Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường quang vinh, thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ THỦY
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG VINH,
THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2014 – 2018

Thái Nguyên, 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ THỦY
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG VINH,
THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K46 – ĐCMT – N02
: Quản lý tài nguyên
: 2014 – 2018
: ThS. Hà Đình Nghiêm

Thái Nguyên, 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, và có kiến thức thực tế
trước khi xin việc mỗi sinh viên đều cần trang bị cho mình lượng kiến thức cần thiết
và chuyên môn vững vàng. Vì vậy quá trình thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cần
thiết để sinh viên học hỏi kiến thức thực tế và tự đánh giá trình độ chuyên môn của

mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
em đã tiến hành nghiên cứu đề tài “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn phường Quang Vinh – Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017”.
Có được kết quả này, em xin bày tỏ lòng biết ơn tới sự quan tâm của Nhà trường,
ban chủ nhiệm khoa, và sự tận tình giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa, và sâu
sắc nhất tới thầy giáo, Th.S. Hà Đình Nghiêm, là người trực tiếp hướng dẫn khóa
luận tốt nghiệp của em, đã chỉ bảo và luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào
tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Ủy
ban nhân dân phường Quang Vinh – Thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ nhiệt tình
để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp em trong suốt quá
trình học tập và trong thời gian thực tập. Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa
luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến
thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất
mong các thầy cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện
hơn. Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày
tháng
Sinh viên

Đặng Thị Thủy

năm 2018


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh năm 2017 ....................31
Bảng 4.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2017
so với năm 2016 .......................................................................................................33
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 – 2017. .........................................................................39
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Quang Vinh
giai đoạn 2015– 2017.. ..............................................................................................41
Bảng 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Quang Vinh
giai đoạn 2015 – 2017. ..............................................................................................42
Bảng 4.6. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 – 2017. .........................................................................43
Bảng 4.7: Hiểu biết của người dân và cán bộ phường Quang Vinh
về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất..............................................45
Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang Vinh
về chuyển đổi QSDĐ ................................................................................................46
Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang Vinh
về chuyển nhượng QSDĐ .........................................................................................47
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang Vinh về
cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
.......................................................................................48
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang Vinh
về tặng cho QSDĐ ....................................................................................................49
Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang Vinh
về thừa kế QSDĐ ......................................................................................................50
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Quang Vinh
về thế chấp QSDĐ.....................................................................................................51
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ
..............52

Bảng 4.15. Bảng tổng hợp ý kiến đúng của người dân
về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................................................53


3

DANH MỤC VIẾT TẮT
Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

4

MỤC LỤC
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ..............................................................................3
Phần 2. TỔNG QUAN ................................................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................6
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ. ................................................................................7
2.2.1. Các loại hình thức chuyển QSDĐ. ....................................................................7
2.2.2. Những điều kiện và thời điểm về chuyển QSDĐ. ..........................................12
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền ..........................................................14
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đấtm
theo cơ chế một cửa tại phường. ...............................................................................16
2.3. Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước ....................................24
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............25
3.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu.....................................................25
3.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................25
3.1.2. Thời gian .........................................................................................................25
3.1.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................25
3.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................25
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................25
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Quang Vinh ........................25

3.3.2.Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 7 hình thức chuyển quyền
được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 ............................................................25
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Quang Vinh
về 7 hình thức chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra:..................................................25


5

3.3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ
trên địa bàn phường Quang Vinh ..............................................................................25
3.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................25
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu:............................................................25
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu:..............................................................................26
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Quang Vinh. ..........................27
4.1.1 Điều kiện tư nhiên của phường Quang Vinh. ..................................................27
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Quang Vinh .......................................29
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại phường Quang
Vinh.......31
4.1.4 . Phân tích tình hình biến động đất đai năm 2017. ...........................................33
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017...............................................................37
4.2.1. Công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017...............................................................37
4.2.2. Công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017..............................................................38
4.2.3. Công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017. ...........................40
4.2.4. Công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017..............................................................40

4.2.5. Công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017...............................................................41
4.2.6. Công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017. .........................................42
4.2.7. Công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2015 – 2017. ........................................................................44
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường
Quang Vinh về chuyển QSDĐ ..................................................................................44


6

4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường
Quang Vinh về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra .....44
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân phường
Quang Vinh về các hình thức chuyển QSDĐ ...........................................................46
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Quang Vinh
về các hình thức chuyển QSDĐ ................................................................................53
4.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn
phường Quang Vinh.....................................................................................................54
4.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................54
4.4.2. Khó khăn .........................................................................................................55
4.4.3. Hướng giải quyết khắc phục. ..........................................................................55
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................57
5.1. Kết luận. .............................................................................................................57
5.2. Kiến nghị. ...........................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................60


1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết, trong mọi thời đại đất đai luôn là một tài nguyên vô
cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện để hình thành,
tồn tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất. Vì thế người ta xem đất
đai như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan
trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đối với sự nghiệp phát triển
kinh tế xã hội thì đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông lâm - ngư
nghiệp, là chỗ đứng chân để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu
cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người. Dưới bất kỳ thời đại nào, một chế độ
xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của
bộ máy Nhà nước. Xã hội ngày càng phát triển hiện thì nhu cầu của con người
đối với đất đai ngày càng lớn. Đặc biệt trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện
nay, sau khi gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO, xu thế hội nhập toàn
cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó làm cho việc phân bổ đất đai vào các
mục đích sử dụng khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, các quan hệ đất đai
ngày càng thay đổi phức tạp và luôn biến động gây áp lực lớn cho quỹ đất quốc
gia cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thực tế đó đã đặt ra yêu cầu
đối với việc sử dụng và quản lý đất càng phải tốt hơn, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến
nay và tồn taih dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đát đai
năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có hệ thống.
Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy
định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước.

2

Cùng với sự phát triển tốc độ đô thị hoá của cả nước nói chung và, tốc độ
đô thị hoá của tỉnh Thái Nguyên nói riêng cũng diễn ra khá mạnh trong giai
đoạn từ năm 2015 đến năm 2017, đặc biệt là địa bàn các phường đang có tốc độ
đô thị hóa cao như phường Quang Vinh. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng
như vậy khiến cho mục đích sử dụng của đất đai biểu lộ rõ nét trong các khu vực
kinh tế-xã hội, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa
người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong
quá trình sử dụng đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số công năng nào đó
của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng trên địa
bàn, nhiều khu chung cư mới được quy hoạch, đặc biệt là khu chung cư TBCO
được xây dựng với diện tích lớn dẫn tới việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra
khá sôi động và phức tạp.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Ths. Hà Đình Nghiêm, em
đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2015 - 2017”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra
những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại địa bàn phường Quang Vinh.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Quang Vinh giai đoạn 2015 đến năm 2017.
- Phân tích những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công

tác quản lý được tốt hơn.


3

1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
- Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học vào nghiên cứu, đánh giá.
- Nâng cao kiến thức, kỹ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục
vụ cho công tác nghiên cứu sau này.
- Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu và tìm hiểu tài liệu của sinh
viên.
- Bổ sung tài liệu phục vụ cho quá trình học tập và nghiệp vụ sau này.
* Ý nghĩa trong thực tiễn:
- Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ đang được thực hiện trên địa bàn
phường Quang Vinh, từ đó xác định đƣợc những vẫn đề còn tồn tại để đưa ra
các giải pháp thực hiện phù hợp với yêu cầu quản lý Nhà Nước về đất đai.
- Góp phần giải quyết những vấn đề xấu nảy sinh trong quá trình giao
dịch đất đai. Giúp người dân nhận thức sâu sắc hơn về công tác quản lý tình
hình chuyển QSDĐ theo đúng trình tự qui định.
- Giúp bản thân hiểu rõ tầm quan trọng công tác quản lý chuyển QSDĐ
và việc vận dụng chính sách pháp luật một cách đúng đắn trong lĩnh vực này.
- Tạo một môi trường lành mạnh trong thị trường đất đai, là cơ sở cho
phát triển kinh tế - xã hội của địa bàn phường Quang Vinh.


Phần 2

TỔNG QUAN
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992.
- Luật đất đai 2003.
- Bộ luật dân sự 2005.
- Luật đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết một số điều của nghị định số
43/2014/NĐ- CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
của Chính Phủ.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng


05 năm 2014 của Chính Phủ về thu tiền sử sụng đất.
- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ
V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại
cơ quan hành chính nhà nước địa phương.

- Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp
QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa
bàn tỉnh.
- Quyết định số 09/2015/Qđ - TTg ngày 25 tháng 03 năm 2015 của Thủ
tướng về ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một của liên thông
tại cơ quan hành chính Nhà Nước ở địa phương.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày17 tháng 09 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh thái nguyên.
- Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2015 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về công bố thủ tục hành chính mới, bị bãi bỏ về lĩnh vực đất
đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, Ủy ban
nhân dân cấp huyện, xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 2 tháng 9 năm 2015 của UBND
tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí
địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về Phê duyệt Đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính
trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã với cấp huyện


trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong luật đất đai 1987 thì các hình thức chuyển QSDĐ hầu như bị cấm đoán.

Chỉ quy định cho phép chuyển đổi đối với đất nông nghiệp. Nhưng thực tế các
quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước.
Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa
nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử
dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý
về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra.
Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những
quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch
vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng
dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì chuyển
QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất đai 2013 khác
so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”,
và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt
đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các quy định cụ thể về chuyển
quyền sử dụng đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn
đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất.
Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá
về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một
cách phù hợp là điều cần thiết.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Từ khi nước ta tiến hành hội nhập nền kinh tế thị trường, Việt Nam cũng


đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu
cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà Nước

về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn,
phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng như
toàn xã hội.
Phường Quang Vinh có địa hình thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng
và phát triển đô thị nên đất đai cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho
phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà
chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn
của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế
cho thấy rằng trong thời gian qua, khi Luật đất đai 2013 mới ban hành và có hiệu
lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở
hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều
chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử
dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng
đất. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề
cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho
phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây
dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của
phường Quang Vinh trong tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ.
2.2.1. Các loại hình thức chuyển QSDĐ.
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ[3].
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc


chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa
các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay.

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một phường, xã, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng phường, xã, thị
trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” quy định ở Điều 78 - Nghị định
43/2014/NĐ- CP [2].
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai
năm
2013 [3].
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 176 Luật đất đai 2013
[5].
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.


+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế .
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử
dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc
cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm
việc này. (Điều 190 Luật Đất đai số 45/2013/QH13) [3].
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị - xã
hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật.
Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất
có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật
Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không


tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc

mà
chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những
người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[4].
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại
trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào
thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập
và những

trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa
vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động
tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4].
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều
đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác
như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng
hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói
chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].

2.2.2. Những điều kiện và thời điểm về chuyển QSDĐ.
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong
điều
188 Luật đất đai năm 2013(sửa đổi điều 106 Luật đất đai năm 2003) như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy đinh tài khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194
của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký
tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính. Điều 184 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp (điều mới): Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
do 12 được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận
thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác
trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không

phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí


địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Thời
điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy
định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai
đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định
từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp


vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt;
trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án
thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4].
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định ”Nhận quyền sử dụng đất”
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179
của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định

tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận


chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn
đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại
điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường
hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong
các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc
Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng
đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được

nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất


đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách
quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản
về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4
Điều 191 và Điều 192 của Luật này.
Đây là một trong những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 so với Luật
đất đai năm 2003 về những quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại phường.

2.2.4.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đât nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”(Điều 78, Nghị định 43) [2].


1.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian
thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ
chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được
duyệt.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý
bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau
đây:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy
chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng
đất;
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất;
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức
tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy
định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định 43.
2.2.4.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất của vợ