Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC ĐIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội, 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC ĐIỆP

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN : TS. ĐÀO ĐỨC MẪN

Hà Nội, 2018

i

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Đào Đức Mẫn Cán
bộ chấm phản biện 1: TS. Lưu Văn Năng Cán bộ
chấm phản biện 2: TS. Nguyễn Thị Khuy
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 9 năm 2018.


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả Luận văn

Đặng Ngọc Điệp


3

LỜI CẢM ƠN

Được sự nhất trí của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
Khoa Quản lý đất đai, tôi đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá thực trạng và
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội”. Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán bộ
tại nơi thực tập cùng gia đình và bạn bè.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu; Ban Chủ nhiệm Khoa Quản
lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng toàn thể các
thầy cô giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá
trình học tập và rèn luyện tại trường thời gian qua.
Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi nhận được sự quan
tâm của giáo viên hướng dẫn – TS. Đào Đức Mẫn. Thầy đã tận tâm hướng
dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Trung tâm Phát
triển quỹ đất quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội, các cơ quan ban ngành có
liên quan đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Học viên thực hiện

Đặng Ngọc Điệp


4

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN............................................................................ vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. x
DANH MỤC HÌNH........................................................................................ xi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
..... 4
1.1.1. Các khái niệm cơ bản .............................................................................. 4
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ......................................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở lý luận về xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn
liền với đất ......................................................................................................... 8
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
......................................................................................................................... 12
1.2.1. Hệ thống cơ sở pháp lý ......................................................................... 12
1.2.2. Quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam .................................................................. 16
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
......................................................................................................................... 24
1.3.1. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất ở một số nước trên thế giới ........................................................... 24
1.3.2. Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất tại Việt Nam .................................................................................. 28
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 34
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 34


5

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu........................................................... 34
2.2.2. Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư qua một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy ................................... 34
2.2.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy ...
35
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu...................................... 35
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu .............................................. 36
2.3.3. Phương pháp kế thừa............................................................................. 36
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 37
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy ............ 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 39
3.1.3. Đánh giá chung ..................................................................................... 41
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn............................................. 43
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.................................................. 43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động diện tích theo mục đích sử dụng 52
3.2.3. Một số dự án lớn được triển khai trên địa bàn những năm gần đây ..... 61
3.3. Tình hình chung về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn quận Cầu Giấy ............................................................................. 63
3.3.1. Các văn bản pháp lý .............................................................................. 63
3.3.2. Tình hình và kết quả thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
Luật Đất đai năm 2013 .................................................................................... 65
3.3.3. Bộ máy tổ chức và nhân sự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng... 67
3.3.4. Trách nhiệm của UBND các cấp và tình hình tổ chức thực hiện và sự
phối hợp giữa các ban ngành thuộc UBND quận Cầu Giấy ........................... 69

3.3.5. Thực trạng công tác thanh tra và đơn thư khiếu nại liên quan đến công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................................................... 71


6

3.4. Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư qua một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy ................................... 72
3.4.1. Khái quát về các dự án nghiên cứu ....................................................... 72
3.4.2. Trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại các dự án..................................................................................................... 78
3.4.3. Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất.................................................. 80
3.4.4. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ về đất ........................... 81
3.4.5. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất ........ 81
3.4.6. Các chính sách hỗ trợ khác ................................................................... 92
3.4.7. Chính sách tái định cư ........................................................................... 96
3.4.8. Đánh giá của người dân bị thu hồi đất tại dự án về công tác thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .....................................................................
99
3.4.9. Đánh giá chung ................................................................................... 105
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy .
108
3.5.1. Giải pháp hoàn thiện về chính sách, pháp luật.................................... 108
3.5.2. Giải pháp hoàn thiện về tổ chức thực hiện.......................................... 109
3.5.3. Giải pháp tăng cường về số lượng và chất lượng nguồn nhân lực ..... 110
3.5.4. Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật ................ 110
3.5.5. Các giải pháp khác .............................................................................. 111
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 113
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 116

PHỤ LỤC ....................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.


vii

THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên: Đặng Ngọc Điệp
Lớp: CH2B.QĐ

Khóa: 2B (2016 – 2018)

Khoa: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Trường: Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Cán bộ hướng dẫn: TS. Đào Đức Mẫn
Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa
bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Nội dung nghiên cứu:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Tình hình quản lý sử dụng đất quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Tình hình chung về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư qua một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội.

Kết quả đạt được:
Quận Cầu Giấy là một quận nội thành của thành phố Hà Nội với hệ thống
giao thông cũng như hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị được đầu tư phát triển
đồng bộ và ngày càng hoàn thiện. Trong những năm qua, kinh tế - xã hội của
quận có những bước phát triển mạnh mẽ và ảnh hưởng nhiều tới tình hình sử
dụng đất của quận.
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2017, quận Cầu Giấy có tổng diện tích
đất tự nhiên là 1.231,70 ha, bao gồm: 16,80 ha đất nông nghiệp (chiếm
1,36%),
1.134,04 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 92,07%) và 80,86 ha đất chưa sử
dụng (chiếm 6,57%). Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất
đai được quận thực hiện tốt và đồng bộ.


8

Từ năm 2014 đến nay, quận Cầu Giấy đã thực hiện thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư nhiều dự án, trong đó có cả những dự án trọng
điểm của Thành phố. Việc lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục quy định. Quá trình triển
khai thực hiện các dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ngoài các dự
án đảm bảo đúng tiến độ bàn giao mặt bằng thì vẫn còn một số dự án chậm
tiến độ bàn giao mặt bằng do nhiều nguyên nhân.
Luận văn tiến hành nghiên cứu 02 dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, đó
là: Dự án Đường Vành đai 2 (đoạn Nhật Tân – Cầu Giấy) với diện tích cần thu
hồi là 56.075 m2, thời gian thực hiện dự án từ năm 2008 đến năm 2015 và Dự
án Đường Trần Đăng Ninh kéo dài với diện tích cần thu hồi là 8.123,2 m2,
thời gian thực hiện dự án từ năm 2014 đến năm 2017. Bên cạnh những kết quả
khả quan đạt được thì công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại các dự án trên còn một số mặt tồn tại, hạn chế cả về khách quan cũng như

chủ quan.
Nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy cũng như toàn thành phố
thì cần đẩy mạnh thực hiện các nhóm giải pháp về chế độ chính sách và tổ
chức thực hiện một cách chính xác và linh hoạt, đảm bảo sự tuân thủ pháp luật
cũng như lợi ích của người dân và tiến độ của dự án.


9

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
S
T
T
2
3
4
5
6
7
8
9
1
0
1
1
1
2

C

h
ữ
B
T
B
T
B
T
G
C
G
P
H
Đ
L
Đ
N
X
T
Đ
T
N
U
B

C
h
ú
:
B

:
B
:
B
:
G
:
G
:
H
:
L
:
N
:
T
:
T
:
U


10

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 của quận Cầu Giấy . 52
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2017 của quận Cầu
Giấy ................................................................................................................. 53
Bảng 3.3. Diện tích đất thu hồi tại 2 dự án ..................................................... 80
Bảng 3.4. Các mức hỗ trợ về đất nông nghiệp ................................................ 82

Bảng 3.5. Giá đất ở bồi thường cho dự án Đường vành đai 2 tại các vị trí trên
các con đường thuộc phường Nghĩa Đô ......................................................... 84
Bảng 3.6. Giá đất ở và hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể tại các vị trí đường Trần
Đăng Ninh ....................................................................................................... 85
Bảng 3.7. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Trần Đăng Ninh
......................................................................................................................... 86
Bảng 3.8. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất ................................................... 86
Bảng 3.9. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất ................................ 91
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện các loại hỗ trợ khác ......................................... 95
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện chính sách tái định cư dự án đường Vành đai
2 ....................................................................................................................... 97
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện chính sách tái định cư dự án đường Trần Đăng
Ninh kéo dài .................................................................................................... 99
Bảng 3.13. Đánh giá của người dân trong việc xác định đối tượng được bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................................................... 100
Bảng 3.14. Đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ ..................... 101
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ và tái định cư ..... 102
Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về trình tự thực hiện và trách nhiệm của
các cấp, các ngành ......................................................................................... 104


11

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ Địa giới hành chính quận Cầu Giấy ..................................... 38
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2017................................... 39
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2017 ........................... 56
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu các loại đất bị thu hồi tại 2 dự án ................................... 81

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò, ý nghĩa đặc biệt đối với
quá trình phát triển kinh tế - xã hội và hoạt động sống của con người. Sự phát
triển của các ngành kinh tế cùng với áp lực gia tăng dân số làm cho nhu cầu sử
dụng đất vào các mục đích phi nông nghiệp ngày càng tăng, nhất là khi quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước diễn ra mạnh mẽ. Để có mặt
bằng thực hiện các dự án phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp, cơ sở hạ
tầng… việc thu hồi đất là một quá trình tất yếu, có tính quy luật.
Thu hôi đât, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những nôi
dung của công tac quan ly nha nươc vê đât đai, được quy định cụ thể trong
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hoạt động này được thực
hiện thường xuyên hàng năm trên địa bàn cả nước, nhất là các địa phương có
quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Trong những năm qua,
công tác thu hôi đât, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã có những đóng góp
tích cực vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước, song trong thực tiễn triển khai cũng còn gặp nhiều khó khăn
làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công của các công trình, gây nhiều
thiệt hại cung như anh hương đời sống người dân có đất bị thu hồi; một số địa
phương tổ chức thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
chưa tốt, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại, gây bức xúc trong dư luận.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành các
Quyết định về các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố Hà Nội
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố. Từ khi triển khai Nghị quyết số 08-NQ/TU ngày 15/9/2016 của
Ban Thường vụ Thành ủy về "Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố

Hà Nội giai


đoạn 2016-2020 và những năm tiếp theo", công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thành phố Hà Nội đã có nhiều chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, do
nhiều nguyên nhân khiến công tác này còn bộc lộ hạn chế, bất cập và cần sự
chủ động, tích cực tháo gỡ từ nhiều cấp, ngành.
Từ năm 2014 đến nay, quận Cầu Giấy đã thực hiện thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư nhiều dự án, trong đó có cả những dự án trọng
điểm của Thành phố. Việc lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục quy định. Quá trình triển
khai thực hiện các dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ngoài các dự
án đảm bảo đúng tiến độ bàn giao mặt bằng thì vẫn còn một số dự án chậm
tiến độ bàn giao mặt bằng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội” là rất cần thiết, có ý nghĩa khoa học và thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua
một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy có ý nghĩa thiết thực góp phần tìm ra
giải pháp nhằm hỗ trợ giải quyết các vấn đề tồn tại, đảm bảo lợi ích của người
dân có đất bị thu hồi và đẩy nhanh tiến độ các công tác này tại dự án.

* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu
tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản lý,
đơn vị thi công trong việc học tập, nghiên cứu, ban hành và thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội.


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
1.1.1. Các khái niệm cơ bản
a. Thu hồi đất
Ngược lại với giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp lý làm hình
thành một quan hệ pháp luật đất đai, thì thu hồi đất lại làm chấm dứt quan hệ
pháp luật đất đai. Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai”.
Theo Khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định thu hồi
đất trong các trường hợp:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
b. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Từ điển Tiếng Việt thì “bồi thường” là trả lại tương xứng giá trị

hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác.[23] Còn theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi
cho người sử dụng đất”. Và “giải phóng mặt bằng” là quá trình thu hồi đất của
Nhà nước từ các chủ thể sử dụng đất để lấy mặt bằng thi công xây dựng các
công trình.
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác,…) có thể do các quy định của pháp luật điều
tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.


c. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn có một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác.
Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển”.
d. Tái định cư
Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông
qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất nằm trong
diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn
định sản xuất để phát triển kinh tế xã hội.[14] Như vậy, TĐC là hoạt động
nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân
cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở.

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật mang tính ổn định cao và phù hợp với tình
hình thực tế.[2]


Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 đã ba lần
Quốc hội ban hành luật sửa đổi, bổ sung các quy đinh của Luật Đất đai vào
các năm
1998, 2001, 2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa
đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.Với những đổi mới về pháp
Luật Đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt
được kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho
việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống
nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư đã gặp nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có sức ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bên cạnh đó ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dung đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy
UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng
nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn

rất yếu. Từ đó dẫn đến tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải quyết
tranh chấp, khiếu nạn, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến pháp
luật, quy định của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa
phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định
pháp luật trong giải quyết các mỗi quan hệ về đất đai. Cán bộ, công chức địa
chính, Chủ tịch UBND cấp xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện,
ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa
bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm


hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin ở người dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
[2]
b. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lại của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phái triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra.[16]
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện

khi đã có quyết định thu hồi đất đối với người đang sử dụng đất đó.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá đất chuyển nhượng từ đó tác động đến giá đất bồi thường.
c. Đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định của nước ta, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sử dụng; người sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư GCN là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất và
diện


tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn
kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCN vẫn chưa
hoàn tất, chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rất
nhiều khó khăn.
d. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc xác định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, tuy nhiên tình hình phổ
biến hiện nay là giá đất Nhà nước ban hành còn thấp so với giá thị trường dẫn
đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai, phát sinh khiếu kiện.
e. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
đang ngày càng phát triền.Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một
bộ phận không thể thiếu, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy đền kinh
tế đất nước.
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung – cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển
thị trường bất động sản góp phần làm giảm thiều việc thu hồi đất để thực hiện

dự án (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất
đai, nhà cửa mà không cần phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái
định cư.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó tác động
đến giá đất tính bồi thường.[3]
1.1.3. Cơ sở lý luận về xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản
gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được
trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng
đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử
dụng


đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên,
với điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình.
Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn
đến việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho
người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để
giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao
quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải
quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan
trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.
Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi
ích cho người bị thu hồi đất. Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và
thực tiễn để giải quyết vấn đề trên.

- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có
đất bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử
dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu
hồi cả về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ
phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho
người sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố
tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ
phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy, để
tính mức đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố
sau đây:


+ Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng, cần lưu ý tới yếu tố
nhân tạo, tức là vai trò của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất
nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chủ ý đến độ phì nhân tạo,
tức là địa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò
đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
+ Căn cứ vào loại công trình gắn liền với đất: mức đền bù được tính toán
phù hợp với giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được
pháp luật quy định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi
thường thiệt hại phải trả cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án
tính toán kỹ lưỡng nhằm tiết kiệm chi phí.
Ủy ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét
các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại
về đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất.
a. Về tái định cư
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người

dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt
các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án
gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những
cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển
nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án
phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và
các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không
phải là trở ngại, cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một
môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho
các mục đích


công cộng của quốc gia. Mặt khác cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực
hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi
ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai
mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
b. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như:
hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC
cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải
quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất
hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn đề TĐC.
Từ khâu chuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến
thiếu các điều kiện tối thiểu.
- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi

đất khi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền
và nghĩa vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền
để tự lo chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong
việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến
có những công trình TĐC chất lượng không đảm bảo ổn định đời sống và
phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện
sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục,
tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối với khu TĐC
cần xây


dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho người mới
chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa phát triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa
đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
c. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Rất nhiều hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách
là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác
nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi,
ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh
hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền,

thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các
tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu
nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được
hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia
đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
1.2.1. Hệ thống cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc
Hội;
- Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc
Hội;