Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái

B TÀI NGUYÊN VÀ MỌI TR
TR

NGă

NG

IăH CăTĨIăNGUYểNăVĨăMỌIăTR

NGăHĨăN I

V ăTH ăBệCHăTH Y

ỄNHăGIỄăTH CăTR NGăHO Tă
V NăPHọNGă
QU ă

NGăKụă

NGăC A

Tă AIăVĨăPHỄTăTRI Nă

TăTHĨNHăPH ăYểNăBỄIă- T NHăYểNăBỄI

LU NăV NăTH CăS ă
CHUYểNăNGĨNH:ăQU NăLụă

HƠăN iă- N mă2018

Tă AI

B TÀI NGUYÊN VÀ MỌI TR
TR

NGă

NG

IăH CăTĨIăNGUYểNăVĨăMỌIăTR

NGăHĨăN I

V ăTH ăBệCHăTH Y

ỄNHăGIỄăTH CăTR NGăHO Tă
V NăPHọNGă
QU ă

NGăKụă

NGăC Aă

Tă AIăVĨăPHỄTăTRI Nă

TăTHĨNHăPH ăYểNăBỄIă- T NHăYểNăBỄI

LU NăV NăTH CăS ăQU NăLụă

Tă AI

ChuyênăngƠnh:ăQu nălỦăđ tăđai
Mưăs :ă8850103
NG

IH

NG D N KHOA H C:

TS.ăNguy năTi năC

ng

HƠăN iă- N mă2018


CỌNG TRÌNH
TR

Cánăb ăh

NGă

C HOÀN THÀNH T I:

IăH CăTĨIăNGUYểNăVĨăMỌIăTR

ngăd năchính:ăTS.ăNguy năTi năC

NGăHĨăN I

ng

Cánăb ăch măph năbi nă1: PGS.TSăTr năQu căVinh
Cánăb ăch măph năbi nă2: TS.ăV ăTh ăThanhăTh y

Lu năv năđ
H Iă
TR

NGă

căb oăv ăt i:

NGăCH MăTHIăLU NăV NăTH CăS
IăH CăTĨIăNGUYểNăVĨăMỌIăTR
Ngày 15ăthángă9ăn mă2018

NGăHĨăN I


i
L IăCAMă OAN
Tôiăxinăcamăđoan:ă
Nh ng k t qu nghiên c u đ

c trình bày trong lu n v n là hoàn toàn

trung th c, c a tôi, không vi ph m b t c đi u gì trong lu t s h u trí tu và
pháp lu t Vi t Nam. N u sai, tôi hoàn toàn ch u trách nhi m tr

c pháp lu t.

Hà N i, ngày 15 tháng 9 n m 2018
Tácăgi

V ăTh ăBíchăTh y


ii
L I C Mă N
Trong quá trình đi u tra, nghiên c u đ hoàn thành lu n v n, ngoài s
n l c c a b n thân, tôi đư nh n đ

cs h

ng d n nhi t tình, chu đáo c a

các nhà khoa h c, các th y cô giáo và s giúp đ nhi t tình, chu đáo c a c
quan, đ ng nghi p và nhân dân đ a ph

ng.

Tôi xin bày t s c m n trân tr ng nh t t i TS. Nguy n Ti n C
ng

i đư t n tình h

ng,

ng d n, giúp đ tôi trong su t quá trình hoàn thành lu n

v n.
Tôi xin trân tr ng c m n các th y, cô giáo Khoa Qu n lỦ đ t đai,
phòng
ng

ào t o c a tr

ng

i h c Tài nguyên và Môi tr

i đư truy n th cho tôi nh ng ki n th c và ph

ng Hà N i, nh ng

ng pháp nghiên c u quỦ

báu trong th i gian tôi h c t p và nghiên c u t i tr

ng; c m n Lưnh đ o

V n phòng đ ng kỦ đ t đai và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái, các
phòng ban, cán b và nhân dân các xư, ph

ng c a thành ph Yên Bái đư t o

đi u ki n, nhi t tình giúp đ tôi trong quá trình đi u tra và hoàn thành lu n
v n này.

Tôi xin g i l i c m n sâu s c nh t t i gia đình, b n bè, đ ng nghi p,
các b n h c viên…, nh ng ng

i luôn quan tâm, chia s và t o m i đi u ki n

giúp đ trong su t th i gian tôi h c t p, nghiên c u và th c hi n đ tài này.
M t l n n a tôi xin trân tr ng c m n!
Hà N i, ngày 15 tháng 9 n m 2018
Tácăgi

V ăTh ăBíchăTh y


iii
M CL C
L i cam đoan ...................................................................................................... i
L i c m n ........................................................................................................ ii
M c l c ............................................................................................................. iii
Thông tin lu n v n ........................................................................................... vi
Danh m c ch vi t t t .................................................................................... viii
Danh m c b ng.................................................................................................. x
Danh m c bi u, hình ........................................................................................ vi
M ă

U .......................................................................................................... 1

1. Tính c p thi t c a đ tài ................................................................................ 1
2. M c tiêu nghiên c u ...................................................................................... 2
3. Ý ngh a khoa h c và th c ti n c a đ tài ...................................................... 3
Ch

ng 1.ăT NGăQUANăV Nă

ăNGHIểNăC U.................................... 4

1.1. C s lý lu n v ho t đ ng đ ng ký đ t đai và phát tri n qu đ t ............. 4
1.1.1. Các khái ni m có liên quan đ n ho t đ ng K

, PTQ . ................... 4

1.1.2. Vai trò, Ủ ngh a và tác đ ng t ho t đ ng c a V n phòng

K

đ n

phát tri n kinh t , xư h i .................................................................................. 11
1.2. C s pháp lý v ho t đ ng đ ng ký đ t đai, phát tri n qu đ t .............. 16
1.2.1. Quy đ nh v

K

n

c Lu t

c ta giai đo n tr

, PTQ

và ho t đ ng c a V n phòng

K

t đai 2013 ..................................................... 16

1.2.2. Quy đ nh v ho t đ ng c a V n phòng

K

n

c ta theo Lu t

t

đai 2013 ........................................................................................................... 20
1.3. C s th c ti n v ho t đ ng đ ng ký đ t đai, phát tri n qu đ t............ 28
1.3.1. Khái quát v mô hình ho t đ ng c a V n phòng

K

m ts n

c

trên th gi i và kinh nghi m cho Vi t Nam .................................................... 28


iv

1.3.2. Khái quát v ho t đ ng c a V n phòng

K

Vi t Nam và trên đ a

bàn t nh Yên Bái.............................................................................................. 36
Ch

ngă 2.ă

Iă T

NG,ă N Iă DUNGă VĨă PH

NGă PHỄPă NGHIểNă

C U ................................................................................................................ 41
2.1.

it

2.1.1.

ng, ph m vi nghiên c u ............................................................... 41

it

ng nghiên c u: .......................................................................... 41

2.1.2. Ph m vi nghiên c u:.............................................................................. 41
2.2. N i dung nghiên c u ................................................................................ 41
ng pháp nghiên c u.......................................................................... 41

2.3. Ph
2.3.1. Ph
Ch

ng pháp đi u thu th p thông tin, tài li u ....................................... 41

ngă3.ăK TăQU ăNGHIểNăC UăVĨăTH OăLU N ........................ 44

3.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a thành ph Yên Bái .................... 44
3.1.1 i u ki n t nhiên .................................................................................. 44
3.1.2.

i u ki n kinh t - xư h i ..................................................................... 47

3.1.3. ánh giá chung v đi u ki n t nhiên, kinh t - xư h i ........................ 51
3.2. Tình hình qu n lý, s d ng đ t trên đ a bàn thành ph Yên Bái ............. 52
3.2.1. Tình hình qu n lỦ nhà n

c v đ t đai .................................................. 52

3.2.2. Hi n tr ng và bi n đ ng SD c a thành ph Yên Bái ......................... 57
3.2.3.

ánh giá chung v tình hình qu n lỦ, s d ng đ t trên đ a bàn thành

ph Yên Bái ..................................................................................................... 61

3.3. ánh giá tình hình ho t đ ng c a v n phòng đ ng ký đ t đai và phát tri n
qu đ t thành ph Yên Bái .............................................................................. 63
3.3.1. Khái quát v mô hình t ch c, b máy ho t đ ng c a V n phòng
K
3.3.2.

và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái ............................................ 63
ánh giá tình hình ho t đ ng c a V n phòng

ng kỦ đ t đai và Phát

tri n qu đ t thành ph Yên Bái ..................................................................... 67


v
3.3.3. ánh giá nh ng thu n l i, khó kh n trong quá trình ho t đ ng c a V n
phòng K
3.4.

và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái ................................. 94

xu t các gi i pháp nâng cao hi u qu ho t đ ng c a v n phòng K

và phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái......................................................... 98
3.4.1. Gi i pháp hoàn thi n mô hình t ch c b máy và c ch ho t đ ng .... 98
3.4.2. Gi i pháp v nâng cao ch t l

ng ngu n nhân l c ............................. 100

3.4.3. Gi i pháp v chuyên môn, k thu t, nghi p v ................................... 101

3.4.4. Gi i pháp v đ u t c s v t ch t k thu t ........................................ 102
3.4.5. Các gi i pháp khác .............................................................................. 103
K TăLU NăVĨăKI NăNGH .................................................................... 105
1. K t lu n ..................................................................................................... 105
2. Ki n ngh ................................................................................................... 106
Tài li u tham kh o ......................................................................................... 107
Ph l c ........................................................................................................... 110


vi

THÔNG TIN LU NăV N
H ăvƠătênăh căviên: V Th Bích Th y
L p: CH2B.Q
Cánăb ăh

Khoá: Cao h c khóa 2

ngăd n: TS. Nguy n Ti n C

ng

Tênăđ ătƠi: ” ánh giá th c tr ng ho t đ ng c a V n phòng

ng ký đ t

đai và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái - t nh Yên Bái”.
Thôngă tină lu nă v n: Tìm hi u th c tr ng ho t đ ng c a V n phòng
ng kỦ đ t đai và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái, đánh giá nh ng m t
đ

c, nh ng m t còn h n ch t n t i, tìm ra nguyên nhân c a nh ng h n ch

đ t đó đ xu t m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu ho t đ ng c a V n
phòng

ng kỦ đ t đai và Phát tri n qu đ t trong th i gian t i.


vii
DANH M C CH
S th t

Các ch vi t t t

VI T T T
Ngh a c a các t vi t t t

1

BTNMT

B Tài nguyên và Môi tr

ng

2

DL

D li u đ t đai

3

K

4

GCN

Gi y ch ng nh n

5

GPMB

Gi i phóng m t b ng

6

HS C

H s đ a chính

7

SD

S d ng đ t

8

QSD

Quy n s d ng đ t

9

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t

10

TN&MT

Tài nguyên và Môi tr

11

UBND

ng kỦ đ t đai

y ban nhân dân

ng


viii

DANH M C B NG
B ng 3.1. Hi n tr ng SD n m 2017 thành ph Yên Bái .............................. 58
B ng 3.2. Bi n đ ng SD n m 2016 – 2017 trên đ a bàn thành ph Yên Bái ....60
B ng 3.3. T ng các lo i b n đ đ a chính t i thành ph Yên Bái................... 68
B ng 3.4. T ng h p k t qu l p s sách đ a chính t i thành ph Yên Bái ..... 69
B ng 3.5. K t qu công tác c p GCN l n đ u t i TP.Yên Bái n m 2013-2014 ..70
B ng 3.6. K t qu

K

, c p GCN đ t nông nghi p t i TP. Yên Bái n m

2015-2017........................................................................................................ 71
B ng 3.7. T ng h p nh ng tr

ng h p ch a đ đi u ki n c p gi y GCN đ t

nông nghi p t i thành ph Yên Bái ................................................................. 72
B ng 3.8. K t qu

K

, c p GCN đ t lâm nghi p t i thành ph Yên Bái

đ n ngày 31/12/2017 ....................................................................................... 73
B ng 3.9. K t qu đ ng kỦ c p GCN đ t

đô th đ n t i TP.Yên Bái đ n h t

ngày 31/12/2017 .............................................................................................. 75

B ng 3.10. T ng h p nh ng tr

ng h p ch a đ đi u ki n c p gi y GCN đ t

đô th t i thành ph Yên Bái ........................................................................ 76
B ng 3.11. K t qu đ ng kỦ c p GCN đ t

nông thôn t i thành ph Yên Bái

tính đ n h t ngày 31/12/2017 .......................................................................... 77
B ng 3.12. T ng h p nh ng tr

ng h p ch a đ đi u ki n c p gi y GCN đ t

nông thôn t i thành ph Yên Bái ................................................................. 77
B ng 3.13. Th i gian, quy trình gi i quy t h s chuy n nh

ng QSD

t i

thành ph Yên Bái ........................................................................................... 82
B ng 3.14. Tình hình th c hi n chuy n nh

ng QSD

t n m 2015 - 2017

trên đ a bàn thành ph Yên Bái ....................................................................... 84
B ng 3.15. ụ ki n c a ng

B ng 3.16. ánh giá c a ng

i dân v m c đ công khai th t c hành chính .. 89
i dân v m c đ ti p c n d ch v c p GCN ... 90


ix
B ng 3.17. ánh giá c a ng

i dân v ti n đ gi i quy t h s .................... 91

B ng 3.18. ánh giá m c đ h
B ng 3.19. ánh giá c a ng

ng d n, gi i quy t công vi c c a cán b .... 92

i dân v các kho n chi phí ngoài quy đ nh ..... 94


x
DANH M C HÌNH, BI U
Hình 3.1: S đ đ a gi i hành chính thành ph Yên Bái ................................ 44
Hình 3.2. S đ quy trình gi i quy t h s chuy n nh

ng QSD

theo quy

đ nh c a pháp lu t đ t đai 2013 ...................................................................... 81
Hình 3.3. S đ quy trình gi i quy t h s chuy n nh

ng QSD

t i thành

ph Yên Bái ..................................................................................................... 81
Bi u 3.1: Bi u đ hi n tr ng SD thành ph Yên Bái n m 2017 .................. 58


xi


1
M
1. TÍNH C P THI T C A

U

TÀI

t đai là tài nguyên qu c gia và là m t t li u s n xu t đ c bi t, là s n
ph m c a t nhiên ban t ng cho con ng

i, là k t qu c a quá trình phong hoá

hàng tri u n m c a trái đ t và nó có vai trò r t l n t i đ i s ng sinh ho t c a
con ng

i c ng nh trong quá trình s n xu t c a các ngành kinh t - xư h i.

Trong ti m th c c a ng

i dân Vi t Nam, đ t đai đư tr thành y u t đ u tiên

và quan tr ng nh t trong quá trình t n t i và phát tri n.
Vi c qu n lỦ đ t đai nh m đ m b o s d ng đ t m t cách h p lỦ, ti t
ki m và có hi u qu là m t công vi c mà các c quan qu n lỦ Nhà n

c ph i

chú tr ng, đ a ra nh ng bi n pháp phù h p và v n d ng m t cách linh ho t
vào đi u ki n c th trong t ng giai đo n khác nhau nh m qu n lỦ m t cách
t t nh t. M t trong nh ng c quan th c hi n vi c qu n lỦ nh ng v n đ c
b n v đ t đai là V n phòng đ ng kỦ đ t đai.
H th ng đ ng kỦ đ t đai hi n t i c a Vi t Nam đang ch u m t s c ép
ngày càng l n, t yêu c u h tr s phát tri n c a th tr

ng b t đ ng s n và

cung c p khuôn kh pháp lỦ đ t ng thu hút đ u t . Vi c c p gi y ch ng nh n
quy n s d ng đ t đư c b n hoàn thành nh ng nhu c u giao d ch đ t đai thì
ngày càng cao. M t nguyên t c c b n cho h th ng đ ng kỦ đ t đai là đ m
b o tính pháp lỦ, liên quan đ n tính tin c y, s nh t quán và t p trung, th ng
nh t c a d li u đ a chính. Tuy nhiên h s v đ t đai đ

c qu n lỦ

nhi u

c p khác nhau, có nhi u khác bi t gi a thông tin trên s sách và trên gi y

ch ng nh n quy n s d ng đ t, vì v y m c dù có nh ng chuy n bi n quan
tr ng trong khuôn kh pháp lỦ v đ t đai, nh ng v n c n n l c nhi u h n khi
tri n khai h th ng đ ng kỦ đ t đai

c p đ a ph

ng.

Thành ph Yên Bái là trung tâm chính tr , kinh t , v n hóa, khoa h c


2
k thu t c a t nh Yên Bái - m t t nh n m

phía Tây B c c a T qu c, cách

Lào Cai 149 km v phía B c, cách th đô Hà N i 132 km v h

ng

ông, là

đ u m i giao thông quan tr ng gi a các huy n, th trong t nh và các t nh trong
khu v c, có h th ng giao thông quan tr ng ch y qua nh tuy n đ
liên v n Hà N i - Lào Cai - Vân Nam (Trung Qu c), đ
Lào Cai, các tuy n đ

ng s t

ng cao t c N i Bài -

ng liên t nh nh Qu c l 32, 32C... đư t o đi u ki n

thu n l i cho Yên Bái trong vi c giao l u v i t nh nh S n La, Lai Châu, Lào
Cai c ng nh các đ a ph

ng trong c n

c, qua đó thúc đ y thành ph Yên

Bái phát tri n nhanh, m nh v kinh t - xã h i. D

i tác đ ng r t l n c a quá

trình m r ng đô th hoá, công nghi p hoá, nhu c u th tr
đ t cho yêu c u phát tri n kinh t - xã h i có xu h

ng quy n s d ng

ng ngày càng gia t ng d n

đ n công tác qu n lý và s d ng đ t c a Thành ph còn nhi u v
ng i đang c n đ

ng m c, tr

c kh c ph c. Vì v y, vi c thành l p V n phòng đ ng kỦ đ t

đai và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái trên c s sát nh p hai đ n v
g m V n phòng đ ng kỦ quy n s d ng đ t và Trung tâm phát tri n qu đ t là

bài toán có l i gi i góp ph n không nh gi i quy t nh ng tr ng i, v

ng m c

t n t i trong l nh v c đ t đai t i thành ph Yên Bái, t nh Yên Bái.
Xu t phát t nh ng v n đ nêu trên, vi c th c hi n đ tài “ ánh giá th c
tr ng ho t đ ng c a V n phòng

ng ký đ t đai và Phát tri n qu đ t thành

ph Yên Bái - t nh Yên Bái” là c n thi t, có Ủ ngh a khoa h c và th c ti n.
2. M C TIÊU NGHIÊN C U
-

ánh giá ho t đ ng c a V n phòng

ng kỦ đ t đai và Phát tri n qu

đ t thành ph Yên Bái - t nh Yên Bái;
phòng
gian t i.

xu t m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu ho t đ ng c a V n
ng kỦ đ t đai và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái trong th i


3
3.ăÝ NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A

TÀI

- ụ ngh a khoa h c: Góp ph n hoàn thi n c s lỦ lu n v mô hình ho t
đ ng c a V n phòng

ng kỦ đ t đai;

- ụ ngh a th c ti n: Góp ph n nâng cao hi u qu ho t đ ng c a V n
phòng

ng kỦ đ t đai và Phát tri n qu đ t thành ph Yên Bái c ng nh V n

phòng

ng kỦ đ t đai

các đ a bàn khác có đi u ki n t

ng đ ng.


4
Ch

ngă1

T NG QUAN V Nă

NGHIÊN C U

1.1. C ă S ă Lụă LU Nă V ă HO Tă

PHỄTăTRI NăQU ă

NGă

NGă Kụă

T

1.1.1. Cácăkháiăni măcóăliênăquanăđ năho tăđ ngă K
a.

K

là th t c hành chính b t bu c do c quan

c th c hi n đ i v i các đ i t

ng là t ch c, h gia đình, cá nhân

SD . Theo Nguy n Thanh Trà và Nguy n
Nhà n

,ăPTQ .

ng ký đ t đai

V m t khái ni m,
Nhà n

Tă AI VÀ

c v đ t đai là các quy n v đ t đai đ

ình B ng (2005) thì “

ng kỦ

c b o đ m b i Nhà n

c, liên

quan đ n tính tin c y, s nh t quán và t p trung, th ng nh t c a d li u đ a
chính”, trong đó ch rõ
ch có c quan Nhà n
quy n t ch c

K

K

thu c ch c n ng, th m quy n c a Nhà n

c có th m quy n theo quy đ nh c a pháp lu t m i có
; d li u đ a chính (HS C) là c s đ m b o tính tin

c y, s nh t quán và t p trung, th ng nh t c a vi c
Nhà n

c,

K

; trách nhi m c a

c trong vi c xây d ng d li u đ a chính (HS C) [9], [10].
Theo Lu t

t đai 2013, t i kho n 15

i u 3 quy đ nh “ K

, nhà ,

tài s n khác g n li n v i đ t là vi c kê khai và ghi nh n tình tr ng pháp lỦ v
QSD , quy n s h u nhà , tài s n khác g n li n v i đ t và quy n qu n lỦ đ t
đ i v i m t th a đ t vào HS C”, đ ng th i t i kho n 2
“ K

, nhà

i u 95 nêu rõ

và tài s n khác g n li n v i đ t g m đ ng kỦ l n đ u và đ ng

kỦ bi n đ ng, đ

c th c hi n t i t ch c

K

thu c c quan qu n lỦ đ t

đai, b ng hình th c đ ng kỦ trên gi y ho c đ ng kỦ đi n t và có giá tr pháp
lỦ nh nhau” [4].


5
b. Phát tri n qu đ t
Phát tri n qu đ t đ

c hi u m t cách đ y đ là toàn b quá trình phát

tri n qu đ t (t p trung trung đ t đai), qu n lỦ, phát tri n và đi u ti t qu đ t
đai s d ng vào các m c đích khác nhau ph c v phát tri n kinh t , xư h i, an
ninh qu c phòng và môi tr

ng.

Phát tri n qu đ t là ho t đ ng quy t đ t đai, làm cho qu đ t thay đ i
v quy mô, nh ng tính ch t, đ c đi m, đi u ki n c a đ t đai đáp ng cho các
nhu c u s d ng đ t theo chi u h

ng đi lên; làm cho đ t

tr ng thái s n

sàng - “đ t s ch” đáp ng cho các nhu c u khai thác s d ng; đ a đ t vào s
d ng.
Phát tri n qu đ t (t p trung đ t đai) là t ng c

ng ho t đ ng đ t p

trung qu đ t d tr có nh v y m i đ m b o đáp ng nhu c u c a th tr
(t ng cung), đ m b o vai trò đi u ti t th tr
trong v n đ đi u ti t th tr

ng (giúp Nhà n

ng

c ch đ ng

ng. Vi c t p trung qu đ t d tr thông qua ho t

đ ng thu h i đ t, chuy n nh

ng quy n s d ng đ t và có th là trao đ i đ t

(trao đ i v trí, di n tích).
Qu n lỦ qu đ t: đ
tr đ t đai) đư t o l p đ

c hi u là ho t đ ng qu n lỦ qu đ t d tr (kho d
c trong m t th i gian thích h p, đ đáp ng khi Nhà

n

c có nhu c u s d ng cho m c tiêu công ích ho c khi có đi u ki n th

tr

ng phù h p thì đ a ra th tr

ng nh m đ m b o giá tr và giá tr gia t ng

c a đ t đai. Trong quá trình qu n lỦ có th phát tri n qu đ t b ng các hình
th c nh san l p m t b ng; xây d ng k t c u h t ng k thu t; cho thuê, th
ch p ho c thay đ i m c đích s d ng đ t t m th i;... đ tránh lưng phí do đ
đ t nhàn r i và làm t ng giá tr c a đ t đai. Tuy nhiên các ho t đ ng qu n lỦ
và phát tri n qu đ t ph i tuân th pháp lu t và quy trình có liên quan đ n s
d ng đ t. C n c vào nhu c u phát tri n kinh t - xư h i c a đ a ph
c u s d ng đ t cho các m c tiêu công ích và nhu c u c a th tr

ng, nhu
ng đ t đai


6
đ l p k ho ch đi u ti t đ t đai m t cách th ng nh t, công khai, minh b ch và
hi u qu . Vi c cung ng đ t đai ra th tr

ng thông qua các hình th c đ u giá,

đ u th u ho c rao giá.
Nh v y, th c ch t c a phát tri n qu đ t là do Nhà n

c ti n hành

th c hi n vi c thu h i đ t, khai phá đ t, d tr đ t và cung ng đ t. M c đích
chính c a vi c phát tri n qu đ t là giúp nhà n

c kh ng ch t ng l

ng cung

v đ t đai, đ m b o vi c đi u ti t có hi u qu và s gia t ng giá tr , thu l i l n
nh t t tài nguyên đ t đai qu c gia. T các khâu phát tri n qu đ t, qu n lỦ,
phát tri n qu đ t đ n đi u ti t đ t đai là nh ng trình t và khâu ch y u c a
vi c v n hành phát tri n qu đ t.
Hi n nay, vi c phát tri n qu đ t đ
ch y u là Nhà n

c thu h i, b i th

c th c hi n thông qua 2 hình th c

ng, h tr , tái đ nh c cho ng

i có đ t

thu h i; ho c hình th c Nhà đ u t (t ch c, h gia đình, cá nhân) t th a
thu n (nh n chuy n nh

ng, góp v n, thuê l i, quy n s d ng đ t) theo quy

đ nh c a pháp lu t.
c. V n phòng K
Theo Ngh đ nh s 43/2014/N -CP ngày 15/5/2014 c a Chính ph v
thi hành Lu t

t đai 2013 thì V n phòng

K

là đ n v s nghi p công

tr c thu c S TN&MT do UBND c p t nh thành l p ho c t ch c l i trên c
s h p nh t V n phòng
phòng

ng kỦ QSD

ng kỦ QSD

tr c thu c S TN&MT và các V n

tr c thu c Phòng TN&MT hi n có

t cách pháp nhân, có tr s , con d u riêng và đ

đ a ph

ng; có

c m tài kho n đ ho t

đ ng theo quy đ nh c a pháp lu t.
V n phòng

K

có ch c n ng th c hi n

K

và tài s n khác g n

li n v i đ t; xây d ng, qu n lỦ, c p nh t, ch nh lỦ th ng nh t HS C và c s
DL

; th ng kê, ki m kê đ t đai; cung c p thông tin đ t đai theo quy đ nh

cho các t ch c, cá nhân có nhu c u;


7
V n phòng

K

có chi nhánh t i các qu n, huy n, th xư, th xư

thu c t nh. Chi nhánh V n phòng K
và quy n h n c a V n phòng K

đ

c th c hi n ch c n ng, nhi m v

theo quy t đ nh c a UBND c p t nh;

Kinh phí ho t đ ng c a V n phòng

K

th c hi n theo quy đ nh c a

pháp lu t v tài chính đ i v i đ n v s nghi p công l p [4].
d.

it

ng c a đ ng ký đ t đai

Theo quy đ nh c a Lu t
K
n

, đó là nh ng ng

t đai 2013, nguyên t c ng

i đang SD , ng

- T ch c trong n

ph i

i có quan h tr c ti p v i Nhà

c trong vi c th c hi n quy n và ngh a v SD

đ nh c th t i i u 5 g m các đ i t

i SD

theo pháp lu t, đ

c quy

ng sau:

c g m c quan nhà n

c, đ n v v trang nhân dân,

t ch c chính tr , t ch c chính tr - xư h i, t ch c kinh t , t ch c chính tr
xư h i - ngh nghi p, t ch c xư h i, t ch c xư h i - ngh nghi p, t ch c s
nghi p công l p và t ch c khác theo quy đ nh c a pháp lu t v dân s (sau
đây g i chung là t ch c);
- H gia đình, cá nhân trong n

c (sau đây g i chung là h gia đình, cá

nhân);
- C ng đ ng dân c g m c ng đ ng ng

i Vi t Nam sinh s ng trên

cùng đ a bàn thôn, làng, p, b n, buôn, phum, sóc, t dân ph và đi m dân c

t

ng t có cùng phong t c, t p quán ho c có chung dòng h ;
- C s tôn giáo g m chùa, nhà th , nhà nguy n, thánh th t, thánh

đ

ng, ni m ph t đ

ng, tu vi n, tr

ng đào t o riêng c a tôn giáo, tr s c a

t ch c tôn giáo và c s khác c a tôn giáo;
- T ch c n

c ngoài có ch c n ng ngo i giao g m c quan đ i di n

ngo i giao, c quan lưnh s , c quan đ i di n khác c a n
n ng ngo i giao đ

c ngoài có ch c

c Chính ph Vi t Nam th a nh n; c quan đ i di n c a t

ch c thu c Liên h p qu c, c quan ho c t ch c liên chính ph , c quan đ i


8
di n c a t ch c liên chính ph ;

- Ng

i Vi t Nam đ nh c

n

c ngoài theo quy đ nh c a pháp lu t v

qu c t ch;
- Doanh nghi p có v n đ u t n

c ngoài g m doanh nghi p 100% v n

đ ut n

c ngoài, doanh nghi p liên doanh, doanh nghi p Vi t Nam mà nhà

đ ut n

c ngoài mua c ph n, sáp nh p, mua l i theo quy đ nh c a pháp

lu t v đ u t [4].
e. Các tr

ng h p K

i u 95 Lu t
-

K

t đai n m 2013 quy đ nh [4]:

là b t bu c đ i v i ng

qu n lỦ; đ ng kỦ quy n s h u nhà

i SD

và ng

iđ

c giao đ t đ

và tài s n khác g n li n v i đ t th c

hi n theo yêu c u c a ch s h u.
- K

, nhà

và tài s n khác g n li n v i đ t g m đ ng kỦ l n đ u và

đ ng kỦ bi n đ ng, đ

c th c hi n t i t ch c

K

thu c c quan qu n lỦ

đ t đai, b ng hình th c đ ng kỦ trên gi y ho c đ ng kỦ đi n t và có giá tr
pháp lỦ nh nhau.
-

ng kỦ l n đ u đ

+ Th a đ t đ

c th c hi n trong các tr

ng h p sau đây:

c giao, cho thuê đ s d ng;

+ Th a đ t đang s d ng mà ch a đ ng kỦ;
+ Th a đ t đ
+ Nhà
-

c giao đ qu n lỦ mà ch a đ ng kỦ;

và tài s n khác g n li n v i đ t ch a đ ng kỦ.

ng kỦ bi n đ ng đ

c th c hi n đ i v i tr

ng h p đư đ

cc p

GCN ho c đư đ ng kỦ mà có thay đ i sau đây:
+ Ng

i SD , ch s h u tài s n g n li n v i đ t th c hi n các quy n

chuy n đ i, chuy n nh

ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho QSD , tài

s n g n li n v i đ t; th ch p, góp v n b ng QSD , tài s n g n li n v i đ t;
+ Ng

i SD , ch s h u tài s n g n li n v i đ t đ

c phép đ i tên;


9
+ Có thay đ i v hình d ng, kích th

c, di n tích, s hi u, đ a ch th a đ t;

+ Có thay đ i v tài s n g n li n v i đ t so v i n i dung đư đ ng kỦ;
+ Chuy n m c đích SD ;
+ Có thay đ i th i h n SD ;
+ Chuy n t hình th c Nhà n

c cho thuê đ t thu ti n thuê đ t hàng

n m sang hình th c thuê đ t thu ti n m t l n cho c th i gian thuê; t hình
th c Nhà n

c giao đ t không thu ti n SD

sang hình th c thuê đ t; t thuê

đ t sang giao đ t có thu ti n SD theo quy đ nh c a Lu t này.
+ Chuy n QSD , quy n s h u nhà
c a v ho c c a ch ng thành QSD

và tài s n khác g n li n v i đ t

chung, quy n s h u tài s n chung c a

v và ch ng;
+ Chia tách QSD , quy n s h u nhà

và tài s n khác g n li n v i đ t

c a t ch c ho c c a h gia đình ho c c a v và ch ng ho c c a nhóm ng

i

SD chung, nhóm ch s h u tài s n chung g n li n v i đ t;
+ Thay đ i QSD , quy n s h u tài s n g n li n v i đ t theo k t qu
hòa gi i thành v tranh ch p đ t đai đ

c UBND c p có th m quy n công

nh n; th a thu n trong h p đ ng th ch p đ x lỦ n ; quy t đ nh c a c quan
nhà n

c có th m quy n v gi i quy t tranh ch p đ t đai, khi u n i, t cáo v

đ t đai, quy t đ nh ho c b n án c a Tòa án nhân dân, quy t đ nh thi hành án
c a c quan thi hành án đư đ

c thi hành; v n b n công nh n k t qu đ u giá

QSD phù h p v i pháp lu t;
+ Xác l p, thay đ i ho c ch m d t quy n s d ng h n ch th a đ t li n k ;
+ Có thay đ i v nh ng h n ch quy n c a ng
- Ng
đ

i SD .

i SD , ch s h u tài s n g n li n v i đ t đư kê khai đ ng kỦ

c ghi vào S đ a chính, đ

c c p GCNQSD , quy n s h u nhà

và tài

s n khác g n li n v i đ t n u có nhu c u và có đ đi u ki n theo quy đ nh c a
Lu t này và quy đ nh khác c a pháp lu t có liên quan; tr

ng h p đ ng kỦ


10
bi n đ ng đ t đai thì ng

i SD

đ

c c p GCNQSD , quy n s h u nhà

và tài s n khác g n li n v i đ t ho c ch ng nh n bi n đ ng vào GCN đư c p.
Tr

ng h p đ ng kỦ l n đ u mà không đ đi u ki n c p GCNQSD ,

quy n s h u nhà
t m th i SD

và tài s n khác g n li n v i đ t thì ng

cho đ n khi Nhà n

i đang SD đ

c

c có quy t đ nh x lỦ theo quy đ nh c a

Chính ph .
- Vi c K

, tài s n g n li n v i đ t có hi u l c k t th i đi m đ ng

kỦ vào S đ a chính.
g. Ng
Ng

i ch u trách nhi m K
i ch u trách nhi m th c hi n vi c

quy đ nh ph i ch u trách nhi m tr
SD , đ

c Nhà n

c quy đ nh t i i u 7 Lu t

K

c đ i v i vi c SD

- Ch t ch UBND xư, ph

c a ng

i

t đai 2013 [4], bao g m:

- Ng i đ ng đ u c a t ch c, t ch c n
giao, doanh nghi p có v n đ u t n

là cá nhân mà pháp lu t

c ngoài có ch c n ng ngo i

c ngoài đ i v i vi c SD c a t ch c mình.
ng, th tr n đ i v i vi c SD

nông nghi p

vào m c đích công ích; đ t phi nông nghi p đư giao cho UBND xư, ph

ng,

th tr n (sau đây g i chung là UBND c p xư) đ s d ng vào m c đích xây
d ng tr s UBND, các công trình công c ng ph c v ho t đ ng v n hóa,
giáo d c, y t , th d c th thao, vui ch i, gi i trí, ch , ngh a trang, ngh a đ a
và công trình công c ng khác c a đ a ph
- Ng

ng.

i đ i di n cho c ng đ ng dân c là tr

buôn, phum, sóc, t dân ph ho c ng

iđ

ng thôn, làng, p, b n,

c c ng đ ng dân c th a thu n

c ra đ i v i vi c SD đư giao, công nh n cho c ng đ ng dân c .
- Ng

i đ ng đ u c s tôn giáo đ i v i vi c SD

đư giao cho c s

tôn giáo.
- Ch h gia đình đ i v i vi c SD c a h gia đình.
- Cá nhân, ng i Vi t Nam đ nh c

n c ngoài đ i v i vi c SD c a mình.


11
- Ng

i có chung QSD

ho c ng

i đ i di n cho nhóm ng

i có

chung QSD đ i v i vi c SD đó.
1.1.2.ă Vaiă trò,ăỦă ngh aă vƠă tácă đ ngăt ăho tă đ ngă c aă V năphòngă K
đ năphátătri n kinhăt ,ăxưăh i
a. Vai trò, ý ngh a c a ho t đ ng K
Theo Nguy n

ình B ng (2005) và Nguy n V n Chi n (2006), vai trò,

Ủ ngh a c a ho t đ ng đ ng kỦ đ t đai đ
n

K

, PTQ

c th hi n qua các m t sau đây:

là c s đ b o v ch đ s h u toàn dân đ i v i đ t đai:

c ta, đ t đai thu c s h u toàn dân do Nhà n

đ m b o vi c SD

c th ng nh t qu n lỦ nh m

đ y đ , h p lỦ, ti t ki m và có hi u qu cao nh t. Nhà

n

c ch giao QSD

cho các t ch c, h gia đình cá nhân. Ng

i SD đ

c

h

ng quy n l i và có trách nhi m th c hi n ngh a v SD theo quy đ nh c a

pháp lu t.
B o v ch đ s h u toàn dân v đ t đai th c ch t là vi c b o v l i
ích h p pháp c a ng
ngh a v SD

i SD , đ ng th i giám sát h trong vi c th c hi n các

theo pháp lu t nh m đ m b o l i ích c a Nhà n

c và l i ích

chung c a toàn xư h i trong SD .
Thông qua vi c l p HS C và c p GCNQSD ,
nhi m pháp lỦ gi a c quan Nhà n

K

quy đ nh trách

c v qu n lỦ đ t đai và ng

vi c ch p hành pháp lu t đ t đai. HS C và GCNQSD

i SD

trong

cung c p thông tin

đ y đ nh t và là c s pháp lỦ ch t ch đ xác đ nh các quy n c a ng
SD

đ

i

c b o v khi b tranh ch p, xâm ph m; c ng nh xác đ nh các ngh a

v mà ng

i SD

ph i tuân th theo pháp lu t, nh ngh a v tài chính v

SD , ngh a v b o v và SD đai có hi u qu ...
-

K

là đi u ki n đ m b o đ Nhà n

c qu n lỦ ch t ch toàn b

qu đ t trong ph m vi lưnh th ; đ m b o cho đ t đai s d ng đ y đ , h p lỦ,
ti t ki m và có hi u qu cao nh t:

it

ng c a qu n lỦ nhà n

c v đ t đai