“TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 20072012”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI

“TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU
CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN
HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2007-2012”

: TRẦN THỊ HOÀNG KHÁNH
SVTH
: 09135111
MSSV
LỚP
: : DH09TB
KHÓA
: 2009-2013
NGÀNH : Quản lý thị trường bất động sản

 
 
 
 
 
 
TP Hồ Chí Minh tháng 7 năm 2013


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

TRẦN THỊ HOÀNG KHÁNH

“TÌM HIỂU THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU
CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN
HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2007-2012”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Huỳnh Thanh Hiền
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Khoa Quản lí đất đai và BĐS – Bộ môn Kinh tế đất)

(Ký tên:…………………………….)

 
 


LỜI CÁM ƠN
Con xin chân thành cám ơn gia đình – những người luôn
yêu thương, nâng đỡ, hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con
trong suốt quá trình học tập để con có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại
học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai
và Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã dạy dỗ, dìu dắt,
truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm
hành trang bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cám ơn thầy Huỳnh Thanh Hiền đã
nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ, chỉ dẫn cho em trong suốt quá

trình thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Xin gửi lời cám ơn đến Ban lãnh đạo cùng toàn thể các
anh chị tại phòng Qui hoạch Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh
Đồng Nai đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề
tài.
Đồng thời tôi cám ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị
trường Bất động sản khóa 35 đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi
trong suốt quá trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2013
TRẦN THỊ HOÀNG KHÁNH


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Hoàng Khánh, Khoa Quản lý Đất Đai và Bất Động
Sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tìm hiểu thị trường cho thuê đất khu công nghiệp trên địa bàn thành
phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, giai đoạn 2007 – 2012”.
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa
Quản lý Đất đai và Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thành phố Biên Hòa là một trong những vùng có nhiều khu công nghiệp quan
trọng, thị trường cho thuê đất KCN tại đây hình thành khá sớm và đã trở thành điểm đến
có uy tín đối với các nhà đầu tư. Việc ngiên cứu đề tài này sẽ giúp cung cấp thêm nhiều
thông tin về các KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
Đề tài được thực hiện dựa trên các kiến thức tổng quan về thị trường bất động sản,
các văn bản pháp lý chi phối thị trường này đặc biệt là các văn bản qui định về việc qui
hoạch xây dựng và đầu tư tại các khu công nghiệp của Nhà nước và của Ủy Ban nhân dân
tỉnh Đồng Nai. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng chủ yếu là phương pháp thống kê
số liệu, tài liệu; phân tích, so sánh, phục vụ các mục tiêu của đề tài. Ngoài ra, còn kết hợp
thêm phương pháp tham khảo ý kiến của chuyên gia để có những nhận định chính xác.

Thị trường thuê đất khu công nghiệp tại thành phố Biên Hòa với 04 khu công
nghiệp lớn bao gồm Amata, Biên Hòa I, Biên Hòa II và Loteco được hình thành từ khá
sớm và có uy tín cao. Sau nhiều năm hoạt động, các khu công nghiệp trên địa bàn thành
phố Biên Hòa đã xây dựng được một hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Trong giai đoạn
2007 – 2012 giá cho thuê lại đất tại các khu công nghiệp trong giai đoạn 2007 – 2012 có
nhiều biến động theo hướng tăng cao gây khó khăn cho các công ty hạ tầng và doanh
nghiệp thuê đất. Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp giai đoạn này không còn ồ ạt
như trước nhưng các khu công nghiệp (ngoại trừ Amata) đã cơ bản lấp đầy diện tích cho
thuê hiện có. Diên tích có thể cho thuê đất tại thị trường này ngày càng giảm và việc triển
khai mở rộng còn gặp nhiều khó khăn nên nguồn cung về đất trong những năm tới rất hạn
hẹp và không đủ đáp ứng nhu cầu cho nhiều nhà đầu tư.
Ngoài ra, hoạt động của các khu công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn do các
chính sách Nhà nước đối với thị trường này còn nhiều hạn chế. Sự hình thành và phát
triển các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Biên Hòa có nhiều tác động tích cực
cũng như làm phát sinh nhiều vấn đề ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế xã hội của địa
phương. Các công ty phát triển hạ tầng cần có sự phối hợp với các cơ quan ban ngành có
liên quan để giải quyết các vấn đề này nhằm tạo lập một môi trường đầu tư và kinh doanh
thuận lợi, góp phần nâng cao uy tín khu công nghiệp, thu hút nhiều đầu tư vào không chỉ
riêng các khu công nghiệp tại Biên Hòa mà còn các khu công nghiệp trên toàn tỉnh Đồng
Nai.
Từ những kết quả tìm hiểu được, đề tài đã đề xuất các biện pháp nhằm phát triển
và quản lý tốt hơn thị trường đất khu công nghiệp, cụ thể là các giải pháp trong cơ chế
chính sách của Nhà nước, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của nhà đầu tư.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................... 1 
PHẦN I: TỔNG QUAN ........................................................................................... 3 
I.1.  CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................. 3 
I.1.1.  Cơ sở khoa học .................................................................................................. 3 

I.1.2.  Cơ sở pháp lý .................................................................................................. 16 
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................ 16 
I.2.  KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU................................................................ 17 
I.2.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của thành phố Biên Hòa............................ 17 
I.2.2. Hiện trạng phát triển kinh tế chung của thành phố Biên Hòa ......................... 19 
I.3.  NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN .
.................................................................................................................................... 19 
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 19 
I.3.2.  Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 19 
I.3.3.  Qui trình thực hiện .......................................................................................... 20 

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 21 
II.1.  TỔNG QUAN VỀ 04 KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BIÊN HÒA, TÌNH ĐỒNG NAI ....................................................................................... 21 
II.1.1.  Giới thiệu chung về 04 khu công nghiệp ........................................................ 21 
II.1.2.  Cơ quan Nhà nước quản lý các KCN .............................................................. 24 
II.1.3.  Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng ............................................................ 26 
II.1.4.  Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư tại các
KCN ......................................................................................................................... 28 
II.2.  QUĨ ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG TẠI CÁC KCN ....... 29 
II.2.1.  Quĩ đất tại các KCN (nguồn cung về đất) ....................................................... 29 
II.2.2.  Tình hình xây dựng hạ tầng KCN (giao thông, điện nước, nhà máy xử lý nước
thải tập trung…) ......................................................................................................... 30 
II.3.  GIÁ THUÊ ĐẤT, GIÁ CHO THUÊ LẠI ĐẤT TẠI CÁC KCN ......................... 32 
II.3.1.  Giá thuê đất ..................................................................................................... 32 
II.3.2. Giá cho thuê lại đất ......................................................................................... 34 
II.4.  TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TẠI CÁC KCN
TRONG GIAI ĐOẠN 2007 - 2012 .................................................................................. 38 
II.4.1.  Nhu cầu thuê đất tại các KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa.................... 38 
II.4.2. Tình hình thuê đất, cho thuê lại đất ................................................................. 39 

II.4.3. Thực trạng thu hút đầu tư của các khu công nghiệp. ...................................... 42 


II.5.  ĐÁNH GIÁ CHUNG THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỈNH ĐỒNG NAI ................................ 44 
II.5.1. Nhận xét chung về thực trạng thị trường cho thuê đất KCN trên địa bàn thành
phố Biên Hòa .............................................................................................................. 44 
II.5.2. Những tác động của các quy định pháp luật hiện hành đối với sự phát triển
các KCN trong tình hình hiện nay.............................................................................. 47 
II.5.3. Những đóng góp tích cực của việc hình thành và phát triển các KCN đối với
sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương ............................................................... 48 
II.6.  GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ VÀ KINH DOANH CÓ HIỆU QUẢ THỊ
TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP .................................................. 50 

KẾT LUẬN ............................................................................................................. 52 


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
Công ty TNHH: Công ty trách nhiệm hữu hạn
GCNQSDD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KCN: Khu công nghiệp
KCX: Khu chế xuất
UBND: Ủy Ban nhân dân

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 01: Đặc trưng khí hậu thành phố Biên Hòa ...................................................trang 18
Bảng 02: Tình hình cấp GCNQSD đất tại các KCN tính đến cuối tháng 12/2012 .......... 28
Bảng 03 : Biến động quĩ đất trong tại các KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai... 29
Bảng 04: Tình hình đầu tư xây dựng hạ tầng KCN tính đến cuối năm 2012 ................... 30

Bảng 05: Giá thuê đất thô tại 04 KCN ở thành phố Biên Hòa giai đoạn 2007 – 2012 .... 33
Bảng 06: Các mức giá, phí tại 04 KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa năm 2012 ...... 35
Bảng 07: Biến động giá cho thuê lại tại các KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai
đoạn 2007 – 2012 ............................................................................................................. 36
Bảng 08: Thống kê số lượng doanh nghiệp đăng ký và được cấp phép đầu tư vào các
KCN trên địa bàn thành phố Biên Hòa trong giai đoạn 2007 – 2012 .............................. 38
Bảng 09: Tỷ lệ lấp đầy của các KCN trong giai đoạn 2007 – 2012 ................................. 40
Bảng 10: Tình hình đầu tư vào các KCN tại thành phố Biên Hòa tính đến tháng 12/2012 .
.......................................................................................................................................... 42
Bảng 11: Thống kê các doanh nghiệp trong 04 KCN tại thành phố Biên Hòa tính đến
tháng 12/2012 ................................................................................................................... 43

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH
Hình 01: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai ............................................................trang 17
Hình 02: Khu công nghiệp Amata – thành phố Biên Hòa................................................ 21
Hình 03: Khu công nghiệp Biên Hòa II............................................................................ 23
Hình 04: Khu công nghiệp Loteco - thành phố Biên Hòa ................................................ 23
Hình 05:Ban quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai ................................................................. 25

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 01: Tỉ lệ lấp đầy tại các KCN trong giai đoạn 2007 – 2012 ......................trang 40
Biểu đồ 02: Thành phần vốn đầu tư tại các KCN ở Thành phố Biên Hòa ...................... 43


ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong quá trình thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kinh tế Việt
Nam đã có nhiều thay đổi tích cực, đặc biệt ngành công nghiệp Việt Nam đã có những
bước phát triển đáng kể, thể hiện rõ nét trong việc thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài
đến Việt Nam và xem Việt Nam như một điểm đến lý tưởng, do vậy, nhu cầu về thuê đất
và cung ứng nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng tăng, điều đó sẽ

giúp thị trường bất động sản trong các khu công nghiệp ngày càng khởi sắc.
Đồng Nai là địa phương có nhiều lợi thế trong phát triển các khu công nghiệp, vừa
giữ vị trí quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, vừa là địa bàn trọng yếu về
chính trị và quốc phòng an ninh. Ngoài ra, Đồng Nai còn có điều kiện tự nhiên thuận lợi,
như vùng ít bão lụt, thiên tai, địa hình chủ yếu là đất đồi cao, kết cấu đất có độ cứng, chịu
nén tốt, không tốn nhiều chi phí san lấp, xử lý nền móng công trình; có điều kiện thuận lợi
về đường bộ, đường thủy, đường hàng không như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 51, Quốc lộ 20,
tuyến đường sắt Bắc Nam, gần sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, Cảng Sài Gòn; phía tây
giáp Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm lớn của cả nước về kinh tế, văn hoá, khoa học
và công nghệ. Từ vị trí địa lý này, Tỉnh có tiềm năng về nông nghiệp để phát triển các loại
cây công nghiệp và ăn quả, đây là nguồn nguyên liệu quan trọng cho công nghiệp chế
biến; có tiềm năng khá lớn về tài nguyên khoáng sản như nguồn nước mặt, đá granite, đá
xây dựng, đất sét, cao lanh, cát, sỏi… Bên cạnh đó, tỉnh Đồng Nai còn có nguồn nhân lực
tại chỗ dồi dào, số người trong độ tuổi lao động chiếm trên 54% dân số, có trình độ văn
hóa khá, có khả năng tiếp thu và thích nghi việc chuyển giao công nghệ, đã tạo điều kiện
thuận lợi cho Đồng Nai trong việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
Trong các huyện trực thuộc, thành phố Biên Hòa là trung tâm kinh tế, chính trị,
văn hóa, xã hội, giáo dục, khoa học kĩ thuật của tỉnh Đồng Nai, đồng thời còn là một
trong những vùng có nhiều khu công nghiệp quan trọng. Biên Hòa còn là địa danh có khu
công nghiệp tập trung đầu tiên: Khu Công nghiệp Biên Hòa I (hình thành năm 1963) Khu kĩ nghệ Biên Hòa - Khu công nghiệp đầu tiên của cả nước sau ngày đất nước thống
nhất. Các khu công nghiệp tại Biên Hòa hiện đã đi vào hoạt động với hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ và ngày càng phát triển. Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới
(WTO), đã thúc đẩy cơ hội phát triển công nghiệp cả nước, trong đó Biên Hòa - Đồng Nai
là một trong những điểm đến thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài.
Việc thực hiện đề tài “Tìm hiểu thị trường cho thuê đất khu công nghiệp trên
địa bàn thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2007-2012” có ý nghĩa quan
trọng là giúp cho việc tìm hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động của thị trường cho thuê đất
tại các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Biên Hòa; vấn đề này làm cơ sở định
hướng trong việc tạo lợi thế cạnh tranh về thị trường cho thuê đất so với những khu công
nghiệp khác, đặc biệt là việc thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước vào các khu công

nghiệp. Qua việc nghiên cứu này, có thể cung cấp thông tin cần thiết cho các nhà đầu tư
quan tâm đến việc lựa chọn địa điểm sản xuất trong khu công nghiệp tại thành phố Biên
Hòa.
Trang 1


Từ kết quả nghiên cứu Đề tài, việc đề xuất các biện pháp quản lí thị trường cho
thuê đất trong các khu công nghiệp tại thành phố Biên Hòa có tính khả thi hơn.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu về hoạt động của thị trường cho thuê đất khu công nghiệp trên địa bàn
thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai.
Từ thực trạng đó, đề xuất hướng nhằm phát triển hoàn thiện hơn công tác quản lí
thị trường cho thuê đất khu công nghiệp ở thành phố Biên Hòa.
 Đối tượng nghiên cứu
Các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Biên Hòa cụ thể là 04 khu công
nghiệp: Amata, Loteco, Biên Hòa I, Biên Hòa II về:
- Tình hình cung – cầu đất tại các khu công nghiệp.
- Tình hình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng.
- Tình hình cho thuê đất KCN, giá cho thuê, giá cho thuê lại đất tại các khu công
nghiệp trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
 Phạm vi nghiên cứu
 Phạm vi không gian: Các khu công nghiệp (KCN) trên địa bàn thành phố Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể là 4 KCN: Amata, Loteco, Biên Hòa I, Biên Hòa II
 Phạm vi thời gian: giai đoạn 2007-2012

Trang 2


PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Tổng quan về thị trường Bất động sản
1. Bất động sản – Khái niệm, phân loại và đặc điểm
a) Khái niệm
Bất động sản (BĐS): là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các
quốc gia trên thế giới. Hầu hết các nước (ví dụ: Pháp, Nga, Đức, Nhật Bản…) đều nhìn
nhận BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời khỏi đất và
được xác định bởi vị trí địa lí của đất. Tuy nhiên, mỗi nước có quan niệm khác nhau về
những tài sản gắn liền trên đất được coi là BĐS.
Trong tiếng Anh người ta dùng từ Real Estate để chỉ BĐS. Trong tiếng Pháp, khái
niệm BĐS được chỉ bằng từ: Immobilie’. Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản và ở Việt
Nam gọi là Bất động sản.
Khoản 1, điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam qui định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định.”
b) Phân loại
Nhìn chung, BĐS là những tài sản bất động, không di dời được, có tính ổn định
cao, tồn tại trong thời gian dài và thường có giá trị lớn.
Theo luật định, BĐS ở Việt Nam được phân thành 03 nhóm:
 Đất đai: phải là đất đai được xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị;
 Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả những tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được hoặc di dời không đáng kể như
nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…;
Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các
tiêu chuẩn đo lường nhất định.
 Các tài sản khác gắn liền với đất:
Vườn cây lâu năm;

Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
Một số công trình khai thác hầm, lò,…
Theo cơ chế thị trường BĐS có thể phân thành 03 loại:
Trang 3


 Bất động sản có đầu tư xây dựng: gồm có nhà ở, nhà xưởng và công trình
thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm
việc,… Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan. Nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS.
 Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
 Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
c) Đặc điểm
BĐS là hàng hóa đặc biệt với các đặc điểm đặc trưng:
Có giá trị lớn:BĐS là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh doanh BĐS đòi
hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao.
Tính khan hiếm: do BĐS có giới hạn về diện tích bề mặt, một khi đã khai thác hết
diện tích bề mặt thì sẽ không còn nữa. Đây cũng là lý do để giá BĐS không ngừng tăng vì
cầu về BĐS ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn.
Tính cố định về vị trí: tạo nên giá trị độc nhất của BĐS cũng như sự khác biệt của
BĐS này với BĐS khác hay giữa hang hóa BĐS với hàng hóa khác.
Tính dị biệt: những đặc điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của
BĐS.

Tính lâu bền (về mặt vật lí và kinh tế): đất đai được xem như không thể bị hủy hoại,
trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Vì vậy, tính bền lâu vật lý của BĐS là chỉ tuổi thọ của
vật kiến trúc và công trình xây dựng. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường
và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng lại ngang bằng lợi ích thu được từ
BĐS đó. Như vậy, thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều.
Chịu ảnh hưởng lẫn nhau: sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra
đời hoặc mất đi , để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS kia.
Thuộc tính này của BĐS tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí: hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí
quản lí cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lí thích hợp
và tương xứng.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của Nhà nước: BĐS là
tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch BĐS tác động đến
hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều
chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống
Trang 4


pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật
chặt chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội: hàng hóa BĐS chịu sự chi
phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác. Cầu về BĐS của
mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư tại
đó. Các yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh
cầu về BĐS.
Tính thích ứng: đất đai là thành phần cơ bản của BĐS và có thể sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu của người sử dụng.
2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường bất động sản
a) Khái niệm

Thị trường bất động sản (BĐS) là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất
động sản giữa các bên có liên quan. Cụ thể hơn là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư
vấn, định giá… giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lí của Nhà nước
đối với các thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
BĐS của các chủ thể thị trường
b) Đặc điểm
Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong BĐS.
Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Vị trí BĐS giao dịch không là
nơi diễn ra giao dịch mà phần lớn là ở một địa điểm khác.
Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Thiếu thông suốt về thông tin, hàng
hóa không đồng nhất, thiếu khả năng tự do gia nhập và rút khỏi ngành,…
Trong thị trường BĐS cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả BĐS. Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng
nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian dài. Sự
phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng
tăng lên, hình thành những cơn sốt về giá BĐS.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài sản có giá trị lớn,
do đó việc quản lí của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an
toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS và giao dịch BĐS trên thị trường đều được Nhà
nước quản lí và chính sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS sẽ làm cho thị
trường này bình ổn hơn.
Thị trường BĐS có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn. Muốn tham gia vào thị
trường BĐS, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần phải có một lượng vốn lớn do giá
trị của BĐS rất lớn. Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn. Tuy
nhiên, tính thanh khoản của BĐS không thể nhanh hơn như các hàng hóa khác, do đó một
khi thị trường vốn thay đổi sẽ kéo theo cả một hệ lụy đối với thị trường BĐS.
Trang 5

Thị trường BĐS có tính phân khúc. Thị trường BĐS có tính phân khúc cao do tính
không đồng nhất của sản phẩm. Thị trường này phân khúc về giá, về người sử dụng và cả
về chủ đầu tư.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Vì hàng hóa BĐS không được bày
bán trên thị trường, lượng thông tin về BĐS bị hạn chế, BĐS thường có giá trị lớn, mất
nhiều thời gian để thực hiện rất nhiều thủ tục giao dịch,..
Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn
giản và cần có thời gian. Nếu như tham gia vào thị trường BĐS là một việc khó khăn và
cần nhiều điều kiện thì rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi
khả năng thanh khoản của hàng hóa BĐS là rất thấp. Bên cạnh đó, tìm được thời điểm để
đưa BĐS ra thị trường sao cho hợp lí và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề không ít
nhà đầu tư phải suy nghĩ.
c) Phân loại
Phân loại dựa vào hàng hóa BĐS trên thị trường, gồm có: thị trường đất đai, thị
trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng
công sở, thị trường bất động sản công nghiệp…
Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi, gồm có: thị trường mua bán, chuyển
nhượng; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm; thị trường dịch vụ
BĐS.
Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường, gồm có: thị trường chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị
trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường
bán hoặc cho thuê lại BĐS ( thị trường thứ cấp).
Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhà nước, gồm có thị trường chính thức (có
kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không được kiểm soát).
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi, gồm có thị trường BĐS tư
liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và cả hai.
Căn cứ vào khu vực có BĐS, gồm có thị trường khu vực đô thị, nông thôn và giáp

ranh.
3. Các thành phần của thị trường BĐS
a) Cung – cầu BĐS
 Cầu về BĐS
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị
trường tại những thời điểm nhất định
Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thỏa mãn các
mục đích tiêu dùng của mình.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về BĐS và cầu về BĐS trên thị trường có một sự cách biệt
khá lớn về qui mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui
Trang 6


mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại
không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng
nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử
dụng nhưng có tiền sẵn sàng mua nhà đất để đầu cơ kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu
xuất hiện trên thị trường. chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ
với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS
thường xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:
Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thỏa mãn bằng các quĩ nhà đất sẵn có của chính bản thân họ;
Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu
này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển
thành cầu trên thị trường;
Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ
BĐS tăng giá để kiếm lời;
Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp cung và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là

môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trờ thành cầu thực tế và được thỏa
mãn.
 Cung BĐS
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị
trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: người chủ sở hữa BĐS có nhu
cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường
được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh
nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn, ngân sách và các quĩ nhà ở
khác thuộc sở hữu của Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp,
điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn
cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động, phát
triển BĐS không bằng vốn ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức hoặc cá nhân thực hiện
tuân thủ theo các qui tắc chính thức của Nhà nước về quản lí xây dựng và phát triển nhà
ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua qui hoạch , các qui tắc qui định và tiêu
chuẩn xây dựng.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường trong đó nhân tố có tính
chất quyết định là cung về quĩ đất phát triển BĐS trong qui hoạch của Chính Phủ. Đây là
cơ sở quan trọng nhất quyết định tới tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết
cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố
đầu vào và chi phí phát triển nhà ở, nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có,
phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng
thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính
Trang 7


sách của Nhà nước không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn
trong việc đưa ra các nguồn BĐS vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung BĐS trên thị
trường.

 Quan hệ cung – cầu trên thị trường BĐS
Thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động
trở lại để hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ
cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả hàng hóa BĐS, là mối quan hệ
mang tính chất qui luật.
Trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn,
tức là không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu vì việc xây nhà
thường mất nhiều thời gian. Trong khi đó do nhu cầu tăng lên sẽ làm cho giá BĐS được
đẩy lên cao.
Trong dài hạn, tiền thu được từ BĐS cao (ví dụ: BĐS nhà cho thuê) khuyến khích
việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn tới giá thuê giảm xuống.
Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên nhưng trong bối cảnh cầu cũng luôn tăng lên
và thậm chí còn nhanh hơn, thường xuyên hơn làm cho sự giảm giá nhà chỉ là tạm thời,
thị trường nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu
hướng bền vững.
b) Giá cả BĐS
 Khái niệm, phân loại giá cả BĐS
Cũng như các hàng hóa thông thường khác giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở
quan hệ cung cầu về BĐS trên thị trường
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị tài sản mà bên
bán và bên mua có thể chấp nhận, nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh
ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai”
(địa tô tư bản hóa). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong
nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị
trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của
đất đai” thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chí phí khác cần
thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc

trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương
đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại
thông dụng sau đây:
Giá mua bán, chuyển nhượng: đó là giá trị thị trường đuợc qui ước theo sự thỏa
thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Trang 8


Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công
trình này bị rủi ro trong sử dụng (hỏa hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác định giá
bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kĩ thuật của công trình.
Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản.
Giá này thường dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích kinh
doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn và vật liêu sử dụng trong xây
dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều chỉnh theo hệ số tầng
cao của toàn bộ công trình đó.
Giá đất do Nhà nước qui định: là hệ thống giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Tung ương định ra trên cơ sở qui định khung giá của Nhà nước và
điều kiện thực tế của địa phương. Bản chất của giá đất do Nhà nước qui định là để nhằm
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sử dụng đất, hệ thống giá này
không áp dụng khi các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thường do các bên tự thỏa thuận.
Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của qui luật giá trị, qui luật cung
cầu, qui luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người

nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh và thấp trong
khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh
lệch giữa 2 hệ thống giá này cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu
cực trong vệc giải quyết một cách công bằng và hợp lí, hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và
người sử dụng đất. Sự tồn tại hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta
hiện nay là khó có thể tránh khỏi, tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá
này càng nhiều càng tốt.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS
có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như
những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ",
"cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,
cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách
nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
Trang 9


người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung
cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với
BĐS nói chung, cụ thể là:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan

trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng
ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt
đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với
việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví
dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp, thường hay bị
ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại
giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công
trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối
với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử
dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn
ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị
BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS

càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Trang 10


Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà
nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng
làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu dụng của BĐS;
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu
chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không
được cao quá 3 tầng...).
Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và
chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói
chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố.
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất...

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS .
Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp
điện, thông tin liên lạc...)
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

Trang 11


Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung
bình hay thấp) so với các vùng khác
Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
Mức độ lạm phát chung
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong
vùng.
Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân
số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên
do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng
dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng
cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình
trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã
hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

c) Các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS
Cá nhân: Các cá nhân sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là người
bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp
vốn kinh doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống
sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia trên thị
trường với tư cách là người đi mua, đi thuê…
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:
doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ
tầng,… đây là loại chủ thể tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường
Nhà nước: Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là nhà quản lí vĩ mô đối
với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ
pháp lí cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện
pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lí và giám sát, cung cấp hệ thống
thông tin về BĐS.
Nhà thầu xây dựng: là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng như nhà
ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.
Người kinh doanh BĐS đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu
xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.
Các tổ chức môi giới, tư vấn: quá trình khai phá, xây dựng, giao dịch và quản lí
BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán và bên mua có những thời điểm phải
cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: chuyên gia định giá, chuyên gia môi
giới… Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS
càng phát triển theo hướng chuyên môn hóa.
Trang 12


Các định chế tài chính: hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn,
nguồn vốn này cần phải được huy động từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường
vốn. Các định chế tài chính này chủ yếu là các ngân hàng, các công ty bảo hiểm, công ty
tài chính, quĩ đầu tư… tất cả các tổ chức này đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên

thị trường BĐS.
I.1.1.2. Nội dung của quản lý nhà nước về thị trường Bất động sản
Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường
BĐS là:
Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản:
BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các qui
định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS.
Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động
của thị trường BĐS gồm: Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật xây dựng;
Luật nhà ở; các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, bất động
sản,… Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư,
Chỉ thị,… cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp
luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều
tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm
bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống.
Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ
quản lý hoạt động cho thị trường BĐS
Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng kí BĐS, với các loại hình
giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà…
Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng trong
thu hồi đất.
Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng
khoán…
Ban hành các qui định về đăng kí hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như:
tư vấn, môi giới, quản lí, định giá, đấu giá, quảng cáo, giao dịch BĐS qua sàn giao dịch.
Xây dựng các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch phát triển thị trường BĐS
Qui hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ
thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quá
trình quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của
thị trường BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị

trường. Cũng thông qua qui hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới được
đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản
Khác với các thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và
người bán với sự hiện diện của hàng hóa giao dịch , thị trường BĐS phải được giao dịch
Trang 13


tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” BĐS. Khởi đầu, các
chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trờ
thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao
dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ
chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng yêu cầu giao
dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở
thành hiện thực.
Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lí Nhà nước đối với thị trường BĐS
Tổ chức bộ máy quản lý BĐS từ Trung ương xuống địa phương.
Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường BĐS
Tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong hoàn thiện giấy tờ liên quan đến giao dịch
BĐS.
I.1.1.3. Một số khái niệm liên quan đến khu công nghiệp
1. Khái niệm Khu công nghiệp (KCN):
Theo Nghị định số 29 /2008/NĐ-CP, Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất
và khu kinh tế
Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch
vụ cho sản xuất công nghiệp.
Khu chế xuất: là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện dịch vụ cho sản
xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu.
Khu công nghiệp, khu chế xuất có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo
điều kiện, trình tự và thủ tục qui định tại Nghị định 29 /2008/NĐ-CP và được gọi chung là

khu công nghiệp (trừ trường hợp qui định cụ thể).
Tuy nhiên, không phải khu vực nào sản xuất hàng công nghiệp hay hàng xuất khẩu
đều được xem là KCN. Cần phân biệt được KCN và cụm công nghiệp, các cụm công
nghiệp thường có qui mô nhỏ, ít ngành nghề và được chia thành 3 nhóm: Nhóm 1, cụm
công nghiệp chủ yếu gồm các doanh nghiệp nhỏ và vừa, sản xuất các sản phẩm giống
nhau hoặc có liên quan đến nhau trong một khu vực địa lý nhất định. Nhóm 2, cụm công
nghiệp gồm có một hoặc một số doanh nghiệp lớn (doanh nghiệp mỏ neo) và các doanh
nghiệp là thầu phụ, nhà cung cấp cho một hoặc một số doanh nghiệp lớn đó. Nhóm 3,
cụm công nghiệp có mối liên kết chặt chẽ giữa doanh nghiệp - tổ chức nghiên cứu, giáo
dục - chính phủ.
2. Hệ thống hạ tầng khu công nghiệp
Hệ thống hạ tầng KCN có thể phân thành 3 loại
 Hạ tầng kỹ thuật bao gồm: Hệ thống giao thông nội bộ, hệ thống cấp nước, hệ
thống thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, nhà máy xử lý
nước thải tập trung…
 Hạ tầng dịch vụ bao gồm: đáp ứng các nhu cầu cho hoạt động các doanh nghiệp
trong KCN về kho vận, chiếu sáng, cây xanh, vệ sinh môi trường, an ninh, phòng cháy
chữa cháy…
Trang 14


 Hạ tầng xã hội: hạ tầng xã hội của Khu công nghiệp cũng cần được chú trọng
đầu tư và phát triển đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo giải quyết và đáp ứng tốt nhất
mọi nhu cầu của cán bộ công nhân làm việc cho các doanh nghiệp trong Khu công
nghiệp. Hạ tầng xã hội bao gồm các hạng mục: Nhà ở cho cán bộ, khu chung cư, khu dịch
vụ, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, siêu thị, tổ hợp thể thao, công viên cây
xanh ....
3. Đối tượng sử dụng đất trong khu công nghiệp
Các đối tượng hoạt động và sử dụng quĩ đất trong các KCN để phục vụ mục đích
kinh doanh của mình được chia làm 02 nhóm. Cả 02 nhóm khi tham gia đầu tư vào thị

trường đất KCN đều có nghĩa vụ phải tuân thủ các qui định của pháp luật về đầu tư, thực
hiện đầu tư theo đúng nội dung văn bản đăng kí đầu tư, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài
chính, qui định về kế toán, môi trường lao động và chịu trách nhiệm về tính trung thực,
chính xác của văn bản đăng kí đầu tư, báo cáo tình hình hoạt động và cung cấp thông tin
theo qui định của pháp luật.
Nhóm các nhà đầu tư đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp:
thuê đất để xây dựng cơ sở sản xuất hoặc thuê đất đã xây dựng kho bãi, nhà xưởng sẵn
của các công ty phát triển hạ tầng KCN để sản xuất kinh doanh. Khoản 1, Điều 19 Nghị
định số 108/2006/NĐ-CP qui định nhóm này có các quyền như sau:
a) Thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi đã xây dựng trong khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế để phục vụ sản xuất, kinh doanh;
b) Sử dụng có trả tiền các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch
vụ, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên
lạc, xử lý nước thải, xử lý chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác
trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế;
c) Được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê
lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác
phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
Nhóm các nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp:
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất tại các KCN để đầu tư hạ tầng và cho các
doanh nghiệp có nhu cầu sản xuất kinh doanh trong KCN thuê. Quyền của nhóm các nhà
đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được qui định tại Khoản 2,
Điều 19 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP như sau:
Nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao và khu kinh tế có quyền:
a) Xây dựng nhà xưởng, văn phòng, kho bãi trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao và khu kinh tế để bán hoặc cho thuê;
b) Định giá cho thuê đất, giá cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật;

định mức phí sử dụng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và các công trình dịch vụ khác

Trang 15


trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế; định giá cho
thuê, giá bán nhà xưởng, văn phòng, kho bãi và định mức phí dịch vụ;
c) Thu phí sử dụng các công trình kết cấu hạ tầng, công trình dịch vụ và tiện ích
công cộng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo
quy định của Bộ Tài chính;
d) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất và cho thuê lại đất đã xây dựng
kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu
kinh tế cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Việc cho thuê đất ở các khu công nghiệp tại Việt Nam được thực hiện theo những
qui định của pháp luật về đất đai bao gồm Luật Đất đai, Nghị định, Thông tư hướng
dẫn… Vì vậy, về mặt pháp lý, việc nghiên cứu đề tài được dựa trên cơ sở các chính sách
pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS và việc cho thuê đất tại các khu công nghiệp.
Cụ thể, đề tài đã sử dụng các văn bản sau:
Luật đất đai năm 1993 và 2003 do Quốc hội thông qua về quản lý và sử dụng đất
đai cùng với Nghị định 181/2004/NĐ – CP về thi hành luật đất đai.
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, mặt nước.
Nghị định số 29 /2008/NĐ-CP Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu
kinh tế.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP .

I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Thị trường cho thuê đất khu công nghiệp là một thị trường phức tạp, việc thành lập
khu công nghiệp và tiếp nhận đầu tư tại các khu công nghiệp luôn chịu sự can thiệp trực
tiếp bởi các chính sách Nhà nước và địa phương nơi có khu công nghiệp. Ở Việt Nam,
mức giá cho thuê lại trong các khu công nghiệp do các công ty đầu tư hạ tầng đưa ra. Các
mức giá cho thuê này khác nhau giữa các khu công nghiệp, thậm chí trong một khu công
nghiệp cụ thể mức giá cho thuê cũng có thể khác nhau phụ thuộc vào vị trí, dịch vụ hỗ trợ
hay thỏa thuận giữa công ty hạ tầng và bên thuê. Giá cho thuê lại đất trong các khu công
nghiệp hiện nay bị chi phối bởi nhiều nhân tố khác nhau và luôn vận động theo qui luật
thị trường.
Thành phố Biên Hòa là trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước. Phát triển
công nghiệp là mục tiêu hàng đầu của thành phố, trong đó giá cho thuê lại và phí sử dụng
hạ tầng là một trong những yếu tố quyết định môi trường đầu tư vào các khu công nghiệp.
Việc nghiên cứu về thị trường cho thuê đất ở các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố
Biên Hòa sẽ làm rõ những khả năng và hạn chế trong hoạt động cho thuê đất tại các khu
Trang 16


công nghiệp để từ đó nêu ra những biện pháp nhằm giảm bớt ảnh hưởng của các nhân tố
tác động đến thị trường cho thuê đất nơi đây.
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của thành phố Biên Hòa
I.2.1.1. Vị trí địa lý
Hình 01: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai

Nguồn: website Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai

Thành phố Biên Hòa nằm ở phía Tây của tỉnh Đồng Nai, Bắc giáp huyện Vĩnh
Cửu, Nam giáp huyện Long Thành, Đông giáp huyện Thống Nhất (tỉnh Đồng Nai), Tây
giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên (tỉnh Bình Dương) và quận 9 (thành phố Hồ Chí Minh).

Thành phố Biên Hòa là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, giáo dục,
Khoa học kĩ thuật của tỉnh Đồng Nai. Thành phố Biên Hòa là đô thị loại II, trực thuộc
tỉnh Đồng Nai và có Quốc lộ 1A đi ngang qua.
Biên Hòa ở 2 phía của sông Đồng Nai, cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 30
km, cách thành phố Vũng Tàu 90 km. Tổng diện tích tự nhiên: 263,54 km2, chiếm 4,46%
Trang 17


tổng diện tích toàn tỉnh Đồng Nai; dân số khoảng 840.353 triệu người với mật độ dân số
3200 người/km2.
I.2.1.2. Đặc điểm tự nhiên
a) Địa hình
Địa hình thành phố Biên Hòa phức tạp và đa dạng: đồng bằng, chuyển tiếp giữa
đồng bằng và trung du. Địa hình dốc dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông qua Tây. Khu
vực phía Đông và Bắc thành phố, địa hình có dạng đồi nhỏ, dốc thoải không đều, nghiêng
dần về phía sông Đồng Nai và các suối nhỏ. Cao độ lớn nhất 75m, cao độ bé nhất 2m.
Khu vực phía Tây và Tây Nam địa hình chủ yếu là đồng bằng. Ven sông Đồng Nai là
vùng ruộng vườn xen lẫn ao hồ. Cao độ tự nhiên trung bình từ 1 -2m. Khu vực Cù lao có
cao độ thấp nhất từ 0,5 – 0,8m, chủ yếu là ruộng vườn xen lẫn khu dân cư. Khu vực trung
tâm thành phố có cao độ từ 2 – 10m, mật độ xây dựng dày đặc.
Các suối phần lớn bắt nguồn từ ngoại ô chảy qua thành phố làm nhiệm vụ thu gom
nước của từng lưu vực và xả ra sông Đồng Nai. Tuy nhiên, do địa hình phức tạp nên thời
gian tập trung dòng chảy rất nhanh gây ra ngập lụt về mùa mưa ở thượng lưu và hạ lưu
b) Khí hậu
Do nằm trọn trong vùng miền Đông Nam Bộ nên thành phố Biên Hòa cũng chịu sự
chi phối của nền khí hậu chung là khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm nóng ẩm và mưa
nhiều vào mùa hạ, khô nhiều vào mùa đông.
Bảng 01: Đặc trưng khí hậu khu vực thành phố Biên Hòa.
Tháng

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Bức xạ
14,3 14,3 16,8 16,1 15,5 13,4 13,9 12,8 13,8 13,8 13,0 13,5
(Kcal/cm2)
Nhiệt độ
(oC)

25,2 26,9 28,4 29,0 28,5 27,2 26,9 26,9 26,8 26,7 26,4 25,2

Độ ẩm(%)

74

71

70

73

79

84

85

86

88

Bốc hơi
(mm)

119

171

198

174

118

90

84

71

66

Lượng
mưa(mm)

7

4

14

46

160

233

276

287

252

273

252

220

174

183

167

Nắng (giờ) 257

88

Cả/TB
năm
171,2
27,0

84

82

80

68

90

115

1.364

302

218

94

27

1.668

177

195

207

245

2.602

Nguồn: Trạm quan trắc Biên Hòa 2005 – 2010

Trang 18