THỰC TRẠNG CHỖ Ở CHO ĐỐI TƯỢNG SINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC TP HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN 2005-2009

Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG CHỖ Ở CHO ĐỐI TƯỢNG
SINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
TP.HCM TRONG GIAI ĐOẠN 2005 – 2009”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHẠM NGỌC THỐNG
06135062
DH06TB

2006 – 2010
Quản Lý Thị Trường BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010

Trang 1


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM NGỌC THỐNG

“THỰC TRẠNG CHỖ Ở CHO ĐỐI TƯỢNG
SINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
TRONG GIAI ĐOẠN 2005 – 2009”

Giáo viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Duyên Linh
( Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh )
Ký tên

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 7, năm 2010
Trang 2


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

NHẬN XÉT VÀ XÁC NHẬN
CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
…….………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
…….………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
…….………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………

Tp.HCM, ngày…..tháng …..năm………
Ký tên

Trang 3


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp này, trước hết cho con gởi đến cha mẹ
lời ghi ơn chân thành và sâu sắc, bởi cha mẹ đã hết lòng nuôi dưỡng, dạy dỗ
con trưởng thành như ngày hôm nay với tất cả sự kính trọng và yêu thương.
Xin cảm ơn những người thân trong gia đình đã thương yêu, giúp đỡ và động
viên con học tập.
Xin chân thành cảm ơ Quý thầy cô Trường Đại học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh, Quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận
tình dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức, những bài học quý báu
trong suốt quá trình học tập tại trường để nhờ đó em có thể vận dụng một
cách thiết thực, hiệu quả vào Báo cáo tốt nghiệp và công việc sau này.
Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đến sự chỉ dạy tận tình của thầy
Nguyễn Duyên Linh, thầy đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành
Báo cáo tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của Ban Giám Đốc công ty
Cổ Phần Tư Vấn – Thiết Kế - Xây Dựng Sông Trà đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi để em có điều kiện cọ sát thực tế và hướng dẫn thu thập số liệu trong quá
trình thực hiện đề tài.
Xin gởi lời cảm ơn đến tất cả các bạn sinh viên lớp Quản Lý Thị Trường
Bất Động Sản K32 đã nhiệt tình giúp đỡ, động viên hoàn thành đề tài này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên
Phạm Ngọc Thống

Trang 4

Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện : Phạm Ngọc Thống, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài “ Thực trạng chỗ ở cho sinh viên của các trường trên địa bàn Quận Thủ Đức
trong giai đoạn 2005 – 2009”.
Giáo viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Duyên Linh, Bộ môn Kinh tế Học, Khoa
Kinh Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo :
Mùa tuyển sinh Đại học, Cao đẳng sắp đến gần một trong những nỗi lo của các
trường Đại học, Cao đẳng trên Thành phố Hồ Chí Minh và các sinh viên ở các tỉnh, thành
phố với mong muốn được theo học các trường trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh là vấn
đề về nơi ở nơi ở cho sinh viên trong khi ký túc xá của các trường lại không bao giờ đáp
ứng đủ số lượng về nhu cầu của sinh viên trường mình. Đối với một số ít sinh viên có
người thân trên địa bàn thì việc đa số gặp vấn đề chỗ ở lại cách xa trường của mình đang
theo học.
Trước những nhó khăn đó nhà nước đã đề ra nhiều chính sách phù hợp để giải
quyết phần nào về nhu cầu chỗ ở cho sinh viên trên toàn quốc mà tập trung chủ yếu là ở
hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh. Mới đây, nhà nước đã đề ra việc lấy vốn
từ trái phiếu chính phủ để phục vụ cho đề án xây dựng 100.000 chỗ ở cho sinh viên trên
toàn cả nước và 60.000 chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn Tp.HCM trong giai đoạn từ năm
2009 đến năm 2015.
Trước bối cảnh như vậy đề tài : “ thực trạng chỗ ở cho sinh viên của các trường
trên địa bàn quận Thủ Đức trong giai đoạn 2005 – 2009” đề tài được thực hiện trên địa
bàn quận Thủ Đức cũng là nơi tập trung rất nhiều trường Đại học, Cao đẳng và trung học
chuyên nghiệp. Qua đó, nhằm khái quát lại tình hình và cung cấp cái nhìn rõ hơn về vấn
đề này đối với các đối tượng có mối quan tâm như : sinh viên, nhà trường, các cơ quan

nhà nước và các tổ chức đầu tư…..
Đề tài này nêu lên thực trạng cung cầu và nêu ra sự chênh lệch về cung và cầu
cũng như là những vấn đề nảy sinh từ sự chênh lệch này và đưa ra các bài học từ các nước
đã thực hiện tương đối thành công trong giải quyết chỗ ở cho sinh viên cũng như đề ra các
giải pháp nhằm cải thiện thực trạng trên. Đề tài được thực hiện trên cơ sở thu thập, đánh
giá nguồn tư liệu, số liệu và tình hình thực tế về vấn đề chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn
quận Thủ Đức . Các phương pháp chính được sử dụng như :
Phương pháp chuyên gia
Phương pháp phân tích
Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp thừa kế
Trang 5


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

Từ những nội dung đã đề ra, kết quả của đề tài nêu lên thực trạng lượng cung và
lượng cầu về chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn quận Thủ Đức .Từ đó, đánh giá lại tiềm
năng và mở ra một hướng mới trong việc đầu tư vào lĩnh vực này, đồng thời đưa ra những
kiến nghị cho các cơ quan quản lý nhà nước nhằm để đưa ra những chính sách hợp lý.

Trang 6


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

MỤC LỤC
Tiêu đề

Trang

Phần I:TỔNG QUAN
I.1
Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ……………………..
I.1.1Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản……………
I.1.1.1Khái niệm về bất động sản…………………………….
I.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản ………………………... 4
I.1.1.3 Phân loại bất động sản ……………………………….
I.1.2 Cung cầu về chổ ở cho sinh viên của các trường
trên địa bàn Tp.HCM ……………………………………….
I.1.2.1 Khái niệm cung ……………………………………….
I.1.2.2 Khái niệm cầu…………………………………………
I.1.2.3 Khái quát lượng cung và cầu chổ ở cho sinh
trênđịabànTp.HCM …………………………………………
I.2
Cơ sở pháp lý ………………………………………………..
I.3
Cơ sở thực tiễn ………………………………………………
I.3.1Về số lượng …………………………………………………...
I.3.2Về chất lượng ………………………………………………...
I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu……………………………………
I.4.1Khái quát địa bàn quận Thủ Đức ………………………….
I.4.2 Khái quát vấn đề nghiên cứu trên địa bàn quận Thủ Đức...
I.5 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện …...
I.5.1Nội dung nghiên cứu ………………………………………..
I.5.2 Phương pháp nghiên cứu …………………………………...

I.5.3 Quy trình thực hiện …………………………………………

3
3
3
6
7
7
9
10
11
12
12
13
14
14
18
18
18
19
19

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Thực trạng chỗ ở cho sinh viên của các trường ……………… 20
II.1.1 Cung và cầu về chỗ ở cho sinh viên của các trường ……… 21
II.1.2 Cung và cầu về chổ ở bên ngoài trên địa bàn quận Thủ Đức.46
II.1.3 Những vấn đề nảy sinh của sự chênh lệch cung cầu ……... 48
II.2 Những mô hình điển hình về chổ ở cho sinh viên…………… 50
II.2.1 Mô hình Kí túc xá tiêu biểu của các trường………………. 50
II.2.2 Mô hình kí túc xá “ 3 nhà” ………………………………... 53

II.2.3 Mô hình đầu tư kinh doanh tư nhân ……………………... 54
Phần III.Kết Luận và Kiến Nghị
Trang 7


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

III.1 Kết Luận …………………………………………………… 56
III.2 Kiến Nghị ……………………………………………………. 56
Tài liệu tham khảo

Trang 8


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Sự cần thiết của đề tài
Mùa thi Đại học, Cao đẳng sắp đến, một trong những nổi lo thường trực của một
bộ phận những học sinh từ các tỉnh, thành phố khác về học tập và các trường Đại học,
Cao đẳng và trung học chuyên nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là vấn đề về
chỗ ở. Trong khi một số trường không có khu kí túc xá phục vụ cho sinh viên mà nếu có
cũng có rất ít trường đáp ứng hết nhu cầu của học sinh mới vào trường và số sinh viên
đang theo học ở trường.
Vấn đề nhà ở cho đối tượng sinh viên luôn được trở thành chủ đề nóng của xã hội.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa có Quyết định 2217/QĐ-TTg phê duyệt Danh mục

các dự án phát triển nhà ở sinh viên tại TP. Hà Nội và TPHCM bằng nguồn trái phiếu
Chính phủ năm 2009 đã được phân bổ cho 2 thành phố này trước đó, mới đây Ủy Ban
Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã thông qua kế hoạch xây dựng 100.000 chỗ ở cho
sinh viên giai đoạn 2009 đến năm 2015.Cụ thể đến năm 2015, TP sẽ hoàn thành 71 khối
KTX trong khu quy hoạch ĐH Quốc gia TPHCM, đáp ứng khoảng 100.000 chỗ ở cho SV
các trường ĐH, CĐ tại khu quy hoạch ĐH Quốc gia TPHCM. Cụ thể, giai đoạn 2009 2010, TP sẽ hoàn thành 28 khối KTX, đáp ứng khoảng 30.000 chỗ ở cho SV (khoảng
7,5m²/chỗ ở), với tổng mức đầu tư 1.229 tỷ đồng (trong đó có 88,7 tỷ đồng do các tỉnh
đầu tư); giai đoạn 2011 - 2015 sẽ hoàn thành thêm 43 khối KTX đáp ứng khoảng 70.000
chỗ ở với tổng đầu tư 2.856 tỷ đồng.Nhưng cho đến nay giai đoạn 1 vẫn chưa hoàn thành
và dự kiến hoàn thành vào năm 2011.
Bản thân là một sinh viên từ Quảng Ngãi vào học tập tại quận Thủ Đức Tp.HCM
và qua nhiều lần tìm chỗ trọ tôi đã phần nào thấu hiểu được nổi khổ của các bạn sinh viên
trong việc tìm chỗ ở nên tôi đã quyết định thực hiện đề tài “Thực trạng chỗ ở cho đối
tượng sinh viên trên địa bàn quận Thủ Đức Tp.HCM trong giai đoạn 2005-2009”.

Trang 9


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

 Mục đích – Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
 Thực trạng về chỗ ở cho đối tượng là sinh viên
 Tìm hiểu cung cầu về chỗ ở cho sinh viên từ đó tìm hiểu những khả
năng để đầu tư vào lĩnh vực này.
Đối tượng nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chỗ ở cho sinh viên, lượng cung, lượng cầu về
chỗ ở của đối tượng sinh viên.

 Đối tượng khảo sát là những kí túc xá và những chỗ cho thuê nhà trọ trên địa bàn
quận Thủ Đức Tp.HCM.
Phạm vi thời gian
 Phạm vi không gian : đề tài được thực hiên trên địa bàn quận Thủ Đức Tp.HCM.
 Phạm vi thời gian : đề tài thu thập thông tin từ năm 2005 đến năm 2009
 Ý nghĩa của đề tài
Đề tài nêu lên thực trạng về chỗ ở cho đối tượng sinh viên. Qua đó cung cấp thông
tin về vấn đề này một cách khái quát từ đó cung cấp cái nhìn rõ hơn cho các đối tượng
quan tâm đông thời mở ra một lĩnh vực đầu tư tiềm năng mà lâu nay chưa được chú ý.

Trang 10


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1

Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu

I.1.1

Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản

I.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao

gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan tới
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (
BĐS ) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên , hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại , tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động
sản”.
Hầu hết những nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai , không tách rời với đất đai , được xác định bởi vị trí địa lý của đất ( Điều 517, 518
Luật Dân sự cộng hòa Pháp , Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản , Điều 130 Luật dân sự
cộng hòa Liêng Bang Nga , Điều 94 , 96 Luật dân sự cộng hòa Liên Bang Đức … ).
Tuy nhiên , Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai
nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên , mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt
, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS , nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương
tự , quy định này cũng được thể hiện này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản ,
Trang 11


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

Bộ Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó , Điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định : “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai , bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai
và những tài sản gắn với đất.

Như vậy , có hai cách diễn đạt chính : thứ nhất , miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai” , và do vậy là BĐS ; thứ hai , không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”.
Luật dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những khác biệt đáng chú ý
so với Luật dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt , liệt kê tương tự theo
cách của các Luật dân sự truyền thống ; mặt khác , đưa ra khái niệm chung về BĐS là
“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó ,
Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đất đai như “tàu biển , máy bay ,
phương tiện vũ trụ …” cũng là các BĐS.
Theo Bộ Luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam , tại Điều
174 có quy định : “BĐS là các tài sản bao gồm : Đất đai , Nhà , công trình xây dựng
gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng đó ; Các
tài sản gắn liền với đất đai ; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy , khái niệm BĐS rất rộng , đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và những tài sản có quốc gia cho là BĐS , trong khi các quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa , các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có quy định cụ thể danh mục các
tài sản này.

I.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
a) Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai là
do diện tích của bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về
Trang 12


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

diện tích đất đai của từng miếng đất , khu vực , vùng , địa phương , lãnh thổ v.v…
Chính vì tính khan hiếm , tính cố định và không di dời được của đất đai nên hang hóa
BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và
xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các văn phòng có hướng và cấu
tạo nhà khác nhau. Ngoài ra , chính các nhà đầu tư , kiến trúc sư đều quan tâm đến tính
dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân
v.v…

b) Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng , một loại tài nguyên được xem
như không thể bị hủy hoại , trừ khi có thiên tai , xóa lở , vùi lấp. Đồng thời , các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy ,
tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
hoạy động lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi
thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc
và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng , không đảm bảo an toàn trong việc sử
dụng. Trong trường hợp đó , nếu xét thấy tiến hành cải tạo , nâng cấp BĐS thu được lợi
ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được
mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế , các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh
tế của BĐs có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung , tuổi thọ kinh tế
của nhà ở , khách sạn , nhà hát là trên 40 năm ; tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công
nghiệp , nhà ở phổ thong là trên 45 năm v.v... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa
BĐS là do đất đai không bị mất đi , không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng , lại có

Trang 13


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa
dạng
c) Tính chịu sự ảnh hưởng lẩn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn , giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của một BĐS khác. Đặc biệt , trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế , việc xây dựng BĐS này làm tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
d) Các tính chất khác

Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó , đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh
hoạt , sản xuất , kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp , chi phí lớn , thời gian dài.
Do đó , BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

Mang nặng yếu tố tập quán , thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng , mỗi khu vực , mỗi quốc gia là rất khác
nhau , phụ thuộc vào thị hiếu , tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội , thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng , tôn giáo , tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình
thức BĐS

I.1.1.3 Phân loại bất động sản
Trang 14


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta , bất động sản
có thể phân thành ba loại
Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bao gồm BĐS nhà ở , BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kĩ thuật , hạ tầng xã hội ) , BDDS
là trụ sỏ làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất ( bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai ) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tách động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng
như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại
đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất ) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng
tham gia thị trường rất thấp.



Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội của nước ta.

I.1.2

Cung cầu về chổ ở cho sinh viên của các trường trên địa bàn Tp.HCM

I.1.2.1 Khái niệm cung
Khi nghiên cứu về cung thì gặp rất nhiều điều phức tạp trong việc phân biệt giữa
cung và nguồn cung. Nguồn cung bất động sản là toàn bộ quỹ bất động sản hiện có hay
chỉ hiểu là bất động sản mới xây dựng. Theo tác giả người Anh, nguồn cung bất động sản
là quỹ nhà ở hiện có. Hơn nữa, còn nhầm lẫn giữa nguồn cung là các bất động sản với các
công ty xí nghiệp xây dựng và đầu tư phát triển bất động sản.

Trang 15


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

Cung về chỗ ở cho sinh viên của các trường là khối lượng nhà ở sẵn có của các
trường tạo lập ra để phục vụ cho công tác phục vụ cho nhu cầu về nhà ở cho sinh viên
đang theo học tại trường.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều
so với nhân tố giá cả. Đối với cung về chỗ ở cho sinh viên và cung về nhà ở cho người có
thu nhập thấp thì không hoàn toàn diễn ra như vậy . Độ co giãn cung nhà đất so với biến

động giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ . Điều này là do khi giá đất tăng lên làm ảnh
hưởng đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch tăng lên và các loại đất khác chuyển sang
mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng
quỹ đất và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Giá nhà đất
tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì sự tạo lập nhà ở đòi
hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường nhà đất
cũng bị hạn chế.
Tuy nhiên, ở đây chúng ta chỉ xét sự co giãn của cung và sự đầu tư xây dựng nhà
ở xã hội trên thị trường. Do đó, co giãn của cung còn bị sự ảnh hưởng của cầu. Cầu co
giãn kéo theo cung cũng co giãn và ngược lại. Mặc dù không co giãn bằng cầu nhưng sự
co giãn của cung cũng xảy ra.
Sự dich chuyển đường cung
Cung tăng ( dich chuyển sang phải ) hoặc giảm ( dịch chuyển sang trái ) còn phụ
thuộc vào nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà ở trên thị trường, trong đó nhân tố có
tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ. Đây là cơ
sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà ở xã hội trên thị trường. Sự phát triển
của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà
đất. Các yếu tố đầu vào thì chi phí phát triển nhà ở xã hội giá cả nguyên vật liệu cũng làm
tốc độ xây dựn nhà ở xã hội trở nên mạnh hơn.
Như đã biết, cầu tăng khiến giá tăng dẫn đến cung tăng. Nhưng hiện nay có một
thực trạng là giá nhà đất liên tục tăng cao do nhiều người đổ xô và thị trường địa ốc với
mục dích là đầu cơ, sự tăng giá như trên đã đẩy thị trường nhà ở trở nên sốt “bong bóng”
Trang 16


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

bởi vì thực tế nhu cầu nhà ở là rất lớn trong khi cung lại thấp hơn nhiều so với cầu. Điều

này được lý giải là vì thị trường trong thời gian qua vận hành theo cơ chế đầu cơ hơn là
cơ chế cung cầu.
Thực trạng trên đưa ra một yêu cầu là cần phải tăng cung để đáp ứng nhu cầu thị
trường. Tuy nhiên việc tăng cung không phải là một việc đơn giản vì muốn tăng cung thì
cần phải đầu tư xây dựng, nhưng việc đầu tư phải được tính toán trong dài hạn nếu cung
tăng quá nhanh và không qua tính toán sẽ rất bất lợi cho nhà đầu tư nhất là trong tình hình
thị trường đang “sốt” như hiện nay. Vì một khi thừa cung, thị trường sẽ đóng băng, giao
dịch khó khăn, khi đó vốn đầu tư sẽ bị ứ đọng trong các dự án và sẽ mang nhiều rủi roc ho
nhà đầu tư.
Như vậy, việc chúng ta cần làm hiện nay là hạn chế đầu cơ vận hành theo cơ chế
cung cầu làm lành mạnh thị trường. Tóm lại việc chúng ta cần làm là tăng cung để điều
tiết cầu nhằm hạn chế hiện tượng cầu lớn gấp nhiều lần cung.Còn về phương diện nhà ở
cho sinh viên thì cần phải có những chính sách phù hợp từ phía các cơ quan chức năng để
đáp ứng phần nào nhu cầu của sinh viên đang theo học trên địa bàn.

I.1.2.2 Khái niệm cầu
Cầu là lượng hàng hóa mà người mua muốn mua và có khả năng chi trả ở các mức
giá khác nhau trong một thời gian nhất định. Tương tự, Cầu nhà ở cho sinh viên là khối
lượng ký túc xá của các trường xây dựng để phục vụ cho nhu cầu về chỗ ở cho sinh viên
học sinh đang theo học tại trường và các phòng trọ với mục đích cho thuê và người thuê
có khả năng chi trả để có được một chỗ ở tại một thời điểm nhất định.
Chúng ta cần phân biệt rõ cầu và nhu cầu về nhà ở cho sinh viên là hoàn toàn
khác nhau. Nhu cầu là sự mong muốn của sinh viên về nơi ở có được chỗ ở như mong
muốn để thõa mãn mục đích nhu cầu của mình. Bất kì sinh viên nào cũng có nhu cầu này
và thậm chí có nhiều sinh viên có nhu cầu về nhiều dạng chỗ ở và nhu cầu về chất lượng
nơi ở cũng tăng lên theo sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, không phải mọi sinh viên có
quyền lựa chọn nơi ở cho mình bởi lẽ số lượng nơi ở cho sinh viên vẫn trong tình trạng là
Trang 17

Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

cung rất nhỏ so với cầu mặt khác, sinh viên còn phải lựa chọn giữa nhiều yếu tố tác động
khác như chi phí cho nơi ở và sự thuận tiện cho bản than, hay là an ninh ….
Trên thực tế nhiều sinh viên rất muốn có một môi trường tốt để phục vụ cho việc
học tập cũng nhu về các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân nhưng hiện tại thì có rất ít trường
làm được điều này và con số các trường này có thể đếm trên đầu ngón tay trong khi nhu
cầu của sinh viên lại rất lớn.
Chính thực tế cầu quá lớn mà cung lại không đáp ứng nổi nên đã nảy sinh ra
nhiều vấn đề cho sinh viên cũng như là ảnh hưởng đến chất lượng sống của sinh viên
cũng như là chất lượng đầu ra của sinh viên cùng với đó là nhiều vấn đề nảy sinh cho xã
hội.

I.1.2.3 Khái quát lượng cung và cầu chổ ở cho sinh viên trên địa bàn
Tp.HCM
Hiện hoàn toàn không dễ để có chỗ ở KTX vì quỹ đất có hạn mà số sinh viên ngày
càng tăng. Ban quản lý KTX ĐH Quốc gia ở khu
vực ngoại thành, ĐH Tự nhiên, KTX ĐHSP, KTX
ĐH Kinh tế ở nội thành đều cho biết, đến nay đã
"khoá sổ" danh sách, dù nhu cầu về chỗ ở KTX
bao giờ cũng thiếu.
Năm nay, KTX ĐH Quốc gia TP.HCM có
gần 12500 chỗ ở với bốn dãy nhà của ĐH Quốc
gia và 15 dãy nhà KTX phối hợp với các tỉnh:
Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, An Giang, Bến Tre,
Vĩnh Long, Bình Thuận, Khánh Hòa, Tiền Giang xây dựng. Năm học mới này, ĐH Quốc
gia TP.HCM còn đưa vào sử dụng 170 phòng KTX xã hội hóa.
Tuy số lượng KTX tăng, vẫn không thể đủ nhu cầu khi các phòng đều kín người

đăng ký. Nhiều sinh viên thuộc địa phương có phối hợp xây dựng KTX nhưng vẫn không
có chỗ để ở. Theo ông Trần Thanh An, Giám đốc Trung tâm quản lý KTX ĐH Quốc gia
Trang 18


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

TP.HCM, nguyên do số lượng sinh viên ngày càng tăng ngoài dự trù các tỉnh. Bởi vậy,
vẫn ưu tiên những trường hợp khó khăn. Ví dụ, tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu, chỉ
sinh viên thuộc 63 xã khó khăn và gia đình chính sách mới có tiêu chuẩn ở.
Với nhiều KTX khu vực nội thành TP.HCM, tình trạng khan hiếm càng chật vật.
ĐH Giao thông Vận tải TP.HCM chỉ có gần 900 chỗ ở KTX nhưng con số này chỉ đáp
ứng được hơn 10% nhu cầu mỗi năm của sinh viên. KTX Tự nhiên chỉ có khoảng 200
suất trống mỗi năm, số suất này do sinh viên năm cuối ra trường, dành chỗ lại cho sinh
viên năm hai chuyển từ Thủ Đức về.
ĐH Công nghiệp TP.HCM là một trong những trường ĐH có chỗ nội trú SV cao
nhất. Năm nay, KTX của trường sẽ dành 2.500 chỗ ở, đáp ứng hơn 40% nhu cầu SV. ĐH
Kinh tế TP.HCM tuyển 5.000 SV nhưng chỉ có 300 SV được ở KTX. ĐH Văn hóa
TP.HCM tuyển 1.000 SV nhưng chỉ dành 100 chỗ cho tân SV trong KTX. KTX ĐH Sư
phạm TP.HCM chỉ trống 350 chỗ, KTX ĐH Y Dược TP.HCM chỉ tiếp nhận 200 SV. Giá
nội trú bình quân ở các KTX dao động từ 70 đến 120 ngàn đồng/SV/tháng.
KTX xã hội hoá cũng chung tình trạng quá tải. KTX của Công ty Hưng Á trong
khu vực ĐHQG khoảng 5.000 sinh viên đăng ký nhưng chỉ có sức chứa 1.060 người.
Nằm trên đường Nguyễn Thái Sơn phường 5, quận Gò Vấp, KTX do anh Huỳnh Phi
Châu đầu tư cũng không còn chỗ trống, dù lượng SV đến đăng ký ở rất đông. Với hơn 50
phòng, KTX này cũng chỉ đáp ứng nhu cầu ăn ở cho khoảng 350 SV.

I.2

Cơ sở pháp lý
Luật đất đai 2003 ( Đã được nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI,

kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 - 11- 2003 ).
Luật nhà ở 2005 – Luật số 56/2005 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI, ký họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày
01/07/2006.
Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển
nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các
Trang 19


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực độ thị do chính phủ ban
hành.
Quyết định 65/2009/QĐ-TTg về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh
viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê do Thủ
tướng Chính phủ ban hành.
Quyết định 96/2009/QĐ-TTg sửa đổi Quyết định 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định
66/2009/QĐ-TTg và Quyết định 67/2009/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Thông tư 181/2009/TT-BTC hướng dẫn Quyết định 96/2009/QĐ-TTg sửa đổi
Quyết định 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định 67/2009/QĐTTg về việc giảm thuế năm 2009 do Bộ Tài chính ban hành.
Quyết định 86/2008/QĐ-UBND về việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành.

I.3

Cơ sở thực tiễn

I.3.1

Về số lượng
Hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện có trên 70 trường đại học và

cao đẳng với tổng số sinh viên lên đến 328.475 sinh viên, trong đó có khoảng 230.000
sinh viên ( chiếm hơn 70% )là đến từ các tỉnh, thành phố khác đến thành phố Hồ Chí
Minh học tập. Nhưng hiện tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ mới có 64 khu ký túc xá với
khoảng 5.230 phòng mới chỉ đáp ứng cho khoảng hơn 39.000 sinh viên, chiếm 17% trong
tổng số sinh viên đến từ các tỉnh, thành phố đến thành phố Hồ Chí Minh học tập.
Trước tình hình như vậy Chính phủ đã chỉ đạo cho Ủy ban nhân dân tp.HCM gấp
rút xây dựng một số dự án về vấn đề nhà ở xã hội trong đó có một số dự án xây dựng các
khu ký túc xá phục vụ cho sinh viên từ các tỉnh, thành phố đến tp.HCM học tập cụ thể
như sau:
TP.HCM chủ trương huy động các nguồn vốn để phấn đấu đến năm 2015 sẽ đáp
ứng 100 ngàn chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn toàn thành phố trong đó thì khu Đại học

Trang 20


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

Quốc gia TP.HCM chiếm 60.000 chỗ, số còn lại được phân bổ ở những quận huyện có
các trường đại học, cao đẳng khác.
Từ đầu năm 2009 đến cuối năm 2010 thành phố sẽ xây dựng 30.000 chỗ ở cho

sinh viên tại khu Đại học Quốc gia TP.HCM .Nhưng tiến độ không đáp ứng được nên dời
sang năm 2011.
Từ năm 2010 đến năm 2015 sẽ huy động vốn từ trái phiếu chính phủ để thực hiện
tiếp kế hoạch để phấn đấu đến năm 2015 là đáp ứng 100 ngàn chổ ở cho sinh viên trên
toàn địa bàn thành phố.

I.3.2

Về chất lượng
Hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trừ những ký túc xá mới hoàn

thành trong giai đoạn 2009 – 2010 và một số ký túc xá mới xây dựng thì đa số ký túc xá
của các trường đại học, cao đẳng trên địa bàn thành phố hầu như đều xuống cấp trầm
trọng cùng với đó là sự xuống cấp của các trang thiết bị được trang bị phục vụ cho sinh
viên.
VD : Ký túc xá của trường Đại học Khoa học Tự nhiên ở số 35B Trần hưng đạo
vì nằm trong trung tâm của thành phố nên diện tích của các phòng không đảm bảo 12 sinh
viên ở một phòng với diện tích 16m2
Trong những năm gần đây thì một số trường đã chú tâm xây dựng ký túc xá phục
vụ cho sinh viên của trường mình ví dụ như Đại học Bách khoa TP.HCM , Đại học Tôn
Đức Thắng … Ngoài những khu ký túc xá của Đại học Quốc gia Tp.HCM được coi là
KTX kiểu mẫu thì chất lượng KTX mỗi nơi mỗi khác.
VD : Đại học Bách khoa Tp.HCM mới đưa vào sử dụng khu KTX của trường tại
497 Hòa Hảo phường 7 Quận 10. Khu KTX này được xem là một khách sạn 3 sao có đầy
đủ các trang thiết bị phục vụ cho nhu cầu về học tập cũng như nhu cầu sinh hoạt của giáo
viên tới trường giảng dạy và sinh viên của trường. Trong khi đó, một số trường mới xây
dựng nhưng chỉ có phòng cho sinh viên ở chứ không chú trọng đến các nhu cầu sinh hoạt
của sinh viên.
Trang 21

Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

I.4

Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.4.1

Khái quát địa bàn quận Thủ Đức
a) Hành chính
Thủ Đức sau ngày 30-4-1975 là huyện ngoại thành, nằm ở phía Đông – Bắc thành

phố Hồ Chí Minh. Năm 1997, huyện Thủ Đức được phân chia thành 3 quận: quận 2, quận
9 và quận Thủ Đức theo nghị định 03/CP của Chính Phủ ban hành ngày 6-1-1997. Quận
Thủ Đức mới có diện tích 47,76 km2, bao gồm diện tích và dân số của các xã Linh Đông,
Linh Trung, Tam Bình, Tam Phú, Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh, thị trấn Thủ Đức,
một phần diện tích và nhân khẩu của các xã Hiệp Phú, Tân Phú và Phước Long. Sau khi
trở thành quận, các xã đều đổi tên thành phường. Quận Thủ Đức có 12 phường gọi tên
theo xã trước đây: Linh Đông, Linh Tây, Linh Chiểu, Linh Trung, Linh Xuân, Hiệp Bình
Chánh, Hiệp Bình Phước, Tam Phú, Trường Thọ, Bình Chiểu, Bình Thọ, Tam Bình; dân
số tính đến nay là khoảng 250.000 người.
Vốn là một huyện ngoại thành, Thủ Đức không có nhiều công trình hạ tầng kỹ
thuật cũng như hạ tầng xã hội. Ba con đường lớn chạy qua huyện Thủ Đức trước kia và
quận Thủ Đức ngày nay đều thuộc quốc lộ: xa lộ Hà Nội, quốc lộ 13 và xa lộ vành đai
ngoài(là xa lộ Đại Hàn cũ). Nhiều năm qua, nhất là từ khi trở thành quận, nhiều tuyến
đường trong quận được mở, nâng cấp, toàn bộ cầu khỉ được thay bằng cầu bê tông.
Những con đường mới, những cây cầu đã nối vùng gò đồi với vùng bưng, tạo điều kiện

cho hàng hóa lưu thông, qua đó thúc đẩy sản xuất công – nông nghiệp cùng phát triển.
Đường sắt quốc gia chạy qua quận Thủ Đức đang được nâng cấp, kể cả ga Bình
Triệu, ga Sóng Thần, tạo cho Thủ Đức thêm một lợi thế quan trọng để phát triển kinh tế xã hội. Bao bọc 3 mặt Thủ Đức là hai con sông lớn, sông Đồng Nai và sông Sài Gòn, rất
thuận lợi cho giao thông đường thủy, phục vụ vận chuyển hàng hóa nông sản và thực
phẩm của các công ty lớn trên địa bàn như Công ty xi măng Hà Tiên 1, Công ty Cơ điện
Thủ Đức và Khu chế xuất Linh Trung, Khu công nghiệp Bình Chiểu. Quận Thủ Đức có
điều kiện lý tưởng xây dựng một số cảng sông.
Trang 22


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

b) Sản xuất nông nghiệp
Cũng như các huyện ngoại thành khác, Thủ Đức trước ngày giải phóng là “vành
đai trắng”, là “vùng tự do bắn phá” của Mỹ ngụy, vì thế quá trình khôi phục sản xuất
nông nghiệp gặp vô và khó khăn, thậm chí phải chịu hi sinh khi rà phá bom mìn để biến
vùng đất hoang hóa trở thành những cánh đồng lúa xanh ngút tầm mắt(chỉ trong 3 năm
1976-1978, Thủ Đức đã khôi phục khoảng 11.000 ha trong 14.000 ha của “vành đai
trắng”)Hệ thống thủy lợi nội đồng được xây dựng ngay trong những năm đầu sau ngày
30-4-1975, vừa giải quyết tình trạng nập úng, vừa tăng năng suất các loại cây trồng, đưa
cây lúa vào canh tác 2 đến 3 vụ/năm.
Chủ trương chuyển dịch cơ cấu cây trồng – vật nuôi trong sản xuất nông nghiệp ở
Thủ Đức mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội rõ rệt. Hàng loạt sản phẩm chuyển thành hàng
hóa có giá trị như mai vàng, bon sai, hoa lan, cây cảnh, xoài, thanh long và các loại rau,
củ, quả. Thủ Đức cũng thành công lớn trong “chương trình bò sữa”.
Đất sản xuất lúa của Thủ Đức ngày càng bị thu hẹp do tốc độ đô thị hóa nhanh và
dành cho phát triển công nghiệp, thương mại nên năm 2004 chỉ còn khoảng 1.400 ha.
Nhưng do chuyển dịch cơ cấu cây trồng theo hướng sản xuất hàng hóa, cho nên số đất

chuyển đổi ấy mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với trồng lúa. Có thể nói người
dân Thủ Đức đã và đang biến từng tấc đất thành tất vàng.

c) Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Dù mang tên là huyện, nhưng Thủ Đức lại là vùng đất làm “cầu nối “ giữa thành
phố Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Đông Nam Bộ giàu tiềm năng công nghiệp, do đó
ngay trên địa bàn Thủ Đức, dưới chế độ cũ đã hình thành một số cụm công nghiệp và
hàng chục nhà máy nằm rải rác trong các khu dân cư. Công ty xi măng Hà Tiên, Công ty
Cơ điện, Nhà máy điện có mặt từ rất sớm ở Thủ Đức, là ba trong số hơn 100 nhà máy có
quy mô khá do tư bản nước ngoài và tư bản Hoa kiều làm chủ. Cuối năm 1974 và đặc biệt
là đầu năm 1975, trước nguy cơ sụp đổ không tránh khỏi của ngụy quyền, giới chủ tư bản
công nghiệp đã tháo gỡ máy móc “tùy nghi di tản”, gây nên sư xáo trộn rất lớn trong xã
Trang 23


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

hội 25.000 công nhân thất nghiệp sau ngày 30-4-1975 là hậu quả của hành động phá hoại
sản xuất ấy.
Nhưng chính những người thợ này đã trở thành những người đầu tiên khôi phục
sản xuất sau khi chính quyền cách mạng tiếp quản những cơ sở sản xuất còn lại hoặc chỉ
còn một phần.
Chính sách đổi mới kích thích người lao động và các thành phần kinh tế phát huy
nội lực, tạo ra hàng loạt cơ sở sản xuất công nghiệp. Nhiều ngành hàng truyền thống mai
một trong những năm chiến tranh đã tìm lại chỗ đứng của mình, như ngành sơn mài, gốm
sứ, thêu – đan, đồ gỗ mỹ nghệ…Ngành hàng phát triển mạnh ở Thủ Đức thập niên 90 là
vật liệu cơ khí, phụ tùng thay thế và một số máy công cụ…
Sự khôi phục và phát triển nhanh của công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trong

những năm đổi mới đã làm tăng tỷ trọng trong tổng giá trị kinh tế của Quận lên 62% một trong những Quận có tỷ trọng công nghiệp cao nhất thành phố Hồ Chí Minh.Công
nghiệp phát triển đã tạo điều kiện củng cố và phát triển giai cấp công nhân. Năm 1997,
trước khi tách quận, công nhân công nghiệp Thủ Đức hơn 42.000 người (số liệu thống kê
1996). Thủ Đức có thêm hàng ngàn công nhân xây dựng khi cả ba quận trên địa bàn
huyện Thủ Đức trở thành những công trường xây dựng lớn, tấp nập suốt ngày đêm.
Thủ Đức cũng là địa phương hấp dẫn các nhà đầu tư. Khu chế xuất Linh Trung đã
được lấp kín; Khu công nghiệp Bình Chiểu cũng được các nhà đầu tư thuê hết mặt bằng
xây dựng nhà máy sản xuất. Thủ Đức đang xây dựng khu xuất xuất Linh Trung 2 cho các
nhà đầu tư có nhu cầu làm ăn lâu dài trên vùng đất này.
Giá trị tổng sản lượng công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp của quận Thủ Đức tăng
trưởng nhanh, đặc biệt từ năm tách quận. Năm 1995 giá trị sản lượng của ngành công
nghiệp huyện Thủ Đức (bao gồm 3 quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9) lá 118 tỉ đồng, đến
năm 1997, riêng quận Thủ Đức đã là 248 tỉ đồng. Trong các năm tiếp theo, đặc biệt là từ
năm 2000, tỉ lệ tăng trưởng giá trị sản lượng đạt bình quân hơm 50% / năm. Năm 2000 là
529,4 tỉ, năm 2002 là 902,7 tỉ, năm 2003 là 1.119,6 tỉ và năm 2004 đạt 1.444,12 tỉ đồng.
Trang 24


Quản lý thị trường BĐS

Phạm Ngọc Thống

Là địa phương có nền sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp lâu năm, từ năm
1991 đến nay, nhiều mặt hàng truyền thống của Thủ Đức nhanh chóng có chỗ đứng trong
nước là tại thị trường nhiều nước.

d) Thương mại – dịch vụ
Ngành thương mại Thủ Đức phát triển rất sớm. Ba mươi năm qua, chợ Thủ Đức
tuy không lớn – vẫn là trung tâm mua ban tấp nập, có sức hấp dẫn khách hàng trong và
ngoài quận.

Theo một thống kê, trước ngày 30-4-1975 số cơ sở buôn bán, dịch vụ ẩm thực và
sạp chợ của giới thương nhân người Hoa trên địa bàn Thủ Đức chiếm khoảng 50%.
Thập niên 90 đánh dấu sự phát triển nhanh và bền vững của hoạt động thương mại
trên địa bàn quận Thủ Đức, tốc độ tăng bình quân 30% / năm. Kinh doanh nhà hàng –
khách sạn, nhà và biệt thự cho thuê, dịch vụ văn phòng cũng phát triển dù Thủ Đức là
vùng ngoại thành. Một hình thức dịch vụ mới đang được triển khai có kết quả là xây và
cho thuê dạng nhà phố, biệt thự cạnh các khu vui chơi giải trí và sinh hoạt thể thao.
Trên địa bàn Thủ Đức, ngoài chợ Thủ Đức ở trung tâm thị trấn, còn có 15 “chợ
quê” với hơn 5.500 hộ buôn bán, điều đó đã nói lên phần nào quy mô hoạt động thương
nghiệp tại đây. Trong quy hoạch chợ của thành phố, quận Thủ Đức đã có chợ đầu mối
Tam Bình thay cho chợ đầu mối Cầu Muối – thuộc quận 1.
Một hoạt động có hiệu quả của Thủ Đức là ngoại thương, tăng trưởng đạt bình
quân 14% / năm, vừa bảo đảm sản phẩm công – nông nghiệp của quận tham gia thị
trường xuất khẩu, vừa thu ngoại tệ để nhập máy móc, nguyên phụ liệu phục vụ sản xuất
và nhu yếu phẩm cho thị trường nội địa.
Doanh thu thương mại-dịch vụ: năm 1991 đạt 310 tỉ, năm 1995 đạt 920 tỉ, năm
1997 (tách quận – không tính quận 2 và quận 9) đạt 753 tỉ, năm 2000 đạt 928 tỉ, năm 2001
đạt 1.188 tỉ, năm 2003 đạt 1.746 tỉ và năm 2004 đạt 2.252 tỉ đồng.

Trang 25