Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH






NGUYỄN THỊ PHÚC




NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH





LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH





NGUYỄN THỊ PHÚC



NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH,
TỈNH BẮC NINH


Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số : 60.34.01


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. PHẠM THỊ LÝ







THÁI NGUYÊN - 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM Đ
O
AN



Tôi xin cam đoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực
hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều
được chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của
cá nhân tôi.

Tác giả luận văn





Nguyễn Thị Phúc



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM
ƠN


Trong thời gian thực hiện đề tài: "Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh" tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, hướng dẫn chỉ bảo nhiệt tình, trách nhiệm của các thầy cô giáo trường Đại
học Kinh tế và Quản trị kinh doanh, một số cơ quan, ban ngành, các đồng
nghiệp và bạn bè. Tôi xin trân trọng cảm ơn tất cả sự quan tâm giúp đỡ quý
báu đó.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo TS.Phạm Thị Lý đã trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh, phòng Tài chính -
Kế hoạch, phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc
Ninh và các cơ quan, đơn vị có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số
liệu một cách hệ thống trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn gia đình và bè bạn đã động viên, khích lệ tôi trong suốt

quá trình học tập cũng như trong thời gian tôi tiến hành viết luận văn.

Tác giả thực hiện luận văn


Nguyễn Thị Phúc


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM Đ
O
AN
i
LỜI CẢM
ƠN
ii
MỤC LỤC iii
NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VẾ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT 4
1.1 Cơ sở lý luận 4
1.1.1 Đất đai và ý nghĩa của thị trường đất đai 4

1.1.2 Một số thuật ngữ trong thị trường đất đai. 5
1.1.3 Cơ sở pháp lý của việc đấu giá QSD đất. 6
1.1.4 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá QSDĐ 7
1.1.5. Quy định về đấu giá QSDĐ theo LĐĐ 2003 11
1.1.6 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá QSDĐ 14
1.1.7 Cung - cầu BĐS ở Việt Nam. 166
1.2 Cơ sở thực tiễn 19
1.2.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất trên thế giới 19
1.2.2 Nhu cầu đất đai và tình hình đấu giá QSDĐ ở một số địa phương tại
Việt Nam 222
Chƣơng 2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 311
2.1 Câu hỏi nghiên cứu 311
2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 322
2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 322
2.2.2 Phương pháp thu thập thông tin 333
2.2.3 Phương pháp tổng hợp thông tin 34
2.2.4 Phương pháp phân tích thông tin 35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 35
Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37
3.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP. Bắc Ninh, tỉnh
Bắc Ninh 37
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39
3.1.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội 44
3.2 Thực trạng về công tác đấu giá QSDĐ tại TP. Bắc Ninh……… … 46
3.2.1 Khái quát về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh 46

3.2.2 Các văn bản quy phạm PL của tỉnh Bắc Ninh về đấu giá QSD đất 48
3.2.3 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP.Bắc Ninh 49
3.3 Phân tích, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 78
3.3.1 Các yếu tố bên trong 78
3.3.2 Các yếu tố bên ngoài 81
Chƣơng 4 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN TP. BẮC NINH……… 83
4.1 Quan điểm - Phƣơng hƣớng - Mục tiêu nhằm nâng cao hiệu quả công
tác đấu giá QSDĐ của TP.Bắc Ninh 83
4.1.1 Quan điểm về nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ tại TP. Bắc Ninh 83
4.1.2 Phương hướng phát triển công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP.
Bắc Ninh đến 2020 83
4.1.3 Mục tiêu 89
4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên
địa bàn TP.Bắc Ninh 89
4.2.1 Giải pháp chung về chính sách của Nhà nước trong công tác đấu giá
QSDĐ 89
4.2.2 Giải pháp về cơ chế tài chính trong công tác đấu giá QSDĐ 94
4.2.3 Giải pháp về đào tạo nghiệp vụ cho đấu giá viên, cán bộ làm công tác
giúp việc cho Hội đồng, cán bộ địa chính các cấp. 95
4.3 Kiến nghị 96
4.3.1 Đối với Nhà nước 96

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
4.3.2 Đối với thành phố Bắc Ninh 97
KẾT LUẬN 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi

NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

Từ viết tắt
Nghĩa
BĐS
Bất động sản
Bộ TNMT
Bộ Tài nguyên và Môi trường
BQLDA
Ban quản lý dự án
BTC
Bộ Tài chính
CP
Chính phủ
CSHT
Cơ sở hạ tầng
ĐTH
Đô thị hoá
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KHĐT
Kế hoạch đầu tư
LĐĐ
Luật Đất đai
NĐ

Nghị định
QĐ
Quyết định
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TCĐC
Tổng cục địa chính
THCS
Trung học cơ sở
TP. Bắc Ninh
Thành phố Bắc Ninh
TT
Thông tư
TTDSGĐ&TE
Trung tâm dân số Gia đình và Trẻ em
TTLT
Thông tư liên tịch
TW
Trung ương
UBND
Ủy ban nhân dân
VBQPPL
Văn bản quy phạm pháp luật


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

STT
Tên bảng
Trang
Bảng 3.1: Đất đai và tình hình SDĐ đai của TP. Bắc Ninh (2009 - 2011) 38
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH TP. Bắc Ninh giai đoạn từ
năm 2006 - 2010 39
Bảng 3.3: Các dự án đầu tư trên địa bàn TP. Bắc Ninh giai đoạn 2008-2011 46
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá QSDĐ của các dự án giai đoạn 2008-2011 47
Bảng 3.5: Bảng tổng hợp các thủ tục đấu giá 56
Bảng 3.6: Giá sàn của tỉnh quy định tại các dự án điều tra 58
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả trúng đấu giá tại 3 dự án 59
Bảng 3.8: Tổng hợp chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá thu nộp
NSNN 60
Bảng 3.9: Giá khởi điểm dự á n Hò a Long - Kinh Bắ c (lầ n 1) 66
Bảng 3.10: Giá khởi điểm dự á n Hò a Long - Kinh Bắ c (lầ n 2) 67
Bảng 3.11: Giá khởi điểm dự á n Khu Tiên Xá-Hạp Lĩnh (lầ n 1) 68
Bảng 3.12: Giá khởi điểm dự á n Khu Tiên Xá-Hạp Lĩnh (lầ n 2) 68
Bảng 3.13: Kết quả và hiệu quả đấu giá của các dự án điều tra 69
Bảng 3.14. Trình độ cán bộ địa chính các cấp của TP. Bắc Ninh 79
Bảng 3.15: Mức độ hiểu biết và mục đích của người tham gia đấu giá 82
Bảng 4.1. Quy mô các cụm trung tâm và các công trình dịch vụ 85
Bảng 4.2: Các khu đô thị nội thị dự kiến đến 2020 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ


STT
Tên biểu đồ
Trang



Biểu đồ 3.1: Tốc độ phát triển giá trị sản xuất ngành nông nghiệp 40
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu GTSX ngành nông nghiệp của TP Bắc Ninh qua các
năm. 41
Biểu đồ 3.3: Giá trị SX và cơ cấu giá trị SXCN của TP Bắc Ninh qua các
năm 42
Biểu đồ 3.4: So sánh kết quả và hiệu quả của công tác đấu giá tại các dự
án nghiên cứu 70



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT
Tên hình
Trang

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn 17
Hình 2.2: Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù 18
Hình 3.1: Quy hoạch chi tiết dự án Hồ Ngọc Lân 3 61
Hình 3.2: Hạ tầng dự án khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3 61
Hình 3.3: Quy hoạch chi tiết dự án Hòa Long - Kinh Bắc 62
Hình 3.4: Hạ tầng dự án Khu nhà ở Hoà Long - Kinh Bắc 62
Hình 3.5: Quy hoạch chi tiết dự án Tiên Xá - Hạp Lĩnh 63
Hình 3.6: Hạ tầng dự án án Khu nhà ở Tiên Xá- Hạp Lĩnh 63
Hình 4.1: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội TP.Bắc Ninh 84



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây nền kinh tế xã hội của đất nước ta có những
bước chuyển biến mạnh mẽ từ sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn. Quá trình đó là
một quá trình chuyển biến tích cực trên cơ sở phát triển cân đối giữa lực
lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong sự nghiệp đổi mới nền kinh tế - xã
hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã và đang từng bước được hình
thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh, các yếu tố nguồn lực đóng vai
trò quan trọng trong hoạt động thị trường của nền kinh tế.
Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá, Đảng và nhà nước đã khẳng định rõ “đất đai là hàng hoá
đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn và rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế,
chính trị xã hội sâu sắc". Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà

nước luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã
hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng vốn có của đất đai phục vụ
cho quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Tuy nhiên, từ thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác
quản lý đất đai, các chủ thể SDĐ chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của đất đai
trong nền kinh tế. Nguồn vốn quý báu này được khai thác, sử dụng chưa đúng
với giá trị thực của nó, gây lãng phí cho nguồn ngân sách Nhà nước, cho các
tổ chức và người SDĐ. Mặt khác, tư duy về thị trường BĐS vẫn còn hạn chế,
hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường BĐS hoạt động chưa phát
huy hết giá trị tiềm năng vốn có của đất đai.
Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã có
chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức đấu thầu dự án và đấu
giá QSDĐ. Các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông
qua phương thức đấu giá QSDĐ là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
những khó khăn về vốn đầu tư. Mặc dù chủ trương này giải quyết được một
phần rất lớn về NSNN nhưng nảy sinh một số bất cập như chưa tạo được cơ
hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tình trạng rửa tiền… nên công tác
đấu giá QSDĐ đã và đang thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS ở
nước ta.
Xuất phát từ vấn đề nêu trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh".
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung: Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
TP. Bắc Ninh, đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá QSDĐ nhằm tạo sự minh bạch, công bằng trong công tác quản lý, sử dụng đất đai

của thành phố.
Mục tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác đấu giá
QSDĐ.
- Điều tra, thu thập số liệu về công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án trên địa
bàn TP. Bắc Ninh để đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của công tác quản lý đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
QSDĐ trên địa bàn TP. Bắc Ninh.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức
thực hiện của công tác đấu giá QSDĐ.
- Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, phân tích và đánh giá hiệu quả công tác đấu
giá QSDĐ trong giai đoạn từ năm 2008 - 2011 qua 3 dự án có tính chất điển hình trên
địa bàn TP. Bắc Ninh, cụ thể như sau:
+ Dự án Khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 3- Kinh Bắc - TP. Bắc Ninh.
+ Dự án Khu nhà ở Hoà Long - Kinh Bắc - TP. Bắc Ninh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
+ Dự án Khu nhà ở Tiên Xá - Hạp Lĩnh - TP. Bắc Ninh.
4. Ý nghĩa khoa học của Luận văn
Trên cơ sở phân tích thực trạng, đề xuất được những giải pháp khả thi trong
công tác đấu giá QSDĐ giúp cho chính quyền địa phương đưa ra được chính sách
quản lý và SDĐ đai có hiệu quả đảm bảo sự công bằng cho người dân.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung chính của luận văn được kết
cấu thành 4 chương như sau:
Chương 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá QSD đất.
Chương 2. Phương pháp nghiên cứu.

Chương 3. Kết quả nghiên cứu.
Chương 4. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VẾ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận
1.1.1 Đất đai và ý nghĩa của thị trường đất đai
* Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay Đảng và Nhà
nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai. LĐĐ 1988 là một trong
những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng
được hoàn thiện: LĐĐ 1993; 1998; 2001; 2003 đã đáp ứng yêu cầu chuyển
đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thực chất hàng hóa trao đổi về đất đai trên thị trường ở Việt Nam là trao
đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
* Thị trường đất đai
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường; Thị trường đất đai có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa
hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời

gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Bộ Tài chính

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
(9/2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, Hà Nội.
Phạm vi hoạt động của thị trường đất đai do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định
không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê đất đai và tất cả các loại
đất, đất đai đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
định giao dịch đất đai bao gồm chuyển nhượng đất đai, thế chấp đất đai và
cho thuê nhà. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày
19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội.
Chức năng của thị trường đất đai là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các sản phẩm đất đai giao dịch; phân phối đất đai
theo quy luật cung cầu; phát triển đất đai trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.2 Một số thuật ngữ trong thị trường đất đai.
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá -
Ai trả giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu: Là việc đọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận
bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền

thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- QSDĐ đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Xét về khía
cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn các nhu cầu và
mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình SDĐ. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp SDĐ mà giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà
nước không mất đi quyền sở hữu đất đai của mình.
- Quyền sở hữu đất đai: Là quyền ban đầu có trước, còn QSDĐ là
quyền phát sinh có sau xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ hay công nhận QSDĐ. Quyền sở
hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ đai là một loại
quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể
hiện ở hai khía cạnh cơ bản sau đây:
+ Thứ nhất, người SDĐ không có đầy đủ tất cả các quyền năng như
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu;
+ Thứ hai, không phải bất cứ người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi; tặng cho; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thế chấp;
bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định.
+ Thứ 3, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy
đủ 9 quyền năng nêu trên. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ
ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội.
1.1.3 Cơ sở pháp lý của việc đấu giá QSD đất.
* Những quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ
Hội nghị TW 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc

biệt và QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường đất đai, quan điểm
đổi mới của Đảng " là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị
trường đất đai, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế
những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất ". Quá
trình xây dựng LĐĐ và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh
vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định
xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang
có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại
được Bộ TNMT đánh giá " Công tác đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
không đồng bộ khi ban hành chưa chặt chẽ còn nhiều kẽ hở".
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT;
Từ khi có LĐĐ 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên
quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất đai này như sau:
- LĐĐ năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành LĐĐ;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền SDĐ;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính

hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để
bán đấu giá.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ hoặc cho thuê đất.
1.1.4 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá QSDĐ
1.1.4.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống
quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Đề tài
nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
Trước năm 2003, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các
trường hợp:
- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền kết cấu hạ tầng đó.
- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo dự án do Chính phủ Quyết định.
Chính sách SDĐ đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với
đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn
thu Ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với
chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người
SDĐ với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào

mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ
góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được
sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDĐ tại các địa phương
đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách SDĐ có thu tiền sử dụng.
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,
thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động
nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa
phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài
chính nhận làm công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công
để xây dựng công trình. Sau khi công trình hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh
toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
- Hình thức 2: UBND cấp tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng
lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (hình thức
này khắc phục được nhược điểm hình thức 1 là không gây tốn kém về thời gian và
tài chính). Sau khi hoàn tất công trình, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho
nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà
đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít.
Trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả
nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ
sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Dưới hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách,
đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống giao thông, trường học, trạm

xá từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân.
Chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại
hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến động về giá cả đất
đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với
giá đất do Nhà nước quy định. Chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể:
khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/NĐ-CP của Chính
phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích SDĐ và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã lạc
hậu. Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng,
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW cũng chủ động điều chỉnh kịp thời
bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn
chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô
thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch giữa giá đất
do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô
mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn
(trong trường hợp giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trong trường
hợp giao đất cho tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê). Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ
chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao
mà chưa chú ý đến kiểm soát. Khi giao đất thì giao theo giá do UBND tỉnh,
thành phố ban hành dựa trên khung giá của Chính phủ quy định, giá này rất
thấp. Khi doanh nghiệp tiến hành thuê, mua đất của Nhà nước và bán hoặc
cho thuê đất lại dựa trên giá cả thị trường. Do vậy, khoản địa tô chênh lệch
là lợi nhuận rất lớn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đó chính là

nguồn thu mà Nhà nước đã thất thoát.
1.1.4.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền SDĐ với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều
giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển
của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ
chế giao đất có thu tiền SDĐ đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp
dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục
được những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền SDĐ. Ngày
18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ
chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong
đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây
dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ
tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
Điều 1 quy định cụ thể:
1. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
tạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:
- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng
xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: giao thông liên lạc, thuỷ lợi,
điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận
động và các công trình kết cấu hạ tầng khác
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị.
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư.
- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác.
2. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế

hoạch SDĐ đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- Đất giao có thu tiền SDĐ.
- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất
có thu tiền SDĐ (chuyển mục đích sử dụng).
3. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
a. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án;
b. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của
dự án;
c. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các
công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;
d. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương.
Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu
cầu của công tác quản lý và SDĐ đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho
các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại
hiệu quả kinh tế cao nhất.
1.1.5. Quy định về đấu giá QSDĐ theo LĐĐ 2003
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua LĐĐ mới - LĐĐ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Quản lý tài
chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục
7 của Chương II, các quy định đó được xây dựng theo hướng:
- Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- LĐĐ năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên
môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch QSDĐ.
- Bổ sung quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án trong đó có
QSDĐ. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận
hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng
bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ
đất vào Ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong thị trường
BĐS.
Căn cứ LĐĐ 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành
LĐĐ. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường
BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường QSDĐ trong thị
trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá QSDĐ như sau:
I. Các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ
1. Đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ,
cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ,
trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Không đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu
tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
đến QSDĐ trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp SDĐ quy định tại khoản 1 Điều 60 của LĐĐ;
b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền SDĐ;
c) Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

phép chuyển mục đích SDĐ;
d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc
đấu giá không thành.
II. Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử
dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Chính phủ
(2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ
về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
1. Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
a) Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
b) Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng
công trình đó trong cùng một gói thầu.
2. Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng
tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được
thực hiện theo nguyên tắc sau:
a) Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành
độc lập;
b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xác định
rõ mục đích và cơ cấu SDĐ đối với đất đưa ra đấu giá.
3. Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu
giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu
thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
a) Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để
chấm đấu giá QSDĐ được xây dựng riêng;
b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác

định rõ mục đích và cơ cấu SDĐ đối với đất đưa ra đấu giá;
c) Khi cuộ c đấu giá kế t thú c, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án
phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
4. Trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ, đấu thầu công trình có thu tiề n SDĐ
được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
5. Hàng năm, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và
trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện
tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó.
1.1.6 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá QSDĐ
1.1.6.1 Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật
cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý
thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi
xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự
đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về
tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà
không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp
luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục
đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển