ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 TP.HCM

Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP.HCM

SVTH: TRỊNH THANH THIÊN
MSSV: 03124057
LỚP: DH03QL
NIÊN KHOÁ: 2003 - 2007
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Tp. Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2007


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

Tri ân
Công cha, nghĩa mẹ, ơn thầy …
Con xin gửi lòng biết ơn đến ba mẹ, Người đã sinh con ra, tận tình dạy dỗ con nên

người, tạo mọi điều kiện thuận lợi về vật chất cũng như tinh thần để cho con có được
như ngày hôm nay.
Em kính gửi lòng biết ơn đến:
Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh; Ban chủ nhiệm
khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, cùng quý thầy cô đã tận tình giảng dạy,
truyền đạt những kiến thức quý báo trong suốt quá trình học tập.
Xin chân thành cảm ơn các cô chú, các anh chị hiện đang làm việc tại Ủy ban
nhân dân quận 9, Tp. Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành tốt công việc trong suốt thời gian thực tập và thực hiện luận
văn này.
Thầy Võ Văn Việt đã tận tình hướng dẫn, tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em
hoàn thành luận văn này.
Đồng thời, gửi lòng biết ơn đến các bạn bè của tôi, những người đã giúp đỡ
tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và trong thời gian thực hiện luận văn.
Một lần nữa, xin chân thành cám ơn./.

Sinh viên: Trịnh Thanh Thiên
Tp. Hồ Chí Minh
Tháng 07/2007


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

TÓM TẮT
Sinh viên: Trịnh Thanh Thiên, Lớp Quản lý đất đai K29_ Khoa Quản lý đất đai &
Bất động sản_ Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM. thực hiện đề tài tài “ đánh giá
tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận 9 –
Tp.HCM”.

Giáo viên hướng dẫn: Thạc Sĩ Võ Văn Việt
Công tác thế chấp đóng vai trò tích cực trong nền kinh tế hiện nay, người dân có
thể dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đai hợp pháp của mình để thế chấp
vay vốn phục vụ cho những nhu cầu trong cuộc sống. Ngoài ra thế chấp vay vốn là
một sản phẩm sinh lợicủa các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Nhà nước đóng vai trò
trung gian giữa người vay và bên cho vay, bảo đảm về mặt pháp lý.
Đề tài nghiên cứu những nội dung:
-

Khái quát thực trạng đăng ký thế chấp bảo lãnh.

-

Trình bày, phân tích những thay đổi cũng như những bất cập còn tồn tại trong
các quy định của pháp luật về thế chấp.

-

Nêu những thuận lợi, khó khăn trong công tác thế chấp từ đó đưa ra một số kiến
nghị, đề xuất.

Trong quá trình thực hiện đề tài sử dụng một số phương pháp: Phương pháp thu
thập, phân tích số liệu thứ cấp, Phương pháp phân tích so sánh, Phương pháp chuyên
gia
Trên địa bàn quận 9 công tác thế chấp bảo lãnh luuôn diễn ra sôi động và là một
trong những công tác được quan tâm hàng đầu trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn tồn tại một số khó khăn vướng mắc cần
giải quyết. Tìm hiểu và đánh giá thực trạng đăng ký thế chấp trên địa bàn Quận sẽ làm
cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác thế chấp bảo lãnh

Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................... 1
PHẦN I :TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ 3
I.1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC ............................................................................. 3
I.1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ .................................................................................. 5
I.1.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN ............................................................................. 7
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ..................................................... 16
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 16
I.2.2. Điều kiện kinh tế.................................................................................... 19
I.2.3. Điều kiện xã hội ..................................................................................... 22
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................... 23
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 23
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 24
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................... 25
II.1. Một số quy định chung về đăng ký TCBL .................................................. 25
II.1.1. Các trường hợp đăng ký TCBL bằng QSDĐ và TSGLVĐ ................. 25
II.1.2. Những trường hợp được phép TCBL bằng QSDĐ & TSGLĐ ............ 25
II.1.3. Điều kiện của tài sản bảo đảm.............................................................. 27
II.1.4. Những tài sản không được thế chấp, bảo lãnh ..................................... 28
II.1.5. Cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh. ................................................... 29
II.1.6. Người yêu cầu đăng ký TCBL ............................................................. 29
II.1.7. Về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký TCBL ................................................. 30
II.1.8. Về thời hạn đăng ký TCBL .................................................................. 30

II.1.9. Nguyên tắc đăng ký TCBL................................................................... 30
II.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai của quận ........................................... 31
II.2.1. Cấp giấy sử dụng đất ............................................................................ 31
II.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ...........................................................................32
.................
II.2.3. Quy hoạch............................................................................................. 34
II.3. Hồ sơ đăng ký TCBL .................................................................................... 35
II.3.1. Trường hợp TCBL bằng QSDĐ hoặc bằng QSDĐ và TSGLVĐ ........ 35
II.3.2. Trường hợp TCBL bằng TSGLVĐ. ..................................................... 35
II.3.3. Trường hợp TCBL bằng TSGLVĐ hình thành trong tương lai ........... 35
II.4. Thực trạng đăng ký thế chấp......................................................................... 36
II.4.1. Khái quát mô hình hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
tại Việt Nam......................................................................................................... 36


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

II.4.2. Thẩm quyền của các cơ quan đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ .. 36
II.4.3. Điều kiện thế chấp ................................................................................ 37
II.4.4. Quy trình thủ tục .................................................................................. 37
II.4.5. Đăng ký thay đổi nội dung TCBL đã đăng ký ..................................... 38
II.4.6. Về việc sử lý tài sản TCBL .................................................................. 39
II.4.7. Xóa đăng ký thế chấp bảo lãnh ............................................................ 40
II.4.8. Đăng ký TCBL trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh chưa
có giấy chứng nhận QSDĐ. ................................................................................. 40
II.5. Tình hình đăng ký thế chấp từ khi thành lập quận đến hết tháng 6
năm 2007 .............................................................................................................. 41
II.5.1. Tình hình thế chấp trước khi Nghị định số 08/2000/NĐ-CP

ngày 10/3/2000 có hiệu lực thi hành .................................................................... 41
II.5.2. Tình hình thế chấp từ khi Nghị định số 08/2000/NĐ-CP
ngày 10/3/2000 có hiệu lực thi hành đến trước thông tư liên tịch
số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 có hiệu lực thi hành ................ 44
II.5.3 Tình hình thế chấp từ khi thông tư liên tịch
số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 4/7/2003 có hiệu lực thi hành đến
trước thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT ngày 16/6/2005
có hiệu lực thi hành .............................................................................................. 46
II.5.4. Tình hình thế chấp được áp dụng theo thông tư liên tịch
số 05/2005/TTLT/BTP/BTNMT ngày 16/6/2005 ............................................... 46
II.5.5. Tổng kết tình hình thế chấp từ năm 1997 đến hết năm 2006 ............... 48
II.6. ĐÁNH GIÁ NHẬN XÉT CHUNG .............................................................. 50
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ............................................................................... 52


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một tài sản hết sức đặc biệt , đặc biệt hơn các loại tài sản khác là vì
nó không di dời được, không thể tăng thêm về số lượng… nhưng nó có giá trị ngày
càng tăng. Để đất đai được coi là có giá trị nhà nước quy định giá trị đó trên sổ đỏ còn
gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai
trở nên có giá trị và được xem như một loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy nó được thực
hiện các quyền như là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hiện nay việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất gọi chung
là bất động sản là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là loại hình
tạo ra nguồn vốn thuận lợi nhằm đáp ứng nguyện vọng trong sinh hoạt, sản xuất của

người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Để quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được coi là có giá trị đảm bảo
thế chấp, Luật đất đai 2003 cũng có quy định về việc thừa nhận giá trị của loại tài sản
đặc biệt này tại khoản 1 điều 61 “đất mà luật này cho phép người sử dụng đất có một
trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong đó
quyền được thế chấp với các ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Hiện nay hoạt động
thế chấp diễn ra khá phổ biến dưới nhiều hình thức nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của
người sử dụng đất.
Hoạt động thế chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất hiện nay diễn ra rất sôi
động. Vì vậy công tác quản lý đất và tài sản gắn liền với đất đòi hỏi phải có những
chính sách phù hợp và kịp thời để quản lý tình hình thế chấp.
Hoạt động sản xuất kinh doanh hiện nay luôn đi cùng với công tác thế chấp đất
đai và tài sản gắn liền trên đất để huy động vốn, để đẩy mạnh phát triển kinh tế.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của khoa quản lý đất đai & bất
động sản và sự hướng dẫn của thầy Võ Văn Việt, tôi thực hiện đề tài “ đánh giá tình
hình thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận 9 –
Tp. Hồ Chí Minh”.
™

Mục đích của đề tài:
ƒ Tìm hiểu tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa
bàn quận 9-Tp.HCM.
ƒ Đánh giá tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa
bàn ảnh hưởng như thế nào đến tình hình phát triển kinh tế- xã hội.

Trang 1


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

ƒ Đánh giá tình hình thực hiện và những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động thế
chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
™

Yêu cầu của đề tài:
ƒ Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến tình hình thế chấp trên địa bàn quận.
ƒ Đánh giá một cách khách quan điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và thực
trạng phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng như thế nào đến tình hình thế chấp.
ƒ Phân tích những hiệu quả kinh tế mà hoạt động thế chấp đã mang lại cho người
thế chấp .
ƒ Thông qua công tác thế chấp trên địa bàn quận, rút ra những hướng giải quyết sát
thực với tình hình thực tế đồng thời tiếp thu và sửa chửa những sai sót bất cập
nếu có.

™

Giới hạn của đề tài:
Chỉ tập trung tìm hiểu tình hình thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ.

Tìm hiểu những quy định, thủ tục của pháp luật trong công tác thế chấp QSDĐ &
TSGLVĐ.
Tìm hiểu và đánh giá công tác thế chấp từ khi thành lập quận đến hết tháng
6/2007.

Trang 2

Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
I.1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC
Một số khái niệm:
™

Thế chấp:

Theo điều 346 của bộ luật dân sự: “thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng
tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với
bên có quyền”. Thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ là sự thỏa thuận giữa ngân hàng và các
tổ chức tín dụng được nhà nước thành lập với các tổ chức, hộ gia đình cá nhân hoặc
giữa hộ gia đình cá nhân với tổ chức kinh tế, cá nhân người Việt Nam nhằm vay vốn
phát triển sản xuất trong đó người thế chấp dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ dân sự.
Điểm khác biệt giữa thế chấp so với hình thức cầm cố: tài sản thế chấp là những
tài sản không dịch chuyển được (BĐS) còn tài sản cầm cố là những tài sản có thể dịch
chuyển được (động sản). Trong thời hạn thế chấp người chủ BĐS vẫn được tiếp tục sử
dụng, khai thác hoa lợi của BĐS. Đây cũng chính là một ưu thế của thế chấp so với các
hình thức đảm bảo tiền vay khác.
Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển quyền có điều kiện và có nhiều điểm
khác biệt so với các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ.
Thực chất thế chấp QSDĐ chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, không
có sự chuyển giao QSDĐ, người thế chấp vẫn sử dụng đất trong suốt thời gian có hiệu
lực của hợp đồng vay cũng như hợp đồng thế chấp. Nếu như chuyển đổi, chuyển

nhượng, thừa kế QSDĐ là một hình thức chuyển quyền hoàn chỉnh thì thế chấp giá trị
QSDĐ là một hình thức chuyển quyuền có điều kiện, bản thân người sử dụng đất hoàn
toàn không muốn chuyển QSDĐ mà chỉ dùng nó làm vật bảo đảm cho một khoản vay,
sự chuyển giao QSDĐ chỉ được tiến hành khi bên thế chấp mất khả năng thanh toán nợ
đến hạn và bên nhận thế chấp yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đấu giá QSDĐ, người
trúng đấu giá sẽ trở thành người sử dụng đối với diện tích đất đó.
™

Giao dịch bảo đảm:

Về mặt xã hội, giao dịch bảo đảm là tất cả các giao dịch, thỏa thuận với mục tiêu
bảo đảm cho một công việc, nghĩa vụ được thực hiện một cách đúng đắn. Dưới khía
Trang 3


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

cạnh pháp lý, giao dịch bảo đảm là tất cả các thỏa thuận, biện pháp pháp lý được các
bên thỏa thuận, áp dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, tất cả các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc,
ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp đều có thể gọi bằng một tên chung là “giao dịch
bảo đảm”
Ý nghĩa của giao dịch bảo đảm:
ƒ Các giao dịch bảo đảm thường được sử dụng khi bên có quyền không tin tưởng
vào khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ ( VD: chủ nợ – con nợ ).
ƒ Đề phòng rủi ro trong việc thực hiện nghĩa vụ.
ƒ Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận,
thì bên nhận bảo đảm có quyuền sử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.

ƒ Bên nhận bảo đảm có quyền ưu tiên đối với tài sản bảo đảm trong trường hợp cần
sử lý tài sản đó để thanh toán nghĩa vụ, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác.
™

Bất động sản:

Trước hết, BĐS là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di
dời được. Trên thế giới, định nghĩa: “BĐS là đất, nhà và các công trình xây dựng, các
vật gắn liền với đất” được sử dụng khá phổ biến. Trong bộ Luật Dân Sự 2005 tại
khoản 1, điều 181 đã đưa ra khái niệm rất đầy đủ về BĐS như sau:
Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm các tài sản sau:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng trên đó.
- Các tài sản gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
™

Thị trường bất động sản:

Là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao tiếp với nhau. Người mua và
người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, họ có thể liên hệ
với nhau thông qua các trung gian ( công ty tư vấn nhà đất ) hoặc qua mạng internet
hay các hệ thống thông tin liên lạc khác.
™

Đăng ký quyền sử dụng đất:

Trang 4

Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
™

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất.
™

Giá quyền sử dụng đất:

Giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất .
™

Giá trị quyền sử dụng đất:

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
I.1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ
Các văn bản pháp luật liên quan đến thế chấp
- Bộ luật dân sự 2005.

- Luật đất đai năm 2003
- Nghị định số 181/2005/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật
đất đai.
- Nghị định số 16/2001NĐ-CP ngày 2/5/2001 của chính phủ về tổ chức và hoạt
động của công ty cho thuê tài chính.
- Nghị định số 65/2005 của chính phủ quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số
điều của nghị định số 16/2001/NĐ-CP ngày 2/5/2001 của chính phủ về tổ chức và hoạt
động của công ty cho thuê tài chính.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của chính phủ sửa đổi , bổ sung
một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kếQSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định 165/CP (ngày 19/11/1999) của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
- Nghị định 178/1999/CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về đảm bảo tiền vay
của các tổ chức tín dụng.
Trang 5


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

- Nghi định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch đảm bảo.
-Thông tư liên dịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày
23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ
chức tín dụng.
- Nghi định 85/2002/NĐ-CP ngày 20/10/2002 sửa đổi, bổ sung nghị định 178 về

bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
-Thông tư 07/2003/TT-NHNN hướng dẫn thực hiện quy định về đảm bảo tiền
vay của các tổ chức tín dụng.
-Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn
về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
và TSGLVĐ.
-Thông tư số 06/2002/TT-BTP ngày 28/2/2002 của Bộ Tư Pháp hướng dẫn một
số quy định của Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của chính phủ về
giao dịch đảm bảo.
-Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTNMTngày 16/6/2005 của Bộ Tư Pháp, Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ,
TSGLVĐ.
-Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lí hồ sơ địa chính.
-Quyết định số24/2004/QĐ-BTNMT ngày1/11/2004 của Bộ trưởng
Nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.

Bộ Tài

-Thông tư số 01/2002/TT-BTP của Bộ tư pháp hướng dẫn vấn đề về thẩm quyền,
trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký
quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp và chi nhánh.
-Thông tư số 04/2002/TT-BTP ngày 22/2/2002 của Tư pháp hướng dẫn về thẩm
quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về tài sản cho thuê tài chính và
việc quản lý nhà nước về đăng ký tài sản cho thuê tài chính.
- Chỉ thị số 21/2003/CT-TTg ngày 2/10/2003 của chính phủ V/v tăng cường công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư liên tịch số 33/2002/TTLT/BTC-BT ngày 12/4/2002 của Bộ tài chính
và Bộ tư pháp.

Trang 6


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

I.1.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1. SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC CHO PHÉP THẾ CHẤP QSDĐ &
TSGLVĐ:
Trong một xã hội tự do và phát triển như hiện nay người dân có quyền tự định
đoạt những tài sản mà thuộc quyền sở hữu của mình, bên cạnh đó trong một nền kinh
tế thị trường năng động thì nhu cầu về vốn để tăng cường khả năng hoạt động kinh
doanh là rất lớn. Mà QSDĐ & TSGLVĐ là một tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy quyền
được chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… là những quyền cơ bản và rất cấn thiết cho
nhu cầu trong đời sống của những người sở hữu những tài sản đó.
Đặc biệt đối với QSDĐ thì hình thức thế chấp sẽ mang lại nhiều lợi ích và hiệu
quả cho người sử dụng nó. Khi người sử dụng đất thế chấp QSDĐ thì họ vẫn được tiếp
tục sử dụng đất đó để sản xuất, phục vụ cho nhu cầu kinh doanh của họ.
2. LƯỢC SỬ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP:
¾ Giai đoạn trước năm 1975:
Trước năm 1975, Nhà nước chế độ cũ công nhận và bảo đảm quyền tư hữu tài
sản. Mọi người được tư do mua bán, cầm cố, cho thuê ruộng đất. Quyền làm chủ ruộng
đất được pháp luật nhìn nhận và quy định.
Giai đoạn này tồn tại 3 hình thức sở hữu đối với đất đai, đó là:
ƒ Sở hữu nhà nước.
ƒ Sở hữu làng xã.
ƒ Sở hữu tư nhân.
Trong thời kỳ này quyền sở hữu có sự thay đổi, song sở hữu tư nhân vẫn đóng
vai trò chủ yếu. Việc thực hiện các quyền ( quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền

sử dụng ) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật được xác định một cách rõ ràng.
Các quyền của người sử dụng đất trong thời kỳ này là:
Quyền sở hữu ( là qyền sử dụng tài sản một cách tuyệt đối và riêng biệt.
ƒ Quyền ứng dụng huê lợi.
ƒ Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm.
ƒ Quyền cầm cố thế chấp bất động sản.
ƒ Quyền để đương: tức là khi người chủ sử dụng đất vay nượn nợ đến khi hết
thời hạn trả nợ mà không có khả năng trả thì có quyền trao bất động sản
của mình cho chủ nợ đem ra phát mãi để lấy tiển trừ nợ.
Trang 7


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

Như vậy, đất đai trong thời kỳ này cũng được xem như các tài sản khác. Việc
thực hiện các quyền về sở hữu đất đai, trong đó có quyền cầm cố, thế chấp ở thời kỳ
này là thật sự tự do và đơn giản.
¾ Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1993:
Sau khi đất nước hoàn toàn giải phóng, cả nước ta cùng đẩy mạnh xây dựng đất
nước, khắc phục hậu quả chiến tranh. Để chấn chỉnh lại công tác quản lý nhà nước về
đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc hội thông qua hiến pháp năm 1980, trong đó xác định “
đất đai, núi rừng,… điều thuộc sở hữu toàn dân” theo đó thì quyền sở hữu tư nhân về
ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa, kể cả số lượng ruộng đất đã chia cấp
trong khi thực hiện chính sách ruộng đất và số ruộng đất dù còn chứng từ công nhận
quyền sở hữu tư nhân
Xuất phát từ nhu cầu phải cụ thể hóa hơn nữa sở hữu độc tôn của nhà nước, từ sự
quản lý khai thác đất đai yếu kém trong một thời gian dài từ sau khi ban hành Hiến
pháp 1980, từ yêu cầu của công cuộc đổi mới cơ chế thị trường, đại hội đảng toàn quốc

lần thứ ΙV năm 1986 đã khẳng định sự đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có
sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên tinh thần đó, ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam bao gồm 6
chương với 57 điều. Đây là sự kiện rất quan trọng mở đầu cho việc thống nhất pháp
luật đất đai trên nền tảng Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 đã đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, đã giải quyết một lọat
các vấn đề mà trước đó chưa có một văn bản nào đề cập đến. Quan trọng nhất là việc
xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn hoặc tạm
thời. Nhưng không có nhu cầu sử dụng thì trả lại, nghiêm cấm mọi hình thức chuyển
nhượng đất đai. Đây là điều không khả thi, không theo sát thực tế.
Đến những năm 1990-1992, thị trường nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế thực sự
chuyển mình sang nền kinh tế thị trường. Nhu cầu nhà, đất tăng cao, việc chuyển
nhượng, trao đổi đất đai diễn ra hết sức sôi động vượt ngoài tầm kiểm soát của nhà
nước. Hiện tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến trong thời gian này, trong khi
các vấn đề cơ bản về quyền sử dụng đất của người dân vẫn chưa được pháp luật thừa
nhận, nên đã xảy ra tình trạng việc mua bán sang tay xảy ra tràn lan.
Trước tình hình đó, sự ra đời của Hiến pháp năm 1992 là rất kịp thời trong thời
kỳ đổi mới. Những thay đổi trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu
cấp bách trong cuộc sống, làm cơ sở cho sự ra đời của luật đất đai năm 1993.

Trang 8


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

¾ Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003:
a)

Luật đất đai năm 1993:

Ngày 14/9/1993, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai và có hiệu lực từ ngày
15/10/1993. luật đất đai năm 1993 có những quy định mới sau:
Thừa nhận đất có gia trị.
ƒ Quy định các quyền sử dụng đất: chuyển dổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp QSDĐ.
ƒ Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
ƒ Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận cấp xã, phường.
ƒ Quy định hạn mức sử dụng đất nông, lâm nghiệp.
Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người sử dụng đất có quyền thế chấp
QSDĐ. Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp tình hình thực tế, đáp ứng nhu cầu
và nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Tuy nhiên, những quy định về công tác thế chấp trong Luật đất đai năm 1993 còn
nhiều bất cập, chưa theo kịp và phù hợp với tình hình phát triển năng động của thị
trường đất đai trong giai đọan này. Những quy định trong thời kỳ này rất chung chung,
những trình tự, thủ tục chưa rõ ràng. Và những văn bản hướng dẫn thi hành trong thời
kỳ này được ban hành rất nhiều và dẫn đến tình trạng chồng chéo cụ thể như sau:
- Điều 77 luật đấi đai năm 1993 và điều 729, 730 Bộ Luật dân sự quy định:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng được
thế chấp QSDĐ tại ngân hàng nhà nước Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam
do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế
chấp QSDĐ với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
- Luật đất đai năm 1993 và Bộ Luật dân sự chưa quy định về quyền thế chấp
QSDĐ của các tổ chức trong nước và nước ngoài.
b) Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998:
Lúc này, luật đã quy định cụ thể về các đối tượng được thế chấp QSDĐ bao gồm
các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Theo đó, năm 1999, điều kiện thế chấp QSDĐ được quy định cụ thể tại Điều 24,

27 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của chính phủ về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, cụ thể
như sau:
Trang 9


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

- Điều kiện thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất do nhà
nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm.
- Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất
mà trả tiền thuê đất hàng năm hoặc tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu
tiền để sản xuất nông nghiệp thì chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê.
- Thế chấp QSDĐ: tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền thì vẫn
được thế chấp QSDĐ.
Tuy nhiên, những đối tượng này chỉ được thế chấp tại các Ngân hàng Việt Nam,
được hiểu là các ngân hàng, tổ chức tín dụng là pháp nhân Việt Nam. Riêng đối với
đất ở thì còn được thế chấp QSDĐ tại các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong
nước. Quy định này đã hạn chế khả năng hoạt động của các chi nhánh ngân hàng nước
ngoài tại Việt Nam, làm giảm cơ hội huy động vốn của các doanh nghiệp Việt Nam.
Thêm vào đó việc tách đất đai ra khỏi nhà cửa, công trình và các tài sản trên đất (chỉ
có quyền thế chấp tài sản trên đất) gây khó khăn rất lớn cho các ngân hàng khi nhận

thế chấp cũng như phát mãi tài sản gắn liền trên đất vì không thể chỉ bán nhà. Riêng
trường hợp giá trị QSDĐ & TSGLVĐ có đủ điều kiện thế chấp thì việc nhận thế chấp
toàn bộ hay tách rời là do các bên tự thỏa thuận ( theo quy định của Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng). Tuy
nhiên, để tránh trường hợp tranh chấp tài sản trên đất tại một hợp đồng thế chấp lại bị
ảnh hưởng bởi một hợp đồng thế chấp khác nên hầu hết ngân hàng đều bắt buộc khi
thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử
dụng đất cùng với tài sản đó.
Ngày 09/6/2000 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được sửa đổi, bổ sung quy
định: “ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất
và giá trị QSDĐ để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam”. Cụ thể hóa quy định này, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/10/2000
quy định chi tiết Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam quy định ở trên bao gồm: tổ chức tín dụng Việt Nam, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và ngân hàng liên doanh giữa
Việt Nam với nước ngoài. Mặc dù quy định này đã mở rộng phạm vi thế chấp và nhận
Trang 10


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

thế chấp nhưng lại không thống nhất với quy định tại Luật đất đai 1993, Bộ luật dân sự
và Nghị định 17.
Từ đây, có thể thấy rằng quyền bình đẳng giữa những người sử dụng đất chưa
được bảo đảm. Hộ gia đình, cá nhân chưa được quyền thế chấp tại các tổ chức tín dụng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Bên cạnh đó, việc không thống nhất giữa các quy
định của hệ thống pháp luật vô hình chung gây ra tâm lý bất an cho các nhà đầu tư.
Đây là một trở ngại lớn cho sự phát triển của đất nước.

c)

Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001:

Để khắc phục những vướng mắc trên, năm 2001, Luật đất đai đã có một số điều
chỉnh. Cụ thể là bổ sung thêm điều 78: “ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất theo quy định của Luật đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam”.
Như vậy, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 đã công nhận thêm quyền bảo lãnh,
ngoài quyền thế chấp của người sử dụng đất. Thêm vào đó, Luật đã mở rộng hơn cả về
đối tượng thế chấp lẫn đối tượng nhận thế chấp. Cụ thể:
- Đối với bên nhận thế chấp: tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
quy định tại Luật này là bao gồm các tổ chức tín dụng Việt Nam và các chi nhánh ngân
hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, kể cả các ngân hàng liên doanh. Như vậy,
một số lượng vốn lớn từ các ngân hàng này sẽ được huy động, mở ra cho các doanh
nghiệp nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận vốn vay. Bên cạnh đó, do việc phải cạnh
tranh, các ngân hàng sẽ quan tâm nhiều hơn đến chính sách khách hàng, phát triển đa
dạng hơn các loại hình dịch vụ cho vay mới; đồng thời, tập trung vào việc tăng cường
chất lượng tín dụng cũng như khả năng phân tích rủi ro của các giao dịch về BĐS. Hệ
thống ngân hàng từ đó đi vào hoạt động ổn định và hiệu quả.
- Đối với bên thế chấp: Luật đã công nhận đối tượng được thế chấp bao gồm cả
tổ chức kinh tế và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là một khuyến khích
quan trọng để các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm kéo dài thời gian đầu tư. Đặc biệt,
Luật có điểm mới là quy định về quyền được mua bán nhà ở gắn liền với QSDĐ của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vấn đề này được quy định cụ thể hơn tại Nghị
định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001. Tuy điều kiện để được mua nhà ở tại Việt
Nam chỉ giới hạn ở những đối tượng nhất định nhưng thông qua quy định này, phạm vi
thế chấp đã được mở rộng, đồng thời đã tạo điều kiện khuyến khích kiều bào về nước
sinh sống, đầu tư và xây dựng đất nước.

Trang 11


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

d) Luật đất đai năm 2003:
Luật được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003 và đã có thêm một số quy
định mới, góp phần hoàn thiện hơn hoạt động thế chấp của người sử dụng đất. Cụ thể
như sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án có quyền lựa chọn hình
thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất (trước đây họ chỉ được cho thuê đất). Điều này
góp phần tạo môi trường đầu tư bình đẳng vì khi người Việt Nam định cư ở nước
ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thì họ có đầy đủ các quyền như tổ chức
kinh tế trong nước, nghĩa là được thế chấp QSDĐ và cả tài sản gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Điều này giúp tháo gỡ những
vướng mắc về nhu cầu vay vốn vì nếu được thế chấp cả giá trị QSDĐ thì lượng vốn
vay sẽ nhiều hơn và điều này rất có ý nghĩa với các nhà đầu tư.
- Phạm vi thế chấp của hộ gia đình, cá nhân được mở rộng: Trước đây luật quy
định hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Chỉ riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở là được mở
rộng hơn phạm vi thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
Luật mới đã áp dụng điều này cho tất cả các trường hợp sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân. Nghĩa là dù dưới bất cứ hình thức gì, được giao hay được cho thuê đất thì hộ
gia đình, cá nhân đều được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh. Từ đây họ có
nhiều sự lựa chọn hơn để thỏa mãn nhu cầu về vốn. Luật đã tạo điều kiện tối đa cho
người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình.

- Luật đất đai năm 1993 còn tồn tại một vấn đề đó là trường hợp người sử dụng
đất chỉ có quyền thế chấp tài sản trên đất, gây khó khăn cho các ngân hàng khi nhận
thế chấp vì khi phát mãi tài sản gắn liền trên đất thì QSDĐ được giải quyết ra sao? Bên
cạnh đó việc quy định này đã tạo ra sự thiệt thòi cho các bên thế chấp, nhất làcác tổ
chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam. Họ đã trả tiền thuê đất trong
quá trình đầu tư nhưng lại không được sử dụng giá trị đã bỏ ra để vay vốn. Luật đất đai
2003 đã phần nào giải quyết được vấn đề này. Theo quy định thì các trường hợp chỉ
được thế chấp tài sản gắn liền trên đất thì người mua tài sản này vẫn được Nhà nước
tiếp tục duy trì hình thức giao đất hay cho thuê đất như Nhà nước đã tiến hành đối với
nhà đầu tư. Người được giao đất, cho thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn còn lại (Riêng trường hợp người mua là tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì chỉ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần hoặc hàng
năm). Điều này đã giải tỏa được tâm lý e ngại cho các tổ chức tín dụng khi thế chấp và
đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các nhà đầu tư có được sự công bằng trong
việc thế chấp vay vốn.
Trang 12


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

Có thể nói, từ Luật đất đai 1993, Nhà nước đã công nhận đất đai có giá trị cũng
như thừa nhận quyền thế chấp của người sử dụng đất. Trải qua nhiều giai đoạn, các
quy định về thế chấp đã ngày càng được hoàn thiện nhằm giúp phát huy tối đa giá trị,
tính hữu ích của đất đai cũng như tài sản gắn liền với đất; mở rộng và tăng cường
việc huy động vốn, góp phần đáng kể vào công cuộc phát triển kinh tế của đất nước.
¾ Bộ luật dân sự 2005:
Bộ luật dân sự 1995 qua quá trình thực hiện cho thấy các quy định về thế chấp có
một số bất cập nên Bộ luật dân sự 2005 có những quy định sửa đổi mới như sau:

Theo Bộ luật dân sự 1995 thì hợp đồng thế chấp QSDĐ là thỏa thuận giữa các
bên tuân theo các điều kiện , nội dung, hình thức chuyển QSDĐ nhưng bộ Luật dân sự
không nên quy định điều kiện thế chấp nên trong Bộ luật dân sự 2005 chỉ là sự thỏa
thuận giữa các bên.
Trước đây quy định nghĩa vụ của bên thế chấp không được chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê QSDĐ đã được thế chấp, nhưng như vậy là không hợp lí vì khi thế
chấp QSDĐ thì bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng đất đó, QSDĐ không được chuyền
cho bên nhận thuế chấp. Vậy tại sao lại không cho bên thế chấp chuyển nhượng QSDĐ
nếu bên thế chấp thấy mình sẽ không có khả năng thanh toán nợ. Mặt khác, điều 718
của Bộ luật dân sự đã bổ sung thêm quyền của bên thế chấp là được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã được thế chấp hoặc chỉ chuyển
nhượng một phần đủ để trả nợ mà không phải chuyển nhượng toàn bộ diện tích đã thế
chấp. Điều này đã tạo thêm điều kiện thuận lợi cho người dân về việc thế chấp, giúp
họ chủ động hơn trong quá trình thanh toán nợ, trả được nợ mà không mất các chi phí
cho việc đấu giá QSDĐ.
Bộ luật dân sự 1995 quy định bên thế chấp được quyền ưu tiên thanh toán nợ
trong trường hợp tổ chức đấu giá QSDĐ đã thế chấp sau khi trừ chi phí đấu giá, quy
định như vậy là bất hợp lý vì ngoài chi phí bán đấu giá còn có các chi phí khác như
nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ hoặc các khoản nợ khác. Mặt khác việc sử lý tài sản
thế chấp chỉ có một phương thức đấu giá là hơi cứng vì thế chấp QSDĐ là quan hệ dân
sự vì vậy nên để các bên thỏa thuận theo nguyên tắc xác lập giao dịch dân sự. Việc sử
lý QSDĐ cũng để các bên tự thỏa thuận, chỉ khi nào các bên không tự thỏa thuận được
phương thức xử lý thì lúc đó mới đấu giá QSDĐ, quy định này đảm bảo tính dân sự
trong hoạt động thế chấp vừa giúp cho các bên đi đến thỏa thuận tối ưu, giúp tiết kiệm
được những chi phí không đáng có.
Bên cạnh đó, Điều 717 Bộ luật dân sự 2005 được bổ sung thêm những nghĩa vụ
mà bên thế chấp phải thực hiện như:
- Giao giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận thế chấp.
Trang 13

Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khgi hợp đồng
thế chấp chấm dứt;
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế
chấp;
- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
3. CÁC THÀNH PHẦN THAM GIA HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP
¾ Ngân hàng
Đưa ra quyết định về đối tượng vay và số tiền vay. Ngân hàng giữ vai trò trung
gian về tài chính giữa người đi vay, bên cho vay và được điều chỉnh bởi luật pháp của
Nhà nước.
Đối với hoạt động của Ngân hàng về thế chấp, người vay tiền sử dụng QSDĐ và
nhà để vay dài hạn. Trong giao dịch về thế chấp, người vay tiền (người thế chấp)
chuyển giao cho chủ nợ (người nhận thế chấp) những lợi ích về đất đai và tài sản để
đảm bảo tiền vay. Trong thời gian vay nếu người vay tiền mất khả năng thanh toán nợ
thì người nhận thế chấp có quyền kiểm soát tài sản thế chấp và bán tài sản thế chấp để
bồi hoàn tiền vay. Tư nhân và hộ gia đình muốn mua nhà thường sử dụng thế chấp, họ
cũng vay với mục đích thương mại.
¾ Nhà nước
Đề ra các quy định luật pháp cho ngân hàng, cho hoạt động thế chấp và cho thị
trường đất đai. Thế chấp QSDĐ là một vấn đề mới, vì vậy hiện nay Nhà nước giám sát
và quản lý cả hai quá trình thế chấp cho vay. Nhà nước tác động vào việc định giá đất,
vào việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản và SDĐ, cung cấp thông tin về
vị trí đất và tiến hành việc đăng ký thế chấp nhằm làm cho thị trường BĐS và hệ thống
ngân hàng hoạt động có hiệu quả tốt hơn. Thông qua những điều luật, những nghị định

Nhà nước quy định rõ ràng những quyền, trách nhiệm của các bên tham gia thế chấp
Những điểm liên quan đến thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh quy
định trong luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 có ý nghĩa quan trọng
cho việc đầu tư và thu hút để sản xuất kinh doanh. Hiện nay quy định của pháp luật về
thế chấp đã có những đổi mới tích cực như việc ban hành Nghị định số 85/2002 NĐCP ngày 20/10/2002 sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1996 NĐ-CP ngày 29/12/1996 về
đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng, Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTPBTNMT ngày 04/7/2003, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16/6/2005 hướng dẫn vế trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về TCBL,
QSDĐ, TSGLVĐ và các văn bản khác.
Trang 14


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

¾ Người đi vay (người thế chấp)
Phải hiểu rõ các sản phẩm mới của ngân hàng để biết cách đăng ký và thế chấp
vay vốn một cách có hiệu quả. Gần đây việc thế chấp nhà, đất để vay vốn tại các ngân
hàng diễn ra rất phổ biến dưới nhiều hình thức như: vay sửa chữa nhà, vay mua nhà
(có thế chấp chính ngôi nhà định mua), vay du học, vay sản xuất kinh doanh... đã phần
nào đáp ứng được nhu cầu về vốn của người dân nói chung và nhu cầu nhà ở nói riêng.
4. TẦM QUAN TRỌNG CỦA THẾ CHẤP
Quyền thế chấp giá trị QSDĐ là một trong những quyền quan trọng của người
SDĐ trong cơ chế thị trường, vì nó mang lại giá trị tài sản đích thực cho người SDĐ,
nó đáp ứng nguyện vọng có được vốn vay thông qua việc dùng nhà, đất và các
TSGLVĐ làm vật bảo đảm vay tiền. Các nông dân cá thể, các cư dân đô thị, các hoạt
động giao dịch thương mại tất cả đều có lợi qua hoạt động thế chấp.
Hiện nay ở nước ta, việc thế chấp BDĐ có giá trị như nhà cửa đất đai trở thành
một hình thức phổ biến trong xã hội. Người SDĐ nhận thức được tầm quan trọng của
việc thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ. Xu thế hiện nay, người SDĐ thiếu vốn, họ cần vốn

để đầu tư cho sản xuất và những việc cần thiết trong cuộc sống. Do đó quyền thế chấp
QSDĐ là một trong những giải pháp giúp họ giải quyết vấn đề thiếu thốn. Thông qua
việc thế chấp, từ những khoản tiền vay được họ có cải thiện điều kiện sống, phát triển
việc kinh doanh. Theo Luật đất đai và Bộ luật dân sự, họ được phép thế chấp QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn. Đây là một biện pháp hữu hiệu mang ý
nghĩa kinh tế hết sức to lớn đáp ứng xu hướng phát triển chung của kinh tế quốc gia,
đảm bảo người dân có vốn trang trải sản xuất và nhu cầu cuộc sống, vừa duy trì hoạt
động khai thác của họ trên mảnh đất của mình, tiếp tục thu lợi tức giá trị từ đất.
Bên cạnh đó hộ gia đình cá nhân thế chấp BĐS có những điểm rất khác biệt so
với các hình thức thế chấp các tài sản khác hoặc với các hình thức cầm cố: sau khi làm
đầy đủ thủ tục pháp lý về thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn có thể sử dụng BĐS
trong thời gian thế chấp. Đối với đất đai, họ vẫn có thể khai thác các nguồn lợi từ đất.
Đối với nhà cửa, họ vẫn có thể cư trú, sinh hoạt trong đó, vẫn có thể tiếp tục công việc
kinh doanh, sản xuất tại các nhà xưởng đã thế chấp. Tóm lại, người chủ BĐS vẫn có
thề sử dụng BĐS của mình nếu không có những hành vi vi phạm hợp đồng thế chấp.
QSDĐ và các TSGLVĐ là một tài sản có giá trị rất lớn , một nguồn vốn lớn của các
nhà kinh doanh khi đem ra thế chấp để vay vốn, tài sản này chẳng những không bị mất
mà nguồn vốn còn được nhân đôi. Đây cũng chính là một ưu thế của thế chấp QSDĐ
so với các hình thức khác của giao dịch bảo đảm.

Trang 15


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
Quận 9 được tách ra từ Huyện Thủ Đức cũ, đi vào hoạt động từ ngày 01/04/1997

theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ. Quận 9 nằm ở phía
Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm Thành phố khoảng 7 km theo
Quốc lộ 52, nối liền Thành phố Hồ Chí Minh với Khu công nghiệp Biên Hòa, khu du
lịch Bà Rịa – Vũng Tàu và là cửa ngõ vào trung tâm thành phố đối với các tỉnh lân cận
như: Đồng Nai, Bình Dương.
1. Vị trí địa lý
Quận 9 nằm ở cửa ngõ Thành phố Hồ Chí Minh, có lợi thế về giao thông. Tứ cận
được xác định:
- Phía Bắc giáp Tỉnh Bình Dương và Đồng Nai.
- Phía Đông giáp sông Đồng Nai.
- Phía Nam giáp sông Đồng Nai và Quận 2.
- Phía Tây giáp Quận Thủ Đức và Quận 2.
Toạ độ địa lý:
- 10045’ – 10054’ vĩ độ Bắc.
- 166043’ – 106058’ kinh độ Đông.

Trang 16


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

Baûn Ñoà Vò Trí Quaän 9

Trang 17


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

Toàn Quận có 13 phường, có diện tích 11389,62 ha, chiếm 5,4% diện tích toàn Thành
phố và bằng 8,1% diện tích khu vực nội thành, được phân bố như sau:
Bảng 01: Diện tích quận phân chia theo đơn vị hành chính
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích tự nhiên (ha)

1

Phước Bình

98,32

2

Hiệp Phú

224,61

3

Phước Long A

236,53

4

Tăng Nhơn Phú A

418,98

5

Tân Phú

445,11

6

Tăng Nhơn Phú B

528,29

7

Phước Long B

587,55

8

Trường Thạnh

984,91

9

Phú Hữu

1188,00

10

Long Thạnh Mỹ

1205,67

11

Long Trường

1266,38

12

Long BÌnh

1761,27

13

Long Phước

2444,00

Tổng cộng

11389,62
(Nguồn: Phòng thống kê )

2. Địa hình, địa mạo
Quận 9 chia ra làm 3 loại hình rõ rệt là: địa hình thấp trũng, triền gò và đồi gò.
- Vùng đồi gò và triền gò có độ cao từ 8 - 32 m, tập trung ở các Phường: Long
Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, chiếm khoảng 30% diện tích toàn Quận.
- Vùng thấp trũng địa hình bằng phẳng, nằm ở phía Đông của Quận và ven các
kênh rạch, có độ cao khoảng 0,8 – 2 m, chiếm khoảng 65% diện tích toàn Quận.
3. Khí hậu
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, nhiệt độ trung bình cả năm khoảng 270C.
Độ ẩm không khí trung bình là 79,5%.
Trang 18


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

Lượng bức xạ phong phú, bình quân trong năm là 12 Kcal/cm2 thời gian chiếu
sáng trong ngày.
Số giờ nắng dồi dào với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô, số giờ nắng cao
thường quan trắc được trong các tháng 2, 3 và giữa tháng 4. Mùa mưa thường ứng với
gió mùa Tây Nam, bắt đầu từ cuối tháng 5 cho đến hết tháng 11, mùa khô tương ứng
với gió mùa Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối tháng 5 năm sau.
4. Thủy văn
Quận 9 có mạng lưới sông rạch khá chằng chịt. Sông Đồng Nai là con sông lớn
nhất Đông Nam Bộ, có lưu vực khoảng 4500 km3, nó bắt nguồn từ cao nguyên Lâm

Đồng đổ về Biển Đông và đi qua địa giới của Quận 9. Sông rộng trung bình 800 m và
nơi sâu nhất đến 20 m, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3. Đây là con sông giúp đấy mặn, là
nguồn cung cấp nước ngọt cho toàn địa bàn Quận trong sản xuất cả trong sinh hoạt.
Bên cạnh đó, Quận lại có nguồn nước ngầm khá dồi dào, với tầng trung bình là
10-15 m, ước tính trữ lượng có thể cung cấp khoảng 120m3/ngày.
Ngoài ra còn có các hệ thống sông khác như: Rạch Chiếc, Trao Trảo, Sông Tắc,
Rạch Ông Nhiêu, Rạch Bà Cua – Ông Cày…, với tổng diện tích đất có mặt nước là
2501,14 ha, trong đó đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản là 503,2 ha.
I.2.2. Điều kiện kinh tế
Tuy là một Quận đô thị hóa nhưng Quận 9 vẫn mang nặng tính chất nông nghiệp,
người dân chủ yếu sống bằng nghề nông. Trong các năm qua, do sự tác động của cơ
chế thị trường, yêu cầu của quá trình đô thị hóa mà nhu cầu sử dụng đất để đầu tư vào
cơ sở hạ tầng, công trình công nghiệp và dịch vụ và phát triển khu dân cư trên địa bàn
Quận 9 tăng nhanh, do vậy mà tạo ra những biến động đến đời sống xã hội của một bộ
phận lớn dân cư. Diện tích nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, điều này chứng tỏ rằng
bộ mặt đô thị hóa của Quận 9 ngày càng được khởi sắc.
Cơ cấu kinh tế của Quận trong những năm gần đây được xác định là công nghiệp
– thương mại, dịch vụ và nông nghiệp, sinh thái.
1. Nông nghiệp
Xuất phát từ huyện thuần nông nên diện tích đất nông nghiệp chiếm hơn 50%
diện tích tự nhiên toàn Quận, Quận nằm trong khu vực có địa hình thấp trũng, do vậy
hiệu quả canh tác không cao, thêm vào đó của quá trình đô thị hoá nên việc đầu tư vào
lĩnh vực sản xuất nông nghiệp ít nhiều bị giảm sút.
Trong những năm gần đây ngành nông nghiệp tập trung vào việc chuyển đổi cơ
cấu cây trồng từ cây lúa kém hiệu quả sang cây ăn trái có giá trị kinh tế cao hơn, tập
Trang 19


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Trịnh Thanh Thiên

trung phát triển cây kiểng, cá cảnh, cây con có giá trị kinh tế cao, ngành chăn nuôi có
xu thế giảm cả về giá trị và cơ cấu.
Bảng 02: Các chỉ tiêu về nông nghiệp
STT
1
2
3
4

Chỉ tiêu

ĐVT Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005
Diện tích lúa
Ha
1579,5
1154,2
651,7
Diện tích cây công nghiệp hàng năm Ha
7,73
10,30
17,24
Năng suất lúa
Tạ/ha
29,85
31,72
30,37
Số lượng gia súc
Con

13.778
12.575
14.954

5 Số lượng gia cầm

Con

187.573

41.176

6.266

(Nguồn: Phòng Thống kê)
Qua bảng thống kê về một số chỉ tiêu nông nghiệp những năm gần đây cho thấy,
diện tích lúa giảm đáng kể do tác động của quá trình đô thị hoá. Tính đến năm 2005 thì
diện tích đất nông nghiệp chỉ còn 5195,79 ha, giảm rất nhiều so với năm 2000, trong
khoảng thời gian ngắn thì không thể chuyển đổi hoàn toàn cơ cấu cây trồng, vật nuôi
nhưng hứa hẹn khoảng thời gian không xa, Quận 9 sẽ phát triển hơn nữa trong lĩnh vực
công nghiệp.
Cùng với ảnh hưởng cả nước, dịch cúm gia cầm, dịch lở mồm long móng đã làm
giảm số lượng đàn gia súc, gia cầm đáng kể, xuất phát từ tâm lý e ngại sử dụng nguồn
thịt không đảm bảo nên số lượng đàn gia súc, gia cầm đã giảm đi rất nhiều.
2. Công nghiệp
Ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp có tốc độ tăng hàng năm là 12%, đang
có bước phát triển vững chắc trong tương lai với sự hình thành của Khu công nghệ
cao, Khu công nghiệp Phú Hữu, Khu vật liệu xây dựng… trong thời gian tới.
Trên toàn Quận tính đến năm 2005 số lượng cơ sở sản xuất trong lĩnh vực công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đã tăng lên đáng kể, chỉ tính trong vòng một năm từ năm

2004 đến năm 2005 đã tăng 216 cơ sở, để đáp ứng cho các cơ sở đó thì nguồn lao động
cũng tăng lên làm cho giá trị sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp tăng đột biến trong
năm 2004 (tăng 738.689 triệu đồng, gấp 11 lần so với năm 2003), và tiếp tục tăng
mạnh trong năm 2005.

Trang 20