(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ THU HẰNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ THU HẰNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Thị Khuy

Hà Nội – Năm 2018

i

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS.Nguyễn Thị Khuy

Cán bộ chấm phản biện 1:TS. Nguyễn Tiến Cường

Cán bộ chấm phản biện 2: TS.Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 16 tháng 9 năm 2018


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là
hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ
và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả luận văn

Lê Thu Hằng


iii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ
của tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn đến tập thể các thầy cô
giáo Khoa Quản lý đất đai, trường đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Khuy đã tận
tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo UBND, phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà
Đông, Trung tâm phát triển quỹ đấtvà các Phòng, Ban quận Hà Đông đã nhiệt tình
chỉ bảo, tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, người thân và gia đình đã giúp đỡ tôi
trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thu Hằng


iv

THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Lê Thu Hằng
2. Lớp: CH2B.QĐ

Khoá: 2B

3. Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Khuy
4. Tên đề tài: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

5. Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt
được:
- Nội dung chính được nghiên cứu: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông. Từ đó đề xuất
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận.
- Kết quả đạt được: Đã đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn quận Hà Đông và đề xuất được một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông.
- Kết quả của luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo trong đào tạo,
nghiên cứu khoa học tại các trường đại học cũng như những nhà quản lý đất
đai về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1
1.2.Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 2
1.3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................. 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................... 2
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................ 2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm, vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .........3
1.1.2. Giá đất .......................................................................................................... 7
1.1.3. Định giá đất .................................................................................................. 8
1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 18
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ...............18
1.2.2. Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ........................19
1.3. Cở sở thực tiễn ...................................................................................................30
1.3.1.Thực hiện pháp luật trong bán dấu đấu giá đất đai, tài sản một số nước
trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng và đấu giá quyền sử dụng đất
tại Việt Nam...............................................................................................................30
1.3.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................... 32
1.3.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ...................... 35
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 40


vi

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 40
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 40
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................40
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội
của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .....................................................................40
2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .40
2.2.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ....40
2.2.4.Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án tại quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 40
2.2.5. Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn quận ................................................................................................40
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................................ 40
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..........................................................41
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................... 41
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu .......................................... 42
2.3.5. Phương pháp so sánh ................................................................................. 43
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 44
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội của
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .............................................................................44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................50
3.1.3. Đánh giá chung các điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế
xã hội ......................................................................................................................... 53
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ..... 55
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông .......... 55
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................... 58
3.2.3. Tình hình biến động diện tích các loại đất .................................................60
3.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ..... 62


vii

3.3.1. Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ... 62
3.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ........................... 64
3.3.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ....................... 66
3.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án tại quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 75
3.4.1. Khái quát về 3 dự án nghiên cứu ................................................................ 75
3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 77

3.4.3. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án .................... 85
3.4.4. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội....................................................................................................... 93
3.5. Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Hà Đông. ..............................................................................................94
3.5.1. Giải pháp về chính sách ............................................................................. 94
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ..................................................................................95
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .....................................................................95
3.4.4. Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá ........................................................ 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................97


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi Trường

BĐS

Bất động sản

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ-CP

Nghị định-Chính Phủ

TT-BTC

Thông tư - Bộ Tài Chính

TT-BXD

Thông tư - Bộ Xây Dựng

TT-BTP

Thông tư – Bộ Tư Pháp

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

QĐ-UBND

Quyết định-Ủy ban nhân dân

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ-TTg

Quyết định – Thủ Tướng

QPPL

Quy phạm pháp luật

UBND

Ủy ban nhân dân


ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất ............................................................. 58
Bảng 3.2: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đấtquận Hà Đông năm
2016-2017.................................................................................................................. 60
Bảng 3.3: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông .......................... 64
Bảng 3.4: Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cư Kiến Hưng ....... 78
Bảng 3.5: Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cư Dương Nội ...... 80
Bảng 3.6: Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm phiên ngày

8/7/2017 ..................................................................................................................... 83
Bảng 3.7: Đánh giá trình tự thủ tục và sự công khai phương án đấu giá quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................86
Bảng 3.8: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá .................................................... 87
Bảng 3.9: Đánh giá của người trúng đấu giá về hình thức đấu giá và tính minh bạch
thông tin khi tổ chức đấu giá ..................................................................................... 88
Bảng 3.10: Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước,
giá khởi điểm và bước giá ......................................................................................... 90
Bảng 3.11: Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá................... 92
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông năm 2017 ............................................. 51
Biểu đồ 3.2: Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất năm 2016 - 2017 ......................... 62


1

MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản
xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược
phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền
kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất
kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người
không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều
gắn với đất đai.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
trở thành hàng hóa, trong đó có đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa – hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực

hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
trong thực tế đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc
định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến
hành không chặt chẽ…
Hà Đông là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây trước đây và từ năm
2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội thành của
thành phố. Với vị trí là một quận mới nên quận Hà Đông có tốc độ đô thị hóa
nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong
những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường
quyền sử dụng đất. Nhằm góp phần giải quyết những áp lực này, Uỷ ban nhân dân
quận Hà Đông đã chủ động báo cáo đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố cho
thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho
việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác


2

quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nhất là việc sử dụng hiệu quả quỹ đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
nhanh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng công tác đấu giá quyềnsử dụng đấttại một số dự án trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
1.2.Mục tiêu của đề tài
- Phân tích và đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một
số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Tìm ra những nguyên nhân và vướng mắc trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
1.3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng
và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của quận Hà Đông có thể nghiên
cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của quận đạt kết
quả tốt hơn. Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm, vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
a. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo Từ điển Luật học (2006) khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) được
định nghĩa là: “Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ
những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [36].
“Quyền sử dụng đất của người sử dụng là quyền phái sinh” [18]. Bởi quyền
này chỉ có thể phát sinh trên cơ sở sự cho phép một cách hợp pháp của Nhà nước
đối với người sử dụng đất được thông qua các hoạt động: giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất.
Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, quyền sử dụng
đất được định nghĩa: “Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục

vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”[18].
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã
xác định rõ: Đất đai là một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. “Bởi người ta không thể sử dụng đất một
cách riêng lẻ, tùy vào ý thích của mỗi người mà việc sử dụng đất luôn ảnh hưởng
đến môi trường sinh thái, lợi ích của những người xung quanh và lợi ích quốc gia”
[2]. Do vậy, không chỉ riêng Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều
xem đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát
triển đất nước và cần được quản lý một cách đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga thì quyền sử dụng đất được
nhìn nhận và xem xét dưới 2 góc độ sau đây [26]:
Một là, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ chính là quyền năng của chủ thể. Nghĩa
là, quyền sử dụng đất là khả năng của một cá nhân hay tổ chức được phép thực hiện


4

các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm, như: tặng
cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, để thừa kế…
Hai là, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật
và những đảm bảo pháp lý do Nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện để các cá
nhân, tổ chức thực hiện các quyền chủ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Như vậy, “quyền sử dụng đất” có thể được hiểu như sau: “Quyền sử dụng đất
là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền
nhất định khi khai thác và sử dụng đất, những quyền đó được pháp luật thừa nhận
và đảm bảo thực hiện”.
b. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất cũng là đấu
giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai
của Nhà nước nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai [30].

Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng
đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên
bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà
ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua. Trong mối quan hệ này, những người tham gia
mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một
nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người
khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người mua được
QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm [21].
Như vậy, có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc
biệt, được tổ chức công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các bên tham
gia (một bên là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu sử dụng đất). Người trúng đấu giá QSDĐ là người tham gia đấu
giá và trả giá cao nhất trong cuộc đấu giá được thực hiện đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.


5

c. Vai trò thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy các
vai trò sau:
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho
Nhà nước [21].
Từ khi QSDĐ được coi là hàng hóa đặc biệt, được tham gia vào thị trường
BĐS, được đưa ra đấu giá thì giá trị từ QSDĐ đã góp phần quan trọng, chiếm tỉ lệ
lớn trong nguồn thu ngân sách của các địa phương. Đây là một biện pháp tốt để Nhà
nước điều tiết lợi ích khi trao quyền cho các đối tượng sử dụng đất.
Thứ hai, Thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ là cơ sở để Nhà nước định

giá đất sát với giá đất trên thị trường [21].
Hình thức trao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất là hình
thức “chỉ định”, theo cơ chế “xin – cho”. Khi tổ chức đấu giá QSDĐ sẽ thu hút rộng
rãi, đông đảo các đối tượng tham gia, là hướng đi đúng đắn để từng bước xóa bỏ cơ
chế “xin – cho”, “bao cấp” về đất đai, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và
góp phần bình ổn giá đất trên thị trường [10].
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho thị trường BĐS sản
phát triển [21].
Thị trường BĐS là thị trường mà ở đó đối tượng đưa ra trao đổi, mua bán là
bất động sản, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy,
những quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai, đến QSDĐ luôn có tác động
rất lớn đến thị trường này.
Thứ tư, đấu giá QSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao
đất, cho thuê đất [21].
Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản được đưa vào đấu giá thì thị
trường BĐS trở nên sôi động với sự tham gia của nhiều chủ thể. Trong các chủ thể
tham gia, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình
thức đấu giá QSDĐ là trường hợp đặc biệt. Vì QSDĐ trong trường hợp này chưa
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho một cá nhân, tổ chức nào. Thông


6

qua hoạt động đấu giá QSDĐ, nếu chủ thể đáp ứng được các điều kiện trong cuộc
đấu giá, là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm thì người đó được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền trao quyền sử dụng đất.
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước chưa thừa nhận hình thức đấu giá QSDĐ
nên việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính “xin – cho”, tạo điều kiện cho một
số đối tượng được hưởng “đặc quyền, đặc lợi”. Đấu giá QSDĐ tạo ra sự công bằng,
minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước do các chủ thể tham

gia được cạnh tranh bình đẳng, hạn chế tối đa sự phát sinh tiêu cực, tham nhũng
trong quản lý và sử dụng đất [21].
d. Điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đảm bảo về mặt pháp luật.
Đây là yếu tố đầu tiên, vô cùng quan trọng, là tiền đề, là cơ sở để thực hiện
pháp luật về đấu giá QSDĐ. Pháp luật về đấu giá QSDĐ là tổng thể các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, thực hiện:
trình tự, thủ tục, cách thức tổ chức đấu giá, điều kiện tham gia đấu giá, xác định giá
khởi điểm,… [21]
Thứ hai, đảm bảo về con người.
Cùng với đảm bảo về mặt pháp luật thì đây là yếu tố vô cùng quan trọng, vì
xét cho cùng mọi hoạt động đều do con người quyết định. Yếu tố con người có thể
là cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân; cũng có thể là những người trực tiếp tham
gia trong quá trình tổ chức đấu giá QSDĐ, như: người trực tiếp điều hành, người
tham gia đấu giá [21].
Thứ ba, đảm bảo về cơ sở vật chất, trang thiết bị, tài chính.
Đấu giá QSDĐ là một quá trình phức tạp bao gồm nhiều hoạt động khác
nhau. Các hoạt động này chỉ được vận hành hiệu quả trên một nền tảng cơ sở vật
chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu đặt ra.
Thực hiện các hoạt động trong quá trình đấu giá QSDĐ đòi hỏi cơ sở vật chất kỹ
thuật rất lớn, như: trụ sở làm việc, công cụ, phương tiện làm việc, trang thiết bị phục vụ cho
công tác đấu giá QSDĐ, tiền lương, tiền công cho những người tham gia tổ chức đấu giá,…


7

Để hoạt động đấu giá diễn ra bình thường, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh
giữa các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá QSDĐ, Nhà nước cần quy định cụ
thể về chế độ tài chính, chế độ thu nộp phí và lệ phí thích hợp [19].
1.1.2. Giá đất

a. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá
cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu
là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định [30]
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên
một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [33].
Giá trị QSDĐ trên thị trường là giá QSDĐ được hình thành từ nhiều giao
dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Các giao
dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa
kế, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị
hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền
sở hữu đất đai trong kinh tế.
b. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thường không thể có,
cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài sản
thông thường. Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ


8

thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con

người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao.
- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo
vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau.
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một
đại lượng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính
khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai
ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người. Do đó, xét trên
phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị
mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu
hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người.
1.1.3. Định giá đất
a. Khái niệm định giá đất
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá
tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý
thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo
đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và
trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế[30].
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài
sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự
ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.
b. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành
02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định

9

về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về
khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định
giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất; Hiện nay, đang xây dựng Thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá
đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá
đất cụ thể).
Nguyên tắcđịnh giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau: theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển
nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ
việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau [34].
c. Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định
giá đất mà giao cho Chính phủ quy định.Chính phủ đã ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp định
giá đất được quy định tại Điều 4. Đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy
định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương
pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Đối với 4 phương
pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh
không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá
QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4


10

của Nghị định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất/khu đất của dự án
có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ
sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta
do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất
còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để
lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.
Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất
quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để
kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất [12].
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá [12].
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [12].
Phương pháp so sánh thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định


11

giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [12].
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [12].
Phương pháp hệ số điều chỉnh
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành [32].
d. Khung giá đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại
đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ
quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế trên thị trường có biến động lớn[32].
Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” [33].
e. Giá đất cụ thể
Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2003

chưa có quy định về giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5,
Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số
69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá
đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể


12

nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người
có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi nên phần lớn các địa phương
vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3,4
Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc
xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ
thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình
UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp
tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng
tư vấn xác định giá đất[33].
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với

phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất
đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá QSDĐ;
- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp


13

cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường
hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [33].
1.1.4. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
a. Một số quy định chung
- Đối tượng được tham gia đấu giá
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu
cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu
giá
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá
nhân; đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà
chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử
dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất.
- Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Các trường hợp khác do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định.
- Thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của


14

pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định
giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.
-Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường
hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy
định tại Khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được quy định cụ thể tại
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.
Bước 1. Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
- Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt
và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi
trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp
chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại Điều 4 của Thông tư
14/2015/TTLT-BTNMT-BTP lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban
nhân dân cùng cấp phê duyệt. Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những

nội dung chính sau đây: Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài
sản gắn liền với các thửa đất đấu giá (nếu có); Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho
thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất; Dự kiến
thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất; Đối tượng và điều kiện được tham
gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia
đấu giá; Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá; Kinh phí,
nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá; Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc
sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá; Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc
bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành
lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường
hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc biệt theo quy định).
- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị
được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị