Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố yên bái, tỉnh yên bái giai đoạn năm 2011 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN XUÂN HÀ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2011 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN XUÂN HÀ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN NĂM 2011 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ : 60380107
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này
Tác giả luận văn

NGUYỄN XUÂN HÀ


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU.....................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài........................................................................2
3. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................3
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài...........................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................4
6. Những đóng góp mới của luận văn...................................................................5
7. Kết cấu của luận văn..........................................................................................6
PHẦN NỘI DUNG.................................................................................................7
CHƯƠNG 1.............................................................................................................7

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...............7
1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................7
1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng...................................................7
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất......................................................................7
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất.................................................................9
1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất.............................12
1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất.......................................................12
1.2.2. Phân loại chuyển quyền sử dụng đất........................................................13
1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................15
1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................15
1.3.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất..........................................16
2. Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất......17
2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất..............................................................................................17
2.2. Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất............................................................................................................................19
2.2.1. Khái niệm.....................................................................................................19
2.2.2. Cơ cấu pháp luật..........................................................................................19


2.2.2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................................20
2.2.2.2. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............................................20
2.2.2.3. Đối tượng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................22
2.2.2.4. Các thỏa thuận cơ bản của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......24
2.2.2.5. Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......25
2.2.2.6. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........25
2.2.3. Các tiêu chí cần đạt được nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................................................26
2.3. Quá trình hình thành và pháp triển của pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất............................................................................................................27
2.4. Các yếu tố chi phối tới pháp luật điều về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất......................................................................................................................................30
2.4.1. Yếu tố đường lối chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam.........................31
2.4.2. Cơ chế quản lý kinh tế..................................................................................35
2.4.3. Yếu tố văn hóa, đời sống, dân tộc.................................................................38
2.4.4. Thói quen, tín ngưỡng tôn giáo và phong tục, tập quán...............................40
2.4.5. Yếu tố môi trường gắn với phát triển bền vững............................................41
2.4.6. Yếu tố hội nhập kinh tế quốc tế.....................................................................44
Kết luận chương 1................................................................................................48
CHƯƠNG 2...........................................................................................................49
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI................................................49
GIAI ĐOẠN 2011- 2015.......................................................................................49
2.1. PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT...................................................................................................................................49
2.1.1. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................................49
2.1.1.1. Những quy định chung về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất......49
2.1.1.2. Những quy định cụ thể về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất......53
2.1.2. Đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................58
2.1.2.1. Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..........................................58


2.1.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................61
2.1.3. Nội dung của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.....................63
2.1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.....63
2.1.3.2. Giá đất, giá chuyển nhượng QSDĐ...........................................................67
2.1.3.3. Nghĩa vụ tài chính trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.....................68
2.1.4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71
2.1.5. Trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng

đất......................................................................................................................................74
2.1.5.1. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................74
2.1.5.2. Thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................76
2.2. Thực hiện thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015..................................................78
2.2.1. Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015..........................................................................78
2.2.2. Những kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân...82
2.2.2.1. Những kết quả đạt được............................................................................82
2.2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc.......................................................................83
2.2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc...........................................86
Kết luận chương 2................................................................................................87
CHƯƠNG 3...........................................................................................................88
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................................88
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................................88
3.2. Kiến nghị về hoàn thiện pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................................90
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất..............................................................................................94
Kết luận chương 3................................................................................................96


KẾT LUẬN...........................................................................................................97
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................99


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản trong các
quyền của người sử dụng đất; đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường
xuyên, liên tục và chiếm tỷ lệ lớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sự về
đất đai trong bối cảnh: đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu, theo đó, người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có
quyền sử dụng đất được Nhà nước trao hoặc do nhận chuyển QSDĐ trên thị
trường.
- Đây là phương thức dịch chuyển linh hoạt về QSDĐ trên thị trường và
phản ánh quan hệ đất đai được xác lập theo cơ chế thị trường, tuân thủ các quy
luật của thị trường như: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh, tôn trọng tối đa quyền tự
do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể giao dịch, mà không có sự can thiệp và tham
gia sâu của Nhà nước.
- Đây cũng là hình thức góp phần thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung
đất đai vào tay những người có nhu cầu và khả năng sử dụng đất và biết làm giàu
trên đất; qua đó, giải phóng hàng vạn hecta đất bị hoang hóa, không sử dụng,
giải quyết tốt hơn tình trạng quy hoạch treo, dự án treo.
- Pháp luật đất đai qua các thời kỳ với xu hướng ngày càng sửa đổi, bổ
sung và hoàn thiện theo hướng ngày càng mở rộng hơn về đối tượng, về chủ thể
tham gia đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; cùng với đó là cải cách các
thủ tục hành chính, điều chỉnh thuế suất hợp lý cho các chủ thể tham gia giao
dịch nhằm để phát huy thế mạnh của hình thức giao dịch này, đảm bảo nâng cao
hiệu quả sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn nhiều
diễn biến phức tạp diễn ra trong thời gian qua; các hợp đồng chuyển nhượng vô
hiệu xảy ra khá phổ biến do các bên khi tham gia giao dịch không tuân thủ pháp

2


luật; tình trạng giao dịch tự phát vẫn diễn ra tràn lan và phức tạp... là nguyên
nhân của những tranh chấp, khiếu kiện dây dưa, kéo dài...
Địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái trong những năm gần đây với
tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt hạ tầng đô thị và hạ tầng liên tỉnh với việc mở
tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai đã và đang làm cho nhịp phát triển của
thành phố tăng mạnh, theo đó, giá đất tại khu vực đô thị và ven đô thị có xu
hướng tăng mạnh, các giao dịch về QSDĐ cũng ngày càng trở nên sôi động hơn,
số lượng các giao dịch tăng thêm nhiều qua mỗi năm, đặc biệt là giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ. Xu hướng này đã và đang hòa nhịp với sự sôi động của
thị trường BĐS tại thành phố Yên Bái, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế,
xã hội của tỉnh nhà. Tuy nhiên, sự phát triển sôi động đó cũng đã và đang kéo
theo những hệ quả theo chiều hướng bất ổn nhất định trên thực tế. Các tranh
chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra chiếm tỉ lệ lớn, hàng loạt các hợp đồng vô hiệu
do ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa nghiêm đã và đang khiến cho
các cơ quan chức năng rất khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết các hậu
quả pháp lý và thực tế của nó.
Qua những phân tích ở trên cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại thành phố Yên Bái,
tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015” là rất cấp thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và
thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về hợp
đồng nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đã công bố.
Điển hình phải kể đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học,
các bài viết đăng trên các báo và tạp chí uy tín như: Những quy định chung của
Luật hợp đồng ở Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia

Hà Nội năm 1993; Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật về hợp đồng,
NXB Chính trị quốc gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua


3


tại cuộc họp lần 2 Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề lý luận và
thực tiễn về hợp đồng ở Việt Nam của tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an
nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: Thống nhất
pháp luật hợp đồng ở Việt Nam của Nhà Xuất bản Tư pháp 2005; tác giả
Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và những sai
phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội
2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu của
tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà
Nội 2011...
Với hàng loạt các công trình nghiên cứu liệt kê ở trên cho thấy, pháp luật
về hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nói riêng là lĩnh vực khá thú vị, thu hút được nhiều sự quan tâm nghiên cứu
của nhiều tác giả và chúng được nhận định, phân tích, đánh giá ở nhiều khía
cạnh khác nhau. Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu chuyên sâu xét ở cả khía
lí luận và thực tiễn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
theo đó luận giải về sự tương đồng và khác biệt của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất so với các hợp đồng khác như thế nào và tại sao có sự khác
biệt đó; "độ lệch pha" giữa những vấn đề mang tính lí luận với thực tiễn triển
khai việc kí kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể
đang nổi cộm vấn đề gì? Quyền tự do hợp đồng hiện đang bị vi phạm như thế
nào?... Phân tích thấu đáo và tìm hiểu nguyên nhân của tồn tại, vướng mắc trong

sự kết hợp hài hoà giữa vấn đề lí luận và thực tiễn thông qua những vụ việc phát
sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho việc tìm ra các giải pháp khắc
phục... thì cho đến nay chưa có bất kì một công trình khoa học nào nghiên cứu
vấn đề này.
3. Mục tiêu nghiên cứu


4


Mục tiêu tổng quát của luận văn là đánh giá tính hiệu quả của pháp luật
hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ, cũng như những tồn tại, bất cập, những
vướng mắc phát sinh trên thực tế, trên cơ sở tìm hiểu nguyên nhân để qua đó đưa
ra những phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm góp phần làm lành
mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trong nền kinh tế thị
trường hiện nay.
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được
những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thành phố Yên Bái; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố
tốt hơn.
Mục tiêu cụ thể của luận văn là nghiên cứu, đi sâu phân tích các khái niệm
cơ bản có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ; Đánh giá thực trạng của
pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải
pháp để giải quyết những mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập còn tồn tại nhằm hoàn
thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn hiện nay.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản có liên quan đến chuyển
nhượng QSDĐ.
- Nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng

QSDĐ trong mối quan hệ của Luật Đất đai 2013 và pháp luật khác có liên quan.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật hiện hành về
chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp duy vật lịch sử và phương pháp duy vật biện chứng, kết
hợp với phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, quy nạp, diễn dịch được sử
dụng để thực hiện giải quyết những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử


5


dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại chương 1 của
luận văn.
- Phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích, bình luận, diễn dịch, quy
nạp, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp là các phương pháp chủ đạo
được sử dụng trong quá trình phân tích và đánh giá thực trạng thực thi pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái tại chương 2 của
luận văn;
- Tổng hợp các phương pháp nêu trên cũng được tác giả sử dụng để giải
quyết những định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại chương 3.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Kết quả nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất từ thực tiễn thi hành tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 2015” có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sau:
- Luận văn nghiên cứu và phân tích, làm rõ phương diện lý luận và tính tất
yếu của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN và sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối
với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Luận văn cũng tìm hiểu quá trình hình
thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ như những bước phát

triển hợp quy luật, thích ứng với điều kiện kinh tế, xã hội và xu thế hội nhập
quốc tế. Qua đó, làm rõ các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật điều chỉnh
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
- Luận văn tập trung phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian qua. Lồng ghép vào quá trình
phân tích, đánh giá đó là những vụ việc, những giao dịch chuyển nhượng phổ
biến, điển hình diễn ra trong 05 năm qua trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái làm cơ sở cho những phân tích và nhận định vấn đề hiện trạng pháp luật
quy định về vấn đề này.


6


- Luận đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội
dung pháp luật quan trọng, có liên quan trực tiếp đến pháp luật chuyển nhượng
QSDĐ ở Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của Luận văn được quyết định bởi mục đích, đối tượng và phạm
vi nghiên cứu của đề tài. Luận văn bao gồm những phần sau:
Lời mở đầu
Phần nội dung gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Phần kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo

7


PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai luôn là một vấn đề được nhiều người quan tâm và chú ý. Cũng vì
thế mà Nhà nước ta đã cho ra đời cũng như không ngừng hoàn thiện bộ luật đất
đai để đảm bảo bảo vệ quyền lợi cũng như các trách nhiệm, nghĩa vụ mà người
dân cần tuân theo. Trong đó có khái niệm về quyền sử dụng đất.
Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn
dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất
cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận
quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về
quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Nhà nước theo đó trao
quyền sử dụng đất cho người dân
Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá QSDĐ là số tiền tính trên
một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch
về QSDĐ. Còn giá trị QSDĐ là giá trị tính bằng tiền của QSDĐ trên một đơn vị
diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.
Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị QSDĐ, được phép chuyển
nhượng QSDĐ đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực
hiện với Nhà nước.

Với các định nghĩa nêu trên, QSDĐ có thể được hiểu ở các khía cạnh sau
đây:


8


Xem xét quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi được Nhà nước với
tư cách là chủ sở hữu đại diện trao cho thông qua các hình thức: giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở pháp lý này, người sử dụng
đất đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và
sự sáng tạo của con người nhằm để khai thác các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm
thỏa mãn các nhu cầu của người sử dụng đất. Không chỉ dừng lại ở đó, người sử
dụng đất khi có quyền sử dụng đất hợp pháp còn được dùng quyền sử dụng đất
của mình để trao đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích và ý chí của người sử
dụng đất. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được
tách ra thành một quyền độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản của
người sử dụng đất. Đến đây có thể hiểu khái quát, Quyền sử dụng đất là những
khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất
định khi khai thác và sử dụng đất. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và
đảm bảo thực hiện trên thực tế.
Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới
khía cạnh là quyền tài sản của người sử dụng đất mà không nghiên cứu là một
trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai. Theo đó, quyền sử dụng đất được
hiểu ở những phương diện sau đây:
Thứ nhất, nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ về bản chất là một quyền
dân sự, theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc có
quyền yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích
của mình. Cụ thể, NSDĐ được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh
đất của mình thông qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất đó vào các mục đích

khác nhau nhằm tận dụng tối đa lợi ích vốn có từ đất và những lợi ích thu được
từ đất. Bên cạnh đó, họ có quyền yêu cầu những NSDĐ khác không thực hiện
những hành vi xâm hại đến quyền và lợi ích chính đáng của họ như: Không được
lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc có hành vi cản trở đến việc thực hiện QSDĐ của
họ. Như vậy, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền


9


năng cụ thể của NSDĐ, những quyền năng này được thực hiện trong quá trình
khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích cho NSDĐ.
Thứ hai, nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật ghi
nhận cho NSDĐ được hưởng, được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng
đất. Dưới góc độ này, thông qua việc ghi nhận QSDĐ của mỗi chủ thể sử dụng
đất, vai trò của Nhà nước trong vấn đề quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất
đai được thể hiện rõ rệt. Cụ thể, lợi ích của NSDĐ có được đáp ứng hay không
phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được
hưởng quyền hay không, mức độ hưởng quyến đến đâu và khả năng đảm bảo của
Nhà nước thể hiện như thế nào khi họ thực hiện QSDĐ. Trên thực tế, các quốc
gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau với bản chất nhà nước
riêng biệt thì khả năng đảm bảo về mặt pháp lý QSDĐ cho NSDĐ là khác nhau.
Từ việc phân tích, xem xét QSDĐ trên cả hai phương diện trên, khái niệm
QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của NSDĐ, được
pháp luật ghi nhận, quy định trong các VBQPPL và được Nhà nước đảm bảo
thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, tùy thuộc vào hình thức sở hữu đối với đất đai,
mỗi quốc gia khác nhau ghi nhận QSDĐ rất khác nhau. Tuy nhiên, nếu xem xét,
nghiên cứu QSDĐ trong phạm vi là quyền khai thác những công dụng, thuộc

tính có ích từ đất thì có thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát về
QSDĐ như sau:
Thứ nhất, QSDĐ là một trong ba quyền phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu
đất đai.
Đối với tài sản nói chung, quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản bao gồm
ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đối với tài
sản là đất đai, chủ sở hữu đất đai cũng có đầy đủ ba quyền nêu trên và QSDĐ là
một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất. Đầu tiên, quyền sử dụng tài


10


sản nói chung hay tài sản là đất đai nói riêng phải thuộc về chủ sở hữu tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ được khai thác, sử dụng tài sản trong
những trường hợp, điều kiện đặc biệt như: được chủ sở hữu cho phép sử dụng
hoặc ủy quyền. Tuy nhiên, tùy thuộc vào chế độ sở hữu đất đai ở các nước mà
nội dung của QSDĐ được biểu hiệu khác nhau. Chẳng hạn như ở các nước duy
trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng không thể tách
rời quyền sở hữu. Người có QSDĐ cũng chính là người có quyền sở hữu mảnh
đất đó. Vì thế mà trong quá trình sử dụng đất và thực hiện QSDĐ, họ đồng thời
được xác định là có quyền quyết định, định đoạt số phận pháp lý đối với mảnh
đất thuộc quyền sở hữu của mình.
Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở
Việt Nam, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chế độ này được quy định rõ ràng tại
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2013. Trên cơ sở đó,
Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức như
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Qua đó, các cá
nhân và tổ chức được trao QSDĐ trở thành chủ thể có QSDĐ chứ không phải là

chủ sở hữu đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo họ có thể khai thác tối đa tiềm năng,
giá trị của đất, Nhà nước đảm bảo cho họ được thực hiện các quyền năng mở
rộng trong quá trình sử dụng, đặc biệt là các quyền giao dịch dân sự về đất đai.
Như vậy, dù có được biểu hiện ở nhiều nội dung, hình thức khác nhau phụ
thuộc vào chế độ sở hữu, tựu chung lại, QSDĐ là quyền phái sinh, quyền thứ hai
trong ba quyền năng tùy thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai. Nói cách khác,
QSDĐ là một hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai, QSDĐ là một loại quyền về tài sản. Theo quy định tại Khoản 1
Điểu 107 BLDS năm 2015, đất đai là một BĐS chủ yếu vì thế về bản chất đất đai
cũng là một loại tài sản. Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 BLDS năm
2015 là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng


11


quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Quyền tài sản
là một khái niệm rất rộng tuy nhiên chỉ có những quyền tài sản nào có thể trở
thành đối tượng trong các giao dịch dân sự thì mới được coi là tài sản tại Điều
105 BLDS năm 2015. Vì vậy, yếu tố tài sản của QSDĐ lại được thể hiện, bản
thân đất đai được xác định là BĐS song nó lại là đối tượng của nhiều quan hệ tài
sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,…Trong cơ chế thị
trường, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận từ đất, song điều này chỉ
có thể đạt được khi đất đai có chủ sử dụng cụ thế, được tác động thường xuyên,
liên tục một cách hợp lý và được luật pháp chế định rõ ràng các quyền và lợi ích
cụ thể; giải quyết một cách hài hòa giữa lợi ích chính đáng của NSDĐ với lợi ích
của xã hội. Tính hiệu quả và công năng sử dụng đất có thể được khai thác thông
qua việc NSDĐ trực tiếp tiến hành khai thác sử dụng nhằm nâng cao lợi nhuận
hoặc thông qua cơ chế thị trường thực hiện lưu chuyển đất đến người có khả

năng sử dụng đất hiệu quả hơn. Trong trường hợp này, Nhà nước vừa đóng vai
trò là chủ sở hữu đại diện, vừa là chủ thể quản lý, vừa điều tiết nền kinh tế, vừa
tạo ra môi trường thích hợp cho các chủ thể sử dụng đất, đưa QSDĐ vào giao
lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách hiệu quả và có định hướng. Như
vậy, mặc dù chỉ là người thực hiện QSDĐ của chủ sở hữu nhưng NSDĐ vấn
được thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép. Việc thực hiện các
quyền năng này về thực chất NSDĐ đã thực hiện các quyền về tài sản, nói cách
khác trong phạm vi mà Nhà nước cho phép, QSDĐ là quyền độc lập của NSDĐ.
Thứ ba, QSDĐ của người sử dụng đất có tính độc lập tương đối với quyền
sở hữu. Quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất dù là quyền tài sản,
được tách ra khỏi quyền sở hữu của Nhà nước, người sử dụng đất được chủ
động, linh hoạt trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cũng như trong các giao
dịch dân sự về đất đai, tuy nhiên, ẩn sâu trong quyền về tài sản là quyền sử dụng
đất ấy của người sử dụng đất luôn chứa đựng quyền và lợi ích của Nhà nước,


12


đồng thời Nhà nước cũng luôn thể hiện vai trò là quyền đại diện của mình để
kiểm soát, chi phối các giao dịch về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển QSDĐ là hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể sử dụng đất để
xác lập nên QSDĐ cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục
thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng. Nói cách khác, Nhà
nước cho phép NSDĐ hợp pháp được định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vi,
khuôn khổ của pháp luật.
Quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ được ghi nhận từ Luật Đất đai năm
1993, NSDĐ hợp pháp có quyền được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp

luật. Đây là quyền cơ bản và quan trọng của NSDĐ được pháp luật ghi nhận bên
cạnh quyền trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất. Sự ghi nhận
này thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay
được trị giá bằng tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương. Với tư cách là
NSDĐ hợp pháp, bên cạnh việc đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng
đất, hưởng thành quả lao động, lợi ích từ đất và các quyền khác quy định tại
Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, họ còn có quyền chuyển QSDĐ của mình cho
người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Việc chuyển QSDĐ này không làm
mất đi hay gây ảnh hưởng đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi vì đối
tượng chuyển dịch trên thị thường chỉ là QSDĐ, dù cho chủ thể sử dụng đất là ai,
Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt nó. Trong hoạt động chuyển
QSDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý, chứng nhận, cho phép việc
thực hiện quyền chuyển QSDĐ cũng như việc nhận chuyển QSDĐ khi các quan
hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy định; đồng thời, Nhà
nước cũng đóng vai trò là người giải quyết tranh chấp phát sinh hoặc xử lý
những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ.


13


Như vậy, việc chuyển QSDĐ về bản chất là thiết lập QSDĐ hợp pháp cho
NSDĐ mới thông qua việc công nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành
vi tự điều chỉnh đất đai của NSDĐ.
Chuyển QSDĐ là một khái niệm mà nội dung của nó phụ thuộc vào pháp
luật thực định. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển QSDĐ
được hiểu bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã mở
rộng quyền chuyển QSDĐ. Ngoài 05 quyền như quy định tại Luật Đất đai năm
1993, người SDĐ còn có quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Đến

nay, Nhà nước đã ghi nhận cho NSDĐ có 08 quyền năng bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ.
1.2.2. Phân loại chuyển quyền sử dụng đất
Từ 08 quyền năng cụ thể của quyền chuyển QSDĐ nêu trên, có thể phân
chia chuyển QSDĐ thành hai loại: chuyển QSDĐ đầy đủ và chuyển QSDĐ
không đầy đủ. Việc phân chia như vậy có thể được căn cứ vào các cơ sở khoa
học thực tiễn như sau:
Thứ nhất, bằng hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, chủ thể sử dụng đất hợp pháp đã thực hiện chuyển dịch QSDĐ của mình
sang cho người khác. Việc chuyển dịch này chấm dứt hoàn toàn QSDĐ của
người chuyển dịch, đồng thời làm phát sinh QSDĐ cho người nhận chuyển dịch.
Nói cách khác, chủ thể chuyển QSDĐ không còn QSDĐ cũng như quyền lợi,
nghĩa vụ đối với diện tích đất được chuyển dịch và bên nhận chuyển QSDĐ sẽ
có đầy đủ quyền định đoạt đối với diện tích đất được chuyển dịch.
Thứ hai, trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ chỉ được
chuyển giao cho người khác trong một khoảng thời gian nhất định. Trong trường
hợp này, bên thuê, bên thuê lại chỉ được thực hiện quyền sử dụng trong phạm vi,
mức độ đã thỏa thuận với bên cho thuê, bên cho thuê lại. Về mặt pháp lý, hết


14


thời hạn thuê, thuê lại, bên thuê, bên thuê lại phải trao trả lại QSDĐ cho bên cho
thuê, bên cho thuê lại. Hơn nữa, trong thời hạn thuê, thuê lại, họ không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế QSDĐ hay thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, NSDĐ đã đặt quan hệ của mình trong sự
kiểm soát của bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện hợp đồng vay mượn tài

sản giữa hai bên. Trong trường hợp này, bên thế chấp không được thực hiện các
quyền năng của NSDĐ đầy đủ như chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ. Trong
khi đó, bên nhận thế chấp cũng không có đầy đủ các quyền năng pháp lý của
NSDĐ ngoài việc có quyền phát mại QSDĐ này khi bên thế chấp không thực
hiện hoặc không có khả năng thực nghĩa vụ trong hợp đồng.
Trong quan hệ góp vốn bằng giá trị QSDĐ, đối với góp vốn bằng quyền
sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới thì đây là chuyển quyền sử dụng đất
trọn vẹn, đầy đủ; nếu góp vốn không hình thành pháp nhân mới, bên có quyền sử
dụng đất góp vốn chỉ định giá giá trị của quyền sử dụng đất để xác định tỷ lệ %
vốn góp nhằm chia lợi nhuận hoặc phân tán rủi ro, quyền sử dụng đất vẫn thuộc
về bên góp vốn thì đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ,
không trọn vẹn.
Từ những cơ sở khoa học được phân tích ở trên, dù việc cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp hay góp vốn bằng giá trị QSDĐ không hình thành pháp nhân
mới có làm xuất hiện sự chuyển dịch về QSDĐ nhưng về bản chất không làm
mất đi QSDĐ của NSDĐ ban đầu. Vì vậy có thể xác định những hành vi nêu trên
chỉ là hành vi chuyển QSDĐ không đầy đủ. Những quyền năng còn lại bao gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ và góp vốn bằng giá trị
QSDĐ hình thành pháp nhân mới là chuyển QSDĐ đầy đủ. Trong đó, chuyển
nhượng QSDĐ là dạng chuyển quyền đầy đủ cơ bản, phổ biến nhất nhưng cũng
phức tạp nhất.


15


Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một trong 8 quyền năng của quyền
chuyển QSDĐ và thuộc nhóm chuyển quyền sử dụng đất đầy đủ và trọn vẹn.
Việc xác lập quyền này sẽ làm phát sinh một quan hệ pháp lý mới cho một chủ
thể mới (chủ thể nhận chuyển nhượng) với Nhà nước, đồng thời làm chấm dứt

quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển nhượng.
1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển
QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.
Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ
khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở
nước ta tại Hiến pháp 1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay
vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất
đai,… Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được
đặt vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nói cách
khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có
sau đóng vai trò như một sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển
nhượng QSDĐ. Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người
quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao
dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện
theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do
Nhà nước quy định.


16


Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình

tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ
(bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận
chuyển nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực
hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.
1.3.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà
người có QSDĐ hợp pháp không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng
đất nữa, khi đó họ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể khác thực sự có
nhu cầu nhằm mục đích thu lại một khoản lợi ích vật chất nhất định tương ứng
với giá trị QSDĐ. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt
quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận
chuyển nhượng phát sinh quan hệ sử dụng đất mới. Vì thế, về bản chất, chuyển
nhượng QSDĐ là một trong 08 hình thức chuyển QSDĐ mà pháp luật ghi nhận
hay cụ thể hơn đây là một dạng chuyển quyền đầy đủ. Do đó, bên cạnh những
đặc điểm chung tương tự với 07 hình thức chuyển QSDĐ còn lại, chuyển
nhượng QSDĐ còn có những đặc điểm riêng biệt thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn
các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Trong quan hệ chuyển nhượng,
đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị
chấm dứt hoàn toàn. Vì vậy NSDĐ cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp
luật quy định bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ quy đinh tại
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất
thì mới được phép chuyển nhượng. Ngược lại, đối với bên nhận chuyển nhượng,
mặc dù họ tự nguyện bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất tương ứng với giá
trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn
quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. Qua đó, có thể thấy


17

được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng
như để đảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc
không khai thác hết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các
điều kiện cụ thể như vậy.
Thứ hai, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham
gia chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng
khác nhau đối với từng loại đất. Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm
quan trọng khác nhau của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với
các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản
xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Thứ ba, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia
chuyển nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển
nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật, cụ thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng
QSDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyển
nhượng. Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người
chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử
dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước.
2. Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như đã khẳng định ở trên, chuyển nhượng QSDĐ là quan hệ chuyển
QSDĐ cơ bản, phổ biến nhất. Chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với điều kiện phát
triển của kinh tế thị trường và các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Nhà nước có thừa

18


nhận hay không thừa nhận thì trên thực tế các quan hệ này vẫn diễn ra. Hiện nay
ở Việt Nam có hàng trăm triệu thửa đất; hơn 10 triệu hộ nông dân và hàng chục
vạn các tổ chức sử dụng đất đang trực tiếp khai thác, sử dụng và kinh doanh trên
đất. Trong số đó có rất nhiều các chủ thể có nhu cầu dịch chuyển QSDĐ của họ
cũng như tích tụ đất đai để mở rộng phát triển sản xuất. Vì vậy, nhu cầu chuyển
nhượng QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác xuất hiện như một nhu cầu tất
yếu khách quan. Thông qua quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, rất nhiều những quy
luật của kinh tế được thể hiện như: Quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật
cạnh tranh,…Chính vì vậy, đòi hỏi phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước
đối với loại giao dịch này không chỉ với tư cách là một chủ thể quản lý nền kinh
tế - xã hội mà quan trọng hơn Nhà nước phải giữ vai trò là chủ thể sở hữu đối
với toàn bộ đất đai trong cả nước.
Không chỉ dừng lại là một quan hệ chuyển QSDĐ phổ biến, cơ bản, cùng
với sự phát triển của kinh tế - xã hội, chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phong
phú và phức tạp. Trong bối cảnh Việt Nam đang mở cửa hội nhập chào đón các
nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư kinh doanh ở Việt Nam, nhu cầu dịch chuyển
QSDĐ không chỉ thu hẹp trong khu vực nông thôn hay phạm vi chủ thể nhỏ hẹp
như hộ gia đình, cá nhân mà còn sẽ phát triển mạnh mẽ, lan rộng ra các khu vực
thành thị với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó đặc biệt có sự
tham gia của các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Bên cạnh đó, quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ không chỉ diễn ra đối với loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng
rừng, đất ở mà sẽ bao gồm nhiều loại đất khác nhau như đất đô thị, đất chuyên
dùng,.. cùng với đó là nguồn gốc khác nhau của các loại đất. Vì vật nếu pháp luật
không kịp thời điều chỉnh sẽ dẫn tới sự lạc hậu so với sự phát triển thực tế của
kinh tế - xã hội. Nghiêm trọng hơn, sự lạc hậu này có thể dẫn tới việc hạn chế
nguồn đầu tư từ nước ngoài do hành lang pháp lý không chặt chẽ hay có thể là

việc đón đầu pháp luật để thực hiện những hành vi “lách luật” nhằm thu lợi bất
chính, gây thiệt hại nặng nề cho kinh tế quốc gia.