Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện phú xuyên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN CƠ THẠCH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và những lời chỉ bảo chân tình của
các thầy cô giáo Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng
biết ơn tới những tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.
Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt
tình của PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi về mọi
mặt để hoàn thành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô trong
Khoa Quản lý đất đai.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của UBND huyện Phú Xuyên,
phòng Tài nguyên & Môi trường, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục Thống
kê huyện Phú Xuyên đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ trong quá trình
học tập và thực hiện luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng
năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích

yếu

luận

văn

........................................................................................................ix

Thesis

abstract..............................................................................................................xi Phần
1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1

thiết

1.2.
Mục
........................................................................................3

của

tiêu

đề

nghiên

tài
cứu

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

Phần
2.
Tổng
quan
..........................................................................................5
2.1.

tài

liệu

Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất...........................................................................................................5

2.1.1.
Khái niệm về
.................................................5

đất

đai

2.1.2.
Những
lợi
ích
đất...........................................................7

và
khác

2.2.
Hệ
thống
.................................................................................7
2.2.1.

Khái
quát
về
đai..............................................................7

hệ

chức

năng

của

đất

đai

nhau

về

sử

đăng

ký

đất

đai

đăng

ký

đất

thống

dụng

2.2.2.
11

Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới........................................

2.2.3.
14

Hệ thống đăng ký đất đai tại việt nam ............................................................

2.3.
19

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nước ta ..............................................

2.3.1.

Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động........................................................... 19

2.3.2.

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký qsd đất......................... 22
3


2.3.3.

Hiện trạng hoạt động ..................................................................................... 23

2.3.4.

Đánh giá chung về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký...................... 26

2.4.
thành

Tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
phố hà nội ...................................................................................................... 28

2.4.1.

Về mô hình tổ chức........................................................................................ 28

2.4.2.

Về chức năng nhiệm vụ ................................................................................. 28

2.4.3.

Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động.................................... 29

2.4.4.

Về cơ chế tài chính ........................................................................................ 29

4


2.4.5.

Về đăng ký biến động .................................................................................... 30

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu...................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 31

3.5.2.

Phương pháp chọn địa điểm, đối tượng điều tra ............................................. 32

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 32

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp.................................................................... 32

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 32

3.5.6.

Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................
34

4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện phú xuyên,
thành phố hà nội ............................................................................................ 34

4.1.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên .......................................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................... 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú
Xuyên ............................................................................................................ 44

4.2.

Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất ........................................................ 46

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 46

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai ............................................................................... 47

4.3.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Phú Xuyên .......................................................................................... 53

4.3.1.

Tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú
Xuyên ............................................................................................................ 53

4.3.2.

Cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................... 57

4.3.3.

Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........................ 63

4.4.

Đánh giá chung của người dân về hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ............................................................. 69

4.4.1.

Mức độ công khai thủ tục hành chính............................................................. 69

4.4.2.

Thời gian giải quyết thủ tục hành chính ......................................................... 70

4.4.3.

Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của cán bộ văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 72
4


4.4.4.

Các khoản lệ phí phải đóng ............................................................................ 73

5


4.4.5.

So sánh hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Phú Xuyên giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp................................... 75

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ................................................ 77

4.5.1.

Những vấn đề tồn tại và nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ............................... 77

4.5.2.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ................................................ 79

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 82
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 82

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 84

Tài liệu tham khảo....................................................................................................... 85
Phụ lục ...................................................................................................................... 88

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐS

Nghĩa tiếng Việt
Bất động sản
Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTNMT
Bộ Nội vụ BTC

BNV
Bộ Tài chính BTP
Bộ Tư pháp
CHXHCN
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa CNH HĐH
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNTT
Công nghệ thông tin
CP
Chính phủ ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai ĐKTK
Đăng ký thống kê
ĐKQSDĐ
Đăng ký quyền sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HSĐC
Hồ sơ địa chính KHKT
Khoa học kỹ thuật NĐ
Nghị định
QSD
Quyền sử dụng
QĐ
Quyết định TDTT
Thể dục thể thao
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường

TT
Thông tư
TTBĐS
Thị trường bất động sản
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp TTg
Thủ tướng Chính phủ TTHC
Thủ
tục hành chính TTLT
Thông tư
liên tịch
TW
Trung ương UBND
Ủy ban nhân dân VPĐK
Văn
phòng đăng ký
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
VPĐKĐ&N
Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước .................................... 24
Bảng 2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước ..................................... 27
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2014.................................. 46
Bảng 4.2. Cơ cấu nhân lực VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện

Phú Xuyên năm 2015 ................................................................................ 55
Bảng 4.3. Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ ...................................................................... 60
Bảng 4.4. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ........................................... 62
Bảng 4.5. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động .......................................................... 65
Bảng 4.6. Ứng dụng tin học cung cấp thông tin số liệu hồ sơ địa chính...................... 68
Bảng 4.7. Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 69
Bảng 4.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK............................................. 70
Bảng 4.9. Tổng hợp ý kiến đánh giá về thái độ phục vụ và mức độ hướng
dẫn của VPĐK huyện ................................................................................ 72
Bảng 4.10. Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định................................................ 74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội
...............29
Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Xuyên ...........................................................34
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015...............................39
Hình 4.3. Cơ cấu ngành nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 ........................................40
Hình 4.4. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2014
......................................................46
Hình 4.5. Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu ..................................................58
Hình 4.6. Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
................................61
Hình 4.7. Kết quả cấp GCNQSD đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015.................63
Hình 4.8. Một số hình ảnh về VPĐKĐĐ huyện Phú Xuyên .........................................68
Hình 4.9. Một số hình ảnh đi điều tra khảo sát
.............................................................74

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Nguyễn Cơ Thạch.
Tên đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội”.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của huyện.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND huyện Phú Xuyên, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Phú Xuyên, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 150 hộ tại 10 xã, thị trấn thuộc huyện Phú Xuyên.
3. Kết quả nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của VPĐKQSDĐ từ khi thành lập đến năm
2015 đã có những kết quả đáng ghi nhận. Giai đoạn 2011 - 2015, cấp được 20.252
GCN, đạt 90,37% kế hoạch.
- Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên địa bàn huyện chưa được
đồng bộ và đầy đủ ở 3 cấp, nhiều bản đồ địa chính đã biến động trên 40% nhưng chưa
được chỉnh lý, sổ mục kê chưa được cập nhật biến động, đã cập nhật chỉnh lý biến
động được

676 hồ sơ. Cung cấp số liệu hồ sơ địa chính được 55 thông tin.
- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 97,33% ý kiến của người dân cho rằng
thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 77,34% số ý kiến
cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,00% ý kiến đánh giá là
thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 83,33% ý
kiến cho rằng không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định. Như
vậy, đa phần người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng còn tồn
tại những ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ huyện Phú Xuyên
cần có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.
9


4. Kết luận
- Huyện Phú Xuyên là huyện có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế - xã
hội; có nhiều biến động trong sử dụng đất đai, là cửa ngõ của Thủ đô. Việc sử dụng
đất của huyện Phú Xuyên đã và đang đi đúng hướng theo xu thế CNH - HĐH đất
nước giảm dần diện tích đất nông nghiệp, tăng diện tch đất phi nông nghiệp phát triển
công nghiệp và dịch vụ.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên được thành lập theo
Quyết định số 2509/QĐ-UB ngày 22/7/2009 của UBND huyện Phú Xuyên. Thực hiện
Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc
thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên đổi tên thành Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phú Xuyên trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi
Trường.
- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện những năm qua đã có nhiều cố
gắng và đạt những kết quả đáng kể. Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy
cho 26 xã, thị trấn; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng
đất năm
2015; hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2014, xây dựng bản đồ hiện trạng cho toàn

huyện và các xã, thị trấn; 26/28 xã, thị trấn thực hiện giao ruộng ổn định lâu dài cho
hộ gia đình, cá nhân và tiến hành dồn điền đổi thửa đạt 100%; cấp được 18.575
GCNQSD đất ở;… Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại những vi phạm, bất cập trong quá trình
sử dụng đất và hoạt động của VPĐK.

10


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thach Co.
Name of thesis: "Evaluation of the activities of the Office for Registration of
Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
1. Objectives of the study
- Assess the operational status of the Office for Registration of Land Use Right of
Phu Xuyen District, Hanoi in the general management of land resources of the
district.
- Propose some solutions to improve operational efficiency of the Office for
Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi.
2. Research Methods
- Collect secondary data in Phu Xuyen District People's Commitee, the Office for
Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Department of Natural
Resources and Environment of Phu Xuyen district.
- Investigate primary data: Survey of 150 households in 10 communes and
towns in Phu Xuyen District.
3. Research results

- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its
establishment until 2015 has remarkable results. The period 2011 - 2015, 20.252
licenses were granted, reaching 90,37% of the plan.
- The adjustment of changes in land use in the district has not been fully
synchronized at 3 levels. Many cadastral maps have variations of over 40% but have not
yet been revised; variations are not updated in statistical books, has updated the
change is 676 records. Provide data cadastral records are 55 information.
- Statistics of interview and survey resulted in 97.33% of people's opinion that the
procedure of receiving documents at the Registration Ofice are sufficiently
addressed to the public; 77.34% of people said the results are returned on time
as appointed;
92.00% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete
instructions; 83.33% of people said that they do not have to pay extra fees other than
the prescribed fee. Thus, most people were supportive of the operational model of the
Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the
11


Ofice for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District to require a lot of
effort to overcome these problems, weakness.

12


4. Conclusion
- Phu Xuyen is a district with a lot of potentials and advantages of socialeconomy; fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital. The use of land
in Phu Xuyen district has been the in the right direction according to the industrialization
- modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing the area
of non-agricultural land for industry and services development.
- Ofice for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District was established

under Decision No. 2509/QD-UB dated 07/22/2009 of Phu Xuyen District People's
Commitee. Implementing Decision No. 1358/QĐ-UBND dated 31/03/2015 of the Hanoi
People's Commitee on the establishment of land registry offices in Hanoi under the
Department of Natural Resources and Environment, Office for Registration of Land Use
Right of Phu Xuyen District was renamed to Office for Land Registration Hanoi with
Phu Xuyen district branch under the Department of Natural Resources and
Environment.
- The management of land in the district over the years has made many eforts and
achieved remarkable results. Perform measuring and officially cadastral mapping for 26
communes and towns; plan land use up to 2020, the land use plan in 2015; complete
inventory of land in 2014, build maps of the entire district of all communes and
towns;
26/28 communes and towns handover long-term fields for families, individuals and
conducting land consolidation of 100%; grant 18.575 licenses of residential land;...
However, there exists the violations and shortcomings in the process of land use and
operation of Registration Office.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kỳ quốc
gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất
đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu
hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên
đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, luôn được chú
tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau

khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận,
đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi
có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua
việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là
một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất
đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất cứ người sử dụng đất hợp pháp
nào cũng được hưởng. Giấy chứng nhận QSD đất giữ vai trò hết sức quan trọng
đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất, tiến độ và mức độ hoàn thành việc
cấp giấy chứng nhận, chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản
đất đai thuộc quyền sở hữu của mình, giúp cho việc kiểm soát một cách thuận lợi,
hiệu quả. Về phía người sử dụng đất việc cấp giấy là cơ sở để họ được Nhà nước
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà
pháp luật Việt nam đã trao cho.
Từ sau khi ra đời, Luật Đất đai năm 2003 đã trở thành là một trong
những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội. Luật Đất
đai năm
2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của
Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến
trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới Luật đã
nhanh chóng đi vào cuộc sống, tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn
thiện chính sách đất đai, đặc biệt với sự ra đời và phát triển của hệ thống cơ
1


quan dịch vụ công về đăng ký đất đai là Văn phòng Đăng ký QSD đất trên
phạm vi cả nước. Sau 10 năm tổ chức thực hiện, cùng với sự hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai,

2

thành tựu công nghệ thông tin ứng dụng trong quản lý đất đai, đẩy mạnh cải cách
hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, hoạt động của Văn phòng
Đăng ký QSD đất các cấp đã dần đi vào nề nếp và đạt những kết quả nhất định.
Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn nhất là trong giai đoạn hiện nay thì hiệu quả
hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất (đặc biệt là cấp huyện) vẫn còn
nhiều bất cập do mang nặng tính hành chính làm cho đất đai chưa thực sự
trở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế.
Với mục tiêu phát triển của ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2020,
định hướng đến năm 2030 là xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, một hệ
thống cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện, với quy trình, thủ tục cơ bản
được tự động hóa bằng công nghệ số; triển khai thống nhất trong cả nước hệ
thống hồ sơ địa chính dạng số dựa trên cơ sở hệ thống bản đồ địa chính
dạng số được chỉnh lý biến động thường xuyên, cơ bản được cập nhật đầy
đủ, kịp thời. Kiện toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng cao năng lực cán bộ
ngành Quản lý đất đai đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo chức
năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, có sự
phân công, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả. Chuyển trọng
tâm hoạt động của Ngành từ quản lý hành chính đối với tài nguyên đất đai sang
quản lý việc kinh doanh tài sản đất đai quốc gia, cung cấp dịch vụ hành chính,
pháp lý cho người sử dụng đất và cộng đồng trong quản lý, sử dụng và giao
dịch về đất đai, phấn đấu đến năm
2020 đạt trình độ quản lý đất đai ngang với mặt bằng các nước phát triển
trong khu vực. Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chính
thức thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 với
nhiều điểm mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách
pháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XI của Đảng, Nghị
quyết số 19- NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng
khóa XI, trong đó có các quy định cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người

sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai
cho người dân, các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, thủ tục hành chính và các dịch vụ công về đất đai,... đây là
sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế.
3


Trước những yêu cầu của thực tiễn đòi hỏi phải có những nghiên cứu, đánh
giá cụ thể, khách quan về tnh hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất

4


theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, để từ đó đề xuất các giải pháp
góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất sau khi
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tnh
hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú
Xuyên, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất
đai của huyện.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Là người sử dụng đất có giao dịch liên quan với Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.

+ Các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên.
- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2015.
- Không gian nghiên cứu: Phạm vi quản lý của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Phú Xuyên.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
* Đóng góp mới
Bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Phú Xuyên trong việc đánh giá
tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên
trong giai đoạn 2011 - 2015.
* Ý nghĩa khoa học
- Giúp cho việc vận dụng được những kiến thức khoa học vào thực tế.
- Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan về quá trình hoạt động của Văn phòng đăng ký hiện nay.
5


* Ý nghĩa thực tiễn
- Quá trình nghiên cứu đề tài góp phần giúp người dân trên địa bàn nghiên
cứu hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong công tác đăng ký đất đai.
- Việc đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ
giúp cho học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó đưa ra được những giải pháp khả thi để giải quyết những khó
khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới.

6


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng;
mọi ngành, mọi người, mọi sinh vật đều cần đến đất trong các hoạt động
sống của mình. Tại một thời điểm, trên một vị trí lại chỉ có thể xác lập được một
mục đích sử dụng. Tuy đất đai là hữu hạn nhưng Lê Nin nói: Sức sản xuất của
nó thì vô hạn nếu con người biết sử dụng nó một cách hợp lý và khoa học.
Do có mâu thuẫn giữa tnh hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng đất và tnh
vĩnh cửu về khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân bổ
theo chủ quan của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử dụng
nguồn tài nguyên không thể tái tạo này là môi trường sống của con người. Đây là
nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể
di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; Là sản
phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động. Chỉ khi
tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất
đai mới trở thành tư liệu sản xuất.
Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy
định rõ từ Điều 17 rằng: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn
và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các ngành
và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
2.1.1.2. Bất động sản

7

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: Bất động
sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,

8


nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất
đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có
quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là
hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi
là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.
Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 của nước Công hòa Xã hội
Chủ nghĩa Việt Nam đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp
luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).
2.1.1.3. Thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản là vấn đề “nóng” thu hút được sự chú ý và
quan tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời điểm đất nước
đang hội nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường
lao động, thị trường khoa học công nghệ. Thị trường bất động sản là cơ chế,
trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi (Trần Kim Chung,
2005).
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy

luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với
3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền
được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung
9