Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, thực tiễn tại huyện cẩm xuyên tỉnh hà tĩnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG KIM CƢỜNG

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN,
THỰC TIỄN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Lí luận và lịch sử nhà nƣớc và pháp luật
Mã số

: 60 380 101

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Minh Đoan

Hà Nội - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả trong
luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chƣa từng đƣợc công bố
trong bất cứ công trình khoa học nào.
Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS, thầy giao Nguyễn Minh Đoanngƣời đã dành nhiều thơi gian, tâm huyết, tận tâm giúp đỡ tôi thực hiện luận văn này;
đồng thời, xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến các thầy cô giáo của Khoa sau đại học, tổ
bộ môn Lý luận nhà nƣớc và pháp luật- Khoa Hành chính nhà nƣớc trƣờng đại học
Luật Hà Nội, cùng gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện, giúp đỡ tác giả trong
quá trình học tập và hoàn thành luận văn này!
Tác giả luận văn


1

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
CHƢƠNG I:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN. ............................................................................................................................. 6
1.1. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN .............................................................................................................................. 6
1.2.KHÁI NIỆM, VAI TRÒ CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN .... 20
1.3. HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN ............................................................................................................................ 27
CHƢƠNG II:THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN
CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ................................................................................... 33
2.1. NHỮNG YẾU TỐ CÓ ẢNH HƢỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ
CÁ NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ......................................... 33

2.2. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ............................................... 36
2.3. NHỮNG TỒN TẠI, HẠN CHẾ TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN TẠI HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ............................................... 61
CHƢƠNG III.QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA
ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH .. 68


2

3.1. QUAN ĐIỂM BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ
THỰC TIỄN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ............................................. 68
3.2. NHỮNG ĐẢM BẢO CHO VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN VÀ HỘ GIA ĐÌNH .... 72
3.3. GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ
THỰC TIỄN HUYỆN CẨM XUYÊN, TỈNH HÀ TĨNH ............................................. 75
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 85


1

MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu khái quát và Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Đây
thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ,
chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, ghi
nhận toàn bộ diện tích đất đai và ngƣời sử dụng; quản lý đất theo pháp luật. Thông qua
việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất cũng là
cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất
cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều kiện để
ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy
chứng nhận trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trƣờng
hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn
ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một
tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan
trọng, cấp thiết luôn đƣợc chính quyền huyện Cẩm Xuyên chỉ đạo, thực hiện trong
nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất
lƣợng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chƣa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận


2

còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển
nhƣợng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dƣới hình thức “tín dụng đen” không thông qua
cơ quan đăng ký còn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của

mình và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch
đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác cấp giấy chứng nhận hiện
nay tiếp tục cần đƣợc coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền,
nhân dân tỉnh Hà Tĩnh nói chung cũng nhƣ huyện Cẩm Xuyên nói riêng quan tâm chỉ
đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa
học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do
trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ " Thực hiện pháp luật trong cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân - thực tiễn tại huyện
Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện
tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nƣớc về đăng ký đất đai, giải quyết
đƣợc những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận,
phục vụ cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở Việt Nam hiện nay, vấn đề thực hiện pháp luật đã có một số công trình nghiên
cứu ở nhiều góc độ và mức độ khác nhau: “Thực hiện và áp dụng pháp luật ở Việt
Nam” của PGS.TS Nguyễn Minh Đoan, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009; “Áp
dụng pháp luật ở Việt Nam hiện nay- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” do TS.
Nguyễn Thị Hồi chủ biên, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 2009,… đây là những công trình
nghiên cứu, bài viết có chật lƣợng với sự tham gia của các chuyên gai có uy tín trong
lĩnh vực khoa học pháp lý. Các tác giả đã tập trung nghiên cứ những vấn đề lý luận
chung nhất, toàn diện, chi tiết về thực tiễn thực hiện pháp luật ở từng lĩnh vực cụ thể.
Bên cạnh đó, dự án điều tra cơ bản, nghiên cứu tình hình thực hiện pháp luật của các


3

cơ quan tổ chức cũng đã, đang và sẽ đƣợc tiến hành, tuy nhiên chƣa đi phân tích những
nguyên nhân đặc điểm của địa phƣơng.
Về lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã có một số công trình,

bài viết có nhắc đến và nghiên cứu vấn đề này, nhƣ:
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
Mục tiêu của luận văn là nghiên cứu lý luận thực hiện pháp luật về thực hiện
pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng, đề xuất một số
giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình và cá nhân của UBND huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh và nhân
dân sinh sống tại địa bàn. Để đạt đƣợc nhƣng mục đích này, luận văn có nhiệm vụ:
Làm rõ những vấn đề lý luận thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của UBND huyện;
Đánh giá đúng thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, hiện này tại địa bàn huyện Cẩm Xuyên bao gồm
những kết quả đạt đƣợc, những kết quả chƣa đạt đƣợc, chỉ ra những nguyên nhân cơ
bản của thực trạng nêu ra;
Đề xuất các giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của UNBD huyện cũng nhƣ tại địa bàn trong thời gian tới.
4. Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghien cứu của luận văn
Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là các hình thức và nôi dung thực hiện pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tại huyện
cẩm xuyên.
Từ đối tƣợng đó là cơ sở đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật tại địa bàn
huyện Cẩm Xuyên về cấp giấ chứng nhận quyền sử dụng đất, đƣa ra những kiến nghị
và một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của UBND huyện Cẩm Xuyên trong thời gian tới. Tuy vậy pháp luật về


4

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nôi dụng rất lớn, các văn bản quy định và
hƣớng dẫn đƣợc thể hiện rất nhiều, gây khó khăn chồng chéo trong quá trình nghiên
cứu, các văn bản thƣờng xuyên thay đổi qua các thời kỳ. Do vậy luận văn chỉ tập trung

đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật các quy định tại Luật Đất đai năm 2013, các
văn bản hƣớng dẫn luật đất đai năm 2013, các văn bản, số liệu từ năm 2009 đến nay.
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn
Cơ sở lý luận của luận văn là những quan điểm của chủ nghĩa Mác- Lê nin, Tƣ
tƣởng Hồ Chí Minh về nhà nƣớc và pháp luật, đƣờng lối, quan điểm của Đảng Cộng
Sản Việt Nam về xây dựng, thực hiện pháp luật, tăng cƣờng pháp chế XHCN trong
điều kiện đổi mới, xây dụng nhà nƣớc pháp quyền và hội nhập quốc tế hiện nay, đƣợc
thể hiện trong các Nghị quyết đại hội Đảng, cũng nhƣ trong Hiến pháp và các văn bản
luật của nƣớc ta.
Trên cơ sở phƣơng pháp luật duy vật biện chứng của triết học Mác- Lê nin, để
đảm bảo nôi dung nghiên cứu cũng nhƣ tính khoa học,, loogic, giữa các vấn đề, luận
văn còn sử dụng một số phƣơng pháp cụ thể nhƣ: Phân tích, tổng hợp, so sánh,… để
giải quyết những vấn đề đƣợc đƣa ra.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn.
Đây là đề tài đầu tiền nghiên cứu một cách có cơ bản, hệ thống vấn đề thực hiện
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tại địa
bàn huyện Cẩm Xuyên, Hà Tĩnh. Những vấn đề lý luận, cách nhìn, đánh giá pháp luật
thực định và thực tiễn xảy ra, từ đó đƣa ra những giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện Cẩm Xuyên,
Hà Tĩnh trong thời gian tới, là những đóng góp có giá trị của luận văn đối với công tác
nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp cũng nhƣ trong đời sống thực hiện pháp luật.
7. Kết cấu của luận văn.


5

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc
chia làm 3 (ba) chƣơng, với 8 mục.

6

CHƢƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA
ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN.
1.1.

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH
VÀ CÁ NHÂN

1.1.1. Giấy chứng nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình và cá nhân
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình,
công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và có quyền của
ngƣời sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nƣớc ta đã đƣa ra
các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nƣớc Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến Pháp
năm 2013 (điều 53) Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998, năm 2001, năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử
dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ
quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của ngƣời
sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
đƣợc xác lập do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử

dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của
chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất.
Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi đồng thời phải
thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối


7

tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc lại, Nhà nƣớc đứng ra
bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.1
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội
nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một
vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối
hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần
thiết, và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định.
Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất
đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bƣớc tiến của nền kinh tế - xã hội
đất nƣớc.
Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà
Đảng ta đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp
với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta đã bƣớc đầu đáp
ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại
và phát sinh. Tuy nhiên với xu hƣớng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực
tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi
hỏi Nhà nƣớc phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản
pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản
không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất
đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm
hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để

1

Phùng Văn Ngân, “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Dân chủ và Pháp luật. Bộ Tư pháp, Số 4/2008,
tr. 25 - 27


8

bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, điều 3 luật đất đai năm 2013, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Giấy chứng nhận do bộ tài nguyên và
môi trƣờng phát hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trên phạm vị toàn cả
nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhƣ đã trình bày ở phần trên Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi
hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi
Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của ngƣời
đƣợc giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc công nhận quyền này
là việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận là giấy
tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi
và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn
đi cùng nhau. Vì vậy, Nhà nƣớc ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc. Với
tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống
nhất của Nhà nƣớc.
Giấy chứng nhận giúp cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà
đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhƣ chuyển
nhƣợng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để
vay vốn đầu tƣ kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật,
cũng nhƣ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.


9

1.1.2. Vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất. Nhà
nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Ngƣời sử dụng đƣợc quyền
lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất
nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nƣớc, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác
sử dụng đất.
Đối với nhà ở, Nhà nƣớc cần nắm rõ số lƣợng chất lƣợng quỹ nhà ở hiện có để
có kế hoạch quản lý, định hƣớng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tƣơng
lai, đảm bảo cho mọi ngƣời dân đều có thể có chỗ ở ổn định.
Thông qua việc kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận Nhà nƣớc có thể nắm rõ
thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cƣ để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ
nhà. Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất
và sở hữu nhà nhƣ: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng
nhà nhƣ thế nào, trong quá trình sử dụng có những biến động gì... Trên cơ sở hồ sơ
đƣợc thiết lập và quản lý này Nhà nƣớc có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định

quyền của ngƣời sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các tranh chấp và xác định các
nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm,
đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp thời những
sai sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất.
Đối tƣợng để Nhà nƣớc thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ nhà,
đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính. Vì vậy Nhà nƣớc muốn quản lý
tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất nhƣ:


10

+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thƣớc, diện tích, hạng đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động
trong quá trình sử dụng đất..
+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thƣớc
thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà
Những thông tin về nhà đất phải đƣợc thể hiện chi tiết, chính xác cho từng thửa
đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống. Với những yêu cầu này việc thực hiện kê khai
đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập đƣợc một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ
về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung:
đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà, giao đất,
phân hạng đất.
Khi đã lập đƣợc hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều có thể
nắm bắt đƣợc thông qua quá trình đăng ký biến động. Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy
sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ sơ đầy đủ
của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Có
thể nói công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở nhằm tăng cƣờng hiệu quả công tác quản
lý nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy
định trong Luật Đất đai hiện hành. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban
nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà nƣớc là
lập pháp, hành pháp và tƣ pháp. Cơ quan lập pháp là Quốc hội ban hành hiến pháp,
luật, Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội thì ban hành pháp lệnh, Chủ tịch nƣớc ra lệnh công
bố và có hiệu lực thi hành. Cơ quan hành pháp là Chính phủ và Ủy ban nhân dân các


11

cấp, Chính phủ ban hành Nghị định, Nghị quyết, quyết định, về công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy
ban nhân dân cấp các cấp ban hành Quyết định, chỉ thị về công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất... Cơ quan
tƣ pháp là Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân, hai cơ quan này làm nhiệm vụ
xét xử những sai phạm nếu có trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính
(chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp tỉnh
(chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ.
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống

nhất quản lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm chắc thông tin
về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất
đƣợc ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó
Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các
công trình xây dựng trên đất từ đó có định hƣớng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu
quả sử dụng đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính
sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp
hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn thi hành đã đi
vào cuộc sống chƣa.


12

- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác
thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nƣớc đối với các giao dịch liên quan đến bất
động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản. Công dân sử dụng nhà, đất có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ đƣợc Nhà nƣớc
bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tƣởng vào Chính quyền hơn, góp
phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có
âm mƣu chống phá cách mạng nƣớc ta.
- Đối với ngƣời dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất,

của ngôi nhà thành chứng thƣ pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất,
chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nƣớc
đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ đƣợc bảo hộ
bởi chính sách pháp luật. Nhƣ vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc tăng cƣờng.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng bất động
sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác,
không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã đƣợc đăng ký đầy đủ các
thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin đó là cơ sở để
ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣa ra quyết định. Thực tế ít ngƣời muốn
nhận chuyển nhƣợng một thửa đất, mua một ngôi nhà chƣa có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh
chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chƣa rõ,
hay nguồn gốc nhà, đất chƣa cụ thể…


13

- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mô hình
hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trƣớc hết là hoàn thành việc xây
dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin
quy hoạch.. nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
- Khuyến khích đầu tƣ, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trƣờng tài chính,
tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thƣ pháp lý để cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay
vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh. Có thể góp
vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn

việc làm cho ngƣời lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực
tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đƣợc Nhà nƣớc công nhận chủ quyền thì việc tranh
chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…Khi Nhà nƣớc
nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế
sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc tránh đƣợc tình trạng
thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trƣơng thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công
cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế.
* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi.
Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của ngƣời có quyền sử dụng đất, có
quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận, hay chậm đƣợc cấp
Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho
Nhà nƣớc. Do vậy Nhà nƣớc ta càng phải khẩn trƣơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trƣờng hợp có
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
mà không đƣợc cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trƣờng bất động sản đƣợc, số phần


14

trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trƣờng
bất động sản.
* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình.
Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp – pháp luật, công dân đƣợc
phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định ngƣời
sử dụng đất : “đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nhƣ vậy việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là

tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền
của mình.
* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đã có đầy đủ thông tin ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở, diện
tích, hình thể, kích thƣớc, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế
xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lƣợng, định hình và định tính.
* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước
của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc
giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có,
giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành
nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và
củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nƣớc thực sự là của
nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
* Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân
dân ngày ngày được giữ vững.
Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc
cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “ngƣời cày có ruộng” đã trở thành hiện thực.


15

Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay đƣợc cấp Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho
công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất.2
1.1.3. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá
nhân.
1.1.3.1. Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình và cá nhân

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm
pháp luật điều chỉnh liên quan đến các mối quan hệ xã hội của việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao
gồm: thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ, trình tự, thủ tục về
cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của công chức trong việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; quyền và nghĩa vụ của đối tƣợng sử dụng đất.
Hệ thống các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đƣợc quy định cụ thể tại hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013; Nghị định
43/2014 và các văn bản nghị định khác có liên quan…..
Các quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình và cá nhân đƣợc quy định tại khoản 2.,3 điều 5 luật đất đai năm 2013…
Các quy định về xác định tƣ cách thành viên các hộ gia đình, hay đối tƣợng đƣợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân đƣợc hƣớng dẫn tại
công văn số 152/TANDTC-PC về giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và nợ xấu
do Tòa án nhân dân tối cao ban hành.
1.1.3.2. Nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình và cá nhân
Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình
và cá nhân là một trong các nội dung pháp luật đất đai. Dựa trên cơ sở pháp luật và các

2

Phùng Văn Ngân, “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Dân chủ và Pháp luật. Bộ Tư pháp, Số 4/2008,
tr. 25 - 27


16

thủ tục hƣớng dẫn của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thì việc cấp giấy chứng nhận

mới đảm bảo tính chính xác, nghiêm minh và công bằng của pháp luật.
a. Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục và hồ sơ đăng ký đất đai
* Kê khai đăng ký đất đai:
- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Ngƣời sử dụng đất và cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Đối với ngƣời sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những ngƣời
sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
- Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trƣờng cấp huyện (đối
với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc.
* Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thẩm định, nếu
đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản
yêu cầu ngƣời sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ
sơ cho ngƣời sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
Hồ sơ đăng ký đất đai.
* Ngƣời sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê
khai đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu
04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính.
b. Nhóm quy phạm quy định về các hình thức đăng ký đất đai:
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
đƣợc chia thành 2 hình thái.
Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
+ Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc ngƣời sử dụng đất chƣa có Giấy chứng nhận đến làm
thủ tục tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất theo

17

một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn
bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo
quy định của pháp luật.
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần
đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
+ Đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai)
nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính
luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện
tƣợng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền
với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay
đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật".
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tƣợng thực hiện: Tất cả những ngƣời đang sử dụng đất theo quy định của Luật
Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng có biến động và cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Ngƣời sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định
61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo

Nghị định 95/CP). Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, tặng


18

cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất mà hình thành ngƣời sử dụng đất mới. Hay Nhà nƣớc thu hồi một phần diện tích
đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì ngƣời sử dụng đất phải đem
Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ
tục đăng ký biến động đất đai.
c. Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận nhƣ
sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền
sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi
ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp
chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau
khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không
thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa

vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.


19

+ Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ
trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng
thì đƣợc cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
+ Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới
thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ
về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất liền kề thì khi
cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Ngoài ra, Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời đề nghị cấp Giấy sau khi đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp
không phải nộp hoặc đƣợc miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; trƣờng
hợp Nhà nƣớc cho thuê đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp sau khi ngƣời sử dụng đất đã
ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.


20

d. Nhóm quy phạm quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở.
* Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở.
Về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân
đƣợc ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013, cụ thể tại điều 99, Điều 100, Điều 101,
trong đó đều ghi nhận rõ chủ thể đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hộ
gia đình và cá nhân. Nhƣ vây có thể thấy song song với các đối tƣợng khác thì cá nhân
và hộ gia đình cũng là một đối tƣợng không thể thiếu và có vai trò quan trọng trong
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
1.2.1. Khái niệm thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình và cá nhân.
Đề quản lý xã hội, trƣớc hết nhà nƣớc phải thực hiện quan tâm xây dựng pháp
luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội nhằm đảm bảo lợi ích của mọi tổ chức, các nhân
trong xã hộ và lợi ích của nhà nƣớc. Mục đích đó chỉ có thể đạt đƣợc khi những quy
định của pháp luật đƣợc các chủ thể tự giác thực hiện một cách nghiêm túc trong thực
tế. Thông qua hoạt đông thực hiện pháp luật, mục đích của nhà nƣớc là khi ban hành

pháp luật đƣợc hiện thực hóa nhờ đó nhà nƣớc có thể điều hành và quản lý xã hội, thiết
lập và giữ gìn trật tự xã hộ trên từng lĩnh vực cụ thể. Vì vậy, thực hiện pháp luật có vai
trò rất quan trọng đặc biệt trong toàn bộ các hoạt động pháp luật. Trong cơ chế điều
chỉnh pháp luật, thực hiện pháp luật là giai đoạn thứ hai sau khi tiến hành giai đoạn xây
dựng pháp luật và là giai đoạn quan trọng, không thể thiếu.
Thực hiện pháp luật là hoạt động có mục đích, của cá nhân, tổ chức, cơ quan
nhà nƣớc nhằm làm cho các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, trở thành những
hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể pháp luật.