Đánh giá ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

ĐOÀN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CHUYỂN ĐỔI
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Chuyên ngành

Quản lý đất đai

Mã số

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học

PGS. TS. Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thu Hiền

i


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, em xin chân thành cảm
ơn
PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian em thực hiện
đề tài.
Em cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo bộ môn Quy
Hoạch đất đai, khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện
thuận lợi cho em thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng
ký đất và nhà huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện đề tài.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thu Hiền

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ........................................................................................... vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis
xi

abstract.............................................................................................................
Phần

1.

Mở

đầu

...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1

thiết

1.2.
Mục
........................................................................................2

tiêu

của

đề

nghiên

tài
cứu

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Phạm vi không gian .........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi về thời gian ........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn........................................2

1.4.1.
Những

đóng
.......................................................................2
1.4.2.

góp

mới

đề

tài

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................2

Phần
2
.
Tổng
quan
.........................................................................................3
2.1.

của

tài

liệu

Cơ sở lý luận về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất ..................................3

2.1.1.
Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng
đất.................3
2.1.2.
Cơ sở lý luận
..........................................................4
2.1.3.

về

chuyển

đổi

sử

dụng

đất

Cơ sở lý luận về giá đất, định giá đất ...............................................................8

2.1.4.
Các
yếu
tố
..................................................................11
3

ảnh

hưởng

đến

giá

đất


2.2.
Cơ sở thực tễn về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất
.............................15
2.2.1.
Thực tiễn chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
.......................15
2.2.2.

Tình hình chuyển đổi sử dụng đất của Thành phố Hà Nội ..............................19

2.2.3.

Tình hình xác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam ..................................20

2.2.4.

Thực trạng xác định giá đất của Thành phố Hà Nội........................................22

4

Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu ..........................................................24
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................24

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................24

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................24

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................24

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................24

3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu
............................................................24
3.5.2.

Phương pháp tổng hợp, phân tch số liệu........................................................25

3.5.3.

Phương pháp so sánh .....................................................................................26

Phần 4. Kết quả và thảo luận
....................................................................................27
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Gia Lâm...........................27

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................27

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội...............................................................................31

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội .....................................37

4.2.

Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................38

4.2.1.

Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó ...................................................................39

4.2.2.

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính ....................................................................................40

4.2.3.

Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
................................40

4.2.4.

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...............................................41

4.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
......42
4.2.6.

Công tác đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất .......................................................................44

4.2.7.

Thống kê, kiểm kê đất đai ..............................................................................44

4.2.8.

Quản lý tài chính về đất đai............................................................................45

4.2.9.

Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........46

4.2.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .............................................................46
4


4.2.11. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý sử dụng đất đai..................................................................47

5


4.3.
Thực trạng chuyển đổi sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
..........................47
4.3.1.

Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................47

4.3.2.

Đất nông, lâm nghiệp.....................................................................................48

4.3.3.

Đất phi nông nghiệp.......................................................................................49

4.3.4

Đất chưa sử dụng ...........................................................................................51

4.3.5

Biến động SDĐ giai đoạn 2005 – 2015 ..........................................................51

4.4.

Thực trạng giá đất năm 2015 và biến động giá đất trên địa bàn từ năm
2005 đến năm 2015........................................................................................58

4.4.1.

Thực trạng giá đất nông nghiệp......................................................................58

4.4.2.

Thực trạng giá đất phi nông nghiệp ................................................................58

4.4.3.

Biến động giá đất trong giai đoạn từ 2005 đến 2015.......................................64

4.4.4.

Đánh giá thực trạng giá đất và biến động giá đất ............................................65

4.5.

Ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất........................................66

4.5.1.

Chuyển đổi sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp ....................................66

4.5.2.

Chuyển đổi sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ............68

4.5.3.

Đề xuất giá đất trong tương lai .......................................................................77

Phần 5. Kết luận kiến nghị
........................................................................................81
5.1.

Kết luận .........................................................................................................81

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................82

Tài liệu tham khảo.......................................................................................................83
Phụ lục ......................................................................................................................85
Danh mục phụ lục .......................................................................................................86

5

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CNH

Công nghiệp hóa

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

ND-CP

Nghị định – Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

TT

Thông Tư

TT

Thị trấn

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VT

Vị trí

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Biến động sử dụng đất của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 .........19
Bảng 2.2. Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới ..................................20
Bảng 2.3

Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của một số nước trên
thế giới......................................................................................................21

Bảng 4.1. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm qua các năm ......................32

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lâm ...............................48
Bảng 4.3. Hiện trạng SDĐ nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm ..........................49
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm ...........51
Bảng 4.5. Giá đất nông nghiệp năm 2015 của các xã trên địa bàn ..............................58
Bảng 4.6. So sánh giá đất ở theo quy định với giá thực tế năm 2015 tại các thị
trấn..........59
Bảng 4.7. So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thị trấn................60
Bảng 4.8. Gía đất thực tế so với giá đất quy định tại các xã năm 2015 .......................62
Bảng 4.9. So sánh biến động giá đất nông nghiệp của các xã trong khu vực giai
đoạn 2005 -2015 .......................................................................................64
Bảng 4.10. So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử
dụng tại thị trấn .........................................................................................66
Bảng 4.11.So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử
dụng tại các xã ..........................................................................................67
Bảng 4.12. Giá trị kinh tế sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng .................................68
Bảng 4.13. So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm .........69
Bảng 4.14. So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp..................70
Bảng 4.15. So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sau khi chuyển
đổi từ đất trồng cây lâu năm ......................................................................71
Bảng 4.16. So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi chuyển đổi
từ đất nông nghiệp.....................................................................................72
Bảng 4.17. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang
đất ở ..........................................................................................................73
Bảng 4.18. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ...................................................74
Bảng 4.19. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản sang đất ở ...................................................................75
Bảng 4.20. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng lúa, đất nuôi trồng
thủy sản sang đất phi nông nghiệp .............................................................76

vii


Bảng 4.21. Đề xuất giá đất cho các loại đất .................................................................80

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2005 -2010............................................52
Hình 4.2. Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2010 -2015............................................53
Hình 4.3. Đường Hà Huy Tập – Thị Trấn Yên Viên ....................................................61
Hình 4.4. Đường Ninh Hiệp – xã Ninh Hiệp ................................................................63

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đoàn Thị Thu Hiền
Tên luận văn: “Đánh giá ảnh hưởng của chuyền đổi sử dụng đất đến giá đất trên
địa bàn huyện Gia Lâm”.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tào: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
1. Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm qua đánh giá tình hình biến động đất đai, sử dụng đất đai, biến

động giá đất khi thực hiện chuyển đổi sử dụng đất.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
số liệu, tài liệu, báo cáo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm và báo cáo quy hoạch sử
dụng đất tại văn phòng đăng kí Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện
Gia Lâm.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra giá đất thực tế của các xã đối với các loại đất
như đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Thực hiện
phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, dữ liệu
được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất thực tế trên địa bàn các xã
của huyện Gia Lâm. Chọn điểm để điều tra tại Thị trấn Trâu Quỳ, Thị trấn Yên Viên,
xã Ninh Hiệp, xã Kiêu Kỵ với tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu
theo không gian, thời gian điều tra.
- Phương pháp so sánh: So sánh số liệu qua các năm, theo các khu vực nghiên
cứu để tìm ra biến động.
3. Kết quả nghiên cứu
- Gia Lâm là huyện ngoại thành Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phát
triển. Các nội dung cơ bản của công tác Quản lý Nhà nước về đất đai đã được triển
khai, tuy nhiên, hiệu lực công tác quản lý còn nhiều hạn chế.

9


Đến năm 2015 tổng diện tích tự nhiên huyện Gia Lâm là 11.472,99 ha; đất Nông
Nghiệp: 6118,45 ha chiếm 53,33%; đất Phi Nông Nghiệp: 5178,95 ha chiếm 45,14% ;
đất chưa sử dụng: 175,58 ha chiếm 1,53%.

10

- Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015 trên địa bàn huyện Gia Lâm đã thực hiện
nhiều dự án chuyển đổi sử dụng đất trong đó: Chuyển mục đích 319,17 ha đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển 6,12 ha đất chưa sử dụng sang đất phi
nông nghiệp. Chuyển mục đích trong nội bộ đất nông nghiệp 314,88ha.
- Hiện trạng giá đất trong khu vực có nhiều biến động đặc biệt là đất ở, đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và còn có sự chênh lệch nhiều giữa giá Nhà nước
quy định so với giá thực tế mà các giao dịch đất đai đã diễn ra. Điển hình như sự chênh
lệch giá đất giữa các tuyến đường tại các Thị Trấn lên đến 3 lần, một số xã như Bát
Tràng, Ninh Hiệp, Kiêu Kỵ chênh lệch giá đất ở dao động từ 4 đến 4,5 lần; riêng giá
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Ninh Hiệp chênh lệch lên đến 12,6 lần
so với giá quy định.
- Chuyển đổi sử dụng đất làm giá đất trong khu vực tăng cao. Giá đất nông nghiệp
chuyển đổi trong nội bộ đất nông nghiệp chỉ tăng theo giá quy định do chuyển đổi
đất lúa, đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm. Khi chuyển đổi mục
đích từ trồng lúa sang trồng cây ăn quả giá trị của đất tăng. Chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại
các thị trấn làm giá đất trên thị trường chênh lệch do chuyển đổi mục đích sử dụng
thay đổi từ vài chục lần đến hàng 100 lần.
Giá đất của địa bàn nghiên cứu dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới. Gía
đất tại các vị trí đem lại nhiều lợi nhuận cho chủ sử dụng đất (VT1, VT2) sẽ tăng mạnh
hơn so với các vị trí khác, dự kiến giá đất tại các Thị trấn và các xã giáp ranh khu vực nội
thành tăng khoảng 1,15 -1,2 lầncác xã còn lại thì tăng khoảng 1,25 lần.
4. Kết luận chủ yếu
Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự gia tăng dân
số, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng
lớn; ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều, đòi hỏi công tác
quản lý, sử dụng đất phải tiết kiệm và hiệu quả. Áp lực gia tăng dân số cơ học và
nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, diện tích đất hạn hẹp làm giá đất tăng cao.
Vì vậy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất, làm cho giá đất

tăng lên gấp nhiều lần so với giá trước khi chuyển đổi và giá nhà nước quy định.

10


THESIS ABSTRACT
Author's name: Đoan Thi Thu Hiên
Title of thesis: “Assess the impact of land use change on the price of land in the
district of Gia Lam, Hanoi”
Major: Management of Land

Code No.: 60 85 01 03

Training instituton: Academy of Vietnam Agriculture.
1. Researching Purposes
Learn the impact of land use change on the price of land in the district of Gia
Lam by assessing the changes of land, land use, land price volatility when making landuse conversion.
2. Researching Method
Survey of secondary data: Collect data transfer land use rights; data, documents,
reports on land use planning and annual planning report at the ofce of land use land
use rights registration, Natural Resources and Environment Department, Gia Lam district.
Survey of primary data: Survey of the actual price of land for communal land
types such as farmland, residential land, production of non-agricultural business.
Perform live interview leaders and local people through sample surveys, the data
are used to investigate the transfer price and lease the actual area of the town of Gia
Lam district. Select the location to investigate Trau Quy Town, Yen Vien Town, Ninh Hiep
commune, Kieu Ky commune with a total of 120 votes questionnaire.
- Methods of synthesis, analysis of data: Synthesis, arrange spatial data, the
investgaton period.
- Method Comparison: Comparison of data over the years, according to the study

area to find out fuctuations.
3. Results of Research
- Gia Lam's suburban districts of Hanoi natural conditons, economic and social
development. The basic content of the work of the State Administration of land
has been developed, however, efectve management is still limited.
By 2015, total natural area is 11,472.99 hectares of Gia Lam district; Agricultural
land: 6118.45 hectares, accounting for 53.33%; African Agricultural land: 5178.95
hectares, accounting for 45.14%; Unused land: 175.58 hectares, accounting for 1.53%.
11


- In the period from 2005 to 2015 in Gia Lam district has implemented many
projects to change land use including: Jump purposes 319.17 hectares of
agricultural land to non-agricultural land, transferred 6.12 hectares unused land into
non-agricultural land. Change the purpose of agricultural land within 314,88ha.
- Have State land prices in the region is more volatile, especially land, agricultural
land and non-agricultural business there much difference between the cost of the State
compared to the actual price of land transactons took place. Typically the difference
between the price of land in the Town route up to 3 tmes, some as Bat Trang
Commune, Ninh Hiep Kieu Ky land price differences ranging from 4 to 4.5 times;
Private land prices produced non-agricultural business in Ninh Hiep difference of up
to
12.6 times the prescribed value.
- Land use changes in the region as land prices rise. Prices of agricultural land
conversion of agricultural land within the regulated price only increased by conversion of
rice land, annual crops to perennial crops. When the change of purpose from rice to fruit
growing land values rise. Transfer of land use from agricultural land to residential land,
production of non-agricultural business in the towns of the land prices in the market
make the difference by converting uses vary from a few dozen to 100 times rolling.
Land price research site is expected to continue rising in the near future. The

price of land in the positon to bring multple benefits to the users of land (VT1, VT2) will
increase more than the other positons, the expected price of land in the town
and commune bordering urban areas increased about 1.15 -1.2 commune lancac
remaining increase of 1.25 times.
4. Main conclusion
Along with the process of industrializaton and modernization of the country, the
increase in population, urban buildings, residental development projects to scale and
greater speed; in the cites of the land use conversions and more, demand management,
land use and efficient to save. The pressure of populaton growth and demand
mechanics using more land, limited land area as land prices rise. So the conversion
of land use purposes affect land prices, land prices rise makes many tmes more
than before the conversion price and the price of state regulations.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế
hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu
đưa Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự gia
tăng dân số, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc
độ ngày càng lớn; ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều,
đòi hỏi công tác quản lý, sử dụng đất phải tết kiệm và hiệu quả.
Gia Lâm được xác định là vùng kinh tế trọng điểm, là địa bàn quân sự
chiến lược ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội. Trên địa bàn huyện có nhiều tuyến
đường giao thông quan trọng đã và đang được đầu tư xây dựng: Quốc lộ
1A; Quốc lộ 1B; Quốc lộ 5; Đường ôtô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; đường Hà Nội

- Hưng Yên; đường 181...; đường thuỷ sông Hồng, sông Đuống, và hệ
thống đường sắt ngược lên phía Bắc, Đông Bắc và xuôi cảng biển Hải phòng. Trên
địa bàn Huyện có nhiều khu đô thị, khu công nghiệp và các trung tâm thương
mại được hình thành; nhiều làng nghề nổi tiếng, thu hút đông khách thập
phương trong và ngoài nước như làng gốm sứ Bát Tràng, nghề dát quỳ vàng,
may da Kiêu Kỵ. Đây chính là những động lực và tềm năng to lớn để phát triển
kinh tế thương mại, du lịch, dịch vụ giao thông, giao lưu hàng hoá hiện nay và và
trong tương lai.
Quy hoạch sử dụng đất thực chất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
hiện trạng đáp ứng nhu cầu cho phát triển kinh tế, xã hội trong tương lai. Tuy
nhiên, sự phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội của huyện và việc hình thành
các khu công nghiệp mới đã gây áp lực lớn đối với đất đai. Vấn đề đặt ra là làm
thế nào để sử dụng nguồn tài nguyên đất hợp lý, có hiệu quả, xác định được giá
đất chính xác cho khu vực và phân tích những ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng
đất đến giá đất.
Trong khuôn khổ đề tài luận văn thạc sĩ, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá ảnh
hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
thành phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tễn về định giá đất, tìm
1


hiểu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá
đất trên địa bàn

2


huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Vòng
– Giảng viên Khoa Quản lý đất đai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai, hiện trạng giá đất,
biến động giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất và
đề xuất giá đất tương lai.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
- Phạm vi ranh giới phía Nam sông Đuống của huyện Gia Lâm, bao gồm
các xã, thị trấn: TT Trâu Qùy, xã Cổ Bi, Đông Dư, xã Dương Xá, xã Phú Thị, xã Kiêu
Kỵ, xã Đa Tốn, xã Đặng Xá, xã Bát Tràng, xã Dương Quang, xã Kim Sơn, xã
Lệ Chi, xã Kim Lan, xã Văn Đức.
- Phạm vi ranh giới các xã, thị trấn khu vực phía Bắc sông Đuống của
huyện Gia Lâm gồm: Thị trấn Yên Viên, xã Yên Viên, xã Ninh Hiệp, xã Yên Thường,
xã Đình Xuyên, xã Dương Hà, xã Phù Đổng, xã Trung Mầu.
1.3.2. Phạm vi về thời gian
Số liệu hiện trạng sử dụng đất tnh đến năm 2015; biến động đất đai giai
đoạn 2005-2015. Tình hình giá đất từ năm 2005-2015 trên địa bàn nghiên cứu.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
- Chuyển đổi sử dụng đất làm cho giá đất ngày một tăng cao.
- Cần đánh giá khả năng cung cấp đất đai cho các nhu cầu chuyển đổi mục
đích sử dụng đất khác nhau, lựa chọn loại hình chuyển đổi sử dụng đất phù hợp
với địa phương.
1.4.2.Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng trong lĩnh vực quản lý đất đai và sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Làm tài liệu tham khảo cho địa phương và cho các nghiên cứu khác
trong quản lý sử dụng đất và trong công tác quy hoạch sử dụng đất.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CHUYỂN ĐỔI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất
* Khái niệm về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá
trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, sinh vật, khí hậu, địa hình,
và thời gian. Tất cả các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trình
biến đổi trong thiên nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinh
vật sống trên và trong lòng đất.
Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để
nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó
theo thời gian và không gian nhất định. Chất lượng của đất đai phụ thuộc vào độ
phì nhiêu của đất.
Theo Luật Đất đai của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
"Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ
vốn đất đai như ngày nay" (Nguồn: Luật Đất đai 2013).
* Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập đến
từ năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 luật đất đai 1993).
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với những
diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.
Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt và nhu cầu
sử dụng đất mà cho phép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào

4


mục đích khác ngay trên diện tch đất mà họ đang sử dụng. Nhà nước không
phải thu

5


hồi giao lại mà chỉ cần cho phép người sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính và
công nhận cho họ được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. (Nguồn: Luật
Đất đai 2013).
2.1.2. Cơ sở lý luận về chuyển đổi sử dụng đất
2.1.2.1. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định:
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất bao gồm:
(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
2.1.2.2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển

mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau
đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối

với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản
1
Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

6


a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại,

7


dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không

được ủy quyền.
2.1.2.3. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định:

(1) Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng,
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất
sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất
thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp.

8