Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và người nướ

1
LỜI MỞ ĐẦU
Vấn đề sở hữu của các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
người nước ngoài được điều chỉnh bởi rất nhiều văn bản pháp luật VN. Xuất
phát từ tính chất là một loại tài sản đặc biệt, vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài bên cạnh việc đảm bảo quyền và
lợi ích của đối tượng này còn có những hạn chế nhất định.
Hiện nay, các quy định của pháp luật VN về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài đã đi vào thực tiễn áp dụng và đã
giải quyết tốt các tranh chấp liên quan đến nhà ở của họ. Tuy nhiên vẫn còn tồn
tại những bất cập của quy định pháp luật hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở tại
VN của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài. Cho nên, em
quyết định chọn đề tài số 14 làm bài tập học kì: “Đánh giá những điểm bất cập
của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam”.
Mong thầy cô đánh giá và nhận xét giúp em hoàn thiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn!


2
I.

TỔNG QUAN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUÂT VN VỀ VẤN ĐỀ
SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIÊT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC
NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIÊT NAM.

1. Vấn đề sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài
Quyền sở hữu được quy định tại Điều 164 BLDS 2005: “quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật”. quyền sở hữu nhà ở của người vn định cư ở nc
ngoài, người nước ngòai tại vn cũng có ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử

dụng và quyền định đoạt. thế nhưng Theo qui định tại Điều 758 Bộ luật dân sự,
YTNN của quyền sở hữu có các đặc trưng cơ bản sau: Về chủ thể: ít nhất một
trong các bên tham gia quan hệ là cơ quan, tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc
người vn định cư ở nước ngoài. Về khách thể của quan hệ là tài sản ở nước
ngoài. Và cuối cùng là về sự kiện pháp lý là căn cứ xác lập thay đổi chấm dứt
quan hệ đó xảy ra ở nước ngoài.
Như vậy, theo pháp luật Việt Nam thì yếu tố nước ngoài được xác nhận
bởi ba yếu tố: chủ thể, khách thể, căn cứ để xác lập và thay đổi quan hệ đó ở
nước ngoài. Do đó sở hữu nhà ở có YTNN cũng có ba đặc trưng cơ bản nêu
trên. Riêng về vấn đề chủ thể sở hữu nhà ở VN có YTNN gồm hai chủ thể là
người nước ngoài hoặc người vn định cư ở nước ngoài. Vấn đề sở hữu của đối
tượng này được cụ thể hóa trong Luật nàh ở 2005, sđ 2009, NĐ71/2010 hd Luật
nhà ở, Nghị quyết số19/2008/qh12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 về việc thí điểm
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại việt nam và Nghị định
51/2009 hd NQ 19.
2.

Quy định của pháp luật VN về vấn đề sở hữu nhà ở của

người viêt nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài
2.1.

Quy định của pháp luật VN về vấn đề sở hữu nhà ở của người viêt
nam định cư ở nước ngoài


3
Định nghĩa: người vn định cư ở nước ngoài là người có quốc tịch Việt
Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước
ngoài (Khoản 3 Điều 3 NĐ138/2006). Căn cứ vào định nghĩa này, hai yếu tố để

xác định người VN định cư ở nươc ngoài là: thứ nhất yếu tố quốc tịch gồm
người gốc Việt Nam và công dân VN. Thứ hai yếu tố cư trú ổn định ở nước
ngoài nhưng pl ko đưa ra các tiêu chí cụ thể để hiểu yếu tố “cư trú ổn định” ở
nước ngoài là như thế nào.
Theo qui định của pháp luật hiện hành, quyền được sở hữu nhà tại Việt
Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được qui định tại Điều 126 Luật
Nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã hoàn thiện những hạn chế
của Điều 126 Luật Nhà ở 2005. Cụ thể, Điều 126 Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung
như sau: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng … sinh
sống tại Việt Nam.”
Với qui định nêu trên, chúng ta có thể thấy rằng, pháp luật về nhà ở của
Việt Nam một mặt sẽ bảo đảm quyền bình đẳng giữa công dân Việt Nam với
nhau, không phân biệt nơi cư trú trong hay ngoài nước, mặt khác vẫn tạo điều
kiện cho những người nước ngoài có gốc Việt Nam được có cơ hội sở hữu nhà
tại Việt Nam với một số điều kiện nhất định.
Bên cạnh những qui định của Luật nhà ở thì Nghị định 71/2010/ NĐ- CP
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngoài. Theo đó, người có quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt
(những người đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất
nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ
chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc
chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước) có thể sở hữu nhiều nhà.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có hộ chiếu còn hạn kèm sổ
tạm trú hoặc xác nhận đăng ký tạm trú của công an phường, xã nơi người đó cư


4
trú. Riêng công dân Việt mang hộ chiếu nước ngoài nhưng có quốc tịch Việt
Nam phải có thẻ tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên. Đối tượng người gốc
Việt thuộc diện nhà văn hóa, khoa học cũng gặp thuận lợi hơn trong việc xác

nhận giấy tờ để được sở hữu nhiều nhà ở. Đối tượng này chỉ cần Thủ trưởng cấp
trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu mời thay vì cấp bộ, UBND
tỉnh như trước đây.
Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam có hầu hết các quyền cho thuê
chuyển nhượng nhưng không có quyền bảo lãnh và góp vốn. Nghị định 71
không quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
mà chỉ quy định giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện người Việt Nam ở
nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định tại điểm b khoản 1
Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
2.1. Quy định của pháp luật VN về vấn đề sở hữu nhà ở của người
nước ngoài
Định nghĩa: Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam,
bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch (Khoản 2
Điều 3 NĐ138/2006). Pháp luật các nước lấy tiêu chí quốc tịch để xác định
người nước ngoài. Theo đó người nc ngoài gồm hai nhóm đối tượng là người có
qt nc ngoài và người ko qt.
Theo qui định tại Điều 125 Luật nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2009 của
Việt Nam qui định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân
nước ngoài như sau: “1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài…theo qui định của pháp
luật”. Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Chính phủ
ban hành Nghị định số 51/2009/NĐ-CP, qua đó cho phép tổ chức, cá nhân nước
ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh doanh.


5
Theo NQ19, Người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép cư trú từ một năm trở lên và
không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo
quy định của pháp luật Việt Nam. Nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở

hữu là một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của Việt
Nam. Thời hạn tối đa sử dụng nhà là 50 năm. Họ được quyền bán, tặng cho nhà
ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở. Họ có quyền được để thừa kế; thế chấp nhà ở; ủy
quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
Vậy vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đối với tài
sản là bất động sản bị hạn chế và có điều kiện. Tuy nhiên, chính sách cho phép
người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện đường lối đổi mới,
mở rộng hội nhập của Đảng ta, phù hợp với xu thế chung của thế giới, sẽ góp
phần khuyến khích đầu tư nước ngoài.
II.

Một số điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành và
hướng hoàn thiện trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của
người viêt nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại
viêt nam

1. Những bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam đối với vấn đề
sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Hiện nay pháp luật Việt Nam đã qui định mở hơn về vấn đề sở hữu nhà ở
của người Việt nam định cư ở nước ngoài, tuy nhiên vẫn còn những bất cập
trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Việt Nam đối với vấn đề sở hữu nhà
ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như:
Thứ nhất không cần phải qui định về đối tượng người Việt Nam định cư ở
nước noài có quốc tịch Việt Nam như trong Điều 126 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi,
bổ sung năm 2009. Theo qui định của Điều 49 Hiến pháp năm 1992 “công dân


6
Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam”, dù họ đang định cư trong nước hay

ở nước ngoài. Do đó, nếu chúng ta đã áp dụng nguyên tắc bình đẳng trong việc
trao quyền sở hữu nhà tại Việt Nam thì chúng ta không cần phải qui định thêm
về quyền sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài “có quốc tịch
Việt Nam” như điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở đã sửa đổi, bổ sung năm
2009 mà chỉ cần một đối tượng điều chỉnh duy nhất đó là người “gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài”.
Nếu sửa đổi như lập luận này thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài
có quốc tịch Việt Nam, là công dân Việt Nam và họ đã hưởng quyền sở hữu nhà
ở tại Việt Nam theo các qui định chung của Luật Nhà ở.
Thứ hai, cần bổ sung thêm một số đối tượng được hưởng quyền này.
Không chỉ qui định là “người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống
ở trong nước” mà cần qui định thêm quyền này cho một số đối tượng nữa như
là người Việt nam định cư ở nước ngoài có cha, mẹ, con là công dân Việt Nam ở
trong nước. có như vậy mới bảo đảm quyền bình đẳng giữa công dân Việt Nam
với nhau, không phân biệt nơi cư trú trong hay ngoài nước, mặc khác vẫn tạo
điều kiện cho những người nước ngoài có gốc Việt Nam được có cơ hội sở hữu
nhà tại Việt Nam với một số điều kiện nhất định. Đồng thời giảm thiểu những
vướng mắc khi xác lập quyền sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
2. Những bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam đối với vấn đề
sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
Thực trạng thực hiện các quy định về sở hữu nhà ở của người nc ngoài tại
vn cho thấy: điều kiện ăn ở của người nc ngoài chưa đáp ứng nhu cầu đặt ra.
hiện tại cả nc có gần 80.000 người nc ngoài đang làm việc sinh sống tập trung
chủ yếu tại các tp lớn và các tỉnh có nhiều dự án nc ngoài. Một nhu cầu thiết yêu
của họ khi đén vn là có chỗ ở ổn định để an cư lập nghiệp. Có thể nói với NQ số


7
19/2008/QH12 và Nghị định số 51/2009/NĐ – CP ngày 03/6/2009 hướng dẫn

thi hành NQ 19/2008 trên thực té quy định đc ban ra nhưng việc thưc thi vẫn
còn nhiều hạn chế.
Thứ nhất, còn những tâm lí e ngại khi đối với nhà nước khi mua nhà ở tại
VN. Sau khi có nghị quyết thí điểm cho người nước nghoài được mua và sở hữu
nhà ở tại VN, lượng khách là người nước ngoài đến tìm hiêu thông tia tại các dự
án có tăng hơn so với trước đây. Song đến nay mới có dự án saigon pearl bàn
giao căn hộ ruby đầu tiên cho một phi công tại Uc đang công tác tại Vietnam
Airlines vào ngày 9 tháng 1
Thứ 2, những điều kiện đạt ra gây nhiều trở ngại cho người nước ngoài.
Theo nghị quyết 19 chính sách này sẽ được thí điểm trong năm năm. còn thủ tục
mua bán nhà ở của tổ chức , cá nhân nươc ngoài được áp dụng như đối với công
dân ở trong nước, cac tranh chấp về nhà ở sẽ được giải quyết theo qđ của pl
VN. Tuy vây, để được hưởng quyền lợi này, cac nhân và tổ chức nước ngoài
phải hội dủ một trong các ĐK sau: Kết hôn với người VN , đầu tư, kinh doanh,
hoặc có cống hiến đặc biệt được chủ tịch nước hoặc thủ tướng tặng bàng khen…
Thứ 3, nhà ở chưa đáp ứng được nhu cầu của người nước ngoài. Loại căn
nhà mà họ ưa thích thường phải dạt những yếu tố như vừa có thể làm văn
phòng, vừa làm chỗ ở; thuận tiện giao thông … Vơi những yếu tố này, một số
dự án căn hộ thường ko đặt yêu cầu so với loại nhà phố ( loại nhà này người
nước ngoài chua đc phép mua).
Thứ 4, một điều quan trọng hơn là nhiều người nước ngoài cho rằng giá
căn hộ vẫn còn khá cao nên sau khi mua song hết vốn làm ăn. Đồng thời, người
nc ngoài muốn có được giấy chứng nhận quyền sh nhà còn rất khó khăn.
Trên đây chính là hạn chế của pháp luật nước ta đối với quyền sở hữu nhà
ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Bởi vậy, phương hướng khắ phục hạn chế


8
này chính là pháp luật nước ta nên qui định theo hướng mở rộng quyền sở hữu
nhà ở cho người nước ngoài ở Việt Nam.

Từ sự đánh giá những bất cập nêu trên và đưa ra phương hướng cụ
thể, dù là vấn đề sở hữu nhà ở của người vn định cư ở nc ngoài hay ng nc
ngoài, nước ta đều cần phải hoàn thiện pl theo hướng sau:
- xây dựng hệ thống văn bản pl trong nc thống nhất với pl quốc tế về shuu
- hoàn thiện những quy định còn thiếu; đảm bảo sự thống nhất đồng bộ
giữa các vban luật trong HTVB PL QG
- quy định theo hướng mở rộng qsh nhà ở của người vn định cư ở nc ngoài
và người nc ngoài ở vn
- nâng cao trình độ pl của đội ngũ những người làm luật và thi hành pl.


9
KẾT LUẬN
Vấn đề sở hữu là 1 vấn đề trung tâm trong các mqhe dân sự. Riêng sở
hữu nhà ở của người vn định cư ở nc ngoài, người nc ngoài lại là vđe có tính
khá nhạy cam bởi nó còn mang tính chất qte; và hơn thế khi có 1 HTPL đảm
bảo cho các quyền lợi của người nước ngoài ở vn sẽ là cơ sở đảm bảo cho việc
thực hiện các quyền lợi của người nước ngoài, giúp họ yên tâm hơn khi tham
gia thực hiện xác lập các giao dịch liên quan đến nhà ở mình ở vn. Vấn đề sh
của người vn định cư ở nc ngoài, người nc ngoài được ghi nhận cụ thể trong
hiến pháp 1992 va các vb pl chuyên ngành. Xét 1 cách tổng thể có thể nói PL về
vấn đề sh của người vn định cư ở nc ngoài, người nc ngoài tại VN đã đc quy
định khá chi tiết nhưng vẫn đòi hỏi có sự hoàn thiện phù hợp hơn trên thực tế.


10
Tài liệu tham khảo
1. GTRINH TP;
2. Phạm Thị Thu Trang “Qsh Của Người Nước Ngoài Ở Vn, Một Số Vđe Lý
Luận Và Thực Tiễn”, Kltn 2011, Người Hd: Ths Bùi Thị Thu;

3. HP 1992, SĐ BS 2011;
4. BLDSVN 2005;
5. LUẬT NHÀ Ở 2005, SĐ BS 2009;
6. NQ 19/2008/
7. NĐ51/2009
8. Nđ 138/2006
9. Nđ71
10. />