Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại thị trấn sìn hồ, huyện sìn hồ, tỉnh lai châu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––

NGUYỄN ĐÌNH ĐỊNH

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ L IỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐA I
TẠI THỊ TRÂN SÌN HỒ, HUYỆN SÌN HỒ ,
TỈNH LAI CHÂU
Ngành : Quản lý đấ t đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC S Ĩ
KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Người hướng dẫn khoa học : TS. HOÀNG VĂN HÙNG

THÁI NGUYÊN - 2014


2i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Định


3i

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần
của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt
qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc
sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Hoàng
Văn Hùng - nguyên trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt
nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND thị trấn Sìn Hồ,
tỉnh Lai Châu và cán bộ công nhân viên và người dân trên địa bàn nghiên
cứu đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành
luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Học viên
Nguyễn Đình Định


33

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ...................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ ......................................................... viii DANH
MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix MỞ ĐẦU

....................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ..................................................................................................
1
2. Mục tiêu tổng quát......................................................................................
2
3. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................
3
4. Yêu cầu ...................................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ...........................................................
4
1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở .......................
4

1.2. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất .....................................................
9
1.2.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam ............................................................. 9
1.2.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới ........................
11
1.3. Tổng quan về GIS.................................................................................. 13
1.3.1. Giới thiệu chung về GIS ..................................................................... 13


44

1.3.2. Giới thiệu chung về ArcGIS ............................................................... 17
1.4. Mô hình cơ sở dữ liệu của hệ thống dữ liệu giá đất................................
19
1.4.1. Thông tin đầu ra .................................................................................
19
1.4.2. Xử lý dữ liệu ...................................................................................... 20


55

1.4.3. Thông tin đầu ra ................................................................................. 21
1.5. Tổng quan về tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai .......................................................................................................... 21
1.5.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới ................................................. 21
1.5.2. Tình hình ứng dụng GIS tại Việt Nam ................................................ 23
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................ 27
2.2. Điạ điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 27

2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Thị trấn Sìn Hồ.......... 27
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất ...................................................... 27
2.3.3. Thực trạng bản đồ địa chính, giá đất ...................................................
28
2.3.4. Xây dựng bản đồ giá đất cho thị trấn. ................................................. 28
2.3.5. Một số ứng dụng trong tài chính đất đai..............................................
28
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................
28
2.4.1. Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu ...............................................
28
2.4.2. Phương pháp xây dựng bản đồ............................................................
29
2.4.3. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị trân Sìn Hồ ................................ 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................................................
33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................... 41
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất .........................................................
42


66

3.2.1. Thực trạng quản lý.............................................................................. 42
3.2.2. HIện trạng sử dụng đất ....................................................................... 43
3.3. Tình hình giá đất và thực trạng bản đồ địa chính tại thị trấn ..................
44

77

3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính........................................................... 44
3.3.2. Tình hình giá đất tại tỉnh..................................................................... 45
3.3.3. Kết quả điều tra giá đất thực tế ...........................................................
49
3.4. Xây dựng bản đồ giá đất ........................................................................ 51
3.4.1. Thu thập nguồn dữ liệu .......................................................................
51
3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .................................................... 52
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cho thửa đất ..................................
57
3.4.4. Hoàn thiện CSDL giá đất.................................................................... 60
3.5. Một số ứng dụng CSDL giá đất trong quản lý đất đai ............................ 62
3.5.1. Ứng dụng trong thị trường bất động sản .............................................
62
3.5.2. Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về đất đai ..........
64
4.6. Đề xuất giải nâng cao hiệu quả công tác quản lí tài chính về đất đai...... 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 68
1. Kết luận .................................................................................................... 68
2. Kiến nghị.................................................................................................. 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 70


88

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt
BĐS

Giải nghĩa
Bất động sản

CS

Cộng sự

CP

Chính Phủ

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

HTĐ

Hệ tọa độ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng


99

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Các cơ sở thương mại - dịch vụ .................................................... 34
Bảng 3.2: Nhân khẩu phân theo đơn vị hành chính.......................................
35
Bảng 3.3: Dân số và lao động ....................................................................... 36
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của Thị trấn Sìn Hồ ................ 43
Bảng 3.5: Bảng giá đất của thị trấn Sìn Hồ ................................................... 46
Bảng 3.6: Các trường thuộc tính ...................................................................
58
Bảng 3.7: Công thức cho trường thông tin của CSDL ................................. 60

Bảng 3.8: Bảng bậc tính thuế suất ................................................................ 66


viii
10

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ

Biểu đồ 3.1: So sánh giá nhà nước và giá thị trường..................................... 50
Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................ 7
Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn ............................
8


viii
11

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Mô hình dữ liệu địa lý .................................................................. 14
Hình 1.2: Cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính......................................... 16
Hình 1.3: Bộ phần mềm ứng dụng ArcGIS (Nguồn: ESRI) .......................... 17
Hình 3.1: Kết quả bảng dữ liệu giá đất theo quy định nhà nước....................
49
Hình 3.2: Kết quả giá thị trường và nhà nước ...............................................
50
Hình 3.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Sìn Hồ ........................
52
Hình 3.4: Cửa sổ công cụ Universal Translator chuyển dạng dữ liệu............ 54
Hình 3.5: Giao diện bản đồ sau khi được chuyển sang ArcGIS .................... 54

Hình 3.6: Bản đồ thể hiện các thửa của thị trấn Sìn Hồ ................................ 55
Hình 3.7: Công cụ để chuyển đổi sang dạng vùng ........................................ 56
Hình 3.8: Ảnh vùng thửa đất ở trên địa bàn ..................................................
57
Hình 3.9: Kết quả bảng thuộc tính có thêm giá thị trường ............................
59
Hình 3.10: Thuộc tính đầy đủ của CSDL đã xây dựng.................................. 60
Hình 3.11: Kết quả đã kết nối dữ liệu ........................................................... 61
Hình 3.12: Tìm thửa đất theo yêu cầu...........................................................
63
Hình 3.13: Công thức tìm thửa đất theo năng lực tài chính ...........................
64
Hình 3.14: Kết quả tính các loại thuế (cột được bôi xanh trên bảng thuộc tính)
.... 65


viii
12
Hình 3.15: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 của thị trấn Sìn Hồ ...........
66


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng sống còn tới phát
triển kinh tế, xã hội của một quốc gia. Vì vậy trên thế giới các quốc gia
rất chú trọng tới việc quản lý, khai thác và cải tạo tài nguyên đất đai (QH,
2003)[20]. Việt Nam cũng vậy, trải qua các giai đoạn phát triển của đất

nước, mỗi giai đoạn nước ta lại có luật pháp riêng để nhằm mục đích khai
thác sử dụng tài nguyên đất đai hiểu quả hơn. Nhằm đáp ứng nhu cầu và
giải quyết các vấn đề khó khăn trong quản lý đất đai, Luật đất đai năm 2013
đã được ra đời. Tại bộ luật đất đai mới chủ yếu đề cập tới phương pháp
xác định khung giá đất đai sát với giá thị trường, từ đó lấy làm cơ sở giải
quyết nhưng bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai (Trịnh Hữu Liên và
cs, 2013)[14]. Đặc biệt là quản lý tài chính về đất đai.
Công tác tài chính về đất đai là các hoạt động liên quan đến đất đai có
thu lệ phí của chủ sử dụng. Việc thực hiện chuyển mục đích, chuyển quyền
sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất v.v. đặc biệt là những hoạt động
trên thị trường bất động sản (BĐS) đây là nguồn thu từ đất chủ yếu cho
ngân sách nhà nước (Phùng Văn Nghệ, 2005)[20]. Theo thống kê của Tổng
cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất trong giai đoạn
1996 – 2000 là
4.645 tỷ đồng/năm mặc dù đây mới chiếm 30% các giao dịch, trong khi còn
70% chưa thể kiểm soát được. Trong khi nếu thực hiện chính sách pháp
luật về giao dịch đất đai chính thức cần đăng kí, thực hiện nghĩa vụ và cơ chế
giao dịch theo giá thị trường thì hằng năm thị trường BĐS sẽ cho nền kinh tế
trên dưới 20.000 tỷ đồng. Như vậy hàng năm đã mất một nguồn thu ngân
sách rất lớn từ thị trường quan trọng này (Tổng cục QLĐĐ, 2009)[25]. Cho
tới nay quản lý thị trường BĐS vẫn gặp những bài toán khó, yêu cầu đặt ra
cần xác định, sử dụng nguồn thu này hợp lý, đúng mục đích, có hiệu quả.


2

Nhìn vào thực tế thị trường BĐS nước ta, bài toán đặt ra cần đảm bảo
trong công tác tính thuế và tận thu cho nguồn ngân sách nhà nước. Để giải
quyết được vấn đề nêu trên ngoài thực hiện các chính sách của nhà nước về
giao dịch đất đai và thực hiện nghĩa vụ thuế thì chúng ta cần có một bảng

giá đất sát với giá trị sử dụng của thửa đất, đồng thời bám sát với giá thị
trường và có khả năng cập nhật giá đất nhanh chóng (Trịnh Hữu Liên, Hoàng
Văn Hùng, 2013)[13]. Để đáp ứng yêu cầu trên thì xây dựng bản đồ giá đất
đai sẽ đem lại hiệu quả cao trong quản lý đất đai.
Trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin
đất đai của quốc gia nói chung, cơ sở dữ liệu (CSDL), hệ thống thông tin cho
ngành quản lý đất đai nói riêng, đã và đang kết hợp công nghệ thông tin
tiên tiến để xây dựng và quản lý các CSDL đó một cách chính xác và hiệu
quả (Nguyễn Ngọc Anh và cs, 2013)[1]. Với công cụ hỗ trợ mạnh mẽ của
công nghệ GIS sẽ gải quyết được không ít vấn đề gặp phải trong công tác
quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này.
Thị trấn Sìn Hồ nằm trên tuyến tỉnh lộ 128, được chia thành 6 khu phố
đánh số từ 1 đến 6 và các bản Sìn Hồ Dao, Hoàng Hồ, Sìn Hồ Vây. Sìn Hồ
được coi là “Sa Pa thứ hai” của núi rừng Tây Bắc, đồng thời tại đây đang có
nhiều dự án thi công nhằm nâng cao cơ sở hạ tầng giao thông. Vậy nên giá
đất sẽ có nhiều biến chuyển trong tương lai gần, chính vì vậy tôi quyết định
nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính
đất đai tại thị trấn Sín Hồ, huyện Sín Hồ, tỉnh Lai Châu”.
2. Mục têu tổng quát
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính phục vụ cho quá trình quản lý tài chính đất
đai tại thị trấn Sìn Hồ.


3

3. Mục têu cụ thể
- Nghiên cứu khả năng ứng dụng của hệ thống thông tin địa lý (GIS)
trong việc xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu tài nguyên đất và công tác quản
lý nhà nước về đất đai tại địa bàn nghiên cứu.

- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và hệ thống dữ liệu thuộc tính
để phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tn đất đai theo giá đất.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác quản lí tài chính về đất đai trên địa bàn thị trân Sìn Hồ.
4. Yêu cầu
- Các thông tin xây dựng đảm bảo đầy đủ và chính xác, nắm chắc và
thể hiện ró được các thức ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong xây
dựng cơ sở dữ liệu.
- Cấu trúc cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin phái thống nhất, có tổ
chức và thích hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
- Cơ sở dữ liệ đáp ứng như cầu phân tích, xử lý, lưu trữ số liệu, cung
cấp thông tin và có thể trao đổi dữ liêu với các hệ thống thông tin khác.
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm của hệ thống GIS
- Lập được bản đồ giá đất thị trấn


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá
cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói

cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi
từ đất trong một khoảng thời gian nào đó (Lê Quang Trí, 2001)[27].
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi
trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Tại Điều 4
Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá
trị bằng tền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình
thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003)[22]:
1. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được
quan tâm, trú trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình


5

thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và
chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất,
đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên
nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô,
lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong
chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiế m hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra (Chu Văn Thỉnh, 2000). Ở chế
độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền
(Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14]. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà
tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền bị xoá bỏ (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]. Tuy vậy, địa tô chênh lệch
vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất
khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn,
gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn.
Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch
II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng
đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ.
Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất
đai hay tiền thuê đất hàng năm (Nguyễn Thanh Trà, 2005)[26].


6

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm
canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm

canh trên thửa đất đó (Chu Văn Thỉnh, 2010)[24].
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh
lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi
nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả
sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải
trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là
yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình
hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào
đất không ngừng tăng lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm
cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng
cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm
thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội
thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh
doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở
thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định
giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp (Chu Văn Thỉnh, 2010)[24].


7

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về
giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh
tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến
giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn,
lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang
D1, điểm


8

cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ
P0 xuống P1 (Tạ Ngọc Long, 2013)[16].
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác (Nguyễn Thế Huấn và CS, 2008)
[10]. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các
yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư,…
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu

cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình
thành là giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận.
Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường.
Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những
trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (Công tác đấu giá
Quyền sử dụng đất).

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn


9

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá
của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa
là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi
đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1 (Nguyễn
Thị Yến và Hoàng Văn Hùng, 2013).
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của
một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thế tăng lên
hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất
1.2.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong
đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm: pháp luật, quy
hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong
hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng
lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định

bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan
đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà
nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56).
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã
qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên
thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa
phương. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để
tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình. Trong hoàn
cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước
thành công


10

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp
với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng
đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất
trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5
và Điều
6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm
định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài

chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về
thẩm định giá;


11

4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định


12

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng
giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ
sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS ngày

29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS.
Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động
cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá BĐS,
cụ thể gồm:
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều
kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất
(hướng dẫn theo Luật Đất đai);
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành
chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá
BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số
điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo
Luật Kinh doanh BĐS).
3. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 về hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
1.2.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế
giới
1.2.2.1. Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá
của