TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 20052013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH


BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2005-2013
 
 

 

SVTH: NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC
MSSV: 09124062
LỚP: DH09QL
KHÓA: 2009-2013
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
 

 
 
 
 
 

-Tp. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2013-

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
 
 

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

“TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP.HCM
GIAI ĐOẠN TỪ 2005 ĐẾN 6/2013”

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Ngọc Ánh
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh
(Ký tên:……………………………………….)

-Tháng 8 năm 2013-


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin gửi đến Ông bà, Ba mẹ lời biết ơn thành kính và sâu sắc
nhất, cả gia đình luôn là nguồn động lực, là chỗ dựa tinh thần lớn nhất, an ủi và cho
con nghị lực để vượt lên những khó khăn
Em xin chân thành cám ơn Cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh Khoa Quản lý Đất đai và
Bất động sản, người đã hết lòng chỉ bảo, dìu dắt cũng như tạo mọi điều kiện tốt nhất để
em hoàn thành tốt đề tài này.
Cảm ơn quý thầy cô khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản trường Đại học
Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh đã hết lòng dạy dỗ và truyền đạt cho em những kiến thức
cơ bản và hết sức bổ ích.
Xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại phòng Tài nguyên
và Môi trường Quận 9, đặc biêt là Chú Đào Mệnh Đức đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ

con trong quá trình thực tập.
Cảm ơn tất cả các bạn lớp DH09QL đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập.
Do trình độ hiểu biết còn hạn chế, nên đề tài không tránh khỏi những sai sót.
Rất mong sự đóng góp ý kiến quý báu của quý Thầy Cô, các bạn và đọc giả quan tâm.
Xin chân thành cảm ơn !
Sinh viên

Nguyễn Thị Bích Ngọc


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bích Ngọc
Lớp: DH09QL
Khoa: Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản
Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh
Đề tài: “Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất trên địa bàn Quận 9
Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2005-2013”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Chính sách &
Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.
Hồ Chí Minh.
Trong quá trình đô thị hóa, là một Quận nằm ở vùng ngoại ô. Quận 9 đã và
đang đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng để đáp ứng lực lượng dân số
ngày càng tăng. Hiện nay, trên địa bàn Quận hàng loạt các dự án được tập trung đầu tư
xây dựng, rất nhiều dự án phúc lợi công cộng quy mô lớn đã được lập và phê duyệt,
các khu đô thị mới có quy mô lớn, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật đô thị được thực hiện nhằm từng bước phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội trên
địa bàn.
Sự hoàn thành của các dự án mang lại cho quận một ngày càng khang trang, đời
sống con người được nâng cao. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực từ các dự án
đem lại thì không tránh khỏi những khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng

mặt bằng và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất. Nhiều dự án được triển khai
chậm, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, cuộc sống của người dân trong khu vực dự án
gặp nhiều khó khăn cả về vật chất lẫn tinh thần.
Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm đánh giá một cách tổng thể về tình
hình thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn quận 9 trong những năm qua. Nhằm tổng
hợp quy mô, phân tích và nhận xét tiến độ thực hiện các dự án đã, đang triển khai, từ
đó rút ra những mặt tích cực cũng như hạn chế trong quá trình thực hiện dự án tác;
đồng thời tác động như thế nào đến việc quản lý của các cấp cơ quan chính quyền địa
phương. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý của cơ quan
nhà nước đối với các dự án trên địa bàn quận có hiệu quả hơn để có thể đảm bảo các
dự án thức hiện đúng tiến độ.
Trong quá trình thực hiện đề tài có sử dụng các phương pháp như: phương pháp
thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp kế
thừa, phương pháp bản đồ, phương pháp chuyên gia.
Qua quá trình nghiên cứu cho thấy, từ năm 2005 đến nay, số lượng các dự án
đầu tư trên địa bàn Quận là 169. Trong đó, chiếm quy mô và số lượng lớn là những dự
án đầu tư và xây dựng khu nhà ở kinh doanh. Nhìn chung, tiến độ triển khai các dự án
này còn rất chậm ngoài nguyên nhân chính là thị trường bất động sản đóng băng, còn
những nguyên nhân khác như chủ đầu tư gặp khó khăn trong nguồn vốn, khó khăn cho
công tác bồi thường cho người dan, quy hoạch chi tiết 1/2000 chưa được phủ kín. Để
đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án thì cần phải tăng cường công tác quản lý nhà nước
đối với các dự án và có sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất giữa các cơ quan quản lý nhà
nước với các chủ đầu tư và người dân.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................................... 2
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................ 2
I.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................... 4

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................... 5
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 5
I.2.1.1. Diện tích tự nhiên. .................................................................................... 5
I.2.1.2. Vị trí địa lý ............................................................................................... 6
I.2.1.3.Địa hình và địa chất công trình ................................................................. 7
I.2.1.4. Khí hậu ..................................................................................................... 7
I.2.1.5. Thủy văn ................................................................................................... 7
I.2.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................... 8
I.2.2.1. Tài nguyên đất .......................................................................................... 8
I.2.2.2. Tài nguyên nước. ...................................................................................... 9
I.2.2.3. Tài nguyên cảnh quan .............................................................................. 9
I.2.3. Thực trạng kinh tế xã hội ............................................................................... 10
I.2.3.1. Sự chuyển dịch về cơ cấu kinh tế ........................................................... 10
I.2.3.2. Dân số - Thu nhập bình quân ................................................................. 13
I.2.3.3. Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội .................................. 14
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu ................................................................... 15
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 16
II.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn. ..... 16
II.1.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. ........................................................ 16
II.1.1.1.Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính ............................................................................... 16
II.1.1.2. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính ........................................ 16
II.1.1.3. Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ....................... 17
II.1.1.4. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất ........................................................................................................................ 17
II.1.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai. ............................................................ 18
II.1.2.1. Đất nông nghiệp .................................................................................... 20
II.1.2.2. Đất phi nông nghiệp .............................................................................. 21
II.2. Định hướng phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển không gian đô thị. 22
II.2.1. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của quận 9 đến năm 2020. .............. 22

II.2.2. Định hướng phát triển không gian đô thị ..................................................... 22
II.3. Đánh giá tình hình triển khai thực hiện của các dự án đầu tư trên địa bàn quận
9 .... ............................................................................................................................ 24


II.3.1. Quy trình giao, thuê đất ................................................................................ 24
II.3.1.1. Giai đoạn từ 2005 đến ngày 21/03/2008:.............................................. 24
II.3.1.2. Giai đoạn từ 21/3/2008 đến ngày 30/06/2013 ...................................... 28
II.3.2. Hiện trạng các dự án đầu tư sử dụng đất trên địa bàn .................................. 31
II.3.2.1. Những dự án có quyết định giao, thuê đất ............................................ 31
II.3.2.2. Những dự án đã có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của Thành phố,
chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. .......................................................... 32
II.3.3. Tình hình thực hiện các dự án trong thời gian từ năm 2005 đến ngày
30/06/2013 .......................................................................................................... 33
II.3.3.1. Tiến độ thực hiện của dự án có quyết định giao đất ............................. 33
II.3.3.2. Những dự án đã có văn bản chấp thuận địa điểm của Thành phố nhưng
chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất ........................................................... 44
II.3.4. Công tác quản lý của cơ quan nhà nước đối với các dự án chậm tiến độ .... 49
II.3.4.1. Những dự án có quyết định giao, thuê đất ............................................ 49
II.3.4.2. Những dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư ........................... 51
II.3.5. Ảnh hưởng của việc triển khai thực hiện các dự án đến các lĩnh vực.......... 53
II.3.5.1. Ảnh hưởng đến kinh tế.......................................................................... 53
II.3.5.2. Ảnh hưởng đến văn hóa – xã hội .......................................................... 54
II.3.6. Phân tích nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư . 54
II.3.6.1. Một số chính sách quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc giao đất để
thực hiện các dự án đầu tư ................................................................................... 54
II.3.6.2. Khả năng tài chính của đơn vị thực hiện dự án .................................... 54
II.3.6.3. Công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng ............................................. 55
II.3.6.4. Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ..... 55
II.3.6.5. Vấn đề trong công tác quản lý .............................................................. 56

II.3.7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. .............................................. 56
II.3.7.1. Giải pháp tài chính ................................................................................ 57
II.3.7.2. Giải pháp trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi
đất ........................................................................................................................ 56
II.3.7.3. Giải pháp trong công tác quản lý .......................................................... 56
KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ..................................................................................... 58
 


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
Chỉ thị
Chính phủ
Chủ đầu tư
Công ty
Giải phóng mặt bằng
Hoàn Thành
Nghị Định
Quận 9
Quyết định
Tài nguyên và Môi trường
Thành phố Hồ Chí Minh
Thông tư
Thủ Tướng
Triển khai
Ủy ban nhân dân
Ủy ban
Xây dựng
 

CT 

CP 
CĐT 
CT 
GPMB 
HT 
NĐ 
Q9 
QĐ 
TNMT 
TP.HCM 
TT
TTg 
TK 
UBND 
UB 
XD 


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Diện tích các phường trên địa bàn Quận 9........................................................5
Bảng 2: Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn Quận 9 ...........................................11
Bảng 3: Doanh thu ngành thương mại – dịch vụ ..........................................................12
Bảng 4: Giá trị sản xuất nông nghiệp, thủy sản(tính theo giá cố định năm 1994) .......12
Bảng 5: Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2011 ........................ 13
Bảng 6: Cơ cấu các loại đất chính năm 2012 ................................................................ 18
Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012 .................................................. `20
Bảng 8: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 ..............................................21
Bảng 9: Danh sách các dự án có quyết định giao, thuê đất từ năm 2005 đến ngày
31/03/2008 .................................................................................................................... 27
Bảng 10: Danh sách các dự án có Quyết định giao, thuê đất từ 21/03/2008 đến

31/03/2013 .................................................................................................................... 30
Bảng 11: Những dự án có quyết định giao thuê đất từ năm 2005 đến ngày
31/03/2013 .................................................................................................................... 31
Bảng 12: Những dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư ...................................32
Bảng 13: Tiến độ thực hiện của các dự án xây dựng khu nhà ở đã có quyết định
giao đất ........................................................................................................................33
Bảng 14: Tiến độ dự án nhà ở có quyết định giao đất, thuê đất giai đoạn 20052008 .. ...........................................................................................................................35
Bảng 15: Tiến độdự án nhà ở có quyết định giao đất, thuê đất giai đoạn từ ngày
21/03/2008 – 31/03/2013 ..............................................................................................36
Bảng 16: Tiến độ thực hiện của các dự án xây dựng sản xuất kinh doanh đã có
quyết định giao, thuê đất...............................................................................................37
Bảng 17: Tiến độ thự hiện dự án sản xuất kinh doanh có quyết định giao, thuê đất
giai đoạn từ 2005-2008 .................................................................................................38
Bảng 18: Tiến độ thực hiện dự án xây dựng sản xuất kinh doanh giai đoạn từ
2008-2013 ..................................................................................................................... 39
Bảng 19: Tiến độ thực hiện của các dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng
đã có quyết định giao đất .............................................................................................40
Bảng 20: Tiến độ thực hiện dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng giai
đoạn từ 2005 -2008 .......................................................................................................41
Bảng 21: Tiến độ thực hiện dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng giai
đoạn từ 2008 -2013 .......................................................................................................42
Bảng 22 Bảng 22: Dự án phúc lợi công cộng chưa hoàn thành có quyết định giao
thuê đất 21/03/2008 đến 6/2013 ...................................................................................43
Bảng 23:Những dự án đã có văn bản chấp thuận địa điểm của Thành phố nhưng
chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. ...................................................................44
Bảng 24 : Dự án phúc lợi công cộng có văn bản chấp thuận địa điểm chưa hoàn tất
bồi thường .....................................................................................................................45


Bảng 25: Số lượng các dự án có quyết định giao, thuê đất chậm tiến độ ....................50

Bảng 26: Các dự án có quyết định giao đất bị chậm tiến độ được đề nghị tiếp
tụcthực hiện ..................................................................................................................50
Bảng 27: số lượng các dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư chậm tiến độ ....51
Bảng 28: Các dự án phúc lợi công cộng có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư bị
chậm tiến độ được đề nghị tiếp tục gia hạn ..................................................................52
Bảng 29: Các dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư bị đề nghị thu hồi ..........52

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình giao đất theo quyết định số 138/2004/QĐ-UB ..............................24
Sơ đồ 2: Quy trình giao đất theo quyết định số 19/2008/QĐ-UB ................................28

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: đồ ranh giới hành chính Quận 9 ........................................................................6
Hình 2: Cơ cấu các loại đất ............................................................................................8
Hình 3: Cơ cấu giá trị sản xuất kinh tế năm 2011 ........................................................10
Hình 4: Cơ cấu sử dụng của các loại đất năm 2012 .....................................................19
Hình 5: Phối cảnh tổng thể khu đô thị mới Đông Tăng Long, Quận 9 ........................47
Hình 6: Hiện trạng đầu tư của dự án khu đô thị Đông Tăng Long...............................47
Hình 7: Bản đồ dự án đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây ..................48
Hình 8: Hiện trạng đầu tư của dự án đường Cao tốc Long Thành-Dầu Giây ..............48
Hình 9: Hiện trạng của dự án đường cao tốc Long Thành- Dâu giây đi qua dự án Công
ty Thép Miền Nam ........................................................................................................49


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai vừa là tư liệu sản xuất vừa là đối tượng sản xuất của nông nghiệp và

cũng là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh
quốc phòng. Đất nước ta đang trong quá trình phát triển với sự hội nhập nền kinh tế
quốc tế, đây là một trong những điều kiện để có thể sử dụng quỹ đất có hiệu quả hơn.
Việt Nam bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp,
nhường chỗ cho công nghiệp, dịch vụ phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
và người dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô
thị và nhà ở. Trong khi đó, Quận 9 là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá
trình đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh. Quận có vị trí khá thuận lợi nằm ở vị trí
cửa ngõ, có lợi thế giao thông với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn nối
với các tỉnh xung quanh. Quỹ đất nông nghiệp của Quận 9 so với các vùng khác còn
khá nhiều nên đã thu hút nhiều chủ đầu tư và đã xây dựng được nhiều dự án lớn về văn
hóa, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí cấp thành phố và khu vực như là khu công nghệ cao,
khu công viên lịch sử văn hóa dân tộc, khu dịch vụ văn hóa Suối Tiên, các khu đô thị
mới, … góp phần giải quyết áp lực trong quá trình đô thị hóa.
Một số các dự án thực hiện đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân,
góp phần phát triển kinh tế xã hội của Quận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều dự án đang bị
triển khai chậm tiến độ, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, công tác bồi thường, tái định
cư chưa phù hợp, gây lãng phí trong việc sử dụng đất của Quận 9 nói riêng và cả nước
nói chung, đồng thời gây thiệt hại đến đời sống của người dân. Nhằm góp phần hiểu rõ
hơn tình hình thực hiện các dự án và những vướng mắc trong quá trình triển khai. Do
đó, tôi xin được thực hiện đề tài: "Tình hình triển khai thực hiện các dự án sử dụng
đất trên địa bàn Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ 2005 đến 6/2013”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tìm hiểu tình triển khai thực hiện các dự án sử dụng đất trên địa bàn Quận 9
Thành phố Hồ Chí Minh nhằm thấy được những mặt tích cực cũng như những hạn chế
trong quá triển khai sử dụng đất của các chủ đầu tư dự án và tác động như thế nào đến
việc quản lý sử dụng đất của cơ quan chính quyền địa phương; đồng thời đề xuất các
giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý của cơ quan nhà nước đối với các dự án
trên địa bàn quận có hiệu quả hơn để có thể đảm bảo các dự án được thực hiện đúng
tiến độ.

 Đối tượng nghiên cứu:
- Các dự án đầu tư (giao, thuê đất, chấp thuận địa điểm đầu tư) trên địa bàn Quận 9
từ đầu năm 2005 cho đến 06/2013.
- Tiến độ triển khai thực hiện các dự án sử dụng đất của các chủ đầu tư.
- Công tác quản lý của chính quyền địa phương đối với các dự án được giao thuê,
chấp thuận địa điểm đầu tư.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn Quận 9 TP.HCM.
- Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ đầu năm 2005 cho đến 6/2013.

Trang 1 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Có hai hình thức giao đất là giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Hộ gia đình cá nhân, tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước
ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm hay cho
cả một lần thuê.

Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Là một nội dung của
dự án đầu tư do nhà đầu tư lập và được thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất Đai 2003.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Tái định cư: Được hiểu là việc con người tạo dựng một cuộc sống mới, ở một
nơi mới sau khi di dời khỏi vị trí cũ sau khi Nhà nước thu hồi đất. Người sử dụng đất
khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định tại Nghị định 69 của Chính phủ mà phải di
chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở khác thì được bố trí tái định cư bằng một trong các
hình thức: Nhà ở tái định cư, đất tái định cư, tiền hỗ trợ tái định cư.Phê duyệt cùng với
phê duyệt dự án đầu tư; trường hợp dự án đầu tư không phải trình cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì UBND cấp
huyện nơi có đất có trách nhiệm xem xét, chấp thuận tổng thể về phương án bồi
thường, giải phóng mặt bằng tái định cư. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng giúp nhà đầu tư làm phương án tổng thể về bồi thường, tái định cư.
Giải phóng mặt bằng: Là quá trình thực hiện các công việc có liên quan đến
công việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội
đồng giải phóng mặt bằng triển khai quy hoạch thu hồi bồi thường xong, tạo được quỹ
đất trống đủ điều kiện pháp lý để bàn giao cho chủ đầu tư.
Dự án
Là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một
khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài
chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thoả mãn nhu cầu
của đối tượng mà dự án hướng đến được của chủ đầu tư.

Trang 2 

SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

Dự án đầu tư
- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi
tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết
quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Về mặt quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
- Về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết,
được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục
tiêu nhất định trong tương lai.
Dự án đầu tư xây dựng công trình
Là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng
hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao
chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu
tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình
Theo khoản 1, điều 2, Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009
của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì các dự án dầu tư xây
dựng công trình được phân loại như sau:
 Theo quy mô và tính chất: Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ
trương và cho phép đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo
quy định tại phụ lục 1 của Nghị định.
 Theo nguồn vốn đầu tư
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển
của Nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều
nguồn vốn.
Nếu phân loại theo qui mô tính chất thì đa số cá dự án quận 9 thuộc các nhóm, B,
C. Trong đó các dự án án tập trung ở nhóm A như dự án khu Công nghệ cao, khu đô
thị Đông Tăng Long, …Các dự án này có tổng mức vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng.
Còn dự án thuộc nhóm B và C tập trung nhiều các dự án sản xuất kinh doanh và công
trình phúc lợi công cộng như y tế, văn hóa, giáo dục, thủy lợi, giao thông….
Trên địa bàn Quận 9 nếu phân loại theo nguồn vốn thì số lượng dự án tập trung
nhiều ở dự án sử dụng ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình phúc lợi
công cộng, dự án sử dụng cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn chủ
yếu để xây dựng các khu nhà ở và công trình sản xuất kinh doanh.
Chủ đầu tư xây dựng công trình
Theo điều 3, Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì:
Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao
quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
Trang 3 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

1. Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư xây dựng
công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công
trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách nhà nước.
a) Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, chủ đầu tư là một

trong các cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ
quan khác ở Trung ương (gọi chung là cơ quan cấp Bộ), Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành
phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) và doanh nghiệp
nhà nước;
b) Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các cấp quyết định đầu tư, chủ đầu tư là đơn vị quản lý, sử dụng công trình.
Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn vị
quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì người quyết định
đầu tư có thể giao cho đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu tư. Trong trường hợp đơn vị
quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì đơn vị sẽ quản lý, sử
dụng công trình có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư trong việc tổ chức lập
dự án, thiết kế, theo dõi, quản lý, nghiệm thu và tiếp nhận đưa công trình vào khai thác, sử
dụng;
c) Trường hợp không xác định được chủ đầu tư theo quy định tại điểm b khoản
này thì người quyết định đầu tư có thể uỷ thác cho đơn vị khác có đủ điều kiện làm
chủ đầu tư hoặc đồng thời làm chủ đầu tư.
2. Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư.
3. Đối với các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là
người đại diện theo quy định của pháp luật
Các dự án sử dụng ngân sách nhà nước đối với dự án sử dụng ngân sách nhà
nước thì chủ đầu tư là đơn vị quản lý sử dụng công trình và đối với dự án giao thông,
công viên,...mang tính chất công ích, không xác định được người quản lý và sử dụng
hoặc dự án đó người quản lý và sử dụng không đủ điều kiện thì quận cũng đã lập ra
các ban quản lý dự án đáng tin cậy như Ban quản lý dự án khu vực Quận 9, Ban quản
lý giao thông đô thị Số 2 để làm chủ đầu tư và quản lý công trình.
I.1.2.Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Luật xây dựng được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003,
có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004.

- Luật đầu tư 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày
29/11/2005, có hiệu lực thi hành ngày 1/07/2006.
- Luật dân sự năm 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày
14/06/2005, có hiệu lực thi hành ngày 1/01/2006.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất
Đai 2003.
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng.
- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Trang 4 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

- Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở .
- Quyết định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/05/2004 quy trình về thủ tục giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 109/2005/QĐ ngày 20/06/2005 của UBND Thành phố về ban
hành quy định về công tác quản lý các dự án đầu tư trong nước.
- Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 quy định về thủ tục giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Diện tích tự nhiên.
Quận 9 là một trong năm quận đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh, được
thành lập theo Nghị định số: 03/1997/NĐ-CPngày 06/01/1997 của Chính phủ, với tổng
diện tích tự nhiên 11.389,62 ha, toàn Quận có 13 phường.
Bảng 1: Diện tích các phường trên địa bàn Quận 9
Stt

Đơn vị hành chính

Diện tích
(ha)

1

Long Bình

1.761,27

2

Long Thạnh Mỹ

1.205,67

3

Tân Phú

445,11

4

Hiệp Phú

224,61

5

Tăng Nhơn Phú A

418,98

6

Tăng Nhơn Phú B

528,29

7

Phước Long B

587,55

8

Phước Long A

236,53

9

Trường Thạnh

984,91

10

Long Phước

2.444,00

11

Long Trường

1.266,38

12

Phước Bình

13

Phú Hữu

98,32
1.188,00

TỔNG SỐ

11.389,62
(Nguồn: Phòng thống kê Quận 9)

Trang 5 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

I.2.1.2. Vị trí địa lý
Quận 9 có vị trí độc lập, nằm về phía Đông của Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp
giáp ranh giới tỉnh Đồng Nai và được bao bọc toàn bộ bởi sông Đồng Nai, các mặt
giáp giới như sau:
 Phía Đông giáp Thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai.
 Phía Tây giáp Quận 2 qua sông Rạch Chiếc, rạch Bà Cua và đường Tân Lập.
 Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch – Tỉnh Đồng Nai.
 Phía Bắc giáp Quận Thủ Đức qua xa lộ Hà Nội.
Là một trong năm (05) quận đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh.Với tổng
diện tích tự nhiên 11.389,62 ha, toàn Quận có 13 Phường, có vị trí địa lý thuận lợi,
nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc Thành phố, có đầu mối giao thông đường bộ (Quốc lộ
1A) là con đường huyết mạch Bắc Nam, nối liền TP. Hồ Chí Minh với khu công
nghiệp Biên Hòa, du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc. Phía Đông của
Quận giáp với sông Đồng Nai là con sông lớn nhất Đông Nam Bộ chạy từ Bắc xuống
Nam. Do vậy, Quận 9 là một địa bàn rất quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế
cũng như an ninh quốc phòng bảo vệ Thành phố.

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường Quận 9)
Hình 1: Bản đồ ranh giới hành chính Quận 9
Trang 6 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

I.2.1.3.Địa hình và địa chất công trình
Địa hình Quận chia thành hai vùng chính: Gò đồi và vùng bưng, có sự đan xen
của hệ thống sông rạch làm chia cắt thành nhiều vùng và cù lao. Vùng đồi gò và triền
gò có độ cao từ 8-30m, vùng đất trũng địa hình bằng phẳng, đại bộ phận nằm ở phía
Đông Nam của Quận và ven các kênh rạch, cao độ từ 0,8 – 2 m. Bên cạnh đó còn có
vùng địa hình thấp trũng đất bị phèn mặn và ngập úng, chiếm khoảng 70% diện tích
toàn Quận, nên cần phải có biện pháp phòng chống ngập úng và xây dựng hệ thống
thủy lợi thích hợp.
I.2.1.4. Khí hậu
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với hai mùa mưa và mùa khô
rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm
sau.Tuy nhiên, lãnh thổ của Quận được bao quanh và chia cắt bởi phần lớn sông Sài
Gòn, Đồng Nai và hệ thống kênh rạch nên khí hậu tương đối dễ chịu hơn.
Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm là 270C, biên độ nhiệt tại đây ít thay đổi,
nhiệt độ cao nhất vào tháng 3, tháng 4 khoảng 400C.
Số giờ nắng: Mùa khô có giờ nắng trung bình từ 7,4 đến 8,1 giờ, hầu như không
có sương mù. Từ tháng 5 đến tháng 10 có số giờ nắng bình quân 6 giờ/ngày. Số giờ
nắng bình quân trong năm là 6,5 giờ/ngày.
Bốc hơi: So với nhiệt độ lượng bốc hơi biến đổi lớn và theo mùa, tăng dần từ
tháng 12 đến tháng 5 và đạt cực đại 150 mm – 250 mm, sau đó giảm dần từ 190 mm –

130 mm từ tháng 6 đến tháng 9. Độ ẩm biến thiên theo mùa, tỷ lệ nghịch với chế độ
nhiệt, độ ẩm trung bình là 79,5%.
Chế độ gió: Khu vực này chịu ảnh hưởng của khu vực gió mùa cận xích đạo với
2 hướng gió chính:
- Hướng gió Bắc – Đông Bắc từ tháng 10- 12.
- Hướng gió Nam – Tây Nam từ tháng 5 – 11.
- Tốc độ gió trung bình 2,5 – 4,7 m/s, tốc độ gió tối đa là 24m/s.
Chế độ mưa: Lượng mưa phân bố tương đối đều trong mùa, song vào tháng 7 âm
lịch hàng năm thường có đợt hạn hán ngắn ngày kéo dài từ 5-7 ngày, người dân
thường gọi là hạn Bà Chằn.
Lượng mưa bình quân hàng năm từ 1800 đến 2000 mm/năm, chủ yếu tập trung
vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm, trong mùa mưa lượng mưa chủ yếu
tập trung chủ yếu từ tháng 6 – tháng 10. Đối với khu vực trũng như khu dân cư Nam
Hòa – Phước Long A, Phú Hữu, Long Trường, Trường Thạnh, mưa lớn kéo dài
thường gây ngập úng ảnh hưởng đến sinh hoạt và sản xuất của người dân.
Lượng bức xạ bình quân trong năm 12 Kcal/cm2, thời gian chiếu sáng trong
ngày, trong các tháng ít thay đổi, dao động từ 12 giờ trong tháng 3 và 4 đến 11 giờ
trong tháng 7 và 8.
I.2.1.5. Thủy văn
Quận 9 có mạng lưới sông rạch khá chằng chịt, gồm các hệ thống chính sau:
Sông Đồng Nai, Sông Tắc, Rạch Ông Nhiêu. Sông Đồng Nai là sông lớn nhất vùng
vùng Nam Trung Bộ, lòng sông rộng 400 - 600 m, có độ sâu trung bình 12 - 15 m, tốc
Trang 7 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

độ chảy trung bình 500 m3/s. Với mạng lưới sông, rạch như trên tạo điều kiện thuận lợi

cho người dân trong sinh hoạt cũng như trong sản xuất.
I.2.2. Các nguồn tài nguyên
I.2.2.1. Tài nguyên đất
Quận 9 có tổng diện tích tự nhiên là 11.389,62 ha chiếm tỷ trọng
5,4% diện tích toàn Thành phố và bằng 81% tổng diệntích khu vực nội thành. Xét theo
hệ thống phân loại Việt Nam thì đất Quận 9 có 5 nhóm đất thuộc 9 nhóm đất củả
Thành phố, bao gồm:

Hình 2: cơ cấu các loại đất (%)
- Đất vàng đỏ và vàng xám: Tập trung ở khu đồi Long Bình, Long Thạnh Mỹ,
Tăng Nhơn Phú A, Tân Phú, diện tích khoảng 1.576,52ha, chiếm 13,84% diện tích
toàn Quận, có tầng đất dày, nghèo các chất dinh dưỡng, khả năng giữ nước kém.
- Đất xám: Phân bố ở vùng gò Ích Thạnh – phường Trường Thạnh, phường Long
Trường, một phần ấp Tây Hòa – phường Phước Long A, diện tích 1.234,23 ha, chiếm
10,92% diện tích toàn Quận. Đây là loại đất xám trên phù sa cổ nên có tầng đất dày, cơ
giới nhẹ, dễ thoát nước, nghèo dinh dưỡng, nghèo lân và kali tổng số. Xét về mức độ
thích nghi thì đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất nông nghiệp vì có nền
móng tương đối ổn định.
- Đất phù sa: Phân bố ở phía Tây các phường Long Phước, Long Bình với diện
tích 196,95 ha, chiếm 2,08% diện tích toàn Quận. Đất phù sa phân bổ ở địa phương là
loại đất phù sa loang lỗ đỏ vàng, gley, dưới có tầng sinh phèn.
- Đất phèn: Phân bổ ở các khu Trường Lưu, Phước Lai, phường Long Trường, Phú
Hữu, vùng bưng Long Thạnh Mỹ, phần lớn Long Phước với diện tích 6451,94 ha
chiếm 56,65% diện tích toàn Quận gồm hai nhóm phụ sau:
+ Đất phèn phát triển: có diện tích 307,73 ha. Đây là loại đất với đặc tính phèn
nhiều, thành phần cơ giới từ thịt nặng đến sét, jarosite xuất hiện nhỏ hơn 50cm.
+ Đất phèn tiềm tàng: có diện tích 6.144,21 ha. Đây là loại đất có mức độ nhiễm
phèn từ trung bình đến nhiều nhưng ở dạng tiềm tàng, do đã được canh tác lúa nhiều
năm nên lượng chất độc trong đất đã được giảm đáng kể. Đất này sản xuất lúa nước
vẫn có năng suất tương đối cao do trong điều kiện được tướí nước và vào mùa mưa pH

sẽ tăng nhanh và các hàm lượng độc tố giảm nhanh.
- Đất xói mòn trơ sỏi đá: Có diện tích 83,32 ha, chiếm 16,51% diện tích toàn
Quận, phân bố ở phía Bắc Phường Long Bình. Loại đất này không có khả năng sản
xuất, có thể khai thác làm vật liệu xây dựng.
Trang 8 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

Xét về tính chất cơ lý của đất, phần phía Tây Bắc của quận thuận lợi trong việc
xây dựng cơ bản hơn phần phía Đông Nam.
I.2.2.2. Tài nguyên nước.
- Tài nguyên nước mặt
Diện tích đất có mặt nước của Quận chiếm đến 16,86% tổng diện tích tự nhiên
của Quận, với 1.920,97 ha. Trên địa bàn Quận có con sông Đồng Nai là con sông lớn
nhất và là nguồn nước chính cung cấp cho Thành phố với diện tích lưu vực khoảng
45000 km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước.
- Tài nguyên nước ngầm
Nguồn nước ngầm cũng tham gia một vai trò lớn trong việc phát triển kinh tế - xã
hội Quận và cả ở Thành phố. Nước ngầm phân bổ rộng khắp, nhưng chất lượng tốt vẫn
là khu vực vùng gò và triền gò độ sâu từ 5-50m và có nơi từ 50-500m, đối với vùng
đất phù sa và đất phèn thường nước ngầm bị nhiễm phèn nên chất lượng nước không
đảm bảo; trữ lượng khai thác ước tính 100-200m3/ngày.
I.2.2.3. Tài nguyên cảnh quan
Do đặc điểm phân dị cùng với hệ thống kênh rạch phát triển, tạo nên nhiều phong
cảnh đẹp, thuận lợi cho việc hình thành và phát triển các địa điểm du lịch sinh thái.
Khu gò đồi với độ cao 32m, diện tích rộng 1.000 ha có thể bố trí khu thể thao, vui chơi
kết hợp khôi phục lại những công trình lịch sử, văn hóa.

Bên cạnh đó, Quận còn có vùng đồng bằng ven các hệ thống kênh rạch diện tích
6.500 ha có nhiều cảnh quan thiên nhiên về sông nước cây cảnh. Đặc biệt, có hai cù
lao trên sông Đồng Nai: Cù lao Long Phước, cù lao Bà Sang là những vùng đất phù sa
màu mỡ có thể trồng các loài cây ăn trái đặc trưng cho vùng Nam Bộ kết hợp với du
lịch sông nước.
 Nhận xét chung
 Thuận lợi
- Quận 9 có vị trí địa lí thuận lợi, nằm ở vị trí cửa ngõ Đông Bắc của Thành phố
Hồ Chí Minh nối với khu công nghiệp Biên Hòa, khu du lịch Bà Rịa-Vũng Tàu, và các
tỉnh phía Bắc tạo mối giao lưu kinh tế văn hóa thuận lợi.
Quận có nhiều hệ thống kênh rạch, tạo nên một hệ thống thoát nước tự nhiên rất
tốt.Nguồn nước khá dồi dào là nguồn nước chính cung cấp nước cho cả Quận.Bên
cạnh đó sông nước hữu tình ở đây là một điều khá thú vị để phát triển du lịch sinh thái.
- Đặc trưng địa hình của Quận có phần gò và sườn gò đạt được độ cao thích hợp để
xây dựng các công trình lớn. Nếu xét về tính chất cơ lý của đất thì phần phía Tây Bắc
của Quận thuận lợi trong việc xây dựng cơ bản hơn phần phía Đông Nam.
- Diện tích đất nông nghiệp ở đây còn khá nhiều, hiệu quả sản xuất nông nghiệp ở
đây không được cao là thuận lợi cho công việc thỏa thuận giá cả bồi thường giữa chủ
đầu tư và người bị thu hồi đất.
- Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo nên
nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu vui chơi, du lịch sinh thái, nghỉ
dưỡng phục vụ cho nhu cầu của dân cư Thành phố và các vùng lân cận.

Trang 9 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

 Khó khăn
Với đặc điểm khí hậu đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản xuất và sinh hoạt
của người dân.Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực vùng trũng.Mùa khô
kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá trình sinh trưởng và phát
triển của cây trồng.Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ phát sinh sâu bệnh hại cây
trồng.Nên trồng trọt ở đây năng suất không được cao và kém hiệu quả.
Xuất phát điểm là khu vực vùng bưng, kinh tế chủ yếu thuần nông, đời sống
người dân gắn liền với thửa ruộng, cánh đồng của mình, trình độ dân trí còn thấp. Đây
cũng chính là áp lực lớn trong quá trình đô thị hóa của Quận, đặc biệt trong vấn đề
chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho những người dân trong vùng
dự án có đất bị thu hồi để thực hiện quá trình đô thị hóa.
I.2.3. Thực trạng kinh tế xã hội
I.2.3.1. Sự chuyển dịch về cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế của Quận trong những năm qua chuyển dịch theođúng định hướng
“Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp” thích ứng
với xu thế công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa nhanh của một đô thị.
Theo thống kê năm 2011, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của Quận đạt 20.636.585 tỷ
đồng. Trong đó:
- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp chiếm 59,58% thu hút 51.700 lao động.
- Nông nghiệp chiếm 0,25% thu hút 2.151 hộ lao động.
- Thương mại dịch vụ chiếm 40,17% thu hút 23.199 cơ sở sản xuất.

Hình 3: Cơ cấu giá trị sản xuất kinh tế năm 2011(%)
Hiện nay, nền kinh tế của quận đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời
sống các khu dân cư không ngừng được tăng lên.Kinh tế chủ yếu tập trung vào ngành
Công nghiệp và thương mại – dịch vụ, cơ cấu ngành nông nghiệp có xu hướng giảm
mạnh.
a. Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp:
Trong thời gian qua, các doanh nghiệp trên địa bàn đã chú trọng đầu tư vốn thay
đổi công nghệ, máy móc, nâng cao chất lượng, đổi mới trong công tác quản lý, tiếp

cận thị trường, nắm bắt nhu cầu người tiêu dùng. Cùng với sự quan tâm chỉ đạo của
lãnh đạo Quận đã góp phần làm tăng giá trị sản lượng CN - TTCN toàn quận.

Trang 10 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

Bảng 2: Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn Quận 9
(Tính theo giá trị thực tế năm 1994)
(ĐVT: triệu đồng)
NĂM
HẠNG MỤC
1. Doanh nghiệp nhà nước
2. Hợp tác xã

2007

2008

2009

2.052.082 2.034.259 2.288.302

2010

2011

1.347.380

2.238.399

3.932

5.262

5.834

4.171

2.882

3. Công ty cổ phần

184.242

171.469

198.463

271.403

390.888

4. Công ty TNHH

691.065

898.411 1.064.395

1.412.552

1.929.254

5. Doanh nghiệp tư nhân
6. Hộ cá thể
7. Có vốn đầu tư nước
ngoài
TỔNG CỘNG

277.1

360.242

369.633

490.542

605.241

202.46

230.421

304.585

421.961

561.106

3.664.677 3.885.151 6.412.959

8.346.647 11.011.796

5.326.603 7.075.558 7.585.215 10.644.171 12.294.656

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)
Nhìn chung, tình hình sản xuất CN-TTCN trong những năm qua ổn định và có chiều
hướng phát triển tốt. Tuy nhiên, tình hình sản xuất CN-TTCN vẫn còn gặp một số khó
khăn như: Thị trường xuất khẩu, đầu ra cho các sản phẩm. Các sản phẩm trong nước chưa
có sức cạnh tranh trên thị trường…
Qua bảng trên ta thấy giá trị sản xuất cao nhất là thuộc về hạng mục có vốn đầu tư
nước ngoài và tăng khá nhanh so với các thành phần khác. Điều này cho thấy Quận 9
ngày càng thu hút đông đảo các dự án có vốn ngân sách ngoài nước.
b. Thương mại - dịch vụ:
Số lượng các cơ sở kinh doanh trong thời gian qua có sự gia tăng đáng kể, họat
động dịch vụ đa dạng không ngừng nâng cao cung cách phục vụ và tiếp thị. Bên cạnh
đó, Quận còn nhanh chóng triển khai quy hoạch ngành Thương mại - dịch vụ, quy
hoạch mạng lưới chợ, tạo điều kiện cho nhân dân buôn bán ổn định.
Quận đã luôn tạo điều kiện thuận lợi, khuyến khích mọi thành phần kinh tế đầu tư
phát triền đúng hướng, đúng pháp luật. Cơ sở kinh doanh phát triển nhanh: Vào năm
2007 với tổng doanh thu là 2.869.569 đến năm 2011 có tổng doanh thu 8.290.369 triệu
đồng.

Trang 11 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

Bảng 3: Doanh thu ngành thương mại – dịch vụ
(ĐVT: triệu đồng)
HẠNG MỤC
1. Hợp tác xã

NĂM
2007

2008

6.693

2009

6.281

2010

2011

8.713

7.585

7.426

2. Công ty cổ phần

1.111.532

1.581.111 1.676.223

1.926.386

2.350.191

3. Công ty TNHH

1.478.205

1.973.981 2.074.681

4.147.669

5.608.073

4. Doanh nghiệp tư
nhân

327.030

408.222

477.218

745.285

882.663

5. Hộ cá thể

480.304

536.264

852.480

1.089.790

1.308.126

6. Có vốn đầu tư nước
ngoài

117.701

135.356

160.739

173.695

189.555

3.521.465 4.641.215

5.250.054

8.290.369

TỔNG CỘNG

2.869.569

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)
c. Sản xuất nông nghiệp:
Diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận trong những năm qua có chiều
hướng giảm, do tốc độ đô thị hóa trên địa bàn Quận thời gian qua diễn ra nhanh chóng.
Giá trị sản xuất của ngành nông nghiệp trên địa bàn chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong
các ngành kinh tế chính, hiện có xu thế giảm cả về giá trị tuyệt đối và tỷ trọng. Tuy
nhiên, sản phẩm của ngành đã góp phần ổn định đời sống của một bộ phận dân cư trong
Quận.
Bảng 4: Giá trị sản xuất nông nghiệp, thủy sản(tính theo giá cố định năm 1994)
(ĐVT: triệu đồng)
HẠNG MỤC

NĂM
2008

2009

2010

2011

1. Trồng trọt

25.099

23.354

23.657

23.011

2. Chăn nuôi

16.227

19.308

17.098

17.298

1.428

782

767

165

4. Thủy sản

10.486

10.877

11.481

11.086

TỔNG CỘNG

53.240

54.321

53.363

51.560

3. Lâm nghiệp

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)
Để phát triển nông nghiệp theo hướng nông nghiệp đô thị, việc chuyển dịch cơ
cấucây trồng và vật nuôi là điều cần thiết. Tuy nhiên, việc chuyển đổi còn chậm và
Trang 12 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

người dân còn lúng túng giữa việc chuyển đổi từ các cây ngắn ngày sang cây dài ngày.
Khó khăn chung của ngành nông nghiệp hiện nay là giá cả biến động, không dự báo

được nhất là sản phẩm chăn nuôi thường ảnh hưởng bởi nạn dịch.
I.2.3.2. Dân số - Thu nhập bình quân
Bảng 5: Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2011
Dân số
Mật độ dân số
(Nguồn: Phòng Thống kê2Quận 9, 2011)
(người)
(người/Km )
TỔNG SỐ

271.268

2.382

Long Bình

18.910

1.074

Long Thạnh Mỹ

20.913

1.735

Tân Phú

22.784

5.119

Hiệp Phú

26.323

11.719

Tăng Nhơn Phú A

32.570

7.774

Tăng Nhơn Phú B

23.719

4.490

Phước Long B

44.167

7.517

Phước Long A

22.257

9.410

Trường Thạnh

13.030

1.323

Long Phước

8.676

355

Long Trường

11.035

871

Phước Bình

18.320

18.633

8.564

721

Phú Hữu

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)
Theo thống kê đến năm 2011, toàn Quận có 271.268 nhân khẩu với mật độ dân
số toàn Quận là 2.382 người/km2, mật độ dân số như vậy tương đối thấp so với toàn
thành phố nói chung (3.589 người/km2) và so với khu vực các quận đô thị hoá nói
riêng.
Dân số phân bố không đều, chủ yếu tập trung ở các phường đô thị hóa như
Phước Bình (17.112người/km2), Hiệp Phú (11.150người/km2), Phước Long A
(8.138người/km2), Tăng Nhơn Phú A (7.618người/km2)… Ở các vùng còn lại dân cư
thưa hơn, đặc biệt là ở các vùng bưng có mật độ dân số rất thấp như: Long Phước
(334người/km2), Phú Hữu (607người/km2)…
Đời sống người dân trong vùng đã được cải thiện rất nhiều so với những năm
trước, đây là kết quả của quá trình chuyển dịch từ sản xuất nông nghiệp sang công
nghiệp, TM-DV. Đồng thời, sản xuất nông nghiệp cũng đang dần chuyển hướng sang
nông nghiệp sạch kết hợp với du lịch sinh thái. Đây là một dấu hiệu rất khả quan trên
con đường đô thị hóa của Quận. Các cơ sở phục vụ đời sống tinh thần của người dân
đang từng bước được xây dựng và hoàn thiện.
Trang 13 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

Thu nhập bình quân là 17,58 triệu đồng/người/năm, so với thu nhập của Thành
phố (18,64 triệu đồng/người/năm) là ở mức trung bình. Không có phường nào trong
Quận thuộc diện nghèo.Tuy nhiên, trên địa bàn quận vẫn còn một số hộ gia đình có hoàn
cảnh khó khăn cần được sự quan tâm giúp đỡ của chính quyền địa phương.
I.2.3.3. Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

* Giao thông:
Tính đến nay, mạng lưới giao thông của Quận tuy đã được quan tâm chú ý đầu
tư kết hợp với sự đóng góp của nhân dân đã đáp ứng phần nào nhu cầu cho người đi
lại, đời sống người dân thuận tiện hơn trước.
Về giao thông đường thuỷ: Với lợi thế Quận có 18 km sông Đồng Nai, ngoài ra
còn có hệ thống kênh rạch với tổng chiều dài 51 km, vừa phục vụ giao thông đường
thuỷ vừa là hệ thống tiêu thoát nước. Trên hệ thống sông rạch này đã hình thành các
bến phát triển tự phát theo yêu cầu giao lưu hàng hoá, chủ yếu là nguyên vật liệu xây
dựng (Cát, đá, gạch, ngói, gốm sứ...) vận chuyển đến các tỉnh miền Tây và các khu
vực lân cận.
* Hệ thống lưới điện:
Quận 9 được hình thành từ huyện Thủ Đức cũ nên hệ thống cấp điện của Quận
chịu sự chi phối trong mối quan hệ tổng thể của hệ thống cấp điện chung thuộc địa bàn
quận Thủ Đức. Nguồn điện Quận 9 được cấp điện từ lưới điện chung của Thành phố
và trực tiếp nhận điện từ trạm biến áp chính.
* Hệ thống cấp nước:
Hệ thống cấp nước của Quận khá phát triển, với hai nguồn chủ yếu là nước máy
và nước ngầm.Nước máy được cung cấp từ nhà máy nước Thủ Đức công suất 650.000
m3/ngày đêm.
Nhận xét chung
- Xét trên toàn diện về hoạt động kinh tế trên toàn địa bàn cho thấy vị trí đứng
đầu là sản xuất CN. Các ngành được xem là mũi nhọn bao gồm dệt, các sản phẩm từ
kim loại và sản xuất hóa chất. Phân bố sản xuất CN trên địa bàn hiện nay khá hợp lý,
tập trung trên vùng đồi gò thuộc các phường Phước Long A, Phước Long B, Tăng
Nhơn PhúA, Tăng Nhơn Phú B… có điều kiện xây dựng thuận lợi. Tuy nhiên, các cơ
sở sản xuất công nghiệp hiện nằm trong các khu vực dân cư nên cần có kế hoạch di dời
đảm bảo môi trường chất lượng cuộc sống cho người dân.
- Ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng cũng là ngành mũi nhọn của
Quận. Tuy nhiên, ngành sản xuất vật liệu “góp phần lớn” làm ô nhiễm môi trường nên
hướng quy hoạch đến năm 2020 của Quận là không bố trí quy hoạch sản xuất vật liệu

xây dựng trên địa bàn. Nên quy mô hoạt động của ngành đang có xu hướng thu hẹp lại.
- Quận 9 là khu vực thuận lợi cho phát triển các loại hình du lịch giải trí nhưng do
chưa được đầu tư đúng mức nên chưa phát triển.
- Mặt bằng đất đai là thế mạnh của Quận nhưng chưa được phát huy đúng mức, sử
dụng đất chưa có kế hoạch cụ thể, chưa có cơ sở khoa học.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội ngày càng nâng cấp, đưa
Quận có bộ mặt văn minh, hiện đại hơn. Tuy nhiên, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng trên
địa bàn chưa được phối hợp đồng bộ giữa các ngành, gây lãng phí rất lớn trong quá
trình đầu tư.
Trang 14 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

- Nguồn lao động dồi dào chiếm hơn 60% dân số của Quận nhưng chủ yếu là lao
động nông nghiệp và phổ thông, không có tay nghề kỹ thuật nên việc bố trí việc làm
rất khó. Cần có hướng đào tạo nghề cho lao động nhưng nông nghiệp nay bị thu hồi
đất không còn đất sản xuất cũng như lao động không có tay nghề để đáp ứng nhu cầu
lao động trong tương lai.
-Dân số trên địa bàn Quận ngày càng tăng nên việc xây dựng các trung tâm thương
mại, các khu nhà ở là khá thích hợp để áp ứng nhu cầu cũng như đảm bảo chất lượng
cuộc sống cho người dân.
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu
 Nội dung nghiên cứu
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Quận 9 liên quan đến
việc sử dụng đất.
- Đánh giá tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận 9
- Đánh giá tình hình triển khai thực hiện của các dự án đầu tư trên địa bàn Quận 9

+ Tình hình triển khai thực hiện các dự án trên địa bàn Quận 9 trong từng giai
đoạn nghiên cứu.
 Tình hình triển khai thực hiện một số dự án cụ thể.
 Tìm ra được các nguyên nhân và đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ
thực hiện dự án.
 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Phương pháp này dùng để thống kê, tổng hợp các tài liệu,
số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, dân số, các dự án trên địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh: Dùng để so sánh tình hình tăng trưởng kinh tế, xã hội qua
các năm; so sánh số lượng dự án được giao, thuê đất qua các năm, tiến trình thực hiện
dự án.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Được sử dụng để phân tích, đánh giá cơ bản
tình hình thực hiện các dự án từ các số liệu, tài liệuthu thập được.
- Phương pháp kế thừa: Là phương pháp kế thừa hệ thống các số liệu, tài liệu, bản
đồ liên quan đến vấn đề nghiên cứu trên địa bàn Quận 9.
- Phương pháp chuyên gia: Dùng để tham khảo ý kiến, học tập kinh nghiệm của cô
giáo hướng dẫn đề tài, các nhà lãnh đạo ở địa phương nhằm nắm bắt những thông tin
liên quan đến các dự án nghiên cứu, đời sống – kinh tế - văn hóa – xã hội trên địa bàn
Quận.
- Phương pháp bản đồ: Bản đồ là phương tiện quan trọng, thể hiện chính xác vị trí,
ranh giới, diện tích và thông tin địa chính của các phường, các dự án trên từng khu đất.

Trang 15 


SVTH: Nguyễn Thị Bích Ngọc 

Ngành: Quản lý đất đai

PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn.
II.1.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.
II.1.1.1.Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính
Quận 9 được thành lập theo Nghị định 03/1997/CP ngày 06/01/1997 của Chính
phủ và chính thức đi vào hoạt động từ 01/04/1997. Nhằm thực hiện theo kế hoạch số
3609/2004/UB-ĐT ngày 23/6/2004 của UBND Thành phố về việc rà soát, củng cố
công tác quản lý nhà nước về địa giới hành chính trên địa bàn TP.HCM, Quận 9 đã
cho rà soát lại việc quản lý hồ sơ địa giới hành chính ở các phường. Đồng thời quận
cũng đã tiến hành lập bản đồ hành chính của quận với tỷ lệ 1/10.000 và 13 phường ở
tỷ lệ 1/5.000, đáp ứng tốt trong việc quản lý địa giới hành chính cũng như phục vụ các
yêu cầu chung của ngành.
II.1.1.2. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính
Công tác đo đạc thành lập bản đồ điạ chính được thực hiện từ năm 1980 theo chỉ
thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Đến năm 1992, thực hiện chỉ thị số 02/1992/CT-UB ngày 18/10/1992 của UBND
Thành phố về việc “chủ trương tổ chức điều tra, đo đạc chính xác, đăng ký cấp
GCNQSDĐ trong phạm vi toàn Thành phố từ năm 1992 trở đi” và chỉ thị 48/1993/CTUB ngày 01/10/1993 của UBND Thành phố tiếp tục khẳng định việc đo đạc chính xác
đất đai để làm cơ sở pháp lý cho việc cấp GCNQSDĐ, UBND huyện Thủ Đức cũ cũng
đã áp dụng khoa học, kỹ thuật tiên tiến để thành lập. Tuy nhiên, có những phường đến
năm 1999 sản phẩm mới được bàn giao gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của
Quận.
Năm 2003, toàn Quận được tiến hành đo đạc lại và lập bộ bản đồ địa chính mới,
sản phẩm được bàn giao vào cuối năm 2004 và được sử dụng làm tài liệu để thực hiện
công tác kiểm kê năm 2005, đây là cơ sở cho công tác quản lý đất đai và thành lập hệ
thống bản đồ chuyên đề. Bản đồ địa chính mới gồm các tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000,
1:2000, 1:5000.
Bản đồ địa chính là một thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản
lý Nhà nước về đất đai. Trên bản đồ địa chính thể hiện đầy đủ thông tin về thửa đất
như: Diện tích thửa đất, số thửa, loại đất, số tờ bản đồ... Do đó, thành lập bản đồ địa

chính đầy đủ, chính xác là hết sức cần thiết đối với việc quản lý Nhà nước về đất đai,
đối với việc cấp giấy chứng nhận, là bản đồ nền kiểm tra, đối chiếu thông tin về thửa
đất xin cấp giấy. Việc sử dụng phương pháp mới, độ chính xác cao để đo và thành lập
bản đồ địa chính là một yếu tố thúc đẩy công tác cấp giấy chứng nhận, tránh sai sót về
diện tích, số hiệu thửa, tờ bản đồ, loại đất… Nhà nước căn cứ vào bản đồ địa chính để
giao đất, cho thuê đất… Nếu công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính ít chính xác
thì sẽ dễ sai sót thông tin, thể hiện không đúng về thửa đất, gây khó khăn trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai, sử dụng sai mục đích, giao đất không đúng diện tích,
làm chậm tiến độ cấp giấy, ảnh hưởng đến thình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Trang 16