Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn tại xã trung hòa, huyện ngân sơn, tỉnh bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MA TRƯƠNG THIÊM

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ ĐẤT VÀ
VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI CHO ĐẤT SẢN XUẤT
NÔNG NGHIỆP VÀ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI
XÃ TRUNG HÒA, HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH
BẮC KẠN
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên -2014


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tn trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Ma Trương Thiêm


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Hoàng Văn Hùng là người trực tếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành
luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi
trường tỉnh Bắc Kạn, Ủy ban nhân dân xã Trung Hòa và các sở, ban ngành khác có
liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tn cần thiết để thực
hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc với sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Ma Trương Thiêm


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................i
LỜI

CẢM

ƠN

...................................................................................................ii DANH MỤC
CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT .....................................................vi DANH MỤC CÁC
BẢNG .............................................................................vii DANH MỤC CÁC
BIỂU ĐỒ ...................................................................... viii DANH MỤC CÁC
HÌNH

...............................................................................ix

MỞ

ĐẦU

...........................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ..................................................................................................................1
1.2. Mục đích ....................................................................................................................2
1.3. Mục têu cụ thể ..........................................................................................................2
1.4. Yêu cầu của đề tài: .....................................................................................................2

Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU.....................................................3
1.1. Tổng quan về giá đất..................................................................................................3

1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất................................................................... 3
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt ........................................... 6
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
............................................................................12

1.2.1. Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........... 12
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam ................................... 13
1.3. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. ........................................................................20

1.3.1. Vùng giá đất .......................................................................................... 20
1.3.2 Vùng giá trị đất đai................................................................................. 21
1.3.3. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ......................... 22
1.3.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất .......... 23
1.4. Xác định vùng giá trị đất đai....................................................................................24

1.4.1. Tìm vùng giá trị đất đai ......................................................................... 24


4

1.4.2. Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai .................................... 25
1.5. Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam ........................26


5

1.5.1. Giải pháp phân vùng tại Việt Nam........................................................ 26
1.5.2. Một số quy trình phân vùng giá trị đất đai kết hợp công nghệ GIS..... 29
1.6. Ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ..........................33

1.6.1. Thế giới ................................................................................................. 33
1.6.2. Việt Nam ............................................................................................... 37

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......40
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..............................................................................40

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 40
2.1.2. Phạm vi địa bàn nghiên cứu .................................................................. 40
2.2. Nội dung nghiên cứu: ..............................................................................................40

2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội .......................................................... 40
2.2.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai ................................................ 40
2.2.3. Điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất............................................
40
2.2.4. Nghiên cứu các vấn đề xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất
sản xuất nông nghiệp và đất ở nông thôn) .........................................................
40
2.2.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dụng vùng giá đất và giá trị đất đai ( đất
sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn....................................................................................................... 40
2.2.6. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản
xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn) ...................................................................
41
2.2.7. Đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và
công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Trùng Hòa, huyện Ngân Sơn.............. 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu.
........................................................................................41

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp....................................
41
2.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................ 41


6

2.3.3. Phương pháp xây dựng bản đồ.............................................................. 42
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .......................................................................
43

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .........................44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................................................44


7

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 44
3.1.2. Các nguồn tài nguyên............................................................................ 46
3.1.3. Kinh tế xã hội ........................................................................................ 47
3.2. Tình hình quản lý và thực trạng đất đai ...................................................................50

3.2.1. Tình hình quản lý .................................................................................. 50
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 53
3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu
....................55

* Kết quả phân tích số liệu điều tra các yếu tố ảnh hưởng ............................. 55
3.4. Nghiên cứu các vấn đề xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất
nông nghiệp và đất ở nông thôn)
....................................................................................57
3.5. Nghiên cứu thử nghiệm xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai (đất sản xuất
nông nghiệp, đất ở nông thôn) tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn .........59

3.5.1. Đất ở nông thôn..................................................................................... 59
3.5. 2. Đất sản xuất nông nghiệp ..................................................................... 67
3.6. Áp dụng chi tiết hóa vùng giá đất để xây dựng bảng giá đất (đất sản xuất nông

nghiệp, đất ở nông thôn)
.................................................................................................71
3.7. Những vấn đề rút ra từ quy trình thử nghiệm và đề xuất giải pháp
.........................74

3.7.1. Những vấn đề của nghiên cứu............................................................... 74
3.7.2. Đề xuất giải pháp .................................................................................. 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................78


8

DANH MỤC CÁC CÙM TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CS

: Cộng sự

CP

: Chính Phủ

GIS

: Hệ thống thông tin địa lý

HTĐ

: Hệ tọa độ

MDS

: Multi – Dementonal Scaling

NĐ

: Nghị định

PCA

: Principal Component Analysis

QĐ

: Quyết định

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

VND

: Việt Nam đồng CSDL

: Cơ sở dữ liệu
DCDB

Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3. 1: Giá đất ở tại xã Trung Hòa ................................................................................. 58
Bảng 3. 2: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa ................................................. 58
Bảng 3. 3: Phân vùng chính trên địa bàn xã Trung Hòa ...................................................... 64
Bảng 3. 4: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu .............................................................
66
Bảng 3. 5: Giá đất sản xuất nông nghiệp tại xã Trung Hòa ................................................. 67
Bảng 3. 6: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp ..
72
Bảng 3. 7: Bảng ma trận tương quan giữa các vùng giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp ..
72


8

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2013 của xã Trung Hòa ............................................... 53
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa ................................. 54
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của xã Trung Hòa ............................ 55

Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại xã Trung Hòa
(MDS) street 0.07 .......................................................................................... 56
Biểu đồ 3.5: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) ................. 57

Biểu đồ 3.6: So sánh giá đất sản xuất nông nghiệp năm 2013 và 2014 ..................... 69
Biểu đồ 3.7: So sánh giá đất ở nông thôn năm 2013 và 2014...................................... 69


9

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá ....................................35
Hình 1.2: Các ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá ...............................36
Hình 3.1: Vị trí địa lý Xã Trung Hòa ............................................................................44
Hình 3. 2: Thiết lập hệ quy chiếu cho vùng nghiên cứu ..................................................59
Hình 3.3: Sơ đồ địa chính xã Trung Hòa được chuẩn hóa và trên Arcgis .........................60
Hình 3.4: Bản đồ thể hiện vị trí phân bố các thôn trong xã Trung Hòa ............................61
Hình 3.5: Hệ thống giao thông tại xã nghiên cứu trong ArcGIS ......................................62
Hình 3.6: Vùng dân cư trên trục đường chính ................................................................63
Hình 3.7: Bản đồ vùng giá đất theo quy định ở năm 2013 ..............................................65
Hình 3.8: Dữ liệu thuộc tính xây dựng được ..................................................................66
Hình 3.9: Bản đồ vùng giá đất nông nghiệp tại xã Trung Hòa .........................................68
Hình 3.10: Bản đồ giá trị đất đai xã Trung Hòa năm 2013 - 2014 ...................................70
Hình 3.11: Cửa sổ làm việc vùng giá trị đất đai trên ArcGIS ..........................................71
Hình 3.12: Bảng giá đất chi tiết của xã Trung Hòa .........................................................73


1

MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu
ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ [16]. Tuy nhiên,
do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường, việc dùng giá đất do
Nhà nước quy định để thu tền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả
nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được tềm lực [14].
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp Công nghiệp
hoá - Hiện đại hoá (CNH – HĐH) đất nước, Quyền sử dụng đất cho phép trao đổi
như hàng hóa, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất cụ thể
hàng năm [17]. Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyên
tắc cần phải tiến đến thống nhất. Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên
thực tiễn; nguyên nhân có nhiều trong đó phải nói đến những vấn đề về các loại giá
đất và hệ thống định nghĩa khoa học ở Việt Nam. Mặt khác, việc ban hành giá đất
thực tế của các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt
các thửa đất trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt chưa
được đặt ra. Để giải quyết vấn đề này thì cần giải quyết nhiều nội dung liên quan,
trong đó có việc xác định các vùng giá đất sản xuất nông nghiệp và đất ở là các loại
đất liên quan nhiều đến quyền lợi của người dân và nguyên nhân gây ra khiếu kiện
[1].
Bắc Kạn là một tỉnh thuộc vùng núi phía Bắc với các đặc thù về các mô
hình sản xuất với đất sản xuất nông lâm nghiệp và đất ở nông thôn , việc thực
hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị
đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc


2

đóng góp vào lý luận chung. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời
nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:


3

“Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất nông
nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn"
1.2. Mục đích
Nghiên cứu hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá đất và vùng giá trị đất đai cho
đất sản xuất và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp và đất ở nông
thôn tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn.
- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai cho đất sản xuất
nông nghiệp và đất ở nông thôn thử nghiệm tại xã Trung Hòa, huyện Ngân Sơn,
tỉnh Bắc Kạn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý đất
đai trên địa bàn nghiên cứu.
1.4. Yêu cầu của đề tài:
- Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá
đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất sản xuất nông
nghiệp và đất ở nông thôn tại xã Trung Hòa huyện Ngân Sơn Bắc Kạn đáp ứng được
nhu cầu của công tác định giá đất.
- Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của địa
phương và giải quyết được các mục têu đề ra.


4

Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và giá đất do Ủy ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại Nghị
định này hàng năm. Nghị định đã nêu rõ:
T¹i ®iÒu 3: 1. Phân vùng đất tại nông thôn là việc phân định quỹ đất gồm các
loại đất trong vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Trên
cơ sở đó phân ra các loại đất tại vùng: đồng bằng, trung du, miền núi để định
giá. 2. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường là số tền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành
từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển
nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố
như tăng giá do đầu cơ...
Điều 10. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất
cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất
sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các
công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công
cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công
trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử
dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm


5

nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.


6

Trong đó :
1. Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm:
đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại
V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp
loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
2. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định
căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị,
trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được
phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng
đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức
sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường
phố tếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm
đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng
kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có
khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường
phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.
3. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn
cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất
trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số
thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tền) có
mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tếp sau

đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có
mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Như vậy thực tế khái niệm vùng giá đất và vùng giá trị đã được đề cập tại các
nghị định này, đối với đất phi nông nghiệp được phân thành ba loại theo địa
giới hành chính là đồng bằng, trung du, miền núi để định giá, sau đó lại căn cứ vào


7

hệ thống giao thông và các trung tâm để phân loại theo vị trí. Đối với đất ở tại đô
thị, đất sản


8

xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị thì
căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí để phân loại.
Khung g iá đ ấ t do UBND tỉnh Bắc Kạ n ban hành
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày
26/11/2003; Căn cứ Luật đất đai ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất; Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;[5],[7].
Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010

của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định,
ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;[8].
Căn cứ văn bản số 222/HĐND-VP ngày 11/12/2012 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 286/TTr- STNMT
ngày 19/11/2012, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định số
2222/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2012 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạn
năm 2013 [9],[10].
Căn cứ văn bản số 208/HĐND-VP ngày 13/12/2013 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 396/TTr- STNMT
ngày 18/12/2013, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định số
2345/2013/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2013 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạn
Số hóa bởi Trung tâm Học
/>liệu


9

năm 2014.

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

10

1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt

1.1.2.1. Hệ thống giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả
mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất
đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách
quản lý về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những
têu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có
những điểm khác nhau. Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở
Việt Nam, ví dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử
đất thì một yêu cầu rất quan trọng trong têu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề
có cùng mục đích sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều
này đồng nghĩa với việc khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể
xem xét đến những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của
thửa đất…[11],[12],[19]. Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua
bán trên thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố
như nhà nước đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên
quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt
tền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các
yếu tố về phong thủy, tâm linh và các yếu tố có ảnh hưởng đến tâm lý người sử
dụng. Xét ở góc độ khác, thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau,
nhưng khi định giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng
rất khác nhau; đấy là chưa nói đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên
thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi ví
dụ như loại đất ở và đất dịch vụ thương mại...nhiều học viên và nghiên cứu sinh đã
lẫn khi xác định các yếu tố này trong nghiên cứu giá đất. Có rất nhiều yếu tố liên
quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề
không theo giá cá biệt của từng thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định
giá hàng loạt và định giá cá biệt [13], [17].
Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

11

Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những
hình thức và mục đích sử dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả khả
năng

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

12

quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tễn cần gắn thêm vào
các khái niệm về giá đất. Các khái niệm và nội dung cụ thể nào đó để phân biệt và
hình thành một số loại giá cả về giá đất để có thể chấp nhận trong thực tiễn. Đây
là nội dung cũng khá đặc biệt quan trọng đặc biệt với các học viên cao học và các
nghiên cứu sinh cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tễn. Các khái niệm
này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và
hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của
chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất và quản lý đất đai như thế
nào trong một khu vực hoặc đô thị [30].
Như vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình
thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau, vừa có sự liên hệ với
nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tễn quản lý và vận hành thị trường đất
đai. Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tếp với chính sách kinh tế và
quản lý đất đai của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của
chúng sẽ hình thành các hình thức giá đất mà khách quan đòi hỏi. Do vậy các loại

giá đất trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình
thành từ khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và quản lý đất đai
nói chung.
Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tễn
theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý. Một hệ thống giá đất
khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và
mục đích sử dụng thống nhất. Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng
không thể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục
têu sử dụng khác nhau. Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao
trùm toàn bộ quá trình quản lý. Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu
thuẫn, tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất
nói riêng và các chính sách trong quản lý đất đai nói chung.

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>

13

1.1.2.2. Tác dụng hệ thống giá
đất
Từ thực tễn quản lý đất đai, cho thấy từ hệ thống quản lý nhà nước, các tổ
chức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về
đất

Số hóa bởi Trung tâm Học
liệu

/>