Luật đất đai | XÁC ĐỊNH ĐẤT Ở TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ AO, VƯỜN (có tình huống)

LUẬT ĐẤT ĐAI
A.

MỞ BÀI

Đất đai là một tư liệu sản xuất cực kì quan trọng đối với đời sống con người
và là nền tảng cho toàn bộ quá trình sản xuất vật chất. Đặc biệt hơn, đối với mỗi
con người thì quyền sử dụng đất là một tài sản mang ý nghĩa to lớn. Trong cuộc
sống, đất đai chính là tư liệu sản xuất của các ngành nông-lâm nghiệp, là môi
trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.
Đất đai như một nguồn nội lực thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội. Đối với
mỗi quốc gia trên thế giới thì đất đai chính là nền tảng để quốc gia có thể sống
còn, có thể phát triển hưng thịnh vượng,vì vậy mỗi quốc gia đều luôn luôn cố
gắng bảo vệ từng tấc đất của mình bất khả xâm phạm. Đối với Việt Nam, Hiến
pháp 2013 quy định: “Đât đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn
lợi và vùng biên, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản khác do
Nhà nước đầu tư, quan lý và là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đai diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Theo đúng tinh thành đó thì sự cần
thiết của Bộ luật đât đai là không thể không phủ nhận được. Đặc biệt, Bộ luật
đất đai năm 2013 đã được hoàn thiện hơn về mọi vấn đề nhằm mục đích đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mọi cá nhân, tổ chức. Một trong những vấn
đề mà Luật đất đai 2013 đặc biệt trú trọng đó là vấn đề “xác định diện tích đất ở
đối với trường hợp có ao, vườn” - một vấn đề luôn luôn nhận được sự quan tâm
đặc biệt trong mọi thời kì xã hội. Do đó, em xin phép được chọn để tài liên quan
đến vấn đề nêu trên cụ thể là đề bài số 05 nhưng do năng lực cũng như trình độ
nhận thức, am hiểu vấn đề của em còn tồn tại hạn chế nên cách giải quyết vấn đề
của em còn tồn tại thiếu xót. Em mong thầy, cô tạo diều kiện giúp đỡ em để em
có thể hiểu sâu hơn về vấn đề này. Em xin trân thành cảm ơn thầy, cô!

1

LUẬT ĐẤT ĐAI
B.
I.
1.

NỘI DUNG

MỐT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CÓ LIÊN QUAN

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VẤN ĐỀ XÁC ĐỊNH ĐẤT Ở
TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ AO, VƯỜN
Ngày nay, hiện trạng diện tích đất ở trong thửa đất có vườn,ao khá là phổ

biến ở những vùng miền quê nông thôn. Thông thường họ có diện tích đất rộng
và sử dụng phần đất đó để phục vụ nhu cầu sinh sống hoặc là mục đích kinh
doanh. Do đó, để thực hiện công việc quản lí đất đai thì Nhà nước đã ban hành,
sửa đổi và hoàn thiện Bộ Luật đất đai và hiện nay đó chính là Bộ Luật Đất đai
năm 2013. Vấn đề xác định đất ở đối với trường hợp có ao, vườn được quy định
rất cụ thể và chi tiết như sau:
Khoản 4,5,6 Điều 103 quy định:
“ 4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18
tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử
dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100
của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở
được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương
quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở
địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa

phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

2


LUẬT ĐẤT ĐAI
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều
này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì
diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo
quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào
mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật
này.”
Đối với những trường hợp mà để xác định được đất ở cũng như đất ao,vườn
thì được chia thành các loại đất cụ thể vì chia thành các loại đất cụ thể thì sẽ áp
dụng được chính xác các khoản thu thuế của Nhà nước đối với từng loại đất cụ
thể. Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 quy định “1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm
các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm
khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
3


LUẬT ĐẤT ĐAI
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy
sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con
giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn
thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

4


LUẬT ĐẤT ĐAI
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc
bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp
và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích
kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.”
II.

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

Theo yêu cầu của đề bài đưa ra là xác định được phần diện tích đất ở để
tính thuế? Nhưng để trả lời cho câu hỏi đó thì chúng ta cần phải hiểu đất ở và đất
vườn là như thế nào.
Đất ở là đất sư dụng có mục đích chính là dùng để xây nhà kiên cố, phục vụ
nhu cầu sinh sống của con người hay có thể hiểu theo nghĩa đen của từ “đất ở”
dùng đất để ở. Tuy nhiên có những trường hợp ngoại lê như: đất ở nhưng chủ sở
hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng
năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì trong nghị định
102/2014/NĐ-CP không có quy định về sử phạt về hành vi này.
Đất vườn là Đất có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng
ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất
vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu. Nếu như chủ sỡ đất đó

muốn phần diện tích đất vườn đó để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin
5


LUẬT ĐẤT ĐAI
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2014 nếu
không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Tuy đất vườn không đươc xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi
nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.Như vậy, căn cứ
theo Điều 10 Luật đất đai 2013 đất vườn có thể được xếp vào nhóm chưa xác
định mục đích sử dụng. Nếu phần đất vườn, phần đất đào ao của ông gia đình
ông Tuấn sử dụng với mục đích trồng hoa màu, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản
thì được quy là thuộc nhóm đất nông nghiệp. Việc xác định nó là đất vườn hay
đất ở sẽ dựa theo quy định tại điều 103 luật đất đai 2013. Do đó trong trường
hợp này, phần đất vườn và phần đất đào ao thả cá của gia đình ông Tuấn không
được nêu cụ thể mục đích sử dụng nên chưa xác định được nhóm đất cụ thể và
phần diện tích để ở chính là phần diện tích gia đình ông sử dụng để xây nhà.
Dựa vào dữ kiện đã có ở trong tình huống thì chúng ta có thể thấy rằng giữa
các phần đất bao gồm đất ở, đất làm vườn và đất đào ao thả cá không có sự phân
chia cụ thể, rõ rằng từng phần một trên mảnh đất 2000m 2 của gia đình ông Tuấn
ở Đông Hưng, Thái Bình và gia đình ông Tuấn đã sinh sổng ổn định từ năm
1992, không có bất kì tranh chấp nào, cũng như không có một loại giấy tờ chứng
minh nguồn gốc sử dụng đất của gia đình trên phần đất ở của gia đình ông, vì
vậy căn cứ theo khoản 5 Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định: “ Đối với trường
hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này
mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất
ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử
dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định
theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều
143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.” Như vậy, phần diện tích đất ở của gia

đình ông Tuấn sư dụng từ năm 1992 đã đáp ứng được yêu cầu về mặt thời gian
theo quy định là từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nên phần diện tích đất ở
của gia đình ông sẽ được xác định theo tương tự theo khoản 4 Điều này: “Đối
6


LUẬT ĐẤT ĐAI
với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12
năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này
mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác
định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương
quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở
địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.” Theo
đó, tại thời điểm trên UBND tỉnh Thái Bình căn cứ vào điều kiện, tập quán tại
địa phương đã quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
ở tỉnh Thái Bình là 300 m 2/ hộ. Mà thửa đất của hộ gia đình ông Tuấn là 2000m 2
lớn hơn hạn mức 300m2 do UBND tỉnh Thái Bình quy định nên phần diện tích
đất ở của gia đình ông sẽ được xác định bằng đúng 300m 2 hạn mức công nhận
của UBND tỉnh Thái Bình. Theo như sự phân tích khác nhau giữa đất ở và đất
vườn ở trên thì trong trường hợp này phần đất mà gia đình ông Tuấn sử dụng
xây nhà để ở sẽ chính là đất ở của gia đình ông Tuấn.
Theo khoản 6 Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định: “Phần diện tích đất
vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản

2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng
đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.” Do đó, sau khi
đã xác định được phần diện tích đất ở theo quy định của pháp luật thì đối với

7


LUẬT ĐẤT ĐAI
phần đất vườn, ao còn lại trong thửa đất 2000m 2 của gia đình ông Tuấn thì được
xác định sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, dựa vào dữ liệu đề bài đưa ra thì không quy định cụ thể là phần
diện tích đất ở thực tế của gia đình ông Tuấn là bao nhiên nên em sẽ chia thành
hai trường hợp như sau để làm rõ vấn đề hơn:
Trường hợp 1: Trong thửa đất 2000m2 đang sử dụng của gia đình ông Tuấn,
gia đình ông sử dụng một phần diện tích xây nhà để ở bằng 300m 2 theo hạn mức
do UBND tỉnh Thái Bình quy định và gia đình ông Tuấn sẽ phải nộp thuế đất ở
theo đúng phần diện tích 300 m2 đất cho Nhà nước.
Trường hợp 2: Trong thửa đất 2000 m2 đang sử dụng của gia đình ông mà
trong đó gia đình ông Tuấn đã sử dụng một phần đất xây nhà để ở vượt quá
300m2 theo quy định của UBND tỉnh Thái Bình thì gia đình ông Tuấn sẽ phải có
biện pháp xử lí phần vượt quá 300 m 2. Phần diện tích đất ở của gia đình ông
được xác định để nộp thuế cho Nhà nước sẽ là 300 m 2. Đối với trường hợp mà
gia đình ông không xử lý phần vượt quá đó thì sẽ bị xử lí vi phạm hành chính
theo nghị định 102/2014/NĐ-CP hoặc một sô các biện pháp khác theo pháp luật
quy định.

8


LUẬT ĐẤT ĐAI

C.

KẾT LUẬN

Luật Đất đai năm 2013 với những đổi mới về chính sách đất đai, đã đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Để
các quy định của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương cần
khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức
thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Thông qua đề tài thì em nghiên cứu, tiếp cận các nội dung luật định
đặc trưng của Luật Đất đai: xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có ao,
vườn Cấp giấy chứng nhận sử dụng đất,… Từ đó, em có cách nhìn nhận sâu
rộng và am hiểu hơn về vấn đề này.

9


LUẬT ĐẤT ĐAI

MỤC LỤC

10


LUẬT ĐẤT ĐAI

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Luật đất đai năm 2013

2.

Nghị định 102/2014/NĐ – CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai ban
hành ngày 10 tháng 11 năm 2014

3.

/>
4.

/>
11