Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất nông nghiệp ảnh hưởng đến đời sống người dân tại dự án nhà máy may việt panpacific tại huyện ngọc lặc, tỉnh thanh hóa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THÀNH TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THU HỒI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG NGƯỜI
DÂN TẠI DỰ ÁN NHÀ MÁY MAY VIỆT PANPACIFIC
TẠI HUYỆN NGỌC LẶC, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THÀNH TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THU HỒI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG NGƯỜI
DÂN TẠI DỰ ÁN NHÀ MÁY MAY VIỆT PANPACIFIC
TẠI HUYỆN NGỌC LẶC, TỈNH THANH HÓA

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Trung


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý
tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cấp ban ngành và các cơ quan, đơn vị trên địa
bàn huyện Ngọc Lặc, tỉnh Thanh Hóa đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu,
thực hiện đề tài.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Trung


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ
....................................................................................................................1

ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................4
3.1. Ý nghĩa khoa học .........................................................................................4
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .........................................................................................4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................5
1.1.1. Cơ sở lý luận.............................................................................................5
1.1.2. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................11
1.1.3. Cơ sở thực tiễn........................................................................................13
1.2. Một số kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ......................................29
1.2.1. Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường GPMB .........................29
1.2.2. Giá đất áp dụng trong bồi thường GPMB ..............................................29
1.2.3. Về tình hình đời sống việc làm của các hộ dân có đất bị thu hồi ...........30
1.3. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu....................................31
1.3.1. Nhận xét chung .......................................................................................31
1.3.2. Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu ....................................................31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................33
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................................................33
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................33


4

2.3.1. Khái quát dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng
thu hồi đất cho thực hiện dự án ........................................................................33
2.3.2. Đánh giá kết quả công tác thu hồi đất của Dự án nhà máy may Việt
Panpacific trên địa bà xã Ngọc Khê và thị trấn Ngọc Lặc, huyện Ngọc Lặc,
tỉnh Thanh Hóa .................................................................................................33

2.3.3. Đánh giá tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời
sống của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng ......................34
2.3.4. Những kết quả đạt được, thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải
pháp trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng .................................34
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................34
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................34
2.4.2. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ......................................35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................36
3.1. Khái quát dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng thu
hồi

đất

cho

thực

hiện

dự

án

...................................................................................36
3.1.1. Khái quát về dự án nhà máy may Việt Panpacific và yêu cầu đối với giải
phóng mặt bằng thu hồi đất cho thực hiện dự án .............................................36
3.1.2. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực dự án...................37
3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất nông nghiệp của Dự án
nhà máy may Việt Panpacific trên địa bàn xã Ngọc Khê và thị trấn Ngọc Lặc,
huyện Ngọc Lặc, tỉnh Thanh Hóa .........................................................................47

3.2.1. Kết quả công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất ................................47
3.2.2. Kết quả bồi thường về hoa màu gắn liền với đất....................................51
3.2.3. Kết quả hỗ trợ cho người dân trong vùng dự án.....................................52
3.2.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ ....................................................55
3.3. Đánh giá tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời
sống của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng...........................56
3.3.1. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân sau khi thực hiện dự án
...... 56
3.3.2. Đánh giá chung về tình trạng cuộc sống hiện tại so với trước khi có dự án
.... 60


5

3.3.3. Tác động đến việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội..... 62
3.3.4. Tác động đến mối quan hệ trong gia đình ..............................................63
3.4. Kết quả đạt được, thuận lơi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công
tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án ................................................63
3.4.1. Những thành công ..................................................................................63
3.4.2. Đánh giá những thuận lợi trong công tác GPMB ...................................64
3.4.3. Đánh giá những khó khăn trong công tác GPMB ..................................64
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp ........................................................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................66
1. Kết luận .............................................................................................................66
2. Kiến nghị...........................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................68
PHỤ LỤC

6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
S K C
T ý ác
1B :
T B
2G :
P Gi
3H :
D C
4H :
Đ H
5T :
Đ T
6U :
B Ủ


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất xã Ngọc Khê năm 2017.......................................41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Ngọc Lặc năm 2017................................46
Bảng 3.3. Diện tích đất thu hồi của dự án nhà máy may Việt Panpacific tại xã Ngọc
Khê, huyện Ngọc Lặc ..............................................................................48
Bảng 3.4. Diện tích thu hồi đất của dự án nhà máy may Việt Panpacific tại thị trấn
Ngọc Lặc..................................................................................................48
Bảng 3.5. Xác định đối tượng và điều kiện bồi thường của dự án............................49
Bảng 3.6. Kết quả bồi thường về đất tại xã Ngọc Khê và thị trấn Ngọc Lặc ...........50

Bảng 3.7. Kết quả bồi thường về cây cối hoa màu gắn liền với đất tại xã Ngọc Khê
và thị trấn Ngọc Lặc ................................................................................51
Bảng 3.8. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cho người dân tại xã Ngọc Khê và thị trấn
Ngọc Lặc..................................................................................................53
Bảng 3.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án tại xã Ngọc Khê
.... 55
Bảng 3.10. Tổng hợp kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án tại thị trấn
Ngọc Lặc..................................................................................................56
Bảng 3.11. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân không bị mất đất nhưng
chịu ảnh hưởng của dự án ........................................................................57
Bảng 3.12. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân mất đất dưới 70% ........58
Bảng 3.13. Tình hình việc làm của các hộ dân mất đất từ 70%-100% .....................59
Bảng 3.14. Đánh giá chung về tình trạng cuộc sống hiện tại so với trước khi có dự án
.... 61
Bảng 3.15. Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ
dân sau khi bị thu hồi đất .........................................................................62
Bảng 3.16. Đánh giá về tác động của dự án đến mối quan hệ trong gia đình của các
hộ dân sau khi bị thu hồi đất ....................................................................63


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai 1993 đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô
cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn không biết bao
công sức mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án phát
triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan
trong quá trình phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để có mặt bằng
xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của công dân để phục vụ phát
triển các dự án đầu tư và việc bồi thường cho những người bị thu hồi đất là vấn đề
hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có
đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát
khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã
hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã
hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của
Nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về
lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia.
Ngoài ra nếu không có những chính sách hướng dẫn về việc đào tạo, chuyển
đổi nghề nghiệp cho người dân bị mất đất; về bồi thường, tái định cư phù hợp thì
việc giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ích của người bị thu hồi đất và Nhà nước trong
việc phát triển kinh tế - xã hội sẽ gặp nhiều khó khăn.
Tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định cụ thể về các


2

mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái định cư. Giao nhiệm vụ
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cơ quan chức năng như cấp huyện (quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh), chức năng của cấp xã trong công tác giải phóng mặt
bằng. Cùng đó là trách nhiệm của các cơ quan chức năng có liên quan, nghĩa vụ và
quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất kéo dài vẫn

đang là vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất,
đến người có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta.
Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi thường chưa
hợp lí, còn nhiều nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về bồi thường
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, bất cập. Mặt khác, một
số địa phương đã đơn giản trong việc thu hồi đất, chưa gắn công tác thu hồi đất với
tái định cư, đặc biệt là hỗ trợ việc làm, dạy nghề cho lao động; bồi thường cho hộ bị
thu hồi đất chủ yếu thực hiện dưới hình thức tiền tệ hóa, chưa có cơ chế, giải pháp
kịp thời và hiệu quả để hỗ trợ dạy nghề, tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị
thu hồi đất. Hơn nữa, công tác tài định cư cũng chưa được chuận bị chu đáo, thiếu
các điều kiện đảm bảo cho người dân có điều kiện sinh hoạt bình thường tại nơi ở
mới. Vì vậy, tình trạng thất nghiệp và thiếu việc làm, không chuyển đổi được nghề
nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt tại nơi tái định cư v.v.. hiện đang là vấn
đề bức xúc diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây ách tắc trong công tác giải
phóng mặt bằng, thu hồi đất.
Ngọc Lặc là huyện miền núi của tỉnh Thanh Hóa, nằm ở phía tây của tỉnh,
cách trung tâm thành phố Thanh Hóa 75km. Năm 2005 huyện Ngọc Lặc được
UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Đô thị trung tâm vùng
miền núi phía tây tỉnh Thanh Hóa đến năm 2025, ngày 15/3/2017 Bộ xây dựng đã
Ban hành Quyết định 136/QĐ-BXD về việc công nhận thị trấn Ngọc Lặc và khu
vực dự kiến mở rộng, huyện Ngọc Lặc, đạt đô thị loại IV. Trong những năm qua
huyện đã tập trung đâu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, kêu gọi các Doanh nghiệp đầu tư
xây dựng nhiều Dự án vào địa bàn huyện để thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội,


3

quốc phòng và an ninh, xây dựng thành công đô thị vùng miền núi phía tây tỉnh
Thanh Hóa trước năm 2025. Dự án Nhà máy may Việt Panpacific tại huyện Ngọc
Lặc được khởi công xây dựng từ năm 2015 là rất cần thiết, tạo công ăn việc làm cho

nhân dân, thu hút nguồn lao động nhàn dỗi tại địa phương góp phần tích cực vào
việc phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng và thực hiện quy
hoạch xây dựng đô thị đô thị vùng miền núi phía tây tỉnh Thanh Hóa đến 2025
Để thực hiện kế hoạch trên, cuối năm 2014 huyện Ngọc Lặc đã bắt đầu triển
khai Dự án xây dựng Nhà máy may Việt Panpacific nằm trên địa giới của thị trấn
Ngọc Lặc và xã Ngọc Khê, huyện Ngọc Lặc với tổng diện tích 14,566 ha, ranh giới
dự án: Phía đông tiếp giáp đường 15A, phía tây giáp đường Hồ Chí Minh, phía nam
giáp đường ngõ và dân cư, phía bắt giáp đường số 2. Dự án đi vào hoạt động sẽ tạo
công ăn việc làm cho người dân tại địa phương, kinh tế - xã hội phát triển, cơ sở hạ
tầng thực hiện quy hoach đô thi từng bước được đảm bảo.
Xuất phát từ thực tế trên, đánh giá việc thu hồi đất nông nghiệp ảnh hưởng
đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất và kịp thời có kiến nghị, đề xuất
những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải
quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời sống của
người dân bị thu hồi đất và có thể nhân rộng, áp dụng rộng rãi tại một số địa
phương khác là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác giải phóng mặt
bằng thu hồi đất nông nghiệp ảnh hưởng đến đời sống người dân tại Dự án nhà
máy may Việt Panpacific tại huyện Ngọc Lặc, tỉnh Thanh Hóa”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Khái quát dự án, khu vực dự án và yêu cầu đối với việc thu hồi đất cho thực
hiện dự án.
Đánh giá ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng thu hồi đất của Dự án nhà
máy may Việt Panpacific tại huyện Ngọc Lặc trên địa bàn xã Ngọc Khê và thị trấn
Ngọc Lặc.
Đánh giá tác động của công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất ảnh hưởng
đến đời sống của những người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.


4

Tổng kết được những kết quả đạt được, những thuận lợi, khó khăn và đề xuất
phương án giải quyết, rút ra những bài học kinh nghiệm trong công tác thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở dữ liệu và là tài liệu tham khảo cho
các nghiên cứu về việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tác động của
chúng đến xã hội.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đánh giá công tác thu hồi đất của dự án góp phần giúp cho dự án
được thực hiện nhanh gọn và có hiệu quả.
Kết quả đánh giá tác động của việc thu hồi đất của dự án đến đời sống của
người bị thu hồi đất giúp cho các cấp quản lý có những định hướng chính xác cho
phát triển xã hội.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Một số khái niệm
- Các luận điểm về bồi thường giải phóng mặt bằng
- Các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
 Thu hồi
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại quyền sử dụng
đất của người đang sử dụng, tổ chức được giao quản lý (Chính phủ, 2014) [12].
 Bồi thường
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người đang

sử dụng đất những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất do việc bị thu hồi đất gây ra (Chính phủ, 2014) [12].
 Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, hỗ trợ kinh phí để di dời đến
địa điểm mới (Chính phủ, 2014) [12].
 Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở mới,
nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất ở bị thu
hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cõ sở vật chất tinh thần tại đó (Chính phủ, 2014) [12].


6

1.1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với
tình hình thực tế.
Từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước đã không ngừng xây dựng
khuôn khổ pháp lý để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh từ thực tiễn để giải
quyết vấn đề vốn đã phức tạp và nhạy cảm của GPMB. Tuy nhiên, việc thực hiện
các quy định của Nhà nước trong thực tiễn vô cùng khó khăn, nhất là trong điều
kiện các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam còn nhiều tồn tại và bất cập, đặc
biệt là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư. Để công tác này
được nhân dân đồng thuận, thì hệ thống pháp luật phải thống nhất, đồng bộ, ổn định
lâu dài và nhất là phải phù hợp với thực tế. Ngược lại, hệ thống pháp luật về đất đai,

cụ thể là các chính sách về bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư mà chồng chéo
không thống nhất thì sẽ dẫn đến khó khăn cho công tác này. Vì vậy, Nhà nước ngày
càng quan tâm hoàn thiện hơn nữa về chính sách đất đai nói chung và các chính
sách liên quan đến GPMB nói riêng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) [4]. Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn
đề không đơn giản. Hiện nay, trên địa bàn thành phố việc quản lý tổ chức thực hiện
không đúng trình tự, không đồng bộ, phân công, phân cấp không rõ ràng …đã ảnh
hưởng rất lớn đến công tác BTHT, tái định cư GPMB của dự án và kết quả làm
chậm tiến độ. Mặt khác, đội ngũ những người làm công tác GPMB trình độ còn hạn
chế và yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ cho nên dẫn đến quản lý tổ chức
còn lộn xộn, phức tạp và chưa hiệu quả. Việc lập các khu tái định cư, bố trí di dân
tái định cư chưa được quan tâm thích đáng. Việc giao đất và nhà tái định cư còn


7

chậm. Chính vì vậy mà công tác này cần xem lại thực hiện tốt để GPMB thuận lợi.
Phải đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ làm công tác này để tránh những vướng mắc
không nên gặp trong công tác này (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005) [3].
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ
quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai
đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất
đai, giúp cho người sử dụng đất có những biện pháp hữu hiệu và kết quả cao trong
quá trình sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một
công tác rất quan trọng trong xây dựng và phát triển kinh tế nói chung và trong quản
lý đất đai nói riêng. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi trọng công tác quy
hoạch, kế hoạch. Từ trước đến nay công tác này luôn được quan tâm và đẩy mạnh.

Kết quả đạt được của công tác quy hoạch, kế hoạch thể hiện ở nhiều công trình xây
dựng theo quy hoạch, kế hoạch đã được hoạt động và góp phần thay đổi bộ mặt của
đô thị cũng như sự phát triển của đô thị. Xong công tác này còn nhiều bất cập, nhiều
tồn tại yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ. Chính vì vậy, khi làm công tác
này phải dựa vào thực tiễn, phải có tính khoa học và định hướng có hiệu quả , phải
tận dụng khai thác đất kém hiệu quả, đất chưa sử dụng, đất trống đồi núi trọc cho
xây dựng và hạn chế tối đa sử dụng vào đất nông nghiệp và đất khu dân cư đông
đúc để giảm bớt khó khăn trong vấn đề GPMB. Mặt khác, công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai phải được công khai cho toàn dân được biết thì GPMB mới
diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và không gặp những vướng mắc không đáng có.
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt
ra (Trương Phan, 1996) [21].
- Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là


8

căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến
độ chậm, gây khó khăn cho công tác bồi thường GPMB. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.
 Yếu tố về nhu cầu kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư
Trong thực tế, khi GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống sản xuất, sinh
hoạt, ăn ở cuả những người phải di dời. Một trong những vấn đề khó khăn cho họ

đó là việc ổn định chỗ ở. Có nhiều trường hợp được đền bù xong họ vẫn không đủ
điều kiện để ổn định một chỗ ở mới. Chính vì vậy, vấn đề tổ chức một khu tái định
cư cho những người di dời là một vấn đề cần làm. Xong trong thời gian vừa qua
Nhà nước ta chưa có một chính sách, chiến lược cụ thể về triển khai xây dựng các
khu tái định cư cũng như về cơ chế chính sách về đầu tư của các khu này. Mà như ta
đã biết, xây dựng các khu tái định cư là một trong những công tác của GPMB, giúp
cho khâu này thuận lợi để đẩy nhanh xây dựng các công trình của dự án. Vì vậy,
muốn thực hiện được GPMB thuận lợi cho dự án cho nên việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ
nhà phục vụ cho tái định cư cần phải chủ động làm trước một bước cho tiến độ và
hiệu quả của dự án.
 Yếu tố giá đất và định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Định giá được hiểu như là
một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước lượng giá trị tài sản cho một mục tiêu
đặt ra. ở đây có thể nhiều các tính chất của tài sản nhà đất được dùng cho các mục
đích khác nhau như: chỗ ở của dân cư, chỗ kinh doanh thương mại, chỗ sản xuất.
Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều lý do đòi hỏi phải định giá nhà đất. Một trong những
lý do đó là định giá cho đền bù GPMB. Và định giá nhằm đưa ra giá đền bù (giá ép
buộc). Hiện nay, công tác định giá đất còn mới mẻ trong khi số lượng dự án đầu tư
xây dựng phát triển hạ tầng càng nhiều và nhiệm vụ đền bù thiệt hại tăng cho nên


9

công tác định giá đất có vị trí vô cùng quan trọng. Và việc xác định giá đền bù phải
phù hợp với giá thực tế là rất cần thiết để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất
và cho tiến độ thi công của dự án.
Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi
thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là
số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình

thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Phạm Đức Phong, 2002) [20]. Theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND
cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Vì vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có vai
trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án.
 Thị trường bất động sản
Hiện nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu
trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp
vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong
tương lai. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.


10

1.1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội
 Sự phát triển cơ sở hạ tầng

Trong mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng
của hạ tầng kinh tế xã hội. Với những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế
xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế
xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
có được triển khai hay không.
- Tiến độ hoàn thành dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như:
tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân
trong diện bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành
GPMB.
+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự
án có hiệu quả. Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của
các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có
khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Tính kinh tế của dự án:
GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho các
công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn
thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu
tư.
+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến
độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng, gây lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là
cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác. Thực tế trên địa bàn
cả nước nói chung, có khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng được mặt
bằng hoặc ngắt quãng. Một phần do không có sự đồng bộ về chính sách bồi thường
thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa được sự quan tâm

11

đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân
sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài. Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến
khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát
triển cơ sở hạ tầng ở nước ta.
 Sự phát triển kinh tế - xã hội
Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm
cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh như cung
cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính, viễn thông, thuỷ lợi, đề điều, trạm xá,
trường học…
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó. Những năm gần đây, các cơ sở hạ
tầng kinh tế xã hội ở các thành phố lớn ở nước ta đã nhanh chóng được cải tạo, đầu
tư làm mới, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao
chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thay đổi bộ mặt một số
khu vực nông thôn. Đạt được kết quả này công tác GPMB đóng vai trò không nhỏ
để đưa các dự án đi vào triển khai đầu tư đúng tiến độ và phát huy hiệu quả.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng
- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.


12

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định
197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa
đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về
bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 14/2008/TTLB – BTC – BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài
Chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
1.1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng
- Quyết định số 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/3/2015 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc ban hành quy định về trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 4925/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành Bảng giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, công trình kiến
trúc làm cơ sở xác định giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa;


13

- Quyết định số 4437/2016/QĐ-UBND ngày 14/11/2016 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên
Thế giới
 Thái Lan
Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì tại nước này có hình
thức đa sở hữu đất đai. Tuy nhiên, Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng
đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài
nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng
khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại
do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ
mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các qui định này, các
ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô
thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật qui

định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài
sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự
tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và
phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù
TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra
toà án.
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá


14

trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trường (Nguyễn Ánh Tuyết, 2002) [23].
 Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo
phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông
qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,
cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử
dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc,
ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo
phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương
thức cưỡng chế.
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất,
việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi
thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các

công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt,
sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho
từng cá nhân.
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng
nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư
trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được
thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua
căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,


15

được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có
quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều
lần so với giá gốc.
Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm
cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi
đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở (Nguyễn Ánh Tuyết, 2002)
[23].
 Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người
dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện
dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu
sau đây: Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng; Hạn chế việc
thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); Việc
thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý
kiến của cộng đồng; Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do

pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến
3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không
thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế
hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có
những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua
nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v. Trường hợp người bị thu hồi
đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có
quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt
hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người
bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng


16

thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường.
Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà
bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu
tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các
thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây
ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi
đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh
mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ
sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo
dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở

hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách
về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để
bồi thường: Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu
thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; Yêu cầu đòi
bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi
nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán,
chuyển nhượng đất đai thực tế; Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động
kinh doanh không có giấy phép; Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ
pháp lý để bồi thường; Đất sử dụng bất hợp pháp …
- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường hợp
người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện
về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về
giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu
hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi
kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến