Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI:
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.

BÀI LÀM:
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, thuê nhà là một trong
những giao dịch phổ biến và thông dụng vì đáp ứng được nhu cầu sử dụng
và khai thác nhà ngày càng một lớn trong các tầng lớp dân cư. Với nguồn tài
chính hạn chế không thể trở thành một chủ sở hữu đối với nhà thì chủ thể
vẫn có thể có quyền khai thác, sử dụng nhà với hình thức đi thuê. Thuê nhà
để ở, để mở văn phòng, bến bãi, cơ sở sản xuất kinh doanh, cửa hàng, cửa
hiệu…
Vì vậy, em xin chọn đề tài cho bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự
Việt Nam ( module 2 ) là: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê nhà ở.”.

NỘI DUNG VẤN ĐỀ
I. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà
1.

Định nghĩa

1


Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao nhà và chuyền quyền sử dụng nhà cho bên thuê trong một thời hạn
và bên cho thuê phải trả tiền thuê nhà.
2.

-

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ.

Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và
ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.
Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và
phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa
những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
-

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù.
Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê

là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê
nhà của nhà nước thì giá thuê do nhà nước quy định.
-

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài

sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời
hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
3.

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà

Đối tượng của hợp đòng thuê nhà là nhà ( có thể là nhà ở hoặc nhà sử
dụng vào mục đích khác ) được xác định thông qua các yếu tố như: diện tích

(diện tích chính, diện tích cho công trình phụ ), vị trí, loại nhà, chất lượng
nhà, có hay không có các đồ nội thất kèm theo… Nhà cho thuê phải đáp ứng
các yêu cầu: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ thay thế khác; nhà không có tranh chấp;
nhà không nằm trong khu vực bị cấm thuê… Nhà cho thuê có thể thuộc sở
hữu của tư nhân, tổ chức hoặc thuộc sở hữu của nhà nước.
4.

Mục đích thuê nhà và giá thuê.

2


Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản trong hợp đồng
thuê nhà. Nhà có thể được sử dụng để ở ( chỉ bao gồm các hoạt động sinh
hoạt thông thường hàng ngày ), được khai thác làm văn phòng, cửa hàng,
cửa hiệu, nhà kho, xưởng sản xuất, chế biến… Việc xác định rõ mục đích sử
dụng thuê nhà có ý nghĩa bảo đảm giá trị của nhà thuê và là căn cứ để bên
cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên sử dụng nhà
thuê sai mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp thuê nhà
thuộc sở hữu của nhà nước thì bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích,
không được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại. Đơn vị được giao
quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý
việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước.
Giá thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu pháp luật có quy định về
khung giá thuê nhà thì các bên không được thỏa thuận vượt quá khung giá
đó. Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo
nhà và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được quyền điều
chỉnh giá thuê nhà. Giá thuê nhà sau khi được cải tạo do các bên thỏa thuận;

trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê nhà
theo quy định của pháp luật.
5.

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà.

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà bao gồm các cá nhân ( cá nhân mang
quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài ), pháp nhân, các tổ chức khác
phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự nói
chung.
Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê, đó à
chủ sở hữu của nhà cho thuê. Những người được chủ sở hữu ủy quyền thực
hiện quyền sử dụng đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp
đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê
3


lại nhà nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở
hữu nhà ủy quyền quản lý không được phép cho thuê nhà đó.
Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các
trường hợp do pháp luật quy định. Đó là trường hợp người chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng ( khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận thế chấp nhà sau khi thu
giữ nhà và chờ xử lý nhà thế chấp đó ( Nghị định 163/2006/NĐ – CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm).
Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản
của tất cả các chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở
hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình.
Bên thuê là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp

ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có. Nếu bên thuê nhà có nhiều
người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện
quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê.
6.

Thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà

Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa
thuận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào
nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng.
Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê
nhà từ 06 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc công chứng, chứng thực,
đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6
tháng trở lên. Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những
quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa những tranh
chấp có thể xảy ra. Bởi đối với bên sử dụng nhà để ở thì với thời gian từ 06
tháng trở lên tất cả các mối quan hệ như nơi làm việc, chỗ ăn học của con
cái, các hoạt động dịch vụ khác đều đi vào nếp ổn định; hoặc nếu sử dụng
nhà vào mục đích kinh doanh thì 6 tháng cũng làm cho người sử dụng tạo
4


lập được các mối quan hệ bạn hàng, tạo nên danh tiếng cho một địa chỉ giao
dịch, kinh doanh nên việc trả lại nhà hay đòi lại nhà trong những trường hợp
này phải có căn cứ pháp lý chắc chắn, chứng minh quyền và nghĩa vụ của
các bên thông qua việc hợp đồng giao kết phải có công chứng, chứng thực
và đăng ký.
II. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
1.

Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.

Theo Điều 493 BLDS năm 2005, nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
được quy định như sau:
1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
2. Bào đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu
bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê
thì phải bồi thường.
Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ
giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất. Bên cho thuê có thực hiện
nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở mới đạt được, bên thuê mới
có nhà để ở. Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng,
có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao
đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.
Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn
thuê, đây là nghĩa vụ mới được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Các văn bản
pháp luật trước đó chưa nêu nghĩa vụ này, xuất phát từ nghĩa vụ này, Bộ
Luật Dân sự đã quy định “khi có thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho
thuê mà vẫn còn thời hạn thuê hoặc trong thời hạn lưu cư, thì bên thuê có
quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho
thuê trước; chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối
với bên thuê”. Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không
có người thứ ba tranh chấp. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế
5


quyền sử dụng của người thuê, thì người thuê có quyền đơn phương đình chỉ
hợp đồng.

Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận,
nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê. Để thực
hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa
lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm
bắt đầu và thời gian sửa chữa.
Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa
chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà.
Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ
ở, thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài
thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa.
Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể
tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán
hoặc trừ vào tiền thuê nhà. Bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình
chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2.

Quyền của bên cho thuê nhà.

Theo Điều 494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thuê nhà ở có những quyền
sau:
a) Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận.
Quyền được nhận đủ tiền thuê nhà là quyền cơ bản của bên cho thuê
nhà. Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền thuê nhà làm
sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về
được tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuê, hoặc mua đất, tiền bảo quản,
thuế khóa v.v… và có lãi. Vì vậy, khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ
giao nhà cho bên sử dụng, thì học có quyền nhận tiền cho thuê.
Phương thức trả tiền thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận.
Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà từng tháng, hay trả trước ba tháng, sáu
tháng hay một năm.

6


Trước khi ban hành Pháp lệnh về nhà ở và Bộ Luật Dân sự, thì theo
Điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “tiền thuê nhà phải trả hàng
tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thì có
thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần”. Pháp luật quy định như vậy là nhằm
tránh tình trạng người có nhà cho thuê bắt bí người thuê nhà phải trả tiền
trước nhiều tháng, gây khó khăn cho người thuê nhà.
Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng,
vì vậy để bảo đảm cho ngưởi cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kỳ
hạn, Bộ Luật Dân sự quy định: “Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương
đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên
tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”. C
b) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy
định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này.
Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
-

Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý

do chính đáng;
-

Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

-

Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

-

Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc

một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho
thuê;
-

Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng

nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
-

Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
c) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý,
nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở.
Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho

thuê. Sửa chữa nhà là nghĩa vụ của bên cho thuê, nó chỉ xảy ra khi nhà cho
7


thuê có sự hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ, nếu không sẽ dẫn đến
sự hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê. Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê có
thể xảy ra bất kì lúc nào mà bên cho thuê thấy vì mục đích nào đó cần phải
cải tạo nâng cấp. Cải tạo nâng cấp là quyền của bên cho thuê nhà. Song quan
hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà
đang còn hiệu lực thì quyền sở hữu của bên cho thuê có phần hạn chế. Vì
vậy, dù cải tạo nâng cấp nhà thuộc quyền của bên cho thuê nhà, nhưng bên

cho thuê không phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được, phải
có sự đồng ý của bên thuê, vì việc cải tạo nâng cấp nhà ít nhiều cũng ảnh
hưởng đến việc sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà.
d) Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp
đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy
lại nhà thì phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.
III. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà.
1.

Nghĩa vụ của bên thuê nhà.

Theo Điều 495 BLDS, bên thuê nhà ở có những nghĩa vụ sau:
a)

Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa

thuận;
b)

Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã

thỏa thuận;
c)

Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư

hỏng do mình gây ra;
d)

Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công

cộng;
e)

Trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa

thuận;
Trong 5 nghĩa vụ trên của bên thuê nhà được quy định trong Bộ Luật
Dân sự chỉ có nghĩa vụ thứ 4 “Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng” là
nghĩa vụ mới của bên thuê nhà, mà các văn bản pháp luật trước đó chưa quy
8


định. Có quy định trên là xuất phát từ thực tế trong những năm qua, có một
số hộ sống trong các khu tập thể, không có ý thức không tốt đến sinh hoạt
bình thường của cộng đồng người sống ở đó. Mặt khác cuộc sống ngày càng
đẩy đủ, văn minh thì yêu cầu tôn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng đòi hỏi
ngày càng cao. Vì vậy, Bộ Luật Dân sự quy định bên thuê nhà phải có nghĩa
vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng; nhằm tạo ra một nếp sống có văn
hóa trong những cộng đồng người sống ở các khu tập thể. Đây là một trong
những yêu cầu cấp thiết hiện nay, góp phần vào việc xây dựng nếp sống văn
minh ở các đô thị, các khu công nghiệp, thương nghiệp, các khu dân cư đông
người.
2.

Quyền của bên thuê nhà.

Theo Điều 496 BLDS, bên thuê nhà ở có những quyền sau:
a)

Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận;

Đây là quyền cơ bản của bên thuê nhà ở. Vì một trong những mục
đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quyền
được nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này. Quyền này
của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê. Do đó, nếu
bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, về chất
lượng nhà v.v…, bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà, như phải bổi
thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê. Bên thuê
cũng có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu
có.
b)

Được đổi nhà đang thuê với người

thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau khi thuê nhà, họ lại có những sự
thay đổi về công tác, về cuộc sống… trong khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn
thời hạn. Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho
nhau, nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, vì bên cho thuê
không phải họ chỉ cần đến việc được nhận khoản tiền cho thuê nhà, mà
9


nhiều khi họ còn xem cả thái độ, tư cách của người thuê. Vì cho ai thuê có
ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên cho thuê, như bên thuê có khả
năng trả tiền thuê nhà đúng và đủ không; có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà
thuê không v.v…
c)

Được cho thuê lại nhà đang thuê,

nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
Quyền này của bên thuê được thực hiện khi có hai điều kiện”
-

Thời hạn thuê nhà vẫn còn.

-

Được bên cho thuê đồng ý bằng

văn bản.
Khi có hai điều kiện trên, bên thuê nhà cho thuê lại nhà ở đang thuê,
đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại
và bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Thời
hạn hợp đồng phải trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê lại đã giao
kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý
cho ký với thời hạn dài hơn.
d)

Được tiếp tục thuê theo các điều

kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ
sở hữu nhà;
Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong những
trường hợp chủ sở hữu nhà đang cho thuê tặng cho, đổi chác hoặc bán lại
cho người nào đó, hay chủ sở hữu nhà đang cho thuê chết, nhà đó được
chuyển cho người được thừa kế… nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ
vẫn còn thời hạn, kể cả thời hạn lưu cư, thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê

nhà với chủ sở hữu mới theo những điều kiện bên thuê nhà đã thỏa thuận với
chủ sỡ hữu cũ. Chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê
nhà đã quy định trong hợp đồng và trong Bộ Luật Dân sự.
Pháp luật quy định như trên là xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê
nhà nói riêng và thuê tài sản nói chung, bên thuê chỉ phải trả lại tài sản khi
10


hết hợp đồng, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng
phải được sự đồng ý của bên thuê. Nguyên tắc này không phụ thuộc vào việc
thay đổi chủ sở hữu tài sản cho thuê. Chính vì vậy trong hợp đồng mua bán
nhà ở, nếu nhà đem bán đang cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên
mua nhà biết, để bên mua nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho
thuê nhà, nếu họ đồng ý mua nhà.
e)

Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà

đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng;
f)

Đơn phương chấm dứt thực hiện

hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 498 của Bộ
luật này.
Theo khoản 2 Điều 498 BLDS, bên thuê nhà có quyền đơn phương
chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp:
-

Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

-

Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;

-

Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên thuê nhà ở chỉ có thể trả lại nhà trước thời hạn, nếu được sự đồng

ý của bên cho thuê. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép bên thuê nhà được
trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại trong
những trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà
giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê thuê nhà tăng giá thuê bất hợp lý.
Ngoài ra, bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực
hiện hợp đồng nếu quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ
ba. Đây là trường hợp xảy ra ngoài ý chí của bên cho thuê nhà. Bên cho thuê
nhà không có lỗi, nhưng để bảo đảm lợi ích cho bên thuê nhà, pháp luật đã
quy định như trên. Trong trường hợp này bên thuê nhà không được yêu cầu
bên cho thuê bồi thường thiệt hại. Ví dụ: bên cạnh nhà cho thuê mọc lên xí
nghiệp sản xuất đồ nhựa làm môi trường xung quanh đó bị ô nhiễm nặng do
khí thải của xí nghiệp thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe của dân
11


cư trong khu vực đó, trường hợp này bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng
bên thuê vẫn có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.
Bên thuê nhà muốn đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng phải báo
cho bên cho thuê biết trước một tháng, nếu hai bên không có thỏa thuận nào
khác.

Quy định thời hạn báo trước nhằm mục đích để bên cho thuê nhà có
thể khắc phục những điều kiện dẫn đến việc bên thuê đình chỉ thực hiện hợp
đồng. Nếu không bên cho thuê cũng có thời gian để giao kết hợp đồng với
người khác hoặc tiếp nhận nhà.
3.

Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên

thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở.
Thông thường bên thuê nhà ở có nhiều người cùng sống trong nhà
thuê, nhưng thông thường chỉ có một người ký hợp đồng, như trong một gia
đình có nhiều thế hệ: ông bà, bố mẹ, con cái, có khi vẫn chỉ có người bố
hoặc người ông ký hợp đồng.
Trong thời kỳ bao cấp về nhà ở, Nhà nước xây nhà cho cán bộ, công
nhân và nhân dân thuê dưới dạng cấp phát, nên không những căn cứ vào
chức vụ của người được phân nhà, còn căn cứ vào số khẩu trong gia đình họ,
vì vậy trong hợp đồng thuê nhà ở thường ghi rõ số người thuê nhà. Còn hợp
đồng thuê nhà giao kết giữa tư nhân, hầu như chỉ có một người đại diện cho
gia đình đứng ra ký. Nên đã có những tranh chấp về quyền được thuê nhà,
về diện tích ở, về nghĩa vụ và trách nhiệm của những người thuê nhà… giải
quyết rất khó khăn.
Trước thực tế trên, Pháp lệnh về nhà ở đã quy định: những người
thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở có quyền và nghĩa vụ
ngang nhau trong việc sử dụng diện tích nhà ở đang thuê (Điều 27).
Kế thừa và phát triển chế định trên, Điều 497 BLDS quy định:
“Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền,

12

nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê nhà và phải liên đới thực hiện
các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.”
Với những quy định trên, những người có tên trong hợp đồng thuê nhà
ở đều có quyền ngang nhau về việc sử dụng diện tích nhà, không còn phân
biệt người được sử dụng nhiều, người được sử dụng ít theo tiêu chuẩn như
thời bao cấp. Có quyền được ký tiếp hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê
đồng ý. Có trách nhiệm ngang nhau và liên đới thực hiện nghĩa vụ với bên
cho thuê, mặc dù họ không ký hợp đồng.
IV.

Tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà ở liên quan đến quyền

và nghĩa vụ giữa các bên.
Để làm rõ hơn nữa về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê nhà ở, em xin đề cập đến một vụ việc trên thực tế về việc tranh chấp
hợp đồng thuê nhà ở giữa các chủ thể:
- Nguyên đơn: anh Phan Huy Lãnh – sinh năm 1964. Cư trú tại 310 tổ 18
Cống Vị, Ba Đinh, Hà Nội.
- Bị đơn: ông Nguyễn Văn Trương – sinh năm 1950. Cư trú tại 310 tổ 18
Cống Vị, Ba Đình, Hà Nội.
• Nội dung vụ việc cụ thể như sau:
Cụ Phạm Thị Loan (mẹ của anh Phan Huy Lãnh) có một thửa đất tại
số 310 tổ 18 Cống Vị. Diện tích toàn bộ thửa đất là 350m 2, trên đó có 2 dãy
nhà ở và 1 nhà thờ đều là nhà cấp 4 lợp ngói. Hiện nay có 6 gian nhà trong
đó 5 gian do mấy anh chị em anh Lãnh quản lý, sử dụng, còn lại 1 gian diện
tích 30m2 đang cho ông Trương thuê.
Năm 2003, cụ Loan cho ông Nguyễn Văn Trương thuê 1 gian nhà diện
tích 30m2 với giá thuê trả hàng tháng là 2.000.000 đồng/tháng; thời hạn thuê
12 tháng từ ngày 1/5/2003 đến 1/5/2004. Hợp đồng thuê nhà ở được lập
thành văn bản có chữ ký của ông Trương. Sau ngày 1/5/2004, cụ Loan có

đòi nhà nhiều lần nhưng ông Trương không trả lại nhà mà vẫn tiếp tục sống
trong gian nhà đó. Trong thời gian sinh sống, ông Trương đã nhiều lần sửa
13


chữa, cải tạo gian nhà, nhưng tất cả những lần đó ông Trương đều không
được sự đồng ý của cụ Loan cũng như gia đình cụ Loan.
Tháng 3/2007 cụ Loan mất, nhưng trước đó, vào ngày 25/11/2006, cụ
Loan có để lại di chúc phân chia toàn bộ ngôi nhà 310 tổ 18 Cống Vị cho 5
người con của mình, trong đó có anh Lãnh. Di chúc của cụ Loan đã được
UBND phường Cống Vị xác nhận ngày 1/12/2006 là hoàn toàn hợp pháp và
không ai có thắc mắc gì. Sau khi cụ Loan mất, 5 anh chị em có lập thỏa
thuận phân chia di sản. Anh Lãnh được hưởng di sản là căn buồng ông
Trương đang thuê.
Sau khi được hưởng thừa kế là gian nhà ông Trương đang thuê, ngày
9/3/2008, anh Lãnh làm đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân quận Ba Đình, yêu
cầu ông Trương trả lại gian nhà đang thuê.
• Tòa án nhân dân quận Ba Đình đã giải quyết vụ việc này như sau:
- Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn đòi nhà cho ở thuê của anh
Lãnh. Buộc ông Trương phải trả lại toàn bộ diện tích nhà đã thuê tại số 310
tổ 18 Cống Vị, Ba Đình Hà Nội.
- Theo kết quả định giá: trong quá trình sinh sống, ông Trương đã chi phí hết
10.871.000đ để sửa chữa cải tạo nhà (không kể hợp đồng điện nước và điện
thoại). Anh Lãnh tự nguyện thanh toán giá trị sửa chữa, xây dựng ấy, cộng
thêm tiền hỗ trợ di chuyển cho ông Luân là 20 triệu đồng.
• Nhận xét của cá nhân về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng thuê nhà ở được đề cập đến trong vụ việc trên:
Khoản 5 Điều 495 bộ luật dân sự năm 2005 quy định: bên thuê nhà ở
có nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận. Trong vụ việc nói
trên, hợp đồng thuê nhà giữa ông Trương và cụ Loan chỉ có thời hạn thuê 12

tháng từ ngày 1/5/2003 đến 1/5/2004, nên sau ngày 1/5/2004, nếu muốn tiếp
tục sinh sống và sử dụng gian nhà thì ông Trương phải thỏa thuận với cụ
Loan để được ký hợp đồng thuê nhà tiếp. Nhưng sau khi hợp đồng thuê nhà
ở giữa cụ Loan và ông Trương hết hạn thì giữa hai người không có hợp đồng
14


nào được ký tiếp. Bên cạnh đó, sau ngày 1/5/2004, cụ Loan đã nhiều lần đòi
nhà nhưng ông Trương không trả mà vẫn tiếp tục ở. Do đó, có thể khẳng
định, ông Trương đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình trong hợp
đồng thuê nhà ở đã ký kết với cụ Loan.
Mặt khác, trong quá trình sinh sống tại gian nhà thuê của cụ Loan, ông
Trương đã nhiều lần sửa chữa, cải tạo nhưng không được sự đồng ý của cụ
Loan cũng như người nhà cụ Loan. Điều này cũng cho thấy sự vi phạm hợp
đồng của ông Trương, vì nếu muốn sửa chữa, cải tạo nhà đang thuê thì ông
Trương phải được sự đồng ý của cụ Loan. Bởi lẽ, ông Trương là người đi
thuê nhà chứ không phải chủ sở hữu, nên chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng
nhà thuê theo hợp đồng đã ký kết, mà không có quyền định đoạt nhà ở đang
thuê. Theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 498 bộ luật dân sự năm 2005,
trường hợp này cụ Loan hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
với ông Trương và đòi ông Trương bồi thường thiệt hại. Nhưng khi khởi
kiện ra tòa, anh Lãnh lại tự nguyện chịu chi phí sửa chữa nhà, đồng thời hỗ
trợ tiền chuyển đi chỗ ở mới cho ông Trương, đây là một việc làm hết sức
nhân đạo và có ý nghĩa của anh Lãnh.
Do đó, việc tòa án nhân dân quận Ba Đình chấp nhận đơn khởi kiện
của anh Lãnh và buộc ông Trương phải trả lại gian nhà 30m 2 tại số 310 tổ 18
Cống Vị là đúng đắn và phù hợp với quy định của pháp luật.

KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Hợp đồng thuê nhà ở là 1 loại hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng

của nó là bất động sản, cho nên khi chuyển cho chủ thể khác, Nhà nước
kiểm soát việc chuyển dịch đó. Việc cho thuê nhà ở không những phải tuân
theo các quy định về cho thuê tài sản mà còn phải tuân thủ các quy định
riêng của từng loại hợp đồng đó. Trên thực tế, vấn đề thuê nhà ở cũng xảy ra
nhiều tranh chấp, nhiều vụ việc việc giải quyết của Tòa án cũng chưa được
hợp lý nên vẫn còn nhiều bất cập, tranh cãi. Chính vì vậy, pháp luật cũng
15


phải có những quy định phù hợp với điều kiện thực tiễn, đảm bảo lợi ích cho
chủ sở hữu ngôi nhà, đồng thời, bảo vệ lợi ích của mỗi bên trong hợp đồng.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005.

2.

Thạc sỹ luật học Nguyễn Viết Cường – “Hỏi – đáp Hợp đồng dân

sự, hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ờ và
phương hướng giải quyết tranh chấp” – Nhà xuất bản Chính trị Quốc
Gia – Hà Nội – năm 2000.
3.

TS. Lê Đình Nghị - “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam – Tập hai”

– Nhà xuất bản Giáo dục Việt Nam.

16