 12 (Vnexpress, 2007).
Năm 2007, người tiêu dùng xếp hàng, chen lấn, ồ ạt để mua căn hộ chung cư thì
trong những năm trở lại đây căn hộ chung cư lâm vào trình trạng trì trệ kéo dài và
nhiều phân khúc của thị trường này đã bị “đóng băng”. Theo báo cáo của Coliers trong
năm tới, TpHCH có thể chứng kiến 110.00 căn hộ, từ khoảng 200 dự án gia nhập vào
thị trường, với 45.200 căn hộ đang trong tình trạng trì hoãn hoặc đất trống. Một số chủ
đầu tư có tâm lý trì hoãn dự án, chờ đợi đến khi thị trường bất động sản hồi phục, trong
khi đó những chủ đầu tư khác có thể chủ động xem xét và thay đổi chiến lược kinh

doanh và thiết kế sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường, tìm kiếm hỗ trợ tài chính từ
các nhà đầu tư trong nước và quốc tế hay chờ đợi sự phục hồi của thị trường. Thị
trường căn hộ ngày càng trở nên cạnh tranh và khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư,
phải chăng đã đến lúc thị trường này cần có sớm giải pháp dứt khoát sau một thời gian
doanh nghiệp chờ đợi chính sách từ nhà nước.
Như vậy, với chính sách đề xuất trên thì đó có phải là những yếu tố quan trọng
tác động đến sự quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng hay không? liệu có
phá được tảng băng thị trường bất động sản và sẽ giải phóng một lượng tồn căn hộ
chung cư hay không?


3

Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố về
các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định mua căn hộ chung cư của người dân như:
(Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, 2011), (Nguyễn Quang Thu, 2013), nhưng
việc áp dụng những mô hình lý thuyết đó vào hoàn cảnh Việt Nam thì có thể không
phù hợp vì do mỗi quốc gia có đặc thù riêng về kinh tế, văn hóa, xã hội. Ngoài ra, trên
cơ sở tìm kiếm được của tác giả thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên cứu về
khách hàng đưa ra sự quyết định mua căn hộ chung cư, cũng như các yếu tố ảnh hưởng
đến sự quyết định đó.
Chính vì những vấn đề nêu trên, Tác giả quyết định chọn đề tài “ Các Yếu Tố
Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư Của Khách Hàng Tại
Thành Phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và phân tích. Từ đó, góp phần đưa ra cái
nhìn chi tiết hơn về việc lựa chọn căn hộ chung cư của người dân, đồng thời đánh giá
khả năng hiệu quả của chính sách mà Hiệp hội bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh
đã đề xuất và đưa ra kiến nghị để giúp các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu
cầu của khách hàng, để giải phóng nhanh lượng tồn căn hộ chung cư, đồng thời vượt
qua cuộc khủng hoảng kinh tế ngày nay và làm cơ sở xây dựng những căn hộ chung cư
khác trong tương lai.

1.2 Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của
khách hàng tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất sử dụng kết quả nghiên cứu nhằm thúc đẩy định
hướng khách hàng có quyết định mua căn hộ chung cư trong thị trường bất động sản
đóng băng.


4

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
+ Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ
chung cư của khách hàng tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
+ Đối tượng khảo sát: là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua
căn hộ chung cư cao cấp hoặc trung cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
+ Phạm vi nghiên cứu: phỏng vấn nghiên cứu từ tháng 09 đến tháng 12/2014,
tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
1.4 Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện qua 2 giai đoạn:
Nghiên cứu sơ bộ định tính: phỏng vấn sâu 20 khách hàng có ý định mua căn
hộ chung cư hoặc đã và đang sử dụng căn hộ chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh để
điều chỉnh thang đo cho phù hợp. Kế tiếp, phỏng vấn thử 20 khách hàng để xây dựng
và hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức.
Nghiên cứu chính thức định lượng: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu,
dùng kỹ thuật thu thập thông tin bằng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp khách hàng thông
qua bảng câu hỏi chi tiết, cách lấy mẫu là chọn mẫu thuận tiện phi xác suất thuộc đối
tượng khảo sát của đề tài nghiên cứu.
 Dữ liệu thu được sẽ xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS.
 Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.
 Phân tích nhân tố khám phá (EFA).

 Phân tích hồi quy tuyến tính, qua đó xác định mức độ tác động của các yếu tố
đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại Thành Phố Hồ Chí Minh.


5

1.5

Kết cấu nội dung nghiên cứu
Luận văn cấu trúc thành 5 chương, bao gồm:
Chương 1: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm tính cấp thiết của

đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên
cứu, kết cấu nội dung nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu về các yếu tố tác động đến
quyết định mua căn hộ chung cư, qua đó tác giả đưa ra giả thuyết và mô hình nghiên
cứu đề nghị.
Chương 3: Đưa ra phương pháp nghiên cứu để xây dựng và điều chỉnh thang
đo, kiểm định mô hình nghiên cứu cùng với giả thuyết đề ra.
Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu dữ liệu được thu thập thông qua khảo
sát định lượng, kết quả kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám
phá (EFA), phân tích hồi quy để đánh giá tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ chung cư.
Chương 5: Kết luận những kết quả đạt được sau nghiên cứu, sau đó hàm ý một
số chính sách cho doanh nghiệp, đề xuất với chính phủ và đồng thời nhận xét về những
hạn chế của đề tài và đề xuất cho hướng nghiên cứu tiếp theo.


6

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Qua đó, cho thấy tầm quan trọng của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng. Để giải quyết vấn đề này, tác giả đã
đề ra các mục tiêu như: khảo sát, đo lường các yếu tố tác động đến quyết định mua căn
hộ chung cư của khách hàng và đề xuất các gợi ý sử dụng kết quả nghiên cứu.
Để thực hiện mục tiêu trên, cần sử dụng nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp
định tính để điều chỉnh thang đo cho mô hình. Dùng nghiên cứu định lượng để kiểm
định thang đo, giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Đồng thời, chương này cũng trình
bày ý nghĩa của đề tài. Kết cấu nội dung của đề tài được chia làm 5 chương. Chương
sau tiếp tục trình bày các khái niệm liên quan trong cơ sở lý thuyết.


7

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH
NGHIÊN CỨU
Chương 2, nhằm khái quát lại một số lý thuyết về căn hộ chung cư, nêu rõ đặc
điểm phần sở hữu chung, sở hữu riêng của căn hộ, quyền hạn và quản lý căn hộ chung
cư đó. Đưa ra các hành vi mua của khách hàng áp dụng trong lĩnh vực căn hộ chung
cư, đồng thời xây dựng mô hình lý thuyết và đặt các giả thuyết nghiên cứu. Nội dung
chương gồm các phần chính sau đây:
2.1 Khái quát về căn hộ chung cư
2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư


Định nghĩa căn hộ chung cư tại Việt Nam

Theo qui định tại Điều 70, Luật Nhà Ở năm 2005 qui định thì:
“ Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có

phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.


Định nghĩa căn hộ chung cư theo các chuyên gia trên thế giới

 Khái niệm chung cư theo Encyclo Britinaca (2006):
Trong tiếng Anh hiện đại, từ “ Condominium” được viết tắt là “ Condo” là từ
được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “ Apartment”.
Khái niệm chung cư “ Condominum” là một khái niệm cổ đã được người Latin
“ Con” có nghĩa là “ của chung” và “ Condominum” là “ Quyền sở hữu” hay “ Sử
dụng”. Ngày nay “ Condominum” là một loại hình thức quyền sở hữu chứ không phải


8

là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một “Condominum” được tạo ra dưới một khế ước về
quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình
trên vị trí xây dựng.
Các căn hộ để ở, được tạo ra đồng thời và được nằm bên trong khuôn viên khu
đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư Condominum thì được quyền sở
hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn, trần của căn hộ và một số quyền
được sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả “ không gian chung” (Common
areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư căn hộ đó (Encyclopedia Britanica, 2006).
 Khái niệm chung cư tại Singapore:
Tại Singapore thì khái niệm “ Chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy
hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và
buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ tiêu chuẩn
quản lý dự án xây dựng Singapore 2005, do cơ quan quản lý quy hoạch Urban
Redevelopment Authority – URA qui định chung cư (Apartment) được phân thành 2

dạng:
+ Chung cư dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed
housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng
tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư.
Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật
độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà Flat được tổ chức với
diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở
hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó.