ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN LỨC TỈNH LONG AN TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN LỨC TỈNH
LONG AN TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY

SVTH :NGUYỄN THỊ CẨM HỒNG
MSSV : 06124047
LỚP
: DH06QL
KHĨA : 2006- 2010
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7/2010 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN THỊ CẨM HỒNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN LỨC TỈNH
LONG AN TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: THS Lê Mộng Triết
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh

Ký tên:.............................

- Tháng 7 năm 2010 -


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, tôi xin cảm ơn ba mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng tôi khôn lớn nên
người.
Tôi xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
nói chung và quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng, đã
tận tâm giảng dạy cho tôi nhiều kiến thức thật hữu ích và quý giá.
Tôi xin đặc biệt cảm ơn thầy Lê Mộng Triết - giảng viên Khoa Quản lý đất đai
& Bất động sản đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài tốt
nghiệp.
Đồng cảm ơn các cô chú, anh chị trong Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Bến
Lức đã hỗ trợ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập.
Đồng thời cũng xin gửi lời cảm ơn đến các bạn trong và ngoài lớp cùng các
anh chị khóa trên đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập và
thực tập tốt nghiệp.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên
Nguyễn Thị Cẩm Hồng


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ CẨM HỒNG, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN LỨC TỈNH LONG AN TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY”.
Giáo viên hướng dẫn:Ths Lê Mộng Triết, Bộ môn: Chính Sách Và Pháp Luật, Khoa
Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí
Minh.
Địa điểm thực tập: Văn Phòng đăng ký QSDĐ- Phòng TNMT huyện Bến Lức- tỉnh Long
An.
Huyện Bến Lức có vị trí đặc biệt quan trọng, là cửa ngõ phía Bắc của miền Tây
Nam Bộ hướng về trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía nam theo trục quốc lộ 1A,
đồng thời cũng là 1 trong 3 huyện phía Đông của tỉnh Long An tiếp giáp với TPHCM với
tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 289,539 km2. Do vậy mà Bến Lức đang dần phát
triển và thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhu cầu sử dụng đất ngày một gia
tăng và cấp thiết, kéo theo đó là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở
địa phương cũng ngày một sôi động, đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là trong những
năm gần đây. Các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan nhà
nước lần lượt được ban hành, được đổi mới cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung của
xã hội. Đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế ở địa phương, đồng thời tìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong việc
áp dụng các văn bản pháp luật của nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh các tài liệu, số liệu thu thập được
tại phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Bến Lức; điều tra tình hình kinh tế - xã hội,
tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương, đề tài đánh giá sát thực về việc áp dụng
các văn bản pháp luật, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, đưa ra các
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn. Ngoài ra báo cáo
cũng đánh giá các vấn đề liên quan khác như diện tích chuyển nhượng, giá chuyển
nhượng, tình hình đời sống người dân sau khi chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế từ việc
chuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn.
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bến Lức với sự phố hợp với Văn phòng

đăng ký QSDĐ đã tạo ra những thành công nhất định trong công tác giải quyết hồ sơ.
Tuy nhiên trong quá trình công tác, các cán bộ ở đây cũng gặp không ít khó khăn, vướng
mắc và đang cố gắng để hoàn thiện hơn.


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ........................................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................................. 3
1. Các khái niệm cơ bản ...................................................................................................... 3
2. Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng QSDĐ ......................................................... 4
3. Lược sử về việc chuyển nhượng QSDĐ .......................................................................... 5
I.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................................. 11
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................................ 12
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................................. 12
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................................... 12
1. Vị trí địa lý .................................................................................................................... 15
2. Địa hình ......................................................................................................................... 15
3. Khí hậu .......................................................................................................................... 15
4. Thủy văn ........................................................................................................................ 16
5. Thổ nhưỡng ................................................................................................................... 17
6. Tài nguyên thiên nhiên .................................................................................................. 17
I.2.2. Điều kiện kinh tế ............................................................................................................. 18
1. Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội: ............................................................................ 18

2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế: .......................................................................................... 21
I.2.2. Điều kiện xã hội .............................................................................................................. 22
1. Dân số ............................................................................................................................ 22
2. Lao động và thu nhập .................................................................................................... 23
I.2.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng: .................................................................................................. 24
1. Giao thông ..................................................................................................................... 24
2. Giáo dục ........................................................................................................................ 25
3. Y tế ................................................................................................................................ 25
I.2.4. Thực trạng môi trường .................................................................................................... 26
I.2.5. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường26
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và qui trình thực hiện................................................ 27
I.3.1. Nội dung nghiên cứu: ...................................................................................................... 27
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................. 27
I.3.3. Quy trình thực hiện ......................................................................................................... 29
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................... 30
II.1. Đánh giá vấn đề quản lý Nhà Nước về đất đai của địa phương ........................................ 30
II.1.1. Công tác đo đạc, thành lập hồ sơ địa chính ................................................................... 30
II.1.2. Công tác lập Quy hoạch- Kế hoạch sử dụng đất:........................................................... 31
Trang i 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

II.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ: .......................................................................... 33
II.1.4. Công tác giao, thu hồi đất: ............................................................................................. 34
II.1.5. Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai: ......................................... 34
II.2. Tình hình sử dụng đất đai: ................................................................................................ 35
II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010: ................................................................................. 35

II.2.2. Tình hình biến động đất đai qua các năm: ..................................................................... 36
II.3. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên điạ bàn huyện Bến Lức
từ năm 2006 đến cuối tháng 6/2010 ......................................................................................... 38
II.3.1. Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ: ........................................................ 38
1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của Trung Ương
( điều 127 Luật Đất Đai 2003 và điều 148 Nghị định 181): .............................................. 38
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của huyện Bến Lức: ..................................... 39
3. Đánh giá quy trình, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện Bến Lức............................................................................................... 41
II.3.2. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện Bến Lức từ năm 2006 đến cuối tháng 6/2010 ............................................ 43
1. Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Bến Lức
từ năm 2006 cuối tháng 6/2010 ......................................................................................... 43
2. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Bến Lức
từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010............................................................................ 46
II.4. Tình hình đời sống của người dân sau khi chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện Bến Lức ...................................................................................................... 47
II.5. Đánh giá một số vấn đề trong việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện Bến Lức. ..................................................................................................... 50
II.5.1. Vấn đề thuế trong chuyển nhượng QSDĐ : ................................................................... 50
II.5.2. Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách thửa: ........................................................................ 51
II.5.3. Vấn đề giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình .................................................... 52
II.5.4. Vấn đề xác định hạn mức chuyển nhượng ..................................................................... 53
II.5.5. Vấn đề về sự thống nhất giữa cơ quan tài nguyên môi trường,
cơ quan thuế và bộ phận “ Một cửa”. ....................................................................................... 53
II.5.6. Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng: ........................................... 54
II.6. Một số đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện Bến Lức ...................................................................................................... 54
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 56
1. KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 56

2. KIẾN NGHỊ ........................................................................................................................ 57

Trang ii 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1. Các đơn vị hành chính Huyện Bến Lức...................................................... 13
Bảng 2. Các chỉ tiêu khí hậu .................................................................................. 16
Bảng 3. Một số cây trồng chủ yếu năm 2009 .......................................................... 19
Bảng 4. Các loại vật nuôi chính năm 2009 .............................................................. 19
Bảng 5. Cơ cấu các ngành kinh tế huyên Bến Lức giai đoạn 2006-2009................... 21
Bảng 6. Dân số trung bình phân theo giới tính và khu vực giai đoạn 2006-2009 ...... 22
Bảng 7. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính huyện Bến Lức tỉnh Long An ............. 30
Bảng 8. Thống kê tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ của huyện Bến Lức
giai đoạn 2006- 6/2010 .......................................................................................... 33
Bảng 9. Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2010 ...................................... 35
Bảng 10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010
so với năm 2008 và 2009 ....................................................................................... 36
Bảng 11. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp
giai đoạn 2006- 2010 ............................................................................................. 43
Bảng 12. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở huyện Bến Lức
giai đoạn 2006- 2010 ............................................................................................. 45
Bảng 13. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ huyện Bến Lức
giai đoạn 2006- 6/2010 .......................................................................................... 46
Bảng 14. Tổng hợp kết quả điều tra tình hình đời sống người dân
sau chuyển nhượng QSDĐ ..................................................................................... 48

Bảng 15. Kết quả điều tra diện tích đất chuyển nhượng .......................................... 49
Bảng 16. Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng .................................................. 49

Trang iii 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
I. Biểu đồ

Trang

Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế Huyện Bến Lức năm 2009 .............................................. 22
Biểu đồ 2. Dân số trung bình phân theo giới tính và khu vực
giai đoạn 2006-2009 .............................................................................................. 23
Biểu đồ 3. Biểu đồ thể hiện cơ cấu theo mục đích SDĐ năm 2010 ......................... 36
Biểu đồ 4. Biểu đồ thể hiện biến động các loại đất theo mục đích sử dụng ............... 37
Biểu đồ 5. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp
giai đoạn 2006- 6/2010 .......................................................................................... 44
Biểu đồ 6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở
giai đoạn 2006- 6/2010 .......................................................................................... 46
Biểu đồ 7. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ (2006-T6/2010) ......... 47

II. Sơ đồ
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài ......................................................................... 29
Sơ đồ 2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP .................................................. 38

Sơ đồ 3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đối với
hộ gia đình cá nhân tại huyện Bến Lức. .................................................................. 40

Trang iv 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TNMT

Tài nguyên môi trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TW

Trung Ương

UBND

Ủy ban nhân dân

ĐKTN

Điều kiện tự nhiên

KT-XH

Kinh tế- xã hội

CNH- HĐH

Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

QHSDĐ- KHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất- Kế hoạch sử dụng đất

STT

Số thứ tự

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN/ GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CN/ CNQSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trang v 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang có những bước chuyển biến rõ rệt
và đạt được nhiều thành tựu đáng kể, nhất là nước ta đã gia nhập vào tổ chức thương mại thế
giới WTO, điều này dẫn đến sự phát triển kinh tế về nhiều mặt. Tuy nhiên, sự tăng trưởng
ngày càng cao ấy cũng dẫn đến áp lực càng lớn đối với đất đai, nhu cầu sử dụng đất cũng trở
nên cấp thiết hơn. Do đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày một phổ
biến và phức tạp.
Kể từ khi Luật Đất Đai 2003 ra đời và đi vào thực tế đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho
các cơ quan có thẩm quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như quá trình sử
dụng đất của người dân. Thế nhưng bên cạnh đó cũng có nhiều trường hợp chuyển nhượng
trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai.... Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến người sử
dụng đất, gây bất ổn cho thị trường đất đai ở địa phương. Cho nên công tác thực hiện chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đang là vấn đề nóng bỏng, cấp thiết, được sự quan tâm của nhiều
người dân và cơ quan ban ngành. Nó đòi hỏi cần có những giải pháp thiết thực nhằm hoàn
thiện hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai.
Bến Lức là một trong những huyện phát triển nhất của tỉnh Long An, là một địa bàn
chiến lược kinh tế và quân sự của TP.HCM, là cửa ngõ phía Bắc của miền Tây Nam Bộ.
Chính vì thế mà Bến Lức được đánh giá là vùng có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng
ngày đổi mới. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra hết sức sôi động
kéo theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực xảy ra, gây nhức nhối cho các cơ quan ban ngành
của địa phương và ảnh hương nhiều đến đời sống, sản xuất của người dân. Vì thế, cơ quan
Nhà nước cần nắm bắt, quản lý chặt chẽ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người dân trên địa bàn huyện. Đồng thời cũng có những biện pháp, chính sách nhằm ngăn
chặn những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất
một cách tốt nhất.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi thực hiện đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bến Lức tỉnh Long An từ năm 2006 đến
nay”.

Trang 1 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh
Long An để làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các chủ trương, chính sách pháp luật
của Nhà Nước về đất đai.
Thông qua những số liệu thống kê được, đề tài tiến hành phân tích, đánh giá,
nhận xét tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Bến Lức. Từ đó, làm rõ

những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng
QSDĐ cũng như có những đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà
Nước về đất đai.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu về tình hình chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp và đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bến
Lức và các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của
địa phương.
 Phạm vi nghiên cứu:
 Không gian: Địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An
 Thời gian: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến hết
tháng 6/2010

Trang 2 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Các khái niệm cơ bản
a) Chuyển nhượng QSDĐ: Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất
đai năm 1993. Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm
chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,
góp vốn giá trị QSDĐ.
Vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người SDĐ (gọi
là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên

nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
b) Giấy chứng nhận QSDĐ: Giấy chứng nhận QSDĐ còn xác nhận mối quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nước với người SDĐ, là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước
quản lý tốt quỹ đất và các đối tượng SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế
và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai. Đồng thời Giấy chứng
nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý đặc biệt quan trọng vì nó xác nhận QSDĐ của đối
tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống, lao động và sản xuất. Họ có thể thực hiện
các giao dịch dân sự về nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp,… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất
động sản. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất: là chứng thư pháp lý do
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người SDĐ
c) Giá đất:
Luật đất đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành khi Nhà nước quy định, do
thực tế chuyển dịch đất đai trên thị trường. Nhà nước đã tạo điều kiện để đất đai tham
gia vào nền sản xuất hàng hóa và từng bước tham gia vào thị trường bất động sản. Có
thể nói việc xác định giá đất là một nội dung rất khó trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Để xác định giá của loại hàng hóa này không phải căn cứ vào số vốn bỏ ra,
lao động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố
(ĐKTN, KT-XH, pháp luật…).
Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền xác định giá đất: Chính
phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng,
theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất
liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW.

Trang 3 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được cộng bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ, tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ,
lệ phí trước bạ…). Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Nhìn từ nhiều góc độ trong việc
hình thành giá đất thì giá đất cũng có những những mức giá khác nhau do nhu cầu và
mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có mức giá khác
nhau được thể hiện qua các loại giá:
- Giá đất do Nhà nước quy định.
- Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
- Giá đất thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (giá thị trường): là mức giá có thể
chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một
giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết
định sáng suốt không bị ép buộc.
- Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
- Giá đất do rao bán trên thị trường.
d) Lệ phí trước bạ: là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng kí
quyền sở hữu.
e) Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà nước đối với
người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất .
f) Thuế TNCN: là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã
hội, trong khoản thời gian nhất định( thường là một năm).
2. Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng QSDĐ

Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà Nước thống nhất quản lý và phải được sử dụng sao cho đạt hiệu quả
kinh tế cao nhất.
Chính vì vậy mà việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đât Đai 2003
cũng không nằm ngoài mục tiêu đáp ứng những đòi hỏi tất yếu ấy của nền kinh tế thị

Trang 4 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

trường, Thực chất việc chuyển nhượng QSDĐ cũng là thiết lập quyền cho người sử
dụng đất được sử dụng hợp pháp.
Nếu như không có việc chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai sẽ không tham gia
vào quan hệ thị trường. Nói đến thị trường là nói đến kẻ mua, người bán và giá cả. Do
vậy nếu người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì sẽ không có cơ
sở pháp lý để xác lập mối quan hệ mua bán QSDĐ trên thị trường, không thể có người
mua, người bán, dẫn đến giá cả đất đai cũng không thể hình thành một cách khách
quan và chính xác được, QSDĐ trở nên kém giá trị.
Việc chuyển nhượng QSDĐ là sự điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử
dụng đất này với chủ sử dụng đất khác, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của
họ, một người có nhu cầu bức thiết về SDĐ và một người không còn hoặc ít nhu cầu
SDĐ trực tiếp, cần có sự thỏa thuận với nhau sao cho vấn đề trở nên hợp lý hơn. Từ đó
viêc chuyển nhượng QSDĐ cần được quy định và được thực hiện 1 cách công khai, rõ
ràng.
Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và vốn có những đặc trưng, đặc thù riêng nên
giá trị của nó thực chất chỉ là sự “ ước tính”chứ không thể tính đúng và tính đủ và tính
chính xác tuyệt đối được. Cho nên việc điều tiết quan hệ về chuyển nhượng QSDĐ

cũng không giống với việc điều tiết các quan hệ về chuyển dịch tài sản khác.
Với lợi thế là một huyện đầu nguồn, một trung tâm kinh tế phát triển của tỉnh
Long An, Bến Lức đã và đang từng bước đổi mới cùng với nhịp độ phát triển theo
hướng CNH- HĐH . Nhờ có vị trí đặc biệt thuận lợi là nằm giáp ranh với TP.HCM, là
cửa ngõ, đầu mối giao thông của các tỉnh miền Tây Nam Bộ nên Bến Lức sớm trở
thành một địa điểm thu hút đầu tư trong và ngoài nước hết sức sôi động. Theo đó, nhu
cầu về SDĐ của con người và xã hội cũng tăng lên nhanh chóng bởi áp lực kinh tế và
dân số. Do vậy mà việc chuyển dịch đất đai đáp ứng nhu cầu này là không thể tránh
khỏi, và việc chuyển nhượng QSDĐ cũng là một tất yếu không thể không tính đến.
3. Lược sử về việc chuyển nhượng QSDĐ
a) Giai đoạn trước năm 1980
Đất đai tồn tại dưới ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà Nước, sở hữu làng xã, sở
hữu tư nhân. Trong thời kì này vai trò của sở hữu tư nhân vẫn luôn là chủ yếu bởi vì
mọi người được tự do khai khẩn ruộng đất và làm chủ mảnh đất của mình, Chính vì
vậy mà việc “mua bán” trong giai đoạn này hết sức đơn giản với nguyên tắc chỉ cần có
sự đồng ý của cả hai bên về giá cả và thủ tục.

Trang 5 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

b) Giai đoạn từ sau 18/12/1980 đến 14/10/1993
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc
hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất đai, núi rừng, sông hồ,
hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân
về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban

hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương,
57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất
đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan trọng nhất
là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay
tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng
đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn
trong 3 nội dung sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường làm
cho thị trường nhà đất trở nên sôi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài, Tổ chức, cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật,” Những đổi
mới trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở
cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
Trang 6 

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

c) Giai đoạn từ sau năm 1993 đến trước khi có Luật Đất Đai 2003 ra đời
Ngày 14/09/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993 lần đầu tiên đã cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng
QSDĐ mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng nguyện
vọng chính đáng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các Bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm cho
các cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện, Chính phủ và các Bộ ngành
không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này. Trước tình hình trên
nhiều Tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời
để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó có quy định: khi được
phép chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền
với thuế xuất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, trên tổng
giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tính
thuế. Do thuế suất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng cho nhau mà không
thông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,

góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã được sử đổi
bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định
cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ - CP trong công tác chuyển nhượng đã
xảy ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn
trong công tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng.
Trước tình hình đó, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải kịp thời đổi
mới, Năm 2001 Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều
Luật đất đai năm 1998 và Nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 được ban hành để
chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17. Nhưng Nghị định 79 không có thay đổi gì nhiều,
chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức.
Trang 7 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

Do đó, Nghị định 79 cũng gặp những khó khăn vướng mắc như Nghị định 17.
Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng 2
Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị định 79/NĐ-CP.
d) Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay:
- Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết hơn,
ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới này
quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, điều kiện
để thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thỏa mãn:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Tiếp đến Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó cũng góp phần cụ thể hóa việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cũng như
những điều kiện cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng.
 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi
có các điều kiện sau:(khoản 1 Điều 100 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP)
 Mục đích sử dụng diện tích đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền xét duyệt;
 Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác định thời
hạn SDĐ đồng thời với việc duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy định tại điều
30 của Nghị định này;
 Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy
định tại điều 36 của Luật Đất Đai 2003 và quy định của Chính Phủ về thu tiền sử dụng
đất.
 Điều 103 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tăng cho QSDĐ:
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ.

Trang 8 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích SDĐ theo QHSDĐ- KHSDĐ đã được xét duyệt.
 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu
vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
 Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp nhận chuyển
nhượng, nhận tăng cho QSDĐ có điều kiện:
 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà Nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, đất còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với
đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn 10 năm kể từ ngày giao đất lần thứ hai.
 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà Nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng
hộ đó.
- Trong quá trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất Đai 2003 và Nghị
định 181 thì lại phát sinh nhiều vấn đề vướng mắc về hạn mức nhận chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp. Và ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ quốc hội khóa 11 lại ban
hành Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 quy định cụ thể về hạn mức nhận
chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích

nông nghiệp như sau:
 Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối: Không quá
sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông
Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá bốn (04) ha đối với các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
Trang 9 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

 Đất trồng cây lâu năm: Không quá hai mươi (20) ha đối với các xã, phường, thị
trấn ở đồng bằng; không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung
du, miền núi.
 Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá năm mươi (50) ha đối với các xã,
phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá một trăm (100) ha đối với các xã, phường, thị
trấn ở trung du, miền núi.
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận
chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối)
bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghịêp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng
loại đất quy định.
- Hàng loạt những văn bản pháp luật ra đời lần lượt sau đó với những quy định cụ

thể về việc thực hiện các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ
của người dân nhằm đảm bảo cho việc thực hiện CNQSDĐ ngày một tốt hơn. Trong
đó, Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ đã bổsung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
Đặc biệt, điểm nổi bật của Nghị định này là đã có quy định diện tích đất tối thiểu
được phép tách thửa đối với từng loại đất của từng địa phương cụ thể: “Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho
phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”( khoản 1, điều 17, Nghị định 84). Đây là
sự đổi mới mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu
cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.

Trang 10 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

I.1.2. Cơ sở pháp lý
 Trung Ương:
 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992.
 Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003.
 Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất
Đai 2003.
 Nghị định 17/1999/ NĐ- CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ.
 Nghị định 79/2001/ NĐ- CP của Chính Phủ đã được ban hành ngày 1/11/2001

về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ- CP.
 Nghị định 19/2000/ NĐ- CP ngày 8/06/2000 của Chính Phủ quy định cụ thể về
thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ.
 Nghị định 198/2004/ NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ quy định cụ thể
về thu tiền SDĐ.
 Thông tư của Bộ Tài chính số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn
thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất
 Thông tư 95/TT- BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính về lệ phí trước bạ.
 Nghị định 80/NĐ- CP ngày 29/07/2008 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều về lệ phí trước bạ.
 Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ, bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai
 Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 2/11/2007.
 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
 Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ
quốc hội khóa 11 quy định cụ thể về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
 Địa phương:
 Chỉ thị 15/CT- UB ngày 16/12/2004 của UBND tỉnh Long An về thực hiện chế
độ “ Một cửa một dấu” trong các cơ quan hành chính Nhà Nước.

Trang 11 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

 Quyết định số 33/2006/QĐ- UBND ngày 25/07/2006 về việc ban hành quy định
hạn mức giao, công nhận QSDĐ một số loại đất trên địa bàn tỉnh Long An.
 Quyết định 46/2005/QĐ- UBND ngày 18/09/2006 ban hành quy định về quản
lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ trên địa bàn tỉnh Long An.
 Quyết định 11/2009/QĐ- UBND ngày 31/03/2009 của Ủy Ban nhân dân tỉnh
Long An về Ban hành Quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với
từng loại đất trên địa bàn tỉnh Long An.
 Quyết định 56/2009/QĐ- UBND ngày 25/09/2009 của Ủy Ban nhân dân tỉnh
Long An về sửa đổi một số điều của Quyết định số 11/2009/QĐ-UBND ngày
31/3/2009 của UBND tỉnh quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa .
 Quyết định số 13/2009/QĐ- UBND ký ngày 19/06/2009 của UBND huyện Bến
Lức về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa, một cửa liên
thông tại UBND huyện Bến Lức.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Huyện Bến Lức nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh Long An nên có sự
phát triển nhanh về đô thị hóa và công nghiệp hóa, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh
kéo theo sự biến động lớn về đất đai. Tình trạng sử dụng đất sai mục đích và chuyển
nhượng QSDĐ không đăng ký diễn ra phổ biến, làm cho công tác cập nhật chỉnh lý
biến động đất đai gặp nhiều khó khăn.
Công tác đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ có thể giúp cho cơ quản lý
Nhà Nước nắm chắc được quỹ đất theo từng loại đất, theo từng đối tượng sử dụng đất,
giúp địa phương biết và dự đoán được tình hình biến động đất đai, kiểm tra được tình
hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện.
Ngoài ra việc đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ còn là tài liệu phục vụ cho
các ngành có liên quan. Từ đó làm hoàn chỉnh hơn công tác quản lý Nhà Nước về đất
đai.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên

Huyện Bến Lức là một trong 14 huyện, thị xã thuộc tỉnh Long An, được chia thành
15 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó thị trấn Bến Lức là trung tâm chính trị, kinh tế
và văn hoá của huyện. Các đơn vị còn lại là: xã Thạnh Lợi,xã Thạnh Hoà. xã Lương
Bình, xã Lương Hoà, xã Tân Hoà, xã Bình Đức, xã An Thạnh, xã Tân Bửu, xã Thanh
Phú, xã Thạnh Đức, xã Nhựt Chánh, xã Long Hiệp, xã Mỹ Yên và xã Phước Lợi.

Trang 12 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

Bảng 1. Các đơn vị hành chính Huyện Bến Lức

Tên đơn vị

Diện tích

Cơ cấu

hành chính

(ha)

( %)

Toàn huyện

2.8953,87

100

866,54

2,99

5.049,85

17,44

LƯƠNG BÌNH

1.779,1

6,15

THẠNH HÒA

2.947,97

10,18

LƯƠNG HÒA

3.223,36

11,14

TÂN HÒA

1.507,74

5,2

TÂN BỬU

1.783,61

6,16

AN THẠNH

2.642,72

9,12

BÌNH ĐỨC

2.309,64

7,98

936,38

3,23

THANH PHÚ

1.208,69

4,18

LONG HIỆP

1.238,69

4,28

THẠNH ĐỨC

1.343,07

4,64

759,97

2,62

1.356,55

4,69

TT BẾN LỨC
THẠNH LỢI

MỸ YÊN

PHƯỚC LỢI
NHỰT CHÁNH

( Nguồn: Phòng TNMT Huyện Bến Lức)

Trang 13 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

BẢN ĐỒ HÀNH CHÍNH CÁC XÃ TRONG HUYỆN BẾN LỨC

Trang 14 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

1. Vị trí địa lý
Huyện Bến Lức có vị trí đặc biệt quan trọng, là cửa ngõ phía Bắc của miền Tây
Nam Bộ hướng về trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía nam theo trục quốc lộ 1A,
đồng thời cũng là 1 trong 3 huyện phía Đông của tỉnh Long An tiếp giáp với TP.HCM.
Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 289,539 km2, dân số năm 2009 là 135.909
người, mật độ dân số 469 người/km2.
- Phía Bắc: giáp huyện Đức Hoà, huyện Đức Huệ;
- Phía Đông: giáp huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Phía Nam: giáp huyện Cần Giuộc, huyện Cần Đước, huyện Tân Trụ;
- Phía Tây: giáp Thủ Thừa.
Quốc lộ 1 A là trục giao thông đường bộ chính của Quốc gia nối liền địa bàn

vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với đồng bằng sông Cửu Long đi qua huyện Bến
Lức. Ngoài ra, còn có các tuyến đường bộ Quốc gia đi qua huyện Bến Lức như: đường
Quốc lộ N2, đường Quốc lộ cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Trung Lương, đường
Quốc lộ cao tốc Bến Lức – Long Thành, tạo điều kiện cho huyện Bến Lức phát triển
kinh tế về nhiều mặt.
2. Địa hình
 Địa hình của huyện Bến Lức khá bằng phẳng, cao ở ven sông Vàm Cỏ Đông và
phía Nam, thấp dần vào các kênh Nội Đồng và phía Bắc, Sông Bến Lức chảy từ Đông
sang Tây với chiều dài 7,8km chia huyện ra thành hai vùng Bắc Nam rõ rệt
 Khu vực phía Bắc: gồm 6 xã: Thạnh Lợi, Thạnh Hòa, Bình Đức, Lương
Hòa, Lương Bình, Tân Hòa có độ cao trung bình từ 0,4- 0,8m; ở đây chịu ảnh hưởng
ngập lũ thường xuyên, muốn canh tác mía, dứa…,phải lên líp, đắp bờ bao.
 Khu vực phía Nam: gồm thị trấn Bến Lức và 8 xã: An Thạnh, Thanh
Phú, Tân Bửu, Mỹ Yên, Phước Lợi, Long Hiệp, Nhựt Chánh và Thạnh Đức, Có độ cao
trung bình từ 0,8- 1,2m; trong đó diện tích cao trình lớn hơn 0,5m chiếm 87,5% diện
tích của vùng.
 Nhìn chung địa bàn huyện Bến Lức rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, sản
xuất nông nghiệp và xây dựng các khu, cụm công nghiệp.
3. Khí hậu
 Huyện Bến Lức có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nhiệt độ cao đều
quanh năm, không có mùa đông lạnh, Lượng mưa khá lớn và phân bố theo mùa.
Lượng mưa trung bình hàng năm của huyện là 1,625 mm nhưng phân bổ không đều
theo năm.

Trang 15 


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Cẩm Hồng

 Mùa mưa: tập trung từ tháng 5 tới tháng 10 chiếm 85% tổng lượng mưa
trong năm.
 Mùa khô: gồm những tháng còn lại, mưa ít, lượng mưa chiếm 15% tổng
lượng mưa cả năm.
 Tổng số giờ nắng trung bình năm khoảng 2,630 giờ, trung bình ngày 7,2 giờ
nắng.
 Tháng có số giờ nắng cao nhất: tháng 2, tháng 3, khoảng 267 giờ
 Tháng có số giờ nắng thấp nhất:tháng 8,khoảng 189 giờ.
 Nhiệt độ trung bình hàng năm 270C,
 Độ ẩm không khí trung bình hàng năm 82,79%.
Bảng 2. Các chỉ tiêu khí hậu

Chỉ tiêu

Đơn vị

Giá trị

- Nhiệt độ trung bình năm

00C

270C

- Nhiệt độ tối đa

00C

29,7-32,90C

- Nhiệt độ tối thiểu

00C

160C

- Lượng mưa trung bình năm

mm

1,532

- Tổng số ngày mưa trung bình năm

Ngày

156

- Số giờ nắng trung bình

Giờ/ Tháng

2,700

- Độ ẩm không khí

%

82,79

- Lượng bốc hơi trung bình năm

mm

1055

- Số ngày mưa trung bình

Ngày

104

( Nguồn: Phòng Thống Kê Huyện Bến Lức)
4. Thủy văn
 Sông Vàm Cỏ Đông bắt nguồn từ Campuchia chảy ra biển Đông qua địa phận
Bến Lức với chiều dài 21 km, với chiều rộng trung bình 200- 235 m, sâu 11- 12 m.
Vào mùa cạn lượng nước trên sông không đáng kể, lưu lượng trung bình chỉ có 11
m3/s, hạ lưu chịu ảnh hưởng mạnh của thuỷ triều.
 Sông Bến Lức nối sông Vàm Cỏ Đông với sông Sài Gòn qua kinh Đôi, rộng 20
- 25 m, sâu 2- 5 m, chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn sông Vàm Cỏ Đông. Hai con sông
trên có giá trị rất lớn về giao thông đối với huyện Bến Lức. Từ Vàm Cỏ Đông tàu
thuyền có thể đi ra biển Đông một cách thuận tiện.

Trang 16