Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố hải phòng

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN THỊ THU TRANG

PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG KIỂU
MỚI CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI
PHÒNG

Chuyên ngành:

Quản lý Kinh tế

Mã số:

60 34 04 10

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Tuấn Sơn

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văm

Nguyễn Thị Thu Trang

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Kinh tế và Phát triển nông
thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Tuấn Sơn, thầy là
người trực tếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng,
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Ngô Quyền, Văn phòng đăng ký đất đai chi
nhánh huyện Thủy Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông
tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học
tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt .............................................................................................v
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình, sơ đồ................................................................................................. vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Thesis
abstract...............................................................................................................x PHẦN
1. MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
thiết
.....................................................................................1
1.2.
Mục
tiêu
nghiên
...........................................................................3

của

cứu

đề

của

đề

1.2.1.
Mục
tiêu
..................................................................................................3

tài
chung

1.2.2.
Mục
tiêu
..................................................................................................3
1.3.

tài

cụ

thể

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ....................................................4

1.3.1.
Đối
tượng
........................................................................................4

nghiên

1.3.2.
Phạm
vi
nghiên
............................................................................4

của

cứu

cứu
đề

tài

Phần 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng
đăng ký đất đai ...................................................................................5
2.1.

Cơ sở lý luận......................................................................................................5

2.1.1
Đất đai, bất

....................................................5

động

sản,

thị

trường

2.1.2.
Đăng
ký
đất
sản.............................................................................7
2.1.3.
Khái quát về
................................................9

hệ

thống
3

đăng

đai,
ký

đất

bất

động

bất
đai

sản
động

Việt

Nam


2.1.4.
Văn
phòng
đăng
.............................................................12
2.1.5.
Phát triển hoạt
.........................................19

động

ký

của

văn

quyền

sử

phòng

đăng

2.2.
Cơ
sở
.................................................................................................25

dụng
ký

đất

thực

đất
đai
tiễn

2.2.1. Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai
........25
2.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam

...........29
2.2.3. Thực trạng hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Hải Phòng ........37
2.3.
Các
nghiên
cứu
tài.............................................................39

4

có

liên

quan

đến

đề


Phần 3. Phương pháp nghiên cứu
.............................................................................42
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ...........................................................................42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thủy Nguyên .............................42
3.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Ngô Quyền ..................................48
3.2.

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................51

3.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................................51
3.2.2. Phương pháp thu thập thông tin........................................................................51
3.2.3. Phương pháp xử lý thông tin ............................................................................52
3.2.4. Phương pháp phân tch thông tin ......................................................................53
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................54
4.1.

Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................................54

4.1.1. Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất......................................54
4.1.2. Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy
Nguyên và quận Ngô Quyền của thành phố Hải Phòng.....................................56
4.1.3. So sánh hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và mô hình
hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai..........................................84
4.2.

Phân tch các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành và hoạt động của mô hình
hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai của huyện thủy nguyên
và quận Ngô Quyền .............................................................................92

4.2.1. Các yếu tố khách quan .....................................................................................92
4.2.2. Các yếu tố chủ quan .........................................................................................94
4.3.

Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của văn
phòng đăng ký đất đai
......................................................................................95

4.3.1. Quan điểm, phương hướng ...............................................................................95
4.3.2. Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai ............96
Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................101
5.1.

Kết luận .........................................................................................................101

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................103

Tài liệu tham khảo.....................................................................................................105
Phụ lục ....................................................................................................................108

4


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
BĐS

Nghĩa tiếng Việt
: Bất động sản UBND

: Uỷ ban nhân dân

5

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1.

Tình hình lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp .................30

Bảng 2.2.
.....31

Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cả nước

Bảng 2.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất năm 2012 ...............................35

Bảng 3.1.

Số lượng mẫu điều tra, phỏng vấn ..........................................................52

Bảng 4.1.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
năm 2012 ...............................................................................................55

Bảng 4.2.

Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ........................................70

Bảng 4.3.

Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính ......................................75

Bảng 4.4.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký ......................76

Bảng 4.5.
Ý kiến đánh giá của cán bộ và nhân viên về thời gian thực hiện giao
dịch.......77
Bảng 4.6.

Ý kiến đánh giá của cán bộ nhân viên về hoạt động của Văn phòng........77

Bảng 4.7.

Bảng đánh giá thái độ tếp nhận hồ sơ, mức độ hướng dẫn, hoạt
động của mô hình ...................................................................................78

Bảng 4.8.

Bảng các khoản lệ phí phải đóng ............................................................81

Bảng 4.9.

Tiến độ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......................82

Bảng 4.10.

So sánh mô hình hoạt động của 2 mô hình..............................................84

6


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 2.1.

Sơ đồ Vị trí Văn phòng đăng ký trong hệ thống cơ quản lý Nhà nước
về đất đai ................................................................................................17

Hình 3.1.

Lược đồ hành chính huyện Thủy Nguyên ................................................42

Hình 3.2.

Lược đồ hành chính quận Ngô Quyền .....................................................49

Sơ đồ 4.1.

Tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai............................................60

Sơ đồ 4.2.

Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu .........63

Sơ đồ 4.3.

Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................69

Sơ đồ 4.4.

Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. .............................................................70

Sơ đồ 4.5.

Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. .............................................................71

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Trang
Tên luận văn: “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký
đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng”.
Ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động
kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng thời gian qua đề
xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng
đăng ký đất đai ở địa phương những năm tới.

Phương pháp nghiên cứu : một số phương pháp nghiên cứu như phương
pháp chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập thông tn, phương pháp xử lý thông
tn, phương pháp phân tch thông tin để làm rõ tính ưu việt của mô hình kiểu mới Văn
phòng đăng ký đất đai.
Kết quả chính và kết luận : Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình
hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy
Nguyên nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển
khai thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết
quả khá toàn diện. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng
bước được tinh gọn, thống nhất từ cấp thành phố đến cấp huyện; hệ thống tài chính
được quản lý chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng
nhận; xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp
nhật thường xuyên, chính xác, khoa học, góp phần quan trọng trong việc quản lý đất
đai. Mô hình Văn phòng đăng đất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu
điểm nổi trội hỗ trợ tích cực cho nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ công. Tuy nhiên, Văn phòng
đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm
khắc phục để hoàn thiện, phát triển nhân rộng mô hình trên phạm vi toàn thành phố.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt động kiểu mới của
Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên nói riêng và
của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển khai thực hiện các
chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả khá toàn diện. Tỷ
8


lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ têu thành phố giao; bộ máy từng bước được tinh gọn,
thống nhất

9

từ cấp thành phố đến cấp huyện, hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thống nhất
một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính xác,
khoa học; góp phần quan trọng trong việc quản lý đất đai. Mô hình Văn phòng đăng
đất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tch cực
cho nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất
lượng hoạt động dịch vụ công. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại
một số hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triển
nhân rộng mô hình trên phạm vi toàn thành phố.
Để phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng
ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020. Đề xuất quan điểm, phương hướng và
các nhóm giải pháp trọng tâm sau:
Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký
đất đai: (1) Hoàn thiện tổ chức, cơ chế hoạt động; (2) Coi trọng xây dựng nguồn
nhân lực; (3) Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất; (4) Tin học hoá hệ thống đăng ký
quyền sử dụng đất, lập và quản lý Hồ sơ địa chính; (5) Cải cách, minh bạch các thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (6) Hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng
cao hiểu biết pháp luật của người dân; (7) Vận hành tốt cơ chế phối hợp.
Cuối cùng, để các giải pháp đạt hiệu quả, tôi đưa ra kiến nghị với cơ
quan Nhà nước. Các kiến nghị này nếu được thực thi góp phần quan trọng phát
triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai nói riêng và quản lý
đất đai nói chung trên địa bàn thành phố./.

9


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thu Trang
Thesis title: “Develop new operation model of land registry offce in area of

Hai Phong city”
Major: Economic Management

Code: 60.34.04.10

Educatonal organizaton: Vietnam Natonal University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives: On basis of valuating new operaton model of Land use
registry office in Hai Phong cty during past time, propose soluton for developing and
completing new operation model of local land use registry in next years.
Materials and Methods: some researching methods such as gathering informaton
method, handling informaton method, informaton analysis mrthod to clarify the
preminence of new model of land use reigstry office.
Main findings and conclusions:
The result of the topic indicated tat new operation model of land registry ofice of
Ngo Quyen district and Thuy Nguyen district in specifc and of Hai Phong city in general
was gradually stable and it can perform functions, tasks provided by the law and
achieved comprehensive result. Rate of issuing certificate exceeded target assigned
by the city; the apparatus was streamlined step by step, united from city level to
district level; fnancial system was managed carefully, unitedly in a common process to
register for isuing certifcate; building land survey database, updating and adjuting land
survey document were updated regularly, accurately, scientifcally; contributing
signifcantly in land management. Land registry ofce model is considered a
breakthrough, with much prominent strength, which actively support in improving
efectiveness of state management about land, improving quality of public service.
However, land registry ofce still faces some certain limits, weaknesses need
overcoming soon to complete, develop and popularize the model in the whole city.
To develop and complete new operation model of land registry ofice in Hai
Phong city until 2020, I hereby propose major viewpoint, orientation and solution as
follows:
Propose solution to develop and complete land registry ofice model: (1)

Complete organization, operation mechanism; (2) Focus on building manpower; (3)
Increase investment in infrastructure; (4) Computerize right to land use registry
system, make and manage land survey file; (5) Innovate, disclose all administrative
10


procedures in land; (6) Complete policies and law, raise awareness about law of
the people;(7) Operate well combination mechanism.
Finally, to efect the solutions, I would like to send this proposal to the State
authority. If this proposal is implemented, it will contribute a significant part in
developing and completing land registry ofice model in particular and land
management in general in the city./.

11


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng
cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến
lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến
hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí
vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi
hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai. Ở Việt Nam đất đai thuộc
quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng
đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà

nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất. Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của
Nhà nước, của công dân luôn được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã
được thể hiện trong Hiến pháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật
khác.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai nói chung và mô hình hoạt động Văn phòng
đăng ký đất đai nói riêng trong quá trình hoạt động, cũng đã bộc lộ một số bất
cập, hạn chế yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, hiệu quả. Chưa đáp ứng được yêu
cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cải cách hành chính công của đất nước, đặc
biệt là trong công tác xây dựng, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa tuân thủ
theo quy định của pháp luật.
Do đó, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và
mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai là hết sức cần thiết. Cải cách
thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải vừa đảm bảo mục têu đơn giản
hóa, giảm thủ tục, phiền hà, chi phí, vừa phải hỗ trợ cho việc quản lý đất đai
hiệu quả và tết kiệm.

1


Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện như sau: đối với mô
hình 2 cấp thì Văn phòng đăng ký cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

2


trường thực hiện các thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý biến động về đất đai,
nhà ở và tài sản trên đất... trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các
thủ tục về cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai... trên địa bàn cấp huyện đối với
hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Với cách thức tổ chức trên có nhiều
hạn chế.
Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong đó,
thành phố Hải Phòng được lựa chọn để triển khai thực hiện tại quận Ngô Quyền,
huyện Thủy Nguyên. Đến tháng 6/2014, thời gian thực hiện thí điểm mô hình
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp đã kết thúc.
Sau thời gian thực hiện thí điểm, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất 1 cấp của Hải Phòng đã thể hiện được những điểm nổi bật so với mô hình Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp trước đây, cụ thể: Tỷ lệ cấp giấy
chứng nhận vượt chỉ têu thành phố giao (tại quận Ngô Quyền vượt 138,8%,
huyện Thủy Nguyên vượt 185,37%); Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn
giáo đạt 53,7% gấp 12 lần so với 10 năm trước đây; Bộ máy từng bước được tinh
gọn, thống nhất từ cấp thành phố đến cấp huyện; Hệ thống tài chính được quản
lý chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; Xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên
Môi trường, 2014). Tuy nhiên, qua mô hình thí điểm cũng còn tồn tại một số hạn
chế nhất định sự phối hợp hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký giữa
cấp thành phố và cấp quận, huyện thiếu chặt chẽ. Vai trò tổ chức, chỉ đạo,
hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng đăng ký cấp thành phố đối với Văn phòng
đăng ký cấp quận, huyện trong quá trình thực thi nhiệm vụ thiếu hiệu lực, hiệu
quả. Sự phối hợp với nhau giữa các Văn phòng đăng ký các quận, huyện chưa
tốt. Việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều bất cập, quy trình
thực hiện tại Văn phòng đăng ký các cấp chưa thống nhất, thời gian thực hiện
chưa đảm bảo theo quy định để đảm bảo tính pháp lý, ổn định tổ chức và hoạt

3


động hiệu quả theo quy định của pháp luật, góp phần tch cực vào công tác quản
lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố.

4


Căn cứ vào thực tiễn của thành phố, vào kết quả thí điểm mô hình
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, chúng tôi tiến hành nghiên cứu tổng kết, đánh giá hoạt động mô hình thí
điểm thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp, đề xuất các giải
pháp hoàn thiện, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Nhằm tếp tục phát triển và hoàn thiện Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo
thực hiện đồng bộ, chuyên nghiệp, đơn giản các thủ tục hành chính theo quy
định của pháp luật đất đai hiện nay. Văn phòng đăng ký đất đai vận hành trên cơ
sở hệ thống thông tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất được thực hiện đơn giản, thuận tện theo cơ chế “một cửa”; Hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường
xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tn trong quản lý đất đai và thị trường bất động
sản tến tới chuẩn hóa theo mô hình hệ thống cơ quan đăng ký đất của các
nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại. Đảm bảo việc
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được hiện một cách đơn giản, thuận tiện;
Hồ sơ địa chính và hồ sơ dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ,
thường xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường
bất động sản đáp ứng nhu cầu của các tổ chức và cá nhân theo đúng quy định
của pháp luật; tăng sự hài lòng của người dân trong việc đăng ký đất đai của
Văn phòng đăng ký đất đai thành phố góp phần xây dựng nền hành chính trong

sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả của
dịch vụ công, nhất là lĩnh vực quản lý đất đai.
Với ý nghĩa đó, chúng tôi tến hành nghiên cứu đề tài: “Phát triển mô hình
hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải
Phòng”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng
đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng thời gian qua đề xuất giải pháp phát
triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở
địa phương những năm tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lí luận và thực tễn về mô hình hoạt động
kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai.
5


- Đánh giá mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai
thành phố Hải Phòng thời gian qua.
- Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu
mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
1.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tễn về mô hình hoạt động kiểu
mới của Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đối tượng khảo sát: Cán bộ, công nhân viên văn phòng, lãnh đạo Sở và
lãnh đạo các đơn vị có liên quan của Sở tài nguyên môi trường Hải Phòng, người
dân đến giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Về không gian: Nghiên cứu được tến hành tại quận Ngô Quyền, huyện

Thủy Nguyên thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2013 đến
2015. Số liệu sơ cấp được tiến hành điều tra trong năm 2015. Thời gian
nghiên cứu được thực hiện từ tháng 5/2015 đến tháng 5/2016.

6


PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG
KIỂU MỚI CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1. Đất đai
Đặng Anh Quân (2011) có định nghĩa “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên
vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của
loài người luôn gắn liền với đất đai”.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
Đất đai là một diện tch cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các
lớp trầm tch sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của
con người trong quá khứ, đến hiện tại và trong tương lai. Như vậy, "đất đai" là
khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí
quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên
nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là
sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành
phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản

xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Đối với con người,
đất đai có những chức năng chủ yếu sau (Đoàn Công Quỳnh, 2006).
- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và
gen di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và
dưới mặt đất.

7


- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ
cuộc sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm
và

8


rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián
tếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó và là tấm
thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ
hấp thu và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần
hoàn khí quyển địa cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho
mọi nhu cầu sử dụng của con người.

- Chức năng không gian sống: Đất đai có chức năng tếp thu, gạn lọc, là
môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tnh chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian bảo vệ, bảo
tồn các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều
kiện khí hậu, thời tết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận
của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật
giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
Đất đai là tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng như: sử dụng trên
cơ sở sản xuất trực tếp, sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu là gián tếp, sử dụng
vì mục đích bảo vệ và sử dụng theo các chức năng đặc biệt (đường sá, dân cư,
công nghiệp, an dưỡng...). Như vậy, sử dụng đất đai là những hoạt động sản xuất
nông, lâm nghiệp và các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên
mỗi đơn vị bản đồ đất đai (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998).
2.1.1.2. Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân
loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
“BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật
quy định” ( Bộ Luật dân sự Việt Nam, 2005 ).
9


BĐS có những đặc tnh sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tnh dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách,
tnh phụ thuộc vào năng lực quản lý và tnh ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.1.3. Thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi.

Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan
đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS
theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị
trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường
khoa học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ
sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp
pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất
không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội
tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình
thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất... Vì vậy, đăng ký đất đai phải
thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ
địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo
cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng
thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất
1
0

đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều
kiện.

1
1