ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HCM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.”

SVTH

: NGUYỄN THỊ KIM HẰNG

MSSV
KHÓA

: 06124033
: DH06QL
: 2006 - 2010

NGÀNH
GVHD

: Quản Lý Đất Đai
: ThS. NGƠ MINH THỤY

LỚP

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
-------  -------

NGUYỄN THỊ KIM HẰNG

“ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Ngô Minh Thụy
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)

( Ký tên:………………………..……….)

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2010 i


Lời cảm ơn
Trước tiên, con xin thành kính ghi ơn ba mẹ đã sinh ra con, dạy dỗ, nuôi dưỡng
và tạo điều kiện cho con ăn học khôn lớn như ngày nay.
Xin trân trọng biết ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh và quý thầy cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình giảng
dạy cho em trong suốt 4 năm qua.

Em xin cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy đã hướng dẫn nhiệt tình trong thời gian làm
đề tài, giúp em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Với tất cả lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và Môi
trường Quận Thủ Đức đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt quá trình thực tập. Đặc
biệt là sự giúp đỡ của anh Trịnh Trọng Thành cùng các cô chú, anh chị trong tổ giao
dịch đảm bảo đã nhiệt tình hướng dẫn em trong suốt thời gian em thực tập.
Xin cảm ơn các anh chị, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong suốt thời gian
qua.
Do kiến thức còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong
sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và bạn bè để đề tài được hoàn chỉnh hơn.
Xin chân thành cảm ơn.
TP.HCM, ngày 10 tháng 08 năm 2010
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Kim Hằng

TÓM TẮT
ii


Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kim Hằng, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường
Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh, niên khóa 2006 -2010.
Đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ
Đức - TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay".
Địa điểm thực tập: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận Thủ Đức - TP.Hồ Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Ngô Minh Thụy - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Quận Thủ Đức đang trong quá trình đô thị hóa nên nền kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận
phát triển một cách nhanh chóng. Nơi đây tập trung nhiều khu công nghiêp, khu chế xuất và các
trường đại học, số lượng người nhập cư ngày càng nhiều nên nhu cầu sử dụng đất ngày một gia

tăng và trở thành vấn đề cấp thiết, kéo theo đó là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
địa phương cũng ngày một sôi động, đa dạng nhưng cũng không kém phần phức tạp đã gây
không ít khó khăn cho công tác quản lý tại điạ phương.
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh các tài liệu, số liệu thu thập được tại
phòng Tài nguyên & Môi trường quận Quận Thủ Đức về: điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội,
tình hình quản lý và sử dụng đất, nhất là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương.
Đề tài được thực hiện nhằm thông qua công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở
địa phương, tìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp
luật của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương; qua đó làm cơ sở định hướng
cho việc quản lý đất đai và có các biện pháp bố trí, sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và hiệu quả
nhất.
Qua các năm, số lượng hồ sơ không ngừng tăng lên với nhiều nguyên nhân khác nhau. Từ
năm 2005 đến tháng 6/2010, tổng số lượng hồ sơ chuyển nhượng được giải quyết là 16.679 hồ
sơ. Nhìn chung, Quận Thủ Đức đã có nhiều cố gắng tích cực trong công tác giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng; tuy nhiên, cần tăng cường thêm nguồn nhân lực và vật lực, đẩy nhanh tiến độ
cấp GCNQSDĐ lần đầu, áp dụng các phương pháp, quy trình làm việc khoa học, hiệu quả…để
công tác CNQSDĐ trên địa bàn Quận đạt được những kết quả tốt hơn.

iii


MỤC LỤC
TRANG
Trang tựa: .........................................................................................................................i
Lời cảm ơn ...................................................................................................................... ii
TÓM TẮT....................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................v
DANH SÁCH CÁC BẢNG .......................................................................................... vi

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ..................................................................................... vii
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ..................................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu ...........................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học .......................................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý .........................................................................................................5
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................................6
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu..................................................................................10
I.2.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................10
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên .....................................................................................14
I.2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội .....................................................................................15
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................................20
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................20
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................20
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................22
II.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ............................................................22
II.1.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận .................................22
II.1.2. Tình hình sử dụng đất .........................................................................................27
II.2. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ
Đức ................................................................................................................................30
II.2.1. Những quy định về CNQSDĐ ............................................................................30
II.2.2. Tình hình CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ...........32
II.2.3. Tình hình CNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư
17/2009/TT-TNMT ......................................................................................................38
II.2.4. Đánh giá chung tình hình CNQSDĐ trên địa bàn Quận Thủ Thủ Đức từ năm 2005 đến
tháng 6/2010....................................................................................................................42
II.2.5. Ảnh hưởng của công tác cấp GCNQSDĐ đến hoạt động CNQSDĐ trên địa bàn Quận
Thủ Đức từ năm 2005 đến nay
43
II.2.6. Đánh giá những mặt thuận lợi và khó khăn cơ bản khi áp dụng Nghị định

181/2004/NĐ-CP và Nghị định 88/2009/NĐ-CP trong hoạt động CNQSDĐ
45
II.2.7. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác CNQSDĐ và biện pháp khắc phục
46

II.3. Nguyên nhân và tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất: ........................................................................................................................49
II.3.1. Nguyên nhân của việc CNQSDĐ .......................................................................49
II.3.2. Tình hình sử dụng đất sau khi nhận CNQSDĐ ..................................................49
II.3.3. Hiệu quả kinh tế xã hội thông qua hoạt động CNQSDĐ....................................50
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ...........................................................................................51

iv


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNQSDĐ
GCNQSDĐ
QSDĐ
SDĐ
HGĐ, CN
TCĐC
UBND
TN&MT
KHSDĐ
TNCN
VPĐK
TP.HCM
KT – XH

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân
Tổng cục địa chính
Ủy ban nhân dân
Tài Nguyên và Môi Trường
Kế hoạch sử dụng đất
Thu nhập cá nhân
Văn phòng đăng ký
Thành phố Hồ Chí Minh
Kinh tế - Xã hội

v


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Cơ cấu các nhóm đất ................................................................................14
Bảng 2: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009 ..........................................................16
Bảng 3: Thống kê diện tích các phường Quận Thủ Đức. ................................22
Bảng 4: Thống kê bản đồ địa chính Quận Thủ Đức. .............................................24
Bảng 5: Thống kê lượng hồ sơ được cấp GCN qua các năm ................................25
Bảng 6: Thống kê các vụ tranh chấp, khiếu nại đất đai qua các năm ....................27
Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 ..................................................................28
Bảng 8: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất ..........................................29
Bảng 9: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2005……………………………….. 34
Bảng 10: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2006……………………………….35
Bảng 11: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2007……………………………….36
Bảng 12: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2008……………………………….37

Bảng 13: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ năm 2009……………………………….38
Bảng 14: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ trong 6 tháng đầu năm 2010……………41
Bảng 15: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ qua các năm…………………………….42
Bảng 16: Ảnh hưởng của công tác cấp GCN đến hoạt động CNQSDĐ………………...44

vi


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009 .........................................................16
Biểu đồ 2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2009 ..................................................................28
Biểu đồ 3: Biến động 3 nhóm đất chính giai đoạn 2005 – 2009 ........................29
Biểu đồ 4: Kết quả giải quyết hồ CNQSDĐ qua các năm…………………………………42
Biểu đồ 5: Ảnh hưởng của công tác cấp GCN đến hoạt động CNQSDĐ………………….44

Sơ đồ 1: Trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với HGĐ, CN theo Nghị định
181/2004/NĐ-CP .......................................................................................................33
Sơ đồ 2: Quy trình cấp GCNQSDĐ với hồ sơ CNQSDĐ ở Quận Thủ Đức. ............40

vii


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

ĐẶT VẤN ĐỀ
Việc quản lý nhà nước về đất đai là một nhiệm vụ rất quan trọng trong việc phát
triển kinh tế xã hội hiện nay đang được Đảng, Nhà nước và các ban ngành liên quan
rất quan tâm. Bởi vì tài nguyên đất là tư liệu sản xuất đặc biệt có giá trị kinh tế cao vừa

đáp ứng mục đích, nhu cầu sử dụng đất của nhân dân và của cả xã hội trong quá trình
phát triển kinh tế thị trường, đô thị hoá, công nghiệp hoá phát triển đất nước hiện nay.
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn phát triển và đi đầu trong cả nước về
lĩnh vực kinh tế, khoa học và trở thành một trung tâm kinh tế thương mại của khu vực.
Cùng với sự phát triển của Thành phố, trong những năm gần đây Quận Thủ Đức cũng
đã có nhiều thay đổi mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng về nhà đất để phục vụ cho việc kinh
doanh, sinh sống và làm việc của nhân dân trên địa bàn Quận rất cao, kéo theo đó tình
hình chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động và phức tạp. Vì thế, việc đánh giá
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là một trong những tiêu chí làm cơ sở lý luận để chúng
ta có thể phần nào nắm rõ thực trạng của việc sử dụng đất trên địa bàn Quận, nhằm mục
đích phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai, lập quy hoạch và phát triển đô thị,
phát triển các dự án về nhà ở, cân đối quỹ đất ở, điều tiết khung giá đất hàng năm, lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quản lý môi trường,
cung cấp thông tin về bất động sản, hồ sơ địa chính, tham dụng cho công tác thẩm định
giá các dự án, cho thuê, thế chấp, góp vồn bằng quyền sử dụng đất, hạn chế sự đột biến
tăng giá đất và sự ô nhiễm môi trường.
Xuất phát từ thực trạng trên, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Thủ Đức – Thành Phố Hồ Chí
Minh từ năm 2005 đến nay.” để tìm hiểu thực tế của công tác giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận Thủ Đức để cung cấp số liệu cho cấp có
thẩm quyền tại địa phương làm cơ sở chủ động định hướng cho việc quản lý Nhà nước
và có biện pháp cụ thể để bố trí sử dụng quỹ đất ở tại địa phương hợp lý, đạt hiệu quả
cao, giúp cho người dân có điều kiện phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập, phát triển
xã hội.
 Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn Quận Thủ Đức.
- Xác định những mặt thuận lợi, khó khăn trong hoạt động CNQSDĐ.
- Thống kê nhằm nắm được tình hình biến động đất đai nói chung và biến động
về chủ sử dụng nói riêng trên địa bàn Quận, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn
thiện cho công tác chuyển nhượng QSDĐ.

- Cung cấp số liệu cho cấp có thẩm quyền tại địa phương làm cơ sở chủ động
định hướng cho việc quản lý Nhà nước và có biện pháp cụ thể để bố trí sử dụng
quỹ đất ở tại địa phương hợp lý, đạt hiệu quả cao, giúp cho người dân có điều
kiện phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập, phát triển xã hội.
 Đối tượng nghiên cứu
- Hoạt động CNQSDĐ trọn thửa của HGĐ, CN trên địa bàn Quận Thủ Đức.
- Các văn bản có liên quan đến việc CNQSDĐ.
- Quy trình, thủ tục xử lý hồ sơ CNQSDĐ.

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

 Phạm vi nghiên cứu:
- Đề tài chủ yếu tập trung tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động
CNQSDĐ trọn thửa giữa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Quận Thủ
Đức từ năm 2005 đến tháng 6/2010.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu:

I.1.1. Cơ sở khoa học
Các khái niệm liên quan:
1. Chuyển nhượng QSDĐ:
Thuật ngữ CNQSDĐ ra đời từ Luật đất đai năm 1993, là sự thỏa thuận giữa các
bên theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Bộ Luật dân sự và pháp Luật đất đai hiện hành, theo đó người sử dụng đất (gọi là
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng),còn người nhận chuyển
nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Vì những nguyên nhân khác nhau mà người chuyển nhượng không còn nhu cầu
SDĐ nữa nên họ chuyển nhượng cho người có nhu cầu thật sự và chấm dứt quan hệ
đất đai đối với thửa đó, đồng thời thiết lập quan hệ đất đai cho mới cho bên nhận
chuyển nhượng. Trên thực tế cũng có những đối tượng nhận chuyển nhượng nhưng
không thực sự có nhu cầu sử dụng thửa đất đó mà chỉ để đó chờ giá lên rồi chuyển
nhượng lại với mức giá cao hơn làm cho hiệu quả SDĐ giảm đi rất nhiều.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo điều 4, Luật Đất đai 2003, “GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất”.
GCNQSDĐ là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất và các đối
tượng SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế và xử lý nghiêm các vi phạm
pháp luật có liên quan đến đất đai. Thông qua GCNQSDĐ họ có thể thực hiện các giao
dịch dân sự về nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp,… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, tạo
điều kiện để các đối tượng SDĐ an tâm sinh sống, lao động và sản xuất.
3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Nhà nước luôn tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ thực hiện các quyền của
mình, các chính sách đất đai ngày càng thông thoáng và phù hợp với thực tế hơn. Song
song với quyền lợi thì NSDĐ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình, và thuế
chuyển quyền SDĐ khi CNQSDĐ là một trong các nghĩa vụ ấy. Ngày 22/06/1994

Luật thuế chuyển quyền SDĐ được ban hành nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, khuyến khích SDĐ có hiệu quả, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp
thuế của người SDĐ khi chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, thuế suất được quy định quá cao.
Tại khoản 1, Điều 7 quy định:
 Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì người chuyển
quyền nộp 10% giá trị đất.
 Đất ở, đất phi nông nghiệp: người chuyển quyền nộp 20% giá trị đất.
 Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2%.
Do mức thuế quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau
mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước. Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999 Quốc
hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
SDĐ; ngày 08/06/2000 Chính Phủ ban hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền SDĐ; ngày 23/10/2000 Thông tư 104/2000/TT-TCĐC về việc
Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP. Từ khi các Thông tư, Nghị định xuất
hiện đã tạo được sự tin cậy cho người SDĐ, đảm bảo sự công bằng và góp phần tạo
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
 Căn cứ tính thuế: Thuế chuyển quyền SDĐ căn cứ vào diện tích chuyển
quyền, thuế suất và thuế chuyển quyền SDĐ.
 Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền.
 Giá đất: do UBND Thành phố quy định trên cơ sở khung giá chung của
Chính Phủ.
 Thuế suất:

* Bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền là:
- 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản;
- 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
* Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1 %.
Đến ngày 29/7/2008, Nghị định 80/2008/NĐ-CP về việc sửa đổi một số điều của
Nghị định 176/199/NĐ-CP và Nghị định 47/2003/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Theo đó,
lệ phí trước bạ giảm còn 0,5 % nhằm khuyến khích người dân đăng ký quyền sử sụng
đất.
Tuy nhiên, khi Luật thuế Thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 thì Luật
Thuế chuyển quyền QSDĐ được bãi bỏ (theo Điểm b khoản 2 Điều 34 Luật Thuế
TNCN). Khi chuyển nhượng, bên chuyển nhượng sẽ nộp thuế TNCN và bên nhận
chuyển nhượng sẽ nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
3. Thuế Thu nhập cá nhân:
Theo luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ 01/01/2009, thì thu nhập từ việc
chuyển nhượng bất động sản, trong đó có việc CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là
một trong những thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Có 2 cách tính Thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản:
a) Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế:
Thuế TNCN phải nộp  thu nhập tính thuế  thuế suất 25%.
Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi
phí hợp lý liên quan. Trong đó:
 Giá chuyển nhượng: là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển
nhượng.
Trường hợp không xác định được giá thực tế thì giá chuyển nhượng được xác định
như sau:
- Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;
- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất
được xác định theo quy định của Bộ xây dựng về phân loại nhà; tiêu chuẩn,
định mức xây dựng cơ bản do Bộ xây dựng ban hành và căn cứ vào giá trị

còn lại của công trình trên đất. Trường hợp UBND cấp tỉnh có ban hành
bảng giá tính lệ phí trước bạ thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng trên đất
được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ.
 Giá vốn: được xác định căn cứ vào giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại
thời điểm mua.
Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

 Chi phí liên quan: là các khoản chi phí phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp
pháp (như các phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến QSDĐ; chi
phí cải tạo, san lấp mặt bằng; chi phí sửa chữa, cải tạo công trình trên đất; và
các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng).
b) Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc
chuyển nhượng bất động sản hoặc giá ghi trên hợp đồng mua cao hơn giá thực tế
tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân xác định:
Thuế TNCN phải nộp = giá chuyển nhượng  thuế suất 2%.
Tuy nhiên, theo Điều 4 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, các trường hợp sau khi
chuyển nhượng sẽ được miễn thuế TNCN:
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi,mẹ nuôi với con nuôi; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội,
bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với
nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá
nhân trong trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, QSDĐ ở tại Viêt Nam.
- Thu nhập từ giá trị QSDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả
tiền hoặc được giảm tiền SDĐ theo quy định của pháp luật.

I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
ngày 11/12/1998.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
- Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực 01/01/2009.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005.
- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/4/1994 của Chính phủ quy định chi tiết về thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại,thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữư nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TNMT hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 84/2008/ TT- BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định
100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 88/2009/NĐ-CP.
- Quyết định 54/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
về ban hành Quy định về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Trang 5

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành
phố Hồ Chí Minh ngày 30/03/2007.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Sơ lược các quy định về công tác CNQSDĐ qua các giai đoạn từ trước năm 1975
cho đến nay.
1. Giai đoạn trước năm 1975:
Ở Miền Bắc:
Lúc bấy giờ, Miền Bắc đang xây dựng chủ nghĩa xã hội. Năm 1953, thực hiện luật
cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “người cày có ruộng”, thủ tiêu quyền chiếm hữu của
giai cấp địa chủ, đè bẹp chế độ tư nhân về ruộng đất, chính quyền cách mạng đã chia
ruộng đất cho nông dân mà không phải trả bất cứ một khoản tiền nào ngoài sở hữu,
cầm cố hay sang nhượng đất. Sau này, Nhà nước tuyên bố sở hữu Nhà nước về đất đai
đã bao trùm tất cả. Dưới đó là sở hữu tập thể với các hợp tác hóa nông nghiệp, thực
chất là giành quyền sở hữu cho Nhà nước, cho tập thể làng xã mà đại diện là Ban chủ
nhiệm hợp tác xã.
Ở Miền Nam
Trong giai đoạn này, Nhà nước dưới chế độ cũ công nhận đất đai thuộc sở hữu tư
nhân. Mọi người được tự do “mua bán” ruộng đất, quyền làm chủ ruộng đất được pháp
luật quy định và thừa nhận. Việc thực hiện các quyền năng (quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng, quyền định đoạt) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai được xác định
một cách rõ ràng. Giai đoạn này tồn tại 3 hình thức sở hữu đối với đất đai, đó là:
- Sở hữu Nhà nước.
- Sở hữu làng xã.
- Sở hữu tư nhân.
Và người SDĐ có các quyền:

 Quyền sở hữu: là quyền sử dụng một tài sản một cách tuyệt đối, riêng biệt.
 Quyền ứng dụng huê lợi.
 Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm.
 Quyền cầm cố thế chấp bất động sản.
 Quyền để đương: tức là khi người chủ SDĐ vay mượn nợ đến khi hết thời hạn
trả nợ mà không có khả năng trả thì có quyền trao bất động sản của mình cho chủ nợ
để đem ra phát mãi lấy tiền trừ nợ.
Như vậy, đất đai lúc bấy giờ cũng được coi như các tài sản dân sự khác, chủ thể
SDĐ có quyền định đoạt những diện tích mà mình đang có. Do đặc thù của đất đai nên
nên việc mua bán trong giai đoạn này hết sức đơn giản. Tuy nhiên, cũng có trường hợp
người ta tự lấn chiếm, khai hoang rồi làm giấy tay sang nhượng lại cho người khác, thủ
tục đầu tiên là Ủy Ban Hành Chánh xã sở tại vi chứng rồi đến Ty điền địa cấp tỉnh để
lập thủ tục đóng bách phần và sang bộ.
2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1993:
Sau khi đất nước hoàn toàn giải phóng, cả nước cùng nhau xây dựng đất nước,
khắc phục hậu quả chiến tranh. Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, ngày 18/12/1980 Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất
đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì
quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Xuất phát từ nhu cầu phải cụ thể hóa hơn nữa sự quản lý của Nhà nước; từ sự khai
thác, SDĐ yếu kém trong một thời gian dài từ sau khi ban hành Hiến pháp 1980, từ
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

yêu cầu của công cuộc đổi mới nền cơ chế thị trường, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ
VI năm 1986 đã khẳng định sự đổi mới của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của

Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất
đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương với 57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng
cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan trọng nhất
là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay
tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng
đất đai với mọi hình thức. Đây là những điều không khả thi và không đáp ứng được
nhu cầu thực tế. Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ
nhưng giới hạn trong 3 nội dung sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường làm cho
thị trường nhà đất trở nên sôi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức, cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật.” Những đổi
mới trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở
cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
3. Giai đoạn từ sau Luật đất đai 1993 đến trước khi có NĐ 17/1999/NĐ-CP:
Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những quy định mới đã góp phần bổ sung và

hoàn thiện Luật Đất đai năm 1988 và các văn bản pháp luật trước đó:
- Thừa nhận đất đai có giá trị.
- Quy định các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ ổn định, lâu dài.
- Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận cấp xã.
- Quy định hạn mức SDĐ nông, lâm nghiệp.
Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Quy định mang tính đột phá, phù hợp tình hình thực tế, phần nào đáp ứng nhu cầu và
nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên trên thực tế,
NSDĐ chưa thực hiện đầy đủ và trọn vẹn các quyền của mình do chưa có văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục giải quyết. Khi nền kinh tế thị trường ngày càng
phát triển thì nhu cầu về nhà đất, đất ngày càng tăng lên, nảy sinh nhiều vấn đề khó
khăn cần giải quyết; việc giao đất, cho thuê đất không đựơc điều chỉnh thống nhất; các
Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

vấn đề về chuyển nhượng, thừa kế vẫn chưa rõ ràng. Đặc biệt, việc chuyển nhượng
chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, có thể là hình thức viết tay nhưng chưa có sự xác
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trước tình hình trên nhiều Tỉnh thành
trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời để hướng dẫn về
trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Và khi việc CNQSDĐ được chính thức thừa nhận thì quyết định về thuế chuyển
quyền SDĐ là một điều cần thiết. Do vậy, ngày 22/06/1994 Nhà nước ban hành Luật
thuế chuyển quyền SDĐ và kèm theo đó là Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ ngày 05/09/1999 nhằm thể hiện chức năng và

quyền hạn của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất đai
có hiệu quả, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế và đem về nguồn ngân sách cho
Nhà nước. Luật đã quy định: khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, bên chuyển
nhượng phải nộp thuế chuyển quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng
công trình và các loại đất khác trên tổng giá trị đất; bên nhận chuyển nhượng phải nộp
lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tính thuế.
Trong một thời gian sau khi ban hành, Luật thuế chuyển QSDĐ đã gây không ít khó
khăn trong công tác quản lý, cập nhập và chỉnh lý biến động. Vì thuế suất quá cao nên
người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý nhà nước
có thẩm quyền gây thất thoát rất lớn cho nguồn ngân sách. Do vậy, ngày 12/12/1999 Luật
sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế Chuyển QSDĐ đã ra đời nhằm giảm bớt mức
thuế còn quá cao, góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai.
Những quy định về CNQSDĐ cũng được quy định cụ thể trong Bộ Luật dân sự
được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 01/07/1996. Theo
luật này thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế QSDĐ được
thông qua hợp đồng và phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm
quyền. Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục, trình tự
thực hiện các quyền nêu trên.
4. Giai đoạn từ khi ban hành Nghị định 17/1999/CP-NĐ đến trước khi có
Luật đất đai 2003.
Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã được sử đổi
bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy
định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ - CP trong công tác chuyển nhượng đã xảy ra
một số vướng mắc do tình hình chuyển nhượng trên thực tế hết sức đa dạng và phức
tạp mà vẫn chưa có văn bản hướng cụ thể nào cho Nghị định này; điều này đã ảnh

hưởng đến người sử dụng đất, gây khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của
các cơ quan chức năng, cụ thể như sau:
 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây :
a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
b) Chuyển sang làm nghề khác;
Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
Với điều kiện còn chung chung, chưa cụ thể do đó khi giải quyết các thủ tục liên
quan đến việc chuyển nhượng còn nhiều lúng túng vì người nhận chuyển nhượng đất
nông nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Các cơ quan phường xã
chưa hiểu rõ được người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là người như thế nào,
khiến cho việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng lúc này của các cơ quan phường xã gặp
rất nhiều khó khăn. Đồng thời đây cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng tiêu cực.
Theo Thông tư 1417/TT - TCĐC thì "hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trồng lúa nước". Nhiều người dân có đất trồng lúa nhưng thiếu vốn đầu tư, trồng lúa
không hiệu quả, muốn chuyển sang ngành nghề khác cần chuyển nhượng đất lúa
nhưng không được do không tìm được người có nhu cầu chuyển nhượng thoả mãn
điều kiện như quy định.
 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải có các điều kiện sau đây :


Có nhu cầu sử dụng đất;

Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật
về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận chuyển
nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì
diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1
khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993.
Như vậy, khó khăn lớn nhất trong quá trình thực hiện tại địa phương là phải xác
nhận nhu cầu sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho người dân.
 Giá chuyển nhượng:
Trong hợp đồng có ghi giá chuyển nhượng do hai bên tự thoả thuận. Điều 694 của
Bộ Luật dân sự 1995 quy định: giá chuyển nhượng trên cơ sở bảng giá do UBND
Thành phố ban hành. Với 2 quy định như vậy thì người dân khó khăn trong việc ghi
giá chuyển nhượng vào hợp đồng chuyển nhượng. Ghi theo giá thoả thuận thì phải
đóng thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ cao. Còn nếu ghi theo khung giá nhà nước thì
khi bị thu hồi đất, người dân sẽ bị thiệt thòi. Vì giá theo quy định của nhà nước thấp
hon rất nhiều so với giá thị trường.
Diện tích tối thiểu để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất: lúc này vẫn chưa
có văn bản pháp luật nào quy định về diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng đất nông
nghiệp, đây cũng là một trong những khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ chuyển
nhượng đất nông nghiệp, làm cho tình hình phân lô đất nông nghiệp hết sức phức tạp,
kéo theo tình trạng tranh chấp đất đai.
Trước sự phát triển của đất nước, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng
phải kịp thời đổi mới, năm 2001 Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
Luật đất đai năm 1998 và Nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 được ban hành để

chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Nhưng Nghị định 79/2001/NĐ-CP
không có thay đổi gì nhiều, chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đối với tổ chức. Do đó, Nghị định 79/2001/NĐ-CP cũng gặp những khó khăn
vướng mắc như Nghị định 17/100/NĐ-CP. Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng
Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng hai Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định
79/2001/NĐ-CP.
5. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai 2003 đến nay.
Trên cơ sở kế thừa và phát huy Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 1998 và năm 2001; Luật đất đai năm 2003 đã mở rộng hơn quyền của người
sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ) và cho phép QSDĐ được tham gia
thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. Hàng loạt các văn bản hướng dẫn
chi tiết hơn về nội dung quản lý đất đai, đặc biệt là việc thực hiện các quyền của người
SDĐ như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã được ban
hành; trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thông
thoáng hơn so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP, đồng
thời, với cơ chế ‘‘một cửa” cũng làm giảm bớt thời gian đi lại và thủ tục hành chính
cho người dân.
Ngày nay, khi nền kinh tế càng phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được nâng
cao thì nhu cầu sử dụng đất và nhà ở cũng tăng nhanh trong khi quỹ đất thì hữu hạn.
Do đó, để thống nhất quản lý nhằm góp phần hoàn thiện hơn công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp
GCNQSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn liền với đất và Thông tư 17/2009/TT-TNMT

hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Với quy định này thì
những biến động về QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất, trong đó có việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…thì bắt buộc phải đổi sổ mới. GCN do
Bộ TNMT phát hành theo mẫu thống nhất và được áp dụng trên phạm vi cả nước đối
với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là điểm mới trong Nghị
định 88/2009/NĐ-CP và đã góp phần không nhỏ trong công tác thống nhất quản lý
Nhà nước về đất đai cũng như công tác CNQSDĐ trên địa bàn Quận.
Đến nay, tình hình quản lý và SDĐ cơ bản đã ổn định hơn giai đoạn trước, người
dân bắt đầu tin tưởng và đến các cơ quan quản lý đất đai để thực hiện các quyền của
mình ngày càng nhiều hơn.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Quận Thủ Đức có tọa độ địa lý như sau:
- Từ 10049’ – 10054’ vĩ độ Bắc.
- Từ 106047’86’’ – 106047’98’’ kinh độ Đông.
Quận Thủ Đức nằm ở vị trí Bắc – Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh, có tổng diện
tích tự nhiên 4764,90 ha; toàn Quận có 12 đơn vị hành chính cấp phường được bao bọc chủ
yếu là Quốc lộ 52 ( xa lộ Sài Gòn – Biên Hòa, còn được gọi là đường Hà Nội) ở phía Đông
và sông Sài Gòn ở phía Tây và Nam. Quận có tứ cận tiếp giáp như sau:
- Phía Đông giáp với Quận 9.
- Phía Tây giáp với Sông Sài Gòn và Quận 12.
- Phía Nam giáp với Sông Sài Gòn, Quận 2 và Quận Bình Thạnh – TP.Hồ
Chí Minh.
- Phía Bắc tiếp giáp với Huyện Dĩ An và Huyện Thuận An – tỉnh Bình
Dương.

Trang 10

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

Bản đồ hành chính Quận Thủ Đức
2. Địa hình, địa chất
Quận Thủ Đức có 2 dạng địa hình chính: địa hình gò và địa hình thấp, cả 2 dạng
địa hình đều có độ dốc <30.
 Dạng địa hình vùng gò (chủ yếu nằm ở phía Bắc của Quận) gồm các
Phường: Linh Trung, Linh Xuân, Linh Chiểu, Bình Thọ, Bình Chiểu, Linh
Tây và một phần các Phường Tam Phú, Tam Bình và Trường Thọ. Vùng gò
có độ cao từ 1,5 - 30 m và chiếm tỷ trọng hơn 46% diện tích tự nhiên toàn
Quận. Vùng gò có nền địa chất cao cường độ chịu lực >1,5 kg/cm2, rất thuận
lợi cho việc xây dựng công trình.
 Dạng địa hình vùng thấp, chủ yếu ở phía Nam và tập trung ở các phường:
Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Linh Đông và phần lớn các phường Tam
Bình, Tam Phú, Trường Thọ. Vùng thấp có độ cao từ 0,6 - <1,5 m, chiếm tỷ
trọng hơn 53% diện tích tự nhiên toàn Quận. Vùng thấp có thành phần cấu tạo
chủ yếu là bùn sét, cường độ chịu lực thấp hơn vùng gò <1,5 kg/cm2, khi xây
dựng công trình phải quan tâm xử lý nền móng. Vùng thấp thuận lợi cho việc
Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

xây dựng nhà vườn, phát triển cây kiểng, nếu xây dựng công trình nên chọn
tầng cao phù hợp (2 - 5 tầng) và chú ý xử lý nền móng.
3. Khí hậu, thời tiết

Quận Thủ Đức nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo, có một chế độ
khí hậu ổn định:
 Nhiệt độ trung bình cả năm 270C, biên độ giao động giữa ngày và đêm từ 5 – 100C.
Nhiệt độ cao nhất là 400C (tháng 4/1970) và thấp nhất là 130C (tháng 2/1971).
 Độ ẩm không khí trung bình cả năm là 80%.
 Chia làm 2 mùa mưa nắng rõ rệt cụ thể như sau:
+ Mùa nắng bắt đầu từ tháng 12 đến hết tháng 5, số giờ nắng dồi dào (bình
quân 6,3 giờ/ngày), với tổng lượng bức xạ 348 Kcal/cm3.
+ Mùa mưa bắt đầu từ đầu tháng 6 đến hết tháng 11, lượng mưa trung bình đo
được từ 1800 - 2000 mm/năm.
Với những đặc điểm tổng quát về vị trí địa lý cho thấy khí hậu của quận Thủ Đức
là một bộ phận của khí hậu Thành phố Hồ Chí Minh - nằm trong khu vực nhiệt đới gió
mùa, có hai mùa (mưa, khô) với đặc điểm:
+ Mùa mưa: tương ứng với mùa gió Tây Nam, từ tháng 5 tới tháng 10.
+ Mùa khô: tương ứng với mùa gió Đông Bắc, từ tháng 9 đến tháng 4 năm sau.
 Chế độ nhiệt: Thừa hưởng một số chế độ bức xạ phong phú và ổn định, nhiệt
độ của Thành phố tương đối cao và ít biến đổi qua các tháng trong năm (không có
mùa đông lạnh). Nhiệt độ trung bình/ngày trong các tháng lạnh nhất trong năm
cũng luôn trên 200C. Tháng nóng nhất là tháng 4 và nhiệt độ trung bình với suất
bảo đảm 50%, đạt đến 290C. Tháng lạnh nhất là tháng 12, nhiệt độ trung bình cũng
đạt đến 25,50C (p = 50%). Biên độ nhiệt độ trung bình/năm chỉ khoảng 3,50C. Đặc
điểm về nhiệt độ không khí ở thành phố khá ổn định như vậy, phù hợp với quy luật
biến thiên trong năm của nhiệt độ vùng nhiệt đới.
 Độ ẩm không khí: Sự phân mùa theo cán cân ẩm cũng được thể hiện theo giá
trị biến thiên năm của độ ẩm không khí, các tháng mùa khô từ 70% – 75%. Độ ẩm
tương đối thấp nhất vào tháng mùa mưa. Độ ẩm tương đối nghịch biến với nhiệt độ
cho nên trong ngày khi nhiệt độ đạt đến cực tiểu cũng là lúc độ ẩm tương đối đạt
lớn nhất và ngược lại.
 Chế độ gió: mùa khô tương ứng gió Đông Bắc và mùa mưa tương ứng gió Tây
Nam. Tốc độ gió trung bình 2,5 - 4,7 m/s và tốc độ gió tối đa 24 m/s. Hướng gió

thịnh hành thay đổi rõ rệt theo mùa:
+ Từ tháng 10 đến tháng 01 năm sau, chủ yếu là gió Bắc, từ tháng 02 đến
tháng 4 gió Đông và lệch Đông Nam.
+ Từ tháng 5 đến tháng 10 gió Tây Nam và Tây, thịnh hành nhất từ tháng 6
đến tháng 9. Tháng 10 tuy còn gió Tây Nam nhưng đã suy yếu dần.
Tốc độ gió trung bình lớn nhất xảy ra trong các tháng 6 đến tháng 9 từ 3,7 m/s –
4,5 m/s. Từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau, tốc độ gió trung bình nhỏ nhất chỉ vào
khoảng 2,3 m/s – 2,4 m/s.
Đặc điểm mưa: Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, được phân làm hai
mùa (mùa khô và mùa mưa) tương ứng là hướng gió Đông Bắc vào mùa khô và hướng
gió Tây Nam vào mùa mưa. Do tính chất của gió mùa nhiệt đới nên mưa rào đến
nhanh và kết thúc nhanh, một ngày thường có 1 – 2 trận mưa (mà thường là một trận
mưa).
Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

 Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa hầu như không đáng
kể, chiếm từ 3,2% – 6,7% lượng mưa cả năm, có tháng hầu như không mưa.
 Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11, có lượng mưa chiếm từ 93,3% – 96,8%
lượng mưa cả năm, có tổng lượng mưa trung bình từ 1300 mm– 1950 mm tùy theo
vùng.
 Thời gian mưa trong ngày: thời gian mưa thường tập trung vào buổi chiều từ
12 giờ - 21 giờ chiếm từ 70% – 85%, trong đó mưa có cường độ cao chủ yếu từ 13
giờ 30 – 19 giờ 30 chiếm từ 55% – 60%.
4. Nguồn nước – thủy văn
a) Nguồn nước

Nguồn nước mặt: Hệ thống sông rạch của Quận Thủ Đức hầu hết ở phía Nam và
Tây (sông Sài Gòn, rạch Thủ Đức, Rạch Gò Dưa, Rạch Ông Dầu, Rạch Đĩa, Rạch
Vĩnh Bình, Rạch Xi măng Hà Tiên…) đều chịu sự ảnh hưởng của sông Sài Gòn (chiều
dài qua Quận Thủ Đức > 10 km với lưu lượng > 78 cm3/s) có chế độ thủy văn bán nhật
triều và khá ổn định về dòng chảy.
- Mực nước triều cao nhất 1,53m.
- Mực nước triều thấp nhất 0,8m.
- Mực nước triều trung bình 1,2m.
Nhìn chung nguồn nước mặt phong phú, bao phủ một vùng rộng lớn của Quận (đặc
biệt là vùng thấp), nước không bị nhiễm mặn đủ sức tưới cho sản xuất nông nghiệp và
chống xâm nhập mặn. Tuy nhiên, nguồn nước mặt hiện nay đang có nguy cơ bị ô
nhiễm bởi các chất thải công nghiệp. Điều này ảnh hưởng đến sản xuất, nhất là nuôi
trồng thủy sản và sức khỏe của nhân dân.
Nguồn nước ngầm: Theo kết quả điều tra thăm dò và thực tế nguồn nước ngầm ở
vùng gò phong phú và chất lượng tốt, mực nước ngầm vào mùa khô từ 5 - 9m và mùa
mưa từ 2 - 4m. Ở vùng thấp mực nước ngầm nông từ 0,5 - 0,8m thường bị nhiễm phèn,
tầng nước ở độ sâu từ 15 – 25m trở lên mới có chất lượng khá.
Nhìn chung nguồn nước ngầm của Quận phong phú, trữ lượng lớn và chất lượng từ
khá đến tốt, đây là một nguồn nước có vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản xuất
và sinh hoạt trên địa bàn Quận.
b) Thủy văn
Chế độ thủy văn chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều của miền Đông
Nam Bộ; nhìn chung khá ổn định và không có biến động lớn về chế độ dòng
chảy cũng như mực nước.
- Mực nước triều cao nhất: 1,53m.
- Mực nước triều thấp nhất: 0,8m.
- Mực nước triều trung bình: 1,2m.
Mạng thủy văn: ngoài hệ thống sông lớn là sông Sài Gòn hệ thống kênh rạch
khá chằng chịt ở các phường phía Nam và Tây Nam của Quận, các rạch lớn phục
vụ cho tiêu thoát nước, giao thông thủy như rạch Gò Dưa (ảnh hưởng khu vực

trên 1.000ha), rạch Vĩnh Bình, rạch Đỉa, rạch Thủ Đức, rạch Đá.

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
1. Tài nguyên đất
Quận Thủ Đức có tổng diện tích tự nhiên 4764,89 ha, chiếm 2,26% diện tích
toàn Thành phố Hồ Chí Minh, phần lớn diện tích đất ở đây là đất phèn và đất cổ
sinh có phèn tiềm tàng được phân bố như sau:
Bảng 1: Cơ cấu các nhóm đất
STT NHÓM
DIỆN TÍCH (ha)
TỈ LỆ (%)
1
Đất phèn
2063,00
43,30
2
Đất xám
1180,00
24,71
3
Đất vàng xám
1122,87
23,66

4
Sông suối, ao hồ
399,00
8,83
Tổng cộng
4764,87
100,00
(Nguồn: Phòng TN&MT Quận Thủ Đức)

-

Đất phèn: có diện tích lớn nhất khoảng 2063 ha, chiếm 43,3% diện tích tự
nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Hiệp Bình Chánh, Hiệp
Bình Phước, Linh Đông và một phần ở các Phường Tam Phú, Tam Binh,
Trường Thọ.
- Đất xám: khoảng 1180 ha, chiếm 24,7% diện tích tự nhiên toàn Quận, phân
bố ở các Phường: Linh Trung, Linh Tây, Linh Chiểu, Bình Thọ, và một phần
ở các Phường: Tam Phú, Tam Bình, Linh Đông.
- Đất vàng xám: có diện tích khoảng 1122 ha, chiếm tỉ lệ 23,66% diện tích tự
nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các Phường: Linh Xuân, Bình Chiểu, Và
Một Phần Thuộc Phường Linh Trung (khu vực Gò Cát).
- Còn lại 399 ha là diện tích sông rạch chiếm tỉ lệ 8,83% diện tích tự nhiên
toàn Quận.
Nhìn chung, Quận có 3 nhóm đất chính, trong đó đất phèn có diện tích cao nhất
chiếm 43,3%, đất vàng xám chiếm tỉ lệ thấp nhất 23,66%. Đất đai trên địa bàn Quận
Thủ Đức thích hợp cho việc đô thị hóa do nền địa chất khá tốt, tuy nhiên còn hạn chế
bởi nguồn nước mặt ngày càng bị ô nhiễm ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của
người dân.
2. Tài nguyên cảnh quan
Nhờ hệ thống sông rạch chảy trên địa bàn Quận với chiều dài hơn 10 km với

tổng diện tích mặt nước gần 390 ha tập trung ở các Phường như: Linh Đông,
Tam Phú, Tam Bình, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước và Trường Thọ. Đây chính
là một địa bàn lý tưởng cho việc phát triển các tụ điểm du lịch và các khu vui chơi giải
trí, nhằm thu hút khách du lịch không những trong Quận mà cả khách du lịch từ nơi
khác đến.
 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất
 Thuận lợi
Quận Thủ Đức nằm về phía Đông Bắc của Thành Phố Hồ Chí Minh, cách trung
tâm thành phố 20 km, Quận Thủ Đức nằm trong khu vực trọng điểm về kinh tế của
khu vực ngoại thành Thành Phố Hồ Chí Minh, là cửa ngõ phía Bắc của Thành phố đi
tới các miền Trung và miền Bắc, Quận Thủ Đức có hệ thống giao thông nối liền để đi
ra miền Bắc và các tỉnh miền Trung để trao đổi kinh tế. Quận Thủ Đức là trung tâm
của các khu công nghiệp quan trọng như: Khu chế xuất Linh Trung, Khu công
Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

nghiệp Bình Chiểu, giáp biên là khu công nghiệp Sóng Thần của tỉnh Bình Dương,
Quận có một vị trí quan trọng trong khu kinh tế Đông Nam Bộ của các tỉnh miền
Nam. Hướng phát triển không gian chính của Quận là ra hướng Bình Dương. Quận
Thủ Đức là một trong hai Quận có khu công nghiệp lớn nhất của TP.Hồ Chí Minh là
khu chế xuất Tân Thuận của Quận 7, là nơi tập trung rất đông dân cư vào làm việc
trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Quận có các mặt thuận lợi về vị trí địa lý,
địa chất công trình, nguồn nước, quỹ đất đai phát triển còn khá lớn cho việc phát
triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới, các khu dịch vụ.
Quận có một hệ thống sông rạch phát triển tạo nên một hệ thống thoát nước tự
nhiên rất tốt nên khi quy hoạch cần phải lưu ý giữ lại được hệ thống sông rạch này,

tránh san lấp tuỳ tiện.
Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào, là nguồn nước
chính cung cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trong Quận nói
riêng và Thành Phố nói chung. Vì vậy, nguồn nước cũng tham gia một vai trò rất lớn
trong việc phát triển kinh tế, xã hội của Quận và cả ở Thành phố.
Đặc trưng địa hình của Quận có phần gò và địa hình thấp đạt được độ cao thích
hợp để xây dựng các công trình lớn và phát triển ngành trồng cây hoa kiểng.
Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo
nên nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu vui chơi, du lịch sinh thái, nghỉ
dưỡng phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận.
Nhân dân có truyền thống Cách mạng, sẵn sàng chung sức xây dựng quê hương,
thực hiện tốt chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nước.
 Khó khăn
Với đặc điểm khí hậu có hai mùa rõ rệt đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản
xuất và sinh hoạt của người dân. Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực
vùng trũng. Mùa khô kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá
trình sinh trưởng và phát triển của cây trồng. Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ
phát sinh sâu bệnh hại cây trồng.
Hệ thống sông rạch chằng chịt cùng khu vực đất vùng bưng với địa chất công
trình yếu gây khó khăn cho việc đi lại, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, tiến độ đô
thị hoá không đồng đều giữa các phường trong Quận.
I.2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
1. Điều kiện kinh tế:
Trong giai đoạn 2005 - 2009, tình hình kinh tế trên địa bàn tiếp tục ổn định, tốc độ
tăng trưởng kinh tế hằng năm của 3 ngành kinh tế chủ yếu đạt mức 21,4 %, GDP đạt
6220 tỷ đồng, thu nhập bình quân mỗi năm là 16,7 triệu đồng/người. Trong những năm
qua, dưới sự tác động của cơ chế thị trường và yêu cầu của quá trình đô thị hóa mà nhu
cầu SDĐ để đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển khu dân cư trên địa bàn Quận đã tạo ra
những biến động đến đời sống kinh tế - xã hội của đại bộ phận dân cư.
Hiện nay, nền kinh tế Quận đang trên đà phát triển, đời sống người dân không

ngừng được nâng cao và dần đi vào ổn định. Định hướng phát triển kinh tế xủa Quận
là đẩy mạnh phát triển công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp; khuyến khích
các thành phần kinh tế phát triển, đặc biệt là kinh tế tư nhân và kinh tế hợp tác xã.

Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

Bảng 2: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009
Đơn vị: %
Công nghiệp
36,82
Nông nghiệp
0,48
Thương mại - dịch vụ
62,70

62,70%

Công nghiệp

36,82%

Nông nghiệp
Thương mại - dịch vụ

0,48%

Biểu đồ 1: Cơ cấu phát triển kinh tế năm 2009

a) Nông nghiệp:
Diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn trong những năm qua luôn có chiều
hướng giảm do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đến năm 2009, tốc độ tăng
trưởng giá trị sản xuất nông nghiệp đạt từ 17 – 18% với sản lượng đạt từ 29 – 30%,
chiếm tỷ lệ 0,48 %; diện tích đất nông nghiệp 785,52 ha, chiếm 16,49 % tổng diện
tích tự nhiên của toàn Quận.
Hiện nay, nền sản xuất nông nghiệp có nhiều thuận lợi, chủ trương chuyển đổi
cơ cấu cây trồng vật nuôi của Thành phố cuả Quận theo hướng giảm dần diện tích
lúa, tăng dần diện tích cây con có giá trị kinh tế cao, người dân được tiếp cận kỹ
thuật – công nghệ, trang thiết bị hiện đại cùng với kinh nghiệm đã và đang có; kết
hợp với các chính sách của Nhà nước như hỗ trợ vốn, kỹ thuật, thị trường…Tuy
nhiên, dưới sự ảnh hưởng của đô thị hóa, diện tích đất nông nghiệp vẫn tiếp tục
giảm do môi trường ngày càng ô nhiễm, chi phí đầu vào tăng, giá cả nông sản bấp
bênh, dịch cúm gia súc, gia cầm vẫn tiếp diễn… nên số hộ sản xuất nông nghiệp từ
đó cũng giảm mạnh. Hiện Quận vẫn đang tiếp tục chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật
nuôi phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế, khuyến khích các hộ dân cải tạo
vườn tạp, lập vườn mới, tránh bỏ hoang.
Tuy giá trị sản xuất ngành nông nghiệp trên địa bàn chiếm tỷ lệ nhỏ trong cơ
cấu kinh tế nhưng sản phẩm của ngành đã góp phần ổn định đời sống của một bộ
phận dân cư, cải thiện môi trường sinh thái cho Quận.
b) Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp:
Trong những năm qua, các doanh nghiệp đã chủ trương đầu tư vốn, thay đổi
công nghệ, máy móc, nâng cao chất lượng, đổi mới trong công tác quản lý, tiếp cận
thị trường, nắm bắt nhu cầu của người tiêu dùng. Đồng thời, được sự quan tâm lãnh
đạo của lãnh đạo Quận đã làm cho giá trị sản xuất của ngành công nghiệp - tiểu thủ
công nghiệp không ngừng tăng lên, giá trị sản xuất năm 2009 đạt 2.848 tỷ đồng,
tăng 13,5 lần so với năm 1997 (218 tỷ đồng), chiếm tỷ trọng 36,8% trong cơ cấu

kinh tế. Đến nay, Quận đã thu hút 3.897 doanh nghiệp tham gia đầu tư với số vốn
9.561 tỷ đồng.
Nhìn chung, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn Quận còn
thấp so với sự phát triển của Thành phố, việc tìm kiếm thị trường trong điều kiện
Trang 16


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Hằng

cạnh tranh như hiện nay là một vấn đề nan giải cho các nhà doanh nghiệp. Để góp
phần phát triển của nền kinh tế, Quận đã có những chính sách khuyến khích các
thành phần kinh tế trên địa bàn tham gia đầu tư, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tìm
kiếm và mở rộng thị trường. Cơ sở sản xuất ngày càng nhiều và được mở rộng với
trang thiết bị hiện đại. Một số nhà máy, xí nghiệp then chốt có quy mô lớn, hiệu
quả sản xuất cao như: nhà máy nhiệt điện Thủ Đức, nhà máy nước Thủ Đức,
ximăng Hà Tiên, Công ty dệt Việt Thắng, sữa Vinamilk, mì ăn liền Colusa, bánh
kẹo Kinh Đô…; các khu công nghiệp như khu chế xuất Linh Xuân - Linh Trung
với tổng diện tích 450 ha, khu công nghiệp Bình Chiểu (200 ha)… đều có vị thế
thuận lợi, nằm dọc các tuyến đường lớn.
c) Thương mại - dịch vụ:
Hoạt động thương mại trên địa bàn ngày càng đa dạng, phong phú, thích ứng
với cơ chế thị trường và chiếm 62,7% cơ cấu kinh tế, đạt giá trị 8.315 tỷ đồng, góp
phần to lớn vào thu nhập của toàn Quận.
Gần đây hoạt động kinh doanh phòng trọ trở nên phổ biến nhằm phục vụ cho
người lao động nhập cư từ các nơi khác đến; đa số là công nhân trong khu công
nghiệp, chế xuất và sinh viên ở các trường đại học, cao đẳng.
Thương mại - dịch vụ là ngành chủ yếu, được ưu tiên phát triển nên tốc độ phát
triển hàng năm từ 20 - 25%. Các trung tâm thương mại, dịch vụ tín dụng,… ngày

càng hoạt động hiệu quả hơn, tăng cường trang thiết bị máy móc để đáp ứng nhu
cầu của người dân và các nhà đầu tư. Đặc biệt hiện nay, hệ thống máy rút tiền tự
động bằng thẻ ATM đã đưa vào hoạt động và ngày càng phổ biến nhằm tạo điều
kiện thuận lợi cho người dân trong thời kỳ hội nhập. Các loại hình kinh doanh dịch
vụ khác như bưu chính viễn thông, công nghệ phần mềm, giao thông vận tải ngày
càng được nâng cao chất lượng phục vụ, có đóng góp quan trọng vào sự tăng
trưởng của Quận.
2. Điều kiện xã hội:
a) Dân số, lao động và việc làm:
Dân số Quận Thủ Đức đến ngày 01/04/2009 là 442.110 người, tập trung đông nhất
ở các phường Bình Thọ, Bình Chiểu, Hiệp Bình Chánh và Linh Xuân. Số người trong
độ tuổi lao động 380.405 người, mật độ dân số Quận khá cao (9,249 người/km²), nơi
đây tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất và các trường đại học lớn nên tỷ lệ
dân số cơ học của Quận khá cao, chiếm 48,6 % dân số toàn Quận.
Nguồn lao động tăng nhanh là một trong những điều kiện thuận lợi để phát triển
kinh tế - xã hội. Tuy nhiên trong thực tế việc khai thác nguồn lực này còn gặp nhiều
khó khăn và hạn chế do trình độ văn hoá, chuyên môn kỹ thuật của người lao động
đang ở mức thấp. Người lao động hầu như chưa có điều kiện hoặc chưa quan tâm đến
việc tự nâng cao kiến thức, tay nghề, trình độ cho mình. Do vậy, ngay từ bây giờ, việc
quy hoạch nâng cao trình độ văn hóa, đào tạo nghề, giới thiệu việc làm phải thành một
chương trình đồng bộ có mục tiêu thì mới có thể giải quyết hiệu quả vấn đề lao động
cho một vùng đất đang phát triển theo quy hoạch của Thành phố.
Những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, đời sống của đại bộ phận nhân
dân trong quận không ngừng được cải thiện và nâng cao. Công tác xói đói giảm nghèo
đã thu được nhiều kết quả khả quan với 749 hộ vượt chuẩn với thu nhập 12 triệu
đồng/người/năm, đạt tỷ lệ 3,74%; giảm số lượng hộ nghèo xuống còn 6.538 hộ, chiếm
tỷ lệ 11,59% tổng số hộ dân trên địa bàn, giảm 1,47%. Thu nhập ngày càng cao khiến
Trang 17