NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 26 QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.58 MB, 64 trang )
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU NHÀ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 26
QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH : LÊ NGỌC DŨNG
MSSV : 03124004
LỚP
: DH03QL
KHÓA : 2003 - 2007
NGÀNH : Quản lý đất đai
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
YZ
Công cha, Nghĩa mẹ, Ơn thầy !
Qua thời gian 4 năm học tập tại trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh
(2003-2007). Bản thân em đã tích luỹ được rất nhiều kiến thức bổ ích cả trong cuộc sống
lẫn chuyên môn. Dưới sự dạy bảo tận tình của các thầy cô giáo từ lúc còn bỡ ngỡ bước
vào trường cho đến ngày hôm nay. Công ơn của thầy cô không có lời nào có thể nói hết
được.
Em xin chân thành cảm ơn :
+ Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
+ Quý thầy cô giáo trong trường và nhất là Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản.
+ Các anh chị sinh viên của khoa các khoá trước.
+ Uỷ ban nhân dân quận Bình Thạnh.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh.
+ Các anh chị trong công ty giao dịch địa ốc Hoàng Quân, và ACBR.
+ Ban cán sự và tập thể các ban sinh viên lớp DH03QL.
+ Và đặc biệt là Thầy TS. Trần Thanh Hùng, Phó Trưởng khoa QLĐĐ&BĐS,
trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM. Người đã hướng dẫn tận tình để em hoàn
thành báo cáo tốt nghiệp này.
Qua quá trình thực hiện báo cáo chắc chắn còn nhiều thiếu xót, chưa hoàn chỉnh.
Kính mong các thầy cô chỉ bảo thêm để báo cáo tốt nghiệp của em được thành công hơn.
Một lần nữa em chân thành biết ơn!
Sinh viên: Lê Ngọc Dũng
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Ngọc Dũng , Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Nghiên cứu mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị
trường bất động sản trên địa bàn phường 26, quận bình thạnh, thành phố Hồ Chí
Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Thị trường bất động sản, Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Tổng quan các tài liệu:
Khái quát về Thị trường bất động sản:
-
Khái niệm bất động sản.
-
Các thành phần của bất động sản.(cung cầu BĐS, giá cả BĐS…).
-
Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.
Tổng quan về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà đất.
-
Khái niệm, quy trình thiết kế một hệ thống thông tin.
-
Cấu trúc của cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất.
-
Chức năng cơ bản của mô hình cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất.
-
Giới thiệu khái quát về thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung nghiên cứu
-
Đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Tp.HCM
-
Đánh giá điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên và tình hình kinh tế xã hội của
địa bàn nghiên cứu phường 26, quận Bình Thạnh, Tp.HCM.
-
Đề xuất xây dựng một mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất để phục vụ cho công tác quản
lý thị trường bất động sản.
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính của mô hình sử dụng phần mềm Excel
+ Sử dụng phần mềm Microstation và Mapinfo để xây dựng dữ liệu thông tin bản đồ
về nhà đất
+ Giới thiệu một số trường hợp cụ thể thường gặp trong công tác quản lý và cách giải
quyết chúng.
Kết luận và kiến nghị
Kết luận và một số đề xuất tạo hiệu quả cao hơn trong công tác quản lý TTBĐS.
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
MỤC LỤC
TRANG
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................. 1
Phần I: TỔNG QUAN ................................................................................................... 3
I.1. Tổng quan về thị trường bất động sản.......................................................................... 3
I.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản ...................................................................... 3
I.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản ..................................................................... 8
I.1.3. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản ................................................... 11
I.2. Tổng quan về hệ thống thông tin ................................................................................. 13
I.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ................................................................. 13
I.2.2.Hệ thống thông tin địa lý ...................................................................................... 17
I.3. Khái quát về thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................... 18
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và phương tiện thực hiện .................................... 21
I.4.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 21
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 21
I.4.3. Phương tiện thực hiện .......................................................................................... 22
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 23
II.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh . 23
II.2. Xây dựng hệ thống thông tin nhà đất trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh...... 27
II.2.1. Khái quát địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh ............................................... 27
II.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính bất động sản ............................................... 31
II.2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin bản đồ. ......................................................... 34
II.3.Một số ứng dụng của mô hình cơ sở dữ liệu trong quản lý thị trường BĐS ............... 45
II.3.1 Ứng dụng trong công tác quản lý và giao dịch nhà đất ....................................... 45
II.3.2. Ứng dụng trong công tác định giá nhà đất ......................................................... 54
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 55
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
DANH SÁCH CÁC HÌNH - SƠ ĐỒ - BẢNG
HÌNH
Hình 1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh
Hình 2: Cơ sở dữ liệu thuộc tính
Hình 3: Một tờ bản đồ địa chính tiêu biểu
Hình 4: Cách chuyển dữ liệu từ Microstation sang Mapinfor
Hình 5: Nền địa chính toàn phường 26, quận Bình Thạnh.
Hình 6: Hộp thoại Update column
Hình 7: Hộp thoại select
Hình 8: Hộp thoại Modify Table Structure
Hình 9: Hộp thoại Info Tool
Hình 10: Chuyển dữ liệu Excel sang Mapinfo
Hình 11: Hộp thoại Pick Fields
Hình 12: Lớp QUYHOACH_2010 sau khi Split
Hình 13: Chồng xếp các lớp bản đồ
Hình 14: Kết quả hệ thống thông tin bản đồ
Hình 15: Mô hình xây dựng và khai thác GIS
Hình 16: Một hình ảnh của bất động sản tiêu biểu
Hình 17: Hộp thoại SQL Select
Hình 18: Thông tin thuộc tính dạng bảng
Hình 19: Hiển thị đồng thời dữ liệu thuộc tính và dữ liệu bản đồ
Hình 20: Hộp thoại Layer Control dùng Hotlink
Hình 21: Hộp thoại thuộc tính của Hotlink
Hình 22: Kết nối dữ liệu thuộc tính và hình ảnh
Hình 23: Kết nối dữ liệu bản đồ và hình ảnh
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quan hệ cung cầu dịch vụ bất động sản
Sơ đồ 2: Hệ thống quản lý nhà nước về TTBĐS
Sơ đồ 3: Chỉ số minh bạch thị trường BĐS thế giới
BẢNG
Bảng 1: Cấu trúc của một đơn vị bất động sản
Bảng 2: Cấu trúc dữ liệu của hê thống thông tin nhà đất
Bảng 3: Dữ liệu phục vụ định giá BĐS
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hướng dẫn sử dụng phần mềm MAPINFO của Bộ khoa học công nghệ và môi
trường (dự án hệ thống thông tin địa lý-GIS) năm 1996.
2. Hướng dẫn căn bản về kỹ thuật số hoá và biên tập bản đồ với phần mềm
Microstation và Mapping office của Trung tâm thông tin khoa học và đào tạo
thuộc Viện nghiên cứu địa chính (Tổng cục địa chính) năm 2002.
3. Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003.
4. Nghị định 181/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thi
hành luật đất đai năm 2003. ( 142 trang).
5. Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ban hành ngày 01 tháng 11 năm 2004 về hướng
dẫn lập, chỉnh lý, quảnlý hồ sơ địa chính.(32 trang và các mẫu sổ
sách hồ sơ địa chính).
6. Quy phạm thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (tạm thời). Nhà xuất bản bản
đồ, ấn bản năm 2005. ( 45 trang)
7. Quản lý đất đai và bất động sản đô thị - Nhà xuất bản xây dựng năm 2005 của PGS.
TS Đỗ Hậu – TS. Nguyễn Đình Bồng.
8. Báo cáo Hội thảo về “ Xây dựng đề án quản lý thị trường bất động sản ở
TPHCM trong đó có cân nhắc vấn đề người nghèo” của Dự án hỗ trợ kỹ thuật cải
cách hành chính tại TPHCM VIE/02/010 (chương trình phát triển liên hiệp quốc)
năm 2005.
9. Bài giảng môn Hệ thống thông tin đất đai của ThS. Nguyễn Ngọc Thy năm 2006.
10. Bài giảng môn Quản lý thị trường bất động sản của TS. Trần Thanh Hùng năm
2006.
11. Văn kiện đại hội Đảng bộ phường 26, quận Bình Thạnh nhiệm kỳ 2005-2010.
12. Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội phường 26, quận Bình
Thạnh năm 2006.
13. Cẩm nang Hướng dẫn nghiệp vụ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ theo
Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND Ngày 30/3/2007 của UBND thành phố Hồ Chí
Minh.
14. Hướng dẫn sử dụng phần mềm Mapinfo Professional _ Bộ môn Trắc Địa và
Thông Tin Địa Lý, Trường Đại Học Bách Khoa Thành Phố Hồ Chí Minh.
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TTBĐS
: Thị trường bất động sản
BĐS
: Bất động sản
WTO
: Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)
PNTR
: Quy chế Quan hệ Thương mại Bình thường Vĩnh viễn (Permanent
Normal Trade Relations)
CG
: Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam
GDP
: Tổng sản phẩm quốc nội.(Gross Domestic Product)
UBND
: Uỷ ban nhân dân
TW
: Trung ương
MS-DOS
: Hệ điều hành MS-DOS (MicroSoft - Disk Operating System)
GCNQSDĐƠ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
GCNQSHNƠ
: Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
GIS
: Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System)
DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 01
: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2007 P.26, Q.BT
Phụ lục 02
: Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất năm 2010 P.26, Q.BT
Phụ lục 03
: Sơ đồ vị trí P.26, Q.BT
Phụ lục 04
: Mẫu phiếu cung cấp thông tin bất động sản
Phụ lục 05
: Bảng giá nhà đất Q.BT
Phụ lục 06
: Cơ sở dữ liệu P.26, Q.BT
Phụ lục 07
: Một tờ bản đồ địa chính tiêu biểu
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Trong tất cả các điều kiện cần thiết của quá trình sản xuất để tạo ra của cải vật
chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng, là cội nguồn của sự sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân
cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và an ninh quốc phòng. Thực tiễn đã chứng minh
rằng đất đai ngày càng trở nên có giá trị do sự tích tụ giá trị thặng dư theo thời gian, được
hình thành do sự đầu tư của xã hội thông qua việc kinh doanh, cải tạo cơ sở hạ tầng tạo ra
khả năng sinh lời từ đất. Do đó việc quản lý nguồn tài nguyên này có ý nghĩa vô cùng
quan trọng, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường ở nước ta. Đất đai còn gắn liền với các
bất động sản khác có giá trị rất lớn.
Thị trường bất động sản đã là một thành phần quan trọng trong nền kinh tế chung.
Sự thay đổi về giá cả đất đai và nhà ở cùng với lợi nhuận thu được từ bất động sản đã thu
hút sự quan tâm của tất cả các thành phần kinh tế. Thị trường bất động sản là một thì
trường biến động liên tục nên đòi hỏi người quản lý thị trường bất động sản phải cập nhật
và quản lý kịp thời các biến động đó.
Sự phát triển công nghệ thông tin trong những thập niên cuối thế kỷ XX và đầu thế
kỷ XXI đã tạo nên một bước tiến quan trọng có tính cách mạng trong mọi lĩnh vực của
đời sống xã hội. Việc quản lý thông tin nói chung và thông tin về nhà đất nói riêng cũng
có nhiều thay đổi tích cực hơn. Trước đây thông tin được lưu trữ dưới dạng giấy tờ, sổ
sách nhưng ngày nay thông tin đã được lưu trữ trên hệ thống máy vi tính rất tiện lợi. Các
phần mềm chuyên dụng cho các ngành, các lĩnh vực cũng được phát triển và được ứng
dụng rộng rãi tạo điều kiện thuận lợi cho việc điều hành và quản lý.
Xây dựng được một mô hình cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất có kết cấu chặt chẽ,
khoa học, hợp lý và ứng dụng các phần mềm phù hợp sẽ nâng cao hiệu quả quản lý và
khai thác thông tin đáp ứng nhu cầu của các bên tham gia giao dịch bất động sản, thúc đẩy
sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thành phố Hồ Chí Minh là một địa bàn có thị trường bất động sản phát triển mạnh
mẽ và sôi động nhất cả nước. Phường 26, quận Bình Thạnh là cửa ngõ phía Đông Bắc nội
thành của thành phố Hồ Chí Minh. Tình hình kinh tế – xã hội của phường đang có những
sự phát triển vượt bậc, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản.
Từ những tình hình thực tế đó cần thiết phải xây dựng được một mô hình cơ sở dữ
liệu nhà đất phục vụ cho việc quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn phường 26,
quận Bình Thạnh, TP.HCM. Được sự đồng ý của Khoa Quản lý Đất đai & Bất Động Sản
và dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thanh Hùng, em thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất
động sản trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh”.
Trang 1
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu mô hình dữ liệu làm tiền đề cho việc thiết kế một hệ thống cơ sở dữ
liệu nhà đất, trong đó thể hiện được tất cả các thông tin về đất đai, nhà ở và các thông tin
khác về giao dịch bất động sản. Mô hình này nhắm tới việc đáp ứng nhu cầu tìm hiểu
thông tin về bất động sản của các đối tượng giao dịch bất động sản, làm cầu nối giữa cung
và cầu bất động sản.Thúc đẩy sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trong sự
quản lý của nhà nước. Ngoài ra còn hỗ trợ cho công tác định giá bất động sản.
Ứng dụng các phần mềm chuyên ngành như Microstation, Mapinfo, Excel.. xây
dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và dữ liệu bản đồ.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chỉ tiêu thông tin về bất động sản và mối
quan hệ của chúng trong môi trường giao dịch bất động sản.
Đối tượng khảo sát ở đây là các bất động sản cụ thể là: đất đai, nhà cửa, công trình
xây dựng gắn liền trên đất và các tài sản gắn liền với các công trình xây dựng trên đất.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ
Chí Minh với cơ sở dữ liệu được xây dựng tại thời điểm tháng 6 năm 2007.
Trang 2
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
Phần I
TỔNG QUAN
I.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
I.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Khái niệm bất động sản (BĐS)
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng người ta có các
tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả
các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: “bất động sản” và “động sản”.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La
Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm
các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
Theo Bộ luật dân sự của Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181),
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài
sản gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật qui định.
Định nghĩa bất động sản, nếu đứng dưới góc độ của nhà quản lý đất đai thì bất
động sản là những tài sản không di dời được, chẳng hạn như đất đai và những vật thể cố
định gắn liền đất đai. Những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của chúng sẽ bị
thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều thời gian cũng như chi phí.
Tính chất bất động sản
- Bất động sản cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được;
- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền;
- Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm và tính dị biệt về vị trí, kết cấu, kiến
trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…;
- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Bất động sản có tính tăng trị.
Từ những đặc điểm cụ thể trên, theo TS. Hoàng Hữu Phê thì BĐS gồm có hai
nhóm thuộc tính cơ bản: thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng và thuộc tính xã hội
phản ánh vị thế của bất động sản.
Chất lượng: bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng
phòng, số tầng cao v.v.. Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như
độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có v.v.. Thường những đặc tính
Trang 3
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó, và hay được tập hợp lại trong các số liệu thống kê
về điều kiện bất động sản.
Vị thế: là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại
một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất lượng môi
trường v.v.., phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo
nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể.
Hai thành phần cơ bản tự nhiên và xã hội, chất lượng và vị thế của bất động sản kết
hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật “đường
ngưỡng”, được phát hiện bởi TS. Hoàng Hữu Phê, tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu
cho hoạt động kinh tế xã hội của con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động
sản. Lượng dịch vụ bất động sản Y là một hàm phụ thuộc vào các biến độc lập chất lượng
và vị thế: Y = f(CL, VT). Trong thực tế, cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu
về dịch vụ bất động sản, bởi vì không có ai chỉ có nhu cầu về chất lượng (diện tích) mà
không có vị thế (vị trí) và ngược lại.
Khái niệm thị trường bất động sản (TTBĐS)
Một số khái niệm cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, hay
xét theo nghĩa hẹp thì TTBĐS chính là thị trường nhà và đất. Tuy nhiên, nếu quan niệm
như vậy thì vẫn chưa đầy đủ. Thị trường bất động sản là một khái niệm rộng lớn, tùy vào
lĩnh vực nghiên cứu mà ta có cách hiểu khác nhau.
Thị trường bất động sản, theo một cách hiểu thông thường là nơi diễn ra những
giao dịch: mua bán, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn.., tại đó người mua người
bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và khối lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản
được giao dịch.
Dưới góc độ kinh tế: TTBĐS được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế
trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động
sản.
Dưới góc độ nhà quản lý đất đai và bất động sản, thì TTBĐS không chỉ là hệ thống
các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ cho thị thị trường.
Nhìn chung, có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song để
đơn giản ta có thể hiểu thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng
hòa các giao dịch dân sự về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra
trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong lý thuyết kinh tế khi nghiên cứu về cung cầu hàng hóa, người ta giả thuyết
các hàng hóa phải đồng nhất nhưng bất động sản có tính dị biệt không đồng nhất, điều
này đã làm phát sinh vấn đề nan giải khi áp dụng lý thuyết kinh tế để nghiên cứu cung cầu
bất động sản. Vì vậy mà trong các tài liệu về TTBĐS, thường chỉ nói cầu chung chung,
cung chung chung, giá cả chung chung, còn đặc thù của cung cầu đất đai, bất động sản
như thế nào chưa ai nói tới.
Trang 4
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
Khi nghiên cứu cung cầu bất động sản thì chúng ta nghiên cứu cung cầu dịch vụ
bất động sản, khả năng đáp ứng nhu cầu chung nhất con người và trong kinh tế thị trường
được thể hiện thông qua đơn vị tiền tệ. Đây là giả thuyết nghiên cứu vì ta biết rằng nhu
cầu về bất động sản rất đa dạng như nhu cầu trong sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, các
ngành về thương mại dịch vụ. Từ điều kiện giả thuyết trên ta nghiên cứu quan hệ cung
cầu về dịch vụ đất đai, dịch vụ bất động sản.
- Cầu bất động sản
Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về bất động sản. Từ nhu
cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ; nhu cầu sở
hữu có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh doanh, tích
trữ tài chính, hoặc thể hiện vị thế cá nhân. Việc xác định nhu cầu về bất động sản là rất
phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở mang các
ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…
Cầu khác với nhu cầu. Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các
điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán theo
nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung và trở
thành cầu thực sự trên thị trường.
Khi nghiên cứu cầu trên thị trường bất động sản người ta chỉ xem xét mối quan hệ
giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ bất động sản. Giả thuyết các yếu tố khác ảnh hưởng đến
cầu như thu nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai không thay đổi thì
cần phân biệt cầu với lượng cầu. Cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số
lượng mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau. Lượng cầu là một con số cụ
thể tương ứng với một mức giá cụ thể.
Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong
điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều (khi giá tăng thì
cầu giảm và ngược lại).
Để xây dựng đường cầu người ta dựa trên quy luật hữu dụng biên giảm dần. Trong
đó, cần chú ý đến các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: đường cầu sẽ dịch chuyển sang
trái hay sang phải khi có sự thay đổi về thu nhập, về qui mô tiêu thụ của thị trường và
tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của Chính phủ,…
Có 5 yếu tố ảnh hưởng đến cầu là:
+ Giá cả thị trường bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị trường liên
quan nghịch đảo với giá thị trường của chúng. Nếu nhà ở nằm trong một khu vực cho
trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng thanh toán tăng lên và số
lượng BĐS đòi hỏi (cầu) cũng sẽ tăng lên.
+ Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo khả
năng nhiều đơn vị hàng hoá (BĐS) sẽ được mua sắm hơn.
+ Giá cả các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt hàng
thay thế hoặc mặt hàng bổ sung.
Trang 5
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
+ Những dự kiến của khách hàng: Số lượng đòi hỏi về một mặt hàng tuỳ thuộc vào
giá dự kiến của mặt hàng đó trong tương lai. Đối với những người có nhu cầu về nhà đất,
nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành việc mua
sắm sớm hơn và ngược lại đối với những khách hàng dự kiến mặt hàng trong tương lai sẽ
giảm thì họ sẽ hoãn việc mua sắm.
+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng: Nhận thức về tính hữu dụng của hàng hoá
và dịch vụ là một phần được quyết định bởi các đặc điểm xã hội của khách hàng như độ
tuổi, vị trí trong xã hội, tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ văn hoá và học vấn.
- Cung bất động sản
Cũng giống như cầu, cung mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên
thị trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thuyết
các yếu tố khác không thay đổi như chi phí tạo lập bất động sản, số lượng nhà đầu tư phát
triển bất động sản, chính sách quản lý nhà nước về đất đai, về đô thị, tài chính, tiền tệ.
Cung khác với lượng cung. Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng cung
và giá cả. Đây là quan niệm thuận chiều, giá tăng thì cung tăng và ngược lại.
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: chi phí tạo lập bất động sản; số lượng
người đầu tư bất động sản; chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước.
Có 4 yếu tố ảnh hưởng đến cung sau:
+ Quy hoạch sử dụng đất của nhà nước: lượng cung trên thị trường BĐS trước hết
phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất
trên địa bàn. Một quyết định quy hoạch phân bố sử dụng đất của Nhà nước có thể làm
lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể làm cho lượng cung đó
giảm xuống.
+ Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả BĐS trên thị trường
tăng, các nhà cung cấp sẽ tăng cường năng lực đầu tư cho việc xây dựng mới, nhằm tăng
lượng bất động sản để tung vào thị trường kiếm thêm lợi nhuận và ngược lại.
+ Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và
quản lý: trong một khoảng thời gian lượng bất động sản có khả năng sản xuất ra nhiều
hơn để tung ra thị trường khi vốn tự có của nhà đầu tư đủ để đáp ứng chi phí về đất, lao
động, vốn vay, quản lý giảm so với dự toán. Ngược lại nếu nguồn vốn đầu tư của nhà đầu
tư đã cạn kiệt trong khi giá thành xây dựng trên thị trường lại tăng lên thì lượng BĐS xây
mới đưa vào thị trường theo dó mà giảm đi.
+ Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: những cải tiến và thay đổi công
nghệ mới trong xây dựng BĐS theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá sẽ làm tăng sự
cung cấp lượng BĐS trên thị trường.
Trang 6
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
- Giá cả bất động sản
Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản.
Giá cả của bất động sản hiện vật bằng giá cả đơn vị dịch vụ bất động sản nhân với lượng
dịch vụ của nó: P = P0 x Y, với Y = f(CL, VT).
Đường cung và cầu được thể hiện trên đồ thị.
P
SS
LS
P1
D1
P0
D0
0
Q0 Q1
Q
Sơ đồ 1: Quan hệ cung cầu dịch vụ bất động
- Phân loại thị trường bất động sản:
Từ sự đa dạng trong các quan niệm về thị trường bất động sản nên cũng có rất
nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản. Tùy theo mục đích và cách tiếp cận,
người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo những tiêu thức khác nhau:
• Dựa vào đặc điểm của hàng hóa bất động sản: người ta phân thị trường bất động sản
thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc phục vụ nhu
cầu sản xuất, thương mại, khách sạn, dịch vụ…Trong đó, thị trường nhà đất đóng vai trò
quan trọng nhất.
• Dựa vào trình tự tham gia vào thị trường, người ta phân thị trường bất động sản
thành:
- Thị trường giao đất, cho thuê đất hay thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hay còn gọi chung là thị trường đất đai.
- Thị trường sơ cấp: thị trường xây dựng các bất động sản để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường thứ cấp: thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.
• Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành:
- Thị trường chính qui: là thị trường tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật về
khai báo, đăng ký kinh doanh,…thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về bất
động sản. Đây là thị trường Nhà nước có khả năng kiểm soát được.
Trang 7
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
- Thị trường phi chính qui: các giao dịch diễn ra trong thị trường này không có sự
kiểm soát của các cơ quan có chức năng như: địa chính, tài chính,…không tuân thủ theo
các qui định của pháp luật. Hiện nay, ở nước ta khoảng 70% các giao dịch về bất động sản
hoạt động dưới dạng thị trường này.
I.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò
của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể như sau:
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.
Trước hết, thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất,
đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về
bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản. Thị trường là nơi
chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển
vốn và sự tăng trưởng của kinh doanh bất động sản. Đồng thời, khi thị trường cung cấp
đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản - bất động sản cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể
thiếu của quá trình sản xuất xã hội - điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản
phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh
doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở
tầm cả một quốc gia. Sau nữa là, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng về bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt
động của đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế
chấp…bất động sản.
Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trường, người sản xuất lo sản xuất ra các
hàng hóa mà hàng hóa bất động sản đưa ra thị trường lại không thể di dời về vị trí; trong
khi người tiêu dùng cũng cần tìm hàng hóa bất động sản có vị trí nhất định, được xây
dựng theo mẫu mã, tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định. Để giải quyết vấn đề này phải thông
qua thị trường. Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ
tiên tiến, nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị
trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là
người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản
là tối thiểu nhất trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh.
- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài
sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi
phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất động sản trên thị
trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư.
Thứ hai là, phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: cách
thứ nhất tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường; cách thứ hai,
mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
Trang 8
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
lãnh, góp vốn…làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định
trong giao dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó
tăng tốc độ chu chuyển vốn.
Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất
kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác
dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.
Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng
như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là
đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đất đai - bất động sản như là
nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác.
Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.
- Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa
bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách
Nhà nước. Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng
các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao
dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn
thu của ngân sách Nhà nước. Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại tăng
lên… giúp Nhà nước tăng thu nhập về thuế.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối
ngoại.
Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân,
có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa; do đó,
phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị
trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường chung. Vì phát triển thị
trường bất động sản cũng đồng thời đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị trường hàng
hóa dịch vụ; một sự cung cấp lao động nhiều hơn, lao động có kỹ thuật cao và cả vốn đảm
bảo cho thị trường bất động sản cũng tăng trưởng theo.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều
kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất
động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trường bất động
sản phát triển vượt ra khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân
nước ngoài tham gia các giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nước mà còn tạo điều
kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ cũng có thể
cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi
hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng… góp phần mở
rộng quan hệ đối ngoại.
Trang 9
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
- Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan
trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản, mà nhất là thị trường đất đai ở
bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị
trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội
ổn định. Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không lành
mạnh: đầu cơ, buôn bán đất đai, lũng đoạn giá cả…sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt
động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật…làm cho xã hội
thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản
xuất và đời sống con người cũng như các hoạt động xã hội của con người. Thực tế ở các
nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà thị trường đất đai, nhà ở xuất
hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đai phát triển…đã dẫn đến sự tăng nhanh của
giá cả đất đai, người dân hoài nghi với chính sách đất đai của Nhà nước, quan hệ xã hội
về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực.
- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật
và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng
đồng…Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời là kết quả
của sự tác động lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động
tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao
của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh
doanh và các hoạt động khác. Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào
sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn…góp phần thúc đẩy sự phát triển
chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai,
đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục
đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trường bất động
sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường, thông qua
thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ sự
không phù hợp trong quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới,
bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm
tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ
đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, từ
đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng của một thị trường
không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân
sự về đất đai, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm thay đổi thị trường…cũng thông qua
thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý
bất động sản; thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, hoàn thiện hồ sơ ban đầu về đất đai, bất
Trang 10
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
động sản là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể như
một hàng hóa cụ thể. Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sỡ hữu bất động sản (người sử dụng đất),
trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước.
I.1.3. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Cũng như tất cả các hàng hóa khác, bất động sản cũng có tất cả các thuộc tính của
một hàng hóa bình thường khác. Bên cạnh đó, do những tính chất đặc biệt của đất đai làm
cho thị trường bất động sản có những tính chất đặc biệt sau:
- Không có thị trường trung tâm.
Bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời từ nơi này sang nơi khác được,
nên ta không thể “đem” bất động sản ra trao đổi như những hàng hóa bình thường khác
được. Do vậy các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các “chợ”
hàng hóa bất động sàn ảo. Các “chợ” này rất đa dạng, có thể là ở một trung tâm giao dịch
lớn (siêu thị địa ốc), hay một địa điểm nhỏ hẹp, qua điện thoại, qua mạng internet, hay tại
nhà riêng,…Nói chung, các giao dịch bất động sản có thể diễn ra dưới bất cứ hình thức
nào và bất cứ đâu, không yêu cầu một địa điểm cụ thể nào cả. Từ đó cho thấy việc kiểm
soát thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai: đất đai không bao giờ hao mòn
hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,...) và người
có quyền sử dụng đất đai không sỡ hữu đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong
muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả đất đai
không thể chỉ xác định giá cả của nó như như các hàng hóa thông thường mà phải dựa
trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến
quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào
tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và cầu
bất động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác cũng như
không thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác,
khu vực khác. Do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng. Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị
trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác. Đồng thời nghiên cứu bất động sản
phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh
Trang 11
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu, giá cả bất động
sản của khu vực này áp dụng cho khu vực khác.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc
quyền nhóm và phân biệt.
Tính độc quyền của thị trường bất động sản xuất phát từ tính cố định và tính dị biệt
của đất đai, từ đó mà tạo ra khả năng độc quyền của người sở hữu và kinh doanh bất động
sản cùng với sự khác biệt về độ co giãn của cầu về bất động sản tạo ra các phân khúc khác
nhau trong thị trường. Đặc điểm này dẫn đến giá cả bất động sản hình thành trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản.
Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản
ứng tăng nhanh như những hàng hóa khác. Đó là do thời gian tạo lập bất động sản là
không ngắn, cần có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lý, thiết
kế, thi công,…
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng
pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản
đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử
dụng cũng như các biến động của chúng. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng
pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch,…
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như mọi giao
dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn. Đa phần lượng vốn này được huy động
từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh
và ổn định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt được. Những cuộc khủng
hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi
bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể làm cho các tổ
chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc khủng hoảng.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
Tính khó thâm nhập của bất động sản thể hiện ở chỗ: Bất động sản là một tài sản
có giá trị lớn, do đó người tham gia phải có nguồn vốn lớn. Thị trường bất động sản là
một thị trường linh động, vừa mang tính chất tự nhiên vừa mang các đặc tính xã hội, hoạt
động theo một quy luật riêng không giống với các hàng hoá thông thường, sự biến động
về giá là rất lớn,…Ngoài ra, thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, hàng hóa bất
động sản không được bày bán trên thị trường, giá cả biến động lớn, thông tin vừa thiếu
vừa không chính xác, do vậy mà một người muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này
Trang 12
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
cần có một kiến thức chuyên môn vững vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải
có kiến thức về pháp luật bởi đây là một ngành khá nhạy cảm.
Tóm lại, do tính chất dị biệt của bất động sản, tính khu vực và tính phân khúc của
thị trường làm cho thông tin về bất động sản (về giá cả và những thuộc tính khác của bất
động sản) có tính bất đối xứng, tính thông suốt của thông tin không được đảm bảo ảnh
hưởng đến các hoạt động giao dịch và đầu tư bất động sản.
I.2. Tổng quan về hệ thống thông tin
I.2.1. Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
1) Khái niệm hệ thống thông tin
Thông tin là một loại tài nguyên của tổ chức, phải được quản lý chu đáo giống
như mọi tài nguyên khác. Việc xử lý thông tin đòi hỏi chi phí về thời gian, tiền bạc và
nhân lực. Việc xử lý thông tin phải hướng tới khai thác tối đa tiềm năng của nó.
Hệ thống thông tin (Information System - IS) trong một tổ chức có chức năng thu
nhận và quản lý dữ liệu để cung cấp những thông tin hữu ích nhằm hỗ trợ cho tổ chức đó
và các nhân viên, khách hàng, nhà cung cấp hay đối tác của nó. Ngày nay, nhiều tổ chức
xem các hệ thống thông tin là yếu tố thiết yếu giúp họ có đủ năng lực cạnh tranh và đạt
được những bước tiến lớn trong hoạt động. Hầu hết các tổ chức nhận thấy rằng tất cả nhân
viên đều cần phải tham gia vào quá trình phát triển các hệ thống thông tin.
Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System - gọi tắt là GIS) là
một nhánh của công nghệ thông tin được hình thành vào những năm 1960 và phát triển rất
rộng rãi trong 10 năm lại đây. GIS ngày nay là công cụ trợ giúp quyết định trong nhiều
hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng của nhiều quốc gia trên thế giới. GIS có khả năng
trợ giúp các cơ quan chính phủ, các nhà quản lý, các doanh nghiệp, các cá nhân... đánh
giá được hiện trạng của các quá trình, các thực thể tự nhiên, kinh tế - xã hội thông qua các
chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các thông tin được gắn với
một nền hình học (bản đồ) nhất quán trên cơ sở toạ độ của các dữ liệu đầu vào.
Một hệ thống thông tin địa lý: là một công cụ dựa trên máy tính dùng cho việc
thành lập bản đồ và phân tích các đối tượng tồn tại và các sự kiện xảy ra trên trái đất.
Công nghệ GIS tích hợp giữa các thao tác trên cơ sở dữ liệu như: đưa ra các câu hỏi truy
vấn (query), phân tích thống kê (statistical analysis) với việc thể hiện và các phép phân
tích địa lý. Những khả năng đó của hệ thống GIS đã phân biệt GIS với các hệ thống thông
tin khác và tạo cho nó một giá trị đến khu vực công cộng và cá nhân để giải thích các sự
kiện, dự báo các hậu quả, và lên kế hoạch chiến lược. Việc sử dụng GIS là sự kết hợp của
5 thành phần sau: phần cứng (hardware), phần mềm (software), dữ liệu (data), con người
(people), và cách thức làm việc (methods).
Hệ thống thông tin quản lý: Phần lớn hệ thống xử lý giao dịch thường được xây
dựng nhằm phục vụ cho một hoặc vài chức năng nào đó, hoặc chỉ đơn giản là giúp con
người giải thoát khỏi một số công việc tính toán, thống kê nặng nhọc. Khi xuất hiện nhu
cầu cung cấp các thông tin tốt hơn và đầy đủ hơn, cũng là lúc cần đến những phương thức
Trang 13
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
xử lý thông tin một cách tổng thể có hệ thống. Với hạt nhân là cơ sở dữ liệu hợp nhất, hệ
thống thông tin quản lý có thể hỗ trợ cho nhiều lĩnh vực chức năng khác nhau và có thể
cung cấp cho các nhà quản lý công cụ và khả năng dễ dàng truy cập thông tin.
Hệ thống thông tin quản lý có các chức năng chính sau:
- Thu nhập, phân tích và lưu trữ các thông tin một cách hệ thống, những thông tin
có ích được cấu trúc hoá để có thể lưu trữ và khai thác trên các phương tiện tin học.
- Thay đổi, sửa chữa, tiến hành tính toán các nhóm chỉ tiêu, tạo ra các thông tin
mới.
- Phân phối và cung cấp thông tin.
Chất lượng của hệ thống thông tin quản lý được đánh giá thông qua tính nhanh
chóng trong đáp ứng các yêu cầu thông tin, tính mềm dẻo của hệ thống và tính toàn vẹn,
đầy đủ của hệ thống.
2) Quy trình thiết kế một mô hình cơ sở dữ liệu thông tin
Nằm dưới cấu trúc một cơ sở dữ liệu là mô hình dữ liệu: một bộ các công cụ để mô
tả dữ liệu, quan hệ dữ liệu, ngữ nghĩa dữ liệu và các ràng buộc nhất quán.
Phương pháp mô hình hoá nghiên cứu hệ thống thông qua việc xây dựng các mô
hình hoạt động của nó. Đây là phương pháp nghiên cứu hệ thống được sử dụng khá rộng
rãi. Mô hình của hệ thống có thể là một bản mô tả cách thức hoạt động, một số công thức
toán học, một hoặc vài sơ đồ mô tả thành phần và các hoạt động diễn ra trong hệ thống.
Việc sử dụng mô hình loại nào để nghiên cứu hệ thống phụ thuộc vào mức độ trừu tượng
hoá được lựa chọn, phụ thuộc vào quan điểm phân tích và phụ thuộc vào công cụ sử dụng.
Các mô hình vừa là công cụ nghiên cứu, tìm hiểu hệ thống, vừa là công cụ, ngôn ngữ để
trao đổi và là công cụ để điều chỉnh, hoàn thiện hệ thống.
Quá trình thiết lập một hệ thống trên cơ sở xây dựng các mô hình được thực hiện
theo một số giai đoạn như sau:
- Nghiên cứu sơ bộ hệ thống: Giai đoạn này tập trung vào việc thu thập các thông
tin, tài liệu liên quan tới cấu trúc của hệ thống và các hoạt động của hệ thống. Mục tiêu
của việc xây dựng mô hình bởi giai đoạn này là để mô tả cách thức thực hiện các công
việc trong hệ thống.
- Phân tích hệ thống: Giai đoạn này tập trung vào phân tích chi tiết bản chất của
hệ thống. Các mô hình được xây dựng ở giai đoạn này tập trung trả lời các câu hỏi: Hệ
thống cần thông tin gì và phục vụ làm những gì? Sản phẩm của giai đoạn này là các mô
hình về chức năng và các mô hình về dữ liệu.
- Thiết kế mô hình: Lựa chọn các giải pháp sắp xếp nhằm thực hiện các kết quả
phân tích. Có thể coi việc thiết kế mô hình là sự sắp xếp các thông tin có được sau khi
phân tích, trên cơ sở dung hoà các yêu cầu, các ràng buộc và các điều kiện của thực tế.
Việc xây dựng mô hình dữ liệu được coi là khâu có ý nghĩa quyết định. Chất lượng
của hệ thống cần xây dựng phụ thuộc hoàn toàn vào chất lượng của mô hình dữ liệu.
Trang 14
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
Cùng một hệ thống thực nhưng mục tiêu nghiên cứu khác nhau sẽ dẫn tới các mô
hình mô tả chúng cũng khác nhau. Do các hệ thống thực rất phức tạp, chúng có thể phức
tạp theo mục tiêu, phức tạp về dữ liệu hoặc phức tạp theo yêu cầu của người sử dụng, mà
khó có thể mô tả mọi chi tiết có liên quan tới hệ thống. Vì vậy, cần căn cứ vào mục đích
nghiên cứu mà tập trung sự chú ý vào các yếu tố quan trọng trong hệ thống và lựa chọn
một quan điểm xem xét thích hợp để tiếp cận hệ thống.
3) Cấu trúc của cơ sở dữ liệu nhà đất
Cơ sở dữ liệu (viết tắt CSDL; tiếng Anh là database) được hiểu theo cách định
nghĩa kiểu kĩ thuật thì nó là một tập hợp thông tin có cấu trúc. Tuy nhiên, thuật ngữ này
thường dùng trong công nghệ thông tin và nó thường được hiểu rõ hơn dưới dạng một tập
hợp liên kết các dữ liệu. Dữ liệu này được duy trì dưới dạng một tập hợp các tập tin trong
hệ điều hành hay được lưu trữ trong các hệ quản trị cơ sở dữ liệu.
Hệ quản trị cơ sở dữ liệu (Database Management System - DBMS), là phần mềm
hay hệ thống được thiết kế để quản trị một cơ sở dữ liệu. Cụ thể, các chương trình thuộc
loại này hỗ trợ khả năng lưu trữ, sửa chữa, xóa và tìm kiếm thông tin trong một cơ sở dữ
liệu (CSDL). Có rất nhiều loại hệ quản trị CSDL khác nhau: từ phần mềm nhỏ chạy trên
máy tính cá nhân cho đến những hệ quản trị phức tạp chạy trên một hoặc nhiều siêu máy
tính.Tuy nhiên, đa số hệ quản trị CSDL trên thị trường đều có một đặc điểm chung là sử
dụng ngôn ngữ truy vấn theo cấu trúc mà tiếng Anh gọi là Structured Query Language
(SQL).
Vd: Phần mềm Mapinfo có chức năng SQL Select, chúng ta cũng có thể coi
Mapinfo là một hệ quản trị cơ sở dữ liệu.
Một trong những công việc đầu tiên của công tác thiết kế và phát triển mô hình là
xác định mục tiêu của mô hình. Mục tiêu của mô hình ở đây là phục vụ công tác định giá
và giao dịch bất động sản nhà đất.
Trên cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản trình bày ở phần trên, cơ sở dữ liệu
nhà đất trước tiên phải phản ánh được các thuộc tính tự nhiên vật lý và thuộc tính xã hội
của nhà đất, tức là chất lượng và vị thế của bất động sản.
Như vậy, để phục vụ công tác định giá và giao dịch bất động sản, cơ sở dữ liệu
thông tin nhà đất bao gồm các nhóm thông tin như sau:
- Thông tin tính xác định vị trí:
+ Thành phố
+ Quận, phường,
+ Đường phố,
+ Số nhà.
- Thông tin xác định thời gian định giá, quảng cáo:
+ Năm tháng.
Trang 15
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
- Thông tin xác định giá cả:
+ Giá rao bán;
+ Giá rao mua;
+ Giá thẩm định.
- Thông tin xác định chất lượng:
Diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng, số tầng, vật liệu xây dựng…
- Thông tin xác định tình trạng pháp lý bất động sản:
+ Người sở hữu, sử dụng;
+ Giấy tờ pháp lý;
+ Mục đính sử dụng, hạn chế sử dụng theo quy hoạch.
- Thông tin xác định đặc điểm xã hội khu dân cư:
+ Thành phần xã hội cư dân: buôn bán, công chức, trí thức, lao động…
+ Khả năng kinh doanh: thuần cư hay kết hợp với buôn bán, cho thuê văn phòng,
khu phố tiểu thủ công nghiệp…
- Thông tin xác định cơ sở hạ tầng xã hội
+ Khoảng cách đến trung tâm hành chính thành phố, quận…
+ Khoảng cách đến trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại…
+ Khoảng cách đến công viên, khu vui chơi giải trí…
- Thông tin xác định cơ sở hạ tầng kỹ thuật
+ Đường: chiều rộng, tắc nghẽn giao thông…
+ Điện, điện thoại…
+ Tình trạng cấp thoát nước
- Thông tin xác định môi trường
+ Ngập lụt
+ Ô nhiễm rác, bụi, tiếng ồn…
Trang 16
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
Bảng 1. Cấu trúc của một đơn vị bất động sản
ĐƠN VỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Môi trường
sinh thái
Hạ tầng
kỹ thuật
Hạ
tầng
xã hội
Đặc
điểm
xã hội
Tình trạng
pháp lý
Chất lượng
Giá cả
NHÓM THÔNG TIN
Thành phố
Quận
Phường
Đường phố
Số nhà
Năm tháng
Giá rao bán
Giá thẩm định
Giá nhà nước
Diện tích khuôn viên
Diện tích xây dựng
Số tầng
Số phòng
…
Người sở hữu
Giấy tờ pháp lý
Mục đích sử dụng
Hạn chế
…
4) Các chức năng cơ bản của một mô hình CSDL thông tin nhà đất
- Chức năng cập nhật:
Đăng ký ban đầu: đăng ký thiết lập hồ sơ nhà đất.
Trang 17
Ngành Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Ngọc Dũng
Cập nhật biến động: các biến động về đất đai và nhà ở sẽ được cập nhật định kỳ.
Việc cập nhật bao gồm các thông tin về thuộc tính và thông tin về bản đồ, phải đảm bảo
cho thông tin của mô hình có độ tin cậy pháp lý và phản ánh tình trạng cập nhật.
- Chức năng tìm kiếm: phải đảm bảo nhất quán dữ liệu trên toàn bộ mô hình cần có
quy định về mã số để mỗi bất động sản được xác định là duy nhất. Khi đó việc tìm kiếm,
tra cứu thông tin sẽ được dễ dàng hơn rất nhiều.
Phải tìm được các bất động sản nhà đất, người sử dụng, người sở hữu theo các tiêu
chí hoặc nhóm tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất...
- Chức năng an toàn: Thẩm quyền cập nhật dữ liệu và các mức truy nhập thông tin
phụ thuộc vào phương án triển khai hệ thống mà thẩm quyền cập nhật dữ liệu được quy
định thích hợp cho các cấp hành chính.
I.2.2. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng gồm các phân hệ sau:
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản, phân thành hai chính sách:
+ Chính sách chiến lược: là những chính sách cơ bản, nền tảng, mang tính chiến
lược. Nó cụ thể hóa những định hướng, những nguyên tắc phát triển thị trường BĐS.
+ Chính sách tác nghiệp: là những chính sách mang tính định lượng, cụ thể hóa
những định hướng dài hạn trong từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội.
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản được thực hiện thông qua những cơ
chế sau:
+ Cơ chế pháp lý: luật hóa những định hướng, nguyên tắc đề ra trong chính sách.
Một số chính sách hiện hành có liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: chính
sách đền bù đất đai, các nguyên tắc định giá đất, những quy định có tính pháp lý về giá cả,
phí, lệ phí trong thị trường BĐS…
+ Cơ chế hành chính: bao gồm các nội dung quản lý hành chính như quy hoạch sử
dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển nhà, đăng ký quyền sở hữu và sử
dụng bất động sản, cấp giấy phép hoạt động kinh doanh và các hoạt động dịch vụ khác…
+ Cơ chế kinh tế: xây dựng khung giá và bảng giá đất cho các tỉnh thành, xác định
giá tính thuế sử dụng đất đai…
+ Cơ chế tổ chức: hệ thống cơ quan thực hiện các công tác, các nội dung quản lý
hành chính và kinh tế. Thông thường cơ chế tổ chức được xếp sau cơ chế hành chính và
cơ chế kinh tế, chịu sự tác động và chia phối của cơ chế pháp lý. Kết quả hoạt động của
các cơ quan trong tổ chức quản lý là các văn bản pháp lý dưới luật nhằm thực thi pháp
luật, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động phản hồi đến chính sách và
điều chỉnh những định hướng phát triển. Những định hướng này tác động đến thị trường
thông qua các cơ chế. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế quản lý kinh
Trang 18
