Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

B TĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR
TR

NGă

NG

I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR

NG HÀ N I

LÊ THU H NG
ÁNHăGIÁăTH C TR NGăCỌNGăTÁCă
TT IM TS

D

ÁNăTRÊNă

THÀNH PH

U GIÁ QUY N S

D NG

A BÀN QU NăHĨă ỌNG,ă
HÀ N I

LU NăV NăTH CăS
CHUYÊN NGÀNH: QU NăLụă

Hà N i ậ N mă2018

Tă AI


B TĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR
TR

NGă

NG

I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR

NG HÀ N I

LÊ THU H NG
ÁNHăGIÁăTH C TR NGăCỌNGăTÁCă
S

D NGă

TT IM TS

D

U GIÁ QUY N

ÁNăTRÊNă

QU N HĨă ỌNG,ăTHĨNHăPH

HÀ N I

LU NăV NăTH CăS ăQU NăLụă
Chuyên ngành: Qu nălỦă

tăđai

Mã s : 8850103
NG

IăH

NG D N KHOA H C:

TS. Nguy n Th Khuy

Hà N i ậ N mă2018

A BÀN

Tă AI


i

CỌNGăTRÌNHă
TR

NGă

Cán b h

C HOÀN THÀNH T I

I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR

NG HÀ N I

ng d n chính: TS.Nguy n Th Khuy

Cán b ch m ph n bi n 1:TS. Nguy n Ti năC

ng

Cán b ch m ph n bi n 2: TS.Nguy n Th H ng H nh

Lu năv năth căs ăđ
H Iă
TR

NGă

c b o v t i:
NG CH M LU NăV NăTH CăS

I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR
Ngày 16 tháng 9 n mă2018

NG HÀ N I


ii

L I CAM OAN
Tôiăxinăcamăđoanănh ng k t qu nghiên c uăđ

c trình bày trong lu năv nălàă

hoàn toàn trung th c, c a tôi, không vi ph m b t c đi u gì trong lu t s h u trí tu
và pháp lu t Vi t Nam. N u sai, tôi hoàn toàn ch u trách nhi mătr

c pháp lu t.

Tác gi lu năv n

Lê Thu H ng


iii

L IăC Mă N
Trong quá trình hoàn thành lu năv n,ătôiăđưănh năđ

c s quanătâm,ăgiúpăđ

c a t p th , cá nhân. Nhân d p này tôi xin g i l i c mă năđ n t p th các th y cô
giáo Khoa Qu nălỦăđ tăđai,ătr

ngăđ i h c Tài nguyênăvàăMôiătr

ng Hà N iăđưăt n

tìnhăgiúpăđ tôi trong quá trình h c t p, hoàn thành lu năv n.
c bi t, tôi xin bày t lòng bi tă năsâuăs c t i TS. Nguy n Th Khuyăđưăt n
tìnhăh

ng d n,ăgiúpăđ tôi trong su t quá trình th c hi n lu năv n.
Quaăđâyătôi xinăg iăl iăc mă năt iăcácăđ ngăchíălưnhăđ oăUBND,ăphòngăTàiă

nguyênă vàă Môiă tr

ng,ă V nă phòngă

ngă kỦă đ tă đaiă Hàă N iă chiă nhánhă qu nă Hàă

ông,ăTrungătâmăphátătri năqu ăđ tvàăcácăPhòng,ăBanăqu năHàă ôngăđưănhi tătìnhă
ch ăb o,ăt oăđi uăki năgiúpăđ ătôiăhoànăthànhălu năv nănày.
Tôiăxinăchânăthànhăc mă năt tăc ăb năbè,ăng

iăthânăvàăgiaăđìnhăđưăgiúpăđ ătôiă

trongăquáătrìnhăth căhi nălu năv n.
Tôiăxinăchânăthànhăc mă n!ăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăă
Tácăgi ălu năv n

LêăThuăH ng

iv

THÔNG TIN LU NăV N
1. H và tên h c viên: Lê Thu H ng
2. L p:ăCH2B.Q
3. Cán b h

Khoá: 2B

ng d n: TS. Nguy n Th Khuy

4.ăTênăđ tài: ánhăgiáăth c tr ngăcôngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t t i m t s d
ánătrênăđ a bàn qu năHàă ông,ăthànhăph Hà N i

5. Nh ng n i dung chínhă đ
đ

c nghiên c u trong lu nă v nă vàă k t qu đ t

c:
- N iădungăchínhăđ

c nghiên c u: ánhăgiáăth c tr ngăcôngătácăđ u giá

quy n s d ngăđ t t i m t s d ánătrênăđ a bàn qu năHàă ông.ăT đóăđ xu t
m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t
trênăđ a bàn qu n.
- K t qu đ tăđ

c:ă ưăđánhăgiáăth c tr ngăcôngătácăđ u giá quy n s

d ngăđ t t i 3 d ánătrênăđ a bàn qu n Hàă ông và đ xu tăđ

c m t s gi i

pháp nh m nâng cao hi u qu côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ tătrênăđ a bàn
qu n Hàă ông.
- K t qu c a lu nă v nă làă tàiă li u có giá tr tham kh oă trongă đàoă t o,
nghiên c u khoa h c t iăcácătr

ngăđ i h căc ngănh ănh ng nhà qu nălỦăđ t

đaiăv côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t.


v

M CL C
L IăCAMă OAN ....................................................................................................... i
L IăC Mă N .......................................................................................................... iii
M CăL C .................................................................................................................. v
DANHăM CăCÁCăT ăVI TăT T ...................................................................... viii
DANHăM CăB NG ................................................................................................. ix
M ă

U .................................................................................................................... 1

1.1.Tínhăc păthi tăc aăđ ătài ........................................................................................ 1
1.2.M cătiêuăc aăđ ătài ................................................................................................ 2
1.3.ụăngh aăkhoaăh căvàăth căti năc aăđ ătài .............................................................. 2

1.3.1. Ý ngh a khoa h c........................................................................................... 2
1.3.2.Ý ngh a th c ti n ............................................................................................ 2
CH

NGă1.ăT NGăQUANăTĨIăLI UăNGHIÊNăC U ....................................... 3

1.1.ăC ăs ăkhoaăh c ..................................................................................................... 3
1.1.1. Khái ni m, vai trò th c hi n pháp lu t v đ u giá quy n s d ng đ t .........3
1.1.2. Giá đ t .......................................................................................................... 7
1.1.3.

nh giá đ t .................................................................................................. 8

1.2.ăC ăs ăphápălỦ ..................................................................................................... 18
1.2.1. Các v n b n quy ph m pháp lu t v đ u giá quy n s d ng đ t ...............18
1.2.2. M t s quy đ nh liên quan đ n đ u giá quy n s d ng đ t ........................19
1.3.ăC ăs ăth căti n ...................................................................................................30
1.3.1.Th c hi n pháp lu t trong bán d u đ u giá đ t đai, tài s n m t s n

c

trên th gi i và nh ng kinh nghi m có th v n d ng và đ u giá quy n s d ng đ t
t i Vi t Nam...............................................................................................................30
1.3.2.Th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i Vi t Nam ................................... 32
1.3.3.Th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t
CH

NGă2.ă

2.1.ă

iăt

IăT

NG,ăN IăDUNGăVĨăPH

m t s đ a ph

ng ...................... 35

NGăPHÁPăNGHIÊNăC U.... 40

ngăvàăph măviănghiênăc u ...................................................................... 40


vi

2.1.1.

it

ng nghiên c u ................................................................................. 40

2.1.2 Ph m vi nghiên c u ..................................................................................... 40
2.2.ăN i dungănghiênăc u ..........................................................................................40
2.2.1. Khái quát đi u ki n t nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh t - xã h i
c a qu n Hà ông, thành ph Hà N i .....................................................................40
2.2.2. Tình hình qu n lý, s d ng đ t trên đ a bàn qu n Hà ông, thành ph Hà N i .40
2.2.3. Th c tr ng công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn qu n Hà ông ....40

2.2.4. ánh giá k t qu đ u giá quy n s d ng đ t t i 3 d án t i qu n Hà ông,
thành ph Hà N i ...................................................................................................... 40
xu t s gi i pháp nâng cao hi u qu công tác đ u giá quy n s d ng

2.2.5.

đ t trên đ a bàn qu n ................................................................................................40
2.3.ăPh

ngăphápănghiênăc u .................................................................................... 40

2.3.1. Ph

ng pháp thu th p s li u th c p ........................................................ 40

2.3.2. Ph

ng pháp ch n đi m nghiên c u ..........................................................41

2.3.3. Ph

ng pháp thu th p s li u s c p ......................................................... 41

2.3.4. Ph

ng pháp th ng kê, t ng h p, x lý s li u .......................................... 42

2.3.5. Ph

ng pháp so sánh ................................................................................. 43

CH

NGă3.ăK TăQU ăNGHIÊNăC UăVĨăTH OăLU N .............................. 44

3.1.ă Kháiă quátă đi uă ki nă t ă nhiên,ă tàiă nguyênă thiênă nhiênă vàă ă kinhă t ă - xưă h iă c aă
qu năHàă ông,ăthànhăph ăHàăN i .............................................................................44
3.1.1. i u ki n t nhiên .......................................................................................44
3.1.2. i u ki n kinh t - xã h i ............................................................................50
3.1.3.

ánh giá chung các đi u ki n t nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh t

xã h i ......................................................................................................................... 53
3.2. Tình hình qu n lý, s d ng đ t trên đ a bàn qu n Hà ông, thành ph Hà N i ..... 55
3.2.1. Tình hình qu n lý nhà n

c v đ t đai trên đ a bàn qu n Hà ông .......... 55

3.2.2. Hi n tr ng s d ng đ t ............................................................................... 58
3.2.3. Tình hình bi n đ ng di n tích các lo i đ t .................................................60
3.3.ăTh cătr ngăcôngătácăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ t trênăđ aăbànăqu năHàă ông ..... 62


vii

3.3.1. Các v n b n quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông ... 62
3.3.2. Quy trình đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông ........................... 64
3.3.3. Quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông ....................... 66
3.4.ă ánhă giáă k t qu đ u giá quy n s d ngă đ t t i 3 d án t i qu nă Hàă ông,ă

thành ph Hà N i ...................................................................................................... 75
3.4.1. Khái quát v 3 d án nghiên c u ................................................................ 75
3.4.2. K t qu đ u giá quy n s d ng đ t ............................................................ 77
3.4.3. ánh giá v công tác đ u giá quy n s d ng đ t t i 3 d án .................... 85
3.4.4.

ánh giá chung v công tác đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà

ông,

thành ph Hà N i....................................................................................................... 93
3.5.

ăxu t s ăgi iăphápănângăcaoăhi uăqu ăcôngătácăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ t trên

đ aăbànăqu năHàă ông. ..............................................................................................94
3.5.1. Gi i pháp v chính sách ............................................................................. 94
3.5.2. Gi i pháp v k thu t ..................................................................................95
3.5.3. Gi i pháp v c ch tài chính .....................................................................95
3.4.4. Qu n lý, s d ng qu đ t sau đ u giá ........................................................ 95
K TăLU NăVĨăKI NăNGH ................................................................................97


viii

DANH M C CÁC T
Ch ăvi tăt t
BTNMT
B Să
GQSD

VI T T T
Ch ăvi tăđ yăđ

B ăTàiănguyênăvàăMôiăTr

ng

B tăđ ngăs nă
uăgiáăquy năs ăd ngăđ tă

GCN

Gi yăch ngănh n

N -CP

Ngh ăđ nh-ChínhăPh

TT-BTC

Thôngăt ă- B ăTàiăChính

TT-BXD

Thôngăt ă- B ăXâyăD ng

TT-BTP

Thôngăt ăậ B ăT ăPháp

TN&MT
Q -UBND

TàiănguyênăvàăMôiătr

ng

Quy tăđ nh- yăbanănhânădân

QLNN

Qu nălỦănhàăn

QSD

Quy năs ăd ngăđ tă

Q -TTg
QPPL
UBND

c

Quy tăđ nhăậ Th ăT

ng

Quyăph măphápălu t
yăbanănhânădân

ix

DANH M C B NG
B ngă3.1:ăHi nătr ngăvàăc ăc uăs ăd ngăđ t ............................................................. 58
B ngă 3.2:ă Bi nă đ ngă di nă tíchă đ tă theoă m că đíchă s ă d ngă đ tqu nă Hàă ôngă n mă
2016-2017.................................................................................................................. 60
B ngă3.3:ăQuyătrìnhăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ t t iăqu năHàă ông .......................... 64
B ngă3.4: K tăqu ăd ăánăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tăvàătáiăđ nhăc ăKi năH ng ....... 78
B ngă3.5:ăK tăqu ăd ăánăđ uăgiá quy năs ăd ngăđ tăvàătáiăđ nhăc ăD

ngăN i ...... 80

B ngă3.6:ăK tăqu ăd ăánăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tăt iăkhuăQuangăLưmăphiênăngàyă
8/7/2017 ..................................................................................................................... 83
B ngă 3.7:ă ánhă giáă trìnhă t ă th ă t că vàă s ă côngă khaiă ph

ngă ánă đ uă giáă quy nă s ă

d ngăđ t .....................................................................................................................86
B ngă3.8:ă ánhăgiáăv ăgiáăkh iăđi măvàăb
B ngă3.9:ă ánhăgiáăc aăng

căgiá .................................................... 87

iătrúngăđ uăgiáăv ăhìnhăth căđ uăgiáăvàătínhăminhăb chă

thôngătinăkhiăt ăch căđ uăgiá ..................................................................................... 88
B ngă3.10:ă ánhăgiáăc aăng

giáăkh iăđi măvàăb

iătrúngăđ uăgiáăv ăkho năl ăphí,ăkho năti năđ tătr

c,ă

căgiá ......................................................................................... 90

B ngă3.11:ă ánhăgiáăc aăng

iătrúngăđ uăgiáăsauăkhiăcóăd ăánăđ uăgiá................... 92

Bi u đ ă3.1:ăC ăc uăkinhăt ăqu năHàă ôngăn mă2017 ............................................. 51
Bi uăđ ă3.2:ăBi uăđ ăsoăsánhăc ăc uăs ăd ngăđ tăn mă2016ă- 2017 ......................... 62


1

M

U

1.1.Tính c p thi t c aăđ tài
tăđaiălàătàiănguyênăvôăcùngăquỦăgiá,ălàăt ăli u s n xu tăđ c bi t trong s n
xu t nông - lâm nghi p, là m t trong nh ng ngu n l c quan tr ng cho chi năl
phát tri n n n nông nghi p qu că giaănóiăriêngăc ngănh ăchi năl
kinh t nói chung. Nó làămôiătr
kinhădoanh.ă

i v iăconăng

c

c phát tri n n n

ng s ng,ălàăc ăs ti n hành m i ho tăđ ng s n xu t

i,ăđ tăđaiăc ngăcóăv trí vô cùng quan tr ng,ăconăng

i

không th t n t i n uăkhôngăcóăđ tăđai,ăm i ho tăđ ngăđiăl i, s ng và làm vi căđ u
g n v iăđ tăđai.
Trong quá trìnhă đ i m i n n kinh t - xã h i
tr

ngă đưă t ngă b

hìnhăthànhăxuăh

că đ

n

că ta,ă c ă ch kinh t th

c hình thành, các thành ph n kinh t phát tri n m nh và

ng m i y u t ngu n l căđ u vào cho s n xu t và s n ph măđ u ra

tr thànhăhàngăhóa,ătrongăđóăcóăđ tăđai.
phátăhuyăđ

c ngu n n i l c t đ tăđaiăph c v s nghi p công nghi p

hóa ậ hi năđ iăhóaăđ tăn
hi n ch tr

ng Chính ph đưăchoăphépăth c

ngă s d ng qu đ t t o v n xây d ngă c ă s h t ng. Hình th c này

trong th c t đóăđ tăđ
ph

c, t n mă1993,ăTh t

c m t s thành qu nh ălàmăthayăđ i b m t c a m t s đ a

ng,ănh ngătrongăquáătrìnhăth c hi năđóăb c l m t s khóăkh năt n t iănh ăvi c

đ nhăgiáăcácăkhuăđ tădùngăđ thanhătoánăch aăcóăc ăs , vi căgiaoăđ t thanh toán ti n
hành không ch t ch …
Hà ôngălàăthànhăph trung tâm t nh l c a t nhăHàăTâyătr

căđâyăvàăt n m

2008 sau khi thành ph Hà N i m r ngăđ a gi i tr thành m t qu n n i thành c a
thành ph . V i v trí là m t qu n m i nên qu nă Hàă ôngă cóă t că đ đôă th hóa
nhanh, nhu c u hoàn thi n c ă s h t ng và nhu c uă đ t

choă ng

i dân trong

nh ngă n mă v aă quaă t ngă m nh gây áp l c l nă đ i v i qu đ tă đaiă vàă th tr

ng

quy n s d ngăđ t. Nh m góp ph n gi i quy t nh ng áp l c này, U ban nhân dân
qu n Hà ôngăđưăch đ ngăbáoăcáoăđ xu t trình

y ban nhân dân thành ph cho

th c hi nă côngă tácă đ u giá quy n s d ngă đ tă đ t o ngu n kinh phí ph c v cho
vi c xây d ngăc ăs h t ng đ ng th i góp ph n t oăđi u ki n thu n l i cho công tác


2

qu nălỦănhàăn

c v đ tăđaiătrên đ a bàn nh t là vi c s d ng hi u qu qu đ t.

Xu t phát t nh ng v nă đ trên,ă đ ng th i nh m góp ph n vào vi că đ y
nhanh côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t, tôi ti n hành nghiên c uăđ tài: “ ánh
giá th c tr ng công tác đ u giá quy ns d ng đ tt i m t s d án trên đ a bàn
qu n Hà ông, thành ph Hà N i”.
1.2.M c tiêu c aăđ tài
- Phânătíchăvàăđánhăgiáăth c tr ngăcôngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t t i m t

s d ánătrênăđ a bàn qu năHàă ông,ăthànhăph Hà N i.
- Tìm ra nh ngănguyênănhânăvàăv

ng m cătrongăcôngătácăđ u giá quy n s

d ngăđ t, t đóăđ xu t nh ng gi i pháp nh m nâng cao hi u qu c aăcôngătácăđ u
giá quy n s d ngăđ tătrênăđ a bàn qu năHàă ông,ăthànhăph Hà N i.
1.3.ụăngh aăkhoaăh c và th c ti n c aăđ tài
1.3.1. Ý ngh a khoa h c
Lu năv năgópăph n làm sáng t c ăs khoa h c c aăcôngătácăđ u giá quy n
s d ngăđ t, k t qu đ u giá quy n s d ngăđ t ph thu c vào v trí,ăc ăs h t ng
và giá kh iăđi m c aăkhuăđ tăđ

căđ u giá.

1.3.2.Ý ngh a th c ti n
Cácăđ năv liênăquanăđ năcôngătácăđ u giá c a qu năHàă ôngăcóăth nghiên
c u, l a ch n và áp d ng gi i pháp phù h păđ côngătácăđ u giá c a qu năđ t k t
qu t tăh n.ăK t qu nghiên c u c a lu năv năcóăth dùng làm tài li u tham kh o
cho h c viên cao h căvàăsinhăviênăc ngănh ănh ng nhà qu nălỦăđ tăđaiăv công tác
đ u giá quy n s d ng đ t.


3

CH

NGă1.ăT NG QUAN TÀI LI U NGHIÊN C U

1.1.ăC ăs khoa h c

1.1.1. Khái ni m, vai trò th c hi n pháp lu t v đ u giá quy n s d ng đ t
a. Khái ni m quy n s d ng đ t
TheoăT ăđi năLu tă h că(2006)ăkháiăni măquy nă s ăd ngăđ tă(QSD )ăđ
đ nhăngh aălà:ă“Quy năc aăcácăch ăth ăđ
t că t ă vi că s ă d ngă đ tă đ

că Nhàă n

căkhaiăthácăcôngăd ng,ăh

că giao,ă choă thuêă ho că đ

nh ngăch ăth ăkhácăthôngăquaăvi căchuy năđ i,ăchuy nănh

că

ngăhoaăl i,ăl iă

că chuy nă giaoă t ă

ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêă

l i,ăth aăk ,ăt ngăcho… t ănh ngăch ăth ăkhácăcóăquy năs ăd ngăđ t”ă[36].
“Quy năs ăd ngăđ tăc aăng

iăs ăd ngălàăquy năpháiăsinh”ă[18].ăB iăquy nă

nàyăch ăcóăth ăphátăsinhătrênăc ăs ăs ăchoăphépăm tăcáchăh păphápăc aăNhàăn
đ iă v iă ng

iăs ă d ngă đ tă đ

că

căthôngă quaă cácă ho tă đ ng:ă giaoă đ tă ho că choă thuêă

đ t,ă choă phépă nh nă chuy nă nh

ngă quy nă s ă d ngă đ tă ho că côngă nh nă quy nă s ă

d ngăđ t.
TheoăGiáoătrìnhăLu tă
đ tăđ

tăđai,ăTr

ngă

iăh căLu tăHàăN i,ăquy năs ăd ngă

căđ nhăngh a:ă“Làăquy năkhaiăthácăcácăthu cătínhăcóăíchăc aăđ tăđaiăđ ăph că

v ăchoăcácăm cătiêuăphátătri năkinhăt ă- xưăh iăc aăđ tăn
i uă53ăHi năphápăn
xácăđ nhărõ:ă

căC ngăhòaăxưăh iăch ăngh aăVi tăNamăn mă2013ăđưă

tăđaiălàăm tălo iătàiăs năcôngăthu căs ăh uătoànădânădoăNhàăn

di năch ă s ăh uăvàăth ngă nh tă qu nălỦ.ă“B iăng
cáchăriêngăl ,ătùyăvàoăỦăthíchăc aăm iăng
đ nămôiătr

c”[18].
căđ iă

iătaă khôngă th ăs ăd ngăđ tă m tă

iămàăvi căs ăd ngăđ tăluônă nhăh

ngăsinhăthái,ăl iăíchăc aănh ngăng

ngă

iăxungăquanhăvàăl iăíchăqu căgia”ă

[2].ăDoăv y,ăkhôngăch ăriêngăVi tăNamă màăh uăh tăcácă qu căgiaătrênăth ăgi iăđ uă
xemă đ tă đaiă làă tàiă nguyênă đ că bi tă c aă qu că gia,ă làă ngu nă l că quană tr ngă đ ă phátă
tri năđ tăn

căvàăc năđ

căqu nălỦăm tăcáchăđ căbi tătheoăquyăđ nhăc aăphápălu t.ă

Theoă quană đi mă c aă PGS.TSăNguy nă Th ă Ngaă thìăquy n s ă d ngă đ tă đ
nhìnănh năvàăxemăxétăd
M t là, d

că

iă2ăgócăđ ăsauăđâyă[26]:

i góc đ kinh t ,ăQSD ăchínhălàăquy năn ngăc aăch ăth .ăNgh aă

là,ăquy năs ăd ngăđ tălàăkh ăn ngăc aăm tăcáănhânăhayăt ăch căđ

căphépăth căhi nă


4

cácăquy năc aămìnhătrongăquáătrình s ăd ngăđ tămàăphápălu tăkhôngăc m,ănh :ăt ngă
cho,ăchuy năđ i,ăchuy nănh
Hai là, d

ng,ăđ ăth aăk …

i góc đ pháp lý,ăQSD ălàăt ngăh pănh ngăquyăph măphápălu tă

vàă nh ngă đ mă b oă phápă lỦă doă Nhàă n

că bană hànhă nh mă t oă đi uă ki nă đ ă cácă cáă

nhân,ăt ăch căth căhi năcácăquy năch ăth ătrongăquáătrìnhăkhaiăthácăvàăs ăd ngăđ t.
căhi uănh ăsau:ă“Quy n s d ng đ t

Nh ăv y,ă“quy năs ăd ngăđ t”ăcóăth ăđ
là nh ng kh n ng c a m t ch th đ

c th c hi n ho c đ

nh t đ nh khi khai thác và s d ng đ t, nh ng quy n đó đ

ch

ng nh ng quy n

c pháp lu t th a nh n

và đ m b o th c hi n”.
b. Khái ni m đ u giá quy n s d ng đ t
Quy năs ăd ngăđ tălàătàiăs n,ădoăv y,ăđ uăgiáăQSD ăth căch tăc ngălàăđ uă
giáătàiăs n.ăTuyănhiên,ădoătínhăch tăđ căbi tăc aăQSD ălàătàiăs năphátăsinhăt ăđ tăđaiă
c aăNhàăn

cănênăm iăho tăđ ngăliênăquanăđ năQSD ăluônăg năv iăđ tăđaiă[30].

Xétăv ăb năch t,ăđ uăgiáăQSD ăc ngălàăm tăquanăh ămuaăbánătàiăs n.ă

iăt

ngă

đemăraăđ ămua,ăbánătrongăquanăh ănàyălàăQSD .ăCh ăth ăthamăgiaăquanăh ăm tăbênă
baoăg măcáănhân, t ăch căcóăQSD ăho căc ăquanănhàăn

căcóăth măquy năgiaoăđ t,ă

choăthuêăđ tălàăbênăbán;ăm tăbênălàăcáănhân,ăt ăch căcóănhuăc uăs ăd ngăđ tăđ ălàmănhàă

ăho căs năxu tăkinhădoanhălàăbênămua.ăTrongăm iăquanăh ănày,ănh ngăng

iăthamăgiaă

muaăQSD ăph iăc nhătranhăv iănhauăv ăgiá.ăCu cămuaăbánădi năraăcôngăkhaiăt iăm tă
n iănh tăđ nh,ă ăđóăng

iăcóăQSD ăđ aăraăgiáătrongăs ăc nhătranhăv iănh ngăng

khácănh măm căđíchămuaăđ
QSD ălàăng

căQSD ăđ ăph căv ănhuăc uăc aămình.ăNg
u giá QSD

là m t hình th c mua bán tài s n đ c

c t ch c công khai, khách quan, trung th c, bình đ ng gi a các bên tham

gia (m t bên là h gia đình, cá nhân, t ch c có QSD
Nhà n

că

iătr ăgiáăcaoănh t,ăítănh tăb ngăgiáăkh iăđi mă[21].

Nh ăv y,ăcóăth ăhi u:ă
bi t, đ

iămuaăđ

iă

ho c c quan đ i di n cho

c v i t cách đ i di n ch s h u và m t bên là t ch c, h gia đình, cá

nhân có nhu c u s d ng đ t). Ng

i trúng đ u giá QSD

giá và tr giá cao nh t trong cu c đ u giá đ

là ng

i tham gia đ u

c th c hi n đúng trình t , th t c

theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai và pháp lu t v đ u giá tài s n.


5

c. Vai trò th c hi n pháp lu t v đ u giá quy n s d ng đ t
Nghiênăc uăv ăth căhi năphápălu tăv ăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tăchoăth yăcácă
vai trò sau:
Th nh t, đ uăgiáă QSD ăgópăph năvàoă vi căt ngăngu n thu ngân sách cho
Nhàăn

că[21].
T ăkhiăQSD ăđ

B S,ăđ

căcoiălàăhàngăhóaăđ căbi t,ăđ

ngă

căđ aăraăđ uăgiáăthìăgiáătr ăt ăQSD ăđưăgópăph năquanătr ng,ăchi măt ăl ă

l nătrongăngu năthuăngânăsáchăc aăcácăđ aăph
n

căthamăgiaăvàoăth ătr

ng.ă âyălàăm tăbi n phápăt tăđ ăNhàă

căđi uăti tăl iăíchăkhiătraoăquy năchoăcácăđ iăt

ngăs ăd ngăđ t.

Th hai, Th căhi năphápălu tăv ăđ uăgiáăQSD ălàăc ăs ăđ ăNhàăn
giáăđ tăsát v iăgiáăđ tătrênăth ătr

căđ nhă

ngă[21].

Hìnhă th că traoă quy nă s ă d ngă đ tă thôngă quaă giaoă đ t, choă thuêă đ tă làă hìnhă

th că“ch ăđ nh”,ătheoăc ăch ă“xinăậ cho”.ăKhiăt ăch căđ uăgiáăQSD ăs ăthuăhútăr ngă
rưi,ăđôngăđ oăcácăđ iăt

ngăthamăgia,ălàăh

ngăđiăđúngăđ năđ ăt ngăb

căxóaăb ăc ă

ch ă“xinăậ cho”,ă“baoăc p”ăv ăđ tăđai,ăthúcăđ yăs ăd ngăđ tăti tăki m,ăcóăhi uăqu ăvàă
gópăph năbìnhă năgiáăđ tătrênăth ătr

ngă[10].

Th ba, đ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tăt oăđi uăki năchoăth ătr

ngăB Săs nă

phátătri nă[21].
Th ătr

ngăB Sălàăth ătr

ngămàă ăđóăđ iăt

ngăđ aăraătraoăđ i,ămuaăbánălàă

b tăđ ngăs n,ăbaoăg măQSD ăvàănhàă ,ăcácătàiăs năkhácăg năli năv iăđ t.ăDoăv y,ă
nh ngăquyăđ nhăc aăNhàăn
r tăl năđ năth ătr

căliênăquanăđ năđ tăđai,ăđ năQSD ăluônăcóătácăđ ngă

ngănày.

Th t , đ uă giáă QSD ă t oă s ă côngă b ng,ă minhă b chă trongă ho t đ ngă giaoă
đ t,ăchoăthuêăđ tă[21].
T ă khiă phápă lu tă th aă nh nă QSD ă làă tàiă s nă đ
tr

ngăB Sătr ănênăsôiăđ ngăv iăs ăthamăgiaăc aănhi uăch ăth .ăTrongăcácăch ăth ă

thamă gia,ă vi că Nhàă n

căgiaoă đ tă cóă thuă ti nă s ă d ngă đ t,ă choă thuêă đ tă theoă hìnhă

th căđ uăgiáăQSD ălàătr
đ

că đ aă vàoă đ uă giáă thìă th ă

căc ăquanăNhàăn

ngăh păđ căbi t.ă VìăQSD ătrongătr

ngăh pănàyăch aă

căcóăth măquy năgiaoăchoăm tăcáănhân,ăt ăch cănào.ăThôngă

6

quaăho tăđ ngăđ uăgiáăQSD ,ăn uăch ăth ăđápă ngăđ
đ uăgiá,ălàăng
quanănhàăn

căcácăđi uăki nătrongăcu că

iătr ăgiáăcaoănh t,ăítănh tăb ngăgiáăkh iăđi măthìăng

iăđóăđ

căc ă

căcóăth măquy nătraoăquy năs ăd ngăđ t.ă

Trongăth iăk ăbaoăc p,ăNhàăn

căch aăth aănh năhìnhăth căđ uăgiáăQSD ă

nênăvi căgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ tămangăn ngătínhă“xinăậ cho”,ăt oăđi uăki năchoăm tă
s ăđ iăt

ngăđ

căh

ngă“đ căquy n,ăđ căl i”.ă

uăgiáăQSD ăt oăraăs ăcôngăb ng,ă

minhăb chătrongăho tăđ ngăgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ tăc aăNhàăn
giaă đ

cădoăcácăch ăth ăthamă

că c nhă tranhă bìnhă đ ng,ă h nă ch ă t iă đaă s ă phátă sinhă tiêuă c c,ă thamă nh ngă

trongăqu nălỦăvàăs ăd ngăđ tă[21].
d. i u ki n đ m b o th c hi n pháp lu t v đ u giá quy n s d ng đ t
Th nh t, đ măb oăv ăm tăphápălu t.
âyălàăy uăt ăđ uătiên,ăvôăcùngăquanătr ng,ălàăti năđ ,ălàăc ăs ăđ ăth căhi nă
phápălu tăv ăđ uăgiáăQSD .ăPhápălu tăv ăđ uăgiáăQSD ălàăt ngăth ăcác quyăph mă
phápălu tăđi uăch nhăcácăquanăh ăxưăh iăphátăsinhătrongăquáătrìnhăt ăch c,ăth căhi n:ă
trìnhăt ,ăth ăt c,ăcáchăth căt ăch căđ uăgiá,ăđi uăki năthamăgiaăđ uăgiá,ăxácăđ nhăgiáă
kh iăđi m,…ă[21]
Th hai, đ măb oăv ăconăng

i.

Cùngăv iăđ măb oăv ăm tăphápălu tăthìăđâyălàăy uăt ăvôăcùngăquanătr ng,ăvìă
xétăchoăcùngăm iăho tăđ ngăđ uădoăconăng
làăc ăquanăNhàăn

iăquy tăđ nh.ăY uăt ăcon ng

c,ăt ăch c,ăcáănhân;ăc ngăcóăth ălàănh ngăng

giaă trongă quáă trìnhă t ă ch că đ uă giáă QSD ,ă nh :ă ng

iăcóăth ă

iătr căti păthamă

iătr că ti pă đi uă hành,ă ng

iă

thamăgiaăđ uăgiá [21].
Th ba, đ măb oăv ăc ăs ăv tăch t,ătrangăthi tăb ,ătàiăchính.
uă giáă QSD ă làă m tă quáă trìnhă ph că t pă baoă g mă nhi uă ho tă đ ngă khácă
nhau.ăCácăho tăđ ngănàyăch ăđ

căv năhànhăhi uăqu ătrênăm tăn năt ngăc ăs ăv tă

ch tăk ăthu tăđápă ngăyêuăc uăđ tăra.
Th căhi năcácăho tăđ ngătrongăquáătrìnhăđ uăgiáăQSD ăđòiăh iăc ăs ăv tăch tăk ă
thu tăr tăl n,ănh :ătr ăs ălàmăvi c,ăcôngăc ,ăph ngăti nălàmăvi c,ătrangăthi tăb ăph căv ăchoă
côngătácăđ uăgiáăQSD ,ăti năl ng,ăti năcôngăchoănh ngăng iăthamăgiaăt ăch căđ uăgiá,…


7

ă ho tă đ ngă đ uă giáă di nă raă bìnhă th

ng,ă đ mă b oă c nhă tranhă lànhă m nhă

gi aăcácăt ăch căcóăch căn ngăt ăch căđ uăgiáăQSD ,ăNhàăn

căc năquyăđ nhăc ă

th ăv ăch ăđ ătàiăchính,ăch ăđ ăthuăn păphíăvàăl ăphíăthíchăh pă[19].
1.1.2. Giá đ t
a. Khái ni m giá đ t
tăđaiălàăs n ph măphiălaoăđ ng, b n thân nó không có giá tr .ăDoăđóăđ i v i
đ tăđaiămàănói,ăgiáăc đ tăđaiăph n ánh tác d ng c aăđ tăđaiătrongăho tăđ ng kinh t ,
nó là s thu l i trong quá trình mua bán, nói cách khác giá c đ tăđaiăcaoăhayăth p
quy tăđ nh b i nó có th thu l i cao hay th p

m t kho ng th iăgianănàoăđó.ăQuy n

l iă đ tă đaiă đ nă đâuă thìă cóă th có kh n ngă thuă l iă đ nă đóă t đ tă vàă c ngă cóă giáă c
t

ngă ng,ănh ăgiáăc quy n s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá

c quy n th ch p... H u h t nh ngăn

c có n n kinh t th tr

ng,ăgiáăđ tăđ

là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h uăđ tăđai.ăXétăv ph

c hi u

ngădi n t ng quát, giá

đ t là giá bán quy n s h uă đ t chính là m nh giá c a quy n s h u m nhă đ tă đóă
trong không gian và th iăgianăxácăđ nh [30]

T iă i u 3 Lu tă

tăđaiăn mă2013ăghiărõ:“Giáăđ t là giá tr QSD ătínhătrênă

m tăđ năv di nătíchăđ t”ăvàă“Giáătr QSD ălàăgiáătr b ng ti n c aăQSD ăđ i v i
m t di nătíchăđ t xác đ nh trong th i h n s d ngăđ tăxácăđ nh”ă[33].
Giá tr QSD ă trênă th tr
d ch trên th tr

ngă làă giáă QSD ă đ

c hình thành t nhi u giao

ng mà không b chi ph i b i các y u t phi th tr

d ch v QSD ăbaoăg m: chuy nănh

ng, cho thuê, cho thuê l i, t ng, th ch p, th a

k , góp v n. Giá c đ tăđaiălàăd a trên chuy nănh
hi n hành c aăđ a tô nhi uăn măđ

ng. Các giao

ngăQSD ,ă làăt ng hòa giá tr

c chi tr m t l n, là hình th c th c hi n quy n

s h uăđ tăđaiătrongăkinhăt .
b.

c đi m c a giá đ t
Doăđ tăđaiăcó nh ngăđ căđi m mà các lo i tài s năthôngăth

ng không th có,

choă nênă giáă đ tă c ngă cóă nh ngă đ că đi m khác bi t so v i giá c a các lo i tài s n
thông th

ng. Nh ng khác bi tăđóăth hi n

- Doă đ tă đaiă khôngă th di d iă đ

nh ngăđi m sau:
că nênă giáă đ tă tr

c h t và ch y u ph


8

thu c vào v trí c a chính nó. V trí c aă đ tă đaiă càngă thu n l iă choă đ i s ng con
ng

i, càng có kh n ngăsinhăl i l năthìăgiáăđ t càng cao.
- Doă đ tă đaiă khôngă th di d iă đ

c nên th tr

vùng, khu v c và giá đ t trong m i vùng, khu v căt

ngă đ tă đaiă b chia c t theo

ngăđ iăđ c l p so v i nhau.

- Trong không gian và th iăgianăxácăđ nh, b m t (di nătích)ăđ tăđaiălàăm t
đ iăl

ng h u h n. Tính h u h n c a b m t (di nătích)ăđ tăđaiălàmăgiaăt ngătínhă

khan hi m,ătínhă“đ c nh t vô nh ”ăc aăđ tăđaiăkhiămàănhuăc u v m t b ngăđ tăđaiă
ngàyăcàngăt ngăvàătr nên b căxúcătrongăđ i s ng c aăconăng
ph

ngădi n t ng quát thì giá tr c aăđ tăđaiătheoăth i gian không nh ng không b

mai m tănh ăcácălo i tài s năthôngăth
h

i.ăDoăđó,ăxétătrênă

ngămàăng

c l i giá tr c aăđ tăđaiăcóăxuă

ngăngàyăcàngăt ngăb t ch p m i n l c c aăconăng

1.1.3.

i.

nh giá đ t

a. Khái ni m đ nh giá đ t
nh giá là ho tăđ ng chuyên môn v a mang tính kinh t - k thu t, tính pháp
lý, v a mang tính xã h i, tính ngh thu t. Ho t đ ngăđ nh giá hình thành, t n t i và
phát tri n g n li n v i s hình thành, t n t i và phát tri n c a th tr
tài s n là hình th c phân tích kinh t

ng.ă

nh giá

ng d ng. Nhi u khái ni m s d ng trong lý

thuy tăđ nh giá là nh ng khái ni m kinh t tuy có m t s khác bi t. Ngày nay, theo
đàăphátătri n c a kinh t th tr

ng, lý thuy tăđ nhăgiáăngàyăcàngăđ

c hoàn thi n và

tr thành m t ngành chuyên sâu trong n n kinh t [30].
nhăgiáăđ t là s
m căđích s d ngăđưăđ

c tính v giá tr c aăđ t b ng hình thái ti n t cho m t
căxácăđ nh, t i m t th iăđi măxácăđ nh.ă

tăđaiălàăm t tài

s năđ c bi t.ăGiáăđ t ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh t , pháp lý, nó
còn b tácăđ ng b i các y u t tâm lý, xã h i. Vì v y,ăđ nhăgiáăđ t ch có th là s
c tính v m t giá tr mà không th tínhă đúng,ă tínhă đ nh ă đ nh giá các tài s n
thôngăth

ng.

b. Nguyên t c đ nh giá đ t
Th c hi n Lu tă

tăđaiăn mă2013ăv l nhăv căgiáăđ t, Chính ph đưăbanăhànhă

02 Ngh đ nh g m: Ngh đ nh s 44/2014/N -CPăngàyă15ăthángă5ăn mă2014ăquyăđ nh


9

v giáă đ t; Ngh đ nh s 104/2014/N -CPă ngàyă 14ă thángă 11ă n mă 2014ă quyă đ nh v
khungăgiáăđ t.ăTrênăc ăs đó,ăB TàiănguyênăvàăMôiătr

ng đưăbanăhànhăThôngăt ăs

36/2014/TT-BTNMTăngàyă30ăthángă6ăn mă2014ăquyăđ nh chi ti tăph

ngăphápăđ nh

giáăđ t, xây d ng,ăđi u ch nh b ngăgiáăđ t,ăđ nhăgiáăđ t c th vàăt ăv năxácăđ nh giá
đ t; Hi nănay,ăđangăxâyăd ngăThôngăt ăquyăđ nhă nh m c kinh t - k thu tăđ nh giá
đ t (bao g măđ nh m c kinh t - k thu t xây d ng,ăđi u ch nh b ngăgiáăđ tăvàăđ nh giá

đ t c th ).
Nguyên t cđ nhăgiáăđ t đ

căquyăđ nh t i Lu tă

tăđaiă2013ănh ăsau:ătheo m c

đíchăs d ngăđ t h p pháp t i th iăđi măđ nh giá; theo th i h n s d ngăđ t; phù h p
v iăgiáăđ t ph bi n trên th tr
nh

ng c a lo iăđ t có cùng m căđíchăs d ngăđưăchuy n

ng,ăgiáătrúngăđ u giá QSD đ i v i nh ngăn iăcóăđ u giá QSD ho c thu nh p t

vi c s d ngăđ t; cùng m t th iăđi m, các th aăđ t li n k nhau có cùng m căđíchăs
d ng, kh n ngăsinhăl i, thu nh p t vi c s d ngăđ tăt

ngăt nh ănhauăthìăcóăm c giá

nh nhau [34].
c. Ph

ng pháp đ nh giá đ t
Lu tă

tăđaiăn mă2013ăc ngăkhôngăquyă đ nh c th các ph

ngăphápăđ nh

giáă đ t mà giao cho Chính ph quyă đ nh.Chính ph đưă bană hànhă Ngh đ nh s
44/2014/N -CPăngàyă15/05/2014ăquyăđ nh v giáăđ t,ătrongăđóăph
giáăđ tăđ

căquyăđ nh t iă i uă4.ă

quyă đ nh chi ti tă cácă ph

ngăphápăđ nh

ng th i, giao cho B TàiănguyênăvàăMôiătr

ngă phápă đ nhă giáă đ tă đ

ng

că quyă đ nh t iă Thôngă t ă s

36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014.
Ngh đ nh s 44/2014/N -CPă đưă k th aă quyă đ nh hi n hành, ti p t c quy
đ nhă 4ă ph

ngă phápă đ nhă giáă đ t,ă đóă là:ă ph

pháp chi t tr ;ăph

ngăphápăthuănh păvàăph

ngă phápă soă sánhă tr c ti p;ă ph
ngăphápăth ngăd .ă

i v iă4ăph

ngă
ngă

pháp này, Ngh đ nh có ch nh s a, b sung thông tin v giáăđ t l a ch năđ so sánh
không ch là giá chuy nănh

ng th c t trên th tr

QSD ăchoăphùăh p v iă i u 112 c a Lu tă
Ngoàiă4ăph
đưă b sungă ph

ngămàăcònăcóăgiáătrúngăđ u giá

tăđaiăn mă2013.ă

ngăphápăđ nhăgiáăđ t nêu trên, Ngh đ nh s 44/2014/N -CP

ngă phápă h s đi u ch nhă giáă đ t quyă đ nh t i kho nă 5ă i u 4


10

c a Ngh đ nh. Ph

ngăphápănàyăđ

c áp d ng trong m t s tr

ng h p tính thu

ti n s d ngăđ t, ti năthuêăđ t, tính giá tr QSD ămàăth aăđ t/khuăđ t c a d án
có giá tr không l n;ăxácăđ nhăgiáăđ t tính b iăth
đ i v iă tr

ngăkhiăNhàăn

ng h p d án có các th aă đ t li n k nhau, có cùng m că đíchă s

d ng, kh n ngăsinhăl i và thu nh p t vi c s d ngăđ tăt
sungă ph
do s l

c thu h iăđ t

ngă phápă nàyă nh mă đápă ng yêu c u th c ti n,ătr

ngăt nhau. Vi c b
c m t c aă n

c ta

ng th a đ t c năđ nh giá còn l n,ăn ngăl c c aăđ iăng ăt ăv năgiáăđ t

còn h n ch .
C nă c vàoă cácă thôngă tinăđưă thuă th pă đ

c,ă đi u ki n áp d ngă cácă ph

ngă

phápăđ nhăgiáăđ tăquyăđ nh t i Kho nă2ă i uă5ăc aăNgh đ nh s 44/2014/N -CPăđ
l a ch năph
Tr

ngăphápăđ nh giáăđ tăphùăh p.
ng h p c n thi t có th áp d ng k t h păcácăph

ngăphápăđ nhăgiáăđ t

quyă đ nh t i các Kho nă 1,ă 2,ă 3ă vàă 4ă i uă 4ă c aă Ngh đ nh s 44/2014/N -CPă đ
ki mătra,ăsoăsánh,ăđ i chi u và quy tăđ nhăgiáăđ tă[12].
Ph

ng pháp so sánh tr c ti p

Ph

ngăphápăsoăsánhătr c ti pălàăph

phân tích m c giá c a các th aăđ t tr ngăt

ngăphápăđ nhăgiáă đ t thông qua vi c
ngăt v m căđíchăs d ngăđ t, v trí,

kh n ngă sinhă l i,ă đi u ki n k t c u h t ng, di n tích, hình th , tính pháp lý v
QSD ăđưăchuy n nh

ng trên th tr

ng,ătrúngăđ uăgiáăQSD ăđ soăsánh,ăxácăđ nh

giá c a th aăđ t c năđ nh giá [12].
Ph

ng pháp chi t tr

Ph

ngăphápăchi t tr làăph

ngăphápăđ nhăgiáăđ tăđ i v i th aăđ t có tài s n

g n li n v iăđ t b ng cách lo i tr ph n giá tr tài s n g n li n v iăđ t ra kh i t ng
giá tr B Să(baoăg m giá tr đ t và giá tr tài s n g n li n v iăđ t) [12].
Ph

ng pháp so sánh thu nh p

Ph

ngă phápă thuă nh pă làă ph

gi a m c thu nh păròngăthuăđ

ngă phápă đ nhă giáă đ t tính b ngă th

ngă s

c bình quân m tăn mătrên m tăđ năv di n tích

đ t so v i lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m tăn mătínhăđ n th iăđi măđ nh


11

giáă đ t c a lo i ti n g iă VN ă k h n 12 tháng t iă ngână hàngă th
n

ngă m i Nhà

c có m c lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh tătrênăđ a bàn c p t nh [12].
Ph

ng pháp th ng d

Ph

ngăphápăth ngăd ălàăph

ngăphápăđ nhăgiáăđ tăđ i v i th aăđ t có ti m

n ngăphátătri n theo quy ho ch s d ngăđ t, quy ho ch xây d ng ho căđ

c phép

chuy n m că đíchă s d ngă đ tă đ s d ng cao nh t và t t nh t b ng cách lo i tr

t ngăchiăphíă

c tính ra kh i t ng doanh thu phát tri n gi đ nh c aăB Să[12].

Ph

ng pháp h s đi u ch nh

Ph

ngăphápăh s đi u ch nhăgiáăđ tălàăph

ngăphápăđ nhăgiáăđ t b ng cách s

d ng h s đi u ch nhăgiáăđ t nhân (x) v iăgiáăđ t trong b ngăgiáăđ t do
dân t nh, thành ph tr c thu căTrungă

y ban nhân

ngăbanăhànhă[32].

d. Khung giá đ t
Lu tă

tăđaiăn mă2003ăquyăđ nh giao Chính ph ban hành khung giá các lo i

đ tănh ngăkhôngăquyăđ nh th i h n ph i ban hành m i khung giá các lo iăđ t, ch
quyăđ nh vi căđi u ch nh khung giá các lo iăđ t khi giá chuy nănh
t trên th tr
Lu tă

ng QSD

th c

ng có bi năđ ng l n[32].
tăđai n mă2013ăđưăgiaoă“Chínhăph ban hành khung giá các lo iăđ t

đ nh k 05ăn măm t l năđ i v i t ng lo iăđ t, theo t ngăvùng.ăTrongăth iăgianăth că
hi năkhungăgiáăđ tămàăgiáăđ tăph ăbi nătrênăth tr

ngăt ngăt 20% tr lên so v i giá

t iăđaăho c gi m t 20% tr lên so v i giá t i thi uătrongăkhungăgiáăđ t thì Chính
ph đi u ch nhăkhungăgiáăđ tăchoăphùăh p”ă[33].
e. Giá đ t c th
âyă làă n i dung m i c a Lu tă

tă đaiă n mă 2013.ă Lu tă

tă đaiă n mă 2003ă

ch aăcóăquyăđ nh v giáăđ t c th nh ngătrongăquáătrìnhăt ch c th c hi n, Chính
ph đưăbanăhànhăNgh đ nh s 17/2006/N -CP (Kho nă2ă i u 4; Kho nă1ă i u 5,
i u 6); Ngh đ nh s

123/2007/N -CP (Kho nă 12ă i u 1) và Ngh đ nh s

69/2009/N -CPă( i uă11)ăquyăđ nhătheoăh

ng: tr

ng h păgiáăđ t trong b ng giá

đ t ch aăsátăv i giá chuy nănh

ngăQSD ăth c t trên th tr

c năc vàoăgiáăđ t chuy nănh

ng th c t trên th tr

ng thì UBND c p t nh

ng quy tăđ nhăgiáăđ t c th


12

nh m h n ch th tăthuăchoăngânăsáchănhàăn

c, b oăđ m t tăh năquy n l i c aăng

cóăđ t b thu h i.ăTuyănhiên,ăquyăđ nhănàyăch aăr ch ròi nên ph n l năcácăđ aăph

i
ngă

v n áp d ng b ngăgiáăđ tăđ tính giá ti n thu các kho n ngh a v tài chính và tính b i
th

ngăkhiăNhàăn

c thu h iăđ t.
tă đaiă 2003,ă t i Kho n 3,4

kh c ph c nh ng t n t i, b t c p c a Lu t
i u 114 Lu tă

tăđaiă2013ăđưăquyăđ nh: UBND c p t nh quy tăđ nhăgiáăđ t c th .

C ăquanăqu nălỦăđ tăđaiăc p t nhăcóătráchănhi măgiúpăUBNDăc păt nhăt ch c vi că
xácăđ nhăgiáăđ tăc ăth .ăTrongăquáătrìnhăth c hi n,ăc ăquanăqu nălỦăđ tăđaiăc p t nh
đ

c thuê t ch c có ch căn ngăt ăv năxácăđ nhăgiáăđ tăđ t ăv năxácăđ nhăgiáăđ t c

th . Vi căxácăđ nhăgiáăđ t c th ph i d aătrênăc ăs đi u tra, thu th p thông tin v
th aăđ t,ăgiáăđ t th tr
ph

ng và thông tin v giáăđ tătrongăc ăs d li uăđ tăđai;ăápăd ng

ngăphápăđ nhăgiáăđ t phù h p.ăC năc k t qu t ăv năxácăđ nhăgiáăđ t,ăc ăquană

qu nă lỦă đ tă đaiă c p t nh trình H iă đ ng th mă đ nhă giáă đ tă xemă xétă tr

c khi trình

UBND cùng c p quy tăđ nh. H iăđ ngăth măđ nhăgiáăđ tăg m Ch t chăUBNDăc pă

t nhălàmăch ăt chăvàăđ iăđi n c aăc ăquan,ăt ch căcóăliênăquan,ăt ăch căcóăch căn ngă
t ăv năxácăđ nhăgiáăđ t[33].
Giáăđ t c th đ

c s d ngălàmăc năc trongăcácătr

- Tính ti n s d ngăđ tăkhiăNhàăn
nhânăđ i v i ph n di nătíchăđ t

v

ng h p sau

c công nh năQSD ăc a h giaăđình,ăcáă

t h n m c; cho phép chuy n m căđíchăs d ng

đ t t đ t nông nghi p,ăđ t phi nông nghi p không ph iălàăđ t
ph n di nătíchăv

t h n m căgiaoăđ t

đ i v iăđ t nông nghi păv

sangăđ t

đ iv i

cho h giaăđình,ăcáănhân.ăTínhăti năthuêăđ t

t h n m căgiaoăđ t,ăv

t h n m c nh n chuy năQSD ă

nông nghi p c a h giaăđình,ăcáănhân;
- Tính ti n s d ngăđ tăkhiăNhàăn

căgiaoăđ t có thu ti n s d ngăđ t không

thông qua hình th căđ uăgiáăQSD ;ăcôngănh năQSD ,ăchoăphépăchuy n m căđíchă
s d ngăđ tăđ i v i t ch c mà ph i n p ti n s d ngăđ t;
- Tính ti năthuêă đ tă đ i v iătr

ng h pă Nhàă n

c cho thuê đ t không thông

qua hình th căđ uăgiáăQSD ;
- Tính giá tr QSD ăkhiăc ph n hóa doanh nghi pănhàăn

c mà doanh nghi p


13

c ph n s d ngăđ t thu cătr

ng h păNhàăn

căgiaoăđ t có thu ti n s d ngăđ t, cho

thuêăđ t tr ti năthuêăđ t m t l n cho c th i gian thuê; tính ti năthuêăđ tăđ i v iătr
h p doanh nghi pănhàăn

c c ph năhóaăđ

căNhàăn

ng

căchoăthuêăđ t tr ti năthuêăđ t

hàngăn m;
- Tính ti n b iăth

ngăkhiăNhàăn

c thu h iăđ t [33].

1.1.4. Quy ch đ u giá quy n s d ng đ t
a. M t s quy đ nh chung
-

it

ng đ

c tham gia đ u giá

T ch c kinh t , h giaăđình,ăcáănhânăthu căđ iăt

ngăđ

căNhàăn

đ t có thu ti n s d ngăđ t ho căchoăthuêăđ tătheoăquyăđ nh c a Lu tă
c u s d ngăđ tăđ th c hi n d ánăđ uăt ăho c làm nhà
c ăquanănhàăn
- Các tr

c giao

tăđaiăcóănhuă

theo quy ho chăđưăđ

c

c có th m quy n phê duy t.
ng h p đ

c Nhà n

c giao đ t ho c cho thuê đ t theo hình th c đ u

giá
- Giaoăđ t có thu ti n s d ngăđ t:ăđ uăt ăxâyăd ng nhà
nhân;ăđ uăt ăxâyăd ng nhà

đ bán ho c cho thuê, tr tr

c a h giaăđình,ăcáă

ng h păđ t xây d ng nhà

chungăc ăcaoăt ng cho công nhân khu công nghi p;ăđ uăt ăxâyăd ng k t c u h t ng
đ chuy nănh

ng ho c cho thuê; s d ng qu đ tăđ t o v năchoăđ uăt ăxâyăd ng

k t c u h t ng; s d ngăđ t làm m t b ng xây d ngăc ăs s n xu t, kinh doanh; s
d ngăđ t vào s n xu t nông nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng thu s n, làm mu i.
- Giaoăđ t theo hình th c khác nay chuy năsangăgiaoăđ t có thu ti n s d ngăđ t
ho c chuy n m căđíchăs d ngăđ t; tr tr

ng h păkhôngăthayăđ i ch s d ngăđ t.

- Choăthuêăđ t bao g m c choăthuêăđ t thu c qu đ t nông nghi p s d ng
vào m că đíchă côngă íchă c aă xư,ă ph

ng, th tr nă đ s n xu t nông nghi p, lâm

nghi p, nuôi tr ng thu s n, làm mu i.
- Cácătr

ng h p khác do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung

ngă(sauăđâyăg i chung là U ban nhân dân c p t nh) quy tăđ nh.
- Th m quy n quy t đ nh giao đ t ho c cho thuê đ t theo hình th c đ u giá
C ăquanănhàăn

c có th m quy năgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ tătheoăquyăđ nh c a


14

pháp lu t v đ tăđaiăđ i v i lo iăđ t nào, d án nào thì có th m quy n quy tăđ nh
giaoăđ t,ăchoăthuêăđ t theo hình th căđ uăgiáăđ i v i lo iăđ tăđó,ăd ánăđó.
-Trình t đ u giá quy n s d ng đ t
Trình t , th t căgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ tăđưăgi i phóng m t b ngăđ i v iătr
h păgiaoăđ t, choăthuêăđ t thông qua hình th căđ u giá quy n s d ngăđ tăđ
đ nh t i Kho nă5ă i u 68 Ngh đ nhă43/2014/N -CPăvàăđ

ng

c quy

căquyă đ nh c th t iă

Thôngăt ăliênăt chăs ă14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
B

c 1. L păph

ngăánăđ u giá quy n s d ngăđ t

- C năc k ho ch s d ngăđ tăhàngăn măc a c p huy năđưăđ

c phê duy t

vàăđ xu t c aăcácăđ năv v vi căđ u giá qu đ t hi n có, S Tài nguyên và Môi
tr

ng ho căPhòngăTàiănguyênăvàăMôiătr

ch đ oăcácăđ năv đangăđ

ng báo cáo

y ban nhân dân cùng c p

c giao qu n lý qu đ tăquyăđ nh t iă i u 4 c aăThôngăt ă

14/2015/TTLT-BTNMT-BTP l păph
nhân dân cùng c p phê duy t.ăPh

ngăánăđ u giá quy n s d ngăđ t trình y ban

ngăánăđ u giá quy n s d ngăđ t bao g m nh ng

n iădungăchínhăsauăđây:ăDanhăm c lo iăđ t, v trí, di n tích và h t ng k thu t, tài
s n g n li n v i các th aăđ tăđ u giá (n u có); M căđích,ăhìnhăth că(giaoăđ t ho c cho
thuêăđ t), th i h n s d ng c a các th aăđ tăkhiăđ u giá quy n s d ngăđ t; D ki n
th i gian t ch c th c hi năđ u giá các th aăđ t;ă

iăt

ng vàăđi u ki năđ

giaăđ u giá; m căphíăthamăgiaăđ u giá và kho n ti năđ tătr

đ u giá; Hình th căđ uăgiáăđ

c tham

c ph i n p khi tham gia

c áp d ng khi th c hi n cu căbánăđ u giá; Kinh phí,

ngu n chi phí t ch c th c hi n vi căđ u giá; D ki n giá tr thu đ
s d ng ngu n thu t k t qu đ uăgiá;ăPh

căvàăđ xu t vi c

ngăth c l a ch năđ năv th c hi n cu c

bánăđ uăgiáă(đ u th u r ng rãi ho căgiaoăđ năv c th th c hi n) ho căđ xu t thành
l p H iă đ ngăđ u giá quy n s d ngăđ tătrongătr
h păđ

ng

c thành l p H iăđ ngăđ uăgiáăđ c bi tătheoăquyăđ nh).
-

xu tăđ năv đ

B

c 2. Chu n b h s ăđ u giá quy n s d ngăđ t

C nă c ph
đ

ng h păđ c bi tă (đ i v iătr

c giao t ch c th c hi n vi căđ u giá quy n s d ng đ t.

ngă ánă đ u giá quy n s d ngă đ tă đưă đ

c phê duy t,ă đ nă v

c giao t ch c th c hi n vi căđ u giá quy n s d ngăđ t có trách nhi m chu n b