ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 20082012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH
BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2008-2012

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

HỒ THỊ TRÚC NGÂN
09124057
DH09QL
2009-2013
Quản Lý Đất Đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2013-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

HỒ THỊ TRÚC NGÂN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU
THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2008-2012

Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM)

Ký tên:………………..

-Tháng 6 năm 2013 -


Lời Cảm Ơn
Xin chân thành tỏ lòng biết ơn
Thầy Lê Ngọc Lãm giảng viên Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản,
trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình
hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành
luận văn tốt nghiệp cuối khoá.
Quí thầy, quí cô trong khoa quản lý đất đai, quí thầy, quí cô thỉnh
giảng các môn học chuyên ngành.
Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và
Bất động sản cùng quí thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm đã hết lòng
giảng dạy, giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập
tại trường.

Ba mẹ và những người thân trong gia đình đã tạo điều kiện thật nhiều
cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre đã
tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Các bạn cùng lớp đã trao đổi và hổ trợ kiến thức cho tôi trong suốt
thời gian học tập ở nhà trường.
Do thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên đề tài không tránh
khỏi những thiếu sót, rất mong sự đóng góp của các thầy cô bộ môn,
các cô chú trong và ngoài ngành để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Tháng 6/2013
Sinh viên : Hồ Thị Trúc Ngân


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Trúc Ngân, Lớp DH09QL, Khoa Quản Lý Đất Đai và
Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 20082012”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm, Bộ môn: Công Nghệ Địa Chính, Khoa Quản
Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Địa điểm thực tập: Phòng Tài Nguyên – Môi Trường huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre.
Huyện Châu Thành có vị trí đặc biệt quan trọng, là cửa ngõ phía Bắc của tỉnh
Bến Tre hướng về trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với tổng diện tích tự
nhiên toàn huyện là 228,6949 km2. Huyện Châu Thành đang trên đà phát triển, thu hút
nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất
ngày càng gia tăng kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương
cũng ngày một sôi động, đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là trong những năm gần
đây. Các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan Nhà nước
lần lượt được ban hành, được đổi mới cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung của xã
hội. Đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế ở địa phương, đồng thời cũng tìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng mắc
trong việc áp dụng các văn bản pháp luật của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai
ở địa phương.
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh, đánh giá các tài
liệu, số liệu thu thập được, nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình kinh
tế xã hội, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân ở địa phương để từ đó đánh giá sát thực về việc áp dụng các văn bản
pháp luật, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đưa ra
các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện. Ngoài ra, đề tài cũng đánh giá các vấn đề liên quan khác như diện tích chuyển
nhượng, thuế suất chuyển nhượng, nguyên nhân chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế từ
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành.
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Châu Thành, Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất đã phối hợp đồng bộ trong công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tạo được những thành công nhất định. Tuy nhiên, trong quá trình
công tác các cán bộ ở đây cũng gặp không ít khó khăn, vướng mắc cần có biện pháp
thiết thực để hoàn thiện hơn.


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN .................................................................................. 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ................................................................................................... 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý...................................................................................................... 8
I.1.3 Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 8

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu................................................................................ 8
I.2.1 Lịch sử hình thành huyện ................................................................................... 8
I.2.2 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 10
I.2.3 Điều kiện kinh tế .............................................................................................. 15
I.2.4 Điều kiện xã hội ............................................................................................... 16
I.2.5 Điều kiện cơ sở hạ tầng .................................................................................... 18
I.2.6 Thực trạng môi trường ..................................................................................... 22
I.2.7 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng và môi trường
ảnh hưởng đến việc khai thác và sử dụng đất tại địa phương .................................. 22
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện đề tài .. 23
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 23
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 23
I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài................................................................................. 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 25
II.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 ...................................................................... 25
II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng .............................................. 25
II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý, sử dụng ................................ 26
II.1.3 Biến động đất đai qua các năm ....................................................................... 26
II.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 27
II.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
.................................................................................................................................. 27
II.2.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu
Thành ........................................................................................................................ 28
II.2.3 So sánh trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật và trên địa bàn huyện Châu Thành ........................................................... 30
II.3 Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành giai
đoạn 2008-2012 ........................................................................................................ 31
II.3.1 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Châu
Thành theo từng năm ................................................................................................ 32

II.3.2 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Châu
Thành giai đoạn 2008 – 2012 theo đơn vị hành chính ............................................. 33
i


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

II.3.3 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Châu Thành giai đoạn
2008-2012 ................................................................................................................. 35
II.3.4 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của
huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012.................................................................. 36
II.3.5 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của huyện Châu
Thành giai đoạn 2008-2012 ...................................................................................... 38
II.3.6 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu
Thành giai đoạn 2008-2012 ...................................................................................... 40
II.3.7 Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành
.................................................................................................................................. 41
II.3.8 Hiệu quả kinh tế-xã hội thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. 41
II.4 Đánh giá một số vấn đề trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. 42
II.4.1 Vấn đề thuế trong chuyển nhượng .................................................................. 42
II.4.2 Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách thửa .......................................................... 43
II.4.3 Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân .... 45
II.4.4 Vấn đề xác định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
.................................................................................................................................. 46
II.4.5 Vấn đề về sự thống nhất giữa cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan thuế và bộ
phận một cửa ............................................................................................................ 46

II.5 Thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............. 47
II.5.1 Thuận lợi ......................................................................................................... 47
II.5.2 Khó khăn ......................................................................................................... 48
II.6 Đề xuất biện pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
địa phương ................................................................................................................ 48

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .......................................................................... 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO

ii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNQSDĐ: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
SDĐ: Sử dụng đất
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất
KHSDĐ: Kế hoạch sử dụng đất
VPĐKQSDĐ:Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
UBND: Ủy ban nhân dân
KT-XH: Kinh tế-xã hội
KCN: Khu công nghiệp
THCS: Trung học cơ sở
THPT: Trung học phổ thông
CNH-HĐH: Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

NĐ-CP: Nghị định chính phủ
NQ-UBTVQH: Nghị quyết Ủy ban thường vụ Quốc hội
QĐ-UBND: Quyết định Ủy ban nhân dân
QĐ-TTg: Quyết định Thủ tướng
TT-BTC: Thông tư Bộ tài chính
STT: Số thứ tự

iii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1. Các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Châu Thành ............................. 10
Bảng 2. Chỉ tiêu khí hậu........................................................................................... 12
Bảng 3. Diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Châu Thành ............................... 13
Bảng 4. Cơ cấu kinh tế huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 ........................... 15
Bảng 5. Tình hình dân số phân chia theo xã năm 2012 ........................................... 17
Bảng 6. Hệ thống giáo dục huyện Châu Thành năm 2012 ...................................... 20
Bảng 7. Cơ sở hạ tầng y tế trên địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012.. 21
Bảng 8. Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Châu Thành năm 2012 ................. 25
Bảng 9. Cơ cấu diện tích đất đai năm 2012 theo đối tượng quản lý, sử dụng ......... 26
Bảng 10. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2012 so với năm 2008
.................................................................................................................................. 26
Bảng 11. So sánh trình tự, thủ tục CNQSDĐ theo quy định của pháp luật và trình tự,
thủ tục trên địa bàn huyện Châu Thành .................................................................... 31
Bảng 12. Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ qua các năm..................................... 32
Bảng 13. Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ theo đơn vị hành chính .................... 34

Bảng 14. Diện tích CNQSDĐ nông nghiệp và đất ở của huyện qua các năm ......... 35
Bảng 15. Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp qua các năm................ 37
Bảng 16. Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ ở qua các năm ................................. 39
Bảng 17. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bến
tre .............................................................................................................................. 44

iv


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
I. Biểu đồ
Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế của huyện giai đoạn 2008-2012 ..................................... 15
Biểu đồ 2. Cơ cấu sủ dụng đất năm 2012 ................................................................ 25
Biểu đồ 3. Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ qua các năm .................................. 33
Biểu đồ 4. Diện tích CNQSDĐ của huyện qua các năm ......................................... 36
Biểu đồ 5. Số hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp huyện Châu Thành qua các năm ....... 38
Biểu đồ 6. Số hồ sơ CNQSDĐ ở huyện Châu Thành qua các năm ......................... 40

II. Sơ đồ
Sơ đồ 1. Sơ đồ vị trí các đơn vị hành chính huyện Châu Thành.............................. 11
Sơ đồ 2. Quy trình thực hiện đề tài .......................................................................... 24
Sơ đồ 3. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất
đai 2003 .................................................................................................................... 28
Sơ đồ 4. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Châu Thành .................................................................................................... 29

v


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong cuộc sống, mọi hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, đất đai là
địa bàn sinh sống, là sản phẩm của tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt do Nhà nước
thống nhất quản lý, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp. Nước
ta là một nước có dân số đông, bình quân diện tích theo đầu người thấp lại là nước chủ
yếu đi lên từ nông nghiệp cho nên việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý là
một trong những vấn đề quan trọng và hết sức bức thiết. Ngày nay với nền kinh tế thị
trường, đất đai càng trở nên có giá trị, mục đích sử dụng đất cũng không ngừng thay
đổi để đáp ứng nhu cầu sử dụng phù hợp với sự phát triển của đất nước, từ đó dẫn đến
nhiều hệ lụy như đầu cơ đất đai, giá đất tăng cao và nhiều bất cập trong vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý đất đai của các
cấp.
Luật Đất Đai 2003 ra đời được các cơ quan quản lý Nhà nước và người sử dụng
đất chấp hành nghiêm chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Mặt khác, cũng còn trường hợp sử dụng đất trái pháp luật như chuyển
nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai. Điều này làm ảnh hưởng đến
người sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở địa phương. Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất, đang là vấn
đề nóng bỏng, được sự quan tâm của người dân và các cơ quan ban ngành. Cần có
những giải pháp thiết thực trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nhằm hoàn
thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, tỉnh Bến Tre đang từng ngày chuyển
mình về mọi mặt, là nơi thu hút dân cư và nhiều nguồn lực. Vì vậy, việc đáp ứng nhu

cầu sử dụng đất của người dân là vấn đề hết sức cần thiết. Là một huyện trong tỉnh
Bến Tre, huyện Châu Thành đang trong đà phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, phức tạp kéo theo
hàng loạt những vấn đề tiêu cực, gây khó khăn cho các cơ quan ban ngành, ảnh hưởng
đến đời sống, sản xuất của người dân.
Xuất phát từ thực tế trên, đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre giai đoạn 2008 -2012”
được thực hiện nhằm rút ra những tồn tại, vướng mắc và những vấn đề bức xúc xảy ra
trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế ở địa phương, từ đó có giải pháp
đề xuất giải quyết những khó khăn trên.
Ý nghĩa thực tiễn
Phản ánh thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số vấn đề liên
quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành,
tỉnh Bến Tre.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu, đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
Huyện Châu Thành để làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các chủ trương, chính sách
pháp luật của Nhà Nước về đất đai.
- Rút ra những mặt tích cực, tiêu cực và những vấn đề còn vướng mắc trong công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của địa phương.

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

- Đề xuất những biện pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại địa phương.

Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình CNQSDĐ Nông nghiệp, Đất ở nông thôn
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Châu Thành.
Phạm vi nghiên cứu
+ Không gian: địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre.
+ Thời gian: từ năm 2008 – 2012

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Phần I: Tổng Quan
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Các khái niệm cơ bản
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ra đời từ Luật đất đai năm 1993. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức
chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng phải trả tiền
cho người chuyển nhượng.
- Hợp đồng CNQSDĐ (Điều 697 Bộ Luật Dân sự năm 2005): Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định

của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
- Giấy chứng nhận QSDĐ: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
- Thuế thu nhập cá nhân: là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân
trong xã hội, trong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm).
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập của người có
quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.
- Lệ phí trước bạ: là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp trước khi đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ các trường hợp
không phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại mục III phần 1 Thông tư 95/2005/TTBTC).
- Giá đất: Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Nhìn từ nhiều góc độ trong việc
hình thành giá đất thì giá đất cũng có những mức giá khác nhau, do nhu cầu và mục
đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có mức giá khác nhau
được thể hiện qua các loại giá:
+ Giá đất do Nhà nước quy định.
+ Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
+ Giá đất thỏa thuận CNQSDĐ (giá thị trường): là mức giá có thể chấp nhận
được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một giao dịch
không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết định sáng
suốt không bị ép buộc.
+ Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
+ Giá đất do rao bán trên thị trường.
2. Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vốn có những đặc trưng, đặc thù riêng nên giá trị
của nó thực chất chỉ là sự ước tính, không thể tính đúng, tính đủ, tính chính xác được.
Việc cho phép CNQSDĐ theo Luật Đất Đai 2003 là tất yếu của nền kinh tế thị
trường. Nếu người sử dụng đất không có quyền CNQSDĐ thì đất đai sẽ không tham
gia vào quan hệ thị trường, dẫn đến giá cả đất đai cũng không thể hình thành khách
quan và chính xác được, do đó QSDĐ trở nên kém giá trị.
Chuyển nhượng QSDĐ là điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử dụng đất
này với chủ sử dụng đất khác, nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ. Một người
có nhu cầu bức thiết về SDĐ và một người không còn hoặc ít nhu cầu SDĐ trực tiếp,
cần có sự thỏa thuận với nhau sao cho đất đai được sử dụng hợp lý. Từ đó việc
CNQSDĐ hình thành, được thực hiện một cách công khai, rõ ràng tại các cơ quan
quản lý Nhà nước về đất đai.
Huyện Châu Thành đang từng bước đổi mới, tốc độ đô thị hóa ngày càng phát
triển, nhu cầu sử dụng đất tăng lên nhanh bởi áp lực kinh tế và dân số. Do đó, việc
CNQSDĐ để đáp ứng nhu cầu này là điều cần thiết.
3. Lược sử về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a) Giai đoạn trước năm 1980
Đất đai tồn tại dưới ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà Nước, sở hữu làng xã, sở
hữu tư nhân. Trong thời kì này, vai trò của sở hữu tư nhân là chủ yếu do mọi người tự
do khai khẩn ruộng đất, làm chủ mảnh đất của mình. Do đó việc “mua bán” trong giai
đoạn này đơn giản, chỉ cần có sự đồng ý của hai bên về giá cả và thủ tục.
b) Giai đoạn từ sau 18/12/1980 đến 14/10/1993
Ngày 18/12/1980 Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980. Điều 19 Hiến pháp
xác định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất,
ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư
nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục
vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường

không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống
thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ
thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”, pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân
về ruộng đất. Tuy nhiên, việc khai thác, quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn
nhiều yếu kém.
Ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương, 57 Điều.
Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai mà
nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai 1988 đã khắc phục hàng loạt những vấn đề vướng mắc mà trước đó
chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Thời kỳ trước, nếu người SDĐ không có
nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng đất đai với mọi hình thức. Điều này
không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn
trong 3 nội dung sau:
- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Giai đoạn 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, thị trường nhà
đất trở nên sôi động, đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng cao, cùng với việc

đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước,
việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện tượng
lách luật diễn ra một cách phổ biến. Trước tình hình trên, Quốc hội khóa VIII ban hành
Hiến pháp năm 1992. Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các
tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ
khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất theo quy định của pháp luật”.
Những đổi mới trong Hiến pháp năm 1992 đã đáp ứng yêu cầu của người dân,
làm cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
c) Giai đoạn từ sau năm 1993 đến trước khi có Luật Đất Đai 2003
Ngày 14/09/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 cho phép người SDĐ có quyền CNQSDĐ, đáp ứng nguyện vọng chính
đáng của người dân. Sau Luật đất đai 1993 không có văn bản nào được ban hành
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục CNQSDĐ, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công
tác chuyển nhượng. Trước tình hình trên, nhiều tỉnh thành trong cả nước tự ban hành
các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó quy định: bên chuyển
nhượng phải nộp thuế chuyển quyền với thuế xuất 10% đối với đất sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng
công trình và các loại đất khác trên tổng giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp
lệ phí trước bạ 2% trên trị giá tài sản tính thuế. Do thuế suất quá cao nên người sử
dụng tự chuyển nhượng cho nhau không thông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm
quyền.
Ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ
sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định cụ
thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục CNQSDĐ. Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐCP trong công tác CNQSDĐ đã xảy ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử

dụng đất, đồng thời gây khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan
chức năng.
Trước tình hình đó, năm 2001 Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa đổi, bổ
sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001
được ban hành để chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Nhưng Nghị
định 79/2001/NĐ-CP không thay đổi nhiều, chỉ quy định rõ hơn về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đối với tổ chức. Do đó, Nghị định 79/2001/NĐ-CP cũng gặp những
khó khăn vướng mắc như Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Trong thời gian này thủ tục
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng hai Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị
định 79/2001/NĐ-CP.
d) Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay
Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn, ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới,
quyền của người SDĐ được quy định cụ thể rõ ràng hơn. Điều 106 quy định người
SDĐ có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành
Luật đất đai 2003 góp phần cụ thể hóa công tác CNQSDĐ, quy định rõ điều kiện cần

thiết khi thực hiện chuyển nhượng.
Khoản 1 Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
- Mục đích sử dụng diện tích đất chuyển nhượng phải phù hợp với QHSDĐ, kế
KHQSDĐ đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác định thời
hạn SDĐ đồng thời với việc duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy định tại điều
30 của Nghị định này.
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy
định tại điều 36 của Luật Đất Đai 2003 và quy định của Chính Phủ về thu tiền sử dụng
đất.
Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ.
- Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục
đích SDĐ theo QHSDĐ, KHSDĐ đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
CNQSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ có điều kiện:
Trang 6

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà Nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối
với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày giao đất lần
thứ hai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà Nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng
hộ đó.
Ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ quốc hội khóa 11 ban hành Nghị quyết số
1126/2007/NQ-UBTVQH11 quy định cụ thể về hạn mức nhận CNQSDĐ nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp như sau:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối: Không quá
sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông
Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá bốn (04) ha đối với các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
- Đất trồng cây lâu năm: Không quá hai mươi (20) ha đối với các xã, phường, thị
tr ấn ở đồng bằng; không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở
trung du, miền núi.

- Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá năm mươi (50) ha đối với các xã,
phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá một trăm (100) ha đối với các xã, phường, thị
trấn ở trung du, miền núi.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận
chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối)
bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghịêp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng
loại đất quy định.
Ngày 23/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai. Khoản 1, điều 17 Nghị định quy định diện tích đất tối thiểu được
phép tách thửa đối với từng loại đất của từng địa phương cụ thể: “Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

với điều kiện cụ thể của địa phương”. Điểm đổi mới này phù hợp với tình hình thực tế,
đáp ứng được nhu cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.
Các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành tạo điều kiện thuận lợi cho người

sử dụng đất trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, đảm bảo cho công tác
CNQSDĐ được thực hiện đơn giản và khoa học.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất
Đai 2003.
- Nghị định 17/1999/ NĐ- CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ.
- Nghị định 79/2001/ NĐ- CP của Chính Phủ đã được ban hành ngày 1/11/2001
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ- CP.
- Nghị định 19/2000/ NĐ- CP ngày 8/06/2000 của Chính Phủ quy định cụ thể về
thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư 95/TT- BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 80/NĐ- CP ngày 29/07/2008 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ, bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ
quốc hội khóa 11 quy định cụ thể về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Huyện Châu Thành là huyện cửa ngõ, tập trung các khu công nghiệp trọng điểm
của tỉnh, tốc độ đô thị hóa phát triển dẫn đến sự biến động lớn về đất đai. Tình trạng sử
dụng đất sai mục đích, CNQSDĐ không đăng ký diễn ra phổ biến, làm cho công tác

cập nhật chỉnh lý biến động đất đai gặp nhiều khó khăn.
Công tác đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ nhằm giúp cơ quan quản lý
Nhà nước nắm chắc được quỹ đất theo từng loại đất, theo từng đối tượng sử dụng đất,
giúp địa phương biết và dự đoán được tình hình biến động đất đai, kiểm tra được tình
hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện.
Ngoài ra, việc đánh giá tình hình CNQSDĐ còn là tài liệu phục vụ cho các ngành
có liên quan. Từ đó làm hoàn chỉnh hơn công tác quản lý Nhà Nước về đất đai.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Lịch sử hình thành huyện
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Năm 1929 tỉnh Bến Tre chia làm bốn quận: hai quận Châu Thành, Ba Tri nằm
trên cù lao Bảo, hai quận Mỏ Cày, Thạnh Phú nằm trên cù lao Minh, tất cả gồm 20
tổng, 94 làng. Huyện Châu Thành lúc bấy giờ chiếm phần trên của cù lao Bảo (con
sông Ba Lai lúc này chưa bị bồi lắp, là ranh giới tự nhiên giữa cù lao Bảo và cù lao An
Hóa), bao trùm cả ngoại vi thị xã và một số xã của huyện Giồng Trôm ngày nay. Cù
lao An Hóa thuộc về tỉnh Mỹ Tho. Vào năm 1779, đất Châu Thành ngày nay một phần
thuộc dinh Long Hồ (nam sông Ba Lai). Năm 1867, sau khi chiếm xong Nam Kỳ, thực
dân Pháp chia Lục tỉnh thành 25 sở tham biện. Cù lao Bảo nằm trong sở tham biện
Bến Tre, còn cù lao An Hóa nằm trong sở tham biện Kiến Hòa. Năm 1930, phần đất
phía đầu cù lao Bảo nằm giữa sông Ba Lai và Hàm Luông được cắt ra, lập thành quận
Sóc Sãi gồm 5 tổng, 27 làng.
Trước Cách mạng tháng 8/1945, huyện Châu Thành gồm 5 tổng (Bảo Khánh,
Bảo Thành, Bảo Hựu, Bảo Ngãi, Bảo Đức), chiếm phần phía tây cù lao Bảo, tính từ
ranh giới các xã Phong Mỹ, Lương Quới, Lương Hòa ngược trở lên.

Sau Cách mạng tháng 8/1945, Bến Tre đổi tên thành tỉnh Đồ Chiểu, thành lập
một huyện mới là huyện Tán Kế, gồm một số xã của huyện Châu Thành và một số xã
của huyện Ba Tri hợp lại. Huyện Tán Kế chỉ tồn tại đến năm 1948 thì giải thể, các xã
bị cắt ra trước đó được nhập về huyện cũ. Cũng trong thời gian này, để việc chỉ đạo
được thuận tiện, Ủy ban kháng chiến hành chính tỉnh quyết định chia huyện Châu
Thành làm hai: một nửa ngang từ xã Sơn Đông, Tam Phước ngược trở lên thành huyện
Sóc Sãi (gồm 11 xã), phần còn lại vẫn gọi là huyện Châu Thành (gồm 25 xã).
Năm 1948, một quyết định khác của Ủy ban kháng chiến hành chính Nam Bộ sáp
nhập sáu xã ở phần đầu cù lao Minh (thuộc tỉnh Vĩnh Long), cù lao An Hóa (thuộc
tỉnh Mỹ Tho) nhập vào tỉnh Bến Tre để thành một địa bàn thống nhất, tiện cho việc chỉ
đạo, tổ chức chiến đấu. Từ kinh An Hóa trở lên đến xã Phú Đức gồm 11 xã, nhập về
huyện Sóc Sãi, từ kinh An Hóa trở xuống đến xã Thới Thuận gồm 14 xã thuộc huyện
An Hóa. Tỉnh Bến Tre lúc này gồm trọn diện tích ba cù lao: Minh, Bảo và An Hóa,
chia thành bảy huyện: Mỏ Cày, Thạnh Phú, Chợ Lách, Ba Tri, Châu Thành, Sóc Sãi,
An Hóa.
Sau hiệp định Genèvơ (20/7/1954), chính quyền Ngô Đình Diệm tách cù lao An
Hóa, sáp nhập vào Mỹ Tho như cũ. Đến tháng 6/1956, trong chủ trương chung điều
chỉnh lại địa giới các tỉnh Nam phần của chính quyền Sài Gòn, nhập cù lao An Hóa
với cù lao Bảo và Minh thành một tỉnh mới tên là Kiến Hòa.
Về phía cách mạng, sau Đồng khởi (1/1960), Tỉnh ủy Bến Tre ra quyết định nhập
hai huyện Sóc Sãi và Châu Thành thành huyện Châu Thành mới. Đến tháng 7/1972,
thời kỳ bình định ác liệt của địch lại có quyết định của Tỉnh ủy chia đôi huyện Châu
Thành mới thành hai huyện Châu Thành Đông và Châu Thành Tây.
Sau ngày 30/4/1975, hai huyện Châu Thành Đông và Châu Thành Tây nhập lại
làm một, lấy tên là huyện Châu Thành gồm 24 xã. Sau đó một thời gian, hai xã Phú
Hưng và Sơn Đông được cắt ra nhập về thị xã Bến Tre. Như vậy, huyện Châu Thành
lúc này gồm phần đất từ kênh An Hóa và phần đất chót của cù lao Bảo với 22 xã: Tiên
Long, Tiên Thủy, An Hiệp, Sơn Hòa, Mỹ Thành, Tân Phú, Quới Thành, Phú Đức,
Quới Sơn, Giao Hòa, Giao Long, An Hóa, An Phước, Phú An Hòa, Phước Thạnh, Hữu
Định, Tam Phước, Thành Triệu, Phú Túc, Tường Đa, An Khánh, Tân Thạch và thị trấn

Châu Thành.
Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

I.2.2. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Huyện Châu Thành nằm về phía Tây Bắc của tỉnh Bến Tre, có diện tích ở cả cù
lao Bảo và cù lao An Hóa, có hai sông lớn là sông Tiền và sông Hàm Luông bao bọc
gần hết địa bàn huyện. Ngoài ra, huyện còn là vị trí cửa ngõ đối ngoại của tỉnh. Năm
2012 diện tích tự nhiên toàn huyện là 22869,49 ha, trong đó phần đất nông nghiệp
chiếm 73,64% diện tích tự nhiên toàn huyện.
Huyện Châu Thành có 22 xã và 1 thị trấn:
Bảng 1. Các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Châu Thành
STT

Tên xã

Số ấp

Diện tích (ha)

Toàn huyện

124

22869,49

1

Phú An Hòa

2

566,42

2

Tiên Long

7

1294,72

3

Tiên Thủy

8

1822,51

4

Tân Phú

8

2437,38

5

Quới Thành

4

665,49

6

An Hiệp

4

724,46

7

Thành Triệu

5

892,90

8

Phú Túc

6

1573,90

9

Tường Đa

4

950,83

10

Sơn Hòa

2

581,38

11

Phú Đức

8

1473,43

12

Mỹ Thành

2

311,26

13

Tam Phước

6

1122,22

14

An Khánh

9

1192,78

15

Tân Thạch

10

986,01

16

Hữu Định

5

1358,40

17

Phước Thạnh

5

924,53

18

Quới Sơn

9

1514,50

19

An Phước

4

644,83

20

Giao Long

3

523,44

21

Giao Hòa

4

598,80

22

An Hóa

4

397,85

23

Thị Trấn

5

311,45

(Nguồn: Phòng Thống Kê Huyện Châu Thành)
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Tọa độ địa lý:
- Vĩ độ Bắc: 10o14’23” đến 10o20’18”
- Kinh độ đông: 106o08’69” đến 106o27’15”
Ranh giới hành chính huyện được xác định như sau:
- Phía Bắc và Tây Bắc giáp tỉnh Tiền Giang (ranh giới là sông Tiền).
- Phía Nam giáp huyện Mỏ Cày Bắc và Thành phố Bến Tre.
- Phía Tây và Tây Nam giáp huyện Chợ Lách (ranh giới là sông Hàm Luông).
- Phía Đông – Đông Nam giáp huyện Bình Đại và huyện Giồng Trôm.

Sơ đồ 1. Sơ đồ vị trí các đơn vị hành chính huyện Châu Thành
2. Địa hình, địa mạo
Địa hình huyện Châu Thành tương đối bằng phẳng, chênh lệch giữa vùng thấp
nhất với vùng cao nhất chỉ vào khoảng 50 – 60 cm.
Về cơ bản có thể phân biệt thành các dạng địa hình:
- Vùng hơi thấp có cao độ < 1 mét bị ngập nước khi triều lên, bao gồm một số
diện tích đất ruộng ở lòng chảo xa sông.
- Vùng có địa hình trung bình có độ cao từ 1 - 2 mét, chỉ ngập nước vào các đợt

triều cường ở các tháng 9 - 11 âm lịch, đã được nhân dân lập vườn, đắp bờ sản xuất
lúa.
3. Khí hậu, thời tiết
Huyện Châu Thành chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa.

Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Bảng 2. Chỉ tiêu khí hậu
Chỉ tiêu

Đơn vị

Giá trị

0

0C

27,1

- Nhiệt độ tối đa

0

0C

28,7

- Nhiệt độ tối thiểu

00 C

24,1

- Lượng mưa trung bình năm

mm

1460

- Tốc độ gió trung bình

m/s

2,2

- Độ bốc hơi trung bình

mm/ngày

4,3-4,6

%

79,12

- Nhiệt độ trung bình năm

- Độ ẩm không khí trung bình

(Nguồn: Phòng Thống kê huyện Châu Thành)
Nhiệt độ:
Nhiệt độ trung bình là 27,1oC, tháng cao nhất nhiệt độ vào khoảng 28,7oC (xảy ra
vào tháng 5) và thấp nhất là 24,1oC (xảy ra vào tháng 1), chênh lệch nhiệt độ tối đa
giữa các tháng vào khoảng 3,3oC, chứng tỏ nền nhiệt cao và ổn định.
Gió:
Khí hậu trong năm chia làm hai mùa rõ rệt, mùa mưa có gió Tây - Tây Nam, tốc
độ gió trung bình 2,2 m/s, xảy ra vào tháng 5 đến tháng 9, mùa khô có gió Bắc - Đông
Bắc xảy ra vào tháng 10 đến tháng 4 năm sau, có tốc độ gió trung bình 2,4 m/s.
Mưa:
Lượng mưa trung bình khoảng 1460 mm, thuộc loại thấp so với vùng Đồng bằng
sông Cửu Long, do vậy khả năng xuất hiện hạn đầu vụ và giữa vụ hè thu là thường
xuyên.
Độ ẩm, bốc hơi:
Độ bốc hơi thuộc vào loại cao của vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Trong các
tháng mùa mưa, độ bốc hơi trung bình 4,3 - 4,6 mm/ngày, các tháng mùa khô khoảng
4,3 - 6,4 mm/ngày. Độ ẩm không khí tương đối cao, trung bình 79,12%, nguồn nước
phong phú nên rất thích hợp cho việc phát triển nông nghiệp trên địa bàn huyện.
4. Thủy văn
Huyện Châu Thành có đặc trưng giống như các huyện đồng bằng Nam Bộ khác,
có hệ thống sông ngòi, kênh rạch dày đặc, lưu thông rộng khắp toàn huyện. Các sông,
rạch chính có liên quan đến khu vực bao gồm:
- Sông Tiền, sông Hàm Luông: chịu chi phối mạnh bởi lũ thượng nguồn sông
Mekong và thủy triều biển Đông. Lưu lượng nước vào mùa mưa là 3360 m3/s, vào
mùa khô giảm mạnh còn 829 m3/s. Đây vừa là mục tiêu chính của toàn khu vực vào

mùa lũ nhưng đồng thời cũng là trục nhiễm mặn vào khu vực.
- Sông Ba Lai: vốn là một phân lưu trực tiếp của sông Tiền, nhưng dòng chảy từ
sông Tiền đến địa phận xã An Hóa bị phù sa bồi đắp nên ngày càng nông và hẹp.
Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Nguồn nước của sông Ba Lai chủ yếu từ sông Tiền chảy sang, qua kênh An Hóa, bắt
đầu từ vị trí ngã tư kênh An Hóa tại xã An Hóa, sông chảy về hướng Đông Nam đổ ra
biển Đông tại cống đập Ba Lai. Hiện nay dự án nạo vét thượng nguồn sông Ba Lai qua
các xã: Tân Phú, Phú Đức, Phú Túc, Quới Thành, Thành Triệu, Tường Đa, Tam
Phước, An Khánh và Thị trấn Châu Thành đang được triển khai thực hiện, tạo nhiều
thuận lợi cho việc cung cấp nguồn nước cho sinh hoạt, tưới tiêu trong nông nghiệp,
nhưng cũng gây nhiều khó khăn trong việc vận chuyển hàng hóa và đi lại của nhân dân
trong huyện.
5. Thổ nhưỡng
Năm 2012 toàn huyện có 3 nhóm đất chính được phân thành các đơn vị đất đai
như sau:
Bảng 3. Diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Châu Thành năm 2012
Tên đất

Ký hiệu

I. Đất phèn

Diện tích (ha)

Tỉ lệ (%)

1766,00

- Đất phèn hoạt động nông

Sj1

1121,00

4,89

- Đất phèn hoạt động sâu

Sj2

645,00

2,80

II. Đất phù sa

449,72

- Đất phù sa có tầng gley yếu hoặc
trung tính, sâu

Pg

III. Đất tác nhân

- Đất phèn lên líp

449,72

1,96

20653,77
Vp(S)

16868,50

73,79

- Sông rạch

3785,27

16,56

Tổng diện tích toàn huyện

22869,49

100

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Châu Thành)
- Đất phèn đã phát triển, tầng phèn cạn hơn 50 cm: diện tích 1.121 ha, phân bố
thành một vệt mỏng trên địa bàn xã Quới Sơn, Giao Long, Phú An Hòa.
- Đất phèn đã phát triển, tầng phèn sâu hơn 100 cm: diện tích 645 ha, phân bố
thành một vệt mỏng trên địa bàn xã Hữu Định, Tam Phước, An Hóa, An Hiệp.

- Đất phù sa có tầng gley yếu hoặc trung tính, sâu: diện tích 449,72 ha, phân bố
chủ yếu trên đơn vị thuộc các xã Giao Long, Giao Hòa, An Phước, An Hóa.
- Đất phèn lên líp, diện tích 16.868,50 ha nằm trên các xã còn lại trong huyện.
6. Tài nguyên thiên nhiên
a. Tài nguyên nước
Tài nguyên nước mặt:
- Huyện Châu Thành nằm giữa các con sông chính của tỉnh nên chịu ảnh hưởng
của 3 con sông lớn là sông Hàm Luông, sông Tiền và sông Ba Lai với chế độ bán nhật
triều. Phần phía Tây của huyện có đầy đủ các yếu tố thuận lợi về thủy văn, không bị
Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

ảnh hưởng của lũ, không nhiễm mặn và biên độ triều thích hợp cho việc tưới tiêu tự
chảy. Phần phía Đông của huyện, bị ảnh hưởng mặn 1-3 tháng vào mùa khô, đặc biệt
nhiễm mặn từ sông Hàm Luông, là nhân tố ảnh hưởng tiêu cực đến sản xuất nông
nghiệp, nhất là canh tác lúa và cây ăn trái, gây khó khăn cho huyện trong vấn đề cấp
nước sinh hoạt.
- Nhìn chung nguồn nước mặt có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu cấp nước phục vụ
cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trên địa bàn huyện, chỉ khu vực phía Đông còn
bị nhiễm mặn.
Tài nguyên nước ngầm, địa bàn huyện có hai tầng nước ngầm:
- Nước ngầm tầng nông ở 2 vỉa 30-50 m và 60-90 m bị nhiễm phèn trung bình và
độ cứng cao, trữ ngọt ở tầng này tương đối phong phú.
- Nước ngầm tầng sâu ở 2 vỉa 290 – 350 m và 410 – 440 m có lưu lượng khá
phong phú, chạy dọc theo QL.60 dài 1850 m, nhiễm phèn nhẹ, độ cứng thấp và đảm
bảo tiêu chuẩn vi sinh, có khả năng khai thác và xử lý 10.000 – 11.000 m3/ngày đáp

ứng nhu cầu hệ thống cấp nước của Thành Phố Bến Tre và thị trấn Châu Thành trong
tương lai.
- Nhìn chung nước sông tự nhiên và nước ngầm đều thuận lợi cho sản xuất và
sinh hoạt của nhân dân trong huyện.
Chất lượng nguồn nước:
- Với hệ thống sông ngòi kênh rạch phân bố đều khắp trên địa bàn huyện nên
nguồn nước mặt ở huyện rất dồi dào, nếu biết khai thác sẽ đảm bảo phần nào về số
lượng và chất lượng phục vụ nhu cầu cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của người
dân. Tuy nhiên, nguồn nước mặt có thể bị ô nhiễm bởi các nguyên nhân như: xâm
nhập mặn từ biển theo hướng sông Tiền, người dân kéo nước mặn vào để nuôi trồng
thủy sản, sinh hoạt.
b. Tài nguyên khoáng sản
Theo kết quả khảo sát thăm dò và quy hoạch khai thác sử dụng tài nguyên của Sở
Công nghiệp Bến Tre hằng năm cho thấy: huyện Châu Thành hầu như không có các
loại khoáng sản có giá trị cao, nhất là trữ lượng công nghiệp. Tuy nhiên cũng tồn tại
một số loại có tính chất vật liệu như cát san lấp (hiện đang khai thác tại xã Phú Đức,
Phú Túc, Tân Phú) và sét gạch ngói tại xã Hữu Định (hiện đang khai thác trữ lượng
ước 3 triệu viên gạch/năm).
7. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Với những thế mạnh nhất định về điều kiện tự nhiên, việc CNQSDĐ trên địa bàn
huyện cũng diễn ra đa dạng và phức tạp. Vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu kinh
tế - văn hóa - xã hội trong và ngoài vùng, ảnh hưởng lớn đến dân số, kinh tế của
huyện. Là cửa ngõ giao lưu, huyện Châu Thành thu hút các nhà đầu tư và lực lượng
lao động bên ngoài đến, nhu cầu về đất nhất là đất ở, đất phục vụ sản xuất cũng tăng
lên, tình trạng CNQSDĐ diễn ra ngày một nhiều.
Địa hình tương đối bằng phẳng, hệ thống sông ngòi chằng chịt tạo điều kiện
thuận lợi cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển hệ thống giao thông, nâng cao giá trị
đất đai, thu hút được sự đầu tư về bất động sản từ các tổ chức kinh tế và các hộ gia
đình, cá nhân.

Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Với diện tích tự nhiên tương đối lớn, có quỹ đất để mở rộng sản xuất nông
nghiệp theo hướng đa dạng hoá cây trồng vật nuôi, phát triển nền nông nghiệp truyền
thống. Tốc độ đô thị hóa, nhu cầu chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất làm cho hoạt động
CNQSDĐ trên địa bàn huyện Châu Thành diễn ra ngày càng sôi động hơn.
I.2.3. Điều kiện kinh tế
1. Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội
Những năm vừa qua, nền kinh tế huyện Châu Thành không ngừng đổi mới và đạt
được những thành tựu đáng kể, đời sống nhân dân được cải thiện. Là huyện nông thôn,
nền kinh tế của huyện tập trung chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp (Khu vực 1), đồng
thời cũng hình thành nền tảng cho sự phát triển công nghiệp – xây dựng (khu vực 2) và
dịch vụ (khu vực 3).
Có sự chuyển dịch trong cơ cấu kinh tế: giảm tỷ trọng khu vực 1, tăng tỷ trọng
khu vực 2 và 3.
Bảng 4. Cơ cấu kinh tế huyện Châu Thành giai đoạn 2008 – 2012
Đơn vị tính: %
2008

2009

2010

2011

2012

Nông – Lâm - Thủy sản

48

44

39.62

35.08

28.67

Công nghiệp – Xây dựng

25.4

27.3

29.55

31.75

34.45

Dịch vụ

26.6

28.7

30.83

33.17

36.88

(Nguồn: Phòng Thống Kê huyện Châu Thành)

%
60
50

48

44

40
30
20
10

25.4

39.62

35.08

29.55

27.3

31.75

34.45
28.67
36.88

26.6

30.83

28.7

33.17

0
2008

2009

2010

Nông – Lâm - Thủy sản

2011

2012

Công nghiệp – Xây dựng

Năm

Dịch vụ

Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế của huyện giai đoạn 2008 – 2012

Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân

Cùng với xu thế phát triển chung của tỉnh, nền kinh tế huyện Châu Thành phát
triển theo hướng nông nghiệp định hướng phát triển công nghiệp - xây dựng, thương
mại dịch vụ . Nhìn vào biểu đồ 1 cho thấy, so với năm 2008 thì năm 2012 nông nghiệp
giảm 19,33%, công nghiệp - xây dựng tăng 9,05%, thương mại dịch vụ tăng 10,28%.
Khu công nghiệp Giao Long, khu công nghiệp An Hiệp hoạt động đã đưa tỷ trọng
công nghiệp tăng lên, trong tương lai khu công nghiệp Giao Hòa được hình thành sẽ
góp phần làm cho cơ cấu kinh tế của huyện dịch chuyển nhanh và đúng hướng.
2. Ảnh hưởng của điều kiện kinh tế đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Kinh tế phát triển ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ, nhất là nhu cầu chuyển
nhượng và nhận CNQSDĐ nông nghiệp, đất ở tại địa phương. KCN An Hiệp, KCN
Giao Long thu hút lượng lớn lao động địa phương và lao động từ nơi khác đến. Nhu
cầu đất ở, đất sản xuất kinh doanh tăng cao, nhu cầu đất nông nghiệp giảm xuống làm
cho hoạt động CNQSDĐ trên địa bàn huyện ngày càng sôi động và phức tạp hơn.
Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của huyện được chú trọng đầu tư, công trình giao

thông trọng điểm được xây dựng, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương,
tạo điều kiện thuận lợi kêu gọi, thu hút đầu tư, đảm bảo giữ vững tốc độ tăng trưởng
kinh tế theo mục tiêu, định hướng đề ra. Kinh tế phát triển, người có tiền nhận
CNQSDĐ để phát triển sản xuất kinh doanh, làm nơi ở, nơi nghỉ dưỡng, người có đất
CNQSDĐ lấy vốn đầu tư hay nhận chuyển nhượng đất ở nơi có điều kiện tốt hơn.
Tuy nhiên, kinh tế phát triển dẫn đến tình trạng đầu cơ, trích trữ đất đai. Người có
tiền nhận CNQSDĐ với diện tích lớn nhưng không sản xuất, kinh doanh, mua đi bán
lại với giá cao làm cho đất đai không được khai thác sử dụng hợp lý.
I.2.4. Điều kiện xã hội
1. Dân số
Dân số năm 2012 của huyện Châu Thành là 156.835 người. Trong những năm
qua, do làm tốt công tác dân số, kế hoạch hóa gia đình nên tỷ lệ tăng dân số tự nhiên
của huyện không đáng kể.
Huyện Châu Thành có mật độ dân số 686 người/km2, cao hơn mức trung bình so
với các huyện khác trong tỉnh, chủ yếu phân bố ở các vùng nông thôn với nền kinh tế
thuần nông nên đời sống người dân còn nhiều khó khăn. Tốc độ dân số tăng cơ học
cao tạo sức ép đối với sự tăng trưởng kinh tế, phải mở rộng diện tích đất ở, mở rộng cơ
sở hạ tầng phục vụ cho việc phát triển dẫn đến nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp
tăng. Vấn đề tách hộ và nhu cầu nhà ở của dân nhập cư ảnh hưởng lớn đến vấn đề cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền dụng đất trên địa bàn
huyện.
Dân số huyện Châu Thành được phân ra như sau:

Trang 16