“THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ ÁP DỤNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÕA, TỈNH ĐỒNG NAI”

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ ÁP DỤNG BẢNG
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BIÊN HÕA, TỈNH ĐỒNG NAI”

Sinh viên thực hiện
Mã số sinh viên
Lớp
Khóa
Chuyên ngành

:Nguyễn Hữu Thục Uyên
:09135168
:DH09TB
:2009-2013
:Quản lý thị trƣờng bất động sản

TP.Hồ Chí Minh, ngày 8 tháng 08 năm 2013.


TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN HỮU THỤC UYÊN

“THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ ÁP DỤNG BẢNG
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀNTHÀNH PHỐ
BIÊN HÕA, TỈNH ĐỒNG NAI”

Giáo viên hƣớng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh
Bộ môn Chính sách Pháp luật
Trƣờng Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

(Ký tên:.....................................)

Ngày 8 tháng 08 năm 2013
i


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, em đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ vô cùng to lớn của quý thầy cô trƣờng Đại học Nông Lâm thành phố Hồ
Chí Minh, gia đình và bạn bè.
Em xin đặc biệt gửi lời cảm ơn cô giáo- Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh và cô giáoKS. Trần Thị Việt Hòa, vô cùng biết ơn cô đã hƣớng dẫn tận tình, ân cần chỉ dạy,
luôn theo sát nhắc nhở nên em mới có thể hoàn thành đề tài này. Em cũng xin gửi
lời tri ân sâu sắc đến tất cả các thầy các cô Trƣờng Đại học Nông Lâm Tp.HCM đã
ân cần dạy bảo cho em suốt 4 năm qua.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các anh, chị ở Trung tâm Kỹ thuật
Địa chính nhà đất tỉnh Đồng Nai và đặc biệt gửi lời cảm ơn đến chị Nguyễn Thị
Bích Phƣợng – Giám đốc Trung tâm Kỹ thuật Điạ chính nhà đất tỉnh Đồng Nai đã
luôn nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp thông tin giúp em hoàn thành bài Báo cáo này.
Cảm ơn những ngƣời bạn thân thiết đã luôn bên cạnh, góp ý giúp đỡ và bổ sung
kiến thức cho mình, chúc các bạn tốt nghiệp với kết quả tốt và thành công !
Cuối cùng, em xin đƣợc cảm ơn một lần nữa đến cô giáo- Th.S Nguyễn Thị
Ngọc Ánh và cô giáo- KS. Trần Thị Việt Hòa, em cảm ơn cô rất nhiều. Em chúc hai

cô sức khỏe và hạnh phúc !
Nguyễn Hữu Thục Uyên,
Khóa 35, Khoa Quản lý đất đai và Thị trƣờng Bất động sản,
Trƣờng Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.

ii


CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc
---oOo---

ĐƠN XIN XÁC NHẬN THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên : NGUYỄN HỮU THỤC UYÊN.
MSSV: 09135168
Sinh viên chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản
Khóa : 2009 – 2013
Nơi thực tập: Trung tâm Kỹ thuật địa chính Nhà đất tỉnh Đồng Nai
Địa chỉ: Đƣờng Đồng Khởi, phƣờng Tân Hiệp, Biên Hòa, Đồng Nai
Tên chuyên đề: “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn thành
phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”
Thời gian thực tập: từ ngày 05/03/2013 đến ngày 05/05/2013
Nay tôi làm đơn này kính trình lên công ty xác nhận cho tôi hoàn thành thực tập tại
công ty.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Kính đơn
TP.HCM, ngày 08 tháng 08 năm 2013
Ký tên

NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY THỰC TẬP

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

iii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hữu Thục Uyên, Lớp DH09TB, Khoa Quản lý đất
đai và Bất động sản, Trƣờng Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Chuyên đề: “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn
thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai”.
Giáo viên hƣớng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Chính sách Pháp
luật, Khoa Quản lí đất đai và Bất động sản, Trƣờng Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt:
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý bằng các công cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài
chính và pháp luật. Trong thực tế, công tác xây dựng bảng giá đất và xác định giá trị
đất đai cho hoạt động quản lý của Nhà nƣớc cần có những bƣớc cải thiện hơn. Với
chuyên đề “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn thành phố
Biên Hòa tỉnh Đồng Nai”, ngƣời nghiên cứu thông qua số liệu phân tích riêng của địa
bàn thành phố Biên Hòa để đƣa ra những nhận xét chung phản ánh thực trạng giá đất ở
trong bảng giá đất và trên thị trƣờng; thực trạng áp dụng bảng giá đất trong công tác
quản lý đất đai hiện nay nhằm góp phần hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất,
cũng nhƣ việc áp dụng bảng giá đất vào các mục đích khác nhau. Nhằm đạt đƣợc mục

tiêu đề ra, trong quá trình nghiên cứu đã sử dụng những phƣơng pháp nghiên cứu sau:
Phƣơng pháp phân tích định tính; phƣơng pháp điều tra dữ liệu thị trƣờng; phƣơng
pháp thu thập tài liệu, số liệu; phƣơng pháp chuyên gia; phƣơng pháp thống kê;
phƣơng pháp kế thừa; phƣơng pháp định giá.
Đề tài cũng đã đạt đƣợc những kết quả nhất định. Từ nguồn thông tin điều tra thu
thập đƣợc, kết hợp phân tích, nhận xét để chỉ ra những điểm hợp lý và chƣa hợp lý
trong xây dựng bảng giá đất; nhận xét những biến động của giá đất thời gian vừa qua;
chỉ ra các mức giá đất ở và sự phân bố trên địa bàn thành phố Biên Hòa; đồng thời
phân tích, so sánh sự chênh lệch giữa giá đất chuyển nhƣợng trên thị trƣờng với giá đất
do Nhà nƣớc quy định. Thực trạng áp dụng bảng giá đất cho việc thu thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp với số tiền thu đƣợc khoảng 3.270 triệu đồng vào tháng 6/2013, lũy
kế tháng 6/2013 là 21.300 triệu đồng; thu tiền sử dụng đất vào khoảng hơn 1,8 tỷ
đồng và bồi thƣờng khi bị thu hồi đất.
Từ kết quả nghiên cứu, đề tài hy vọng có thể đóng góp ý kiến giúp hoàn thiện
công tác xây dựng bảng giá đất, giúp Nhà nƣớc quản lý đất đai hiệu quả hơn để có thể
thực hiện xây dựng giá đất theo cơ chế thị trƣờng, phát triển vững mạnh nền kinh tế
trong tƣơng lai.

iv


MỤC LỤC
Trang tựa ........................................................................................................... i
Lời cám ơn ........................................................................................................ ii
Đơn xác nhận thực tập .................................................................................... iii
Tóm tắt ............................................................................................................. iv
Mục lục ............................................................................................................. v
Danh sách các hình ......................................................................................... vii
Danh sách các bảng ....................................................................................... viii
Danh sách các từ viết tắt ................................................................................. ix

MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
* Đặt vấn đề.................................................................................................................... 1
* Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 1
* Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 1
* Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ........................................................................................ 2
Phần 1 ............................................................................................................................. 3
TỔNG QUAN................................................................................................................. 3
1.1 Tổng quan về đất đai ............................................................................................... 3
1.1.1 Khái niệm về đất đai ............................................................................................. 3
1.1.2. Đặc trƣng của đất đai........................................................................................... 3
1.2. Tổng quan về giá đất ............................................................................................... 4
1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất ............................................................... 4
1.2.2. Sơ lƣợc các phƣơng pháp xác định giá đất ......................................................... 5
1.3. Khung giá đất, bảng giá đất, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất ........................ 12
1.3.1 Khung giá đất ...................................................................................................... 12
1.3.2 Bảng giá đất ......................................................................................................... 12
1.3.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất ..................................................................... 12
1.4. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 12
1.5 Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................... 13
1.6. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................. 15
1.6.1 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 15
1.6.2 Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................... 15
Phần 2
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................................... 16
2.1 Công tác xây dựng bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai qua các năm ....................... 16
v


2.1.1Các bảng giá đất đƣợc ban hành và áp dụng trên địa bàn ................................ 16
2.1.2 Bảng giá đất năm 2013 ........................................................................................ 18

2.2 Bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa ................................................. 28
2.3 Tƣơng quan giữa giá quy định so với giá chuyển nhƣợng thực tế ....................... 30
2.3.1 Điều tra giá đất chuyển nhƣợng ......................................................................... 30
2.3.2 Tổng hợp giá đất thị trƣờng ............................................................................... 32
2.3.3 So sánh giá đất ở Nhà nƣớc quy định với giá đất ở chuyển nhƣợng thực tế ... 35
2.4 Thực trạng áp dụng bảng giá đất trong công tác quản lý đất đai ....................... 40
2.4.1 Áp dụng trong việc tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp .............................. 40
2.4.2 Áp dụng trong việc thu tiền sử dụng đất ............................................................ 42
2.4.3 Áp dụng khi tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu
hồi đất ........................................................................................................................... 44
2.5 Đánh giá bảng giá đất và việc áp dụng bảng giá trong thực tiễn ......................... 49
2.5.1 Về quy định xây dựng bảng giá đất .................................................................... 49
2.5.2 Về công tác xây dựng bảng giá đất ..................................................................... 50
2.5.3 Các mức giá đƣợc ban hành ............................................................................... 51
2.5.4 Chênh lệch giá chuyển nhƣợng và giá Nhà nƣớc quy định ............................... 51
2.5.5 Về áp dụng bảng giá trong công tác quản lý về đất đai..................................... 51
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 53
KHUYẾN NGHỊ .......................................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

vi


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: Sơ đồ xây dựng bảng giá đất năm 2013
Hình 2: Biểu đồ biểu diễn mức giá trên địa bàn thành phố năm 2013
Hình 3: Sơ đồ biểu diễn sự thay đổi vùng giá trị qua các năm 2009-2013
Hình 4: Biểu đồ biến động giá theo năm
Hình 5: Biểu đồ biến động giá cao nhất, giá thấp nhất qua các năm 2009-2013

Hình 6: Biểu đồ biểu diễn sự chênh lệch giá chuyển nhƣợng và giá quy định
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Các bảng giá đất đã đƣợc ban hành và áp dụng của tỉnh Đồng Nai
Bảng 2: Thống kê sơ bộ đặc điểm đƣờng giao thông
Bảng 3: Thống kê quy mô diện tích thửa đất
Bảng 4: Bảng tổng hợp về vị trí đất phi nông nghiệp
Bảng 5: Bảng tổng hợp các mức giá đất ở năm 2013
Bảng 6 : Sự thay đổi số vùng giá trị qua các năm
Bảng 7: Số lƣợng phiếu điều tra ở mỗi phƣờng năm 2013
Bảng 8: Giá điều tra thực tế một số tuyến đƣờng
Bảng 9: So sánh mức chênh lệch và tỷ lệ chênh lệch giữa giá Nhà nƣớc và giá chuyển
nhƣợng
Bảng 10: Bảng tổng hợp thông tin bồi thƣờng, hỗ trợ một số hộ gia đình
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
TN&MT : Tài nguyên và môi trƣờng
PNN

: Phi nông nghiệp

QĐ

: Quyết định

VT

: Vị trí

BĐS

: Bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân

vii


viii


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

MỞ ĐẦU
* Đặt vấn đề
Định giá đất có vai trò quan trọng trong công tác quản lý và phát triển thị trƣờng.
Định giá đất là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý tài chính về đất đai. Quản lý tài chính về đất
đai không đơn thuần chỉ là quản lý giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng ngân sách
cho Nhà nƣớc, mà còn là công cụ để Nhà nƣớc khuyến khích sử dụng đất một cách tiết
kiệm, hợp lý, hiệu quả. Giá đất là cầu nối quan trọng của mối quan hệ giữa Đất đai- Thị
trƣờng- Sự quản lý Nhà nƣớc, giá đất rõ ràng sẽ thể hiện đƣợc tính minh bạch của thị
trƣờng giúp các hoạt động kinh tế liên quan đến đất đai đƣợc thực hiện tốt hơn; ngoài ra
giá đất cũng chính là căn cứ để đánh giá mức độ công bằng trong phân phối đất đai, để
quy định nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ điều chỉnh các quan hệ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật. Từ đó cho thấy, việc định giá và xây dựng nên bảng giá đất là rất
quan trọng đối với công tác quản lý đất đai theo cơ chế thị trƣờng.
Tuy nhiên, hiện nay bảng giá đất không phải lúc nào cũng phát huy hết vai trò của
nó. Khung giá các loại đất do Chính phủ quy định đến nay vẫn thấp hơn nhiều so với giá

giao dịch trên thị trƣờng, mức giá trong bảng giá các loại đất còn xa cách giá thực tế
chuyển nhƣợng của thị trƣờng gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nƣớc. Việc quy
định giá đất trong bảng giá của Nhà nƣớc ban hành quá thấp sẽ đƣa đến nhiều hệ lụy nhƣ
gây thất thu ngân sách, khó khăn trong công tác quản lý giá cả và khai thác nguồn lực đất
đai. Đồng thời, gây khó khăn trong công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, mang đến thiệt
thòi và bức xúc cho ngƣời sử dụng đất khi bị thu hồi đất đai. Vì vậy, việc xây dựng hệ
thống quản lý giá đất để tính giá đất phục vụ cho đa mục đích nêu trên là thật sự cần thiết.
Đó là lí do tôi chọn đề tài “Thực trạng xây dựng và áp dụng bảng giá đất trên địa bàn
thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai” nhằm chỉ rõ thực trạng áp dụng bảng giá đất hiện
nay và đề xuất một hƣớng đi mới trong công tác xây dựng bảng giá đất.
* Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất với thực tiễn áp dụng bảng giá đất trong
công tác quản lý đất đai nhằm đề xuất một hƣớng đi mới trong công tác xây dựng bảng
giá đất
* Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: Giá thị trƣờng và giá theo quy định trong bảng giá đất; bảng
giá đất tỉnh Đồng Nai qua các năm 2009 đến 2013.
1


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

- Phạm vi nghiên cứu: địa bàn thành phố Biên Hòa. Nghiên cứu áp dụng bảng giá
đất của thành phố Biên Hòa trong việc tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp và bồi thƣờng.
* Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về công tác xây
dựng bảng giá đất, áp dụng bảng giá đất vào thực tiễn từ đó đề ra các giải pháp để công

tác xây dựng và áp dụng bảng giá đất đƣợc hoàn thiện, giúp Nhà nƣớc thực hiện công tác
quản lý về đất đai đƣợc tốt hơn, đƣợc nhân dân đồng thuận và thu hút đầu tƣ hiệu quả.

2


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

Phần 1
TỔNG QUAN
1.1 Tổng quan về đất đai
1.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc
nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu
và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự)... Đất
đai còn đƣợc coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, đƣợc chuyển tiếp qua các thế hệ, và
đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở
thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô
hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử
dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử
dụng) không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính
hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có
tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhƣng nó

không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham
gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tƣ của xã hội để làm
tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tƣ trực tiếp cho các tài sản khác nhƣ: hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...; do đó, chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu
tƣợng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí
cụ thể làm ảnh hƣởng đến giá đất.
1.1.2. Đặc trƣng của đất đai
- Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định
đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn
đến giá đất. Các nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡng, thực bì... của đất đai có thể
biến đổi, nhƣng đất đai đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố
định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con ngƣời sử dụng đất tại
3


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào
mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất
biến. Hoạt động của loài ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai,
nhƣng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con ngƣời. Tính hữu hạn về
diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn,
quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu
ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng
nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có
hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trƣờng là cố định, sự tăng hay giảm
diện tích của một loại đất nào đó trên thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố,

đặc biệt nó đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc với
vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
- Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện
sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không
ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu
và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng,
thực bì, nƣớc...) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa...) tồn
tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông
nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây
dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất
lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Nhƣ vậy,
trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử dụng hợp lý, thì chất
lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng.
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai
mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó
có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì
có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những
nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
4


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

Luật đất đai 2003 đƣa ra một số khái niệm về quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Giá quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả trong trƣờng hợp đƣợc
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình
thƣờng là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất đƣợc hình thành từ kết quả của
những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa ngƣời cần chuyển nhƣợng và ngƣời
muốn đƣợc chuyển nhƣợng không bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố nhƣ tăng giá do đầu cơ, do
thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.
1.2.2. Sơ lƣợc các phƣơng pháp xác định giá đất
a. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bƣớc sau
đây:
Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chƣa đƣợc đầu tƣ xây dựng
các công trình trên đất) so sánh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông
tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã đƣợc chuyển
nhƣợng thành công trên thị trƣờng (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức
với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất
động sản) có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị
trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trƣờng hợp không thu thập đƣợc những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất,
thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
5


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thƣớc các cạnh, địa
hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trƣờng (bao gồm môi trƣờng tự nhiên nhƣ cảnh quan, nguồn nƣớc, không
khí, tiếng ồn, v.v. và môi trƣờng xã hội nhƣ trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có
thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài
chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhƣợng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhƣợng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải đƣợc thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng quy định tại
khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

Bƣớc 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở Bƣớc 1, tiến hành tổng hợp,
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí
giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách điều chỉnh các
yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc tính
của thửa đất, =
khu đất cần
định giá

Giá chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất 
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết
cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trƣờng, v.v. của từng thửa đất, khu
đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng
yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị
6

Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế của
thửa đất so sánh trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng tại địa phƣơng, sau đó tính
thành tiền) đƣợc xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tƣ vấn hoặc các chuyên
viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mƣu cho Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phƣơng căn cứ vào các chứng cứ thị trƣờng.
Trƣờng hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhƣợng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì trƣớc khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so
sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm)
giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có
thể đƣợc tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tƣ vấn về giá đất
thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hƣớng dẫn tại Thông tƣ
số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn việc tổ chức mạng lƣới
thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các
mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở
Bƣớc 3.
b. Phƣơng pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phƣơng pháp thu nhập phải tiến hành các bƣớc sau:
Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất
động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu đƣợc hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền

thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trƣờng
tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà ngƣời đƣợc giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập
đƣợc tính nhƣ sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa
đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu
đƣợc hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu
nhập đƣợc tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu
một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
7


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể nhƣ thuế sử dụng đất, chi phí đầu
tƣ cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này đƣợc tính theo các quy định hiện hành
của Nhà nƣớc; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nƣớc thì tính theo giá thực
tế phổ biến tại thị trƣờng địa phƣơng mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định
trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát
hành).
Đối với trƣờng hợp thửa đất cần định giá đã đƣợc đầu tƣ, xây dựng các tài sản trên
đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản
trên đất.
Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu
nhập

thuần
túy =
hàng năm

Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở Bƣớc 1

Tổng chi phí
đã tính ở Bƣớc
2

Bƣớc 4: Ƣớc tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
=
ƣớc tính

Thu nhập thuần túy hàng năm thu đƣợc từ
thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phƣơng pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định
ở Bƣớc 1, Bƣớc 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bƣớc 3 phải là tổng thu nhập, tổng
chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và
đúng với mục đích sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và đƣợc tính
bình quân trong 3 năm ngay trƣớc thời điểm xác định giá đất. Trƣờng hợp không thu
thập đƣợc số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trƣớc thời điểm định
giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm
định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tƣ, dịch vụ, và tiền công lao
động tại thời điểm định giá đất đối với khối lƣợng về chi phí theo khoản mục và khối

lƣợng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nƣớc quy định
thì tính theo giá Nhà nƣớc, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nƣớc quy định thì tính
theo mặt bằng giá thị trƣờng).
8


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là
mức lãi suất tại ngân hàng thƣơng mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phƣơng.
Đối với những thửa đất đã đƣợc đầu tƣ, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công
trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm nhƣ cao su, cà phê, chè, tiêu, điều,
cây ăn quả, v.v.) để đƣa vào kinh doanh, sản xuất thì trƣớc hết áp dụng phƣơng pháp thu
nhập để ƣớc tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần
giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.
c. Phƣơng pháp chiết trừ
Khi áp dụng phƣơng pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành
các bƣớc sau đây:
Bƣớc 1: Thu thập thông tin trên thị trƣờng để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao
gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhƣợng thành công, mà thửa đất của các bất động
sản đó có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trƣờng áp dụng nhƣ hƣớng dẫn
tại Bƣớc 1 của Phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
Bƣớc 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bƣớc 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tƣ xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các

Giá trị xây dựng mới
=

tài sản trên đất
tại thời điểm định giá

Phần giá
hao mòn

trị

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đƣợc tính bằng chi phí thay thế để
đầu tƣ xây dựng các tài sản mới có công dụng tƣơng đƣơng với các tài sản hiện có trên
đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tƣ xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản
trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và
mức lãi hợp lý cho ngƣời đầu tƣ xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn
vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hƣ hao dần trong quá trình khai thác sử
dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phƣơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất
thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn
Thẩm định giá Việt Nam. Trƣờng hợp chƣa có quy định hoặc hƣớng dẫn cụ thể về
9


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

phƣơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo
đánh giá của chuyên gia tƣ vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên
cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập đƣợc trên thị trƣờng.
Bƣớc 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bƣớc
1
Giá trị của
=
thửa đất

Giá chuyển nhƣợng

bất động sản

Đơn giá
thửa đất

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất

của
=

Diện tích thửa đất

Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của
các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản
(tƣơng tự nhƣ Bƣớc 3 của phƣơng pháp so sánh trực tiếp).

Đơn giá của thửa đất cần định giá đƣợc xác định theo đơn giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
d. Phƣơng pháp thặng dƣ
Khi áp dụng phƣơng pháp thặng dƣ để định giá đất phải tiến hành các bƣớc sau
đây:
Bƣớc 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào
các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Bƣớc 2: Ƣớc tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,
v.v. dự kiến sẽ bán đƣợc khi hoàn thành dự án đầu tƣ vào khu đất.
Việc ƣớc tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá
chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất
phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tƣơng tự với dự án bất
động sản dự kiến đầu tƣ xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức
sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tƣơng đƣơng; có dự kiến và tính đến xu hƣớng và
10


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

mức độ biến động của giá thị trƣờng để ƣớc tính mức giá dự kiến bán đƣợc cho phù hợp
với thực tế.
Bƣớc 3: Ƣớc tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tƣ bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đƣờng sá, hệ thống cấp, thoát nƣớc, hệ thống

cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trƣờng; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân
lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi
phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tƣ (có tính đến yếu
tố rủi ro kinh doanh).
Việc ƣớc tính tổng chi phí phát triển phải đƣợc xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tƣ, những định mức theo hƣớng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền. Trƣờng hợp chƣa đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quy định, hƣớng
dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tƣơng tự ở khu vực liền
kề hoặc khu vực lân cận.
Trƣờng hợp dự án đầu tƣ phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều
giai đoạn khác nhau và ƣớc tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm
thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá
đất theo công thức sau:
n

 (1  r )i
TRi

Tổng giá trị phát triển = i  0
n

 (1  ir )i
C

Tổng chi phí phát triển = i  0
Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất

cho vay của các ngân hàng thƣơng mại cho vay để thực hiện dự án đầu tƣ phát
triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tƣ
phát triển bất động sản).
Bƣớc 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ƣớc tính của thửa đất

= Tổng giá trị phát triển  Tổng chi phí phát triển
11


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

1.3. Khung giá đất, bảng giá đất, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất
1.3.1 Khung giá đất
Khung giá đất đƣợc hiểu là giới hạn trên và giới hạn dƣới về giá của một loại đất đai
cụ thể đƣợc xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền
lợi của ngƣời sử dụng đất, cũng nhƣ đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng đúng với mục
đích tiềm năng. Khung giá đất cho Chính phủ quy định ban hành trong một giai đoạn phát
triển kinh tế xã hội nhất định.
1.3.2 Bảng giá đất
Bảng giá đất đƣợc xây dựng trên cơ sở khung giá đất, chi tiết hóa khung giá đất theo
sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong
phạm vi của từng phân vùng sử dung đất đai. Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành định
kỳ hằng năm.
1.3.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất
- Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều
kiện bình thƣờng, tức là số tiền VNĐ tính trên một diện tích đơn vị đất đƣợc hình thành từ

kết quả của những giao dịch mang thực tế mang tính phổ biến giữa ngƣời cần chuyển
nhƣợng và ngƣời muốn đƣợc chuyển nhƣợng không bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố nhƣ tăng
giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ
huyết thống; khi giá đất ban hành có sự chênh lệch lớn so với giá đất chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng
nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
mức giá nhƣ nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh là khu đất giáp nhau tại đƣờng phân địa giới hành chính
giữa các quận huyện, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích
sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
1.4. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu
- Luật đất đai 2003
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26/4/2002
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 Hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2003
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 Về phƣơng pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất

12


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

- Nghị định 123//2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 Về phƣơng pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/9/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ.

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ
và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 của Bộ Tài nguyên Môi
trƣờng và Bộ Tài Chính về việc hƣớng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất
và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng.
1.5 Khái quát địa bàn nghiên cứu
Thành phố Biên Hòa là đô thị loại II, là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng
Nai, có 30 đơn vị hành chính (gồm: 23 phƣờng và 7 xã), với tổng diện tích tự nhiên là
26.354,82 ha, chiếm 4,46% diện tích tự nhiên của tỉnh, mật độ dân số trung bình 3.111,87
ngƣời/km2.
Thành phố Biên Hòa có diện tích tự nhiên khá lớn (đặc biệt phần diện tích đƣợc mở
rộng địa giới theo Nghị quyết 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính phủ), nên có điều
kiện thu hút đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cƣ đô thị mới. Vị trí địa
lý của Tp. Biên Hoà nằm hai bên bờ sông Đồng Nai giáp Quận 9 của thành phố Hồ Chí
Minh, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30 km, cách thành phố Vũng Tàu khoảng 90
km; có hệ thống cơ sở hạ tầng tƣơng đối phát triển; là đầu mối giao thông quan trọng của
vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng Đông Nam Bộ, bao gồm đƣờng sắt, đƣờng bộ
quốc gia và đƣờng thủy - ở vị trí này, Biên Hòa có một vai trò đặc biệt quan trọng trong
phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng của khu vực miền Đông Nam
Bộ;
Nhìn chung, đặc điểm tự nhiên của thành phố Biên Hòa tác động mạnh mẽ đến
phát triển kinh tế xã hội, kéo theo ảnh hƣởng đáng kể đến giá thị trƣờng của các loại
đất. Các yếu tố hệ thống đƣờng giao thông, khu thƣơng mại, khu dân cƣ tập trung đã
đƣợc quan tâm đầu tƣ rất lớn, nhƣng vẫn còn chịu tác động về vị trí địa lý và các đặc
điểm tự nhiên. Trong đó, đáng kể nhƣ:

13


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

- Vị trí các phƣờng nội ô trên địa bàn Biên Hòa nằm gần chợ, trung tâm thƣơng
mại lớn của thành phố, mạng lƣới giao thông vận chuyển hàng hóa thuận lợi nối liền
với các tỉnh, thành phố nhƣ Bình Dƣơng, Bà Rịa Vũng Tàu, thành phố Hồ Chí Minh.
- Địa hình thuận lợi so với các khu vực khác, giáp tỉnh Bình Dƣơng, Bà Rịa Vũng
Tàu, thành phố Hồ Chí Minh, giao thông đƣờng bộ thuận lợi, bên cạnh đó còn có giao
thông đƣờng thủy, tuyến đƣờng sắt vận chuyển hàng hóa góp phần rất lớn thúc đẩy
phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
- Nguồn nƣớc ngọt của sông Đồng Nai khá dồi dào cung cấp cho địa bàn dân cƣ
thành phố Biên Hòa, mật độ kinh doanh thƣơng mại tập trung và các điểm kinh doanh
nhỏ lẽ tập trung trên các tuyến đƣờng giao thông chính, gần các khu chợ và trong ngõ
hẽm khu dân cƣ tập trung trên địa bàn Biên Hòa góp phần rất lớn về giá trị bất động
sản.
- Bên cạnh đặc điểm tự nhiên, đặc điểm các yếu tố nêu trên cấu thành giá đất cũng
tạo ra sự phân hóa rõ rệt về giá đất của các phƣờng trong phạm vi nội ô và các phƣờng,
xã ngoại ô trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
- Giao thông: các tuyến giao thông trên địa bàn có độ rộng phổ biến từ 2-6m, đa
phần là đƣờng nhựa và bê tông. Mạng lƣới giao thông nhƣ đƣờng Quốc lộ, tỉnh lộ nối
liền với các tỉnh Bình Dƣơng, Bà Rịa Vũng Tàu, thành phố Hồ Chí Minh thuận lợi vận
chuyển trao đổi hàng hóa.
- Phân bố dân cƣ: dân cƣ trên địa bàn Biên Hòa tập trung theo vùng, phần lớn là
các phƣờng trong nội ô thành phố Biên Hòa nhƣ phƣờng Thanh Bình, Hòa Bình, Quyết
Thắng, Quang Vinh.... mật độ dân cƣ tập trung nhiều hơn so với các phƣờng, xã ngoại
ô nhƣ phƣờng Tân vạn, Long Bình Tân, An Bình, Tân Hạnh, Hiệp Hòa, Hóa An. Đặc

điểm này tạo ra sự chênh lệch về giá đất ở tại các phƣờng, xã trên địa bàn thành phố
Biên Hòa.
- Thƣơng mại, dịch vụ: hoạt động thƣơng mại, dịch vụ trên địa bàn thành phố
Biên Hòa thƣờng tập trung ở các khu dân cƣ tập trung, các tuyến đƣờng giao thông
chính các nằm trên địa bàn các phƣờng nội ô thành phố Biên Hòa. Số lƣợng điểm kinh
doanh nhiều, chỉ chiếm 19,3% tổng số thửa trên địa bàn, loại hình dịch vụ phổ biến khá
nhiều nhƣ các Văn Phòng tƣ vấn, giới thiệu khá phong phú trên các tuyến đƣờng giao
thông chính trên địa bàn Biên Hòa; loại hình dịch vụ mang tính phục vụ khá phong phú
do đó tạo ra sự chênh lệch đáng kể về giá đất giữa các phƣờng nội ô và các phƣờng xã
nằm ngoại vi thành phố Biên Hòa.
Ngoài ra, đặc điểm quy mô diện tích thửa đất cũng ảnh hƣởng đáng kể đến giá đất,
phần lớn các thửa đất của các dự án đã quy hoạch cơ sở hạ tầng, đƣợc phân lô giao dịch,
14


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

chuyển nhƣợng nhiều hơn so khu vực, do đó giá trị giao dịch của thửa đất dạng này tăng
nhiều
Với vị trí đặc biệt trên, Biên Hòa đã và đang phát triển mạnh về kinh tế - xã hội, đặc
biệt các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị, các nhu cầu sử dụng đất ngày
càng tăng, làm cho thị trƣờng bất động sản diễn biết phức tạp và luôn có chiều hƣớng tăng
về số lƣợng cũng nhƣ giá trị.
1.6. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
1.6.1 Nội dung nghiên cứu
- Công tác xây dựng bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai.
- Những thay đổi của bảng giá đất ở tại Tp. Biên Hòa tỉnh Đồng Nai.
- Thực trạng áp dụng bảng giá đất ở Tp. Biên Hòa những năm qua.

- Đánh giá nhận xét và đề xuất giải pháp hoàn thiện.
1.6.2 Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phân tích định tính: Phân tích định tính nhằm cung cấp thông tin toàn diện, khái
quát về công tác xây dựng bảng giá đất và thực tiễn áp dụng
- Phƣơng pháp điều tra dữ liệu thị trƣờng: sử dụng để điều tra giá chuyển nhƣợng
thực tế trên thị trƣờng
- Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng các số liệu, tài liệu liên quan đến vấn
đề mình nghiên cứu
- Phƣơng pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của thầy cô hƣớng dẫn, ý kiến của
những ngƣời thực hiện nghiên cứu tƣơng tự và những ngƣời am hiểu trong vấn đề nghiên
cứu
- Phƣơng pháp thống kê: sử dụng phƣơng pháp thống kê để xử lý số liệu, phân tích
hiện trạng
- Phƣơng pháp kế thừa: kế thừa những kết quả đạt đƣợc trong công tác xây dựng
bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai
- Phƣơng pháp định giá: phƣơng pháp so sánh trực tiếp để định giá đất ở tại đô thị

15


Chuyên ngành Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Nguyễn Hữu Thục Uyên

Phần 2
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1 Công tác xây dựng bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai qua các năm
2.1.1Các bảng giá đất đƣợc ban hành và áp dụng trên địa bàn
Công tác xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh do Sở Tài chính chủ trì thực hiện từ
năm 1993-2007. Năm 2008, công tác này đuợc chuyển giao cho Sở Tài nguyên và Môi

trƣờng chủ trì thực hiện. Trong quá trình thực hiện đã tham mƣu cho UBND tỉnh ban
hành bảng giá đất, trong đó:
- Giai đoạn 1994-2004: ban hành 3 bảng giá đất, giai đoạn này các phƣơng pháp xác
định giá đất vẫn chƣa đƣợc quy định cụ thể, việc xác định giá đất chủ yếu dựa vào các
quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994, gồm khung giá các loại đất, loại xã, hạng
đất và giá thực tế của từng khu vực (riêng đất dân cƣ nông thôn và đất đô thị có xem xét
thêm yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi). Nhìn chung, bảng giá đất đƣợc ban hành trong giai
đoạn này giữa lần sau so với lần trƣớc đƣợc điều chỉnh tăng bình quân từ 1,5-2,5 lần
- Giai đoạn 2005 đến nay: ban hành 9 bảng giá đất, giai đoạn này các phƣơng pháp
xác định giá đã đƣợc quy định cụ thể tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định
123/2007/NĐ-CP, trong đó điểm nổi bật là giá đất đƣợc cập nhật và công bố hằng năm,
tạo điều kiện thuận lợi để bảng giá đất phản ánh kịp thời những thay đổi của thị trƣờng
đất đai. Bên cạnh đó, từ năm 2008 việc xác định giá đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào
vị trí của thửa đất (không xác định theo hạng đất) giúp cho giá đất đƣợc quy định dần sát
hơn giá thị trƣờng.

16