Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hạ long giai đoạn 2008 đến nay

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HẠ LONG
GIAI ĐOẠN 2008 ĐẾN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HẠ LONG
GIAI ĐOẠN 2008 ĐẾN NAY
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đỗ Thị Lan - Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo, Phòng
Quản lý đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường, phòng Thống kê, Văn phòng UBND thành phố Hạ Long, Văn phòng
đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long, UBND các phường, cán bộ và người
dân tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài ....................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
4. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ....................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................... 7
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai .................................................. 7
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ............................................................. 7
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản .................................. 8
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam ....................... 11
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................... 13
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK .......................... 13
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 14
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ............... 16
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ..................................... 16
1.4.2. Cộng hòa Pháp .................................................................................. 17
1.4.3. Thụy Điển.......................................................................................... 18
/>Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

4

1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta ............................................................................................................. 19
1.5.1. Tình hình thành lập ........................................................................... 19
1.5.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......
20
1.5.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK .................. 20
1.6. Đánh giá chung tổng quan ....................................................................... 21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 22
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long ............. 22
2.3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà
nước về đất đai của thành phố Hạ Long ..................................................... 23
2.3.3. Sơ lược về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long
....... 23
2.3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố Hạ Long .................................................................. 23
2.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 24
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................ 24
2.4.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa ................. 24
2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan ................................. 25
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................... 25
2.3.5. Phương pháp phân tích tổng hợp ...................................................... 25
Chương 3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC ............................................................. 26
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 26

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 26
3.1.2. Các nguồn tài nguyên........................................................................ 29
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 32
3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật ................................................ 35
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

5

trường thành phố Hạ Long .......................................................................... 38

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

6

3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai của
thành phố Hạ Long .......................................................................................... 40
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................... 40
3.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long
...... 41
3.3. Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giai đoạn
2008 đến nay ................................................................................................... 48
3.3.1. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Hạ Long ................................................................................ 48

3.3.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai ..................... 52
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất........ 52
3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng hoạt động. ......................................... 68
3.3.5. Đánh giá chung ................................................................................. 75
3.3.6. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.......................................................................... 75
3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.............................................................................. 78
3.2.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách........................................................ 78
3.2.2. Giải pháp về tổ chức, quản lý (phân công nhiệm vụ) ....................... 79
3.2.3. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ...................................................... 79
3.2.4. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán
bộ)....... 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTNMT

:

Bộ Tài nguyên Môi trường

CN-TTCN

:

Chuyển nhượng - Tách thửa
chuyển nhượng

ĐGHC

:

Địa giới hành chính

ĐKQSD

:

Đăng ký quyền sử dụng đất

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

TN&MT

:

Tài nguyên & Môi

trường TNHH

:

hạn UBND
VPĐK

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

:
:

Trách nhiệm hữu
Ủy ban nhân dân

Văn phòng đăng ký

/>

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thành phố Hạ Long ........ 40

Bảng 3.2:

Hệ thống cán bộ địa chính văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Hạ Long ...................................................... 51

Bảng 3.3:

Tiến độ cấp GCN của thành phố Hạ Long năm 2008-2013 ....... 54

Bảng 3.4:

Tình hình thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ...................................................................................... 59

Bảng 3.5:

Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hạ Long............... 62

Bảng 3.6:

Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi
cục thuế thành phố để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ
năm
2008- 2013 ......................................................................... . 65

Bảng 3.7:

Kết quả thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai trên địa bàn
thành phố Hạ Long ..................................................................... 66

Bảng 3.8:

Tình hình thực hiện công tác xác nhận đăng ký thế chấp và
xóa thế chấp ................................................................................ 68

Bảng 3.9:

Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................ 69

Bảng 3.10: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK............................. 70
Bảng 3.11: Đánh giá Thái độ tiếp nhận hồ sơ ............................................... 72
Bảng 3.12: Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ .................................... 73

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế
theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, nhu cầu sử dụng đất ngày
càng tăng. Do đó đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải có sự
đồng bộ. Cũng như công tác thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai phải được cải cách phù hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy định
của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong quá
trình sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai thực hiện
một cách có hiệu quả.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về

đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán
và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ
của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích
của người sử dụng đất.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động phát huy những kết quả đã đạt
được; đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Để từ đó có những chiến lược
được đưa ra trong công tác quản lý đất đai nhằm đạt được hiệu quả cao nhất,
phù hợp nhất trong công cuộc đổi mới hiện nay.
Luật đất đai 2003 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức
năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục
vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Đ i ề u 6 4 ) .
Sự hình thành của hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng
với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

2

cửa”, “một cửa liên thông”, “trung tâm dịch vụ hành chính công” đã góp
phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và
chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy được hiệu quả góp phần nâng cao
hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động về đất đai hiện vẫn là
một trong những vấn đề bức xúc, chưa thực hiện được ở 3 cấp đặc biệt là khu

vực đô thị có số lượng giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường, là trung tâm của tỉnh Quảng
Ninh, một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía bắc: Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long còn là trung tâm kinh tế, chính
trị, văn hoá của tỉnh, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía tây theo quốc lộ 18A,
cách trung tâm thành phố cảng biển Hải Phòng 70 km về phía nam theo quốc
lộ 10, cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180 km về phía đông theo quốc lộ 18A.
Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long trong những
năm qua đã đạt một số kết quả nhất định, đặc biệt là khi Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất được thành lập (tháng 5 năm 2008). Tuy nhiên, trong quá
trình hoạt động Văn phòng còn gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, điều kiện
cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu. Việc tìm giải pháp tốt
nhất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất của Thành phố là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý
Nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế, dưới sự hướng dẫn của giảng viên
PGS. TS Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá thực

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

3

trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ
Long giai đoạn 2008 đến nay”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2008 đến nay.
- Đánh giá những kết quả đạt được và khó khăn còn tồn tại.

- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học: Củng cố trau dồi kiến thức, hiểu,
nắm vững được những kiến thức về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng
kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử sụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào
công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời, chủ động
được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình
phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các quy định trong các văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà
nước, địa phương trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, về chức năng
nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất.
- Số liệu thu thập đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167).
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết
định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã được thi hành” [14]
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [14].

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

5

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

6

ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành
lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [6,Tr17-18].
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ
và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về
nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành
chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và
nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác
nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6

năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các
trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến
thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực
hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

7

- Quyết định số 30/QĐ-TTg ngày 10 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng
chính phủ phê duyệt đề án đơn giản hoá thủ tục hành chính trên các lĩnh vực
quản lý nhà nước.
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên
và môi trường về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc đăng ký biến động.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
15/3/2010, Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế
và cơ chế tài chính của VPĐK quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng
ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư số 20/2010 /TT-BTNMT ngày 2/10/2010 của Bộ Tài Nguyên
và môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc chuyển
thông tin, số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thực hiện sau khi hoàn thành thẩm tra hồ sơ.
/>Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu


8

- Thông tư số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSD
đất, tài sản gắn liền với đất.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Từ khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giải
quyết được một khối lượng lớn những công việc trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động và đặc biệt là
thực hiện công tác cải cách hành chính. Không còn tồn tại trong công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đồng thời công tác lập
và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện một cách tốt hơn và có hiệu quả
hơn. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được cũng còn những tồn tại, hạn

chế nhỏ.
Trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những nguyên nhân hạn chế và từ đó đề
xuất những biện pháp phát huy tiềm năng và khắc phục những hạn chế để Văn
phòng đăng ký QSD đất hoạt động có hiệu quả tốt hơn, tốt hơn nữa.
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
/>
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu


9

lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [21]
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu
quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

10

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý [21].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất
chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với
hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
2

từ hàng chục m cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc [21].
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

11

phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một
giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác,
đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại
diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng
pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà
và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự

giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

12

sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép
kín

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

13

và bảo hiểm [21]
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc

đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.2.3.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai
tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [14]
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK
ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo
ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt
Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức
tạp.
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà
nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích;
Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

14

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

15

việc sử dụng đất” [15] [13]
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền
sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18]
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
mình. Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai

loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ [18].
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>