Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố nam định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
------------------

ĐẶNG THÚY QUỲNH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
------------------

ĐẶNG THÚY QUỲNH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60.38.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI – NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn theo đúng quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn
này.
Tác giả luận văn

Đặng Thúy Quỳnh


Bảng danh mục các chữ viết tắt
BLDS: Bộ luật dân sự
BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
LĐĐ: Luật đất đai
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TAND: Tòa án nhân dân
UBND : Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài....................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................... 2
3. Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn....................... 3
4. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn................... 4
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn ............... 4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn............................................. 4
7. Bố cục của luận văn..................................................................................... 5
Chƣơng 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................... 7
1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ... 7
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................... 7
1.1.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 8
1.2. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 10
1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
......................................................................................................................... 10
1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 12
1.3. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ......................................................................................... 14
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 14
1.3.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 16
1.4. Thẩm quyền, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ........................................................................... 18
1.4.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 18

1.4.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 20
1.5. Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật ........................................................ 21
1.5.1. Đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi
có Hiến pháp năm 1980 ................................................................................. 21
1.5.2. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 18/02/1980
cho đến ngày Hiến pháp 1992 có hiệu lực (15/4/1992) ................................ 22
1.5.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập
sau ngày 15/10/1993 ....................................................................................... 23
1.5.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và việc giải
quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu . 25
1.6. Ý nghĩa của việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................................... 26
Chƣơng 2.THỰC TRẠNG TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH .......................................................................... 29
2.1. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất tại địa phƣơng .......................................................................... 29
2.1.1. Nguyên nhân khách quan ................................................................... 29
2.1.2. Nguyên nhân chủ quan của địa phương ............................................ 31
2.2. Thực trạng các loại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất phát sinh trên địa bàn thành phố Nam Định ........................ 33
2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................. 35
2.3.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hình thức của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................ 35

2.3.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến nội dung của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................... 38


2.3.3. Đánh giá chung về hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định ..... 49
2.4. Đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định ............... 51
2.4.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả việc giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam
Định................................................................................................................. 51
2.4.2. Đánh giá thực trạng việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định .................. 52
Chƣơng 3.PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH .................................................... 63
3.1. Một số phƣơng hƣớng nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................. 63
3.1.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 63
3.1.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 64
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ của Tòa án nhân dân thành phố Nam
Định................................................................................................................. 70
3.3. Giải pháp để đảm bảo hiệu quả áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng
và tranh chấp đất đai nói chung tại Tòa án nhân dân............................... 72

KẾT LUẬN .................................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1
MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài
Chúng ta không thể phủ nhận vai trò của hợp đồng trong đời sống xã
hội bởi hợp đồng tạo ra những tiền đề pháp lý cho sự vận động linh hoạt của
các giá trị vật chất trong xã hội.
Trong số các loại hợp đồng trong lĩnh vực dân sự thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội,
đặc biệt trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự về
đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp. Các quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS đã góp phần đảm bảo
sự ổn định của xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền
và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên cả nước nói chung cũng như trên địa bàn địa phương tôi cư trú –
Thành phố Nam Định diễn ra với nhiều phức tạp. Nguyên nhân được xác định
chủ yếu là do đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách đất đai thay đổi qua
nhiều thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất. Hệ thống
chính sách, pháp luật về đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa
phương này nhưng không phù hợp với địa phương khác và thường xuyên thay
đổi, từ đó dẫn đến có một số trường hợp áp dụng pháp luật một cách tùy tiện
hoặc thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi của người sử
dụng đất, gây nên những bức xúc. Trong số những nguyên nhân trên, thì
nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất là những
quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất. Chính vì lẽ đó theo quan điểm của cá nhân tôi việc tìm hiểu bản chất
pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như tìm hiểu
về các tranh chấp có thể phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực trạng giải quyết các tranh chấp này trên địa bàn của địa phương


2
nơi tôi cư trú là một nhu cầu cần thiết. Bởi thông qua việc tìm hiểu này có thể
tìm ra được những hạn chế của các quy định pháp luật, những bất cập trong
quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
từ đó đưa ra được những phương hướng để hoàn thiện pháp luật và cơ chế
giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Với các lý do kể trên cùng với tính chất của một bài luận văn thạc sĩ
theo định hướng ứng dụng, tôi xin được chọn đề tài: “Giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam
Định” nhằm giúp mọi người hiểu hơn về thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương tôi nói riêng đồng thời
góp một phần nhỏ vào vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta
nói chung.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà
quản lý có những công trình nghiên cứu thực trạng của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông qua
các công trình nghiên cứu này, chúng ta phần nào có thể thấy được tính chất
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thấy được tính ứng
dụng của pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có phù hợp với sự phát triển và vận động cảu xã hội hay không. Có thể kể đến
một số công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này như: “Bình luận các

hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ Luật học
Nguyễn Ngọc Điện, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, khóa
luận tốt nghiệp của Hà Văn Tiến; “Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” – Tạp chí dân chủ và pháp luật Bộ
tư pháp số 12/2010; “Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” – Trần Thị Thu Hiền – Tạp chí kiểm sát – Viện kiểm sát nhân dân


3
tối cao số 15/2010. Đây là những công trình nghiên cứu ở những khía cạnh
khác nhau của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở tham
khảo giúp tôi hoàn thành đề tài của mình.
Với ý nghĩa của một bài luận văn thạc sĩ định hướng ứng dụng, tôi thấy
rằng việc tìm hiểu thực trạng những quy định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở để đánh giá tính ứng dụng của các
quy phạm pháp luật này trong thực tiễn. Thông qua đó có thể thấy được
những bất cập trong các quy định của pháp luật và từ đó đưa ra những phương
hướng và đề xuất để hoàn thiện quy định pháp luật.
3. Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, các
quy định của pháp luật Việt Nam, các quy định của pháp luật tố tụng dân sự,
luật đất đai và luật dân sự về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ và thực tiễn việc áp dụng các quy định này tại Tòa án nhân dân
(TAND) TP. Nam Định. Ngoài ra, việc nghiên cứu còn được thực hiện đối
với đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước liên quan tới giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự nhất
là đường lối về cải cách tư pháp, đổi mới về tổ chức hoạt động của TAND. Đề
tài có nội dung nghiên cứu rộng, do phạm vi của luận văn thạc sĩ việc nghiên
cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như khái niệm hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái
niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ; các quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật
dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ và thực tiễn thực hiện chúng tại TAND TP. Nam Định trong những
năm gần đây.


4
4. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là tìm hiểu, phân tích, đánh giá
những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng như việc áp dụng pháp luật để giải quyết
những tranh chấp này tại Tòa án nhân dân địa phương. Thông qua việc nghiên
cứu thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan tới việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để nhận diện, phát hiện những
hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan tới
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Từ đó, tìm ra các
nguyên nhân, các yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên
cứu đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nghiên cứu đường lối của Đảng
và các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự liên quan tới giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và khảo sát thực tiễn thực
hiện các chính sách của Đảng, các quy định của pháp luật của Nhà nước về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án địa
phương.
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn

Trong quá trình xây dựng luận văn, tôi đã sử dụng các phương pháp liệt
kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp logic và hệ thống để làm sáng
tỏ vấn đề cần tìm hiểu. Các số liệu và thông tin thực tiễn được đưa ra theo
cách thống kê và tổng hợp.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Đề tài luận văn là giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Do vậy xét trên khía cạnh khoa học, luận văn có những ý
nghĩa khoa học đặc thù như sau:


5
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật đất đai, pháp
luật dân sự hiện hành liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ.
- Hoàn thiện khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; chỉ rõ đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
- Đánh giá đúng thực trạng các quy định của pháp luật liên quan tới
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn giải quyết
các tranh chấp này tại hệ thống TAND địa phương.
- Phát hiện những yêu cầu và đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm
hoàn thiện và thực hiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này.
Đồng thời với tính chất là một bài luận văn thạc sĩ theo định hướng ứng
dụng, bài viết cũng hướng đến những ý nghĩa thực tiễn đó là:
- Tìm hiểu về thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết những tranh
chấp về quyền sử dụng đất tại cơ quan xét xử nói chung và Tòa án nhân dân
TP. Nam Định nói riêng.
- Thông qua việc tìm hiểu để thấy được những mặt được cũng như
những hạn chế, bất cập của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ
tại Tòa án.

- Đưa ra những định hướng về nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
về hợp đồng CNQSDĐ của Tòa án nhân dân thành phố Nam Định nói riêng
cũng như của cơ quan xét xử nói chung.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương lớn, cụ thể:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.


6
Chương 2: Thực trạng về tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Thành phố Nam Định.
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân
dân TP. Nam Định.


7
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham
gia một quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau
những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp

ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu
đối với mọi đời sống xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất
đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản mà phải thông qua những hành
vi có ý chí của các chủ thể. Mặt khác, nếu chỉ một bên thể hiện ý chí của
mình mà không được bên kia chấp nhận cũng không thể hình thành một quan
hệ để qua đó thực hiện chuyển giao tài sản với nhau được. Do đó, chỉ khi nào
có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất
mới hình thành. Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự. Hợp đồng dân sự là
sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền
và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự. Do đó, hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự
như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ
người này sang người khác. Theo tinh thần của Bộ Luật dân sự 2015, Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại trong hợp đồng về quyền
sử dụng đất và được quy định như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên


8
kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng
đất.”1
Như vậy đứng dưới góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử
dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do
pháp luật quy định, theo đó người có quyền sử dụng đất (người chuyển
nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được
chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có

nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có
nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có
nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước hết chúng ta có thể khẳng định rằng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự nên nó có tất cả các đặc điểm
chung của hợp đồng đó là:
Thứ nhất, Hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự
Chúng ta biết sự kiện pháp lý bao gồm sự biến và hành vi, hợp đồng là
hành vi của các chủ thể mà thông qua hành vi đó làm phát sinh, thay đổi chấm
dứt quan hệ pháp luật dân sự đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thì hành vi của các chủ thể đó là thỏa thuận và đi đến cam kết làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thể hiện ý
chí của các chủ thể
Sự thể hiện ý chí của các bên được thực hiện thông qua quá trình thỏa
thuận bàn bạc, trong quá trình thỏa thuận bàn bạc các bên sẽ bày tỏ ý chí của
mình và lắng nghe ý chí của đối phương. Với hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khi tham gia vào quá trình thỏa thuận các bên sẽ bày tỏ ý chí của
1

Điều 500 Bộ luật dân sự 2015


9
mình trên các mặt như: giá cả, phương thức thanh toán, diện tích đất và vị trí
đất…
Thứ ba, mục đích của việc giao kết hợp đồng là những lợi ích mà các
bên mong đạt được, khi thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất mục đích của bên chuyển nhượng là nhận được một khoản
thanh toán hợp với giá trị mảnh đất để thực hiện những mục đích khác như
đầu tư kinh doanh…còn mục đích của bên nhận chuyển nhượng là có được
một mảnh đất với giá phải chăng, phù hợp với mục đích sử dụng của mình.
Ngoài những đặc điểm chung như trên thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cũng có những đặc trưng như sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng
song vụ, tính song vụ thể hiện ở chỗ các bên trong hợp đồng này đều có nghĩa
vụ đối với nhau, nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và ngược lại, theo
đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao thửa đất theo đúng diện
tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất cũng như các giấy
tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển
nhượng, đồng thời có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện
nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn, đúng phương thức các bên đã thỏa thuận
trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đủ tiền, đúng thời
hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời quyền yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đất đủ
diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất cũng như
những giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất theo thỏa thuận. Như vậy,
quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đối xứng nhau, bên chuyển
nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện những hành vi
nhất định và ngược lại bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền yêu cầu bên
chuyển nhượng thực hiện những hành vi nhất định.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có


10
đền bù, tính đền bù có thể hiểu là khi một bên giao cho tài sản của mình cho
bên kia, thì bên nhận tài sản cũng phải trả cho bên kia một khoản tiền tương

ứng với giá trị tài sản. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
bên chuyển nhượng khi giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận
chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ trả một khoản tiền tương ứng
với giá trị quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng đã chuyển giao. Khoản
tiền này được coi là khoản đền bù của bên nhận chuyển nhượng trả cho bên
chuyển nhượng khi nhận quyền sử dụng đất ở từ bên chuyển nhượng. Đây là
điểm khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất bởi trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất thì bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên tặng
cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ phải trả cho bên tặng cho bất
kỳ một khoản đền bù nào.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng ưng
thuận. Tính ưng thuận của hợp đồng được thể hiện ở chỗ thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng được xác định tại thời điểm đã được công chứng, chứng
thực của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định pháp luật việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng
đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh hiệu lực ngay sau khi đã hoàn
tất thủ tục công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, kèm theo đó
quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, tại thời điểm này cho dù các bên
có thể chưa thực hiện những nghĩa vụ như đã cam kết nhưng cũng đã phát
sinh quyền yêu cầu của bên này đối với bên kia trong quan hệ hợp đồng.
1.2. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất


11
Khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã

hội thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có
giá trị, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi
phối bởi các quy luật của thị trường thì các tranh chấp đất đai nói chung và
tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất nói riêng trở nên sôi động và phức tạp
hơn bao giờ hết.
Hiện tượng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là khi thị trường bất động sản
phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các
nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như: vì
mục đích lợi nhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã bất chấp pháp luật thực hiện các giao dịch trái với quy định
của pháp luật. Biểu hiện của hàng loạt các sai phạm trong việc ký kết và thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kể đến là: hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực và
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện hoặc không được
phép thực hiện giao dịch; đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất không
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch. Bên cạnh đó, quá trình
thực hiện hợp đồng do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng… Tất cả biểu hiện
của những sai phạm trên đều là nguyên nhân làm phát sinh các mâu thuẫn, các
bất đồng và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được
biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau như về chủ thể, về đối tượng của hợp đồng,
về giá cả, về phương thức thanh toán…song chúng đều phản ánh một bản chất
chung đó là những bất đồng mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của
các bên khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

12
dụng đất. Xung đột có thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi
ích của bên thứ ba khi họ cho rằng một bên trong quan hệ chuyển nhượng
không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng,
làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể
khác có liên quan. Thông thường, đối với những mâu thuẫn, bất đồng mà giá
trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu quả không nặng nề,
nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì chúng có thể
được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với
nhau để tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên. Tuy
nhiên trên thực tế có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng
đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn
thất và thiệt hại nặng nề cho phía bên kia…hai bên không thể tìm được tiếng
nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là
điều tất yếu không tránh khỏi. Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không
được giải quyết nhanh chóng, triệt để, quyền và lợi ích của các bên không
được giải quyết ổn thỏa, công bằng thì đây là một trong những nguyên nhân
gây tác động xấu đến kinh tế, xã hội.
Từ những phân tích trên có thể hiểu: “Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ
phát sinh giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp với bên thứ ba và các tranh chấp khác
liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự
và luật đất đai”.
1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:

13
Thứ nhất, các chủ thể tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là chủ thể chỉ có quyền
quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sử
dụng đất của các chủ thể được xác lập trên quyết định giao đất, cho thuê đất
của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở
quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho, người sử dụng đất bên cạnh
quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ còn
được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong đó có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra thì chủ thể tranh chấp trong trường
hợp này chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có
quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai, đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực
hiện hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên
thứ 3 liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một
giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; đồng thời phải tuân theo các quy định của LĐĐ. Đây cũng là
yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói
chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án nói riêng. Theo đó việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ mà còn bảo
vệ cho chủ thể có quyền sở hữu đó là Nhà nước.
Thứ ba, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn
phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: có thể gây mất ổn định về xã

hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm
trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Vì vậy, giải quyết tranh


14
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định
kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản
lý của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý
đất thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật đất đai, Luật công
chứng, Luật hôn nhân và gia đình…Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là làm cho những quy định đất đai và chính sách của Nhà
nước không được thực hiện một cách triệt để ảnh hưởng tới trật tự quản lý
hành chính mà Nhà nước đã thiết lập.
1.3. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất
đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tranh chấp. Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của
nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong
nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực
hiện trong cuộc sống
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
chất là cơ quan nhà nước có thẩm quyền dùng những cách thức phù hợp trên

cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân
dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời
buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra,
góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng


15
đất. Hay nói cách khác “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào
việc giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ
pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các
quyền và lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng”.
Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
việc giải quyết các tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để
pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc
giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho
phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức
tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm
pháp luật có thể xảy ra. Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội
dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn
trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên,
khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các hành
vi vi phạm pháp luật đất đai. Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ chính là giải quyết sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển
nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ ba liên
quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết như bên
chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn cơ

chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất
đồng mâu thuẫn, hoặc có thể giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có thể là
tổ hòa giải hay trọng tài và cũng có trường hợp là tố giác để khởi tố, truy tố,
xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các
bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vi lừa đảo, lạm
dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản.


16
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất chính là tranh
chấp của một hợp đồng dân sự. Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi
giao kết và thực hiện hợp đồng. Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Tòa án giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự
với một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định. Nội
dung giải quyết là Tòa án căn cứ vào các quy định của luật dân sự và LĐĐ
xác định tính hợp pháp, hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ trên cơ sở đó mà công nhận các quyền và nghĩa vụ do hai bên xác lập
và thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm v.v...
1.3.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại
việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự khác nhau
nhằm chấm dứt tranh chấp. Qua nghiên cứu cho thấy hoạt động giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có các đặc điểm cơ bản sau:
Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông
qua Tòa án mang tính quyền lực của nhà nước. Bởi lẽ, đó là phương thức giải
quyết thông qua Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là
quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử. Khác với phương

thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận hay thông qua
trọng tài. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu
không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành. Kết quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự có thể là bằng
quyết định hay bản án. Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm
túc chấp hành.
Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thông qua Tòa
án được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ theo quy định


17
của pháp luật. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
theo một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng
dân sự. Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ
án, đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở
phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án,
kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các
trình tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng
dân sự. Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng
phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn
này.
Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo
quyền tự định đoạt của đương sự. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các
yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái
pháp luật và đạo đức xã hội. Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết
quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải
quyết vụ án dân sự đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức
giải quyết như giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng
bản án. Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu

và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay
đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra. Nhưng việc tự định đoạt này
phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không được thay đổi vượt
quá yêu cầu khởi kiện ban đầu. Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự
thực hiện quyền tự định đoạt của mình.
Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Đây là đặc
điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nước
khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải
quyết được thì giải quyết tại UBND. Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về


18
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất
đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai.
Thế nhưng thực tế xét xử thì khởi kiện, thú lý vụ án tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ thì không cần có hòa giải. Theo LĐĐ mục đích hòa
giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoàn kết nội bộ trong nhân dân, mục đích này
chỉ có ý nghĩa đối với những tranh chấp về ranh đất, về việc ai là người có
QSDĐ. Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất
là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền
và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, việc giải quyết cần phải có
một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, LĐĐ, yêu cầu này khó có thể
thực hiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và UBND cấp xã. Dẫn đến sự ảnh
hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có
thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện.
Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước.
Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện.
Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật
thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm
quyền thi hành. Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện
thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp
dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định.
1.4. Thẩm quyền, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất
1.4.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Theo nghĩa rộng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một
dạng của tranh chấp đất đai. Nhưng thẩm quyền giải quyết tranh chấp này