LUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án

i

MỤC LỤC
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................3
1.1.1.1. Bất động sản.....................................................................................3
a. Khái niệm..................................................................................................3
b. Đặc điểm....................................................................................................3
1.1.2.1. Khái quát về giá đất..........................................................................4
* Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:.............5
a. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.......................................6
b. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý
đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết...6
b. Vai trò........................................................................................................8
a. Nguyên tắc.................................................................................................8
b. Yêu cầu......................................................................................................9
1.1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng
đất..........................................................................................................................9
a. Vị trí của khu đất.......................................................................................9
b. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.................................9
c. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
.............................................................................................................................10
d. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau...10
2.2.2.2. Phạm vi thời gian............................................................................21
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................23
2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu.................................................24
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh ...............................................................25
a. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.................................26
* Tăng trưởng kinh tế.................................................................................26
* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế......................................................................27

ii
b. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế..................................................28
c. Thực trạng dân số, lao động và thu nhập, mức sống...............................29
d. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.........................................................30
- Hệ thống giao thông..................................................................................31
- Thuỷ lợi, cấp thoát nước...........................................................................31
- Năng lượng và bưu chính viễn thông........................................................32
b. Công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất.......................38
c. Công tác quản lý hành chính về đất đai...................................................39
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất 39
Công tác đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................39
Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư.......................................................40
Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.......................40
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.............................................................41
d. Công tác tài chính về đất đai...................................................................41
e. Công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai................41
3.1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai..................................42
a. Hiện trạng sử dụng đất.............................................................................42
b. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2013.................................44
3.2.1. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên
địa bàn tỉnh .........................................................................................................46
Bảng 3.7. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại tỉnh ...............49
Đơn vị tính: Ngày làm việc.........................................................................49
Các bước......................................................................................................49
Cách thức thực hiện.....................................................................................49
Thời gian thực hiện......................................................................................49
Bước 1.........................................................................................................49
Trung tâm Phát triển quỹ đất tiếp nhận quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ trình Sở Tài
chính thẩm định giá tối thiểu...............................................................................49

15.................................................................................................................49


iii
Bước 2.........................................................................................................49
Sở tài chính thẩm định giá tối thiểu, trình UBND tỉnh ký..........................49
7 - 12............................................................................................................49
Bước 3.........................................................................................................49
Chủ tịch UBND tỉnh ký quyết định phê duyệt giá tối thiểu........................49
5...................................................................................................................49
Bước 4.........................................................................................................49
Lập và phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ........................................49
8...................................................................................................................49
Bước 5.........................................................................................................49
Niêm yết, thông báo bán đấu giá.................................................................49
30 - 45..........................................................................................................49
Bước 6.........................................................................................................49
Tổ chức bán đấu giá....................................................................................49
1...................................................................................................................49
Bước 7.........................................................................................................49
Phê duyệt kết quả trúng đấu giá..................................................................49
10.................................................................................................................49
Bước 8.........................................................................................................49
Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận quyết định trúng đấu, nộp
tiền vào ngân sách, nhận đất................................................................................49
15.................................................................................................................49
Bước 9.........................................................................................................49
Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận quyết định trúng đấu, nộp
tiền vào ngân sách, nhận đất................................................................................49
10.................................................................................................................49

Tổng cộng....................................................................................................49
101 - 121......................................................................................................49
“Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh ........... ”..................................49


iv
3.2.3.1. Đối tượng được đăng ký tham gia đấu giá.....................................50
3.2.3.2. Đăng ký tham gia đấu giá...............................................................51
3.2.3.3. Giá khởi điểm và bước giá.............................................................52
a. Giá khởi điểm..........................................................................................52
b. Bước giá..................................................................................................52
3.2.3.4. Hình thức và trình tự thủ tục tiến hành phiên đấu giá....................52
a. Hình thức đấu giá.....................................................................................52
b. Trình tự tiến hành phiên bán đấu giá QSDĐ...........................................53
b. Kết quả đấu giá........................................................................................55
a. Mô tả dự án và thực trạng công tác tổ chức tổ chức................................59
b. Kết quả đấu giá........................................................................................60
a. Mô tả dự án và thực trạng công tác tổ chức.............................................66
b. Kết quả đấu giá........................................................................................67
3.3.1.2. Hiệu quả xã hội...............................................................................77
3.3.1.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai....................78


v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


vi

DANH MỤC BẢNG
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................3

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN.............................................................................3
1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản........................................3
1.1.1.1. Bất động sản.....................................................................................3
a. Khái niệm..................................................................................................3
b. Đặc điểm....................................................................................................3
1.1.2.1. Khái quát về giá đất..........................................................................4
* Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:.............5
a. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.......................................6
b. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý
đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết...6
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................8
1.1.3.1. Khái niệm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất...................8
a. Khái niệm.............................................................................................8
b. Vai trò........................................................................................................8
a. Nguyên tắc.................................................................................................8
b. Yêu cầu......................................................................................................9
1.1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng
đất..........................................................................................................................9
a. Vị trí của khu đất.......................................................................................9
b. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.................................9
c. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
.............................................................................................................................10
d. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau...10


vii
2.2.2.2. Phạm vi thời gian............................................................................21
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................23
2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu.................................................24

Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh ...............................................................25
a. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.................................26
* Tăng trưởng kinh tế.................................................................................26
* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế......................................................................27
b. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế..................................................28
c. Thực trạng dân số, lao động và thu nhập, mức sống...............................29
d. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.........................................................30
- Hệ thống giao thông..................................................................................31
- Thuỷ lợi, cấp thoát nước...........................................................................31
- Năng lượng và bưu chính viễn thông........................................................32
b. Công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất.......................38
c. Công tác quản lý hành chính về đất đai...................................................39
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất 39
Công tác đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................39
Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư.......................................................40
Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.......................40
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.............................................................41
d. Công tác tài chính về đất đai...................................................................41
e. Công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai................41
3.1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai..................................42
a. Hiện trạng sử dụng đất.............................................................................42
b. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2013.................................44
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TỈNH .......................................................................................................46
3.2.1. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên
địa bàn tỉnh .........................................................................................................46


viii
Bảng 3.7. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại tỉnh ...............49

Đơn vị tính: Ngày làm việc.........................................................................49
Các bước......................................................................................................49
Cách thức thực hiện.....................................................................................49
Thời gian thực hiện......................................................................................49
Bước 1.........................................................................................................49
Trung tâm Phát triển quỹ đất tiếp nhận quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ trình Sở Tài
chính thẩm định giá tối thiểu...............................................................................49
15.................................................................................................................49
Bước 2.........................................................................................................49
Sở tài chính thẩm định giá tối thiểu, trình UBND tỉnh ký..........................49
7 - 12............................................................................................................49
Bước 3.........................................................................................................49
Chủ tịch UBND tỉnh ký quyết định phê duyệt giá tối thiểu........................49
5...................................................................................................................49
Bước 4.........................................................................................................49
Lập và phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ........................................49
8...................................................................................................................49
Bước 5.........................................................................................................49
Niêm yết, thông báo bán đấu giá.................................................................49
30 - 45..........................................................................................................49
Bước 6.........................................................................................................49
Tổ chức bán đấu giá....................................................................................49
1...................................................................................................................49
Bước 7.........................................................................................................49
Phê duyệt kết quả trúng đấu giá..................................................................49
10.................................................................................................................49
Bước 8.........................................................................................................49


ix

Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận quyết định trúng đấu, nộp
tiền vào ngân sách, nhận đất................................................................................49
15.................................................................................................................49
Bước 9.........................................................................................................49
Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận quyết định trúng đấu, nộp
tiền vào ngân sách, nhận đất................................................................................49
10.................................................................................................................49
Tổng cộng....................................................................................................49
101 - 121......................................................................................................49
“Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh ........... ”..................................49
3.2.3.1. Đối tượng được đăng ký tham gia đấu giá.....................................50
3.2.3.2. Đăng ký tham gia đấu giá...............................................................51
3.2.3.3. Giá khởi điểm và bước giá.............................................................52
a. Giá khởi điểm..........................................................................................52
b. Bước giá..................................................................................................52
3.2.3.4. Hình thức và trình tự thủ tục tiến hành phiên đấu giá....................52
a. Hình thức đấu giá.....................................................................................52
b. Trình tự tiến hành phiên bán đấu giá QSDĐ...........................................53
b. Kết quả đấu giá........................................................................................55
a. Mô tả dự án và thực trạng công tác tổ chức tổ chức................................59
b. Kết quả đấu giá........................................................................................60
a. Mô tả dự án và thực trạng công tác tổ chức.............................................66
b. Kết quả đấu giá........................................................................................67
3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH .................................................................................73
3.3.1.2. Hiệu quả xã hội...............................................................................77
3.3.1.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai....................78
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐẤU GIÁ...............................................................................................81

x
1. KẾT LUẬN........................................................................................83
........... có vị trí địa lý nằm trên trục đường Bắc - Nam có ý nghĩa chiến
lược, tạo điều kiện thuận lợi để hội nhập, giao lưu phát triển kinh tế, chính trị,
văn hóa xã hội với các tỉnh khác trong khu vực và trên cả nước. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế của tỉnh trong năm 2013 đạt 7,06%, khá cao so với mặt bằng
chung cả nước, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh, thu hút các dự án đầu tư,
tạo ra nhiều việc làm cho người lao động, thu hút dân cư và tăng nhu cầu nhà
ở đặc biệt ở khu vực đô thị. Công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn
tỉnh đã đi vào nề nếp, hiện tượng sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai
ngày càng giảm và dần được khắc phục..........................................................83
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh ........... hơn 4 năm
qua tuân thủ các quy định chung của Nhà nước và một số quy định cụ thể của
tỉnh ban hành hướng dẫn thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Tỉnh chủ trương “đấu giá quyền sử dụng đất, không giao đất, cho thuê đất đối
với các dự án đầu tư ở các khu đô thị nhằm tăng thu ngân sách và đẩy nhanh
tiến độ thực hiện các dự án”. Kết quả thu được khi tiến hành nghiên cứu 3 dự
án: đã có hơn 48.000.000 m2 quỹ đất của tỉnh được đưa vào khai thác và sử
dụng, thu về trên 170 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước, làm lợi hơn 18 tỷ
đồng so với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Kết quả thu được từ
đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị
trường, thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa trong hoạt động thị
trường bất động sản.........................................................................................83
Đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả trên trên các mặt kinh
tế, xã hội, công tác quản lý Nhà nước về đất đai:............................................83
Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất huy động tối đa ngân sách
Nhà nước, tạo ra nguồn vốn phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế của
tỉnh ........... nói riêng và cả nước nói chung. Người sử dụng đất được mua đất
với giá cả hợp lý, không mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo tính

an toàn về mặt pháp lý.....................................................................................83


xi
Về mặt xã hội: Tạo ra hệ khu dân cư đồng bộ ở các khu đất được quy
hoạch đưa ra bán đấu giá, tạo nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng. Góp phần
giải quyết nhu cầu nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá hỗ trợ
người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi kinh tế...............................83
Về công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần
phát triển thị trường bất động sản, làm cơ sở Nhà nước xác định giá đất ngày
một sát giá thị trường hơn, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho thửa đất trúng đấu giá nhanh gọn hơn, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ
quỹ đất hơn......................................................................................................83
Bên cạnh những hiệu quả mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang
lại, vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:...........................................................83
Đối với công tác tổ chức và thực hiện: Việc xây dựng giá khởi điểm
trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, mang nặng tính hành
chính dẫn đến giá khởi điểm để đưa ra đấu giá chưa thật sát với giá thị trường.
Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng đất để đầu
tư hạ tầng còn nhiều bất cập. Thông tin các khu quy hoạch, quỹ đất đấu giá
chưa được rộng rãi. Thủ tục để đưa đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều
khâu, đoạn........................................................................................................84
Đối với người tham gia đấu giá: Một số trường hợp trúng đấu giá nhưng
bỏ cọc, gây lãng phí cho công tác tổ chức thực hiện. Một số người tham gia
đấu giá không nghiêm túc thực hiện quy chế đấu giá, vẫn xuất hiện nhiều hiện
tượng tiêu cực trong qua trình thực hiện phiên đấu giá...................................84
Từ những tồn tại trên làm cho giá trúng đấu không phản ánh đúng giá trị
thực tế trên thị trường của đất đấu giá, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước
khi tiến hành giao đất bằng hình thức đấu giá.................................................84
2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................84

xii

DANH MỤC HÌNH
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN.............................................................................3
1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản........................................3
1.1.1.1. Bất động sản.....................................................................................3
a. Khái niệm..................................................................................................3
b. Đặc điểm....................................................................................................3
1.1.2.1. Khái quát về giá đất..........................................................................4
* Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:.............5
a. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.......................................6
b. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý
đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết...6
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................8
1.1.3.1. Khái niệm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất...................8
a. Khái niệm.............................................................................................8
b. Vai trò........................................................................................................8
a. Nguyên tắc.................................................................................................8
b. Yêu cầu......................................................................................................9
1.1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng
đất..........................................................................................................................9
a. Vị trí của khu đất.......................................................................................9
b. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.................................9
c. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
.............................................................................................................................10
d. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau...10

xiii
2.2.2.2. Phạm vi thời gian............................................................................21
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................23
2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu.................................................24
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh ...............................................................25
a. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.................................26
* Tăng trưởng kinh tế.................................................................................26
* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế......................................................................27
b. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế..................................................28
c. Thực trạng dân số, lao động và thu nhập, mức sống...............................29
d. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.........................................................30
- Hệ thống giao thông..................................................................................31
- Thuỷ lợi, cấp thoát nước...........................................................................31
- Năng lượng và bưu chính viễn thông........................................................32
b. Công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất.......................38
c. Công tác quản lý hành chính về đất đai...................................................39
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất 39
Công tác đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................39
Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư.......................................................40
Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.......................40
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.............................................................41
d. Công tác tài chính về đất đai...................................................................41
e. Công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai................41
3.1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai..................................42
a. Hiện trạng sử dụng đất.............................................................................42
b. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2013.................................44
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TỈNH .......................................................................................................46

3.2.1. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên
địa bàn tỉnh .........................................................................................................46


xiv
Bảng 3.7. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại tỉnh ...............49
Đơn vị tính: Ngày làm việc.........................................................................49
Các bước......................................................................................................49
Cách thức thực hiện.....................................................................................49
Thời gian thực hiện......................................................................................49
Bước 1.........................................................................................................49
Trung tâm Phát triển quỹ đất tiếp nhận quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ trình Sở Tài
chính thẩm định giá tối thiểu...............................................................................49
15.................................................................................................................49
Bước 2.........................................................................................................49
Sở tài chính thẩm định giá tối thiểu, trình UBND tỉnh ký..........................49
7 - 12............................................................................................................49
Bước 3.........................................................................................................49
Chủ tịch UBND tỉnh ký quyết định phê duyệt giá tối thiểu........................49
5...................................................................................................................49
Bước 4.........................................................................................................49
Lập và phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ........................................49
8...................................................................................................................49
Bước 5.........................................................................................................49
Niêm yết, thông báo bán đấu giá.................................................................49
30 - 45..........................................................................................................49
Bước 6.........................................................................................................49
Tổ chức bán đấu giá....................................................................................49
1...................................................................................................................49
Bước 7.........................................................................................................49

Phê duyệt kết quả trúng đấu giá..................................................................49
10.................................................................................................................49
Bước 8.........................................................................................................49


xv
Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận quyết định trúng đấu, nộp
tiền vào ngân sách, nhận đất................................................................................49
15.................................................................................................................49
Bước 9.........................................................................................................49
Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận quyết định trúng đấu, nộp
tiền vào ngân sách, nhận đất................................................................................49
10.................................................................................................................49
Tổng cộng....................................................................................................49
101 - 121......................................................................................................49
“Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh ........... ”..................................49
3.2.3.1. Đối tượng được đăng ký tham gia đấu giá.....................................50
3.2.3.2. Đăng ký tham gia đấu giá...............................................................51
3.2.3.3. Giá khởi điểm và bước giá.............................................................52
a. Giá khởi điểm..........................................................................................52
b. Bước giá..................................................................................................52
3.2.3.4. Hình thức và trình tự thủ tục tiến hành phiên đấu giá....................52
a. Hình thức đấu giá.....................................................................................52
b. Trình tự tiến hành phiên bán đấu giá QSDĐ...........................................53
b. Kết quả đấu giá........................................................................................55
a. Mô tả dự án và thực trạng công tác tổ chức tổ chức................................59
b. Kết quả đấu giá........................................................................................60
a. Mô tả dự án và thực trạng công tác tổ chức.............................................66
b. Kết quả đấu giá........................................................................................67
3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH .................................................................................73
3.3.1.2. Hiệu quả xã hội...............................................................................77
3.3.1.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai....................78
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐẤU GIÁ...............................................................................................81


xvi
1. KẾT LUẬN........................................................................................83
........... có vị trí địa lý nằm trên trục đường Bắc - Nam có ý nghĩa chiến
lược, tạo điều kiện thuận lợi để hội nhập, giao lưu phát triển kinh tế, chính trị,
văn hóa xã hội với các tỉnh khác trong khu vực và trên cả nước. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế của tỉnh trong năm 2013 đạt 7,06%, khá cao so với mặt bằng
chung cả nước, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh, thu hút các dự án đầu tư,
tạo ra nhiều việc làm cho người lao động, thu hút dân cư và tăng nhu cầu nhà
ở đặc biệt ở khu vực đô thị. Công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn
tỉnh đã đi vào nề nếp, hiện tượng sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai
ngày càng giảm và dần được khắc phục..........................................................83
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh ........... hơn 4 năm
qua tuân thủ các quy định chung của Nhà nước và một số quy định cụ thể của
tỉnh ban hành hướng dẫn thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Tỉnh chủ trương “đấu giá quyền sử dụng đất, không giao đất, cho thuê đất đối
với các dự án đầu tư ở các khu đô thị nhằm tăng thu ngân sách và đẩy nhanh
tiến độ thực hiện các dự án”. Kết quả thu được khi tiến hành nghiên cứu 3 dự
án: đã có hơn 48.000.000 m2 quỹ đất của tỉnh được đưa vào khai thác và sử
dụng, thu về trên 170 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước, làm lợi hơn 18 tỷ
đồng so với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Kết quả thu được từ
đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị
trường, thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa trong hoạt động thị
trường bất động sản.........................................................................................83

Đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả trên trên các mặt kinh
tế, xã hội, công tác quản lý Nhà nước về đất đai:............................................83
Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất huy động tối đa ngân sách
Nhà nước, tạo ra nguồn vốn phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế của
tỉnh ........... nói riêng và cả nước nói chung. Người sử dụng đất được mua đất
với giá cả hợp lý, không mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo tính
an toàn về mặt pháp lý.....................................................................................83


xvii
Về mặt xã hội: Tạo ra hệ khu dân cư đồng bộ ở các khu đất được quy
hoạch đưa ra bán đấu giá, tạo nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng. Góp phần
giải quyết nhu cầu nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá hỗ trợ
người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi kinh tế...............................83
Về công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần
phát triển thị trường bất động sản, làm cơ sở Nhà nước xác định giá đất ngày
một sát giá thị trường hơn, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho thửa đất trúng đấu giá nhanh gọn hơn, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ
quỹ đất hơn......................................................................................................83
Bên cạnh những hiệu quả mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang
lại, vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau:...........................................................83
Đối với công tác tổ chức và thực hiện: Việc xây dựng giá khởi điểm
trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, mang nặng tính hành
chính dẫn đến giá khởi điểm để đưa ra đấu giá chưa thật sát với giá thị trường.
Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng đất để đầu
tư hạ tầng còn nhiều bất cập. Thông tin các khu quy hoạch, quỹ đất đấu giá
chưa được rộng rãi. Thủ tục để đưa đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều
khâu, đoạn........................................................................................................84
Đối với người tham gia đấu giá: Một số trường hợp trúng đấu giá nhưng
bỏ cọc, gây lãng phí cho công tác tổ chức thực hiện. Một số người tham gia

đấu giá không nghiêm túc thực hiện quy chế đấu giá, vẫn xuất hiện nhiều hiện
tượng tiêu cực trong qua trình thực hiện phiên đấu giá...................................84
Từ những tồn tại trên làm cho giá trúng đấu không phản ánh đúng giá trị
thực tế trên thị trường của đất đấu giá, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước
khi tiến hành giao đất bằng hình thức đấu giá.................................................84
2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................84


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất của ngành nông nghiệp mà còn là cơ sở,
nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất cũng như sinh hoạt của con người. Nền kinh tế
xã hội đang ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng, nên quá
trình sử dụng đất đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước nhằm đảm bảo sự
ổn định, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội và
môi trường.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện
để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi
tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Tuy
nhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đất
chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quý
báu này đôi lúc bị khai thác và sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phí
cho ngân sách Nhà nước và cho các doanh nghiệp. Mặt khác, tư duy về thị trường bất
động sản còn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường bất
động sản hoạt động kém hiệu quả.
Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều khó khăn,
để nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất, Nhà nước đã chủ trương “đổi
đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất,

trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông
qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về vốn đầu tư. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện
được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi
mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích
lại gần nhau hơn thông qua việc đâu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
Trong thời gian qua, tại tỉnh ........... công tác đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra
rất phổ biến. Tuy nhiên phương pháp tổ chức và thực hiện còn một số hạn chế như
việc điều tra để xây dựng giá sàn còn chưa khoa học và còn mang nặng tính hành
chính, quy chế đấu giá có sự khác nhau ở một số dự án,... Xuất phát từ những vấn đề
trên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả, đề xuất được phương pháp tổ chức và
thực hiện hợp lý, góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác
đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại ........... ".


2
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá được hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
........... qua một số dự án điển hình. Từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu
quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

a. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm sáng tỏ cơ sở lý luận và những vấn đề liên
quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó làm tài liệu nghiên cứu cho các
vấn đề kế tiếp.

b. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ phản ánh đúng thực trạng của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh hiện nay. Đồng thời để tạo thêm nguồn lực cho
ngân sách của địa phương, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng
đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cái nhìn khách quan hơn, sát thực hơn để tổ
chức những đợt đấu giá lần sau tốt hơn và đạt hiệu quả hơn.


3

Chương 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản
a. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác do pháp luật quy định” [15].
Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS là giá trị QSDĐ có điều kiện
và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất
bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [16].
b. Đặc điểm
Bất động sản mang những đặc điểm chủ yếu sau đây:
Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và
tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng mảnh đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời

được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt [16], [21]. Trong cùng một khu vực
nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường
BĐS khó tồn tại hai công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo một thiết kế. Ngoài
ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự
hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… tất cả những yếu tố đó
tạo nên tính cá biệt của BĐS [16].
Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn. Vì vậy, tính
bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân
biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong
điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS
mang lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.


4
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn, giá trị của một
BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu
tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của
BĐS trong khu vực đó.
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng quản lý
cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức
tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi

phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý
xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình
thức BĐS [21].
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị trường BĐS có thể
được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ thông qua đó
các giao dịch về BĐS được thực hiện [17], [21].
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường
BĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát
triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Thực chất hàng
hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điểu kiện và
quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất [17].
1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về giá đất
Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời
gian. Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá QSDĐ. Giá đất cũng như các loại hàng
hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất
hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh [12], [17], [10].


5
Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra
bên ngoài bằng giá cả. Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay
nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất

đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ
đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật [12]. Giá đất là phương tiện thể hiện nội
dung kinh tế của các quan hệ chủ QSDĐ và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi và tính t........... đất [10], [12], [13].
* Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:
Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế
thị trường. Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất Chính phủ quy định giá tối
thiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá các loại đất để
phục vụ cho các mục đích sau: Tính t........... chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, cho
thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Đặc
điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu
như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [12], [16].
Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc
vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định được giá
thị trường. Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa
người bán và người mua thỏa thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất;
nhu cầu đất đai của người mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội;
một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt.
Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản
trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá
chứng khoán.
Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa
đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu
thửa đất với cơ quan bảo hiểm.
Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường
của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những
thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy
có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.

6
Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại
mà người thuê trả cho chủ đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được
xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm [10], [12], [16].
1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản
thống nhất, gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá
đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều
nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan
tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh,
Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành
một ngành quan trọng của nền kinh tế [10]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ
chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt
động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm
rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
a. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội
dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt động định giá giá đất và hoạt động định giá đất Nhà nước tăng
cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước
đầy đủ, ổn định thị trường bằng các biện pháp kinh tế, hoặc các biện pháp hành chính
thông qua các hình thức thu tiền sử dụng đất, thu t........... và lệ phí mà người sở hữu
đất và BĐS phải nộp theo quy định của pháp luật.
b. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được
xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết
Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất
và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐS
thuộc diện phải chịu t........... hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế,

thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, việc định giá BĐS được bắt đầu
tiến hành vào ngày 1 tháng 10 hàng năm và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 để áp dụng
cho năm đó.
Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản: Trình tự, thủ tục định
giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau,
nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơ
bản tương tự nhau [10]. Ở Việt Nam, qui trình định giá BĐS được thực hiện theo 6
bước sau đây: Bước 1 là xác định tổng quát về BĐS cần định giá, bước 2 là lập kế
hoạch định giá, bước 3 là khảo sát hiện trường, thu thập thông tin, bước 4 là phân tích


7
thông tin; bước 5 là xác định giá BĐS, bước 6 là lập báo cáo và chứng thư kết quả
thẩm định giá [12], [16].
Phương pháp định giá đất và bất động sản: Hiện nay đa số các nước sử dụng
những phương pháp định giá đất và BĐS truyền thống, đó là: Phương pháp so sánh
trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp giá thành (còn
gọi là phương pháp chi phí hay phương pháp chiết trừ) và phương pháp thu nhập. Tùy
theo điều kiện thông tin của mỗi thửa đất, mỗi BĐS mà định giá viên lựa chọn phương
pháp thích hợp nhất.
Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Hiện
nay, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá
của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan
định giá Nhà nước.
Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: Cơ quan định giá của Nhà nước có chức
năng xây dựng giá đất và BĐS và thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất
và BĐS trên phạm vi cả nước. Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu
kỳ hoặc định giá đột xuất (tuỳ theo quy định của mỗi nước). Trường hợp những thửa đất
hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó
có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra

toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển trong cơ chế
thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của người sử dụng đất và
hữu tư BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát
triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS
giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức
công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật.
Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với
chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi
nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn
với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một
hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau nhưng đều có những điểm
giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống
nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai
trong cơ chế thị trường BĐS [10], [12].


8
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
a. Khái niệm
Đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công
khai, thực hiện bởi tổ chức bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được
nhận QSDĐ đấu giá [18].
b. Vai trò
Đấu giá QSDĐ là công cụ để nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng
đất, nhằm đảm bảo tính công khai minh bạch trong quản lý và sử dụng đất. Đấu giá
QSDĐ thể hiện một số vai trò chính sau: Thứ nhất, đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng
giá thị trường công khai, minh bạch, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định
giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay. Thứ hai, việc đấu giá QSDĐ

sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể
có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng,
không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân
sách Nhà nước. Điều này sẽ hạn chế tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư. Thứ ba, đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất,
cho thuê đất. Việc thông báo, nêm yết công khai các thông tin liên quan đến đấu giá
QSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng, tạo điều kiện nhiều người tham gia đấu
giá sẽ dần loại bỏ cơ chế “xin - cho”. Thứ tư, đấu giá QSDĐ các lô đất phân lô gắn với
các thông số quy hoạch trong xây dựng thửa đất trúng đấu tạo nên hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ, hạn chế đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng [14], [18].
1.1.3.2. Nguyên tắc, yêu cầu trong đấu giá quyền sử dụng đất
Công tác đấu giá QSDĐ ở các địa phương trong cả nước đều gắn với những quy
định cụ thể riêng của từng địa phương, nhưng đều phải tuân thủ các nguyên tắc, yêu
cầu chung của Nhà nước.
a. Nguyên tắc
Đảm bảo công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên tham gia, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của quy chế và các quy
định khác của pháp luật.
Mọi cuộc bán đấu giá QSDĐ đều phải do đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu
giá theo đúng trình tự, thủ tục quy định, trừ trường hợp bán đấu giá QSDĐ trong
trường hợp đặc biệt quy định tại điều 20 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/03/2010 của Chính phủ [19] và trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu
giá chuyên nghiệp quy định tại khoản 2, điều 12 của Thông tư số 23/2010/TT-BTP