(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.43 MB, 120 trang )
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ YẾN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ
QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Hà Nội - Năm 2019
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ YẾN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ
QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mãsố: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN BÀI
Hà Nội - Năm 2019
i
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Văn Bài
Cán bộ chấm phản biện 1: Đỗ Thị Tám
Cán bộ chấm phản biện 2: Nguyễn Thị Khuy
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019
ii
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thị Yến
iii
LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình,
nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Quản
lý đất đai, trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và đặc biệt của TS.
Nguyễn Văn Bài đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và
hoàn thiện luận văn này.
Luận văn sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi mong nhận được sự
đóng góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn để vững bước hơn trong chuyên
môn sau này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội huyện Hoài Đức đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công tác,
nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thị Yến
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................. Error! Bookmark not defined.
THÔNG TIN LUẬN VĂN ..................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... x
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... xi
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ................................................................................................................................ 3
1.1.1. Những khái niệm cơ bản ................................................................................... 3
1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ................................................................................................................................ 9
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất .............................................................................................................................. 12
1.2.1. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương ............... 12
v
1.2.2. Hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và huyện
Hoài Đức ................................................................................................................... 21
1.2.3. Cở sở pháp lý của việc lập và quản lý hồ sơ địa chính ................................... 23
1.3. Thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
thế giới và Việt Nam ................................................................................................. 27
1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận trên thế giới....................................................................................................... 27
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................................................... 28
1.3.3. Thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................... 32
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 32
2.2.1. Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội ................................................................................................................ 32
2.2.2. Nghiên cứu tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội..................................................................................... 32
2.2.3. Kết quả thực hiện công tác kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội..................................................................................... 33
2.2.4. Kết quả lập và quản lý hồ sơ địa chính của huyện Hoài Đức, thành phố Hà
Nội ............................................................................................................................. 33
2.2.5. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ..................................................................... 33
vi
2.2.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 34
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................. 34
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .............................................................. 34
2.3.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 34
2.3.4. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng ........................... 34
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 35
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 36
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoài Đức, thành phố
Hà Nội ....................................................................................................................... 36
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên ............ 36
3.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên ................................................................... 39
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 40
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 46
3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức ...... 48
3.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai tại huyện Hoài Đức................................. 48
3.2.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức .............. 51
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Hoài Đức .......... 56
3.3. Đánh giá kết quả thực hiện công tác kê khai đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .................................. 57
3.3.1. Đánh giá thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho công
tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................. 57
3.3.2. Đánh giá kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu .................................... 59
3.3.3. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức .............. 72
vii
3.3.4. Thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN cho đất tố chức và cơ sở tôn giáo trên
địa bàn huyện Hoài Đức ............................................................................................ 77
3.3.5. Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài
Đức ............................................................................................................................ 81
3.3.6 Đánh giá công tác kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Hoài Đức........................................................................... 85
3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ................... 91
3.4.1. Giải pháp về luật và chính sách ...................................................................... 91
3.4.2. Giải pháp về nguồn nhân lực .......................................................................... 92
3.4.3. Giải pháp về hoàn thiện hồ sơ địa chính ......................................................... 93
3.4.4. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính........................................................ 94
3.4.5. Giải pháp về tài chính ..................................................................................... 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 99
PHỤ LỤC .................................................................. Error! Bookmark not defined.
viii
THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Yến
Lớp: CH3A.QĐ
Khóa: Cao học 3
Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Bài
Tên đề tài: Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
Nội dung nghiên cứu chính và kết quả đạt được:
1) Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội, từ đó xác định
được những mặt mạnh và những tồn tại, yếu kém trong công tác kê khai đăng ký,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện.
2) Kết quả nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện cho thấy:
- Tổng diện tích tự nhiên của huyện đến năm 2017 là 8.493,16 ha. Trong đó:
Diện tích đất nông nghiệp là 4.241,31 ha, đã đăng ký và được cấp GCN với diện
tích 3.858,04 ha đạt 90,96%; diện tích đất ở là 2.015,25 ha, đã cấp được 1793,28 ha
với 46005 GCN.
- Kết quả thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức giai đoạn 2014-1017: Tổng số tiếp nhận là 27789
hồ sơ. Trong đó: đủ điều kiện giải quyết là 26481 hồ sơ; không đủ điều kiện giải quyết là
1308 hồ sơ.
- Về công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính: 61,54% ý kiến cho rằng công
tác quản lý hồ sơ địa chính qua các thời kỳ chưa được thực hiện tốt. Nguyên nhân
chủ yếu là hồ sơ không được bảo quản tốt (chiếm 43,59%), không được quản lý
chặt chẽ (chiếm 56,41%) và kho lưu trữ hồ sơ không đáp ứng yêu cầu (chiếm
25,64%). Vì thế dẫn đến tình trạng hồ sơ bị thất lạc, rách nát, không còn sử dụng
ix
được. Ngoài ra theo ý kiến của một viên chức làm việc tại Chi nhánh VPĐK đất đai
Hà Nội huyện Hoài Đức thì việc quản lý hồ sơ địa chính chưa tốt còn do nguyên
nhân khác đó là do hồ sơ địa chính các qua các thời kỳ không theo mẫu thống nhất.
- Qua nghiên cứu thực trạng tại huyện Hoài Đức và phát phiếu điều tra thực
trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư về tình
hình đăng ký đất đai, cấp GCN, trên cở sở tổng hợp, phân tích và đánh giá nhận
thấy huyện cũng đã có chiều hướng tích cực và đưa ra nhiều biện pháp trong việc
thực hiện công tác cấp GCN. Bên cạnh đó vẫn tồn tại những khó khăn: về bộ phận
một cửa chưa sử dụng thành thạo phần mền liên thông đa cấp; về đội ngũ cán bộ
còn thiếu kinh nghiệm trong giải quyết hồ sơ dẫn đến tình trạng tranh chấp và người
dân có nhiều ý kiến thắc mắc lên cấp trên.
x
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
1
CNVPĐKĐĐ
2
GCN
3
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
HSĐC
Hồ sơ địa chính
5
UBND
Ủy ban nhân dân
6
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
7
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
xi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất chính của cả nước .................. 29
Bảng 3.1: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng các ngành huyện Hoài Đức .......... 43
giai đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................... 43
Bảng 3.2: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức .......................... 44
giai đoạn 2014-2017 .................................................................................................. 44
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2017 ........................ 51
Bảng 3.4: Bảng biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 – 2017 ..... 54
Bảng 3.5: Bảng kê tài sản cố định của CNVPĐKĐĐ huyện Hoài Đức ....................... 58
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo các đơn vị hành
chính của huyện Hoài Đức đến năm 2017 ................................................................ 60
Bảng 3.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp ................ 63
Bảng 3.8: Kết quả cấp GCNQSD đất ở lần đầu giai đoạn 2014-2017 ...................... 64
Bảng 3.9: Những trường hợp không được cấp GCN đất ở huyện Hoài Đức ............ 66
giai đoạn 2014-2017 .................................................................................................. 66
Bảng 3.10: Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân (cấp
GCN lần đầu) ............................................................................................................ 70
Bảng 3.11. Bảng tổng hợp phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính xã thực hiện cấp
GCN lần đầu .............................................................................................................. 71
Bảng 3.12: Kết quả cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai .......................... 75
huyện Hoài Đức giai đoạn 2014 – 2017 ...................................................................... 75
Bảng 3.13: Kết quả tổng hợp phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân thực hiện
đăng ký biến động tại CNVPĐKĐĐ huyện Hoài Đức ............................................. 76
Bảng 3.14: Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất tổ chức .......................................... 79
Bảng 3.15: Phân loại các tổ chức chưa được cấp GCN ........................................... 79
Bảng 3.16 : Kết quả lập hồ sơ địa chính dạng giấy của huyện Hoài Đức ................ 82
xii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ...................... 37
Hình 3.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của CNVPĐKĐĐ huyện Hoài Đức ........................ 57
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt trong nông nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến
lược phát triển nền nông nghiệp Quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống. Các Mác viết rằng “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất và là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông - lâm nghiệp”.
Đối với con người đất đai có vị trí vô cùng quan trọng, là thành phần không
thể thiếu trong cuộc sống của mình, đất đai không chỉ là nơi để con người cư trú, là
nơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những
sản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của loài người. Hiện nay, đất đai từng bước được
sử dụng có hiệu quả, theo quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng
góp phần thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, kinh tế xã hội.
Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của
Thủ đô. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thị
trường và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau trên
địa bàn huyện ngày càng gia tăng, diện tích đất đai có nhiều biến động, số hộ được
cấp giấy chứng nhận còn rất ít. Trong khi công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại
huyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình trạng vi phạm pháp luật
về đất đai còn nhiều. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai trên địa bàn
huyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thực
hiện các dự án đầu tư xây dựng. Do vậy, việc đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khai
chậm so với kế hoạch đề ra.
Xuất phát từ những vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Văn
Bài, chúng tôi đã lựa chọn đề tài “Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố
Hà Nội”.
2
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. Từ đó xác định được
những mặt mạnh và những tồn tại, yếu kém trong công tác kê khai đăng ký, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện.
Đề xuất những biện pháp có tính khả thi cao nhằm khắc phục những tồn tại,
yếu kém và phát huy mặt tích cực trong quá trình thực hiện công tác đăng ký đất
đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất làm cơ sở khoa học phục vụ công tác nghiên cứu, đánh giá và đề ra
các giải pháp phù hợp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và hoạt động quản lý
nhà nước về đất đai nói chung.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài làm cơ sở cho việc đánh giá khách quan về
thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xác
định được những tồn tại, hạn chế để đề ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ địa chính phù hợp với điều kiện thực
tế của địa phương.
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
1.1.1. Những khái niệm cơ bản
a. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với một tài sản bất kỳ, người sở hữu (quyền sở hữu) có ba quyền: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đối với đất đai cũng vậy, tuy nhiên ở
nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, Nhà nước đóng vai trò quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho người dân.
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích
nhất định theo quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật. Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được
thực hiện khi có Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô
cùng quan trọng, là điều kiện cần để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.
Luật đất đai năm 2013 [13] đã quy định cụ thể như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thửa đất: là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực
địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Hồ sơ địa chính: là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
4
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.
Trong đó:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý
- Đăng ký quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sử hữu.
- Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác
đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành
hai hình thái:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu).
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động).
* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất hiện
với thửa dất đang có người sử dụng chưa đăng ký , chưa được cấp một loại Giấy
chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất) Nhà nước giao đất , cho thuê dất để sử dụng. Đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu khác biệt với đăng
ký biến động [12].
Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ
sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu được thực hiện
trên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất
ngay từ cấp cơ sở.
- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ
cấp xã, phường, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.
5
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của
cán bộ cấp cơ cở.
- Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính.
* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do
phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời
phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, diện tích thửa đất…
Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng
các quan hệ đất đai.
Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ
đạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên
quan.
Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đo
đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại
về đất đai... để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.
Đăng ký lần đầu được hoàn thành trong một thời gian nhất định.
* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất
trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy
định của pháp luật.
* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
- Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:
6
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay
đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận [13].
Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực
tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để
đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh
vực quản lý, sử dụng đất đai.
* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:
Căn cứ vào khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp
sau:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
7
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết
định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
* Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất:
Theo Luật đất đai năm 2013 [13], Khoản 16, Điều 3 quy định: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
8
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
b. Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính: là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan [2].
Trong đó:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý;
- Đăng ký quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sử hữu;
- Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác
đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành
hai hình thái:
9
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu);
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động).
* Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện;
- GCN, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
* Nguyên tắc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính:
- Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;
- Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính theo quy định của pháp luật đất đai;
- Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy
chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
a. Yêu cầu của đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất đai, làm cơ sở
để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhà
nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền
sử dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải
chấp hành đúng luật đất đai và các quy định của ngành quản lý đất đai, cụ thể:
- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định.
10
- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội
dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các
tài liệu có liên quan.
Đăng ký đất đai phải có tính kế thừa, có quan hệ với các nhiệm vụ quản lý nhà
nước về đất đai, các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên
quan. Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở cần
thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện
trạng, vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải
quyết tranh chấp đất đai.
Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là cơ sở thiết lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. GCN là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền hợp pháp của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, đó cũng là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên
này.
b. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
* Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai:
- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt
động này giúp cơ quan nhà nước nắm chắc được quỹ đất, tình hình biến động về đất
đai;
- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng hệ
thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai;
11
- Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch và
dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không
đăng ký dẫn tới tranh chấp đất đai.
* Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai:
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất
là:
- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất
trong quá trình sử dụng như nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển
quyền sử dụng đất.
- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ,
giữ đất.
- Xác định được mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;
- Xác định được thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;
- Xác định được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công
hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Xác định được các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.
* Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai:
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với người
sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của UBND các
cấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực.
- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn,
nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai.
- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai đúng đối tượng đã đăng ký đất
đai, cấp GCN.
