(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

LÊ MINH THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

LÊ MINH THÁI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số

: 8850103

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM THẾ TRỊNH

Hà Nội – Năm 2019


i
CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hƣớng dẫn chính: TS.Phạm Thế Trịnh

Cán bộ chấm phản biện 1: TS.Phạm Anh Tuấn

Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Nguyễn Văn Quân

Luận văn thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019


ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019
Tác giả Luận văn


iii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Thạc sĩ,
bản thân tôi đã nhận đƣợc nhiều sự giúp đỡ, hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của
các thầy cô giáo, sự động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Phạm Thế Trịnh, là
ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hƣớng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý đất đai – Đại
học Tài Nguyên và Môi trƣờng Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban
nhân dân quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Cầu Giấy,
Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận
Cầu Giấy, cán bộ địa chính và nhân dân của các phƣờng nơi tôi đến điều tra
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tôi hoàn thành
luận văn này./.

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019
Tác giả Luận văn


iv

THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Lê Minh Thái
2.Lớp: CH3A.QĐ
3. Khóa học: Cao học 3

4. Tên đề tài luận văn: Đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
5. Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: Tiến sĩ Phạm Thế Trịnh
6. Thông tin luận văn:

Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, Quận Cầu Giấy
nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội, với tổng diện tự nhiên là 1.231,70 ha.
Về địa giới hành chính: Quận Cầu Giấy đƣợc chia theo 08 đơn vị hành
chính phƣờng: Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô,
Mai Dịch, Yên Hòa, Trung Hòa.Thời gian qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ
đang diễn ra trên địa bàn thành phố. Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc
phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực
hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chƣa tuân thủ đúng quy định của
pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra.
Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội. Trên cơ sở đó, chỉ ra những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện
các quyền của ngƣời sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả cho việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu
Giấy , thành phố Hà Nội.


v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BHYT

Bảo hiểm y tế

BTNMT

Bộ tài nguyên Môi trƣờng

BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CP

Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

TMDV

Thƣơng mại dịch vụ

CN-TTCN

Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp

NN

Nông nghiệp

NĐ-CP

Nghị định-Chính phủ

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất


vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................v
MỤC LỤC ................................................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2

3. Cấu trúc của luận văn ..............................................................................................2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
CHƢƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LI U ......................................................................4
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .............................................4
1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................................5
1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................7
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới ....................................10
1.2.1. Các nƣớc phát triển .........................................................................................10
1.2.2. Các nƣớc trong khu vực ..................................................................................14
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam...21
1.3.1. Quá trình hình thành phát triển các QSDĐ ở Việt Nam .................................21
1.3.2. Quá trình thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ...................................................25
1.3.3. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ .....................28
1.3.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...............................33
1.3.5. Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ..............................36
CHƢƠNG II. NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................38
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu.........................................................................................38
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................38
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................38
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................39
2.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu, tài liệu .............................................................39
2.4.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu: ..............................................................39


vii
2.4.3. Phƣơng pháp điều tra theo phiếu: ...................................................................39
2.4.4. Phƣơng pháp thống kê, so sánh và phân tích số liệu ......................................40
CHƢƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy có liên quan .....................41

3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...........................................................................41
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................44
3.1.3. Cảnh quan môi trƣờng.....................................................................................45
3.1.4. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................45
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trƣờng ............50
3.2. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai và sử dụng đấ trên địa bàn trên địa bàn
quận Cầu Giấy ...........................................................................................................51
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai .................................................................................51
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy ...........................................................56
3.2.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 ..................................................58
3.2.4. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ...........60
3.3. Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên
địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2014-2017 ............................................................63
3.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......63
3.3.2. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện một số quyền
sử dụng đất tại 3 điểm đại diện nghiên cứu ..............................................................68
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......87
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy....................................................................................................................91
3.4.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ..................................91
3.4.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ....................92
3.4.3. Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ.....................................93
3.4.4. Giải pháp về chính sách ..................................................................................93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................95
1. Kết luận .................................................................................................................95
2. Kiến nghị ...............................................................................................................96
TÀI LI U THAM KHẢO .........................................................................................97
PHỤ LỤC

viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Phân bố dân số trên địa bàn quận Cầu Giấygiai đoạn 2014-2017 ............47
Bảng 3.2: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế ................................48
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 quận Cầu Giấy ..................56
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2017của quận Cầu Giấy ......57
Bảng 3.5: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất ..........................................59
Bảng 3.6: Các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn quận Cầu Giấy ...........................60
Bảng 3.7: Các bất động sản (quyền sử dụng đất) đã tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .................................................................................61
Bảng 3.8: Số lƣợng các giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn quận
Cầu Giấy .................................................................................................. 63
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Cầu Giấy 2014 - 2017 ......................................................................................63
Bảng 3.10: Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy 2014 - 2017 ...............................................................................................65
Bảng 3.11: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy 2014 - 2017 ...............................................................................................67
Bảng 3.12: Những hiểu biết cơ bản của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển nhƣợng QSDĐ ......................................................................................69
Bảng3.13:Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ tại khu vực nghiên
cứu ............................................................................................................... 71
Bảng 3.14: Những hiểu biết cơ bản của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thừa kế QSDĐ ...................................................................................................73
Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu .......75
Bảng 3.16: Những hiểu biết cơ bản của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức thế chấp bằng QSDĐ ........................................................................................78
Bảng 3.17: Tình hình thực hiện quyền thế chấpQSDĐ tại khu vực .........................79
nghiên cứu .................................................................................................................79
Bảng 3.18: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất...82

ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ Địa giới hành chính quận Cầu Giấy................................................41
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2017 .................................................46


1

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa
bàn phân bố dân cƣ, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh
quốc phòng…Đất đai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tƣ liệu sản
xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Trƣớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nƣớc ta có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã
quy định với tinh thần là: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì đƣợc thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ
thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật
Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bƣớc cụ thể hoá quy định
này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ngƣời
sử dụng đất, trƣớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê
(nhƣ đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể).
Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013, quy định: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì
đƣợc thực hiện quyền chuyển sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật.
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trƣờng là sự phát triển mạnh mẽ của thị

trƣờng quyền QSDĐ.
Luật Đất đai năm 2013, đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ
nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các
địa phƣơng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần đƣợc giải quyết nhƣ: Các quy
định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nƣớc có nhiều ảnh hƣởng đến việc
thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất thực hiện
các quyền sử dụng đất nhƣng không làm thủ tục theo quy định vì những lý
do khác nhau. Công tác bồi thƣờng đất đai khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử


2

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành hàng
năm khi áp dụng vào thực tiễn ở một số địa phƣơng vẫn còn có một số bất
cập nhất định ảnh hƣởng đến quá trình thu hồi đất tại một số dự án. Đồng
thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của một số đối tƣợng sử dụng
đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền đƣợc pháp luật quy định đối với
hộ gia đình, cá nhân còn chƣa phát huy tối đa, dẫn đến còn những vi phạm
pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã
hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng
quyền sử dụng đất.
Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, thời gian
qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các
khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn thành phố. Nhu
cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng,
tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ,
chƣa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra.

Xuất phát từ thực trạng trên, tô lựa đề tà : “Đánh giá thực trạng việc
thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận
Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội” làm Luận văn thạc s .
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn , quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2017.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Cấu trúc của luận văn
- Chƣơng I: Tổng quan tài liệu
- Chƣơng II: Nội dung, phƣơng pháp nghiên cứu
- Chƣơng III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận


3

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
ngh
ho h :Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất
đai tại địa phƣơng. Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng
đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp
luật về đất đai.
ngh th ti n: Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và
thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng
đất ở quận Cầu Giấy đƣợc hiệu quả.Giúp cho quận Cầu Giấy thực hiện tốt
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo đúng luật định.

4

CHƢƠNG I. T NG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN, 2015). Sở
hữu là việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tƣợng của quyền sở hữu là một tài
sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nƣớc
CHXHCNVN, 2015):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nƣớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình
cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định
đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của
tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho ngƣời khác thông
qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định
đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế.

5

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai đƣợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tƣ và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình
thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng đƣợc hình thành và phát
triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình
thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở
hữu công về đất đai đƣợc xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đƣợc hình
thành theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp
1980 và sau đó đƣợc tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể
chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của
Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý
và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế
độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà

6

nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất
quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tƣ cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện việc thống nhất quản
lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm bảo đảm cho đất đai đƣợc sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc
cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Nhà nƣớc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ
sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quố hội
nướ CHXHCNVN, 2013).
Quyền hiếm hữu đất đ i: Nhà nƣớc các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhƣng không phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dƣới các
hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong
những trƣờng hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nƣớc đƣợc trao cho ngƣời sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của
Nhà nƣớc và QSDĐ cụ thể của ngƣời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhƣng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức
độ hƣởng lợi. Nhƣ vậy nhà nƣớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định
của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội,
đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho ngƣời
trực tiếp sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi ích từ việc đầu tƣ trên đất (Nguy n Đình
Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đ i: Nhà nƣớc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà
nƣớc thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn

nhiều thành phần, Nhà nƣớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất


7

đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nƣớc sử dụng đất vào mọi mục đích. Nhƣ vậy, QSDĐ lại đƣợc trích ra để giao về
cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể;
QSDĐ đai của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp này đƣợc thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc
mang lại.
Quyền định đoạt đất đ i: Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền
này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tƣợng sử dụng (Đào
Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nƣớc là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó
trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc
biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “ngƣời sử dụng đất”, hay nói cách
khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng.
Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền đƣợc pháp luật bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng

(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động,


8

kết qủa đầu trên đất đƣợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc
vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung
QSDĐ đƣợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngƣời sử dụng là ai, sử dụng
loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất
bao gồm: “Quyền huyển đổi; huyển nhượng; ho thuê; ho thuê lại; thừ
kế, tặng ho QSDĐ; quyền thế hấp; góp vốn bằng QSDĐ; quyền đượ bồi
thường khi Nhà nướ thu hồi đất” (Điều 167 Luật đất đai 2013).
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp:
nông dân cùng một địa phƣơng (cùng một xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ,
giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những ngƣời có đất ở
trong cùng một địa phƣơng (cùng một xã, phƣờng, thị trấn) có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thƣơng mại.
- Chuyển nhƣợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp
ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép,... Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển
QSDĐ một khoản tiền tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc
quyền sử dụng đó và số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nƣớc
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển

QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nƣơc có thể quy định
một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ; việc chuyển nhƣợng


9

QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vị phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể
phát triển thành các quan hệ thƣơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhƣợng
QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trƣờng bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ (không đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng làm
vật thế chấp không đƣợc chuyển dịch vẫn do ngƣời thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi ngƣời thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ đƣợc, ngƣời nhận thế chấp có quyền đem đât đai phát mại và
ƣu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trƣờng bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trƣờng hợp ngƣời vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phƣơng thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay
của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngƣời có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phƣơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai

trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phƣơng trong các trƣờng hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thƣơng mại,... mà vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho


10

nông dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con đƣờng hiện đại hóa
và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền đƣợc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất: Khi nhà nƣớc thu
hồi đất đã giao cho ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì
ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
1.2.1.1. Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể nhƣ hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.
đều đƣợc luật hoá. Dƣới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhƣợng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhƣợng đất đai. Ngƣời mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhƣợng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để ngƣời mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhƣợng sẽ lƣu tại toà án, bản gốc đƣợc

trả lại cho ngƣời mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhƣợng của
bên bán. Đăng ký đất là bắt buộc nhƣng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu nhƣ tất cả các
chuyển nhƣợng đều đƣợc đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).


11

- Thế chấp: Quyền sở hữu đƣợc đăng ký sau khi hợp đồng đƣợc ký kết
nhƣng thế chấp lại đƣợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trƣớc tiên ngƣời
sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định.
Nếu đơn đƣợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đƣợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ
sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ đƣợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
đƣợc thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
đƣợc gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bƣớc (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ đƣợc xét đến
khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ đƣợc xem xét đến ở
bƣớc 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho ngƣời đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhƣng trên thực tế hầu hết các
thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lƣợng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà
án. Sau khi đƣợc xử lý, đơn xin thế chấp lại đƣợc chuyển lại ngân hàng và lƣu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thƣờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê

duyệt của toà án mới chuyển tiền cho ngƣời đi vay. Khi nợ thế chấp đƣợc
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ đƣợc trả lại cho bên
đi vay. Bƣớc (3) đƣợc áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
đƣợc thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện,
đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không đƣợc chấp thuận, tài


12

sản sẽ đƣợc bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ đƣợc thanh toán khoản tiền đã
cho thế chấp. Thủ tục này đƣợc tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ đƣợc
xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
- Bồi thƣờng: Khi nhà nƣớc thu hồi đất, giá trị bồi thƣờng đƣợc tính
dựa trên giá thị trƣờng. Ngƣời sở hữu còn đƣợc bồi thƣờng các thiệt hại khác.
Chủ đất đƣợc hƣởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể
bán tài sản và đƣợc hƣởng lợi nhuận nếu bán đƣợc với giá cao hơn khi mua
nhƣng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất đƣợc quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó
cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trƣờng hợp đó sẽ là bắt buộc
thu hồi và chủ đất đƣợc quyền đòi bồi thƣờng dựa trên giá trị thị trƣờng của
tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhƣng nói
chung pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hƣởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai,
luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu. Ôxtrâylia
có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian
trƣớc 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của

Nhà nƣớc (đất Nhà nƣớc) và đất thuộc sở hữu tƣ nhân (đất tƣ nhân). Đất Nhà
nƣớc là đất do Nhà nƣớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tƣ nhân là đất do
Nhà nƣớc chuyển nhƣợng lại cho tƣ nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875).
Nhƣ vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nƣớc và tƣ nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, ngƣời sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu đƣợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ


13

thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nhƣ: bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nƣớc
(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nƣớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhƣợng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nƣớc có quyền trƣng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhƣng chủ sở hữu đƣợc Nhà nƣớc
bồi thƣờng. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất
phải đƣợc đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhƣợng phải nộp phí trƣớc bạ và
đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.3. Cộng hò Liên B ng Đứ
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trƣờng
đối với lĩnh vực bất động sản đƣợc xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chƣơng trình hành động cụ thể, cũng nhƣ việc hình thành

khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở
của công dân đƣợc quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách
rời, nhà đất đƣợc mua, bán theo nguyên tắc của thị trƣờng.
Hiến pháp Cộng hoà Liên Bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngƣợc với lợi ích của toàn xã hội. Khái
niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất,
quyền thừa kế xây dựng - với quyền này ngƣời đƣợc hƣởng quyền thừa kế
xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng đƣợc phép ký cho một thời


14

hạn tối đa là 99 năm. Ngƣời mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho
chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng
đƣợc thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu
từng phần - áp dụng trong trƣờng hợp một ngƣời mua căn hộ trong một toà
nhà thì đƣợc quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà.
Phần đất này đƣợc quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất,
mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và
vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.2. Các nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nƣớc và sở hữu tƣ nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận
(GCN) về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi
loại GCN có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về
đất đƣợc cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000

hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ
sở hữu loại giấy này là: chuyển nhƣợng (phải đăng ký chuyển nhƣợng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS4 đƣợc cấp từ loại GCN NS2
thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhƣợng, nếu đƣợc cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không đƣợc chuyển nhƣợng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại GCN đƣợc cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phƣơng pháp nào để đo ranh
giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Đƣợc cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó đƣợc xác định trên bản đồ đƣợc thành lập từ bản đồ ảnh chƣa