Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ ĐỨC

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử

ể bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả

Trần Thị Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý
Tài nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng
Yên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, Trung tâm phát
triển quỹ đất thị xã Quảng Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Trần Thị Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học

liệu

tnu.edu.vn/


3

MỤC LỤC
LỜI

CAM

ĐOAN

................................................................................................................i LỜI CẢM ƠN
.....................................................................................................................ii MỤC LỤC
..........................................................................................................................iii

DANH

MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................................v
DANH

MỤC

BẢNG..........................................................................................................vi

DANH

MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH............................................................................vii MỞ

ĐẦU ..............................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài .......................................................................3
1.2.1. Mục tiêu ......................................................................................................... 3
1.2.2. Yêu cầu .......................................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………… 3
Chương
1:
TỔNG
QUAN
TÀI
LIỆU
.............................................................................4
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ...................................................................................4
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...............................................................................4
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................... 4
1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới .................................................................... 5
1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam ........................................................................ 7
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................... 12
1.2.5. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Quảng Ninh ...... 19
1.3. Cở sở pháp lý của đề tài................................................................................21
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
....24
2.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành....................................................................24
....................................................................................................... 24
...................................................................................................... 24

2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................24
Số hóa bởi Trung tâm Học

liệu

/>

4

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên ......... 24
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên ................ 24

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


5

2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Quảng Yên giai đoạn 2011 - 2013. ..................................................................... 24
2.4. Đề xuất một số giải pháp ..............................................................................24
2.5. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................24
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ...................................................... 25
2.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................ 25
2.5.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu ...................... 27
2.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................... 27
Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
........................................................................28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên ................28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ......................................... 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ............................................................................ 37

3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên .......................39
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên ..................... 39
3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng
Yên .......................................................................................................................... 41
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng
Yên giai đoạn 2011 – 2013 ..................................................................................43
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ........... 44
3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................................ 45
3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ................................................... 57
3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ................... 58
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ............... 59
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất..............61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................................66

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản CNTB

: Chủ nghĩa tư bản CNXH
Chủ nghĩa xã hội GPMB

:
:

Giải phóng mặt bằng KDC

:

Khu dân cư
KTXH

: Kinh tế xã hội

PTTH

: Phổ thông trung học

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

THCS

: Trung học cơ sở

UBND

: Ủy ban nhân dân

GTGT

: Giá trị gia tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


7

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 trên địa bàn thị xã Quảng Yên ........... 40
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày
31/12/2013 ................................................................................................ 42
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ....................................... 44
Bảng 3.4. Giá đất của các đường phố nhóm I ........................................................... 45
Bảng 3.6. Giá đất của các đường phố nhóm III ........................................................ 51
Bảng 3.7. Giá đất của các đường phố nhóm IV ........................................................ 53
Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm V ......................................................... 56
Bảng 3.9. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Khánh Dư ......................................................................................... 57
Bảng 3.10. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Nhân Tông ....................................................................................... 57
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................... 58

Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư............................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên ................................................................... 29
Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 -2010 .................. 31
Hình 3.3: Lượng mưa trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 - 2010 ............ 31
Hình 3.4. Phố Lê Lợi................................................................................................. 45
3.5:

1- nhóm I ......... 46

Hình 3.6: Trục đường quốc lộ 18A qua địa phận phường Minh Thành ................... 48
Hình 3.7: Giá đất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II ......... 49
Hình 3.8: Tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng........................................................ 51
3.9

-

..............................52

Hình 3.10: Ngã ba chợ Rộc – xã Tiền An ................................................................. 53

3.11

1 xã Tiền

-

................................................. 54

Hình 3.12. Đoạn đường thuộc xã Liên Hòa .............................................................. 55
Hình 3.13. Bản đồ KDC Hậu Sơn ............................................................................. 59
Hình 3.14. Bản đồ KDC Đầm 3 ................................................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


1

M U
1.1. Tớnh cp thit ca ti
Thị trờng bất động sản ở Việt Nam đã đợc hình thành
và đang trong quá trình phát triển bớc đầu đợc mở rộng.
Đến nay các tác nhân tham gia thị trờng này bắt đầu hoạt
động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính u việt của thị trờng này
hoạt
động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị
trờng đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là
giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trờng bất động sản,

thu hút đợc sự quan tâm của rất nhiều đối tợng. Đất đai là
một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất
Tất cả mọi ngời đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều
cần đất đai để phát triểnCó thể nói không có đất không có
sự tồn tại của xã hội loài ngời. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia
đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có
chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con ngời, hay nh các cụ ta thờng
nói an c mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
đợc sản xuất đại trà nh các loại hàng hoá khác bởi những đặc
trng của nó vì thế
đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm
thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích
vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi ngời
không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Giỏ t l cu ni gia mi quan h v t ai - th trng - s qun lớ ca Nh
nc. Nh nc iu tit qun lớ t ai qua giỏ hay núi mt cỏch khỏc, giỏ t l
cụng c kinh t ngi qun lớ v ngi s dng t tip cn vi c ch th trng
ng thi cng l cn c ỏnh giỏ s cụng bng trong phõn phi t ai,
S húa bi Trung tõm Hc
liu

/>

2

người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan
hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.
Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng

đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản
và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và có hiệu quả. Thực tế hiện nay cho thấy giá đất gây rất nhiều bức xúc

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


3

cho c c quan cú thm quyn v ngi dõn bi vỡ giỏ t quỏ cao. Ngoài ra giá
đất trong bồi thờng giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi
cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lôn xộn nh trong thời
gian qua.
Qung Yờn l mt th xó ven bin nm phớa Tõy Nam ca tnh Qung Ninh,
thuc Vựng ụng Bc B, Vit Nam. Vi nhng li th ti u v v trớ a lý nm
lin k gia 3 thnh ph l Hi Phũng, H Long v Uụng Bớ thụng qua h thng
giao thụng ng b, ng thu. Th xó Qung Yờn cú iu kin phỏt trin kinh t
c bit l cú tim nng ln v ca m giao lu thng mi trong nc cng nh
Quc t bng ng bin v liờn kt khụng gian kinh t vi cỏc thnh ph H Long,
Hi Phũng to thnh trc kinh t ng lc ven bin Hi Phũng - Qung Yờn - H
Long ca vựng kinh t trng im Bc B. ỏp ng nhu cu phỏt trin ca th xó
v tc ụ th húa, nhiu d ỏn u t ó c trin khai, nhiu hng mc cụng
trỡnh, cỏc tuyn ng c nõng cp m rng, tuy nhiờn trong quỏ trỡnh phỏt
trin ó ny sinh nhiu bt cp t ra trong cụng tỏc qun lý Nh nc v t ai,
m giỏ t l mt trong nhng nguyờn nhõn ch yu gõy ra nhng khú khn vng
mc ú. Nhng vng mc trong cụng tỏc bi thng, GPMB tỏi nh c khi Nh
nc thu hi t thc hin cỏc d ỏn u t, khi ngi s dng t thc hin

ngha v ti chớnh khi c giao t, cp giy chng nhn quyn s dng t,dn
n tỡnh trng thc mc khiu kin ca nhõn dõn trong vic chp hnh chớnh sỏch
phỏp lut v t ai v khú khn cho cỏc cp chớnh quyn trong vic thc thi cỏc
chớnh sỏch, phỏp lut v t ai ti a phng.
Xut phỏt t thc t trờn, nõng cao cht lng cụng tỏc nh giỏ t, lm
sỏng t c s khoa hc trong cụng tỏc nh giỏ t, nghiờn cu y v chi tit v
thc trng giỏ t v mt s yu t nh hng n giỏ t , di s hng dn
ca thy giỏo - PGS.TS. Nguyn Hu Hng, Trng i hc Nụng Lõm Thỏi
Nguyờn, chỳng tụi ó tin hnh thc hin ti: Nghiờn cu mt s yu t nh
hng n giỏ t trờn a bn th xó Qung Yờn, tnh Qung Ninh giai on
S húa bi Trung tõm Hc
liu

/>

4

2011 - 2013".

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


5

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu
* Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đề xuất một số giải pháp góp phần nâng
cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn.
* Mục tiêu cụ thể :
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thị
xã Quảng Yên.
- Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc
trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định về giá đất sẽ được cập nhật
đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh chính xác
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đề nghị, kiến nghị, phải có tính khả thi.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của
Luật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất
ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, trên cở sở
đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung
và địa bàn nghiên cứu nói riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học

liệu

tnu.edu.vn/


6

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho
con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người
mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai
hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn
liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được
khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài
nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị của nguồn tài
nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan
trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã
chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những
quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý,
sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về
mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của
một thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy
định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị
trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận
được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài

1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá
được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với
nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


7

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại
một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại
ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường
đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong
nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa.
1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị
trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai
cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất
và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi
nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý,
cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các
nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của
mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác
lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của

đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế,
chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối
với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta,
mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu
đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu
tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là
nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật
Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


8

tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm
1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm
1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến
53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho
khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các
văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường
này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp
người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới
đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến
hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng

USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo
giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng
mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất
tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy
thoái về kinh tế [11].
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát
triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai
theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã
thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất
đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo
pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất
hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử
dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số
mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không
được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu
bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng
những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước
thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần
là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia
đình chỉ được
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


9

sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt
hạn mức phải được Nhà nước cho phép.

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng
phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này
trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường,
mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên
thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản
nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những
nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt
tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được
đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường
đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân
nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại.
Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa
chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật
quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng
định có
3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong
đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch
mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

10

không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng
đồng, do

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


11

các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản
pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm
các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí
quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định
đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn
quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để
cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế
nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được
quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không
cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy
nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức

mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và
người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích
thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển
rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản
xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển,
điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,
khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu
là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS
cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển
nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


12

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá
điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được
chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,

bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại
đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy,
từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người
sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ
mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được
thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có
tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một
cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên [13].
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư
nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ
cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là
nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại
mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều
người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào
đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những
người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người
lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng
lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể
hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


13

Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân
tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà

đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó
lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS
tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm
trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch
nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không
nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà
đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường
đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng
việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử
dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham
gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền
kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định
thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó,
đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó
Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian
kinh tế
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


14

xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai
và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ
vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà
đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó
là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị
trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một
số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu
bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ
chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát
cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ
thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho
người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi
là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa
chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1
giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình
thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai
thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu
quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị
của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của
người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những
quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn

trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài [13].
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu
hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng
với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều
mảng
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


15

thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp
đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra
một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính
sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những
triển vọng phát triển trong thời gian tới.
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.2.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa
học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác
định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một
tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu
tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ
thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế
giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng

thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá
đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế
kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ
quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá,
quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo
từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ
quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết
định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp
cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường
của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản
thành những khoản mục khấu hao…

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/


16

* Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ
lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung
cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hang
theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa
ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ
phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:

- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3
thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể.
+ Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,
dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
* Định giá đất ở Thuỵ Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác
định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị
trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua
mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin
tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt
75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay
không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị
xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố
trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì
không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên
tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [13].

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

tnu.edu.vn/