Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn văn điển, huyện thanh trì, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

PHẠM HỒNG HẠNH

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY
DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG
TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN
VĂN ĐIỂN,
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS.Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân
dân huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân thị trấn Văn Điển đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ .............................................................................................................. vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract...................................................................................................................
x

Phần

1.

Mở

đầu

............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..............................................................................................
4
2.1.

Tổng quan về tài chính đất đai ............................................................................. 4

2.1.1.

4

Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ............................................................

2.1.2.
5

Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước.........................................................

2.1.3.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam........................................................... 10

2.2.
19

Tổng quan về giá đất..........................................................................................

2.2.1

Khái quát chung về giá đất................................................................................. 19

2.2.2.
22

Cơ sở khoa học hình thành giá đất. ....................................................................

2.2.3.
26

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................................

2.2.4.
28

Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất ...........................................................

3


2.3.
30

Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai.....................................................................

2.3.1.
30

Khái quát về cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu đất đai.............................................

2.3.2.
30

Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai........................................................................

2.3.3.

Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu địa chính ........................ 31

2.4.

Các ứng dụng của GIS trên thế giới và Việt Nam ............................................... 33

2.4.1.

Các ứng dụng của GIS trên thế giới ................................................................... 34

4


2.4.2.

Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam .................................................................... 34

2.5.

Giới thiệu về phần mềm arcgis desktop xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất .............. 35

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................
38
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.......................................................................................... 38

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 38

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 38

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 38

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất trên địa bàn thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, TP.Hà Nội. ....................... 38

3.4.2.

Đánh giá công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển, huyện
Thanh Trì, TP.Hà Nội. ....................................................................................... 38

3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất........................................................................... 39

3.4.4.

Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ cho công
tác quản lý tài chính đất đai................................................................................ 39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 39

3.5.1.

39

Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................................

3.5.2.

Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu ................................................................. 40

3.5.3.

Phương pháp tra cứu và phân tch dữ liệu .......................................................... 40

3.5.4.
40

Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất ................................................................

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................
41
4.1.

Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ................................................................. 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 41

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................... 43

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Văn Điển ........................................... 45

4.3.

Công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển .............................. 47

4.4.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.......................................................................... 49

4.4.1.

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian. ................................................................... 49

4.4.2.

Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính...................................................................... 52

4.5.

Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai..... 60

4.5.1.

Xây dựng bản đồ giá đất .................................................................................... 60
4

4.5.2.
61

Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai ............

4.5.3.

Chỉnh lý biến động thửa đất ............................................................................... 64

5


4.5.4.

Ứng dụng Arcgis online để chia sẻ thông tin giá đất........................................... 66

4.5.5.

Những thuận lợi, khó khăn của việc khai thác cơ sở dữ liệu ............................... 70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .......................................................................................
72
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 72

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 73

Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 74
Phụ lục .......................................................................................................................... 76

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

CP

Chính phủ

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

CSDL GIS

Cơ sở dữ liệu

LPTB NĐ

Geographic Information System

NVTC PL

Lệ phí trước bạ

QH

Nghị định
Nghĩa vụ tài chính
Pháp lệnh
Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SL

Sắc lệnh

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

TNCN

Thu nhập cá nhân Tiền

TSDĐ

sử dụng đất Thông tư

TT-BTC

Bộ Tài chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNDCCH

Việt nam Dân chủ Cộng hoà

XPHC

Xử phạt hành chính

6

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Văn Điển đến ngày 31/12/2015 ................... 45

Bảng 4.2.

Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm 2013,
2014, 2015 .................................................................................................. 48

Bảng 4.3.

Các trường dữ liệu của lớp thửa đất .............................................................
52

Bảng 4.4.

Các trường dữ liệu của lớp đường ............................................................... 58

Bảng 4.5.

Các trường dữ liệu của lớp điểm địa danh, ghi chú ...................................... 59

Bảng 4.6.

Các trường dữ liệu của lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội............................. 59

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai............................................................................... 25
Sơ đồ 2.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..................................................... 25

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1.

Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa chính.........................................................
32
Hình 2.2.

Hình 4.1.

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần.
..................................................... 33

Sơ đồ vị trí địa lý thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội .............
41

Hình 4.2. Cơ sở dữ liệu không gian thửa đất của thị trấn Văn Điển ............................... 50
Hình 4.3. Cơ sở dữ liệu không gian giao thông của thị trấn Văn Điển ........................... 51
Hình 4.4. Cơ sở dữ liệu không gian thủy hệ của thị trấn Văn Điển ................................ 51
Hình 4.5. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển trên Arcgis ........................ 53
Hình 4.6. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển .......................................... 56
Hình 4.7. Sơ đồ lớp đường ............................................................................................
58
Hình 4.8. Sơ đồ lớp điểm địa danh ................................................................................ 59
Hình 4.9. Sơ đồ lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội ......................................................... 60

Hình 4.10. Xây dựng bản đồ giá đất ở thị trấn Văn Điển ................................................. 60
Hình 4.11. Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất ...............................................................
61
Hình 4.13. Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn
Văn Điển ....................................................................................................... 62
Hình 4.14. Thuộc tnh những thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn Văn Điển ......... 63
Hình 4.15. Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã cấp GCN của thị trấn Văn Điển......... 63
Hình 4.16. Thông tin thửa đất trước biến động gộp thửa .................................................
64
Hình 4.17. Thông tin thửa đất sau biến động gộp thửa ....................................................
65
Hình 4.18. Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa .................................................
65
Hình 4.19. Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa ....................................................
66
Hình 4.20. Giao diện đăng nhập lên Arcgis Online ......................................................... 66
Hình 4.21. Giao diện chia sẻ bản đồ lên Arcgis Online.................................................... 67
Hình 4.22. Giao diện chính của trang Web...................................................................... 67
Hình 4.23. Bản đồ giá đất thị trấn Văn Điển trên ArcGIS Online .................................... 68
8


Hình 4.24. Kết quả truy vấn thông tin ............................................................................. 69
Hình 4.25. Kết quả tìm kiếm chủ sử dụng đất.................................................................. 69
Hình 4.26. Tìm kiếm thửa đất đã hoàn thành NVTC ....................................................... 70
Hình 4.27. Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành NVTC của Văn Điển.......... 70

9

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Hồng Hạnh
Tên Luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục
vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố
Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Quốc Vinh
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu
- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất Thị trấn Văn
Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản lý
tài chính về đất đai Thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra thu
thập số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông
tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. (2) Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu: sử
dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu không gian và xây dựng dữ liệu thuộc
tnh của thửa đất. (3) Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu. (4) Phương pháp chia
sẻ thông tin giá đất: Sử dụng ArcGIS Online thì thông tin được chia sẻ rộng khắp
thông qua mạng Internet.
Kết quả chính và kết luận
- Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi tiết
đến từng thửa đất phục vụ cho việc tnh toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một
cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.
- Chia sẻ thông tin giá đất trên Web phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin cho

người sử dụng qua Internet.

9


THESIS ABSTRACT
Master
Hanh

candidate:

Pham

Hong

Thesis title: “Applicaton of geographic informaton system on building a land prices
database to serve the financial management of land in Van Dien Town, Thanh Tri
District, Ha Noi City”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Supervisor: Dr. Tran Quoc Vinh
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Application of geographic information system in building database about the land
prices of Van Dien Town, Thanh Tri District, Ha Noi City.
- Exploit database of land prices and share information about land prices to
serve the financial management of land in Van Dien Town, Thanh Tri District, Ha Noi City.
Materials and Methods

The research methods are used : (1) Method of survey and data collection: This
method used in the survey, collecting data, documents and necessary informations for
research purposes. (2) Method of building database: use ArcGIS software to build
spatial data andatributing data of the parcel of land. (3) Method for searching and
analyzing data. (4) Methods of sharing information about land prices: Using ArcGIS
Online, the information is shared widely through the Internet.
Main findings and conclusions
- Has built of spatial database and attribute database information on land
plots serving for the calculation of financial covenants relating to land by an effective way,
accuracy, convenience and quickness.
- Sharing information on the Web to serve the land price lookup, providing
information to the user via the Internet.

1
0


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với mỗi
quốc gia; là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt
trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là một
trong những vấn đề được cả nước quan tâm đặc biệt.
Điều 4, Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Quyền quyết định giá
đất là một trong những quyền của Nhà nước đối với đất đai.
Hiện nay, ở nước ta đất đai thường xuyên có sự biến động rất lớn, do đó việc

cập nhật, chỉnh lý những thông tin biến động về đất đai một cách kịp thời, chính
xác là rất cần thiết. Tuy nhiên thực tế cho thấy công tác quản lý thông tin, tư liệu về
đất đai bằng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ sách và bản đồ
đang thực hiện khó đáp ứng được nhu cầu cập nhật, tra cứu, khai thác thường
xuyên các thông tin về đất đai. Áp dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đất
đai nói chung và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai nói riêng là giải pháp rất cần
thiết và hữu hiệu.
Việc xác định giá đất giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp; thu tiền sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; trợ giúp cho công tác giải phóng mặt bằng… được thực
hiện một cách trôi chảy. Tránh được các tranh chấp về giá, giúp phân bố và sử dụng
đất một cách hiệu quả, là cơ sở để nhà nước thu các khoản tài chính trong quá
trình sử dụng đất.
Xây dựng hệ thống thông tin về giá đất giúp người sử dụng có thể tra cứu các
thông tin cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách
tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồ
hàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về bất động sản trở thành một hệ
thống thông tin hiện đại và thống nhất.
1


Ngày nay công nghệ thông tin phát triển đã trợ giúp cho con người
trong nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai. Đặc biệt phải kể đến hệ
thống

2


thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS). Với những thế mạnh về
quản lý và phân tch dữ liệu không gian, GIS đã xâm nhập và hỗ trợ đắc lực cho

công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên thế
giới. Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm là chức năng
quản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau. Bên cạnh đó thông tin
được chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin phục vụ rất hữu ích trong
công tác quản lý đất đai mà thực hiện theo phương pháp truyền thống khó có
thể thực hiện được. Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ
thiết lập nên dữ liệu thuộc tnh và không gian về các thửa đất phục vụ công tác
quản lý tài chính về đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh
chóng.
Thị trấn Văn Điển nằm ở vị trí trung tâm của huyện Thanh Trì nên sự biến
động về đất có nhiều thay đổi, việc xây dựng cơ sơ dữ liệu giá đất là rất cần
thiết. Từ những lý luận và yêu cầu trong thực tiễn, đồng thời phục vụ cho công
tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Quốc Vinh, em
đã tiến hành thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Ứng dụng hệ thống thông tn địa lý
xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị
trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn
Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công
tác quản lý tài chính về đất đai tại thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố
Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Giới hạn đối tượng nghiên cứu.
Do trên địa bàn chọn làm điểm nghiên cứu không có đơn vị, cơ quan
nào thuê đất nên không đề cập đến tình hình thu tiền thuê đất.
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016.
- Không gian nghiên cứu: tiến hành thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai trên phạm vi thị trấn Văn Điển, huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

3


- Địa điểm nghiên cứu: thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

4


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Những đóng góp mới của luận án.
Luận án đã ứng dụng phần mềm ArcGIS cho quá trình xây dựng cơ sở dữ
liệu giá đất và ArcGIS Online để chia sẻ thông tin giá đất thông qua mạng Internet.
- Ý nghĩa khoa học.
Nghiên cứu đã chứng minh việc sử dụng hệ thống thông tin địa lý GIS với
phần mềm Arcgis trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai là phương pháp có hiệu quả, thích hợp áp dụng vào thực tế.
- Ý nghĩa thực tiễn.
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đánh giá thực tiễn, giải quyết
nhu cầu quản lý đất đai tại địa phương: Xây dựng và vận hành hệ thống bản đồ
và các dữ liệu thuộc tnh của thửa đất trên địa bàn thị trấn Văn Điển, huyện Thanh
Trì, thành phố Hà Nội.

5


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với

đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân
phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra, giám sát quá trình quản lý
và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện
quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng bao gồm 15 nội dung
được thể hiện tại điều 22, mục 2, Luật đất đai năm 2013:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
6


- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

7


- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai (Quốc hội, 2013).
2.1.2. Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước
2.1.2.1. Cộng hoà Pháp
Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và
các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
+ Thuế đất nông nghiệp của Cộng hoà Pháp thực chất là thuế sử dụng
đất nông nghiệp. Đối tượng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại đất
nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không canh tác. Căn cứ tnh thuế
là diện tích, giá đất và thuế suất.
Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng
đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn
bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần. Giá đất làm căn
cứ tính thuế đất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu. Vì thế,
cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất. Pháp chia đất nông
nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ ẩm, độ dốc
và vị trí tiện lợi của đất. Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng
năm nhưng không được quá mức tối đa là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định
căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất.
+ Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu đất
trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu
thuế đất ở và đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của
Nhà nước. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu
và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Những diện tch đất sử dụng
vào mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế và
các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã... được miễn thuế.

Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng
nhưng khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập
không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Như vậy các
sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên
thị trường (Đàm Văn Huệ, 2006).
8


2.1.2.2. Hà Lan
Một trong những ý nghĩa tch cực trong việc đạt được các mục tiêu chống đói
nghèo là sự phát triển và củng cố khung pháp lý để quản lý đất đai, cho khả
năng tiếp cận đất đai như một phương tiện của sự hiện hữu và kết hợp với các cơ
hội để sở hữu đất riêng, và bảo vệ đất đai. Sở hữu đất của người dân chắc chắn là
một cách hướng tới phát triển kinh tế tốt hơn và tăng trưởng ngày càng cao.
Nhà ở ổn định liên quan đến việc tiếp cận quyền sở hữu đất và cần thiết
để khởi động các hoạt động trong quản lý đất đai, quản lý đô thị và quản lý cơ
sở hạ tầng. Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địa
phương tạo ra phạm vi cho những gì được gọi là quyết định hợp nhất về sử dụng
đất và quản lý đất đai, các thị trường đất đai có hiệu quả và dễ tiếp cận, cải
thiện hệ thống đăng ký đất đai, tinh giản thủ tục cho các giao dịch đất đai,
cung cấp bảo mật pháp lý cho tất cả người sử dụng đất; một trong những
phương thức đó là cung cấp thông tin có chất lượng tốt.
Để đạt được một nền nông nghiệp bền vững, một mục đích chính trị
quan trọng khác thì cần định hình một chính sách về việc phát hành giấy chứng
nhận quyền sở hữu rõ ràng, thiết lập một hệ thống đăng ký sử dụng đất có hiệu
quả, tạo cơ sở dữ liệu, GIS và giảm nhẹ các nguyên nhân của 'suy thoái' đất,
một trong những cách thức đối với quyền sở hữu đất.
Hội nghị HABITAT II tuyên bố hai mục đích quan trọng cần đạt được đó là
‘nhà ở cho tất cả’ và ‘phát triển bền vững cho định cư ở một môi trường đô

thị’. Nhà ở thỏa đáng có nghĩa là hơn một mái nhà trên một đầu người, nó cũng có
nghĩa là có đủ phòng ở, tiếp cận được đến đất đai, và đảm bảo quyền sở hữu
đất. Một biện pháp cần thiết là đảm bảo an toàn pháp lý về quyền sở hữu và
sử dụng đất, một cách phân đất công bằng cho tất cả mọi người và bảo vệ
họ khỏi những tranh chấp bất hợp pháp.
Cũng cần có các chương trình xây dựng nhà ở, và nên tính đến cả việc
khuyến khích tài sản sở hữu cá nhân, vì vậy cần tìm ra một phương thức tài chính.
Một mục tiêu quan trọng là sự hình thành của thị trường đất đai. Thị trường này cần
phải được điều hành có hiệu quả và phải có cơ chế chuyển giao và chuyển
nhượng đất; thiếu giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp được coi như rủi ro trên thị
thường. Một thị trường bất động sản hoạt động tốt (đặc biệt là nhà ở và chung cư)

9


rất quan trọng, chính phủ nên có những khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho thị
trường bất

1
0


động sản: bằng cách nói rõ khái niệm về quyền sở hữu đất đai và bất động sản, hoặc
tạo ra những phương thức minh bạch trong chuyển giao quyền; bằng cách thiết lập
một thị trường đất đai minh bạch và có thể bao quát được; bằng cách khuyến khích
đẩy mạnh tiếp cận tới đất đai đặc biệt là cho phụ nữ; cung cấp những cơ hội
tài chính cho nhà ở thỏa đáng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.1.2.3. Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện

những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện.
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo
đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài
trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và
thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương
nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất
đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là đối
với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên
mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm).
+ Thuê không gian của toà nhà.
+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho
những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị
thu hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá
trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền
đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những
hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị
thu hồi cho những mục đính công.
1
1