Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THANH TÙNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH
PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THANH TÙNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH
PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI
ĐOẠN 2011 - 2013
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên - 2014


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả

Nguyễn Thanh Tùng


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa quản
lý Tài nguyên, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Tùng


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
1. Đặt vấn đề.......................................................................................................1
2. Mục đích của đề tài ........................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ..........................................................................................2
4. Ý nghĩa ...........................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...............................4
1.1. Tổng quan về giá đất .......................................................................................4
1.1.1. Khái quát về giá đất ..................................................................................4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở .........................4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................................................9
1.1.3.1. Yếu tố thông thường ..............................................................................9
1.1.3.2. Yếu tố khu vực.....................................................................................10
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt .......................................................................................11
1.2. Phương pháp xác định giá đất .......................................................................11
1.2.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam....................................11
1.2.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ............................16
1.2.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ...................................................17

1.3. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ..........................................18
1.3.1. Giai đoạn trước năm 1946 ......................................................................18
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980....................................................19


4

1.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993............................................................19
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay..............................................................19
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..........................................................20
1.4.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam ................................................................20
1.4.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam
......22
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
...25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................25
2.2 Nội dung nghiên cứu ......................................................................................25
2.2.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang ......................................25
2.2.2. Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên
Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013
..................25
2.2.3. Thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
theo số liệu phỏng vấn ......................................................................................25
2.2.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang ...26
2.2.5. Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục ....................26
2.3. Phương pháp nghiên cứu...............................................................................26
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ....................................................26
2.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn ............................................................26

2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................26
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu......................................................27
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ........................................................................27
2.3.6. Phương pháp bản đồ ...............................................................................28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang ................29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................29


5

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................32


6

3.2. Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành
phố Tuyên Quang .................................................................................................38
3.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang ................38
3.2.2. Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của
tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 .............................................................39
3.3. Thực trạng biến động giá đất năm 2011-2013 tại thành phố Tuyên
Quang........41
3.3.1. Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang
theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 ...............................................................41
3.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của
UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 ................................................................54
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
(2011 - 2013) ........................................................................................................61
3.4.1. Yếu tố vị trí .............................................................................................61

3.4.2. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................63
3.4.3. Đặc điểm của thửa đất ............................................................................63
3.4.4. Khả năng sinh lợi ....................................................................................65
3.4.5. Yếu tố khác .............................................................................................66
3.5. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố
Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí ..................................................67
3.5.1. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành
phố Tuyên Quang (2011-2013) ........................................................................67
3.5.2. Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị
trường bất động sản ..........................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................................73
1. Kết luận ............................................................................................................73
2. Kiến nghị ..........................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................76


7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

TÊN VIẾT TẮT

TÊN ĐẦY ĐỦ

1

UBND

Ủy ban nhân dân

2

NĐ

Nghị định

3

QĐ

Quyết định

4

NQ

Nghị quyết

5

THPT

Trung học phổ thông

6

ĐL

Đường loại

7

CP

Chính phủ

8

VT

Vị trí

9

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

10

VD

Ví dụ

11

HĐND

Hội đồng nhân dân

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

NXB

Nhà xuất bản

14

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

15

BTC

Bộ Tài chính

16

TT

Thông tư

17

TTLT

Thồn tư liên tịch

18

CQSDĐ

Chuyển Quyền sử dụng đất

19

HTX

Hợp tác xã

20

Giá TT

Giá thị trường


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang ..........................34

Bảng 3.2. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang .............38
2

Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị (nghìn đồng/m ) .........................................39
Bảng 3.4. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo
quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang .40
Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn
2011 - 2013..........................................................................................43
Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn
2011 - 2013..........................................................................................48
Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố xa trung tâm giai đoạn
2011 - 2013..........................................................................................52
Bảng 3.8. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố trung tâm với giá quy
định của UBND tỉnh Tuyên Quang .....................................................55
Bảng 3.9. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố cận trung tâm với giá
quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang ..............................................57
Bảng 3.10. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố xa trung tâm với giá
quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang ..............................................59
Bảng 3.11: Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2013........................64


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai......................................................................7
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ...........................................8
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang...........30
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang .......................32
Hình 3.3. Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 .................................................................................44

Hình 3.4. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm
giai đoạn 2011 - 201 ............................................................................49
Hình 3.5. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 .................................................................................53
Hình 3.6. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố trung tâm .......................................................56
Hình 3.7. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố cận trung tâm ................................................58
Hình 3.8. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố xa trung tâm ..................................................60
Hình 3.9: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường (đường Quang
Trung, đường Bình Thuận, đường Kim Quan) ...................................62
Hình 3.10: So sánh giá đất trên thị trường của đường Kim Quan theo đặc điểm
của thửa đất năm 2013.........................................................................64


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động là
mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình
sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao
mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại
đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất
người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn
đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất
Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản

xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và
đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản
ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển
xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi,
giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc
đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà
nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường
bất động sản.
Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo
tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo
chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển


2

đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ
chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá,
dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính,
bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn
chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất
và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn
cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị
trường khu vực”.
Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2009, với
13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá
đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố

cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện
pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển
kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ
Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Đàm Xuân Vận em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang.


3

- Thực trạng biến động giá đất trên thị trường của thành phố Tuyên Quang.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thành phố Tuyên Quang.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố
Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang.
4. Ý nghĩa
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp học viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện

của sự biến động giá.
- Làm tài liệu tham khảo giá cho các học viên khóa sau.
- Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang
tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý.


4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái quát về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.
Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà
giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực
hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi
rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành


5

giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các
loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dâu, không còn là tư hữu của địa
chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu
của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh
lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác

nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt


6

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi
và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành
thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói

chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:


7

Đ
ị
a

Giá đất =

t
ô
L
ã
i
s
u
ấ
t
n
g
â
n
h
à
n

g


8

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P

Đường cầu


9

P0

Đường cung

E

P1

’

E

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D 0 sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai
trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được


từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa
phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu
hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như
việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu
được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có
hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước
qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà

nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá
của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng
đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của
nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D
lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.


Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu
tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng,
vì thế giá đất tăng lên.

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất
văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ
cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.


+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc
gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong

quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh
tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với
nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị
hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó vị trí
là yếu tố quyết định đến giá đô thị.


* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương
diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác
lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào
đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm
(vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị
trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng
cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ
quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của

thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện
cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng
đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.2. Phương pháp xác định giá đất
1.2.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp
dụng tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại
đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị
trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển
nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển
nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ
kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở