Các vấn đề thực tế về pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản

Các vấn đề thực tế về pháp luật đất đai
và kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp

TS. Trần Quang Huy
Trường Đại học Luật Hà Nội


Phần thứ nhất- chính sách, pháp luật
đất đai đối với doanh nghiệp
Các nội dung chủ yếu
1. Tiếp cận đất đai từ nhà nước
2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt
bằng để giao đất cho các doanh nghiệp
3. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp
4. Chính sách tài chính về đất đai và giá
đất


1. Các hình thức tiếp cận đất đai từ
nhà nước của doanh nghiệp
Có 3 hình thức tiếp cận đất đai


1.1. Sử dụng đất dưới hình thức giao đất
không thu tiền sử dụng đất
+ Đặc trưng của hình thức sử dụng đất này là: tổ
chức sử dụng đất vào các mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia, mục đích an ninh quốc phòng và mục tiêu
phát triển kinh tế. Đối với nông dân là giao đất sử
dụng ổn định lâu dài.

+ Đối với doanh nghiệp là thực hiện chính sách nhà
ở xã hội của nhà nước bao gồm: giao đất không thu
tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hoặc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.


1. Các hình thức tiếp cận đất đai từ
nhà nước của doanh nghiệp


1.2. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất



Đặc trưng là người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng
đất cho nhà nước và tiền trả đó phải không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
Mục đích sử dụng là sản xuất kinh doanh, tìm kiếm
lợi nhuận từ đầu tư kinh doanh;
Chủ thể sử dụng đất gồm: (i) hộ gia đình, cá nhân,
(ii) tổ chức kinh tế ở trong nước thuộc các thành
phần kinh tế khác nhau; (iii) người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam





1. Các hình thức tiếp cận đất đai từ
nhà nước của doanh nghiệp
1.3. Hình thức thuê đất
+ Đặc trưng của hình thức thuê đất ( trả
tiền thuê đất cho nhà nước, sử dụng đất
để sản xuất kinh doanh)
+ Cần phân biệt hình thức thuê đất giữa
doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài.


2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng để
giao đất cho doanh nghiệp triển khai các dự án
đầu tư
2.1. Các trường hợp bị thu hồi đất
+ Thu hồi vì mục đích của nhà nước và xã
hội gắn liền với chính sách về bồi
thường, giải phóng mặt bằng;
+ Thu hồi do lỗi của người sử dụng đất và
không gắn liền với vấn đề bồi thường,hỗ
trợ và tái định cư


2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư
2.2. Cơ chế thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích

quốc gia
Thực hiện cơ chế hành chính triệt để
từ khâu ra quyết định thu hồi và triển
khai việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư
theo các quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền


2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư
2.3. Cơ chế thu hồi đất vì mục tiêu phát triển
kinh tế
+ Trường hợp thu hồi theo quy hoạch đã có dự án đầu
tư phát triển kinh tế quan trọng;
+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất nhưng
nhà đầu tư xin phép thoả thuận với người bị ảnh
hưởng bởi dự án;
+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp phải thoả thuận với
người nằm trong vùng ảnh hưởng của dự án.


2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư
2.4. Trình tự, thủ tục thu hồi đất
+ Công khai quy hoạch và xác định chủ trương thu hồi đất;
+ Lập hồ sơ địa chính cho việc thu hồi đất
+ Lập và trình phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư;

+ Thông báo việc thu hồi đất và ban hành quyết định thu hồi
đất
+ Giải quyết khiếu nại việc ban hành quyết định thu hồi đất;
+ Thống kê kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất đai
+ Xây dựng và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư


2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư
2.4. Trình tự, thủ tục thu hồi đất
+ Công khai phương án bồi thường
+ Chi trả bồi thường, hỗ trợ và thực hiện việc tái
định cư;
+ bàn giao mặt bằng cho nhà nước
+ Cưỡng chế thu hồi đất.


2. Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng
để giao đất cho doanh nghiệp triển khai các
dự án đầu tư
2.5. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
•
•
•
•
•
•
•

Bồi thường đất ( nguyên tắc bồi thường, phương thức
bồi thường)
Chính sách hỗ trợ
Trường hợp thu hồi đất ở
Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp
Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư,
đất ao, vườn không được công nhận là đất ở;
Hỗ trợ khác
Văn

bản pháp luật : Nghị định
69/2009/NĐ-CP


3. Quyn s dng t ca cỏc nh u t
kinh doanh
3.1. T chc kinh t trong nc
* Tổ chức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất có các quyền quy định tại Điều 109 LĐĐ
2003.
* Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu
tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại khoản
2 Điều 110 LĐĐ ( quyền của nhà đầu t và trờng hợp
chuyển nhợng dự án cho nhà đầu t nớc ngoài )
* Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất
* Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử
dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất

3. Quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư
kinh doanh
Hãy cho biết quan điểm của mình về các vấn
đề sau đây :
Trường hợp một công ty kinh doanh cơ sở
hạ tầng được giao đất nông nghiệp để đầu
tư thành khu công nghiệp và cho thuê kinh
doanh. Tuy nhiên, trong thời gian công ty
này chưa cho các tæ chức, cá nhân khác
thuê lại đất, họ có quyền thế chấp QSDĐ
khu đất này để vay vốn tại ngân hàng
không ? Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ
định giá QSDĐ thế chấp theo giá đất nông
nghiệp hay đất phi nông nghiệp ? Vì sao ?


3. Quyn s dng t ca cỏc nh u t
kinh doanh
3.2. Ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài :
- Có quyền sử dụng đất khi đợc Nhà nớc giao đất
thực hiện dự án đầu t; nhận chuyển nhợng
quyền sử dụng đất trong khu CN, khu KT, khu
CNC.
- Có quyền sử dụng đất khi đợc Nhà nớc cho thuê
đất, trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê 1
lần.
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
khi đáp ứng đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam
theo khoản 1 Điều 121 LĐĐ và Điều 126 Luật Nhà ở.

3. Quyn s dng t ca cỏc nh u t
kinh doanh
3.3. Tổ chức, cá nhân nớc ngoài

Khi thực hiện dự án đầu t tại Việt Nam,
cỏc doanh nghip nc ngoi đợc hởng các
quyền căn cứ vào hình thức sử dụng đất
trong các trờng hợp:
+ Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê hàng
năm
+ Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê 1 lần
+ Cú quyn s hu nh , quyn s dng t
nu iu kin mua nh ti Vit Nam sau ngy
1/1/2009


4. Cỏc chớnh sỏch v ti chớnh t ai v giỏ t
liờn quan n doanh nghip



4.1. Chớnh sỏch ti chớnh
Tiền sử dụng đất:
Là nghĩa vụ vật chất phải nộp cho Nhà n
ớc trong 4 trờng hợp sau:
+ Khi đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử
dụng đất ( Điều 34 LĐĐ )
+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ
loại không thu tiền sang có thu tiền sử dụng

đất ( Điều 36 LĐĐ )
+ Khi chuyển từ hình thức thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thuộc trờng hợp phải nộp tiền sử
dụng đất


T vn phỏp lut
Năm 2007, Ông X làm đơn xin giao đất
và đợc cấp có thẩm quyền giao 100m 2 đất ở.
Là thơng binh hạng 2/4, ông đợc địa phơng
giảm 1 triệu đồng trong số 13 triệu đồng
tiền sử dụng đất. Ông X đợc biết, những th
ơng binh bị mất từ 81% khả năng lao động
thì đợc miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, vậy
trờng hợp giảm nh ông đã đúng cha?


4. Cỏc chớnh sỏch v ti chớnh t ai v giỏ t
liờn quan n doanh nghip
* Tiền thuê đất
Là nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân
sách nhà nớc khi đợc nhà nớc cho thuê đất.
+ Đối tợng phải nộp là: tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân trong nớc, ngời Việt Nam
định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài
đợc nhà nớc cho thuê đất.
+ Văn bản pháp luật cần lu ý là: Nghị định
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về nộp tiền

thuê mặt đất, mặt nớc v iu 13 Ngh nh s
69/2009/N-CP.


4. Cỏc chớnh sỏch v ti chớnh t ai v giỏ
t liờn quan n doanh nghip
*

Thuế và lệ phí liên quan đến đất đai
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp
+ Thuế nhà đất
+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất: hiện nay Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp áp dụng đối với doanh nghiệp v từ
1/1/2009 áp dụng Luật thuế thu nhập cá
nhân i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn trong cỏc giao dch
chuyn nhợng bất động sản. Do vậy, thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất sẽ áp dụng
theo đạo luật này.
* Lệ phí trớc bạ nhà đất


4. Cỏc chớnh sỏch v ti chớnh t ai v giỏ
t liờn quan n doanh nghip
4.2. Cỏc quy nh v giỏ t
2.1. Nguồn hình thành giá đất
+ Giá đất do nhà nớc quy định
+ Giá đất hình thành thông qua cơ chế đấu giá qsd t
+ Giá đất hình thành thông các giao dịch dân sự về đất
đai

2.2. Nguyên tắc xác định giá đất
+ Phải đảm bảo giá đất sát giá thị trờng trong điều kiện
bình thờng và khi có biến động lớn về giá đất phải điều
chỉnh cho phù hợp
+ Giá đất đối với lô đất liền kề có điều kiện tự nhiên -xã
hội nh nhau thì đợc áp giá nh nhau
+ Giá đất đối với khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ơng có điều kiện tự nhiên- xã hội nh
nhau thì áp giá nh nhau


Phần Thứ hai- Pháp luật kinh doanh
bất động sản
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Giới thiệu khái quát
Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS
Điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh
Điều kiện về chủ thể kinh doanh BĐS
Phạm vi kinh doanh BĐS
Phân biệt các hình thức kinh doanh BĐS
Chuyển nhượng các dự án về BĐS
Hợp đồng trong kinh doanh BĐS

1. Giới thiệu khái quát về Luật Kinh
doanh bất động sản
Luật KDBĐS được QH khoá XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 29/6/2006 và có
hiệu lực pháp luật từ ngày 1/1/2007 gồm 81 điều và 11 chương

I. Phạm vi và đối tượng điều chỉnh của đạo luật này:
1.1. Phạm vi điều chỉnh: gồm 3 nhóm: (i) quy định về hoạt động kinh doanh
bất động sản; (ii) quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hoạt
động kinh doanh bất động sản; (iii) giao dịch bất động sản có liên quan đến
kinh doanh bất động sản
* Khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh BĐS
bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản
+ KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lời
+ KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trường BĐS, bao gồm các
dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá
BĐS, quảng cáo BĐS và quản lý BĐS.


1. Giới thiệu khái quát về LKDBĐS
* Quyền và nghĩa vụ của các bên hoạt động kinh doanh bất động sản:
các quyền, nghĩa vụ này rất đa dạng, không chỉ là quy định cho nhà
đầu tư tạo lập, nhà đầu tư bỏ vốn để thực hiện các giao dịch kinh
doanh bất động sản, nhà đầu tư thực hiện các hoạt động đầu tư sinh
lời mà còn cho các bên tham gia các hoạt động kinh doanh dịch vụ về
BĐS
* Giao dịch BĐS có liên quan đến KDBĐS là giao dịch mua bán,

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không
kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân KDBĐS
1.2. Đối tượng điều chỉnh của LKDBĐS: (i) tổ chức, cá nhân trong
nước; (ii) tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài. Theo quan điểm cá nhân, việc quy định như vậy là chưa
đầy đủ, mà cần thêm chủ thể là hộ gia đình với tư cách là chủ thể
kinh doanh quyền sử dụng đất


Tỡnh hung vn dng
Năm 1989, trớc khi xuất cảnh sang Canada định c, tôi có
cho ngời bà con thuê nhà với thời hạn 6 năm. Năm 1996, tôi
về nớc để đòi lại nhà nhng ngời thuê nhà không chịu trả.
Tôi làm đơn khởi kiện ra toà, nhng toà án không thụ lý với
lý do phải chờ hớng dẫn. Vậy xin hỏi, trờng hợp của tụi có
đòi đợc nhà không? ( Bùi Thị Toàn Mỹ- Việt Kiều Canada ).


2. Các nguyên tắc trong hoạt động
KDBĐS
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng
trước pháp luật; tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp
đồng, không trái quy định của PL
Thứ hai, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của LKDBĐS và pháp luật có liên quan
Thứ ba, hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch: giao
dịch phải lên sàn; phải thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ; tuân thủ các
thủ tục mua bán, các giao dịch khác theo trình tự pháp luật quy định
Doanh nghiệp KDBĐS khi thực hiện các giao dịch về bất động sản

đều bắt buộc ph¶i qua sàn giao dịch BĐS có đúng không? các giao
dịch về bất động sản đều phải công khai thông tin về BĐS có đúng
không?